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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,济南信立怡高物业顾问有限公司 地址,:,济南市山大路,201,号创展中心,5,楼,516,号 网址,:,济南信立怡高物业顾问有限公司 地址,:,济南市山大路,201,号创展中心,5,楼,516,号 网址,:,67,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,济南信立怡高物业顾问有限公司 地址,:,济南市山大路,201,号创展中心,5,楼,516,号 网址,:,济南信立怡高物业顾问有限公司 地址,:,济南市山大路,201,号创展中心,5,楼,516,号 网址,:,10,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,天业展翅 东部腾飞,天业,奥体项目竞标提案,2010,年,5,月,2009TOP10,（品牌价值,2.48,亿）,1,报告逻辑结构,设定目标,提出问题,解决问题,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及定位,一、企业愿景,/,项目目标,二、现状梳理：面临的机遇与挑战,五、案例借鉴,六、整体规划及物业发展建议,2,愿景,/,目标,企业解读,项目解读,项目目标,3,企业解读,作为上市企业集团，现金流量对企业筹资决策、企业投资决策、企业资信、企业盈利、企业价值等有直接影响。,一个以房地产开发为主业，涉足地产、矿业、能源、会展、物业管理、金融、酒店等行业的多元化企业集团。,一个在房地产领域呈现出跳跃式发展，得到了社会各界的广泛认可和赞誉的明星企业。,一个总资产近,30,亿元大型上市企业集团。,4,企业解读,天业房地产在济南已开发多个知名项目，树立了较好的企业形象，项目开发已经站在了较高的起点上。,新东方花园,天业翠苑,盛世花城,天业国际广场,一步一个台阶，天业房地产以上市公司为平台不断发展壮大，所做项目无论是在形象还是品质方面都在逐步提升。,5,愿景,/,目标,企业解读,项目解读,项目目标,6,项目区位,本案所在奥体文博片区是东部新城的核心,-,城市副中心，也是济南未来的城市行政中心所在地,。,本项目,政务中心,奥体中心,7,项目区位,区域交通方便，随着大型企业总部和高端人群的陆续落户，区域居住价值、,商务价值和商业价值,不断提升。,奥体文博片区内，有奥体中心、政务中心、文博中心、全运村、奥体酒店、山东省立医院东院区、省成套局安置办公楼、省法院审判综合楼、武警边防总队大楼、省国资委办公楼、交通信息管理调度中心、草山岭旧村改造项目、燕山新区、安置房、伟东智远国际新城等重点项目落户。,8,项目交通,项目北临经十路，南临旅游路，奥体东路和龙奥北路经过项目将经十路和旅游路,联通,，区域交通非常便利,地块北侧为经十路，经十路是济南最重要的东西向交通干线。,地块南侧为旅游路，旅游路向东西延伸，分别到达东部和南部高端住宅区。,奥体东路经过地块，连接经十路和旅游路,龙奥北路连接地块和龙奥大厦、奥体场馆。,奥体东路,龙奥北路,经十东路,旅游路,9,周边配套,周边市政、文化、体育、教育、医疗设施齐全,商业配套设施逐步完善。,奥体中心,五星酒店,省立医院,、武警医院、妇幼保健院,超市,博物馆,项目四至,项目北邻经十路、西邻奥体中心和奥体东路，南邻龙奥北路、海尔绿城和,奥龙观邸，具备独特的奥体人文景观资源,。,项目四至,东面：施工工地,南面：海尔绿城,西面,:,奥体场馆,北面：经十东路,11,地块现状,地块与路面有,10,米左右的高差，地块西侧为奥体东路绿化带。,12,项目解读,项目规划面积,16,万平方米，在大型项目遍布的奥体片区属于中等规模。,建设用地面积,32022,平米,规划建筑面积,16,万平米,地上容积率,5.0,地下容积率,2.0,建筑密度,30,绿地率,30,建筑主体高度,100,米左右,车位配比,一个,/,百平米建筑面积,地块基本技术指标,13,项目解读,项目基本情况小结,济南东部新城的核心区,片区规划主要功能有政务、体育、文化、卫生、金融、住宅及商务,办公等。,区域,本体,前景,16,万平方米城市综合体，中等规模体量。,具备得天独厚的奥体人文资源。,随着大型企事业单位的陆续东迁及区域高端人口的不断聚集，区域,商务价值和居住价值越来越高。,14,愿景,/,目标,企业解读,项目解读,项目目标,15,企业目标,规避风险，快速回现是首要目标,企业目标排序,利润最大化,规避风险,快速回现,通过项目带动企业品牌提升,企业愿景,树立区域地标建筑,提升城市功能和城市形象,16,报告逻辑结构,设定目标,提出问题,解决问题,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及定位,一、企业愿景,/,项目目标,二、现状梳理：面临的机遇与挑战,五、案例借鉴,六、整体规划及物业发展建议,17,东部新城,按照济南东拓城市发展规划，东部将成为济南新的城市中心。,东西两翼发展的城市规划，为城市由单核向多核发展，在城市空间方面提供了机会。东部借产业东移、全运会举行和政府东迁之机，正在快速发展成为城市的另一核心,.,18,新城模式下的地产发展机遇,关于新城发展模式,1,2,新城模式下的地产发展规律,19,关于“新城”（,NEW TOWN,）,新城的定义,：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。,成功的新城,：应该提供满足于社区（,community,）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。,新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个,“,卧城,”,。,A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.-NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany,关于新城发展模式,20,依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为,6,大新城发展模式,新城发展模式,田园新城,产业新城,边缘新城,行政中心新城,国 际 案 例,Stevenage,（英国，伦敦）,MiltonKeynes,（英国，伦敦）,新城发展,模式,TOD,交通导向新城,Port Sunlight,（英国，利物浦）,筑波科学城（日本，筑波）,Radburn,（美国，纽约）,Columbia,哥伦比亚新城（美国，马里兰州）,千里新城（日本，大阪）,多摩新镇（日本，东京都）,沙田新市镇（中国，香港）,Canberra,（澳洲，堪培拉）,Brasilia,（巴西，巴西利亚）,副中心新城,东京临海副中心新城（日本，东京）,拉德芳斯副中心（法国，巴黎）,关于新城发展模式,21,新城开发关键影响因素,规划,注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地,立法和政策,政府在立法和政策上对新城建设给予支持,交通,新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接,新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性,产业结构,产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备,功能,具备生活、居住、工作、休闲等多重功能,配套,高标准、完善的各类配套,环境,环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住,资金,大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企,关于新城发展模式,22,济南东部新城的发展模式：,行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。,承担城市中心区的部分功能，以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。,副中心新城模式,行政中心新城模式,在“一体两翼”城市发展规划导向下，奥体文博片区定位于济南东部的城市副中心。其先期启动及区域发展拉动工程为新政务中心、奥体中心、省博物馆新馆和档案馆新馆、省立医院东院区、省高院、武警总队、奥体酒店、鲁商国奥城、全运村等，当前阶段拉动主力为政府及政府企事业单位。具有副中心新城模式和行政中心模式新城的双重特点。,关于新城发展模式,23,地产市场运作与新城发展阶段密切相关,新城模式化的地产发展规律,不同新城可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段。,对于一个成熟的副中心新城及行政中心新城，其最终必然会成为城市中心，承担城市功能。,阶段,起步期,发展期,成熟期,发展,状态,主要道路畅通,主导工程，如政府办公大楼等形象工程启动；以政府投资为主体的重点项目相继启动；,简易商服配套；,住宅开发启步；,大量住宅投用，居民迁入，人气上升；,社区普通商业增加；,医院、学校公建配套投用；,公交体系逐步完备；,产业拉动、政府拉动，办公氛围开始萌动,;,行政中心或商务中心形成；,星级酒店和写字楼；,艺术馆、美术馆；,大型综合性商业；,特色商业街；,各式公寓、小户型；,地位,演变,人气低迷，市场认可度低，观望。,区域具雏形，区域中心确立，开始认知。,城市新的中心,市场全面追捧,周期,2,年左右,2,3,年,2,3,年,市场,价值,市场进入意愿度低,低价值,价值开始提升,价值充分实现,不断升值,地产开发的机会,住宅具有开发机会，以性价比占领市场；,但写字楼、商业等销售困难；,写字楼市场开始启动；商务办公需求增加；,商业地产开始启动，酒店、公寓等物业市场具备；,24,区域发展,济南东部正处于新城发展期,政府东迁，完善的道路交通网络，全运场馆、公共配套设施和,商业配套设施的相继投入使用。,重汽、黄金、鲁信、国电等龙头企业的总部陆续东迁，大型企业总部不断涌入奥体片区，总部经济中心雏形开始呈现。,名士豪庭、全运村、奥龙观邸等大型社区交付，高端人群开始聚集，人气上升。,25,新城发展地产运作的一般规律,新城模式化的地产发展规律,1,、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历,起步期,（,2,年左右）、,发展期,（,2,3,年）、,成熟期,（,2,年以上）三个阶段。,2,、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关；,3,、国内新城的地产开发一般遵循,“,住宅,商务,商业,”,的顺序，在起步及发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在发展期，写字楼开始放量，市场形成，价格快速稳步提升；进入成熟期后，商业大规模发展，商业气氛日趋成熟。,1,、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历,起步期,（,2,年左右）、,发展期,（,2,3,年）、,成熟期,（,2,年以上）三个阶段。,2,、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关。,26,区域房地产开发,以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发为主体的房地产发展模式。,27,整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位同质化严重。,区域房地产开发,项目名称,开发企业,规划指标,物业类型及面积,中铁汇展国际,中铁十局集团房地产开发有限公司,占地面积,:45381,平方米 ；总建筑面积,:192342,平方米,项目规划为商业步行街、,soho,办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。,鲁商国奥城,山东省鲁商置业有限公司,占地面积,:50600,平方米 ；总建筑面积,:350000,平方米,规划有,6,栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复合性建筑组群。,黄金时代广场,山东黄金地产有限公司,占地面积,:99800,平方米； 总建筑面积,:427400,平方米,涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业形态，写字楼面积约,17,万，公寓面积约,12,万，商业物业约,1,万，地上地下停车位高达,3069,个。,玉兰广场,济南海尔绿城置业有限公司,规划建筑面积,15,万平方,写字楼、商业、公寓、五星级酒店,中润世纪广场,山东中润置业有限公司,占地面积,:46620,平方米 ；总建筑面积,:330000,平方米,涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住宅楼组成,28,区域写字楼分布,东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区，项目位于奥体片区。,高新片区,大卫奥体项目,总部基地,齐鲁软件园,玉兰广场项目,中润广场,黄金时代广场,鲁商国奥城,楚天燕山盛世,名士杰座,鲁邦项目,中铁汇展国际,奥体片区,燕山片区,29,区域在售项目总供应量近,60,万平方米，潜在项目总供应量近,135,万平方米。,在售项目名称,写字楼总体量,中铁汇展国际,20,万平米,鲁邦国际广场,7,万平方米,鲁商国奥城,12,万平米,黄金时代广场,17,万平米,中润世纪城,3,万平方米,在售供应量总计,约,59,万,区域写字楼市场,潜在项目名称,写字楼总体量,大卫国际,10,万平米,玉兰广场,15,万平方米,全运村公建,10,万平米,鲁班项目,20,万平米,总部基地南区,80,万平方米,潜在供应量总计,约,135,万,30,高新区写字楼市场以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量科技型企业的入住,怡科产业园，一期,14,万平米已经销售完毕，均价,3500,（鲁银集团等）；二期,B1,座,12,万平米，,B2,座,14,万平米售中铁十局 ；,B3,座,1,万平米；,B4,，,4,万平米，售黄金集团，均价近,4000,；已售总面积约,45,万平米，怡科产业园总规划达,100,万平米，继续向东、向南（越过经十路）。,区域写字楼市场,31,燕山片区中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高,高层：,A1,（约,3,万余平米）,被平安保险所购,高层：,A2,（约,2.7,万平米）,被中石化所购,高层：,A3,（除,5-7,层为散售，其他均为整层销售,1260,平米）,5,层：共,4,套房源（,220,平米、,369,平米,2,间、,300,平米）,6,层、,7,层：各,4,套房源（,300,平米、,442,平米、,519,平米）,高层：,A4,约（,2,万余平米）,半栋（,2,14,层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。,15,层以上中润集团留作自用。,小高层：,A5,（近,1,万平米）,被太平洋保险所购,小高层：,A6,（近,1,万平米）,小高层：,A7,（近,1,万平米）,散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。,区域写字楼市场,32,奥体片区项目大部分由品牌开发商开发，档次和品质都定位较高。,黄金时代广场,鲁商国奥城,大卫奥体项目,玉兰广场,区域写字楼市场,33,区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。,项目名称,顾客类型,中铁汇展国际,贤文庄投资，外贸，科技等公司，多为整层购买的客户，,投资占,30,，自用,70,总部基地,写字楼团购为主,鲁商国奥城,写字楼团购为主,黄金时代广场,省国资委、省安全生产监督管理局、省企业联合会等,海尔绿城玉兰广场,整栋出售给山东高速,大卫奥体中心,大的企业集团正在洽谈，根据企业要求定制写字楼,区域写字楼市场,34,区域写字楼市场小结,1,、区域市场供应量大，市场竞争激烈。,2,、区域以定向开发模式为主，,写字楼市场不成熟。,35,济南公寓,(,在售、售罄,),项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,老城中心区项目产品档次较高。,中齐未来城,九城尚都,彩世界,香港国际,蓝调国际,正大时代广场,诚基中心,鑫苑金座,香格里拉,腾骐冠宸,发祥,1,号公馆,万达达人界,万豪国际,居易香桔市,中铁汇展国际,名士豪庭,Mini,公馆,银座中心,玉兰公寓,东领尚座,大舜天成青年会,金光旺角,在售项目,售罄项目,潜在项目,御景城,盛世名门,济南公寓项目分布情况,36,在售、潜在项目,目前公寓物业，,40,年商业用地性质的项目约占,50%,；目前在售公寓项目市场存量约,5,万，潜在供应约,20,万。,中部板块,鑫苑金座：,50,年产权，,3,栋（,1,栋,15,层、,2,栋,18,层）高层,；约,6.4,万平米，销售率,100%,。另有商铺,九城尚都：,50,年产权，,1,栋小高层；约,1.4,万平米，销售率,100%,。另有商铺,彩世界：,40,年产权，,8,栋小高层，约,15,万平米，销售,100%,。另有商铺,东部板块,西部板块,1.5,3,4.5,6,7.5,万达,达人界,：,40,年产权，,1,栋高层，约,2,万平米，销售,100%,。另有商业,/,住宅,居易香桔市：,70,年产权，,6,栋小高层、高层；约,8,万平米，销售率,100%,。另有商铺,东领尚座：,50,年产权，,1,栋,12,层,Loft,商务公寓，,1.6,万平米,销售率,100%,。另有写字楼、住宅,售罄项目,香格里拉：,40,年产权，,2,栋高层；约,12,万平米，销售率,90%,。,1.5,3,4.5,6,7.5,香港国际：,4,0,年产权，,4,栋高层，约,4,万平米；销售,80%,。另有住宅和底商,诚基中心：,70,年产权，,6,栋公寓。约,6,万平米，销售率,99%,，另有商铺,/,住宅物业,正大时代广场：,40,年产权，,1,栋高层；约,3.4,万平米，销售率,90%,。另有商铺,/,写字楼物业,中齐未来城：,50,年产权，,2,栋,17,、,18,层,高层；约,3,万平米，销售率,90%,。另有商铺,/,住宅,蓝调国际：,40,年产权，,4,栋,(1,栋,23,层、,1,栋,26,层、,2,栋,31,层）高层；,4,万平米，销售率,90%,。另有商业,腾骐冠宸：,70,年产权，,2,栋小高层，,6,栋多层；约,2,万平米，销售,90%,。另有住宅,发祥,1,号公馆：,40,年产权，,1,栋小高层，约,3,万平米，销售,70%,。另有商铺,万豪国际,：,40,年产权，高层，约,2,万平米，销售,74%,。另有商业,/,住宅,名士豪庭,Mini,公馆：,38,年产权，高层；约,2.63,万平米，销售,75%,。另有商业大堂,中铁汇展国际：,40,年产权；约,3,万平米，预计,2010.5-6,开盘。另有商业、写字楼,玉兰公寓：,40,年产权，,1,栋,25,层酒店式公寓；约,4,万平米，预计上半年开盘。,大舜天成青年会,：,40,年产权，约,3.26,万平米，预计,2010,年年底开盘。,金光旺角,：,40,年产权，约,2.5,万平米，预计,2010,年,5-6,月开盘。,银座中心：,40,年产权，写字楼、公寓、商业综合体，约,55,万平米，其中公寓,2.2,万平米，,2,栋高层，,360,套，,2010,年开盘。,济南公寓概况分析,37,自,09,年,6,月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节,2,月成交低迷外，其余月份成交量保持,700,套左右。,成交较好的区域主要是因为房源较为充足，有新房源推出。南部区域无供应。,公寓市场成交量及区域分析,38,市场均价基本保持稳定，小幅度上涨，,4,月份平均价格为,8008,元,/,平米。,数据来源：信立怡高房地产市场月报,注：不包括,loft,公寓市场总体价格分析,39,毛坯,精装,在售公寓毛坯交房占,7,成，价格集中在,7500-9000,元,/,平米；简装修交房装修标准在,600-800,元,/,平米，精装,2500,元,/,平米。,说明,:1.,数据来源：实地调研,; 2.,诚基中心、万豪国际为层高,5.6,米，,5.9,米,loft,；,3.,发祥,1,号公馆为酒店式公寓（精装）；,4.,香格里拉仅剩几套房源，朝向位置差。,在售公寓项目价格分析,40,诚基中心,香港国际,彩世界,鑫苑金座,腾骐冠宸,中齐未来城,蓝调国际,九城尚都,正大时代广场,香格里拉,万达达人界,发祥巷,20,30,40,50,60,70,80,90,100,一室 二室及其他,公寓主力户型主要是,30-40,、,50-60,的一室；二室较少，面积为,80-90,。,户型供应分析,41,项目,客户特征,诚基中心,居住、投资各占五成，首次置业与改善型居住客户比例相当，客户来源较为广泛,正大时代广场,客户以办公、投资型客户为主，区域来源主要为历下区,中齐未来城,主要为首次置业的年轻人，以自住为主，客户主要来自高新区,蓝调国际,客户主要年轻群体首次置业自用者为主，自用客约为,70%,，投资客占到,30%,。客户主要来自项目周边区域，主要辐射以高新、历下、历城区域。,香格里拉,偏商的小户型公寓产品，,soho,办公属性较为明显，因此,客,户以办公、投资型客户为主，其比例分别为,40%,、,30%,，自住客户为,30%,，客户以周边小企业、小公司及其他区域的年轻置业者为主,香港国际,周边客户为主，自用型客户约,70%,，投资客户,30%,发祥,1,号公馆,多为二次置业；办公、投资客占,65-70%,，自住客比例较小，约,30%,；客户主要来自槐荫、市中、历下、天桥区，项目周边企事业单位高端客群,万豪国际,投资客户占主体，约到,70%,，自住客户约,30%,；,loft,产品投资办公占主体；多为二次置业。,彩世界,成交客户主要以私营民营企业基层员工、个体业主为主；年龄,35,岁以下占,70%,，成交客户中首次置业者占,55%,，投资客户占,40%,，其余的占,5%,。成交客多来自周边地区，天桥区占,60%,，槐荫区,20%,，其他区域,20%,鑫苑金座,2545,岁首次置业者过度型客户，以自住客户为主，占到,65%,，因其总价较低，吸引了大批首付能力较低的刚性需求客户,九城尚都,居住型公寓以办公自用型客户为主，约为,60%,；,SOHO,商务公寓，投资客户居多，自用投资比例约为,80%,；客户以经十路以南、项目周边的中小型企业为主。,万达达人界,高端的公寓产品辐射整个济南区域，客户以投资为主约为,73%,；客群为,35,岁以上有一定经济基础的高端人群，其中在周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群占到,65%,；客户中约有,7%,是购买本项目住宅和商业的客户。,首次置业、投资客户占主体；自住客户多为过渡房，投资客多为个体私营企业主、企事业单位高收入者。,公寓客户分析,42,公寓市场,2009,年,6,月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节,2,月成交低迷外，其余月份成交量保持,700,套左右 ；,目前市场存量较少（,5,万平），潜在供应,20,万平，公寓市场还有一定开发空间。,供应成交,多为,40,、,50,年产权，中部产品档次较高；,面积集中在,30-40,，,50-60,平米的一房及少量的,80-90,平米的两房。,产品,中部高档项目辐射区域广泛，东、西部项目的购房者多为周边辖区的客户；,首次置业、投资客户占主体，约占,7,成；,自住客户主要是购买南向 “小户型”，作为过渡房，购房者多在,25-35,岁之间；,投资客多为,30-45,岁的个体私营企业主具有一定经济实力的客户。,客户,价格,市场均价基本保持稳定小幅度上涨；,目前在售公寓毛坯交房占,7,成，价格集中在,7500-9000,元,/,平米，精装修交房装修标准在,600-800,元,/,平米，精装,2500,元,/,平米。（首付,5,成，,10,年还清）,济南公寓项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,南部、北部目前供应不大。,区域分布,济南公寓市场小结,43,区域公寓市场,项目周边在售公寓为海尔绿城玉兰公寓和名士豪庭,MINI,公馆,总体量,售价,销售状况,总建筑面积,38740,平方米,均价,13000,元,/,103/339,套,总体量,售价,销售状况,总建筑面积,26000,平方米,均价,10000,元,/,120/342,套,44,户型,面积,户型特征,数量,比例,A,88.30m2,一室两厅一卫一厨,42,套,11%,B,73.91m2,一室两厅一卫一厨,231,套,57%,C,111.20m2,两室两厅一卫一厨,42,套,11%,D,138.81m2,两室两厅两卫一厨,42,套,11%,F,146.69m2,两室两厅两卫一厨,21,套,5%,G,208.43m2,三室两厅两卫一厨,21,套,5%,海尔绿城玉兰公寓,以,73,平米户型为主,名士豪庭,MINI,公馆,以,40-56,平米小户型,为主,A,户型,40,平米,B,户型,46,平米,C,户型,56,平米,D,户型,43,平米,玉兰公寓面积区间在,73,平米,-208,平米之间，总价区间在,90,万,-300,万之间；,MINI,公馆面积区间在,40,平米,-56,平米之间，总价区间在,40,万,-60,万之间,区域公寓市场户型分析,客户多为项目区域人群，玉兰公寓总价较高，客户多为财富阶层，投资比例高；名士,MINI,公馆总价相对较低，客户以年轻白领和企事业单位中高层为主，且自住比例较玉兰公寓高。,客户情况,海尔绿城玉兰公寓,名士,MINI,公馆,来自区域及比例,历下区,68%,、历城区,32%,、市中区,19%,、高新区,1%,周边客户，如政府单位,年龄结构及比例,20-30,岁,10%,、,31-35,岁,6%,、,36- 40,岁,21%,、,41-50,岁,58%,、,50,岁以上,5%,30-40,岁,职业构成及比例,私营业主,50%,、国营企业,31%,、矿业,10%,、金融业,7%,、教师,2%,个体为主约占,80%,购房目的及比例,自住,33%,、投资,62%,、自主兼投资,5%,办公、投资各占一半,付款方式及比例,一次性,45%,、按揭,55%,一次性,75%,、按揭,25%,区域公寓市场客户分析,46,区域公寓市场研判,符合区域客户需求的小户型公寓有巨大市场机会,公寓产品得到本区域的企事业单位白领和中高管理层的认可。,市场机,会研判,小户型居住和投资价值高，而项目周边小户型公寓稀缺。,项目周边公寓仅有玉兰公寓和名士豪庭,MINI,公馆，供应量不大。,符合区域客户需求的小户型公寓有巨大市场机会,47,诚基中心,济南核心地段城市综合体,项目位置：,济南市和平路与历山路交叉口,技术指标：,占地面积,110000,平方米，,总建筑面积：,33,万平方米,容积率：,3,总户数：,40,00,个,规划设计：,规划有住宅、公寓、商业、写字楼、商铺,开发周期：,分四期开发,项目特色：,复式，小户型，投资地产,48,户型,套数,配比,面积,（平米）,两室,1350,35%,80100,三室,2650,65%,90120,全部为挑高复式结构，户型以,90-120,平方米三室为主。,诚基中心,24,栋点式小高层住宅，,公共区域精装，室内毛坯,层高,5.2,、,5.4,米两种,公建化外立面,49,分析角度,客户情况,年龄,年轻人居多，年龄在,25-50,岁,置业目的,60%,为二次置业，年轻人居多，或者三代同住的家庭，独居老人一般不购买本项目。,职业,个体很少，,80%,有固定收入,区域,以项目周边为主,购买因素,位置，居住性价比，复式户型，建筑品质公共部分精装修,付款方式,80%,为首次贷款,客户主要为年轻人，项目位置、建筑外观和复式户型受青睐。,诚基中心,50,1,、年轻群体较偏爱,LOFT,公寓；,2,、项目投资价值是客户主要购买因素。,3,、公建化的建筑外观对年轻群体有较高的吸引力。,诚基中心,对本项目的启示,51,万达广场,济南中心大型城市综合体,项目位置：,位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合区域。,技术指标,项目占地：,333333,平方米,规划总面积：,102,万平米,容积率：,3,车位：约,2500,个,规划设计：,15,栋高层住宅、,1,栋高层公寓、,1,栋五星级酒店、,4,栋高层写字楼,52,高端精装修公寓，,40-,50,户型为项目主力户型，占比,70%,。,户型,/,面积,套数（套）,比例,A,：,45,156,25%,B,：,50,312,50%,C,：,61,52,8.3%,D,：,64,52,8.3%,E,：,46,52,8.3%,万达广场,层数：,28,层，,3-28,层为精装公寓,总 套 数：,624,户，,5,梯,24,户，,26,层,采 暖： 地板采暖,精装修，墙面乳胶漆，木地板，厨浴卫生间全装，无家具，装修造价,800,元,/,平米。,53,万达广场,客户主要来自项目周边人群，看重项目升值潜力，投资者占大多数。,客户来源,周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群；,公寓客户中约有,7%,是购买本项目住宅和商业的客户。,购买目的,投资,65%,，自用,35%,，以投资为主,客户关注因素,地理位置优越，升值潜力较大；万达品牌,54,万达广场,对本项目的启示,1,、,高端公寓有市场空间；,2,、公寓客户主要来自项目所在的区域，,投资客户看重区位、升值潜力和品牌。,3,、,40-50,平方米小户型因其总价低受到投资客户欢迎。,4,、,精装修对客户具有较大吸引力,。,55,万豪国际,城市文化核心区综合体项目,位置介绍,项目东至省艺术学院宿舍，南至山师大附中，西至省化工研究所，北到文化东路，项目所处位置人文自然环境优越，教育资源丰富，交通便利，生活配套齐全，性价比较高。,物业类型,住宅、商业、,SOHO,、,LOFT,、豪宅,占地面积,40,亩,建筑面积,约,100,000,容 积 率,2.13,绿 化 率,35%,建筑类型,高尚住宅,板楼,小高层,高层,项目特色,小户型，投资地产,装修状况,毛坯,总 户 数,约,2300,户（住宅约,400,户、公寓,473,户、商铺约,1400,户）,56,万豪国际,万豪国际采用奢华金黄色外立面，主力户型,63,平米，热销户型为,78,平米。,建筑风格：为欧式现代风格，奢华金色玻璃幕墙外立面,层高：,5.6m,A,户型，,63,平米，,55,万左右价位，首层与夹层效果图（主力户型）,G,户型，,78,平米，,70,万左右价位，首层与夹层效果图（热销户型）,57,分析角度,客户情况,年龄,年轻人居多，年龄在,25-50,岁,置业目的,60%,为二次置业，年轻人居多，,区域,以项目周边为主，,附近中高收入的年轻白领、企业中层。,购买因素,位置，居住性价比高,付款方式,80%,为首次贷款,客户主要为年轻人，购房以自住为主，看重项目较高的居住性价比。,万豪国际,58,1,、年轻群体较偏爱,LOFT,公寓，追求居住在市中心的较高性价比；,2,、精美的建筑外观提升了客户的购买欲望；,3,、地段,的稀缺性是投资型客户的核心购买因素。,万豪国际,对本项目的启示,59,项目位置：,位于济南市槐荫区振兴街片区,由经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道围合而成,技术指标,项目占地：约,90000,平方米,规划总面积：约,55,万平方米,容积率：,4.2,车位：约,2500,个,规划设计,12,万平米购物中心、大型商业街区、,2,栋,150,米超高甲级写字楼、,2,栋独栋办公楼、,2,栋商务公寓及四星级酒店。,银座中心,济南核心区首席体验式城市综合体,60,层数：各,16,层，,单层建筑面积：约,740.4,平米、,层高：,4.95,米、,户型面积：,40-70,平米。,总套数：,384,套,银座中心,公寓由两栋高层,LOFT,公寓组成，层高,4.95,米，户型面积区间为,40-70,平方米,61,银座中心,银座中心的客户主要来自项目所在的槐荫区。自住客户比例明显大于投资客户，,40-50,平方米小户型最受客户欢迎。,需求户型,占比,40-50,36.7%,50-60,12.9,%,60-70,28.6%,70,以上,9.9 %,未知,12%,购买用途,占比,自用,6,3,.,4,%,投资,34.2,%,未定,2.,3,%,40-50,平方米小户型最受客户欢迎,70,平米以上户型客户接受程度较低,购买客户以投资为主，占比,63.4%,客户区域,占比,历下区,5,.,9,%,市中区,16,%,槐荫区,66,.,4,%,其它,11.7 %,项目所在的槐荫区客户最多，项目区域客户认可度较高,62,银座中心,1,、城市核心区,LOFT,公寓以其较高的价值得到客户认可；,2,、公寓客户主要来自项目所在的区域。,3,、,40-50,平方米小户型基本功能完备，总价低，最受客户欢迎。,对本项目的启示,63,区域商业分布,项目周边,5,公里内现存商业以底商为主；未来两年，工业南路以及奥体片区将出现数个体量在,3,万以上的大型集中商业,现有商业：,现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。,在售商业：,在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。,规划商业：,除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。,64,项目名称,建筑面积,（平方米）,中铁汇展国际,35,000,海尔绿城大商业,63,700,鲁商国奥城,65,000,奥体商业,100,000,总计,约,26,万,主要竞争,沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面积近,26,万方，规划多为综合性购物中心加商业街，大型购物中心竞争激烈。,65,区域典型商业项目,位置,位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路,开盘时间,正在招商,规模,有,1.8,万平米的中心商业区，,1.2,万平米的大众消费餐饮区和,1.3,万平米的商务办公区，,1.16,万平米的汽车销售区和其他健身游泳区域,商业建筑面积,10,万平米,业态规划,一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、石玩店、汽车店 二层：餐饮,价格,/,租金,日租,0.8-1.2,元每平米,客户类型,外贸公司，汽车超市，个体商户,租售情况,已租,70%,奥体场馆商业,项目名称,全运村商业,中铁汇展国际,鲁商国奥城,位置,旅游路以南，龙洞隧道以西,经十路奥体中心对面,经十路奥体中心对面,开盘时间,2011,年,2010,年,6,月,2010,年,5,月,定位,集写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目,高新区集高端写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目。,建成后将成为集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群。,商业建筑面积,6,万平米,3.5,万平米,6.5,万平米,业态规划,大型购物中心,有面积为,1.2,万平米的银座购物广场，两个旗舰店和商业街,项目的地下一层为项目的商业部分，银座将进驻其中,中铁汇展国际、,鲁商国奥城、全运村商业,区域典型商业项目,1,、区域商业物业市场供应量大；,2,、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争非常激烈,3,、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，不易存活。,市场商业物业供应量大，大型购物型商业竞争激烈，销售速度慢，启动难、不易存活。,商业市场小结,68,本项目体量大，必须宏观把握区域人口发展规律，研究其消费习惯、能力以及对物业的需求情况。,建设期,快速发展期,政府前期造势,住宅用地出让,基础设施建设,公共设施建设,人口特征,规划期、启动期：,稳定繁荣期,阶段,无人气,标志,时间,产业工人、住宅客户,商务人士、住宅客户以及投资客,城市白领为主、商务人士、流动人口、居民,政府公建建设,政府部门搬迁,产业物业集中,住宅和写字楼商业用地出让,公众对新区前景不确定,写字楼大量开发,大型商业开发,区域基本成熟,区域内土地出让完毕,公众对区域确立信心,区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎,区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活,项目建设,基础设施,住宅、基础设施,写字楼、商业,大型综合体,大型的,MALL,69,未来,2-3,年，项目所在区域新建商品住宅可容纳,37,万人；,2020,年片区规划人口将达到,69,万,性质,商品住宅建筑面积,已入住,约,200,万,在建,约,800,万,潜在,约,100,万,合计,1100,万平米,居住人口,人口规模：,2,年内,37,万；,2020,年规划人口,69,万。,消费水平：,城市白领、财富阶层，消费水平较高,需求：,生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐,特点描述：,人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力,商品房总建筑面积,1100,万,人均面积,30,平米,/,人,未来将有,37,万居住在本区域,数据来源：信立怡高数据库（截止,2009,年,12,月,31,日）,70,商务人口,新郎大厦（原永安大厦）,华能大厦,区域商务办公规划总量约,30,0,万。目前入住写字楼面积约,73,万，入市在售及潜在供应写字楼面积约,215,万。,71,东部片区规划写字楼面积约,30,0,万，,将提供约,15,万的商务消费人口,人口规模：,至少,15,万人。,消费水平：,收入高，消费水平较高。,需求：,高档餐饮，商务配套、酒店住宿,特点描述：,人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力,标准等级,人均办公面积（平米）,本项目人口,一般标准,6-10,约,38,万,成熟标准,10-20,平米,约,20,万,高档标准,20,平米以上,约,15,万,72,流动人口,人口规模：,参观人数约,200,万人次。,消费水平：,消费水平较高，随机性强。,需求：,高档餐饮，百货、酒店住宿,特点描述：,人流量大，拉动力强。,数字一：,2009,年上半年，济南市共举办展会,63,场，占年计划的,52.5%,，展位数,3,万个，,参观人数,310,万人次。,数字二：全运场馆,数字三：公务商务流动人口,73,产业人口,人口规模：,超过,15,万人,消费水平：,收入水平高于城市一般水平，消费水平较高。,需求：,百货、餐饮、休闲娱乐,特点描述：,人流量大，拉动力强。,区域内企业：,5343,家,世界,500,强,企业,19,家,中国,500,强,企业，,45,家,上市公司,:,17,家,储备企业,上市后备资源,119,家,从业人员：,直接从事高新技术产业的有,6,万多人，硕博,1500,多人，累计承担国家火炬计划项目,100,多项，省部级火炬计划项目,300,多项。,注：信息来源于高新政府网（,2009,）,知名企业,： 浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园、将军烟草，青岛啤酒、轻骑标致、同欣电子。,74,区域人口,类型,规划人口数,收入水平,消费水平,需求业态,进入时间,特点描述,产业人口,超过,15,万,2-8,万为主,消费水平一般,中档餐饮、综合超市、休闲娱乐、,生活配套,启动期,高新技术等产业人群，消费水平明显高于城市整体产业人口水平。,商务人口,至少,15,万,4-20,万,消费水平高,中高档餐饮、商务配套,快速发展期,总部经济催生大量中高端商务人群。,公职人员,-,4-10,万,消费水平高,中高档餐饮和商务配套,建设期,大量机关单位进驻，全面拉动消费档次。,流动人口,2,00,万,-,消费水平较高,中高端餐饮娱乐等,快速发展期,人流量大，带动整条消费链。,居住区居民,69,万,2,万以上,消费水平较高,生活配套为主，百货、餐饮、娱乐等,启动期,数量最多，消费需求多元。,未来东部新城人口规模大，消费能力高于全市平均水平，将形成以,企事业单位青年白领和中高层为主的多元人口结构。,75,报告逻辑结构,设定目标,提出问题,解决问题,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及定位,一、企业愿景,/,项目目标,二、现状梳理：面临的机遇与挑战,五、案例借鉴,六、整体规划及物业发展建议,76,企业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标,企业目标,规避风险,快速回现,利润最大化,通过项目带动公司品牌,企业设想,所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有,核心问题,为实现目标，本项目该如何规划？,问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？,核心问题构建,77,物业形态的确定,产品组合的确定,体量比例的确定,总体规划布局,各产品如何做？,核心问题：,如何实现低风险、快速销售的综合体规划？,核心问题分解,78,本项目综合体物业可能的产品组合形式,写字楼,+,商业,公寓,+,商业,写字楼,+,公寓,+,商业,酒店物业在短时间内无法变现，本项目产品不作考虑。,核心问题分解,79,从目标出发，本项目的物业形态定位,低风险综合体,快速销售,多产品组合综合体,全分拆销售物业形态,均衡发展模式综合体,市场热销产品,销售型均衡发展模式综合体,核心问题分解,80,写字楼产品有没有空间？,写字楼市场竞争异常激烈。,区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展国际等市场供应约,60,万方,，后续将有绿城玉兰广场、鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约,135,万方,，本项目目前处于前堵后追的局面。,写字楼物业风险较大。,如果采取市场零售的方式，由于本项目楼面地价较高，在市场上将没有价格优势，存在较高风险。如果采用定制的方式，虽然风险较低，但周期长，利润低。,本项目做写字楼不是最优选择。,从供给的角度分析：,81,本项目产品选择公寓的理由,区域大量办公人群的涌入。,随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新技术人才等将会是公寓的客户基础。,小型企业的进驻。,依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。,本项目做公寓是较优的选择。,从需求的角度分析：,公寓总价低，优势明显。,与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积，总价低，客户群基数大，且具有,宜商宜住宜投资,的优势。,82,本项目商业的发展策略,放弃购物型的商业，选择销售速度快的商业类别和业态,1,、不可做大体量购物型商业,2.,商业体量中等,3.,可做抗风险性强、新区启动易存活的业态。,1.,新区启动时，餐饮为抗风险最强的商业业态。,2.,小规模体量无法达到商业积聚的效果,3.,加快销售速度需要多个临街面，和商业的主题定位。,4.,价值最大化的实现，销售速度的实现,1.,城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇,2.,区域商业竞争：区域有多家大型购物型商业启动,3.,区域的商业环境短期较差,4.,本项目的规模条件不够做大型商业,5.,开发商目标：不持有,体量,：中等规模（,2,万左右）,业态,：餐饮、娱乐、购物,83,本项目在整个大区域的角色定位,本项目,奥体文博片区,功能完备的紧缩城市,承担紧缩城市配套功能的综合体,84,报告逻辑结构,设定目标,提出问题,解决问题,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及定位,一、企业愿景,/,项目目标,二、现状梳理：面临的机遇与挑战,五、案例借鉴,六、整体规划及物业发展建议,85,整体战略导出,项目概况,企业目标,我们面临着哪些市场机会与挑战？,我们有什么样的条件？,我们希望得到什么？,根据现状及目标拟合，我们需要通过什么来形成本项目的核心竞争力,发展战略,整体定位,市场现状,86,打造,市场差异化产品,形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足客户需求的高品质社区。,寻找差异,房地产开发模式的差异,潜在客户群体的差异,强调新标准,强调产品特色和价值,市场领跑者,区域影响者,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,目标明确，挖掘客户,瞄准市场缝隙和需求点,企业影响力,弱,强,市场实现能力,弱,强,领导者,挑战者,补缺者,跟随者,产品物业类型的差异,核心战略,差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力。,整体战略定位,87,本项目,客户辐射,5,个圈层范围,；,对不同圈层的客户牵引力分析：对本片区的年轻白领、中低管理层级公务员进行深度挖掘；其次为济南市其他区域年轻置业者、首次置业者；最后为即将入伙的写字楼白领客户；,不同圈层内部也会因为客户类型的不同而使得本项目对其牵引力存在差异；,5,4,3,2,1,本案,第,1,圈层：目前周边白领、中高层管理者；,第,2,圈层：济南市其他区域年轻置业者、首次置业者；,第,3,圈层：未来将要入伙的写字楼白领及投资客户；,第,4,圈层：已购买周边项目的投资客；,第,5,圈层：外地投资客,客户定位,88,小小,的,包,，装着,大大,的,梦,等待,选择,工,作,的,日子,，,很慢,很,长；,达到,理,想,的位置,，,也许,做比,说,强；,人生,计,划,完,美,，,也有,甜,蜜,意外；,市中区、历城、历下、高新区,它,想知道,，每次搬家,会,是,最,后,一次,；,有了车,，,城市,小了，生活,大了,两,个,人,的,城成,城市,，,一,路,爱,的,风,景,!,客群素描,89,东部新城,城市劲中产,锐意进取追求个性品位生活时尚动感,90,以区域发展前景、客户需求依托，实现发展商快速回现预期目标。,本体机会,CBD,核心区,奥体片区配套优势明显,区域市场中写字楼、商业竞争激烈，项目找准公寓产品作为突破口,奥体片区内城市办公商务人群的顶级居住配套,客户机会,以精致小户型为主力,精致：精装修、高品质、时尚,小户型：以,40,平米为主力户型,以,80%,现金牛产品快速走量，,LOFT,产品拉升价值,产品定位,市场机会,91,公寓产品定位,奥体政务中心顶级国际化纯板式小户型公寓,行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住 项目，是济南第一个国际生活体验式生活区。,商业产品定位,服务于社区的、创意的、休闲的、现代的体验式街区商业,产品定位,LOFT,产品定位,国际化引领城市的精品,LOFT,92,核心战略：差异化领先体系,整体布局,时尚主题,领先科技,融街区精髓，以建筑融合都市功能，汇集,LOFT,公寓，,MINI,公寓，商业等诸多产品形态为一体，整体建筑布局合理。,凸显建筑立面时尚、动感风格、精细化打造和前卫化布局,纯板式公寓的精心打造，户型紧凑合理布局。,时尚、潮流、国际化的社区主题所引领的新的居住方式、居住理念。,实现精品公寓高科技智能化，各项家居智能引进，切合时尚、科技定位。,核心竞争力：小户型发力、特色主题引领是最易被感知的升级动作。,优秀产品,产品体系,93,站立于城市,CBD,新核；打造溢出室外的完整生活系统；晶钻空间，乐居体验；,城市新区核心,国际化潮流公寓
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