教你如何踩盘

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,踩盘技巧及要求,1,“踩盘！踩盘！踩盘！”他不耐烦的喊着：“不熟悉市场，巧妇难为无米之炊！”,你知道为什么要踩盘吗？,作用,你知道踩盘有哪些要求、需要掌握什么技巧？,学习,你了解房地产宏观环境吗？,周边市场,你知道现在的房地产市场是一个怎样的市场？,评价,2,一、踩盘要求及技巧,（一）踩盘存在的问题,（二）踩盘时的心态,（三）踩盘的目的,（四）踩盘的要求,（五）踩盘的技巧,（六）踩盘经验分享,二、宏观市场分析,三、松岗区域市场分析,3,踩盘的目的,技巧,需要注意的问题,要求,做个快乐的情报搜集者！,4,踩盘不仅仅是市场研究者的事情！销售、策划，也是要经常去踩盘！的确，在刚入行的时候去踩盘，是一件很,痛苦,的事情！,一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的；,二是自身心态，有点畏惧销售员的目光；,三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。,这三个问题最后导致在踩盘中是,漏洞百出、险象环生,往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。,“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的,汗珠,。,问题是,我心里怕怕的！,踩盘是良心和自尊心双重考验,5,踩盘其实还是一个技巧的问题，销售人员可以跟你和和气气，却是,笑里藏刀,，给你的信息没一个真实。,刚入行的销售人员在踩盘时，都会出现,羞涩,的状况，其心理潜意识就是觉得我不是客户，我还买不起房。如何,炼成,自信、主动、不卑不亢的赢家心态，在踩盘进入售楼部时保持,镇定,的心理？,一切都是心态在作怪！,就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，,自己买也是有可能的嘛！,就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，精神胜利法！,难道来踩盘的人就不能买房子？,6,我第一次踩盘就让人看出是同行来了，因为,真正的顾客和去踩盘的人的心态是不一样的，,稍微有点经验的售楼员都能够分辨出来。,我做销售的时候，对此是深有体会啊，我就能看出来谁是踩盘的。有的时候售楼员看出来你是做市调，不明说，等你走了之后，,就要在背后骂你了,。,踩盘一定要端正心态,7,踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员,的,赢家心态,。,踩盘的目的有三个：,一是,了解,可类比楼盘和竞争对手的情况；,二是,训练,售楼人员的自信和把控局面的能力。,三是,学习,别人的素质、水平、能力、技巧！,在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人员对竞争对手,一无所知,，,不能给予客户有理、有利、有节的回应，马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。,聪明的我，为何而来？,搜集情报学习！,孙子曰：知己知彼,百战不殆,8,所谓”耳听为虚，眼见为实”。,不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。,很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了,搜集情报和增长见识。,作为地产销售和策划，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。,就是为了,了解各楼盘的销售实力，,销售人员可向同行学习。,同时在收集的时候，,必须带着目的去收集。,踩盘就是为了搜集情报和增长见识；,做到“知彼知己，百战不殆”,9,需要搜集什么情报？,发展商,销售代理,物业管理公司,所处区域、位置,市政配套,交通情况,开发规模,交楼标准,物业管理费,（元,/,）,主力消费群,客源结构,建筑园林风格,广告定位与诉求,优惠措施,车位售价,工程进度,主推组团,主推户型、面积,销售价格,（元,/,）,分析评述（楼盘自身及周边环境配套的优点、缺点）：,销售中心,外部包装,销售中心,内部布置,销售人员,仪容仪表,销售人员,服务态度,销售人员,销售技巧,10,3,、踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，最好不要穿行政装。,问话不要太专业，最好兜圈子问，,有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己把东西主动说出来。这是暗调，不好弄得，如果两个人配合一下，会更好一点，一暗一明。,掌握技巧才是硬道理！,1.,踩盘其实就是一个,沟通交流的过程,，踩盘者首先就要把自己推销出去，让销售人员愿意跟你说话、交流。,2,、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间,到售楼处有几个时间段要避开：一是,上午,9,点以前,不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是,中午午休和就餐的时间,不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是,下午,5,：,30,点以后,不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。,11,以什么的身份和借口交谈会最佳？,（,1,）假扮客户,踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟,FBI,是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的。一般来说,假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，,这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。,（,2,）直接标明同行的身份,一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。,通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。,.,这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气。因此踩盘人,死缠烂打,也是无奈之举。,12,第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。,一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。,第二，提前打个电话预约一下，,留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低价或者某个楼层的具体价格之类的。,第三，在约定的时间之前到达现场观察一段时间，,一般售楼处都会设在现场，看看工程进度和现场的情况，通过一段时间对售楼处客户量的观察进行销售状况分析。,第四，走进售楼处，直接要求该位置业顾问接待，,这样就可以直接切入主题，不会被怀疑。当然了，事先要想好自己的职业、收入之类的，最好是说一家自己比较熟悉的公司和行业，以增加可信度。,第五，在现场问的不能太多，,看好价格、楼层、户型、面积以后，立刻要求去看房，要对房子更感兴趣一些才行，在看房的路上以及看房的过程中穿插问一些其他的问题，当然不要问的太专业，要引导置业顾问讲。,通过几个回合的“较量”，,我平时的经验一：,13,1,、网上收集竞争对手资料，网上有的就不要再问了，,目的要明确。,2,、,进入售楼部首先问价格,，“听说这里有房子卖哦，怎么卖法啊？大概多少钱一平方啊？”占地、建面、容积等这些专业术语就不要问了。,3,、最好一个人点名是市调，直接竞争对手的售楼部以后会常来常往的，,要留有后路。,5,、普通住宅个人觉得和穿着关系不大，当然最好是穿的好一点，但不要穿行政装。,最关键的还是心态和技巧，,别墅就另当别论了,通过几个回合的“较量”，,我平时的经验二：,14,1,、直接说明身份，来进行“取经学习”。,2,、在去之前先了解项目周边情况，编造自己是附近居民，,然后想好自己的问题，与销售员进行询问，如果销售员认为你的年龄较小，你可以说是家里人上班忙，先替家里人来询问项目情况。,3,、可以先打电话给售楼处，,先问一些基本情况，然后很真诚的和对方约时间看项目，此举的目的是争取和对方交为朋友。,4,、和真正购房者“搭伴”，,发挥自己的“听、看、记”的能力，获取信息。这里是要先博得购房者的信任,。“耳听四路，眼观八方”,呵呵，以上是一些简单的想法，其实在踩盘的时候还有很多的招数，,最主要的是自己要善于总结，还有就是要广结同行朋友，,这样能够为以后的工作打下很好的基础！,通过几个回合的“较量”，,我平时的经验三：,15,售楼处销售人员的行为准则,1,、销售人员的要有“善待同行的理念”,（,1,）多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急,地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。“损人不利己的事最好别干”,（,2,）接待踩盘者对销售新手来说是个难得的锻炼自己的机会,专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。,（,3,）友好一些,对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，,（,4,）被踩盘人员的感受和礼遇,少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互通有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，,2,、销售人员的接待方式方法,其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。,但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的。,比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。,16,谢谢观看！,17,