工程管理策划(实际案例分享)

,工程管理策划（工程管理篇实际案例分享）,2016,年,05,月,23,日,1.,项目基本信息及管理目标,1.1,项目概况,1.2,项目管理架构,1.3,项目管理目标,2.,施工组织管理总平面,2.1,场地现状分析,2.2,配合营销管理,2.3,项目施工组织管理,3.,工程进度计划,3.1,项目总控目标,3.2,项目一级计划,3.3,项目二级计划,3.4,项目全景计划,3.5,项目专项计划,3.6,工程进度管理保障措施,目 录,4.,工程质量管理,4.1,质量管理目标和内容,4.2,设计图纸管理,4.3,工程进场交底,4.4,重要技术方案评审,4.5,样板引路规划,4.6,材料设备验收管理,4.7,关键点质量控制,4.8,成品保护标准及管理要求,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,4.10,设计变更管理,4.11,现场签证管理,4.12,本项目管理重点、难点及预防对策,5.,招标采购管理,5.1,项目合约规划,5.2,项目整体采购计划,5.3,集采成果使用计划,6.,安全文明管理,6.1,安全文明管理目标,6.2,安全文明管理措施,7.,工程过程成本控制,7.1,设计变更的管理,7.2,工程签证管理,8.,项目风险管理,8.1,风险管理要点,8.2,本项目预估风险及管理,1,、本项目位于佛山市禅城区佛平路与市东路交汇处，地处东方广场商圈；,2,、地块周边市政配套基本齐全，东侧、北侧存在较多七八十年代旧民居。,佛山涌,0.28km,0.3km,东方广场,1.4km,祖庙,地铁站,0. 8km,1.,项目基本信息及管理目标,-1.1,项目概况,1.1.1,位置及环境,1.,项目基本信息及管理目标,-1.1,项目概况,1.1.2,建设用地规划,指标,项目,规划指标,实际指标,总用地面积,（,）,33972.87,33972.87,容积率,（综合）,5.04,5.04,总建筑面积,（,）,/,226567.39,地上,计容,建筑面积,（,）,171095.14,171095.14,地上,不计容,建筑面积,（,）,/,4573.23,地下建筑面积,（个）,/,50899.50,建筑密度,(,综合,),32.15%,31.58%,限高,（,m,）,135m,99.90m,绿地率,(,综合,),28.21%,28.24%,停车位,（个）,1437,1437,地上停车位,（个）,/,0,地下停车位,（个）,/,1437,住宅面积,（个）,/,113588.88,公寓面积,（,）,/,35780.67,商业面积,（,）,/,17872.45,办公面积,（,）,/,6106.26,其他配套面积,（,）,/,1676.07,1.,项目基本信息及管理目标,-1.1,项目概况,1.1.3,业态分布,业态,建筑面积,（）,建筑面积占比,（）,销售住宅,70578,41.25,公寓,35781,20.91,销售商业,15143,8.85,裙楼商业,6618,3.87,独栋商业,8525,4.98,回迁住宅,38928,22.75,回迁商业,2729,1.60,回迁办公,6106,3.57,车位,1437,/,1.,项目基本信息及管理目标,-1.2,项目管理架构,项目经理,（张）,公司领导,成本合约组,（沈、彭）,技术协调组,（刘、骆）,工程实施组,（刘建、何、*）,内务资料组,（*）,公司各职能部门,政府及行业主管部门,资源合作单位,项目营销组,（曾、万）,备注：人员已到位,1.2.1,项目管理架构图,1.,项目基本信息及管理目标,-1.2,项目管理架构,项目经理：主要负责协调项目部跟公司领导及其它业务部门、当地政府等相关机构的沟通，同时全面负责项目的成本、技术、工程实施和项目营销管理等；,成本合约岗：主管项目成本、招标和合同方面所有事务，协助工程实施组对施工单位和材料供应单位进行管理；,技术协调岗：主管项目前期报建、设计方面所有事务，协调解决现场技术问题；,工程实施岗：主管项目工程实施方面所有事务，负责施工现场问题的协调解决；,项目营销组：主管项目营销方面所有事务，协调对接成本、设计与工程实施；,内务资料岗：主管项目组内部文件管理事务，负责收发文件和图纸、文件整理归档。,1.2.2,主要岗位职责,项目投资收益指标,项目,IRR,17.53,%,；,项目毛利率,22.06%,；,项目净利润,16,957,万元 ；,投资回收期,2.2,年。,项目经营性指标,规划可经营建筑面积：,187,353,；,项目,开盘,时间不晚于,2016,年,3,月,；竣工,交付,时间不晚于,2017,年,6,月,；,项目房地产开发总成本：,80,926,万元；,项目总销售收入,:,201,368,万元；,项目管理目标,锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，培养出骨干员工不少于,5,人。,1.,项目基本信息及管理目标,-1.3,项目管理目标,1.3.1,项目启动会阶段目标,进度管理目标,项目一级计划达成率, 100 %,；二级计划达成率,96,%;,项目开盘,时间不晚于：,2016,年,3,月,15,日,；,竣工交付,时间不晚于 ：,2017,年,6,月,30,日,。,质量管理目标,定量指标：,第三方评估,得分,80,分；,工程巡检,得分,80,分；,一次性交楼率,90,%,；,缺陷维修满意,100,%,。,质量奖：,佛山市建筑工程优质奖,，争创广东省建筑工程优质奖。,安全,文明管理目标,定量指标：第三,方评估（安全文明管理）的得分,80,分；,定性目标：,安全措施落实,到位,，,不发重生大安全事故,；,奖项：,佛山市安全文明施工样板工地,，争创广东省安全文明施工样板工地。,1.,项目基本信息及管理目标,-1.3,项目管理目标,1.3.2,项目实施会阶段目标,公交车站,3#,2#,4#,1#,安怀西街,佛 平 路,市 东 上路,双向,4,车道,双向,6,车道,原有路口,新开路口，计划,2015,年,7,月开通,道路狭窄，施工车辆无法通行,2.,施工组织管理总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.1,项目,区位及周边道路关系,地下管线,场地移交概况图,2.,施工组织管理总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.2,场地移交及施工现状,目前施工现状图,*,佛 平 路,市 东 上路,待拆建筑，计划,2015,年,7,月份开始拆除,地块东面、北面存在较多七十年代左右旧建筑。施工前已安排周边房屋安全鉴定工作，施工过程存在扰民投诉和索赔风险,旧建筑桩基础,旧建筑砖基础,备注：原建筑基础形式多为桩承台，清理难度大,2.,工程施工组织总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.3,场地不利因素分析（一）,佛 平 路,市 东 上路,现有园林、绿地影响销售示范区及商业运营，需改迁,现有电力分支箱，影响商业氛围，待本项目通电后拆除,现有通信箱，影响商业氛围，需改迁,2.,施工组织管理总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.3,场地不利因素分析（二）,*,佛 平 路,供水,移动,联通,电信,军用,电视,合水,污水,燃气,高压,市 东 上路,规划路,规划路,供水,移动,联通,电信,军用,电视,合水,燃气,高压,说明：,1,、地块南侧、西侧为现状道路，市政管线齐全，比较成熟；,2,、地块东侧、北侧为规划路，管线需重新规划建设；,3,、市东上路市政污水管实际接入雨污合流管中，导致本项目污水接入标准存在不确定性，需协调解决。,2.,工程施工组织总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.4,场地周边现状管线分析,*,临时变压器：,2X630KVA+1X800KVA,临时用水接入点（,DN50,）,施工排水接入点（,DN250,）,施工排水接入点（,DN250,）,施工排水接入点（,DN250,）,临时用电接入点,（,10KV,),原有分支箱,2.,工程施工组织总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.5,临时水电接入情况,备注：,施工临时水电已经接通，临时排水手续正在申报中。,*,永久用水接入点,燃气接入点,雨水排水点,永久用电接入点,10KV,电缆接入,2.5,公里远变电站,移动接入点,雨水排水点,联通接入点,污水排水点,电视接入点,电信接入点,2.,工程施工组织总平面策划,-2.1,场地现状分析,2.1.6,永久市政接入条件,说明：,1,、地块南侧、西侧市政管线基本齐全，可就近接入；,2,、地块东侧、北侧为待建规划路，管线建设存在不确定性，因此本案不打算利用。,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.1,配合营销第一阶段平面,（,2016,年,2,月,6,日至,2016,年,6,月,30,日）,第一批,独栋商业,完成外立面展示，,园林绿化,完成施工,售楼部,完成内部装修和外立面展示,8#,楼完成,6,层,样板房,，,7,层以下外立面。,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.2,配合营销第二阶段平面,（,2016,年,6,月,30,日至,2016,年,12,月,12,日）,9#,楼,公寓,完成,8,层,样板间,装修、,10,层以下外立面,4#,楼,8,层,样板间,装修完成，,3#,和,4#,楼,10,层以下外立面完成,第二批,独栋商铺,完成外立面展示，,园林绿化,完成施工,1#,楼,33,层,样板房,（销售）装修完成,售楼部,通往售楼部下方停车场,地上、地下共规划看楼车位,50,个,公寓样板房可直接从售楼部进入,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.2,体验区动线,开工时间,：,2015,年,3,月,1,日,开盘时间,：见左图,竣工验收时间,：,2017,年,5,月,交付时间,：,2017,年,6,月,备注：,1.,独栋商铺到达预售条件时间为结构封顶时间；,2.,独栋商铺开盘时间均为其外立面和相应区域园林完成施工时间。,9#,4#,3#,2#,1#,7#,8#,预售条件时间：,2015,年,10,月；,开盘时间：,2016,年,2,月,预售条件时间：,2016,年,4,月；,开盘时间：,2016,年,4,月,预售条件时间：,2016,年,3,月；,开盘时间：,2016,年,6,月,预售条件时间：,2016,年,3,月；,开盘时间：,2016,年,3,月,预售条件时间：,2016,年,3,月；,开盘时间：,2016,年,3,月,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.3,工程计划与销售进度匹配情况,设置位置,套数,样板间标准,风格,价格（元,/,）,软装,硬装,8#,楼,6,层,3,交标升级 （带软装,),现代简约,2000,1100,9#,楼,8,层,7,交标升级 （带软装,),现代简约,2000,1100,4#,楼,8,层,3,交标升级 （带软装,),现代简约,2000,1100,1#,楼,33,层,2,交标,现代简约,950,备注,：样板间均为实体,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.4,样板房设置,内容,任务,开始时间,完成时间,景观,确定设计分供方,2015.6.1,2015.6.30,确定方案及成本测算,2015.7.1,2015.8.30,确定施工图及成本测算,2015.9.1,2015.9.30,施工单位招投标,2015.10.1,2015.11.15,装修装饰,确定设计分供方,2015.6.1,2015.6.30,确定方案及成本测算,2015.7.1,2015.8.15,确定施工图及成本测算,2015.8.16,2015.10.30,施工单位招投标,2015.11.1,2015.11.30,幕墙,确定设计分供方,2015.6.1,2015.6.30,确定方案及成本测算,2015.7.1,2015.8.1,确定施工图及成本测算,2015.8.1,2015.9.15,施工单位招投标,2015.9.16,2015.10.16,看楼电梯,技术参数确定,2015.5.1,2015.5.15,供货单位招标,2015.5.15,2015.7.30,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.5,售楼部、样板房及园林景观的招采计划,内容,开始时间,完成时间,备注,售楼部土建工程施工,2015.10.23,2015.11.30,0.00,至完成室内砌筑,售楼部电梯安装,2015.8.1,2016.1.15,备货、安装、验收及内部装修,售楼处精装样板施工及验收,2015.11.30,2016.1.31,含售楼部区域裙楼外排栅拆除和幕墙安装,样板房土建施工（,8#,楼,6,层）,2015.11.25,2015.12.22,6,层板至完成室内砌筑,样板房电梯安装,（,8#,楼,6,层）,2015.8.15,2016.1.30,备货、安装、验收及内部装修,样板房装修施工,（,8#,楼,6,层）,2015.12.22,2016.2.5,含外墙施工完成、外排栅完成,示范区室外环境施工（第一期）,2015.12.1,2016.1.16,含独栋商铺区域和售楼部外围区域,示范区正式验收移交（第一期）,2016.1.16,2016.1.17,含独栋商铺外立面验收,开放,2016.2.6,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.6,售楼部、样,板房及园林景观的施工进度计划（第一阶段）,任务,开始时间,完成时间,备注,样板房土建施工（,9#,楼,8,层）,2015.12.15,2016.1.11,8,层板至完成室内砌筑,样板房电梯安装,（,9#,楼,8,层）,2015.8.15,2016.2.30,备货、安装、验收及内部装修,样板房装修施工,（,9#,楼,8,层）,2016.1.11,2016.3.16,含外墙施工完成、外排栅完成,样板房土建施工（,4#,楼,8,层）,2016.1.5,2016.2.3,8,层板至完成室内砌筑,样板房电梯安装,（,4#,楼,8,层）,2015.8.15,2016.3.15,备货、安装、验收及内部装修,样板房装修施工,（,4#,楼,8,层）,2016.2.3,2016.4.8,含外墙施工完成、外排栅完成,示范区室外环境施工（第二期）,2016.5.10,2016.6.14,含独栋商铺区域和内街区域,样板房土建施工（,1#,楼,33,层）,2016.4.10,2016.5.20,33,层板至完成室内砌筑,样板房电梯安装,（,1#,楼,33,层）,2016.1.1,2016.6.20,备货、安装、验收及内部装修,样板房装修施工,（,1#,楼,33,层）,2016.5.21,2016.7.5,含外墙施工完成、外排栅完成,示范区正式验收移交,2016.6.14,2016.6.15,含独栋商铺外立面验收,开放,2016.6.30,（,1#,楼,33,层,2016,年,7,月,6,日开放）,2.,施工组织管理总平面策划,2.2,配合营销管理,2.2.6,售楼部、样板房及园林景观的施工进度计划（第二阶段）,2.,施工组织管理总平面策划,2.3,项目施工组织管理,1,4,2,3,5,出土口,出土口,出土口,1,号,出入口,洗车槽（附沉砂池）,办公、,生活区,变压器房,预留地下室施工材料运输坡道,2.3.1,土方基坑阶段总平图,(2015.42015.7),排水沟,说明：,1.,出土按数字顺序；,2. 2015,年,7,月份区域,1,进入地下室施工阶段，其它区域仍在进行挖土；,1,号出入口,2,号出入口,水泥泵车,钢筋加工场,2,钢筋加工场,1,临时坡道,说明：,1.,钢筋加工场在其它区域完成,0.00,后，分别移出基坑底；,2. 2016,年,1,月份左图所示钢筋加工场和临时坡道区域完成,0.00,。,2.3.2,地下室施工阶段总平图,(2015.72016.1),2.,施工组织管理总平面策划,2.3,项目施工组织管理,钢筋加工场搬离基坑底后清理,2,号门,1,号门,3,号门,办公及生活区,围墙,钢筋加工场,2,钢筋加工场,1,人货梯,水泥泵车,1#,2#,3#,4#,7#,8#,9#,10#,钢筋加工场,3,钢筋加工厂,材料堆场,2.3.3,地上结构,施工阶段总平图一,(2016.12016.2),2.,施工组织管理总平面策划,2.3,项目施工组织管理,2,号门,1,号门,3,号门,原有围墙,1#,2#,3#,7#,8#,9#,新增围蔽,人货梯,水泥泵车,钢筋加工厂,材料堆场,售楼部,2.,施工组织管理总平面策划,2.3,项目施工组织管理,办公及生活区,示范区,2.3.3,地上结构,施工阶段总平图二,(2016.22016.5),说明,：,1.,进入示范区展示第一阶段，示范区外原有围墙进行拆除，并在内部进行重新围蔽，以区分开放区域、施工区域和办公生活区域；,2.,售楼部、,8#,楼、,9#,楼和,4#,楼逐步完成装修施工。,4#,原有围墙,2#,3#,4#,7#,后增围蔽,人货梯,材料堆场,2,号门,1,号门,材料临时出入口,2.,施工组织管理总平面策划,2.3,项目施工组织管理,2.3.4,装修,施工阶段总平图,(2016.52016.12),10#,示范区,办公及生活区,变压器房,9#,8#,说明,：,1.,此阶段主体结构已完成施工，现场以装修施工为主；,2.,示范区展示进入第二阶段，,1#,楼在,33,层完成样板房装修；,2.,后期场地逐步清出，进行园林绿化施工，施工机械设备初步拆除。,1#,3.,工程进度策划,3.1,项目总控目标,项目,开盘,时间不晚于：,2016,年,3,月,15,日,；,竣工,交付,时间不晚于：,2017,年,6,月,30,日 。,项目一级计划达成率,100 %,；,二级计划达成率,96,%,。,3.,工程进度策划,3.2,项目一级计划,序号,关键点,开始时间,计划完成时间,备注,1,开工,2015.3.1,2,到达预售条件,独栋商铺,第一批,2015.9.5,2015.10.9,0.00,至封顶,独栋商铺,第二批,2016.1.25,2016.3.9,1,、,2#,2015.10.23,2016.3.2,0.00,至,2/3,主体结构层数,3,、,4#,2015.11.25,2016.4.4,7,、,8#,2015.10.23,2016.3.2,9#,2015.9.5,2016.3.13,3,完成竣工备案,2017.5.5,2017.6.14,4,开始交付,2017.6.14,2017.6.30,5,办理产权证（小业主）,2017.10.11,2018.3.31,序号,节点名称,开始时间,完成时间,备注,1,接收项目用地,2015-4-5,2015-4-5,办理接收手续时间为,2015.4.5,，实际接收场地时间为,2015.2.10,2,取得“国土证”,2015-8-25,2015-9-30,缴交第二笔地价款之后,3,取得“地规证”,2015-5-21,2015-6-5,4,完成修详规报建,2015-4-30,2015-6-2,5,确定目标成本,2015-3-1,2015-4-30,无施工图之前于第一次启动会时模拟计算确定,6,通过“基坑支护审查”,2015-6-5,2015-6-5,召开正式专家评审会时间为,2015.6.5,，先行召开专家技术咨询会时间为,2015.2.12,7,取得“建规证”,2015-5-26,2015-6-26,8,确定总包单位,2015-3-10,2015-5-15,9,取得“施工证”,2015-7-21,2015-7-28,10,开工,2015-3-1,2015-3-1,偷步开工时间为,2015.3.1,，取得施工许可证正式开工时间为,2015.7.28,11,达到,0.00,2015-9-5,2016-1-25,A,区,2015.9.5,、,BC,区,2015.10.23,、,D,区,2016.1.25,、,E,区,2015.11.25,12,达到预售结构,2015-9-5,2016-4-4,第一批独栋商业,2015.10.9,， 第二批独栋商业,2016.3.9,，,1,、,2#,与,7,、,8#2016.3.2,，,3,、,4#2016.4.4,，,9#2016.3.13,3.,工程进度策划,3.3,项目,二,级计划,序号,节点名称,开始时间,完成时间,备注,13,完成排栅拆除,2016-7-5,2016-12-12,第一批独栋商业,2016.1.5,、第二批独栋商业,2016.6.5,、其它高层全部排栅拆除时间不迟于,2016.12.12,14,完成规划验收,2017-3-6,2017-5-10,纳入联合验收,15,完成消防验收,2017-3-6,2017-5-10,16,完成水电煤气燃气验收,2016-11-15,2016-12-30,17,竣工（完成竣工备案）,2016-5-11,2016-6-20,18,开放售楼部,2016-1-25,2016-1-25,售楼设于,9#,楼的首层,19,开放样板房,2016-2-5,2016-7-5,8#,的六楼,2016.2.5,，,9#,楼的八楼,2016.3.16,，,4#,的八楼,2016.3.30,，,1#,的,33,楼,2016.7.5,，,20,开放园林景观示范区,2016-2-5,2016-6-30,第一期开放范围为,A,区所在区域,2016.2.5,，第二期开放范围为,D,区所在区域,2016.6.30,21,开盘,2016-3-10,取得,7,、,8#,预售许可证,2016.3.10,22,物业公司预验,2016-11-15,2016-12-30,23,开始交付,2017-6-20,2017-6-30,24,大确权,2017-7-1,2017-9-30,25,办理产权证,2017-10-11,2018-3-31,3.,工程进度策划,3.3,项目,二,级计划,点 击,3.,工程进度策划,3.4,项目全景计划,序号,验收工作任务名称,开始时间,完成时间,备注,1,电梯验收,2016-11-1,2016-12-30,2,外电验收,2016-10-16,2016-12-10,3,外水验收,2016-11-11,2016-12-30,4,煤气验收,2016-11-11,2016-12-30,5,电视、电话、网络验收,2016-12-11,2017-1-30,6,通邮,2016-12-11,2017-1-30,7,室内环境检测,2016-12-11,2017-1-30,8,完成节能验收,2016-12-11,2017-1-30,9,质量监督预验收,2017-1-1,2017-2-30,10,人防预验收,2016-12-11,2017-1-30,11,规划预验收,2016-12-1,2017-1-30,12,消防预验收,2016-12-1,2017-1-30,13,环保预验收,2017-1-1,2017-3-30,14,联合验收,2017-3-6,2017-5-5,15,档案验收,2017-3-6,2017-5-5,16,竣工备案,2017-5-5,2017-6-14,17,测绘大确权,2017-6-15,2017-9-30,18,权证办理,2017-10-11,2018-3-31,3.,工程进度策划,3.5,项目专项计划,3.5.1,项目验收办证专项计划,设备名称,图纸、设备参数提供时间,设备单位确定时间,备货完成时间,设备进场时间,备注,电梯,2015-05-15,2015-07-30,2015-11-30,2015-12-10,发电机,2015-07-15,2015-12-31,2016-03-30,2016-04-01,变压器,2015-07-15,2016-02-28,2016-05-30,2016-06-01,母线槽,2015-07-15,2016-01-30,2016-03-30,2016-04-01,照明灯具,2015-07-15,2015-12-31,2016-01-30,2016-02-30,消防水泵,2015-07-15,2016-01-30,2016-03-30,2016-04-10,生活水泵,2015-07-15,2016-01-30,2016-03-30,2016-04-10,风机,2015-07-15,2016-02-30,2016-04-30,2016-05-01,3.,工程进度策划,3.5,项目专项计划,3.5.2,主要设备进场计划,3.,工程进度策划,3.6,工程进度管理保障措施,确保工程,进度目标的思路,工程进度,目标的实现,是一项系统工程,，,必须,对设计、报建、招采、工程、验收等,全过程进行管控,，并且在保证总控计划（项目一级计划）的前提下，认真,制定全景计划、项目二级管控节点计划、项目各专项计划。,将各项,进度计划的节点时间落实到单位、到人,，并建立进度责任考核制度，从而,为进度目标保驾护航,。,具体可考虑从以下四个方面入手：,一、制定完善、科学的计划。,二、加强对进度计划的控制和检查。,三、督促、帮助施工单位搞好施工组织。,四、利用合同措施控制施工进度。,设计单位：,在设计合同中明确,出图计划,以及出图,质量,要求，明确相应,奖惩,办法。,施工及供货单位：,在,总包,合同中对工程,关键节点,的达成或延误，明确,奖惩,办法；,在,专业工程,施工合同中根据总体计划明确完工和,验收,时间，明确延误工期的,处罚,措施；,在,供货,合同中，明确备货期，明确,未按期交付,材料、设备,的,处罚,措施。,监理单位：,在,监理,服务酬金中，专设我方对监理监控施工,进度,节点,评价,的监理,报酬,。,对配合程度差的集采库内合作单位，提请集团招标中心,约谈,；对配合情况恶劣的单位，直接建议招标中心,取消,其,合作资格,。,3.,工程进度策划,3.6,工程进度管理保障措施,3.6.1,进度目标责任制及考核制度,出图,当出图进度不能满足现场实际需要时，要求,技术协调组,派专人,进驻设计院,，督促设计单位加快出图进度，并及时协调图纸问题；,当图纸可能出现大量细部修改时，要求,设计院,派专人,进驻施工现场,，及时修正图纸内容。,现场施工,降低赶工概率。,在制定项目进度计划时，要求施工单位明确劳动力、材料、设备和设施投入计划。现场管控过程中加强对,关键线路,上的实际人材机,资源,投入情况,监督,，确保进度能按预定计划达成，降低赶工情况出现的概率；,赶工技术经济分析。,对因客观原因导致关键节点时间实现困难，而,需要赶工,的，则需先进行,技术、经济分析,，如夜间通宵施工的可行性分析、预估赶工费与延迟交楼的违约费用对比分析，再,明确是否,采取,赶工,；,经济预案。,在施工,合同中约,定：当施工单位同意加快进度而不增加合同价款，则可根据具体情况，协商确定,提高,进度款的,支付比例,；,提前制定实施预案。,要求施工单位,提前制定,、明确确保关键节点达成的,应急预案,，如：冬雨季施工预案、春节提前返工预案、人材机资源保障预案等，并在必要时进行,实施,。,3.,工程进度策划,3.6,工程进度管理保障措施,3.6.2,赶工措施、应急预案,4.,工程质量管理策划,4.1,质量管理目标,和内容,质量管理目标,：,定量指标：,第三方评估,得分,80,分；,工程巡检,得分,80,分；一次性交楼率,90,%,；,缺陷维修满意,100,%,。,质量奖：,佛山市建筑工程优质奖,，争创广东省建筑工程优质奖。,质量管理内容：,设计图纸,管理,工程,进场交底,重要技术方案评审,样板,引路,规划,材料设备验收管理,关键点质量控制,成品,保护标准及管理要求,标准单元,及公共部位处,交付标准,设计变更管理,现场签证管理,本项目管理重点、难点及预防对策,工程质量管理是项目管理的重要内容之一，越秀地产作为一家品牌房地产企业，,质量,更是,代表品牌形象,，尤其是,集团,近两年,将提升工程质量作为,其中一场,必须打赢的仗来对待,，因此本项目必须采取一定的措施以确保工程质量。,4.,工程质量管理策划,4.2,设计图纸管理,人防工程设计,主体工程设计,幕墙铝合金窗,深化设计,园林景观设计,装修工程设计,永久用电设计,供水设计,燃气设计,基坑工程设计,智能化设计,泛光照明设计,4.2.1,设计专业架构,1,、基坑设计图纸：,2015,年,2,月,13,日,2,、主体工程设计图纸：,2015,年,7,月,15,日,3,、人防设计图纸：,2015,年,7,月,15,日,4,、铝合金幕墙深化图纸：,2015,年,9,月,1,日,5,、园林景观设计图纸：,2015,年,9,月,9,日,6,、售楼部、样板间装修设计图纸：,2015,年,8,月,20,日,7,、交标装修设计图纸：,2015,年,10,月,19,日,8,、永久用电设计图纸：,2015,年,10,月,31,日,9,、智能化工程设计图纸：,2015,年,8,月,22,日,10,、燃气、供水设计图纸：,2015,年,9,月,11,日,11,、市政道路设计图纸：,2015,年,9,月,21,日,12,、泛光照明设计图纸：,2015,年,9,月,16,日,4.2.2,图纸交付计划,4.,工程质量管理策划,4.2,设计图纸管理,4.2.3,施工图内部审查,审图人员组成,部门,专业,人数,招标中心,招采、工程,2-3,人,研发中心,建筑、结构、机电,3-4,人,城建设计院,建筑、结构、机电,5-6,人,工程管理公司,土建、机电,2,人,佛平项目组,项目经理、设计管理岗、客服、营销,4-5,人,项目监理、总包单位,技术负责人,3-4,人,集中两天半，按,施工图审图指引,进行封闭审图,提前,3,天分发图纸给各审图人员进行预审,设计院完成施工图设计,审查流程,形成,审图意见,，提交项目公司和设计院,（,2,）交底时间：,总包单位,进场时，由,项目经理,组织对其进行进场管理交底。,分包单位,于进场后一周内,由项目专业工程师,进行进场管理交底,；,（,1,）总分包交底项目,序号,交底项,1,支护工程进场管理交底,2,总包进场管理交底,3,铝合金门窗工程进场管理交底,4,消防工程进场管理交底,5,供配电工程进场管理交底,6,智能化工程进度交底,7,电梯安装工程进场管理交底,8,幕墙工程进场管理交底,9,精装修工程进场管理交底,10,景观绿化工程进场管理交底,11,给水工程进场管理交底,12,人防工程进场管理交底,13,其他工程项目,（,3,）进场交底内容,1.,项目概况,2.,甲方,/,监理,/,总包架构及职责,3.,进度管理要求,4.,技术及质量管理要求,5.,安全文明管理要求,6.,成本管理要求,7.,会议及检查管理要求,8.,文控管理要求,9.,材料管理要求,10.,甲方对监理的授权及要求,11,总包与分包的关系,12.,甲方的主要管理办法,4.,工程质量管理策划,4.3,工程进场交底,交底,会议,甲方（交底人）,交底对象,监理单位,总包单位,分包单位,对施工单位（总包）的交底会议,项目经理及项目组相关人员,总监,/,总监代表,监理工程师,项目经理、经济责任人、技术负责人、现场总施工、七大员等,对施工单位（分包）的交底会议,项目,经理及专业工程师,总监,/,总监代表,监理工程师,项目经理、技术负责人、现场总施工、安全员等,项目经理、经济责任人、现场负责人、专业工长等,（,4,）交底对象及参与人员,4.,工程质量管理策划,4.3,工程进场交底,总包和各分包,单位,在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理单位和项目,部,审批（,重大工序需组织专家评审：如深基坑支护、,主体结构、重大机电设备选型,等,），通过后方能进行施工。,未报施工方案的，一律不得施工。,序号,重大工程专项施工方案,1,桩基工程施工方案,2,基坑支护设计和施工方案。,3,土方工程专项施工方案。,4,幕墙（含铝合金门窗）施工专项方案,5,外架和承重架专项技术施工方案。,6,大体积混凝土专项技术施工方案。,7,大型设备吊装施工方案。,8,防水专项技术施工方案。,9,保温专项技术施工方案。,10,高低压配电专项施工方案,4.,工程质量管理策划,4.4,重要技术方案评审,材料样板范围：,套内：户门、外窗、栏杆、地漏、可视对讲机、户配电箱、各种水暖管材、阀门。精装修住宅还须包括：户内门五金、成品户内门、踢脚线、瓷砖、石材、墙纸、橱柜、洁具、金属吊顶材料、插座面板。,外立面装饰：,外墙砖、,护栏、百叶、线条及其他装饰构配件。,公共部位：石材、瓷砖、陶砖（含文化石）、楼梯栏杆、防火门、保温材料、市政井盖。,材料样板的送样时间要求：,甲供材料：送样应于招标前完成；,甲询乙供、甲限乙供、乙供材料：需由施工单位在拟施工前,30,天提供材料样板交项目部。,材料样板的确认：,由工程实施组组织技术协调组、营销组（涉及装饰效果的材料样板确认）、成本合约组参与材料样板评审，确认材料品质、规格尺寸、质量效果、价格水平后进行综合性评判，由技术协调组填报,材料样板确认表,，并经各方审批确定后方可进行采购和施工；,材料样板的封样：,由工程实施组负责材料样板的封样。,4.,工程质量管理策划,4.5,样板引路规划,4.5.1,材料样板管理,部位,样板名称,基础阶段,地基处理,桩基础,主体阶段,主体结构（各户型第一层拆模后对预留预埋及砼观感点评,砌体,装饰阶段,外墙饰面排版样板、外墙涂料样板及外立面线条等细部效果确认,各户型第一栋外装完成后整体效果点评,清水移交精装样板,水电安装样板间,精装修实体工艺样板间,景观阶段,景观防盐碱样板,、地面铺装样板,乔木完成（阶段性或片区完成）,景观全区完成,交房前阶段,交房样板点评,工地开放日点评,4.5.2,施工工艺样板管理,4.,工程质量管理策划,4.5,样板引路规划,1.,交付样板房位置的选择,根据图纸要求，选择有代表性的户型，做交房样板间；交付样板位置的选择应考虑与营销配合的要求（确保开放的视觉效果、安全要求，满足开放的时间要求）。交付样板房的选址需经技术协调组、营销项目组确认，并经公司领导审核。,2.,样板间实施时间,2.1.,毛坯交付样板：大面积施工前完成；,2.2.,精装交付样板：装修施工单位定标后，在相应楼栋开盘前完成样板施工。,3.,交付样板实施管理：,方案确认、技术交底、过程监控同“施工工艺样板”,4.,交付样板验收,交付样板验收：由工程实施组组织技术协调组、成本合约组、营销项目组、物业公司、监理单位、施工单位参与验收，由项目公司领导最终确认。,5.,交付样板验收重点内容及需要达到的标准,5.1.,毛坯样板验收重点及标准：依据合同约定交付标准，完成所有交付内容（打胶收口全部完成、精细卫生全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、安装全部完成达到亮灯条件、对无法施工的排水管进行模拟、穿墙所有管洞全部开孔完成）。,5.2.,精装样板验收重点及标准：,（,1,）观感效果；（,2,）功能性系统；（,3,）客户敏感点；（,4,）细部处理效果；（,5,）合同附图核对；（,6,）营销承诺核对；（,7,）景观效果。,4.5.3,交付样板（毛坯、精装）管理,4.,工程质量管理策划,4.5,样板引路规划,管理要求：,首次进场材料,首次进场材料，,工程实施组,人员协调材料进场相关事宜，监理单位和施工单位必须通知项目公司,/,项目部相关专业工程师参加进场检验，项目公司,/,项目部专业工程师不得缺席,。,非首次进场材料,施工单位按正常报验程序进行进场报验，监理负责验收，项目公司,/,项目部专业工程师随机参加进场验收，各专业每月不少于,2,次。,进场复验材料,凡国家规范要求进场复验的材料，由监理单位有见证取样资质的监理工程师与施工方相关人员一同，按规定的数量见证取样送检，取得复验合格的复试报告后，该材料方可用于工程相关部位的实施。,甲方抽查送检,无论复验或非复验材料，凡对某种材料质量产生怀疑或需要加强某种材料的质量控制时，可在监理及施工单位见证下随机进行现场取样，送有资质试验室检验，检验指标可以是常规检测指标也可以是特殊检测指标，,如试验报告合格，检验费用由甲方承担；如不合格，检验费用由施工单位或供应商承担并按合同条款追究施工单位或供应商的相关责任,4.,工程质量管理策划,4.6,材料设备验收管理,地下室防水层,薄抹灰外墙保温体系防渗漏,主体结构防开裂,聚合物保温砂浆外墙保温体系防渗漏,主体结构防空间偏差,室内给水（热水）管道安装,露台、阳台、卫生间防渗漏,室内排水管道安装,砌体工程防开裂、渗漏,卫生器具及附件安装,平屋面防渗漏控制,给水设备安装,墙体粉刷防空鼓、裂缝,室内消防水系统安装,地坪防空鼓、裂缝,风管制作与安装工程,铝合金门窗防渗漏,通风与空调设备安装工程,石材幕墙防渗漏,空调水设备及管道安装工程,玻璃幕墙防渗漏,防腐与绝热工程,外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱,电气配管、穿线施工,4.7.1,关键点质量控制内容,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,1,）地下室：后浇带部位局部外防加强，设置排水板，防排结合；,2,）外墙：空调孔采用大管套小管或砼预制块留孔；,3,）卫生间：采用架空预制板，保证二次排水顺畅；,4,）外窗：采用窗楣及滴水槽、采用带凹槽窗台板；,5,）阳台：加大结构高差，防止阳台积水倒灌；,6,）天面：采用结构找坡、架空预制保温层；,7,）天面套管：严格采用预留带翼环止水钢管做法；,8,）防止空鼓：严禁地砖上墙。,4.7.2,质量控制措施要点,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,未施工砼窗台板，或砌筑工序颠倒，窗台板后浇施工，与临近墙体咬缝不密实，日后存在渗漏隐患。,请插入质量通病典型照片,合理安排各交叉工序施工。砌筑到窗台板位置,时，先浇筑好窗台板，再进行其上方砌筑施工。,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防渗漏（窗台）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,厨卫间位置混凝土反坎设置不连续，后期存在渗漏隐患,请插入质量通病典型照片,厨房、卫生间的反坎设置应一次浇筑密实。同时，砌筑面还应当凿毛，增强与砌体咬合。,请插入解决措施细部节点大样图,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防渗漏（厨卫）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,墙面已甩浆挂网，螺杆洞口未封堵，日后存,在渗漏隐患,请插入质量通病典型照片,应先对螺杆洞口进行封堵，之后再进行甩浆挂,网处理,请插入解决措施细部节点大样图,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防渗漏（外墙墙身）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,外墙飘板位置墙根未设置砼反坎，后期存在,渗漏隐患,请插入质量通病典型照片,对飘板、空调机位、阳台等容易积水的墙根位设置砼反坎。,请插入解决措施细部节点大样图,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防渗漏（外墙墙角）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,现场砌筑一次性砌筑到顶，顶砌未预留间隔时间，后期易因沉降导致开裂。,顶砌须在下方砌体完成砌筑后,7,天方能砌筑。,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防开裂（墙顶）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,厨卫间反坎浇筑前浇筑接触面未凿毛，接触面容易开裂，并易导致渗漏。,厨卫间反坎浇筑前应在浇筑接触面进行凿毛,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防开裂（墙脚）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,不同材质基层接触面位置批荡前未挂网，或挂网宽度不符合要求,不同材质基层接触面位置批荡前均需挂网，且每端超出宽度不少于,10cm,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防开裂（墙身）,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,墙面,挂网前基层夹杂未清理,，,后期抹灰存在空鼓,/,开裂隐患。,请插入质量通病典型照片,墙身挂往前基层清理干净，且网与墙身连接牢固。,4.7.3,质量通病及防治措施,-,防空鼓,4.,工程质量管理策划,4.7,关键点质量控制,4.8.1,成品保护标准,根据,越秀地产,成品保护标准化,图册，就阳台栏杆、电梯轿厢、户门、铝合金门窗、地砖、石材、木地板、橱柜等,21,个重点关注的部位的成品保护措施，向总承包单位提出相应的标准要求。,4.8.2,项目成品保护管理要求,1.,组织项目组相关人员和监理对图册进行深入学习，由工程实施组向总承包单位进行交底；,2.,要求项目施工总承包单位编制的施工组织设计中列明成品保护管理专项方案，进行部署和落实；,3.,项目部根据图册要求和项目实际情况，制定专项方案报公司审批，并报招投标中心备案；,4.,按上报公司的专项方案严格落实成品保护措施；,5.,将成品保护纳入第三方评估总承包单位施工质量的指标体系，作为影响其得分的因素。,4.,工程质量管理策划,4.8,成品保护标准及管理要求,电梯前室墙身砖阳角保护,电梯门套保护,4.8.3,成品保护重点部位,4.,工程质量管理策划,4.8,成品保护标准及管理要求,阳台栏杆保护,木地板保护,4.8.3,成品保护重点部位,4.,工程质量管理策划,4.8,成品保护标准及管理要求,窗台石保护,玻璃淋浴屏保护,4.8.3,成品保护重点部位,4.,工程质量管理策划,4.8,成品保护标准及管理要求,客厅交付内容：,入户门,:,黑胡桃科技木皮,地面：,800x800,抛光砖,踢脚：,800x60,抛釉砖,墙身：,乳胶漆,天花：局部吊顶,6,、家具：无,4.9.1,标准单元交付标准（,950,标）,-,客厅,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,卧室交付内容：,户门：胡桃木复合门,地面、踢脚：复合木地板,墙身：乳胶漆,天花：原顶刷乳胶,窗台石：圣尔米黄人造石,家具：无,4.9.1,标准单元交付标准（,950,标）,-,卧室,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,厨房交付内容：,厨房门：胡桃木复合门,地面：,300x600,仿古砖,墙身：,300x600,瓷片,天花：铝扣板吊顶,橱柜：佳居乐,龙头：美标,花洒：摩恩,厨具：德意,（消毒柜、燃气灶和抽油烟机）,4.9.1,标准单元交付标准（,950,标）,-,厨房,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,卫生间交付内容：,卫生间门：胡桃木复合门,地面：,300x600,仿古砖,墙身：,300x600,瓷片,天花：铝扣板吊顶,坐厕：美标,浴柜：佳居乐,洗脸盆,:,美标,龙头：美标,花洒：美标（挂墙式）,淋浴屏：钢化玻璃,4.9.1,标准单元交付标准（,950,标）,-,洗手间,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,大堂交付内容：,地面：,800x800,抛釉砖,墙身：,400x800,瓷片，局部仿木纹砖,波打线：杭灰大理石、新西米大理石,电梯门套：玫瑰金镜面不锈钢,踢脚线：玫瑰金拉丝不锈钢,电梯门头：玫瑰金蚀花镜,天花：埃特板吊顶刷乳胶漆,灯具：,LED,筒灯、,LED,灯带,4.9.2,大堂交付标准（,2000,标）,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,电梯厅交付内容：,地面：,800x800,抛釉砖,墙身：,400x800,瓷片,波打线：杭灰大理石,电梯门套：玫瑰金镜面不锈钢,踢脚线：玫瑰金拉丝不锈钢,电梯门头：玫瑰金蚀花镜,天花：埃特板吊顶刷乳胶漆,灯具：,LED,筒灯、,LED,灯带,4.9.2,电梯厅交付标准（,1000,标）,4.,工程质量管理策划,4.9,标准单元,及公共部位处,交付标准,4.10.1,设计变更管理的目的：,提高图纸质量、控制变更率、保证设计变更的合理性和经济性、保证现场施工顺利进行。,4.10.2,设计变更管理方法：,（,1,）事前控制,建立设计方案,优化评审,制，减少功能性变更；,建立集团内部,施工图审查,制，减少图纸错、漏、碰、缺；,加强,图纸会审,、,设计交底,管理,，,及时解决现场技术问题。,（,2,）过程控制,严格,执行集团,设计变更管理办法,及一月一清管理制度；,坚持,“设计变更事项呈批,设计变更文件审核,设计变更预算审核”管理流程。,（,3,）总结经验,及时总结设计变更经验，避免系统性错误重复发生。,4.,工程质量管理策划,4.10,设计变更管理,4.11.1,现场签证管理的目的,加强及规范现场签证管理，在保证工程质量的基础上控制变更率，控制工程成本，保证项目顺利进行。,4.11.2,现场签证管理方法,（,1,）事前控制,在,招标,文件、,合同,的施工,条件设定,时，考虑周全现场将出现的情况，减少签证发生的可能性；,施工前,设立施工,质量示范,间，明确施工质量及验收标准，减少返工造成的签证；,施工前,要求施工单位做,综合管线平衡设计,，以减少施工期间管线出现交叉情况而导致的现场签证。,（,2,）过程控制,严格执行集团,现场签证管理办法,及一月一清管理制度；,坚持“先审批，后实施”和“紧急情况，先口头批示”的管理流程。,（,3,）总结经验,及时总结现场签证经验，避免系统性错误重复发生。,4.,工程质量管理策划,4.11,现场签证管理,本项目结构施工中模板,钢筋混凝土施工,作为质量管理的,重点,，建筑施工中的,防渗漏,施工作为质量管理的,重点,。,地下室施工阶段。,本项目,地下室,采用,内防水,，存在防渗漏质量管理,难点,。现场需加强混凝土结构浇筑质量，严格按照大体积混凝土施工方案进行地下室结构施工，防止结构开裂。底板和外墙,后浇带,要做,防渗漏,处理措施，包括在后浇带两边外侧,设置,膨胀止水胶板，加强后浇带两侧施工缝的抗渗漏效果。,主体结