成本管理与设计管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产企业成本管理体系与设计阶段的成本控制要点,2016,1,一、成本管理体系的建立 ：,1,、成本管理的规律,2,、成本管理的价值,3,、成本管理体系的核心,4,、与标杆企业的管理对标,二、设计阶段成本管理的要点,1,、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,?(,知识点,+,案例,),2,、限额设计如何实现？（三步曲,+,指标建议）,3,、如何破解品质与成本的矛盾,（关键点,+,指引,+,案例）,课堂记名作业：,1,、你来定义什么是“成本管理”,2,、你的岗位与成本管理有什么关系？,课后作业：,公司搭建成本管理体系中你的责任和价值如何体现（个人）,2,决策阶段,设计阶段,实施阶段,运营与维护阶段,成本,时间,前期策划管理,建设期项目管理,运营期设施管理,前期介入（运营信息向前集成）,拆除费用,前期策划 向后指导,全过程管理,全生命周期管理,建设项目全过程成本管理,建设项目全生命周期成本管理,1,房地产项目成本形成与管理规律,3,房地产项目成本形成与管理规律,2,100%,95%,75%,35%,10%,1/4,1/2,3/4,决策和初步设计,技术设计,施,工,图设计,施工阶段,项目进展时间,对投资的影响程度,各阶段对投资影响程度分析图,Kelly（1982）的研究发现一个项目80% 的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20% 投资。,Wootoon,（,1982,）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在,6%-20%,之间。,4,合同管理,变更签证管理,合同结算管理,合约管理阶段,预决算管理阶段,目标成本体系阶段,工程预算管理,动态成本管理,项目决算管理,成本优化管理阶段,目标成本管理,合约规划管理,限额设计管理,责任成本管理,成本后评估管理,成本对标管理,产品经济性管理,无效成本管理,成本适配管理,D,级：过程管理,C,级：闭环管理,B,级：目标管理,A,级：价值管理,点,线,面,体,及时完成成本核算,1,实现成本控制，不超预算目标,2,实现成本价值,3,房地产行业成本管理发展规律,5,企业战略目标,企业内部管理,财务,目标,运营,目标,发展,目标,制度,流程,信息,系统,绩效,考核,成本管理,全面预算,年度利润,项目盈利,资金计划,成本控制目标,成本动态,/,结果,计划体系建立,计划体系跟踪,成本计划 形成,/,落实,项目储备,客户忠诚,战略合作,核心价值,成本策划能力,成本合理投入,制度规范,作业流程,效率效益,专业集成,成本制度流程,成本接轨专业,成本软件 信息接轨,成本责任落实,过程考核问责,全面,IT,化管理,专业软件系统,关键绩效,全面考核,指标体系,导向,/,落地,财务,/,成本如何接轨,财务如何监管成本,成本管理如何落实到运营中？,运营体系如何监控成本？,成本如何支撑企业发展,如何衡量成本管理结果,如何建立合理有效,的成本管控体系,成本管理如何,ERP,成本如何过程考核,业务考核与成本考核接轨,6,成本管理,白银时代怎么办？,7,成本管理体系建设的总体实现目标,预控,预测,全价值链,成本管理,预知,设定成本控制目标,联,动设计成本限额,预知动态成本信息,预知成本发生额、结算额,建立专业成本数据库,联动产品标准化体系,8,成本管控的四条线-管什么？如何管？,哪些启发？,项目拓展,项目策划,方案设计,招标采购,销售,交付,项目成本,项目周期,70%-80%,20-30%,扩初及施工图设计,工程施工,目标成本曲线（预设）,维护,目标成本线,成本形成线,成本发生曲线（预知）,成本控制线,成本发生线,（,+/-3%,）,成本形成曲线（预控）,目标成本控制线 （预设）,动态成本控制线（预判）,9,分析与纠偏,动态成本信息,反馈,设立目标成本,基于利润目标,利润目标的监督与实现,支撑,控制,10,项目的成本管理干什么,?,11,项目,策划,设计,管理,采购,管理,工程,管理,销售,管理,客服,管理,物业,管理,项目,论证,项目,拓展,成本体现,!,决策,!,目标的建立,目标的动态实现,贯穿价值链全过程的,”,价值,-,成本,”,管理,项目全生命周期的,”,盈利,-,成本,”,监控,12,目标成本管理体系的体现 ：,目,标,成,本,可,研,版,目,标,成,本,策,划,版,目,标,成,本,方,案,版,目,标,成,本,扩,初,版,目,标,成,本,施,工,图,版,成本规划,优化、实现规划,13,先与同行对对标,14,标杆企业如何管理成本：万科版,公司制定了包括,公司房地产开发企业成本核算指导,、,公司目标,成本,管理实施细则,等在内的成本管理制度,;,使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。,项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。,项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。,子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。,15,目标深度要求：,制度流程建设：,责任落实：,责任成本落地,信息化建设：,动态管理要求：,财务风险控制：,按需规划；升级；接轨,财务监管要求,责任；落地,统一；专业支持,前提；执行；一贯性,万科模式核心分析,万科项目目标成本分析,标杆企业如何管理成本：万科版,16,产品成本弹性适配,刚性,/,弹性分析,品质适配,灵活应对市场变化,产品,/,部品,/,工艺标准化,部品清单,技术标准统一,工厂化：工艺标准化,集中,/,战略采购,材料部品集中性采购,战略合作伙伴,采购与供应商管理,万科成本管理几个突出优势,标杆企业如何管理成本：万科版,17,Step 1,土地投资论证阶段,项目启动阶段,项目方案设计阶段,项目初步设计阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标形成,目标成本土地版,目标成本启动版,目标成本方案版,目标成本执行版,标杆企业如何管理成本：龙湖版,18,Step 1,工程实施阶段,工程实施阶段,项目竣工阶段,项目结算阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标实现,目标分解与合约规划,动态成本回顾,项目竣工成本,项目成本后评估,标杆企业如何管理成本：龙湖版,19,龙湖模式的优势：,1,、明确目标测算的节点和深度，,目标约束性强,2,、显性的、明确的合约规划,带来项目实施,过程控制、,回顾可控度高,项目合约规划分析,标杆企业如何管理成本：万科版,20,动态成本管理,变更签证控制,如何建立目标,如何下达目标,目标建立,目标控制,目标实现,目标建立在,二,三,审批流,考核,万达模式：,商业地产开发标准化,标杆企业如何管理成本：万达版,21,标杆企业如何管理成本：绿地版,地标,!,超高,!,多样化,!,规模化,!,产业化,!,速度,!,22,管理需要系统化,管理需要适配化,管理需要常态化,标杆企业的管理真的有秘诀吗？,我们怎么办？。,23,房地产开发项目成本管理要点提炼,房地产企业成本管理要点,策划与设计阶段,采购与实施阶段,动态盈利监控,策划阶段成本估算如何靠谱,设计阶段成本管理介入度,目标成本清晰并与设计匹配,设计动态调整与成本目标,合约规划的实现,采购是否真实受控与成本,洽商成本及时反馈,开发计划对成本影响,动态成本报表,过程决策管理,24,25,与财务接驳点的落地,1,全面预算,经营计划,盈利测算,盈利监控,与项目运营接驳落地,2,运营计划中的成本计划,运营报表体系中的成本报表,运营监控中的成本监控,运营协调中成本的发言权,与各专业管理工作的接驳落地,3,现金流测算与实现,成本口是否介入项目运营,投资测算靠谱吗,项目策划中有成本策划吗,各阶段设计真的限额了吗,采购签约受控与成本吗,变更签证成了成本失控恶梦,成本管理需要哪些支持体系,4,组织架构与管控体系,责任分解与落实,监督环节设置,专业制度交圈,考核体系建立,25,为什么要分摊？,话题,01,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,成本核算与利润,结转,（受益原则）,（成本与售价匹配原则）,（税务筹划）,财务要求：,管理对象,实体范畴,合同对象,全周期,项目要求：,分产品如何定价？,产品策划依据？,销售要求：,谁来做？谁能帮助我们？,26,系统内置分摊原则,系统自动归集,所有需分摊成本,系统自动试算,成本分摊结果,项目成本分摊,-,期内分摊,/,跨期分摊,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,如何实现自动分摊？,话题,01,27,项目含有多少独立单体？,公共配套及大类公摊,是否公摊？,非公摊为可售单体，需分摊成本,单体的规划指标多少？,后期成本分摊与工程量测试依据,项目整体规划信息,01,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,如何实现自动分摊？,28,二、设计阶段成本管理的要点,1,、,从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、限额设计如何实现？,3,、如何破解品质与成本的矛盾,29,二、设计阶段成本管理的要点,1,、,从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、限额设计如何实现？,3,、如何破解品质与成本的矛盾,概念规划设计阶段,序号,产品经济性内容,成果,成果指标,参与部门,决策分级,决策形式,决策阶段,会议时间,（包含但不限）,1,项目产品组合,最盈利的产品组合,盈利能力对比表,设计、成本、营销，招商,A,专项评审会议或结合公司相关决策节点,概念规划初期,0.5d,3,可售比,/,可租比,比率最大化,可售面积,/,建筑面积；赠送建造面积比,设计、营销、成本，招商,4,项目公建配套,满足规划要求的最小化面积,配套面积户数比,设计、营销、成本、客服、物业，招商,5,商业,满足需求的商业面积,商业面积户数比,6,路网布置,路网设计,路网简洁合理,道路,/,占地面积比,设计、成本、客服、物业,B,路网设计方案初稿,0.5d,项目出入口,出入口数量优化,出入口数量,/,消防规范数量,道路宽度,道路宽度优化,道路宽度,/,规范宽度,设计、成本,30,设计与商业的互动模式,：,设计,:3,号线地铁,连接。招商：,3,号,线地铁要,6,年后开,通。因此设计将,其视为地铁口设,计，而招商可能,按照无地铁连接,口落位招商。,设计阶段考虑产品的成本核算与分摊规则，规划最优的盈利模式,（重庆案例）,31,二、设计阶段成本管理的要点,1,、,从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、限额设计如何实现？,3,、如何破解品质与成本的矛盾,方案设计阶段,序号,产品经济性内容,成果,成果指标,参与部门,决策分级,决策形式,决策阶段,会议时间,（包含但不限）,1,建筑,建筑平面布置,建筑体形的长宽比例适中；具对称性,长宽比、对称系数、周长面积比,设计、成本,B,专项评审会议或结合公司相关决策节点,单体方案委托前与形成初稿后,0.5d,外挑外挂构件,立面简洁，无过分复杂的外挑外挂件,外挂件造价,/,外墙装饰造价比,设计、营销、成本,外墙装饰,满足建筑观感的,外墙涂料,/,非涂料比例,设计、营销、成本,建筑层高,层高经济性,层高,设计、营销、成本,屋顶造型,屋面形式经济合理,屋面面积,/,基地面积,设计、成本,2,结构,结构限额设计与,结构设计成本控制要点,使设计院明确设计要点及经济性要求,;,结构设计任务书,钢筋、砼含量指标,设计、成本、工程,B,结构设计委托前,0.5d,结构形式,结构方案经济型最优,结构方案、柱数量,/,平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值,结构形式初稿,柱网布置、梁柱截面,柱网方案初稿,沉降缝,32,方案设计控制要点,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，,建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房,；,配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。,对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。,对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。,33,高层加叠拼,高层加洋房,高层加叠拼加洋房,成本如何介入：产品策划与设计方案的评价与选择,34,35,二、设计阶段成本管理的要点,1,、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、,限额设计如何实现？,3,、如何破解品质与成本的矛盾,初步设计阶段,序号,产品经济性内容,成果,成果指标,参与部门,决策分级,决策形式,决策阶段,会议时间,（包含但不限）,1,结构,结构设计参数,参数合理,主要结构参数,/,理论参数,设计、成本、工程,C,专项评审会议或结合公司相关决策节点,梁板图初步设计,0.5d,地基承载力,承载力取值合理,地基承载力取值,/,最大值,基础初步设计,基础类型,最经济的基础方案（含基础土方）,多方案费用比,设计、成本、工程,B,0.5d,深基坑支护,深基坑支护方案经济合理，兼顾工期,多方案费用比,设计、成本、工程、外部专家（必要时）,基坑初步设计,2,景观,面层铺贴选择,面层的合理选择,各材质面积比例；面层厚度（压顶、非行车面）；石材出材率；损耗率；,设计、成本,C,景观初步设计初稿,0.5d,苗木选择,本土苗木、层次分明、搭配合理,各类苗木数量,/,绿化面积比,设计、成本,山地建筑,边坡支护安全经济,边坡方案经济性比选分析报告,设计、工程、成本,3,精装修,材料品牌、规格选择,在限额设计标准下，材料采购批量化、品质最优化,各功能分区造价指标、六大系统分类指标,设计、成本、采购,B,精装修设计初稿,0.5d,36,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,限额设计,限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。,37,保证安全和品质的前提下，减低含钢量；,建筑类型,结构部位,各地区含钢量限额指标,(kg/m,),北京,上海,深圳,武汉、东莞,普通多层住宅及公寓,(7,层及以下,),上部结构,47,44,40,38,自带全埋一层地下室,162,160,160,160,别墅、双拼、,TOWNHOUSE,、,花园洋房,(6+1,层及以下,),上部结构,50,47,44,42,自带全埋一层地下室,162,160,160,160,小高层住宅及公寓,(,建筑高度,60M),上部结构,55,50,45,41,自带全埋一层地下室,175,172,172,172,中高层住宅及公寓,(60M,建筑高度,80M),上部结构,60,54,48,43,自带全埋一层地下室,175,172,172,172,高层住宅及公寓,(80M,建筑高度,100M),上部结构,63,58,51,46,自带全埋一层地下室,175,172,172,172,公共人防地下室（,6,级）,180,180,180,180,公共普通全地下室,170,170,170,170,公共半地下室,140,140,140,140,关于结构含钢量,本限额表结构含钢量技术指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢材,(,含结构墙、梁、板、柱等，不含建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设置的架空预制板,),的用量除以计算范围内的,结构面积,(,本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而不需计入建筑面积但仍为结构楼板或屋面板遮盖部分的面积之和,),。,38,分类及定义,硬景,（元,/,平米）,软景,（元,/,平米）,总造价,（元,/,平米）,一类景观区,居住区级,/,小区级公共绿地范围,二类景观区,组团级绿地范围,三类景观区,宅间、宅旁绿地范围,四类景观区,道路旁绿化,总计,说明：,1,、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；,2,、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；,景观造价限额,控制总价偏差率,分项动态平衡,投入有侧重，保品质,39,限额设计的三部曲：,40,二、设计阶段成本管理的要点,1,、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、,限额设计如何实现？,3,、,如何破解品质与成本的矛盾,41,二、设计阶段成本管理的要点,1,、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些,2,、,限额设计如何实现？,3,、,如何破解品质与成本的矛盾,42,1、部品的含义：,我们可通过不同功能模块的组合满足大多数客户的价值，也可以通过对单,项部品的价值提升完成产品升级。,垂直交通,交通模块,主体结构,室内部品,外维护结构,立面部品,43,部品的定样多与施工图设计同步进行且力求同步结束,部品的研究成果必须以施工图的形式体现,用现场样板区验证部品的安装方式,施工图.部品工作,幕墙样板区,机电样板区,厦门项目案例,44,空调室外机,100雨水管,50冷凝水管,3,月,20,日,样品制作,4,月,2,日,部品图纸深度要求,4,1.5厚镀锌铁片,月,5#自攻螺钉,10,日,3030角铝,射钉,空调百叶,5#不锈钢螺栓,确定空调位平面尺寸,安装方式研究,45,以,1,：,50,建筑平面放大图为例,在图上标注,梁的位置与梁底标高,清晰标注,空调机位,及各类预留孔洞,较传统施工图的优化,46,保证所有门窗洞口,施工尺寸,避免因此带来的各种,收口困难,和,栏杆高度,问题,结构尺寸与建筑面层厚度的真实体现,较传统施工图的优化,47,详图的深化以阳、露台大样图为例,较传统施工图的优化,面砖铺贴反映了实际施工和实际采购的,真实情况,在,施工图设计阶段,已考虑了踢脚线的做法,明确标注了出水口的,准确位置,及,做法,48,避免部品安装与土建施工,交叉作业,，保证成品保护及最终品质,部品预埋件图,楼梯栏杆、扶手预埋件图,阳、露台栏杆、扶手预埋件图,雨棚安装预埋件图,49,楼梯间铺贴图,装修铺贴图,50,外墙铺贴图,装修铺贴图,51,立面分色施工图,泥黄色系的运用,体块分色的原则,对街道的，行走的视觉效果的色彩分布,色 系,原 则,分 布,采用浅米色，泥黄色，深灰绿色，砖色等自然色。,严格遵循体块分色的原则，避免出现平接，阳角接的情况，强化了建筑体形穿插关系。,对建筑体量贡献的分色处理,处 理,线条，凸窗，以及阳台采用同大面的色彩，这种处理方式弱化了构件复杂对建筑体形的破坏。,不是以“一个单元”或“一栋楼”为单位进行色彩分布的基础，而是以组团，以街道，以参观者的行走流线作为色彩分布研究的基础。,52,材料部品,城市化、高品质与沿海,国际匹配的材料部品。,软景、硬景比,1,：,2,，单方成本估算,640,元,/M2,，内容见清单简表。,53,话题,02,目标成本如何靠谱,关于成本的适配,54,外立面级配执行较彻底，多数控制在级配范围内。个别低于级配执行，如华府、千林山居、金域华庭。,54,目标成本如何靠谱,关于成本的适配,55,应用规划体系,B,级,景观和电梯厅装修标准提升,建安成本,降低,14%,一期,二期,话题,02,55,目标成本如何靠谱,关于成本的适配,56,在总成本不突破的前提下,根据客户价值分析,进行配置调整与优化,.,话题,02,56,精准测算结果的依据-成本适配标准的选择,点击进入，选择适配标准,单体一：“高层住宅”的成本适配,选择公司标准,或自定义项目标准,选择公司标准,或自定义项目标准,57,系统辅助进行多方案，成本经济性比选分析,多版方案经济性对比分析,成本提高了，是否对提高,售价,有帮助？,58,案例参与谈论,59,欢迎提问探讨!谢谢!,60,