物业管理75973

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六组收楼计划,组长：朱雪妹,组员：张汉彬、张浩军、张国明、曾江龙、钟志雄、周坤章,。,1,一、物业接管验收应达到的条件,1.各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件：,建设工程按照工程合同规定和设计图纸要求已全部/分期施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；,经竣工验收合格，有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；,2.交接验收的房屋达到窗明、地净、水通、灯亮；排水管正常使用,疏通无阻；,3.技术档案资料齐全。,2,二、,接管验收的程序,1.成立物业接管验收小组,成立由开发公司项目经理指定的项目工程部1人、客服部1人、施工单位1人、物业公司负责人1人、管理处经理1人以及物业公司各专业人员3人组成的物业接管验收小组，并委任小组组长。,3,验收小组组成,小组组长：,朱雪妹,（物业公司负责人）,张国明,（客服部）,张汉彬,（施工单位）,张浩军,（管理处经理）,周坤章、钟志雄、,外援,（专业人员）,曾江龙,（项目工程部）,4,1 物业预验收,图纸资料的预验收：应在实物移交七天前完成图纸资料验收和归档工作。负责图纸资料预验收的责任人，应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。,图纸预验收首先需要准备的东西：,物业产权资料,综合竣工验收资料（含小区规划图）；所交接的竣工图纸资料必须是经规划部门审批，并盖有审核章。,施工设计资料,机电设备资料,业主资料,其他资料,5,2 物业现场验收,1钥匙的交接验收,接收钥匙工作人员要提前准备好标签，在现场按照售楼书所定的栋号、房号，采取逐户核实、逐个标识的方法验收，做到清点核对无误。,钥匙核对完成后，进行钥匙交接记录，填写钥匙交接记录表，由开发公司和物业公司双方负责交接的工作人员签字确认，贴验讫封条。,接收钥匙的工作人员负责将所接管的钥匙分类、分栋、分户有序存放，并按钥匙管理规定实行管理。,钥匙密封包装破损的不予接收。,已经办理钥匙交接的楼宇、房屋的管理：,楼宇所有钥匙交接验收后，除管理处经理、管理处相关工作人员因工作需要进入外，其他人员一律不准再进入楼宇。若施工单位人员对工程进行收尾工作，必须经管理处批准，凭出入证方能进入。,6,2房屋本体及设施的交接验收,交接验收前三天，施工单位必须将所交付的房屋本体、公共设施设备及房屋内外的周边环境打扫干净。,由验收责任人根据接管验收计划，按设计及房屋销售合同规定，逐栋逐户验收房屋本体及其他设施。,验收项目主要包括以下内容：,房屋墙、地、门、窗装修情况；,有线电视、网络系统、电话、智能化系统情况；,水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（对卫生间进行24小时闭水试验）；,如出现下列情况及时向开发商反映：,7,3公共设备设施验收,设备的实物验收,要做到符合以下几点：,图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。,主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。,设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。,对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。,移交档案、资料验收：根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。,8,公共设施设备交接验收的原则,设备调试验收合格一项接管一项，经调试仍末达到合格的必须进行重新调试，直至调试合格为止，否则不予签字接管验收。,公共设施设备交接验收的内容,验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目主要包括以下内容：,给排水系统；,电气系统；,燃气系统；,消防系统；,通讯系统；,智能化系统；,电梯系统；,防雷系统；,园林绿化系统；,公共配套设施及公共照明系统；,管理配套系统及其他系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。,9,3 物业的正式验收接管,1物业接管小组组长在图纸资料，房屋及公共设备设施均完成验收后，制作房屋及共用设施接管验收交接表和物业整体移交验收表，物业即正式接管。,2物业整体移交验收表应一式三份，由施工单位、开发公司和物业公司三方签章后各执一份。,3物业公司同开发公司和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：,开发公司、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；,质保期满，根据开发公司、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付；,4物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。,5物业工程部依据已移交设备设施着手编制机电设备、设施接管验收清单,10,4 接管验收资料的收集整理,1房屋及共用设施接管验收交接表和物业整体移交验收表，图纸资料验收清单和机电设备、设施接管验收清单等表格由验收责任人交接管小组组长审阅后归档。,2接管验收资料的整理存档：,搭建目录；,将资料分类整理、装订、命名；,将资料存档，一式二份，总部、管理处各一份。,11,5 接管验收中存在的问题及遗留问题的处理,1.对遗留问题的登记确认： 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，验收责任人应当,将问题逐项记录在交接问题处理单中并与开发公司相关人员签字确认； 对资料遗留的问题，验收责任人应当积极同开发公司联系补齐。 对物业设施设备接管验收中发现的不合格等问题，验收责任人应当将问题逐项记录在交接问题处理单中，并与移交单位代表确定整改期限，该表由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。,12,6 开发公司与物业公司签订物业交接验收的协议、报告、备忘录,1交接验收协议书；,2物业交接验收报告；,3物业验收备忘录,此外，整个流程如下图所示：,13,14,三 、前期物业管理服务内容,（一）前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。1、项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3、参与单项工程的甲乙方交接验收；4、参与整体工程的甲乙方交接验收；5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；6、接受业主入住前的相关咨询；7、供业主入住前的上门服务。,15,（二）、业主入住管理,1、办理业主入住及接房的相关手续；2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。,（三）、物业管理服务质量标准,1、房屋管理与维修 10、环境卫生管理,2、设备管理 11、治安管理,3、供电系统 12、业户满意率,4、消防系统,5、电梯,6、给排水系统,7、空调系统,8、市政公用设施管理,9、绿化管理,16,物业公司的人员安排,：,张汉彬,（总经理）,张国明,（行政人事财务）,朱雪妹,（物业管理部,）,曾江龙,、张文星,（保洁与绿化）,钟志雄、张浩军,（保安 ）,周坤章,（日常维护保养,）,17,1、收楼时间,确认的收楼时间为：2011年*月*日,2、,发出的收楼通知书的时间为确认发出收楼通知书,时间：2011年*月*日,2.采取分日分时分批收楼交付的方式，安排时,应注意,：,当知有问题业主可安排在最后时间收房，避免影响其他业主收楼。,同时建议集中收楼时间，准备一名律师在收楼现场咨询办公，较有权威性。,18,现场布置及各个区域内容,在业主进入小区的入口处设立指示背景一组，烘托入住现场的气氛。在通道入口处设立指示背景,预祝*小区入住顺利进行,欢迎回家,19,在服务部右侧对面通道口设立活动欢迎背景，在办理区现场用红色地毯为业主指示办理区的方向，设立路引指示牌。,welcome home,20,主路口拐弯处设置收楼指示牌，会客大堂、客用电梯内可设置贺语欢迎标识。,办理收楼现场放两台饮水机，摆供杯与水，方便业主及工作人员的饮用。,在进入办理区一侧设立引导组，由引导员为业主进行登记，并安排业主在现场进行相应的手续办理。,21,客服部为业主服务的同时向业主介绍整体流程，安排工程部进行现场验楼。,业主在办理完毕所有手续的同时在礼品区领取礼品。,在休息区等候的业主可以在此歇息。业主可以自由选择现场的互动活动，还可以享用我们为业主提供的美味的自助食品和饮料。,22,