广州星河湾项目策划全案

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,华南版块的试金石星河湾,1,星河湾,现象,今年4月28日，广州星河湾正式开盘，开盘当天预定200余套，五一黄金假日期间，共超过十万余人作到星河湾现场参观咨询，截止五月底，星河湾共累计正式售出500余套房，销售回款3个亿，引发“星河湾现象”。,一组数据,（,4月285月7日 ）,样板房鞋套消耗量近20万对,用桶装水1200多桶；瓶装水510箱，约12240支,纸杯20万个,每天240趟看楼车发自广州各点，座无虚席,停车场内平均每天停泊1600辆车，车位仍显不足,共发放销售资料12万份,2,业界人士谈,星河湾,“中国第一村”祈福新村老总：我受到了很大启发，今后的建设起点要更高一点，综合素质要再好一点。,深圳招商地产副总是当年广州国际大厦（63层）和深圳香格里拉酒店的总指挥，来星河湾看了三次，由衷地说：我没有对什么楼盘动过心，除了星河湾，确实是我看过的最好的楼盘。,据说，雅居乐的老板看完星河湾后，对部下的态度很不友好，心情很不爽,中国房协顾云昌秘书长：星河湾的建筑、园林环境让我们很惊喜。这里确实是一个心情盛开的好地方。我们走遍全国各地许多楼盘，这里的建筑和园林是结合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力推荐，让其成为中国房地产界学习的典范,3,星河湾,现象剖析,今年的星河湾,无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹,在市场中引起了强烈影响，星河湾的种种现象，引发业界人士的种种思索，下面，从星河湾的产品、营销推广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分析。,4,星河湾,产品解析,大盘的开发，唯有靠产品的综合质素才能取胜，星河湾之所以一跃成名，这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的，星河湾的产品解析将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析,项目概况,星河湾总占地1,200亩，首期总投资8亿元人民币，建筑面积30多万平方米，居住户数1,900多户，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成，容积率为1.2，绿化率达50%。,市场定位,高品位的滨江休闲高尚文化社区,5,星河湾,的环境分析,区域环境分析,星河湾位于广州市番禺区华南版块华南快速干线出口处，由于所在区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域，在未来几年内星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列便利。,华南版块简介,华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约两万亩，属广州市政府新一轮城市规划中的新城市中心区域。自1998年始，已先后有8家广州实力最强，品牌影响力量最大的发展商在此区域购地，小则近千亩，大则数千亩，由于这一区域总开发量大，强手如林，建设水平高，已引起市场及业界人士的高度关注,。,6,华南版块楼盘分布示意图,7,华南版块大盘现象剖析,作为中国南方的老工业城市，原有广州老城区已经越来越难满足广州经济建设的需要，在广州市区内开发地产的开发商面临着开发成本过高、土地规模偏小、居住环境日趋恶化等一系列问题，这一系列开发难题促使广州有远见的大型房地产开发商纷纷逃出城外，建立新的立足点；,南番禺地区历来有广州后花园之称，紧邻一江之隔的天河区，能充分享有广州市区成熟的配套，有着较为优良的自然生态环境，地势平坦，具备开发大型住宅的先天条件；,属于广州市新一轮城市开发规划的新城市中心区域，1998年华南快速干线全线通车， 缩短了华南版块到广州城区的交通时间,，“,时间代替空间”，交通条件的改善，良好的性价比，进一步扩大了广州市民郊外置业的趋势。,8,星河湾,周边环境,星河湾紧邻珠江边，自然生态环境较为优势，周边有长隆野生动物园、香江野生动物园、骑士俱乐部、丽江明珠歌剧院等自然人文景观，新城市中心区的城市形态特征已初步俱备。,星河湾周边环境分析图,9,星河湾,社区环境,星河湾的社区景观建设主要引入了水景为主题的园艺景观建设，形成了以“一江两河四湖六池”十大水系的首期46个水景景点。,社区环境,10,星河湾,的规划设计,星河湾的建筑规划呈现半围合式布局，这样的布局丰富了社区的空间层次感，又利于增强居民潜在的空间领域控制意识，有助于社区文化氛围的建设和居民的交往。同时利用建筑不同的高度、间距，营造出不同的建筑光影效果，达到社区居民午后也能休憩乘凉的效果。,11,星河湾,的建筑设计,星河湾的建筑设计整体给人以十分庄重古典的感觉，在建筑外立面的处理手法是大量借鉴了欧州古典建筑的设计手法，如歌特式建筑的尖屋顶等，外立面装饰（如石雕线条）采用了古罗马、古希腊建筑中的设计手法，强化了外观的美感，但又没有古典建筑中的繁琐，显得更为简洁，整体建筑样式我个人认为属于仿古典与折衷样式的综合。,从居住空间功能和立面关系的处理上，把景观阳台全部设计成内阳台，保证了外立面线条的简洁流畅，从居住的内部功能上，客厅阳台合一，形成了更为灵活的开放式结构，保证住户拥有更为开阔的景观资源。，,雨后的星河湾,12,星河湾,的园林景观,星河湾的园林景观在设计手法上采用均好性原则，每个居住组团都拥有以水景为主的园林景观资源，形成不同景观主题的空间，在材料处理上大量采用了天然的材料，如号称世界第一等的观光休闲大道上的实木、黄蜡石、石英石、麻石、卵石等,园林的作用：一是人工优化的生态；二是体育活动场所；三为读书工作幽静；四是闲暇自娱；五是社会交往。,星河湾的园林给我的感觉在功能及空间上与建筑和人相互渗透性方面做的比较成功，通过叠石，高大乔林等物体将空间进行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的园林小环境，园林各方面的作用在此体现的较好，而非其他一些楼盘的园林给人的感觉只是观赏，过于生硬，无法留住人，成为“空白地带”，园林整体环境显得悠闲、自然、安静、清洁。,社区园林景观,13,不一样的,星河湾,1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道；,广州第一家用不着空调的样板房,独家拥有天然活水生态循环系统,投巨资从50公里外的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水,社区内24小时免费泳池,广州第一家拥有全方位商业联盟,广州第一家拥有泛会所的楼盘,14,星河湾,四新技术的应用,与番禺宝墨园达成合作，独家引进宝墨园的活水技术，独家拥有天然活水生态循环系统；,技术以纯物理方式改变水分子排列，在不改变任何自然属性的前提下大幅度提高了水的自净力、携氧力和渗透力,15,星河湾,营销界面分析,（一）开发模式的变化,GO,（二）星河湾的营销策划,GO,（三）开盘时机的确立,（四）卖场包装,GO,（五）星河湾的品牌意识,GO,16,星河湾,周边环境分析图,返回,17,骑江休闲大道水景,18,骑江休闲大道水景,19,居住组团中心水景,返回,20,雨后的星河湾,21,临江居住组团,22,建筑外立面之一,23,建筑外立面之二,24,建筑外立面细部处理,25,大堂入口处细部处理,26,夜幕下的星河湾,27,社区一角,28,阳台设计手法之一,29,阳台设计手法之二,30,社区会所外立面之一,31,社区会所外立面之二,32,社区钟楼,33,社区休闲商业街,34,商业街局部,35,商业街内园艺小品,36,商业街内景之一,37,商业街内景之二,返回,38,骑江休闲大道景观之一,39,骑江休闲大道景观之二,40,骑江休闲大道景观之三,41,骑江休闲大道景观之四,42,骑江休闲大道景观之五,43,居住组团园林景观之一,44,居住组团园林景观之二,45,居住组团园林景观之三,46,居住组团园林景观之四,47,居住组团园林景观之五,48,居住组团园林景观之六,49,层叠式喷水池,50,人行道两旁绿化,51,社区溪流,52,单元门入口处水景,53,车行道两侧园林,54,会所一隅,返回,55,样板间图景之一,56,样板间图景之二,57,营销中心,58,膜结构风帆引导旗,59,沿江灯具包装,60,商业街形象包装图景之一,61,商业街形象包装图景之二,返回,62,快速成长型,中国房地产经过几年时间的开发完善，在业界已形成了几种较为成熟的开发规模，如碧桂园的工业化扩张开发模式，丽江花园、祈福新村的积累完善型开发模式，奥林匹克花园的复合地产型开发模式，万科、合生的专业化扩张模式等的另一种全新的房地产开发模式,与上述模式根本不同的是，星河湾超越了以往大型社区开发,“,积累、完善、成熟,”,的慢热旧思路，确立了以大力投入、快速成熟、快速启动的快熟新模式。,这一开发规模的优点在于通过社区现房实景的展示，快速打消客户购房所存在的疑虑，促使客户在短时间内下定单，从而拉动销售业绩的快速攀升，迅速抢占市场，和竞争对手在开发模式上保持“唯一性”的竞争优势，同时可大大降低项目的市场营销推广费用。,返回,63,星河湾,的市场营销策划,在商品经济的今天，成功的商品首先必然得益于正确的市场营销策划，星河湾的营销策划从前期的市场调查、产品策划建议到开盘前的市场推广方案的确立，历时一年零8个月，反复论证，最终才得以保证星河湾项目市场化运作的成功。,附星河湾营销策划大事记：,GO,Home,64,星河湾,营销策划大事记,第一阶段 ：市场调研,（1999年10月2000年1月）,结论：华南板块不是广州楼市在郊区的简单延伸，而是未来广州的新城市居住中心区，郊区楼盘正处于产品质的升级换代阶段。,第二阶段 ：前期策划,（2000年1月2000年3月,）,结论：回归家本位，做足水文章，打好环境牌，开发泛地产,第三阶段：顾问咨询 （,2000年3月2000年11月）,内容：主要就项目的要素与内涵、主题风格、建筑规划、园林景观、户型、项目,LOGO,设计、广告创意、社区服务系统、营销等各个方面提出方案或意见，并与各专业力量充分沟通，整体推进项目的建设,第四阶段 ：前期推广,（,2000年11月2001年3月）,内容：在充分分析了市场竞争态势的基础上，提出星河湾的前期市场推方案。,第五阶段 ：市场引爆,（2001年3月2001年5月,）,内容：重拳出击，开始项目正式推广前的市场预热。,第六阶段：长期顾问,（2001年5月以后,）,返回,65,星河湾,的品牌意识,品牌意识首先来自产品的意识，品牌的建设首先来自于产品质素的支撑，任何地产品牌的建设都不可能游离于产品之处，这是我对星河湾品牌意识的印象，在星河湾参观，给人的第一感觉就是产品细部处理很到位，小到墙体间的勾缝、用于分隔车位的黄色嵌草砖、商业街头商铺牌头的处理，均给人留下了较为深刻的印象。,GO,66,星河湾,部分产品材质一览,67,68,Home,69,