成都晨明新都2号地块专业市场项目发展研究报告（270页）

标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,偉 業 顧 問 2010 B. A. Consulting,第,#,页,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,偉 業 顧 問 2010 B. A. Consulting,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,偉 業 顧 問 2010 B. A. Consulting,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,偉 業 顧 問 2010 B. A. Consulting,第,#,页,标题文本样式：微软雅黑,/26,号,Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑,/20,号,Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑,/18,号,Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑,/16,号,Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑,/14,号,Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑,/12,号,Arial/12pt,第,#,页,偉 業 顧 問,2010 B.A.Consulting.,伟业晨明集团项目组：2011.,12,晨明新都,2,号地块项目发展研究报告,第,1,页,目录 CONTENT,成都专业市场发展历程,成都专业市场现状调查,成都专业市场未来发展分析,本案专业市场开发初选,新都市场概述,“北部新城”市场规划分析,区域典型项目分析,本案专业市场开发精选,五金机电专业市场调查分析,汽摩配件专业市场调查分析,专业市场分析总结,成都专业市场综述,区域专业市场调查,重点专业市场分析,总结,前言,宏 观 市 场,面,热 门 行 业,线,重 要 项 目,点,成都专业市场现状,各业种专业市场对比,发展特点价值梳理,成都专业市场综合性结论,立体分析,新政下，住宅投资受到政策挤压，不少投资者开始转战商业地产，甚至部分投资者转向自己并不熟悉的专业市场。随着成都范围内专业市场规划格局的全新启动，各行业市场正处于空间转移以及产业升级阶段。此报告通过对宏观市场、热门行业、重要项目，,面,线,点三者结合、立体分析,，,从而得出成都专业市场综合性市场结论,地 块 研 究 回 顾,本体分析,经济指标,项目地块,土地性质,：工业用地（暂定）,占地面积,：,171.8,亩,水域面积,：,72,亩,容 积 率,：,2.23.8,项目本体综述,宗地信息小结,1,、地块呈三角形，湖面由中将整体地块分为东、西两部分。,2,、目前地块内有农家乐无过多建筑，便于拆迁，便于施工。,3,、地块目前净用地约,171,亩，湖面积,72,亩，含代征地合约,300,亩。,4,、三面均临街当道，具备商业价值。,5,、所处区位目前略显尴尬，还要看未来发展。,6,、容积率,2.23.8,物业规划发展上有较大空间。,7,、湖景及地块内部原生植被资源赋予了本地块特殊价值。,地块区位,本案位置,周边关系,：,晨明汽车总部港位于成都市新都工业园区核心地带，新石大道、成金青快速通道旁,区位大交通,：,新石大道、成绵高速、成金青快速通道,距离,成绵高速新都出口,300,米,距离,三环路,9,公里,距绕城出口,6,公里,项目本体综述,项目位于成都市新都区工业集中发展区东区,，,2005,年,2,月启动,的新都工业东区，,规划总面积,8.3,平方公里,。,2008,年,4,月经市规委会批准通过的新都,青白江连片发展规划，工业东区将,往北拓展,4.8,平方公里,，按照“一区一主业”的定位，重点发展机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业。,所在区域概况,项目本体综述,项目四至,龙 虎 大 道,本案地块,新 石 路,北京,同仁堂,合兴包装,晨明汽车总部港,亚普美,金 合 实 业,项目东面临龙虎大道，西北方向隔同仁堂路与北京同仁堂、合兴包装、晨明汽车总部港相邻，新石路从项目西南方向经过,项目本体综述,地块内部资源：,地块内拥有一块占地,72,亩的人工湖，景观较好，同时沿湖还要大量原生态绿化,地块现状：,地块目前仍为生地，项目内有一家名为渔人码头的农家乐，但须拆迁建筑较少,地块现状与内部环境资源,项目本体综述,地块交通,/,昭示性,本案,龙 虎 大 道,同 仁 堂 路,新石路（至石板滩）,京 昆 高 速 公 路,项目三面临路，其中西南方向临近新石路，车流密集，昭示性好,京昆高速公路,：北京至云南昆明的高速公路线，是国家高速网的重要干线,新石路,：新都到石板滩，连接成青金快速通道,龙虎大道,：贯穿新都工业集中区东区南北向的一条主要通道，将与青白江区相连接,同仁堂路,：新都工业集中区东区内部交通道路,项目本体综述,本案位置,新都新城区,至新城区,2,公里,至老城区,5.3,公里,新区城区配套,：拥有相对完善的购物、娱乐、商务配套,临近项目周边配套,：项目周边多为小型底商（餐饮、茶馆）和农家乐,地块周边配套,项目本体综述,地块周边环境分析,项目周边以工业厂房居多，有少数返迁小区和临街商业以及一些低端的农家乐,项目本体综述,地块产业环境分析,地块位于新都工业集中发展区内，周边产业主要有,机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造,及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业,企业,242,家,投产企业,213,家,世界,500,强企业,4,家，中国,500,强企业,5,家,年入库税金过,1000,万元的企业,18,家，其中,2000,万元以上的企业,8,家，科伦集团、四川华润雪花啤酒总公司、成发集团公司,2010,年税收过亿元,销售收入过亿元以上的企业,67,家。其中，过,5,亿元以上的企业,9,家，过,10,亿元的企业,5,家，过,20,亿元的企业,1,家，过,40,亿元的企业,1,家,项目本体综述,因子分析,顶级物业,高端物业,中高端物业,创意性物业,大众物业,低端物业,对外部景观资源要求,稀缺资源,较好的资源,无弱势资源,一般,无,无,对公共配套的依赖,弱,较弱,较强,较强,强,强,环境噪音干扰适应性,弱,较弱,较弱,较强,强,强,对公共交通的依赖,弱,较弱,一般,较强,强,强,对场地规模的要求,较大规模,较大规模,一般规模,一般,基本无要求,基本无要求,容积率、覆盖率要求,低层低密度,低覆盖率,一般,一般,基本无要求,高容积率,景观配套体系要求,出类拔萃,出类拨萃,较高,一般,基本配套,较低,对成本价格的适应性,强,强,较强,控制成本,较低成本,一般,对销售价格的限制,市场制高点,相当高价格,较高价格,一般,低价格,视区位,地块匹配情况,不太适宜,不太适宜,较为符合,基本符合,目标不太支持,区位不支持,便于打造，障碍较少，,但不能发挥地块最大价值。,在运作中会遇到一些障碍，需营销与推广策略性制胜，,能最优化的体现地块价值，并获得最大化的利润。,项目地块因子分析,项目本体综述,SWOT,分析,地块较为平整，便于施工,城镇规划的支持与力促,拥有中心湖景可塑性强，有广阔运作空间,周边环境不佳，影响整体品质,区域自身承载本项目功能价值的能力有限,地缘属性为新都工业开发区，略显尴尬,城市规划与经济发展,北部开发区的打造与区域市场的逐步兴起,区域发展有城市性价值引导，将得到迅猛发展,区域市场需要全新具备物业价值的项目诞生,现在房产政策的限制，如按揭限制,其他商品房项目、居民自建房、保障房经适房等竞品的冲击,国家将陆续出台的相关房产法规的影响,近,1-3,年区域商品房放量将持续上升,S,（优势）,W,（劣势）,O,（机会）,T,（风险）,项目,s w o t,分析,项目本体综述,项目价值点,梳理,规模,灵活经济指标，平衡制定开发策略,北部新城 新都工业园区门户,整个新都工业园区的门户位置，区域和项目的重要性不言自明,区域稀缺产品,本区域内缺乏商业、商务会议等休闲娱乐消费的功能平台,区域增值潜力,政府的支持，便利的交通,区域的规划发展,地块属性,适合于开发多种类型的产品,湖景资源的差异化价值亮点,1,3,2,4,5,无可否认，本地块在诸多方面，存在区域现状环境的缺陷与投资开发的政府期盼。,让本案的开发定位与物业发展研究上，需要考虑到各方面的平衡与价值。,但通过对本地块的深入研究，我们还是发现了本地块的难掩之美。,项目核心价值点,项目本体综述,项目自身分析,地块分析小结,地块位于成都重点规划的“北部新城”，区域产业规划价值巨大；,地块处于,1,、,3,号地块之间，产业集群作用明显；,地块交通便利，三面临路，昭示性优越；,本案,2,号地块具有专业市场开发价值,Past 1,：成都专业市场综述,成都专业市场综述,成都专业市场发展历程,农产品起步、沿街为市,产业单一、规模较小,多产业、广分布、集群式,集中分布、规模化产业链集群区,衍 生,发 展,升 级,产业发展三级跳、整体规划升级,大规模产业链集群专业市场区成为未来发展方向,小规模的市场以不能满足企业和商家的需求，大规模、集中式专业市场应运而生；,较少体量、单一产业的专业市场不断出现；,农产品批发市场市专业市场的雏形，沿街为市主要经营蔬菜批发；,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009,年：,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,出台,规划原则解读（一）：,集中集约，逐步外移；,布局结构,新一轮城市总体规划确定，成都的城市性质为：四川省省会，,西南地区科技、金融、商贸中心和交通,、通信枢纽，中国西部主要中心城市、新型工业基地，国家历史文化名城和旅游中心城市；,成都商品市场的,发展应注重区域层面（中西部）的协调,，尤其应处理好与重庆的相互关系。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009,年：,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,出台,规划原则解读（二）：,区域统筹，整合资源；,以,“强化两圈、培育多极、提升三轴、完善一带”,作为成渝城镇群空间发展战略。,规划提出重庆都市圈聚集金融管理、商贸、物流、咨询业、会展商务、商业零售、高端产品批发业、交通、教育与研发等高端服务产业，形成强大的区域辐射与服务中心；,成都都市圈重点发展科技、金融外贸、休闲餐饮、通信、,IT,咨询和旅游服务业，形成既具有强大辐射能力，又具备特色人居环境的服务中心。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009,年：,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,出台,规划原则解读（三）：,政府引导，市场运作；,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,2009,年：,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,出台,规划原则解读（四）：,统一规划，分步实施；,本次规划范围为成都市市域；,一、二圈层为工作重点。,规划目标是通过区域统筹，为成都建立规划合理、建设规范、设施先进、物流配套、产业联动、方式现代的,商品市场体系提供支撑,。满足不断扩大的城乡居民需求，促进区域产业发展，辐射中西部地区乃至全国，,为成都构筑中西部商贸中心打下坚实基础。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场空间分布特征,专业市场类型分布图,两种类型市场的分布表现出,由城市中心向外围，从生活资料向生产资料过渡的总体趋势,，同时,两种类型的市场沿着主要道路均有分布,，这种分布特点与商品的特点存在密切的关系。,由下图可以看出，,生产资料市场主要分布在城市的北部,，,生活资料市场主要分布在城市南北两个方向,；,二环路沿线及以内区域以生活资料市场为主,，生产资料市场仅在西门车站区域集中分布。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场空间分布特征,专业市场营业面积密度分布图,专业市场销售额密度分布图,三环沿线成为主战场,市场集群效应明显,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场空间分布特征,专业市场环线分布图,目前成都市中心城专业市场的分布情况为：内环路以内有,2,个，内环路至一环路之间有,9,个，一环路至二环路之间有,22,个，二环路至三环路之间有,42,个，三环路之外有,25,个。,专业市场主要分布在二环路至三环路之间。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场类型特征,1,、,批发型,专业市场,2,、,综合型,专业市场,3,、,集散型,专业市场,以单一种类产品批发为主，整体规模较小，多数分布于中心城区；,荷花池小商品批发市场,批发零售结合，相关产业链聚集；大多分布于中心城区；,成都数码广场,产业集群结构明显；相关产业链集结，规模较大，功能完善。,九峰国际汽配城,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场发展规划特点,专业市场由中心城区逐步转移外迁，近郊成为产业市场升级重点区域。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场发展规划特点,成都市大型批发市场分布列表（少数因规模较小，或相关数据不全，未列入统计范围）,成都专业市场综述,成都专业市场发展特征小结,发展阶段,成都专业市场正处于发展阶段，市场结构较为滞后，整体规划有待升级；,分布广泛,发展中的成都专业市场遍布整个大成都范围，分布较为广泛，二、三环成为产业主战场；,类型丰富,目前成都专业市场经营类型较为丰富，可分为批发型、综合性、集散型；,规划迁移,整体发展向三环外迁移成为成都专业市场主体规划总方向。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,经营类型分类,全市专业市场按照经营商品的类型，可分为,14,类：,日用消费品类、家具类、电子电器类、数码,IT,产品类、食品饮料烟酒类、医药类、古玩珠宝类、花卉苗木类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、金属材料类、建筑装潢材料类、其他生产资料类、农业生产资料类。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,经营类型分类,各类市场数量占比,各类市场销售额占比,TOP 5,：,日用消费品类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、建筑装潢材料类和数码,IT,产品类,TOP 5,：,汽车摩托车及配件、日用消费品类、五金机电类、数码,IT,产品类和金属材料类,汽车摩托车及配件类和家具类市场整体效益较好,日用消费品市场虽然数量最多，份额最大，但是年销售额所占份额下降明显。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场空间分布特征,从市场类型分析，全市共,139,个市场,中：,生产资料市场共,52,个，占,37%,；,消费品市场共,87,个，占,63%,。,中心城,二圈层,三圈层,商品市场数,(,个,),100,20,19,行政区数量,(,个,),6,6,8,平均每个行政区的市场数量,(,个,),16.67,3.33,2.38,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场经营模式,典型项目,大港陶瓷,富森美家具,北新物联港,宜家家居,目前成都专业市场经营方式主要分为四类，其中自主招商以及租售兼备所占比例较大。,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场现状分析,专业市场营业面积散点分布图,专业市场年营业额散点分布图,体量小、营业额较低，整体发展现状较为滞后,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场发展现状分析,专业市场占地面积与营业面积分布图,专业市场规模分布图,小型市场为主，大型市场带动作用明显,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场量化分析,2010,年成都专业市场供需表,重点规划“北部新城”所带来的发展契机使得新都及青白江的专业市场供需量快速上升,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场量化分析,成都专业市场销售均价表,商业升温带动明显、销售均价大幅上涨,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场量化分析,医药类、五金电器以及汽摩配件类整体租金水平较高,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状,专业市场客户分析,成都专业市场客群主要来自川内的大成都范围，主要经营日用品消费类以及汽摩配件类，自用经营及投资出租客户比例相当。,省内客户为主,日用消费品占比较多,自用投资比例相当,成都专业市场综述,成都专业市场发展现状小结,业态丰富,目前成都专业市场大致可分为,14,类，共,139,家。经营商品类型较为丰富；,主流供应,日用消费品类、汽车摩托车及配件类、五金机电类、建筑装潢材料类和数码,IT,产品类成为市场主要供应类型；,主流消费,汽车摩托车及配件、日用消费品类、五金机电类、数码,IT,产品类和金属材料类成为市场主要消费类型；,经营方式,目前成都专业市场经营方式主要分为四类，其中自主招商以及租售兼备所占比例较大；,量化情况,重点规划“北部新城”所带来的发展契机使得新都及青白江的专业市场供需量快速上升；,租售水平,商业升温带动明显、销售均价大幅上涨。医药类、五金电器以及汽摩配件类整体租金水平较高。,客户广泛,成都专业市场客群主要来自川内的大成都范围，主要经营日用品消费类以及汽摩配件类，自用经营及投资出租客户比例相当。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来发展空间分布：“,K,”字型空间结构,以中心城为核心，沿放射道路走廊式发展，近中期空间拓展以东、南方向为主，远期和远景以南、北方向为主，逐步形成南北展开的城市格局,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来规划布局：“四中心、四园区”,规划二三圈层、现有市场向外部迁移,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,未来市场集中布局：中心外迁、集中四区,体现“集中集约”思想的园区化形式，随着中心城功能的进一步提升，必然要求商品市场外迁，在中心城外围进行重新选址。,市场布局,市场类型,占地（,hm,2,）,合计（,hm,2,）,青白江,金属材料类,110,140,建筑装潢类,20,五金机电（大中型）,5,汽摩配（以载重汽车为主）,5,新都,日用品,65,150,医药,70,五金机电（小型）,15,龙泉,化工材料及制品,120,310,汽摩配（以生产为主）,120,其它类（纺织博览、废旧汽车拆解）,70,双流,食品,40,160,家具,10,汽摩配（以销售为主）,95,电子电器,10,日用品（服装）,5,合计,760,760,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,服装办公等日用消费品预测图,食品类市场预测图,根据预测，到,2020,年服装办公等日用消费品类市场销售额可达到,440,亿元。,根据预测，到,2020,年食品类市场销售额可达到,130,亿元。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,电子、电器市场预测图,根据预测，到,2020,年电子、电器类市场销售额可达到,90,亿元,家具类市场预测图,根据预测，到,2020,年家具类市场销售额可达到,17,亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,五金市场预测图,根据预测，到,2020,年五金类市场销售额约为,21,亿元,机电市场预测图,根据预测，到,2020,年机电类市场销售额可达到约,33,亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,中西药市场预测图,根据预测，到,2020,年中西药品类市场销售额可达到,410,亿元,化工材料及制品市场预测图,根据预测，到,2020,年化工材料及制品类市场销售额可达到约,290,亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,金属类市场预测图,根据预测，到,2020,年金属材料类市场销售额约为,520,亿元。,建筑装潢材料预测图,根据预测，到,2020,年建筑装潢材料类市场销售额约为,19,亿元。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,汽摩配市场预测,根据预测，这部分汽摩配市场到,2020,年销售额约为,210,亿元,花卉苗木市场预测,根据预测，到,2020,年花卉苗木类市场销售额可达到约为,18,亿元,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展分析,成都市商品市场布局规划（,2009-2020,）,未来发展预测,未来成都市各类市场比例分布,未来服装办公等日用消费品、金属材料类、中西药类、化工材料及制品类以及汽摩配类市场所占比重较多，这几部分市场约占市场总量的,90,。,成都专业市场综述,成都专业市场未来发展小结,空间规划,重点布局,热点产业,“,K,”字型发展布局，南北方向成规划主轴；,新都、青白江、龙泉、双流成为重点发展区域；,五金机电及汽摩配件市场即将发展成为未来热点产业。,Q3,：,本案在选择行业时，是顺应主流还是独树一帜？,项目产业选定深度研究：,Q1,：,成都目前热门行业是否适合本案？,Q2,：,项目所在板块未来的行业发展与本案的发展联系在哪里？,本案开发市场范围初选,专业市场初选,本案专业市场开发初选六大原则,原则一：市场发展筛选,结合市场整体的未来发展方向，筛选出适应市场未来发展需求的热点产业市场；,原则二：区域规划筛选,通过专业市场与区域行业规划的对比进行参照，筛选出符合区域发展规划的主力专业市场；,原则三：租售水平筛选,参考专业市场的整体租售水平，筛选出租售水平较高的高利润专业市场；,原则四：客户广度筛选,对比各类型市场中客户及商家的辐射面，筛选出客户及商家认可度最高的市场类型；,原则五：行业发展筛选,通过预测各类市场未来发展趋势，筛选出经济效益发展较快的主流市场类型；,原则六：本案对比筛选,结合本案实际情况，对比筛选出与本案基本指标匹配度较高的市场类型；,初步筛选原则,专业市场初选,市场发展筛选结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,市场发展筛选,根据成都市未来发展规划，未来,服装办公等日用消费品、金属材料类、中西药类、化工材料及制品类以及汽摩配类市场,所占比重较多，这几部分市场约占市场总量的,90,。,未来成都市各类市场比例分布,市场发展筛选,专业市场初选,区域规划筛选,北部现代商贸及现代农业综合示范线,国际物流及现代制造业示范线,区域产业规划逐渐细化,北部商城集中发展区主要项目有成都国际商贸城，并承接现状荷花池市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁，经营商品类型以日用品、医药和五金机电类（小型）为主。,专业市场初选,区域规划筛选,区域规划筛选,结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,X,X,区域规划筛选,专业市场初选,租售水平筛选,租售水平筛选,租售水平筛选,结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,X,X,X,X,租金水平,TOP 5:,医药类、五金电器、汽摩配件、数码产品、家具类,经营行业占比,TOP5,客户广度,筛选,结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,X,X,X,X,专业市场初选,客户广度,筛选,20102020,年销售额增长,行业发展筛选,结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,X,X,X,X,增长速度,TOP5,专业市场初选,行业发展,筛选,项目地块,土地性质,：工业用地（暂定）,占地面积,：,171.8,亩,水域面积,：,72,亩,容 积 率,：,2.23.8,预计建筑面积,：,30,万平米,区位大交通,：,新石大道、成绵高速、成金青快速通道,距离,成绵高速新都出口,300,米,距离,三环路,9,公里,距绕城出口,6,公里,本案对比,筛选,结果,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,X,X,X,X,X,X,X,区域现状与建筑规模受限,专业市场初选,本案对比,筛选,市场发展筛选结果,成都主要,14,类商品市场,日用品消费类,家具类,电子电器类,数码,IT,产品类,食品,饮料类,医药类,古玩珠宝类,花卉苗木类,汽车摩托及配件类,五金机电类,金属材料类,建筑装潢材料类,其他生产资料类,农业生产资料类,市场规划筛选结果,X,X,X,X,X,区域规划筛选结果,X,X,X,X,X,X,X,租售水平筛选结果,X,X,X,X,X,X,X,X,X,行业发展,X,X,X,X,X,X,X,X,X,地块现状,X,X,X,X,X,X,X,客户广度,X,X,X,X,X,X,X,X,X,符合数量统计,4,3,1,3,3,4,0,0,5,5,3,3,3,1,产业,原则,专业市场初选规则：同时满足四项筛选原则将成为本案重点开发研究对象,筛选结果：,日用品消费类、医药类、汽摩配类、五金机电类,满足筛选规则,专业市场初选结果,通过初选所圈定的四类产业市场是否顺应区域发展？,是否适合本案开发？,Past 2,：区域专业市场调查,新都宏观价值分析,交通价值分析,新都的交通“九纵六横三轨”居全省之最，拥有完善、快捷的地面交通，规划中的地铁,3,号线所形成的立体交通进一步提高了区域发展价值。,新都宏观价值分析,经济价值分析,新都经济总量发展迅猛，,2010,年完成地区生产总值318.92亿元，同比增长18.0,%,，增幅居全市第二。,新都宏观价值分析,规划发展价值分析,新都,位于成都从青白江到双流的南北发展主轴之上。成都主城区空间布局,一主两次多中心的北部中心,北部新城,成为新都新的发展契机，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心，与青白江,共同构成北部新城,。,新都的发展不再局限于“县城”、“卫星城”的概念，已成为“北部新城”的中心。,北部新城市场规划研究,北部新城概念诠释,北部新城,成都空间发展规划,北部新城规划区域,北部新城空间布局,北部新城位于成都市北部，主要由新都区及青白江区两部分组成，南至三环路，北至六环路，西至人民北路北延线以西规划主干道，东至成达铁路，总面积约,400,平方公里。,北部新城功能定位,成都区域功能分布,北部新城功能定位为：,成都市北部经济增长及,，成都物流、商流、资金流、信息流最为活跃、最有活力、,综合竞争力最强的现代化城市新区。,北部新城市场规划研究,北部新城发展布局,北部新城结合自身地理条件及交通优势整体形成以“三主线、三中心、多组团”的发展态势。,北部新城市场规划研究,北部新城发展优势,优势一：,北部处于城市主要经济流向，有成,-,德,-,绵产业集聚带，是构筑成都平原城市群的重要组成部分；,优势二：,北部工业和物流有一定的基础，已经形成一定的产业特色和支柱产业,；,优势三：,北部区位优势明显、地理位置优越。北部新城是成都市确定的未来主要发展方向；,优势四：,北部新城未来拓展空间巨大；,优势五：,中心城批发贸易等功能外迁，为北部新城大力发展商贸产业提供了最好的机遇；,优势六：,重大基础设施和重大项目带动，加速北部新城区域发展。,成都重点发展区域、城北崛起基石,发展六大优势,北部新城市场规划研究,北部新城重点区域产业规划,新都区产业规划,青白江区产业规划,北部商城集中发展区主要项目有成都国际商贸城，并承接现状荷花池市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁，经营商品类型以日用品、医药和五金机电类为主。,青白江商品市场集中发展区主要经营商品类型是：建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类。,北部新城市场规划研究,新都宏观价值分析,规划发展价值分析,十二五时期、新都即将打造“两线三带五园区”，构建“一主两翼四走廊”的多中心、组团式、网络化新型城乡形态。,“十二五”时期新都总体功能布局,新都宏观价值分析,产业价值分析,新都区产业空间形态示意图,依托新都“,198,”生态及现代服务业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部机电装备制造工业区、成都全球家具建材,CBD,、西部公路物流枢纽,(,北区,),五大产业功能集聚区打造形成成德绵高端产业集聚中心。,区域产业市场发展方向,成都,产业市场外迁,成为了成都专业市场的主要发展方向；,北部新城作为成都发展的规划的“脊柱”,承载能力巨大,；,目前，北部新城已规划包括,商贸、日用品消费、医药、五金机电、汽摩配件、家具建材,等多个大型综合性专业市场进驻。,北部新城市场规划研究,新都宏观价值分析,房地产开发价值分析,2011,年上半年，新都土地供需位于各郊县之首，成交上扬，未来市场发展潜力巨大。,2011,年上半年成都土地成交占比,2011,年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价,新都宏观市场小结,宏观价值,规划发展价值,产业价值,经济价值,交通价值,房产开发价值,位于成都向北发展主轴“北部新城”核心,五大产业聚集形成高端产业中心,国民经济快速增长人均消费水平稳步提高,全省最发达交通网络地铁,3,号线提升区域价值,市场活跃，供需量大，价格攀升,总结,新都,作为“北部新城”的重要组成部分，在政策的带动下经济发展迅速，区域价值快速提升。,区域专业市场调查,重点调查区域,此次研究主要针对成都重点规划的“北部新城”内现有专业市场进行调查，目的为深度了解区域内各类专业市场现状情况及主要经营模式，力求探索本案专业市场的未来发展方向。,区域典型专业市场项目调查,区域典型专业市场项目调查,项目,/,类别,占地（亩）,规划建筑面积（万）,经营模式,销售情况,投资,/,自用比,北辰汽车汽配市场,600,40,只租不售,招商完毕,10/0,万贯国际五金机电配送市场,2000,500,一期只租不售,一期招商,10/0,成都建工建筑产业园,4000,租售集合,一期销售,9/1,国际商贸城,2090,245,只租不售,一期招商完毕,10/0,香江全球家居,CBD,3000,600,销售,20%,二期招商销售,8/2,佳飞国际建材城,1020,69,出售,二期销售,4/6,大港陶瓷建材城,2300,200,租售结合,二期招商销售,7/3,荷花池中药材市场,142,20,只租不售,招商结束,10/0,元贞国际机械城,500,50,出售,一期交付,7/3,区域产业市场特征,产业特征,目前区域内专业市场类型以建材、五金机电、汽摩配件、医药、日用品消费及物流中心为主,北部国际商贸城,香江全球家居,CBD,龙河建材城,大港陶瓷建材市场,成都建工建筑产业园,万贯五金机电城,青龙国际建材城,中益吉城国际五金机电城,金茂五金机电市场,西部钢材城,北辰汽车汽配市场,蜀都国际建材城,俊翔汽车市场,荷花池中药材市场,区域产业市场特征,产品特征,商业中心式,大型厂房式,集中商铺式,单户面积：,40-180,层高：,3.3M,单户面积：,70-1500,层高：,8M,（含加层）,单户面积：,40-230,层高：,6-8M,（含加层）,目前区域内专业市场分为商业中心式、大型厂房式及集中商铺式，单层面积区间为,40-1500,区域产业市场特征,量化特征,目前区域专业市场发展处于起步阶段，规划体量较大，整体需求空间有待提升。,区域供需对比,区域产业市场特征,经营现状,自主招商成区域主流、出售产品占比较低,产业规划起步阶段、整体商气不足,经营现状,区域产业市场特征,租售价格特征,只租不售,市场售价较为平均，五金机电区域最高,市场起步阶段，租金水平波动较大,区域产业市场特征,客户特征,成都及省外客户成主力,自用客户占比较大,区域规划成客户主要关注点,区域产业市场特征,市场发展特征,目前成都市内专业市场逐渐向外迁移，“北部新城”规划的承载能力将持续提高,承接旧有荷花池市场,承接金府五金机电城市场,承接熊猫大道建材市场,承接成灌路沿线石材市场,本案开发市场范围精选,专业市场精选,本案专业市场开发精选五大原则,原则一：产业规划筛选,根据区域内所规划专业市场类型对比，筛选出适应区域市场发展需求的热点市场类型；,原则二：市场量化筛选,通过对区域内专业市场量化信息进行对比，筛选出具有足够发展空间及较强竞争优势的市场类型；,原则三：租售水平筛选,参考专业市场的整体租售水平，筛选出租售水平较高的高利润专业市场；,原则四：客户广度筛选,对比各类型市场中客户及商家的辐射面，筛选出客户及商家认可度最高的市场类型；,原则五：本案综合筛选,依照专业市场的开发要求与本案的经济指标匹配度进行对比，筛选出符合本案需求的市场类型；,精准筛选原则,专业市场精选,产业规划筛选,新都区产业规划,青白江区产业规划,北部商城集中发展区主要项目有成都国际商贸城，并承接现状荷花池市场群和西门车站、金府路市场群的搬迁，经营商品类型以日用品、医药和五金机电类为主。,青白江商品市场集中发展区主要经营商品类型是：建筑装潢材料、金属材料、五金机电（大中型）和载重汽车类。,产业规划筛选,产业规划筛选,结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,X,专业市场精选,市场量化筛选,市场量化筛选,市场量化筛选,结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,X,X,市场饱和,需求较为旺盛,市场饱和,区域供需对比,专业市场精选,租售水平筛选,市场售价较为平均，五金机电区域最高,市场起步阶段，租金水平波动较大,租售水平筛选,租售水平筛选,结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,X,专业市场精选,客户广度筛选,成都及省外客户成主力,自用客户占比较大,区域规划成客户主要关注点,客户广度筛选,客户广度筛选,结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,X,X,专业市场精选,本案综合筛选,本案综合筛选,本案综合筛选,结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,X,X,青白江产业发展区,北部新城商贸区,本案区域,本案所在区域,交通条件较优于,青白江产业发展区；,目前本案所在区域,尚未形成产业集群,，知名度无法与北部新城商贸区竞争；,本案不适于开发大体量生产型专业市场。,市场发展筛选结果,日用品消费类,医药类,汽车摩托及配件类,五金机电类,产业规划原则,X,市场量化原则,X,X,租售水平原则,X,客户广度原则,X,X,本案综合原则,X,X,符合数量统计,2,0,5,5,产业,原则,专业市场精选规则：同时满足三项筛选原则将成为本案重点开发研究对象,筛选结果：,汽摩配件类、五金机电类,筛选成为本案重点开发产业类型,专业市场精选结果,Past 3,：重点专业市场调查分析,重点专业市场调查,调查范围,此次研究主要针对精准筛选的五金机电市场及汽摩配件市场进行调查，目的为深度了解市场现状及发展方向，为本案专业市场开发提供参考价值。,五金机电市场,重点专业市场调查,汽摩配件市场,市场分布现状,市场供需情况,租售价格水平,整体客户表现,典型项目调查,市场分布现状,相关产业分类,租售价格水平,整体客户表现,典型市场分析,专业市场分析,五金机电专业市场,五金电器类,长久机电城,金府机电城,万贯五金机电城,五金电器专业市场分布图,目前成都的五金电器专业市场主要分布于三环外金府路，以长久机电城、金府机电城以及万贯五金机电城组成。,金府机电大世界于,2002,年开始提出修建，总占地面积达,2.5,平方公里，目前已建成包括万贯机电城、金府五金机电城、金府灯具城、长久机电城等大型专业市场,13,个，总建筑面积达,40,万平方米。,专业市场分析,五金机电专业市场,供销现状,未来供应,目前成都五金机电市场主要集中在金府路五金机电大世界，总体量,40,于万平米，入住率达到,82%,未来成都的五金机电市场将迁至青白江万贯五金机电城，总供应面积将达到,100,万平米。,专业市场分析,五金机电专业市场,目前成都的五金电器专业市场稳步提升，随着商业市场的升温，截止,2011,年专业市场租售价格达到最高至。,专业市场分析,五金机电专业市场,大成都范围成为客户主要来源，大多数客户用于自主经营。,专业市场分析,五金机电专业市场,长久机电城,项目概况：,区位：,金府路、交大路、洞九路交汇处，三面临路，交通便捷，处于金府机电大世界核心区域,规模：,长久机电灯具交易广场,占地,119,亩，总建筑面积,67400,平方米,，是西南地区开业最早的机电专业市场。其中，两层开敞式商业营业场所,13,幢；综合性办公、餐饮、休闲娱乐写字楼,1,幢，面积约,1500,余平方米；并设有大型露天 停车场、三星级卫生间,9,个和,15,部（芬兰,通力）客货两用电梯等设施、设备，是西南地区集机电生产资料营业、仓储、经营为一体的超大规模专业化、高档次的 超大型专业交易市场,主干道,次干道,四周环线,道路系统：,专业市场分析,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,次干道：,10,米，以,2.53,米的小车计算可容,34,辆小车，以,3.54,米的货车计算可容,2,辆货车,四周环线：,10,米，以,2.53,米的小车计算可容,34,辆小车，以,3.54,米的货车计算可容,2,辆货车,主干道：,15,米，以,2.53,米的小车计算可容,56,辆小车，以,3.54,米的货车计算可容,34,辆货车,道路系统：,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,租金,-,售价：,1F:,A,（位于主干道）：,100110,元,/,月,B,（位于两条主干道交叉处）：,120130,元,/,月,C,（位与次入口）：,7080,元,/,月,D,（位与次干道）：,5060,元,/,月,E,（靠近金府灯具城）：,4050,元,/,月,2F:,为仓库及公司办公用地,1620,元,/,月,按照十年投资回报期折算出售价在,480015600,元,/,之间,测算出长久机电城商铺租金在,40130,元,/,月不等,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,长久机电城整个市场被主干道和次干道分成,12,个区域，市场共,4,中产品类型，以其中的一个区域如上图标出产品类型位置，其他区域雷同。,产品特征：,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,产品特征：,产品,1,：为不规则形状，两面临街，开间为,6,米和,10,米，进深为,15.1,米和,14,米，层高,6,米。,产品,2,：开间,14,米，进深,3,米，层高,6,米，面积,42,。,产品,3,：开间,7,米，进深,12,米，层高,6,米，面积,84 ,产品,4,：开间,13,米，进深,6,米，层高,6,米，面积,78,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,项目缺陷：,设计道路为目前几个市场中最狭窄的，且车辆占道，随意上下货等现象严重，导致本身较为狭窄的道路更加拥挤，空间设计较差，采光通风较差，空间过道狭窄。,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,客户特征：,对长久机电城部分商家访问得知，,市场平均租金,40-130,元,/,月之间不等,，租金较低，目前市场经营状况较好，,现入驻商家约,700,户,，多为五金、线缆类代理商，规模中等或较小,市场规划较早，道路较窄，交通堵塞严重,五金机电专业市场,长久机电城,专业市场分析,五金机电专业市场,金府机电城,项目概况：,规模：占地208.52亩，建筑面积约30万，总户数约1800户,经营范围：机电、五金、电工器材、钢材、金属材料、机器设备、电子电气设备、工矿产品等,开发商：成都广地置业,专业市场分析,道路系统：,四周环线,主干道,次干道,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,道路系统：,主干道：,22,米，以,2.53,米的小车计算可容,78,辆小车，以,3.54,米的货车计算可容,56,辆货车,次干道：,12,米，以,2.53,米的小车计算可容,4,辆小车，以,3.54,米的货车计算可容,3,辆货车,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,A,（位于主干道）：,200250,元,/,月,B,（位于次干道之间）：,150200,元,/,月,C,（位于市场内部）：,100140,元,/,月,D,（位于,2,号门的次干道上）：,200250,元,/,月,E(,位于,10,号门旁,),：,150200,元,/,月,按照十年投资回报期折算出售价在,1200030000,元,/,之间,测算出金府机电城商铺租金在,100250,元,/,月不等,租金,-,售价：,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,产品特征：,产品,1,：开间,5,米，进深,5,米，层高,6,米，面积,25,。,产品,2,：开间,4,米，进深,6,米，层高,6,米，面积,24,。,产品,3,：开间,5,米，进深,6,米，层高,6,米，面积,30,。,产品,4,：开间,4,米，进深,12,米，层高,6,米，面积,48,。,产品,5,：开间,15,米，进深,15,米，层高,6,米，面积,225,。,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,车辆占道，随意上下货，导致本身较为狭窄的道路更加拥挤，严重影响市场交通通行能力,项目缺陷：,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,客户特征：,对金府机电城部分商家访问得知，,市场平均租金,100-150,元,/,月之间不等,，租金中等,市场规模较大，经营状况受口岸影响明显，靠金府路一侧经营状况较佳，市场内部靠三环一侧经营状况较差，,现入驻商户约,1800,户,，多为机械、五金类代理商，规模中等偏上,市场道路设计较为混乱，为周边市场交通拥堵最严重的,五金机电专业市场,金府机电城,专业市场分析,项目概况：,区位：,东接沙西线，依三环路，南靠金府路，毗邻火车北站，位于,2,平方公里公里金府机电大世界核心口岸；,规模：占地,500,余亩，总建筑,51,万，总户数约,2000,余户,，总投资,15,亿元，是政府重点扶持市场,规划：,融机电贸易、展览、信息交流、物流配送、金融投资、办公、酒店等于一体的新,生代专业五金机电市场,五金机电专业市场,万贯五金机电城,专业市场分析,五金机电专业市场,万贯五金机电城,项目定位：,融机电贸易、展览、信息交流、物流配送、金融投资、办公、酒店等于一体的新生代专业五金机电市场；,西部第一，全国一流，辐射境内外,万贯集团不