建信地块策划提纲课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,建信地块策划提纲,布吉区域分析,布吉地理位置,布吉经济发展,布吉消费人群,优越的地理条件,布吉镇土地面积58平方公里，紧靠罗湖，是罗湖区的后花园和卫星镇，也是香港的后花园，地理位置得天独厚。,经济增长迅猛,近年来布吉经济迅猛发展，年增长幅度24%，布吉的综合实力雄厚，2001年被列为“广东第一镇”,密集的消费人群,布吉人口超百万，相当于一个中等城市，日益增长的居民人口和打工、经商、旅游、度假人群，构成布吉房地产市场巨大的消费主体。,地产分析,市场特征,主要消费群体构成,房地产市场特征,布吉片区业已形成深圳特区关外最大的房地产供需市场,强调规模、环境、配套的中档住宅占主导地位,住宅外销比例相对其他区域而言偏高，,约占销售总量的15%左右,房地产市场特征,外销市场中的客户购房更倾向于有港资背景或为港人熟知的发展商所开发的楼盘,在交通、配套、环境等条件近似的情况下，,价格是影响销售进程的决定性因素,；,多层、小高层楼盘占据市场主导地位，高层住宅市场需求不大；,区域主要住宅消费群体,龙岗原有居民为提高生活质量换房（35%）；,本片区内外来群体用于临时性居住或投资（10%）,；,关内中低收入阶层来深圳后首次置业（40%）；,境外人士购买用于自住或赠予亲友（15%）；,典型楼盘分析,中城康桥花园二期,大世纪花园二期,信义假日名城,阳光花园,丽廷豪苑,布吉中心广场,中房怡乐花园,东方半岛,百合山庄,荣超花园,中城康桥花园二期,中城康桥花园占地面积24余万平方米，总建筑面积35余万平方米，为布吉第一大盘，未来入住人口超过万人。小区容积率为1.41、绿化率达39%之高。,社区配套齐全，设有3个会所、5000平方米综合市场、民润超市、1所小学、2所幼儿园，此外银行、邮电所、保健中心、酒楼食肆等亦是应尽有。小区二期户型中小户型的三房、两房为主，面积为面积由60-105平方米。,大世纪花园二期,小区园林由美国泛亚易道设计，独有夏威夷渡假式沙滩泳池；聘请香港第一太平戴维斯担当物业管理顾问；,北倚百万平方米的石芽山森林公园；,小区规划考虑周全，拥有809米宽阔楼宇间距，主力户型为三房两厅，正南朝向，方正实能，通风采光较佳，有效保护私密性。实用率达90%；,布吉片区首个拥有人工沙滩泳池的小区，绿化面积大，会所设施较完善。,享有布吉中心区配套，交通便利快捷。,信义假日名城,新一佳超市、南城百货进驻，购物生活无限方便、特设商,业步行街；,为布吉现时绝无仅有的多层住宅，管理费及楼价相对较低；,户型方正实用，南北通透双阳台；,宽频上网，教育设施一应俱全；,绿化率达33%-50%；大型屋苑，占地38万，规模宏大；,阳光花园,地处中心区，为目前布吉最大型豪华低密度住宅，总占地面积130万平方尺，建筑面积约260万平方尺。采用欧式整体布局，视野广阔，安逸宁静。规划概念-生活既是度假。小区内设两间豪华会所，小区配套完善。二期住宅20栋，户型以两房一厅，三房二厅为主。,丽廷豪园,以第一楼的姿态位于布吉镇龙岭路旁，建筑总面积2.3万平方米，建筑用地面积4000平方米，建筑层数32层，建筑高度100米，总户数520户，容积率3.14，使用率81%，车位135个。高层小户型住宅,。,丽廷豪园,布吉中心广场,布吉中心广场位于吉华路与振兴大道交汇处，占地面积10658平方米，总建筑面积11万多平方米，建有酒店式服务住宅两栋、写字楼商场星级酒店。其中裙楼1-5层为布吉中心商城，建筑面积为25000平方米，第6层为豪华会所和平台花园，建筑面积3000余平方米以及可提供近300个车位的2层地下停车场，还有一个2000平方米的大型地面停车场。,布吉中心广场,为使名晋苑和名雅苑真正成为酒店式服务住宅，特向所有住宅提供多项酒店式服务，包括住户专车服务，洗衣、送餐、家居清洁等。,布吉中心广场的商品住宅包括22层的名晋苑和25层的名雅苑，共有住宅695套，折后均价4500元/平方米左右。,布吉中心广场,户型,面积（,m,2,）,数量（套）,比例（%）,销售情况,公寓,47-53,102,14.7,好,一房一厅,37-61,115,16.5,好,二房二厅,67-75,42,56.4,一般,75-110,350,三房二厅,104-116,68,9.8,差,复式（总计）,18,2.6,三房三厅（复式）,2,11.1,四房三厅（复式）,6,33.3,五房三厅（复式）,8,44.4,六房三厅（复式）,2,11.1,中房怡乐花园,中房怡乐花园位于深惠公路与李朗大道交汇处，占地面积99599.6平方米，建筑面积150750平方米，其中包括6栋多层住宅，18栋小高层带电梯住宅及小学、幼儿园、商场、会所等配套设施，建筑覆盖率21%，容积率1.514，管理费1.2元/平方米。,小区内沿中轴线规划了四个不同主题的园林组团，“大型园林式生态住宅区”。小区配备了住宅专车，日夜来往于深圳和布吉之间，并为每户配置了自来水和直饮水两套供水系统,。,东方半岛花园,东方半岛花园位于布龙公路与深惠公路交汇处北侧，占地面积12.5万平方米，建筑面积25万平方米，由6栋小高层住宅和10栋多层住宅及小学、中学、幼儿园、商场、净菜市场和会所组成，小区内点缀有罗马古雕塑，法式喷水池，中式绿化园林，日式中心花园等，绿化覆盖率超过47%,。,百合山庄,百合山庄由澳大利亚（墨尔本）柏涛建筑设计公司设计，既有欧陆住宅建筑的高贵格调，又具现代住宅设计的精致瑰丽。百合山庄占地89863平方米，总建筑面积14万平方米，由17栋住宅及3栋配套设计建筑组成，共922户。区内配有独立会所、储蓄所、商场、菜市场、小学和幼儿园以及规划中的中学。该小区采用围合式庭院布局，绿化率高达60%,荣超花园,荣超花园占地4.96万平方米，总建筑面积70000平方米，由18栋建筑组成，其中15栋为多层（七层）住宅，另建有集贸市场、高级会所、幼儿园各一栋。其中集贸市场6200平方米，会所4500平方米，幼儿园2200平方米，容积率1.41。小区内绿色庭园式设计，中心花园面积为5000平方米，绿化率达到38%。,小 结,1,价格一般控制在均价3200-5000元/平方米左右，且大多装修到位,各楼盘基本配有住户专车,小区内的配套基本能满足日常生活需求,各个楼盘销售业绩良好，布吉市场空间广大,小 结2,从布吉楼盘来看，目前布吉市场缺少面积小、档次高的产品,片区市场仍是以市区工薪阶层、白领阶层、布吉原居民为主力客户群的大型住宅区集中区域，但亦出现了有一定经济实力的客户群潜在市场。应重视此变化,外销在布吉片区占较大市场份额,项目,SWOT,分析,（,S）,优势分析,（,W）,劣势分析,（,O）,机会分析,（,T）,威胁分析,项目地块现状,优势（,S）,位于布吉中心商圈“黄金”位置，市场吸引,力大，升值潜力明显；,近布吉关口，且交通便利；,毗邻项目的布吉公园为不可多得的景观资,源；,规模小，快打快销，实现资金快速回笼；,劣势（,W）,规模小，容积率高，自身配套缺乏，不宜产生,规模效益；,由于价格、消费习惯、片区市场整体格局等因,素的影响高层项目在布吉片区缺乏足够的市场,需求；,发展商缺乏品牌效应，项目长期烂尾，形象欠 佳，客户对项目和发展商的认同度较低，在竞争极其激烈的市场中推广难度大；,由于临近铁路，噪音、空气污染严重，一定程,度地影响到本项目的销售推广；,机会点（,O）,片区目前少有的可供开发土地，奇货可居；,由于位置显赫，消费者对本区域认可度极高；,深圳人口每年呈10%的增长幅度，住宅需求,日趋扩大；,布吉楼市易吸眼球；,威胁（,T）,邻近丽廷豪苑先期推广，有价格竞争压力，并消化,部分购房人士；,周边热点楼盘多，影响大，瓜分市场份额，争夺有,效购买力；,外销市场区域选择发生改变（有西移倾向）；,当前楼盘空置压力大，新推楼盘（中城康桥花园二,期、阳光花园二期、信义假日名城二期、康达尔花,园3期4期、桂芳园4期等）供给上升，整体市场竞争,更趋激烈,项目分析,根据我司对布吉镇地产的分析，针对项目具体情况，提出如下规划方向进行探讨：,中高档酒店或写字楼,较高档次的中大户型住宅,裙楼商场，塔楼部分做投资型小户型公,寓,1、中高档酒店或写字楼,优势：,项目地处布吉中心区，周边紧邻布吉公园，是布吉的繁华地段。,周边没有较高档次的酒店或写字楼。,劣势：,资金回笼慢，管理周期较长。,周边整体环境差，离铁路线近，办公环境相对较差。,2001龙岗区写字楼空置率高达18。,2、较高档次的中大户型住宅,优势：,没有优势。,劣势：,项目占地规模较小，无法形成大规模社区。,周边环境较差，没有任何景观可借，且紧邻铁路线，不具备高档次楼盘的基本条件。,大户型总价高，销售难度大，投资风险较大,。,3、裙楼商场，塔楼做小户型公寓,优势：,能够吸引首次置业者作为过渡型物业购买。,适合投资者作为投资型物业。,小户型总价低，置业门坎低，销售难度不大。,有利于资金快速回笼，用商业部分将整个物业带旺。,根据周边楼盘销售情况来看，小户型受欢迎程度较高，投资风险小。,根据先前的分析，我司认为：,产品定位为裙楼商场，塔楼做投资型小户型公寓为宜。,裙楼4层，全部做商业，利用布吉中心区的地理位置，将商业做旺，从而带动整个物业。,项目定位,商场客户定位建议,区域内有经济实力的原住民,区域内投资意识非常强烈的小业主,公务员、职业白领,外界商铺投资者,其他对商铺投资有浓厚兴趣的人士,商场目标消费者定位,片区内外的居民,一、二级辐射区周边居住的居民,市区内其他区域内的从事商业活动者、商家,近布吉镇关企业群体和居民,住宅客户定位建议,罗湖、龙岗等片区中高收入阶层，首次置业的用家,，购买目的用于短期居住或过渡性居住的的工薪阶层、小商业主，约占60%；,部分投资者,，,用于出租获利，约15%；,部分政府公务员,，,用于临时性居住或投资，约10%；,布吉片区企事业单位或中高级白领,，,购买用于临时性居住，约占5%；,香港中低收入阶层,，,购买临时用于居住或赠送亲友，约占10%。,产品定位建议,小户型要尽量避免暗厨暗卫的问题，户型设计要紧凑合理，房间设计充分考虑通风采光。,为保证各户充分的采光通风，建议尽量采用外廊式布局。,建议采用部分跃层或复式户型，增加对客户的吸引力。,户型比例以一房一厅为主，点缀部分小二房和小三房，具体比例如下页表格。,户型比例建议,户型,面积（,m,2,）,功能,面积比例,跃层小三房,7080,m,2,二厅一卫一厨,5%左右,二房,6070,m,2,二厅一卫一厨,15%左右,二房,5060,m,2,一厅一卫一厨,25%左右,一房,3050,m,2,一厅一卫一厨,30%左右,公寓,2030,m,2,一卫一厨,25%左右,价格定位建议,根据我司对布吉镇现热销的楼盘价位分析，结合本地块实际情况，商场均价定位为22,00026,000,元/平方米；住宅均价格定位为3,8004200,元/平方米。,规划设计建议,若原有基础经验收能达到现有新设计的强度等级，建议尽量利用原有基础，以节约成本。,商铺顶楼建议做空中花园，充分利用有限的空间做园林，以提高楼盘的档次。,塔楼建议做成“,L”,型，在靠近铁道那一面尽量不做塔楼，以免加大销售难度。,同致地产代理优势,我司自97年即开始深圳物业的策划代理工作，有多个住宅的,营销、策划成功案例,群星广场、江苏大厦、康桥花园、星海名,城、格兰情天、青春家园、东部红树湾等项目。近3年我司一,直在布吉片区进行项目操作，对区域市场的发展趋势和突破思,路有着大胆超前的见解；对住宅物业的营销推广有着深刻的,认识、准确的把握和丰富的成功操作经验。,我司有大量固定客户网络和完备的客户资源档案,我司有丰富的“中大型、品牌地产项目”营销推广经验,我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路,我司有专业的项目操作团队,我司代理典型项目,项目,规模,品牌主题,操作方式,康桥花园,建面53万平方米,国家康居示范工程,全程策划代理,星海名城,建面85万平方米,国家人居金典社区,全程策划代理,金沙湾新城（湛江）,建面36.5万平方米,国家康居示范工程,全程策划,珠岛花园,（广州）,建面100万平方米,广州生态示范小区,全程策划代理,南湖城,（武汉）,总占地4000亩，多个项目开发,国家康居示范工程,全程策划代理,合作服务方式,前期策划 ：进行详细市场调研，出具项目整体策划方案,全程代理 ：进行详细市场调研，出具项目整体策划方案，进行项目独家销售代理,销售代理 ：进行详细市场调研，出具项目营销策划方案，进行项目独家销售代理,销售顾问 ：项目整体营销过程中提供指导方案、培训、监控,广告代理 ：负责项目整体包装、宣传等广告设计,招商代理 ：负责项目商业整体招商工作,期待与贵公司共创辉煌,谢 谢,！,