大连站前星美城策划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大连站前 星美城策划提报,1,2004裕景消失,2,大商老字號難有新作為,收穫電子商場,3,國美大鱷進入燦坤還沒來,4,王者归來?,5,海源電子城,6,規劃還算是不錯的,品牌匯集,7,體驗一下,招商尚未全部到位,8,大商新瑪特,9,站前青泥洼桥与胜利广场是典型的商贸购物区,10,百年城與太平洋,11,銅鑼灣百货與城市廣場,12,新世界百貨,天津步行街,13,海昌名城,14,空空如也,奇怪的賣場規劃,15,專櫃唱空城計,沒人買沒人賣,16,episoda內街,episoda外街,17,東方魅力不來了,東方魅力不來了,18,西部商圈漸成氣候,19,西部商圈一支獨秀,商办住一體,20,適合北方的內街形式,21,適合北方的內街形式,表演舞台,22,電扶梯,23,空橋,24,造價便宜外觀當廣告,造價便宜花稍大氣,25,百貨影城娛樂複合業態,26,店中店將成主流,店中店,27,方特科技娛樂城,遊樂場,28,主力店與店中店搭配流暢,奧纳電影城,29,青泥洼,天津街,本案,中部商圈,西部商圈,星海会展商圈,30,商圈特性图,商圈,青泥洼,天津街,中部商圈,西部商圈,星海会展,主要卖场,百年城（太平洋）,胜利广场,麦凯乐,新玛特,铜锣湾,先施秋林,海昌名城,新世界,万达广场,百盛,沃尔玛,华纳影城,麦凯乐（罗斯福）,百盛,家乐福,大连影城,和平广场,乐购,奥纳影城,商圈属性,传统流行,政务形象,生活配套,生活配套,消费档次,中、高档,中、高档,中、低档,中档,31,消费主力,假日全家型,商务配套型,观光路过型,流行聚集型,生活配套型,商务配套型,生活配套型,流行聚集型,家装配套型,生活配套型,假日全家型,流行聚集型,家装配套型,观光路过型,假日全家型,生活配套型,商务配套型,家装配套型,适合业种,3C电子商场,观光美食广场,娱乐游戏乐园,量贩生鲜卖场,妇婴幼童商场,3C电子商场,量贩生鲜卖场,观光美食广场,3C电子商场,妇婴幼童商场,娱乐游戏乐园,量贩生鲜卖场,观光美食广场,特色旅游项目,娱乐游戏乐园,量贩生鲜卖场,人潮流量,高,中 低,高,中 低,车潮流量,高,高,中,中,居住密度,中,中 高,高,高,商务密度,高,中 高,低,中 高,32,人无我有，人有我优,寻找业态缺口，注入全新概念,星美城,形态架构,33,主力店 30%,流行百货服饰,特色管理（IDEES）,3C电子商场,拉帮聚气（灿坤、NOVA）,妇婴幼童商场,错位经营（博士蛙）,34,流行百货服饰,虽说青泥洼与天津街百货卖场林立,但从专业百货经营者看来还有很大可操作空间,无论在专柜及商品的雷同度高,货源样式极少,销售方式及服务意识均落后香港台湾及日本系的百货一截,太平洋一进入大连即成为坪效、营业额最高的百货龙头即可见消费者渴求好的消费环境的情况!兹就与日本maruyi合作的台北衣蝶S馆内品牌来看,在大连能重复的品牌商品仅在20%左右,甚至在上海也不到50%,35,36,新潮鞋款,LACOSTE、non-no、sonia、EM shoes、 SHOEX、2 Maa、BIRKENSTOCK、VlKllS,休闲鞋款,STRIDE、Macanna、X-VISION、Fly、ASICS、 MERRELL、CAT、le coqsportif、ROYAL ELASTICS、VANS、DIESEL、Converse,流行杂货,Baby nuts、Angel baby、LA CITTA,37,进口服饰,USNS、Buy or die、木野直仁、th、DDP、T-shirtism、Kickers、TOUGH JEANS、d.a.c、mini kiwi、nue、bread n butter、PS Lovely、M.F.G、FINAL HOME、PALLAS,流行服饰,ZAX、V_K、FFFF、b-club、DIESEL、REPLAY、ROOTS、MISS SIXTY、W<、2%、FORNARINA、BLUE S HEROES、1001、NAUTICA JEANS、Energie、peace angel 、Cotton Inn、8 Happy、a la sha、a-van,38,饰品杂货,Rita、MU MU、Sweetheart、giovanni、A&S、D&J、kiss kiss,流行表款,Swatch、CK,冰品专卖,Hagen-Dazs,39,俏丽彩妆,e-nail、Burts Bees,彩妆保养,The body shop、Mary QUANT、泰奥菲、Vital SPA、Ettusais、SPACE Moi、TOMMY,个性皮件,AILI、ORANGE、Kipling、Loop,流行男装,Baiter、ESPRIT 、Mexx Sport,牛仔休闲,Levis、BOBSON 、SUNSISTER、 KANSAS：IBS、Wrangler、Lee、Lee cooper、SOHO、EDWIN:SOMETHING、5th street,40,户外休闲,TRAVELER：TEVA、Hedgren、Raichle,运动名品,NIKE、PUMA、adidas、New balance、AND1,创意运动,DC、BOBLBE-E(BICO)、Benetton Formula 1、单车喜客(OAKLEY、FOX、Clive、Camelbak、Giro),街头流行,WALLY、DaDa、American Warehouse(SAVIER、OBEY)、DUSTY(LAZYBONE、QEE)、Brooklyn、ECKO、PONY、Triple Five Soul,41,垦趣生活,Eagle Creek、procam-fis、wild rose、AKU,泳装,NIKE、MORGAN、奥可那、APPLE、夏之恋：Travel FOX、Loveteen,42,主题餐厅,SKYLARK加州风洋食馆、野宴烧肉放题、王品牛排馆,、上阖屋美食总汇、麻布茶坊.,43,3C电子商场,本项目用地即为原大连最早最具规模的电子商城,其地利之便,人流之众,品牌之丰早已植入每个大连人的心中!现值裕景商城搬迁,站前电子城的龙头宝座花落谁家,可说人人有机会个个没把握!但若以趋势而言,现海源电子城虽起跑最早,颇有接收裕景之势,但未来赛维利大厦将有更大更好的硬件与交通条件下,后来居上并非不可能,若本项目商业主力店也以电子成为主与赛维利分进合击又竞争又合作,本商圈成为站前电子城的龙头宝座可说探囊取物!面对大连地区的3c消费市场，应和年轻人,大学生的消费与国际相接轨，提供一个一站式文化气息浓厚、整合3c需求的消费场所，特引入中关村电子商城的概念-,44,新3c广场内设有,：,computer电子城（计算机、计算机周边设施、二手计算机市场、数码驿站）,communcation手机城、各品牌展示区、网络供货商服务区（中国移动展示庁、营业厅、互动游戏软件下载）,electric家电量贩卖场,图书、音像城（会员制读者服务部 、国内外原版图书、光盘、电影音像馆）,时尚运动服饰、体育器械,文化用品：时尚办公文具、授权造型礼品公仔、学习用品、用具,45,46,47,妇婴幼童商场,专业妇婴幼儿用品馆,儿童是整个家庭的重心，对整个家庭有着极大的带动力。可以说儿童城依靠自己独特的优势，能够制造大量的商业人流，形成一个良好的市场效益。而儿童这种消费能力的复合式、累进式，更可创造极高的附加价值，因此，儿童所延伸的经济效益可作为整个商业市场的支撑。市调分析，目前大连的儿童消费市场分布零散，因此在大连构筑一个世界妇婴幼儿会馆，将提供所有的中高档和妇婴幼儿有关的消费用品，以优质的产品，舒适的购物空间，创造欢乐气氛的卖场。引领大连市的儿童市场的消费先驱。内设妇婴幼儿主题场馆，将提供包括了孕妇与儿童生活、学习、娱乐的场所。,48,儿童会馆将提供启蒙的教学空间，利用设施、教材、资源，给儿童提供一个良好的教学环境。我们将引进国际先进的教育系统，例如：长颈鹿、福禄贝尔、蒙特梭利、佳音美语、少儿图书等。使本地儿童可尽览各国优秀儿童书籍、光盘，不同语言、不同版本的原版书籍。借由专业的书籍、系统的教育、最新的信息和新式的教育理念让儿童在娱乐中学习，在学习中成长。更可以吸引很多有经济实力的家长安心把孩子委托于此更能够使附近公司的白领家长把孩子送来学习，更可制造大量的商业人流，形成一个良好的市场效益，完全一站式满足需求。儿童乐于在此学习、游乐完全成为一个儿童欢乐的殿堂。,49,50,一层,为儿童服装、鞋帽、孕妇用品区,二层,为儿童图书、文化、咨讯、教育区,三层,为儿童用品、玩具区,四层,特设教育启蒙园地并有户外游乐场所,51,52,中影星美影城,豪华首轮院线，领秀站前商圈,星美数码网城,STELLAR CYBERTPORT,24小时特色包厢,（贵宾式、会议式、娱乐式）个人专属信息舱,星美国际STAR EAST,港台明星餐厅、FANS的朝圣地,星美城 30%,53,中影星美影城,由中国电影集团公司与星美传媒有限公司共同投资成立的院线管理公司。,由星美影院投资公司和中影星美电影院线有限公司承担管理营运,2004年为止，已拥有北京的金源星美国际影城、UME华星国际影城、中影电影院、北京剧院、上海的星美（正大）影城、 UME新天地国际影城、嘉华海兴影城、嘉禾友谊影城、深圳的深圳新南国电影城、太,阳广场、现代演艺中心、合肥的解放电影院等首轮影院为代表的旗舰影院。,54,名,列全国30多条院线的前列,跨越北京、上海、广州、深圳、福建、江西、安徽、河南等8个省区，,拥有36家设施完善、设备先进、位置优越、品牌形象良好的加盟影院，,2家五星级电影院（全国共计6家），银幕总数75块，座位总数2万6千8百个，其中数字影院10家。,55,星美数码网城,星美网吧,业务由成都星美数码信息产业有限公司承担。该公司是目前四川省唯一一家拥有网吧连锁经营牌照的企业。,公司现有网吧连锁店4家、音像连锁店3家，固定上网人员超过100万人。目前正在办理加盟手续的网吧连锁店30余家。,根据国家文化部有关文件规定，四川省现有的8000余家网吧，在三年之内将全部进入成都星美数码旗下。,此外，成都星美数码的增值业务包括：音像制品的销售、IP电话吧、光纤宽带接入代理、电讯充值卡、游戏点卡的销售等。,STELLAR CYBERTPORT,56,星美国际,星,美传媒于2003年3月底收购的,东方魅力集团有限公司，是香港,地区最大的娱乐集团之一。,STAR EAST（,东方魅力）,东方魅力集团旗下拥有约200名亚洲知 名艺人，其中包括成龙、谭咏麟、曾志伟、陈百祥、黎明、陈慧琳等。凭借丰富的娱乐传媒领域的制作经验，以及众多具有广泛号召力的艺人。,东方魅力集团在影、视、歌以及其他演出活动和演艺经纪活动等领域进行了多方面的业务拓展，并在上海新天地及港台地区开设多家概念餐厅，形成了良好的品牌形象。,57,与主力店连结的店中店：精品街、美食街,拆分产权的店中店再统一装修经营：星美网城的包厢、百货开放式卖场,也成为MINI主力店：门面店、速食店、专卖店、大型餐饮,店中店（出售返租、统一管理）40%,58,59,裙房,地下室,星美城,主力店,店中店,停车场,60,门面店,摩天轮,百货,精品街,东魅,娱乐,会所,网城,美食街,影城,STAR EAST,星美城,STELLAR MEGA,概念架构,61,亮点,人潮动线,站前地标,LAND MARK,特色独家,景观特色,需求消费,站前不夜城,摩天轮,星美城,外观造型,62,站前不夜城,63,摩天轮,64,65,66,67,外观造型,68,69,70,销售、返租、经营模式,整体、星美城,A、以楼板价参建，作为资产自行经营,B、以销售溢价及品牌、风险经营与发展商合资项目公司整体经营,71,星美地产,贵司,设计师、承建商,成立,委托完工,出售,项目公司,投资客,经营方,返利,组建,星美城项目,公司组建,72,部分主力店,A、以销售溢价补贴租金、带动商业整体成熟发展,B、与商场项目公司合作分成经营,73,门面店,A、直接出售不返租、独立经营、统一物业管理,B、出售后返租、统一委托经营,C、与商场项目公司合作分成经营,74,店中店,A、出售后返租、统一委托经营,B、出售后代租或独立经营、统一物业管理,75,酒店式SOHO服务社区 抢占大连站前的住办商客源！,76,地下室,裙房,酒 店 式 服 务 社 区,77,原因：,本项目位于,大连火车站前尽享地利之便，周围配套完整，因此立项为 酒店式公寓，依据商务客源需求提出新酒店式服务社区概念，结合自住（过渡性产品）、住办（复合式用途）、投资（稳定性回报）其使用性与出租率将随着振兴东北老工业基地与大大连战略的发展而不断保持稳定的增长,78,酒店式服务公寓在大连的发展趋势,酒店需求从2002年开始就呈现每年递增的出租率，目前已开始出现供不应求的态势亚洲最大，世界第二，专做为长住商务客的酒店式公寓SOMERSET（大连盛捷港湾）的开张，说明大连是继北京、上海、天津等成为国内重点沿海商务城市地位，同时从,2003年12月开张至今保持70的出租率,更是让更多人看好大连的酒店式服务公寓市场。,79,酒店式社区客源,可细分为三个部分,自住（经济实用）,住办（配套齐全）,短住（便捷舒适）,80,客源,周期/承受价位,目的,需求,短住客,25天/,日租：300500,旅游、商务,享受五星级等级的居住条件及服务,长住客,1周半年/,月租：20003000,大连工作的外地人士（包括国内外人员）,享受家庭的舒适方便与实惠的价格,81,对于购买者而言：,是一种可以产生稳定高回报的投资品种！,对于发展商而言：,是一种可以让其快速实现获利最大化的开发模式！,对于经营者而言：,是一种可以产生稳定长期收入的经营平台！,“多赢模式”,82,1.出售各小单元产权总价低，但资金回笼快。2.返租销售可拉高届时市场售价3.返租可取得酒店经营权。4.从酒店经营权中获取更大利润。5.与管理合作经营风险共担。,返租取得酒店经营权,可行性分析利,：,83,6.未来酒店所发生的一切事宜也都可以由管理公司全权负责，减少执行,压力.能够保证投资者收益辅助销售。,7.市场的拥护有利于带动整个项目的销售。,8.酒店所带动的各个产业都可以在未来经营后创造额外获利。,9.酒店产业如经营成绩良好，最终还可以高价一并卖于国外基金，获得,一个酒店式产品最大的经济利润。,10.未来大连旅游市场的发展必然带动整体酒店的出租行情。,84,日租型五星级酒店,房型,预订价（RMB）,早餐,标准间,598元/日,无,商务间,681元/日,双,行政间,805元/日,单,行政间,905元/日,双,小套房,913元/日,单,豪华套房,1560元/日,无,商务套房,2018元/日,无,以上数字仅供讨论用之参数,希尔顿酒店房价表,85,盛捷SOMERSET港湾酒店式服务公寓日租金表,房型,预订价（RMB）,预订价（RMB）,豪华一室套房,800元/日,12000元/月,豪华二室套房,1400元/日,20000元/月,以上数字仅供讨论用之参数,月租型高级酒店公寓,86,花样年华公寓月租金表,房型,年租金,（RMB）,豪华一室一厅,25000元/年,（ 2000元/月）,豪华二室一厅,35000元/年,（3000元/月）,以上数字仅供讨论用之参数,年租型市区全配公寓,87,本项目今后公寓租金价格预估,房型,面积,日租金（RMB）,月租金（RMB）,年租金（RMB）,豪华一室套房,70平米,400元/日,4000元/月,30000元/年,豪华二室套房,95平米,600元/日,6000元/月,45000元/年,88,本案配套及产品建议,在五层（商业与公寓）部分规划“商务休闲会所”引进专业品牌管理,2.,把塔楼划分一栋作为酒店式服务公寓，引进专业品牌管理，在销售方面采取返租方式抓住投资客源！,3,.,其他部分提供高档物业管理及代租代售“管家”服务,4,.,与裙楼商业部分分开动线又部分管制刷卡连通，并拥有独立豪华大堂,5,、,配备,1500,元,/m,2,标准酒店式豪华精装修，包括入户门、厨具、卫具、衣柜、空调及智能性系统,89,行销切入点：,90,1.地理位置优势钻石地利,尽享尊贵,2.社区大配套成熟优良 不假外求,3.景观优势缤纷景致 超然自享,4.大连国际休闲娱乐中心渡假享受 惬意人生,91,5.“星美城”时尚购物,休闲体验,6.户型别致实用,选择自如,7.物业管理体贴入微,尽享尊贵,8.投资价值丰厚,轻松投资,优厚回报,92,93,94,