chap10 土地增值税

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第十章 土地增值税,第一节 概述,第二节 征税范围、纳税人和税率,第三节 转让房地产增值额的确定,第四节 应纳税额的计算,第五节 减免税和申报缴纳,1,第一节 概述,一、概念及特点,1、概念：,土地增值税是对,有偿,转让,国有,土地,使用权及地上建筑物和其他附着物产权,(种植物、养殖物及其他物品 ),、,取得,增值性收入,(,包括货币、实物、无形资产等收入,),的,单位和个人,征收的一种税。,国务院于,1993,年,12,月,13,日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，自,1994,年,1,月,1,日起在全国开征土地增值税。财政部于,1995,年,1,月,27,日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则。,2,2、特点,：,(1),以转让房地产取得的增值额为征税对象；,(2),征税面比较广；,(3),采用扣除法和评估法计算增值额；,(4),实行超率累进税率(增值额与扣除项目金额的比率) ；P217,(5),实行按次征收(每次转让后申报纳税)。,3,二、开征的意义,1、开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。,2、开征土地增值税，增加财政收入。,4,第二节 征税范围、纳税人,和税率,一、征税范围,有偿转让,国有,土地,使用权,及地上建筑物和其他附着物,产权,所取得的增值额。,具体规定如下：,1、以房地产投资、联营:,房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。,2、合作建房:,建成后自用，暂免；建成后转让，征。,5,3、企业兼并转让房地产:暂免,4、房地产交换:单位之间换房，征；个人之间互换自住房免征。,5、房地产抵押：抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。,6、出租：不征（无权属转移）,7、房地产重新评估： 不征（无收入）,8、国家收回房地产权： 不征,9、继承、赠予： 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征；非公益性赠予征。,6,二、纳税人,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的,单位和个人为,土地增值税的纳税人。,三、税率,土地增值税实行,四级超率,累进税率，税率为30%-60%。,如后：P221,7,级次,增值额占扣除项目金额,的比例（,%,）,税率（,%,）,速算扣除,系数（,%,）,1,不超过,50%,的部分,30,0,2,超过,50%,100%,的部分,40,5,3,超过,100%,200%,的部分,50,15,4,超过,200%,的部分,60,35,8,第三节 转让房地产增值额的确定,土地增值额=转让房地产收入,税法规定的扣除项目金额,一、收入的确定,转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。,纳税人发生下列情形的，按照房地产,评估价格,计算征收土地增值税：,1、隐瞒、虚报房地产成交价格；,2、提供扣除项目金额不实的；,3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,9,二、扣除金额的计算,(一)取得土地使用权所支付的金额：即纳税人为取得土地使用权所支付的,土地价款,和按国家统一规定交纳的,有关费用,。,(二)开发土地和新建房及配套设施的成本（,开发成本,），,或者旧房及建筑物的,评估价格。,10,(三)开发土地和新建房及配套设施的费用（,开发费用,）：即与房地产开发项目有关的,销售费用,、,管理费用,和,财务费用,。,财务费用中的,利息支出,，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。,11,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除,的房地产开发费用,为：,利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%,；凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产,开发费用：,取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%,以内,。,12,(四)旧房及建筑物的,评估价格,：,评估价格=,房屋建筑的,重置价,成新度折扣率,即按,计征,土地增值税,时,建造同样的房屋及建筑物所需花费的成本和费用再扣除折旧因素，所得到房屋建筑物价格。,例如，一栋,50,年代建造的房子，当时造价,100,万元，如果按现在的成本、费用计算，建造同样的房子需要,300,万元，则,300,万元为重置价。假若该房子为六成新，则该栋房屋的评估价格应为,300,万元,60%=180,万元。,13,(五)与房地产转让有关的,税金,：,转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。,(六)财政部规定的其他扣除项目。,对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。,14,第四节 应纳税额的计算,一、计算步骤：,1、计算土地增值额。,土地增值额=转让房地产收入,税法规定的扣除项目金额,2、计算土地增值额与扣除项目比例。,土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入扣除项目金额) 扣除项目金额,15,3、计算土地增值税,税额,应纳土地增值税税额=土地增值额适用税率,二、计算举例：P220 222,16,第五节 减免税和申报缴纳,一 、土地增值税的,减免税,1、纳税人建造,普通标准住宅,出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免税。超过的全额征税。,2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。,3、其他减免税规定。,17,1、个人互换自有住房。,2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。,3、税制改革 (1994年1月1日)前已签定开发和转让合同的房地产，免税(包括此前签定开发合同并投入资金进行开发，此后5年内首次转让的房地产)。,4、暂免：P223,18,二、土地增值税的,申报缴纳,(一)缴纳,程序,1.纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。,2.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳。,3.纳税人持纳税凭证到房产、土地部门办理产权变更手续。,19,(二),征收管理,1、纳税,申报期,：,纳税人应自转让房地产合同签订之日起,7,日内，向主管税务机关办理纳税申报。,2、,纳税时间和缴纳方法,(1)以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续,前,一次性缴纳全部税款。 (2)以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。 (3)项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。,20,3、纳税,地点,(1)纳税人为,法人,：不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的,坐落地,申报纳税。,(2)纳税认为,自然人,：,房地产的坐落地与其居住地不一致时，在办理,过户手续所在地,申报纳税，否则在房地产的,坐落地,申报纳税。,21,例：某外资工业企业2006年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该单位的转让行为应缴纳土地增值税。（不考虑印花税、城建税、教育费附加）,解：收入总额6000（万元）,扣除项目金额1000（地价）+3000（开发成本）+60005%（税金）+（1000+3000）10%（开发费用）4700（万元）,增值额600047001300（万元）,增值率增值额扣除项目金额100%13004700100%27.66%，适用税率30%,应缴纳的土地增值税130030%390,（万元）,22,