新联康XXXX年武汉福星惠誉红桥城项目前期策划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,福星惠誉红桥城项目前期策划,1,目录,PART 1.,项目背景分析,PART 2.,客户及产品定位,PART 3.,项目发展建议,2,项目背景,3,项目背景,/,区域环境,项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团，规划到,2020,年区域人口达到,30,万人，区域成长性高,后湖新城,四新新城,南湖新城,东湖新城,后湖整体定位为和谐生态居住新城,后湖新城总面积,23.6,平方公里，。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到,2020,年，规划居住人口,30,万。,规划后的后湖新城，将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。,十大居住组团,4,5,本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心,城市功能性更强,交通导入性更强,生态宜居性更强,后湖之光、北汉口之心,项目背景,/,区域环境,5,6,从规划来看，本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业，未来所具有的城市功能性凸显，给本项目带来了高成长性的区域价值。,（单位：万）,A,：纯居住性质,B,：居住为主,C,：综合性用地,D,：居住为主,E,：商业商务,项目背景,/,区域环境,6,7,塔子湖体育中心,市民之家,是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。,占地,46,万方，建面,6.45,万方，集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。,未来规划为城市公园，规划占地,6.4,万,未来规划为四星级酒店,未来规划为医院，建面,4.87,万方,本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团，配套条件优越；特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎,项目背景,/,区域环境,7,项目背景,/,市场竞争,城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖城市价值日益显现；,目前进入中后期开发，多个成熟大型居住社区形成。,K1,K3,地产打包,地产打包,住宅,五星酒店,K4,还建住宅,四星级,酒店,K2,越秀地块,(,居住,+,商业,),产业用地,江岸区塔子湖村,A,包,三环线,后湖大道,金桥大道,江岸区塔子湖村,B,包,斯博兰花园酒店,塔子湖东路,梦湖香郡,尚湖熙园,市民之家,体育中心,地产,k1,地块,居住用地，总建面,21.3,万方，容积率,3.15,，,规划为高层（,13,万方）和洋房（,8,万方），楼面价,3683,元,/,平。,成本预计,9200,元,/,平,还建房项目,局部已开工。,百步亭,K2,地块,居住用地，总建面,32,万方，容积率,3.35,，,90/60,限制，目前为空地。,规划为高层和洋房产品。楼面价,4050,元,/,平米。,名都戴斯酒店,尚湖熙园,2012,年,12,月,4,日丹江口置业公司拍得，规划总占地面积为,5.45,万平方米，建面,12.1,万方，容积率约,2.22,；,楼面价,3930,元,/,平米。,小学,小学,长媒大,厦,居住用地，总建面,26.8,万方，容积率,4.33,，,规划为高层和商业，预计,2016,年底上市。,居住用地，总建面,6.16,万方，容积率,2.91,，,规划为高层。预计,2016,年上市。,本项目地块,塔子湖村,A,、,B,包,城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，竞争激烈,8,项目背景,/,市场竞争,1.,量价齐升，供求比高位平稳，显现出快速发展的特质,2.,后湖近,4,年年复合增长率保持在,9%,左右，较汉口中心的震荡态势相比，市场的成长性明显,开发商,规模,越秀地产,49万方,塔子湖置业有限公司,101万方,农工商置业,12万方,江汉地产集团,12万方,武汉地产集团,42万方,武汉百步亭集团,32万方,武汉星科地产,180万方,农工商地产,12万方,武汉地产集团,42万方,武汉地产控股有限公司,40万方,3.,后湖板块近年涌入大量房企，集聚开发促使板块快速发展，同时促使产品品质升级,4.,后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较高，市场发展空间大，竞争激烈,从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。,9,越秀星汇君泊,11500,元,/,竞争格局确立,百步亭,K2,地块,（地价,4050/,）,美联地产,E,包,美联地产,A,包,丰瑞兴业路地块,三元陌陌屋,汉口城市广场,13000,元,/,地产,K1,地块,（,3700/,）,本项目地块,众联天美国际,尚湖熙园,9300,元,/,梦湖香郡,11000,元,/,中森华永红村地块,统百十大家村地块,名流新湖村村地块,根据与项目距离及我司预测的未来产品配比及产品入市时间确立本案住宅产品竞争对手：,1,、本项目一级竞案主要为越秀星汇君泊、尚湖熙园、工农商地块、地产集团,k1,地块，百步亭,k2,地块；,2,、本项目二级竞案主要为目前在售规模以上产品及未来待开发稍远距离产品,3,、本项目三级竞案（相邻板块）即将开发用地及未来仍有可售产品的项目,上海公馆,8700,元,/,凯通斯胜华村地块,中胜工贸中胜村地块,中城丹水池地块,一级,二级,三级,幸福时代,9600,元,/,晋合金桥世家,15000,元,/,国际百纳,9300,元,/,项目背景,/,市场竞争,首地新地王,（地价,5996,元,/,）,10,后湖市场在售项目库存约为,340,万方，未来供应约为,270,万方，市场在未来,2-3,年面临,更加激烈的竞争,，约有,600,万方,的市场供应量。,在售楼盘和将入市项目后续供应量较大，未来,2-3,年内会有约,600,万方,的供应量入市！,2015,年,-2016,年,2014,年,2013,年,星悦城 ，总建面,105,万平米,剩余约,73,万,在售项目,晋合金桥世家，总建面,42,万平米， 剩余约,26,万方,鼎盛华城 ，总建面,30,万平米,，剩余约,20,万,银泰御华园 ，总建面,37.9,万平米,剩余约,15,万,幸福时代，总建面,46.6,万方，剩余约,18,万方,美联地产,A,包地块，总建面,57,万方,丰瑞兴业路地块，总建面,10,万方,汉口城市广场，总建面,40,万方，剩余,27,万方,美联地产,E,包，总建面,17,万方,世纪宏博三金潭，总建面,33.7,万方,凯通思胜华村地块，总建面,33,万方,中胜工贸中胜村地块，总建面,20.6,万方,将入市项目,金桥汇，总建面,40,万方，剩余,31,万方,梦湖香郡，总建面,12.5,万平米，小高层剩,7,万方,塔子湖置业塔子湖地块，总建面,101,万方,百步亭,K2,地块，总建面,32,万方,项目背景,/,市场存量,尚湖熙园，总建面,12,万平米,剩余约,6,万,国际百纳，总建面,35,万方，剩余,30,万方,瑞景天成，总建面,22,万方，剩余,20,万方,陌陌屋，总建面,20,万方，剩余,8,万方,海赋江城，总建面,43,万方，剩余,18,万方,长投景城汉口年华，总建面,12,万方，剩余,11,万方,福星惠誉虹桥城，总建面,36,万方，剩余,31,万方,天悦尚景，总建面,5,万方，剩余,5,万方,11,后湖市场竞争激烈，进入白热化阶段,从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。,后湖市场在售项目库存约为,340,万方，未来供应约为,270,万方，市场在未来,2-3,年面临更加激烈的竞争，约有,600,万方的市场供应量。,12,项目背景,/,项目本体,K4,K3,K2,K1,后湖大道,塔子湖东路,规划道路,规划道路,规划道路,规划道路,至三环,至汉口火车站,体育路公交站,余家墩公交站,夏鹃街塔子湖公交站,塔子湖东路复员村公交站,汉孝城际铁路站点,12,号线轨道交通走廊,12,号地铁后湖站（未公布时间）,8,号地铁兴业路站,8,号地铁幸福大道站（,2017,年开通）,目标地块现状道路为塔子湖东路及后湖大道，,K1/K2/K4,地块周边规划道路尚未建成。,周边规划公共交通通达便捷。汉孝城际铁路站点位于塔子湖西路，地铁,8,号线、,12,号线均在地块周边设置站点。周边拥有,10,余条公交线路：,35,路、,321,路、,507,路、,532,路、,568,路、,620,路、,628,路。,0,13,项目背景,/,项目本体,K4,K3,K2,K1,1,4,2,3,6,7,5,1,、江岸区体育特色学校体育场,2,、尚都一品,3,、还建房用地，正在进行地基处理,4,、规划道路预留用地,5,、奥林紫园,6,、武汉全民健身活动中心,7,、越秀星汇君泊,14,项目背景,/,项目本体,地块位置,地块位于江岸区塔子湖组团,地块面积,规划用地面积：251765平方米（合378亩）,其中：K1地块42708平方米（合64亩），K2地块24117平方米（合36亩），K3地块170158平方米（合255亩），K4地块14783平方米（合22亩）,用地性质,K1、K2、K4为居住用地；K3地块为居住、商服用地，要求商服建筑面积16.25万平方米,建筑密度,K1、K2、K4地块25%，K3地块30%,容 积 率,综合容积率3.95。其中，K1、K2地块3.88，K3地块3.99，K4地块4.03,计容面积,995372平方米。其中，K1地块165600平方米，K2地块93600平方米，K3地块676700平方米，K4地块59472平方米,K4,K3,K2,K1,1,4,2,3,6,7,5,本项目由四块飞地组成，占地共计,25,万方，建面,100,万方，其中商服用地,16.25,万方，地块不规则形态导致开发节奏受到制约。,15,项目背景,/,项目本体,Page,16,K4,地块已封顶,K2,地块已经拆迁完毕。周边还迁房项目的施工通道经过项目内部，可随时拆除。,16,Page,17,K1,地块已经平整，内部堆放少量建筑垃圾。地块北部有一条高压走廊。,K3,地块大部分拆迁工作基本已经完成，地块北面与越秀,星汇君泊交界处有一条,110KV,的高压线路。,项目背景,/,项目本体,17,K4,地块已经封顶，大体量综合开发，,16,万方的商业体量，后期资金运作成本高,我们的突破口在哪里？,18,19,通过对,后湖,典型案例的研究，我们归纳出在激烈市场竞争中应争取的条件、规避的危机以及产品配比等。,精细,产品,全方位解决项目开发问题,启示性案例,：幸福时代,汉口城市广场,越秀星汇君泊,他山之石可以攻玉,区域：,后湖,本体：,体量偏大的规模开发,市场环境：,充分竞争的市场,发展方向：,商住混合开发,案例选取原则：,规避方向：,开发失败项目,19,案例一 幸福时代,20,项目位置,后湖大道与百步亭花园路交汇处,开发商,武汉统建百步亭联合置业,建筑面积,46万平米,占地面积,13.5万平米,容积率,3.44,物业类型,高层,户型面积,83-147平米,销售价格,9600元/平米,交付标准,毛坯,开盘时间,2012.5.13,案例借鉴,/,基本情况,项目优势：,1,、旁边有汉广，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生活配套很全。,2,、自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，是标准的学区房。,3,、门前公交较多，后期双地铁交汇，交通较为方便。,4,、户型多样，选择面较广。,21,案例借鉴,/,市场表现,面积段,供应面积,成交面积,成交比例,户型比例,80以下,7241,6932,96%,2%,80-100,199695,171327,86%,58%,100-120,43133,31518,73%,13%,120-140,88058,51167,58%,26%,140-160,4380,2264,52%,1%,幸福时代价格一路上升，从一年前的,9153,元,/,到,9802,元,/,，市场表现强劲有力。,产品配比方面以,80-100,的二、三房以及,120-140,的大三房为主。,产品去化规律是面积段越小，去化越快。,幸福时代在竞争激烈的后湖市场涨势强劲，产品主要以,80-100,的小二、三房为主，并且小户型去化较快。,22,案例借鉴,/,项目亮点,亮点一：,项目西侧有汉广城市广场，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生活配套很全。,汉口城市广场,幸福时代幸福里商街,华润苏果,汉口城市广场位于项目西侧。拥有,20,万方的商业，其中一栋盒子商业被家乐福购买，现在商业已经开业。,项目自身带有,2.4,万方商业街区，满足小区业主自身的生活所需。,华润苏果也与,2014.10,月开业，三圈相聚，形成东后湖新商圈。,23,案例借鉴,/,项目亮点,亮点二：,项目自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，标准的学区房。,武汉市育才小学创建于,1954,年，目前已有,60,多年的办学历史，是一所有着丰富文化底蕴、丰硕办学成果的一流名校，在湖北省市乃至全国都有一定的影响力。学校在校学生,3000,多人。学校在“给学生最美好的童年，给人生最坚实的起步”的办学理念的引领下，依照“文化立校、教师强校、科研兴校”的办学策略，实施科学管理，不断丰富学校的文化内涵，努力打造“全面,+,个性”的育人特色。,24,案例借鉴,/,项目亮点,亮点三：,采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙，体现尊贵感，经典大气,建筑风格：,新古典主义建筑风格，精致典雅。,立面材质及特征：,干挂石材，全花岗岩石材立面，外墙保温系统,建筑特色：,采用经典的,art deco,三段式构图，并用现代的营造手法，建构恒久、尊贵的价值感受,25,案例二 汉口城市广场,26,项目位置,武汉市江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处,开发商,武汉地产开发投资集团有限公司,建筑面积,60万平米,占地面积,21.8万平米,容积率,2.78,物业类型,高层,户型面积,76-133平米,销售价格,9800元/平米,交付标准,毛坯,开盘时间,2012.3.16,案例借鉴,/,基本情况,项目优势：,1,、由武汉地产集团开发，品牌开发商，品质比较有保障,2,、多期开发的楼盘，前期已经有入住业主，小区环境有目共睹,3,、自带大体量商业体，生活配套齐全,4,、临近主干道、双地铁交汇处，交通十分便捷,27,案例借鉴,/,市场表现,面积段,供应面积,成交面积,成交比例,户型比例,80以下,80,964,70,367,87%,26%,80-100,138,917,124,440,90%,45%,100-120,12,324,10,261,83%,4%,120-140,58,395,48,508,83%,19%,140-160,18,560,12,587,68%,6%,汉口成市场价格到达价格天花板，现在,9857,元,/,的均价，四期即将开盘，市场表现强劲有力。,产品配比方面以,80-100,的二、三房以及,120-140,的大三房为主。,产品去化规律是面积段越小，去化越快。,汉口城市广场为区域标杆项目，已到达价格天花板。产品主要以,80-100,的小二、三房为主，并且小户型去化较快，三房以,120,以上的大三房为主。,28,案例借鉴,/,项目亮点,亮点一：,本项目拥有,20,万方的商业体量，是东后湖片区的标杆综合体项目，未来后湖之心。,并且落实在销售阶段，目前一期商业已经开业，大量商家入驻。,29,亮点二：,临近主干道、双地铁交汇处，通达武汉三镇，交通十分便捷。,项目坐拥地铁,3,、,12,号线。其中地铁,3,号线，今年年底通车。,30,案例三 越秀星汇君泊,31,项目位置,武汉市江岸区塔子湖东路以东，井南大道以北,开发商,武汉越秀嘉润房地产开发有限公司,建筑面积,46万平米,占地面积,16万平米,容积率,2.91,物业类型,高层,户型面积,88-134平米,销售价格,11500元/平米,交付标准,精装,开盘时间,2013.11.30,案例借鉴,/,基本情况,项目优势：,1,、自带育才一小，还有两所幼儿园。,2,、自带大体量商业，后期配套会逐步完善。,3,、门前即是地铁八号线新春站。,4,、有几栋楼可以看塔子湖，视野不错。,5,、越秀品牌精装修，适合没有功夫打理装修的购房者。,32,案例借鉴,/,市场表现,面积段,供应套数,成交套数,成交比例,户型比例,80-100,947,642,67.8%,64%,100-120,-,-,-,-,120-140,305,275,90.2%,21%,140-160,216,147,68.1%,15%,越秀星汇君泊价格到达价格天花板，是北湖后片区的标杆项目，现在,11000,元,/,的均价，为精装修项目。,产品配比方面小户型占比没有之前项目占比那样重 ，大户型的市场接受度较高。,产品去化方面，依然是小户型去化较快，但是,120-140,的三房市场接受度较高。,越秀星汇君泊为北后胡标杆项目，精装价格,11000,元,/,。两房去化较快，三房的市场接受度较高。,33,案例借鉴,/,项目亮点,亮点一：,精装修大气、精致，以简约奢华的装修风格，引领武汉人居新风向,34,营销中心,：千万颗水晶吊灯与灯火通明的沙盘交相辉映，走进营销中心购房者即刻产生豪华、气派的殿堂级感官体验，把星汇云锦拥有的“奢华、优雅、活力、时尚”等维港港式品质生活演绎得淋漓尽致。,样板间（客厅）,营销中心,室内设计,：香港名师操刀，,1500,元,/,国际一线品牌豪装，大到整体衣橱，小到龙头把手，均甄选美国科勒、瑞士佛兰卡、美国耶鲁等国际知名精装品牌，鼎力打造精装品质标杆。,34,案例借鉴,/,项目亮点,亮点二：,项目与,2014,年,8,月，成功签约武汉市育才一小，自带两所幼儿园，教育资源出众。,武汉育才一小是首批省级模范小学，,33,人精英教师队伍，,100%,具备大专以上学历，,40%,具备小学高级教师资格。学校更与美国、日本、澳大利亚等多国教育界同仁开展国际教育交流互动，为社会培养了一代又一代栋梁之才,35,36,从项目案例里面，我们可以看到，,这些产品不约而同的采用了这样的举动吸引了目标客户,1,2,3,项目在外立面上采用精致石材和做工，确立良好的形象展示面。,项目采用精装修，吸引中高端客户，为项目带来较高溢价。,项目注重教育配套的打造，学区房的销售速度远高于其他项目。,4,项目以商业先行等配套作为项目的亮点宣传，增强客户信心。,36,我们的开发顺序和注意事项是哪些？,从项目整体的情况而言，,K4,地块已经封顶，故而先行开发。,K3,地块是本项目最大的一块地，临近主干道，昭示性好，易于做形象展示和树立。,K2,在基于,K3,的引导下，以心尚墅苑形象进入市场，更易于开发。,K4,临湖，在前期形象深入人心之后，实行溢价销售。,总的开发顺序：,K4 K3 K2 K1,项目本体,案例借鉴,37,关于,K4,K4,K3,K2,K1,建议要点,K4,地块已经封顶，今年,9,月就要销售，建议把外立面的形象展示做足，给予客户震撼的感觉。确立产品优秀品质。,由于,K4,的昭示性不好，建议把售楼部建在昭示性更好的,K3,地块上来进行营销活动。,K4,地块开发主题应为物美价廉，做精装修后低价入市，撬动市场，建立品牌形象。,38,关于,K3,K4,K3,K2,K1,建议要点,K3,地块，占地,17,万方，总建面,67,万方。其中商服建面,16,万方。商业对后期的招商、运营、资金等都有着严格的要求。不能一次性整体开发商服用地，风险性极大。,塔子湖体育中心周边尚有居住氛围，可以实行分段式商业配套先行的开发策略，招商引进一家大型的生活超市，为项目增加实际买点。其余商业开发待项目条件成熟在行。,K3,地块的开发主题为后湖之心，打造北后胡片区中心区域的价值典范。,39,关于,K2,K4,K3,K2,K1,建议要点,K2,地块临近主干道，且靠近,K3,主体地块，昭示性好，可以仅接着,K3,地块成功开发所带来的市场认知度来进行开发。,K2,地块的开发主体为心尚墅苑，独打高品质，做精装，开始实现市场溢价的初步试探。,40,关于,K1,K4,K3,K2,K1,建议要点,K1,地块是,K1,、,K2,、,K4,三块飞地中最大的地块，北临塔子湖，拥有着优秀的自然景观。是最具溢价能力的地块。,K1,地块的开发主题为御湖公馆，强调品质、和自然资源。,41,关于项目利润,我们拥有,16,万方的商业体量，就算住宅销售良好，不解决商业问题，也是无法实现整体项目盈利。,关于开发定位,商业是整个项目定位的关键所在，它所能赋予的项目开发属性对项目定位有着积极的作用，直接影响到项目的销售情况。,42,后湖商圈处于起步阶段、成熟度低、辐射范围有限；根据其商业形态及其特征，将其分为体育中心商圈、百步亭商圈和竹叶山商圈。,后湖商业现状分析,商圈现状,43,百步亭商圈,体育中心商圈,竹叶山商圈,43,后湖商业现状分析,商业现状,汉口城市广场,区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩尔城、汉口城市广场和南国北都三大购物中心投入运营。,44,新生活摩尔城,项目基本信息：,项目地址：后湖大道百步亭路交汇处,占地面积5万方,容积率：2.14,建筑密度：39.6%,绿化率：30%,住宅建面3.2万方；商业建面5.5万方,项目定位：后湖中心自由港30万人的全生活广场,商业定位：后湖中心生活广场,45,45,新生活摩尔城,业态分布：,一楼购物中心规划为家居卖场、苏宁电器和数码小家电；二楼为家居卖场、苏宁电器和中百仓储超市；三楼为中百仓储和电玩城，其余割成散铺规划服饰类业态；四楼规划电影院、KTV、健身俱乐部和新东方学校。购物中心后规划商业街区，规划餐饮业态。,租金情况：,迪美国际家居：35元/月,苏宁：30-35元/月,中百仓储：30元/月,天河影院：50元/月,1-3层外围的一些小商铺以套内面积收取租金，其中1层150元/月，2-3层100-120元/月,46,46,新生活摩尔城,经营现状：,IF中庭家居城规模较大，商铺开业率达85%，但入驻品牌以中低档次居多；中百入口的1F数码家电，开业率较高，但后期大多品牌撤场，人气较差；3F家居服饰多为30-40，中低档次居多，目前入驻率尚不足50%；电玩城和电影院较为冷清，人气不足；,项目商业整体入驻率约在60%左右；,47,47,新生活摩尔城,项目辐射范围及运营评估,项目前期定位“后湖中心生活广场”，辐射整个后湖片区，在后期运营中，消费者出现不同程度的外流，,最终实际辐射范围仅为项目周边1-2公里之间。,定位过泛而无特色，项目影响力不够，未能吸引区域消费者；,商业档次较低、与周边社区社区底商同质化竞争，对区域消费者吸引力不足；,业态规划不合理，主力店布局不科学导致人流无法得到充分引导，出现部分“死铺”；,人流动线规划混乱，消费者购物时，容易“迷失”。,48,前期定位失准，规划杂乱，后期运营管理较差，导致项目影响力大打折扣,后湖大道,解放大道,百步亭花园路,48,南国北都,项目地址：兴业路与姑嫂树路交汇处,占地面积：3.2万方,总建面：10万方，其中商业约7万方，公寓约3万方,商业规划：商业三层，B1F为大润发超市；1F为综合卖场，租金约110元/月；2F做餐饮+亲自体验，租金约60元/月；3F为影院电玩等休闲娱乐，租金约40元/月,经营模式：售后返祖，由南国置业统一经营，承诺20年包租，回报率6-7%,商业定位,家庭购物休闲场所，满足区域居民的一站式消费需求。,49,49,南国北都,经营现状：,于2012年8月开业的南国北都城市广场紧邻姑嫂树路，姑嫂树路目前正在修建高架桥，对本项目营业运营影响较大，在此背景下，购物中心人气一般，单日最高峰客流人次在7000左右；,一楼为服饰、餐饮、生活配套等综合卖场，中庭设有书吧、汽车展示等区，人气较旺；二层为儿童组团和餐饮、服饰类，儿童组团经营较好；三层为电玩、影院等娱乐业态，人气一般。,商家整体入驻率达80%以上，其中餐饮无特色，经营较差，服饰等生活配套档次较低，运营同样不理想。,租金情况：,一层平均租金：110元/月,二层平均租金：60元/月,三层平均租金：40元/月,（目前部门商户有优惠政策，由于项目施工进度的影响，先后经历了三轮招商，最终导致一些大品牌商家未能入驻；高架桥的修建对项目人流产生较大影响，因此在高架修建期间，物管公司对这一时期入驻商家收取较低租金，后期随着高架修建的完工，对租金以予上调）,50,50,南国北都,项目辐射范围及运营评估,项目定位“家庭购物休闲场所”，满足周边居民家庭的一站式消费需求，是区域居家消费的补充，项目,主要辐射后湖姑嫂树片和杨汊湖片,；,主力店：大润发、金逸影城、COSTA、屈臣氏、KFC、必胜客、发源地、友趣电玩等，除大型主力店外，其余商业档次较低；,业态规划不合理，二楼儿童组团与餐饮、零售规划一起，使部分商铺出现“门可罗雀”的惨状；,零售、餐饮等商家无特色，吸引力不足，出现部分商家撤场的局面。,51,前期规划定位杂乱，招商工作未能达到定位预期，后期运营管理较为混乱，未能最大化发挥南国品牌优势与项目影响力。,51,52,其它商业多以临街型社区底商形式出现，业态较为完善，但档次一般，分布杂乱，缺乏商业联动性。,52,在售商业主要有：百步亭金桥汇、百步亭百街茂、幸福里、汉口城市广场、百步亭万家汇；,在售商业主要分布在后湖大道沿线和金桥大道沿线。,53,后湖商业现状分析,在售商业现状,新增在售商业主要集中于东后湖区域，北后胡区域的商业机会凸显。,53,幸福里,幸福里商业街位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约2.4万方。项目以块状式独立街区的形式存在，地上2-3层；目前入驻主力商家有：星巴克、麦当劳、永和大王、豪客来、冰雪皇后、椰岛造型、黄记煌、新爱婴等，将于2013年年底开业。,幸福里定位为“精致生活商业街”,，以全新时尚体验消费，打造集,品牌购物、主题餐饮美食和亲子儿童游乐的三大主题街区,，全面满足家庭的一站式消费。,54,54,幸福里,商业类型：,块状式独立街区；,经营规划：,经营主体分为生活配套（,20%,）、儿童天地（,30%,）、餐饮休闲（,50%,）等三大主题；主要服务于社区内及周边的常住居民群体；,销售模式：,部分售后返租（,包租,5,年，临街商铺回报率为,6%,，内街,7%,，二楼回报率为,8%,；开盘一次性返还后三年回报，前两年按季度返）。沿后湖大道裙楼底商不包租，纯销售,前期包租产品价格：,C,D,F,区一楼价格为,3.6-3.8,万元,/,平米，二楼价格为,2.5,万元,/,平米，,E,区一楼价格为,3.3-3.5,万元,/,平米，二楼价格,2.3,万左右,;,公摊,:,一楼,8%,，二楼,40%,，三楼,20%,；,铺位情况：主力,面积,30-60,平米，,面积区间,数量,配比,10-20,4,6.2%,20-30,19,29.2%,30-40,15,23.1%,40-50,10,15.4%,50-60,4,6.2%,60-70,4,6.2%,90-100,1,1.5%,110-120,2,3 %,150以上,6,9.2%,55,55,幸福里,项目定位“精致生活商业街区”，业态规划20%生活配套、30%儿童业态、50%餐饮业态，从儿童和餐饮两大业态弥补片区空白；,主要服务区域居家消费人群，项目所处地理位置及其商业体量，决定其辐射人群以百步亭片区为主力客群；,幸福里商街作为区域首个满足消费者游逛的格调商街，具有唯一性和创新性，但项目体量较小，影响力不足。,项目评价及其影响力分析,56,百,步,亭,片,区,56,万家汇,百步亭万家汇位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约4万方。项目地上三层，其中二三层为2.3万方华润苏果超市旗舰，一层为美食餐饮街区、精品服饰街区、品牌旗舰街区、配套商业街区等。地下一层为停车场，车位400余个。,项目定位为“区域家庭生活中心”，,立足时尚年轻、家庭消费、区域商务消费，,作为区域商业的补充,。目前项目一层正处于招商阶段，将于2013年10月开业,57,57,万家汇,项目一楼设置四个入口，满足消费者从多角度的进入购物中心进行消费；项目内部动线设为“回”线，避免出现内部死角。,一层业态主要规划为：精品服饰、餐饮和生活配套等，满足区域居民的日常生活购物的需求。,二三层则为华润苏果超市。,58,58,汉口城市广场,住宅,A1,区,住宅,A3,区,住宅,A7b,区,住宅,A8,区,商业,A7,区,商业,A8,区,项目基本信息：,项目地址：后湖大道与建设大道延长线交汇处,占地面积22万方,住宅建面40万方；公建总建面20万方，其中商业约10余万方,商业部分分A7、A8两个地块开发：A7区为3栋16-19F的loft公寓，3-4F裙楼及1-3F的商业街区；A8区规划为2栋18-19F公寓和3F商业裙楼及商业街区,商业街区售价：一层均价43000元/，层高5.5m；二层均价23000元/，层高5.4m；三层均价16000元/，层高6m,汉口城市广场商业定位为“体验式家庭娱乐购物中心”，,融汇家庭补给中心、社交美食中心、娱乐影视中心、时尚购物中心、亲子体验中心于一体，一期商业与地铁3、12号线无缝对接，目前销售与招商同时进行，于2014年5月左右对外试运行。,59,59,汉口城市广场,汉口城市广场业态规划,A,区：,1F,：潮流女装、精品零售,2F,：时尚运动、休闲服饰,3F,：巨幕影院、格调餐饮,B,区：儿童天地、品牌餐饮、家居生活,C,区：,1F,：生活零售；,2F,：超市卖场、时尚快餐,3F,：超市卖场、美容美发、健身娱乐,4F,：,KTV,、大型餐饮,入驻商家,60,60,汉口城市广场,项目定位“体验式家庭娱乐购物中心”，商业部分约10万方，作为区域首个大型购物中心，项目辐射整个后湖区域；,业态规划主要是精品零售、儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食等，全方位的满足区域消费者需求，填补区域商业空白；,项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，但就目前运营情况而言，儿童业态过多且杂乱，效果并不理想，需时间来兑现。,项目评价及其影响力分析,61,61,百步亭金桥汇,项目地址：金桥大道81号（市民之家旁）,建筑格局：块状式独立街区；,商业定位：,掘金家庭式购物理想,，满足片区居民的一站式消费；,经营规划：打造,3.6,万方的,以家庭式消费为主的商业中心,，引进华润苏果，苏宁电器，星巴克，麦当劳等主力店；,销售模式：售后返租（,包租,7,年，前三年抵扣房款，,1,楼回报,6%-7%,，,2,楼,8%,，每半年返还一次）。,主力铺位：主力面积集中在,40-50,，开间,4.2m,，进深,12-15m,；,销售均价：一楼,33000-38000,，二楼,25000,，三楼,20000,；,销售情况：剩余二楼少量,200,平米以上铺子,62,62,项目总体量4万方，其中商业3.6万方，定位“掘金家庭式购物理想”，构建家庭一站式消费场所；,项目商业定位无特色，未来与片区商业同质化竞争激烈；,业态规划主要是精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等，满足居家消费，,但区域目前居住区较少，人口相对稀疏，未来商业运营将会面临人气不足的威胁；,定位缺乏针对性，主力店招商情况不甚理想，对后期成功运营缺乏有力的支撑。,项目评价及其影响力分析,百步亭金桥汇,63,63,百步亭百街茂,总平图：,B,区现代城一区,安居苑,A,区,面积,数量,总面积,10-150,763个,5.3万,150-500,169个,3.6万,500,47个,10.1万,项目基本信息：,项目地址：后湖百步亭社区,总建筑面积：22.8万方,商业规划说明：在售商铺为百步亭13个社区的底商，95%为纯首层街铺，共1171个；目前在售为安居苑与现代城商铺,销售模式：直接销售（由于前期租户的租约在,2013,年,11,月统一到期，开发商将商铺销售给购铺者，由购铺者自行安排出租，自收租金）,在售商铺,面积区间,数量,配比,安居苑,（均价,3,万,/,）,20-30,33,24.26%,30-40,73,53.68%,40-50,8,5.88%,50-60,20,14.71%,70-80,2,1.47%,现代城,（均价,2,万,/,）,30-40,13,12.76%,50-60,20,19.61%,60-70,17,16.67%,70-80,15,14.71%,80,以上,37,36.27%,64,64,项目评价及其影响力分析,百步亭百街茂,百步亭百街茂22.8万方，为百步亭社区13个小区的社区底商商业体量总和，百街茂前期为百步亭集团自持，对外出租，但商业业态并未统一规划；,2012年开始，百步亭集团将此22.8万方社区底商对外销售，后期不统一招商、统一管理，违背商业运营中“招商先行”的原则，实际销售过程中，去化较差；,因商业的建筑形式为临街型社区底商，且商业业态无统一规划，除日常居家消费，片区居民的逛街购物消费、休闲娱乐消费和高端餐饮消费均在外区域进行。,体量较大，但未统一规划业态布局，难以形成较强的影响力与竞争力,65,65,片区在售项目梳理总结：,项目名称,开盘时间,售价,/,租金,销售进展,开业时间,客群特征,经营现状,南国北都,2011.5,租金：一层,110,，二层,60,，三层,40,运营中,2012.8,项目西面姑嫂树路正在修建高架桥，在此背景下，项目商家入住率在,80%,左右，除了大润发超市，其余零售、餐饮和休闲娱乐人气不旺,新生活摩尔城,2010.9,租金：一层,150,，二层,100,，三层,60,运营中,2011.8,除家具、影院、电玩等大型主力店外，其余餐饮零售商家入住率不足,50%,，随着项目运营，不少商家因人气不足而撤场,幸福里,2012.6,售价：一层,35000,，二层,25000,，三层,20000,售罄招商中,2013,年底,客户以百步亭居民和后湖拆迁户为主，占比约,70%,，其余为来自汉口其他区域投资客，约占,20%,，外地专业投资客占比不大，仅,10%,左右,汉口城市广场,2013.6,售价：一层,43000,，二层,23000,，三层,16000,销售并招商,2014.5,后湖和杨汊湖拆迁户是本项目商业的主力客群，占比约,70-80%,，其余客户多为南国忠实的投资客，来源区域不局限,项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，但就目前运营情况而言，儿童业态过多且杂乱，效果并不理想，需时间来兑现,百步亭金桥汇,2012.12,售价：一层,35000,，二层,30000,，三层,20000,尾盘、招商,2014,年底,后湖和杨汊湖拆迁户是主力，占,60%,左右，黄陂客户和后湖周边区域客户是项目次要客户，约占,30%,，省内市外客户占,10%,左右,百步亭百街茂,2011.11,售价：,27000,均价；租金：,80-120,在售,运营中,百步亭商圈客户是项目的主力客户，外区域客户较少，但整体销售不佳,项目共,22.8,万方，为百步亭,13,个社区的街铺，目前经营餐饮、服饰、家具、超市等满足日常居家需求的业态；现开发商收回并出售，后期不负责招商,客户有明显的区域性，片区拆迁户和专业投资客是项目主力客群,已开业商业经营状况不佳，人气不旺，商业无特色，吸引力不强；整体商业档次有待提高,66,66,项目名称,商业体量,项目商业定位,核心竞争力,项目缺陷,南国北都,7,万方,家庭购物休闲场所,区位交通,商业档次不高，且与周边商业同质化竞争,新生活摩尔城,5.5,万方,后湖中心生活广场,区域首个购物中心,动线规划混乱、商业档次较低,幸福里,2.4,万方,精致生活商业街,品牌购物、儿童游乐、特色餐饮三大主题，业态定位弥补区域空白,商业体量小，无法产生较大影响力,汉口城市广场,10,万方,体验式家庭娱乐购物中心,区位交通、业态丰富,商业无特色，未来同质化竞争激烈,百步亭金桥汇,3.6,万方,掘金家庭式购物理想,区位、配套,商业无特色且体量小，影响力不足,百步亭万家汇,2.3,万方,区域家庭生活中心,体量小，影响力不足,片区在售项目梳理总结：,区域商业定位缺乏针对性，,均定位为生活配套型家庭“,伪一站式,”购物消费中心，,满足区域家庭日常生活及娱乐休闲，核心竞争力缺失。,区域商业项目均分布在主干道上，区位优势和交通配套是其核心竞争力，但商业业态雷同，档次相似，同质化竞争激烈,67,67,商业市场不良特征,规模偏小,运营不佳,档次偏低,定位偏差,同质严重,影响力弱,本项目商业应该规避这些问题。以下提出我们关于本项目商业的思考。,68,商业分布,K4,K3,K2,K1,商业分布,项目总计,16.25,万方商业，全在,K3,地块内，我们建议商业用倒,L,型的形态分布在,K3,地块的西北侧。,原因一,项目西侧是塔子湖中路，并且未来规划地铁,8,号线，同时,K3,的西北角拥有一个,8,号线的地铁站，商业价值优越。,原因二,项目南侧是塔子湖体育中心，东侧深居地块内部，没有较好的昭示性。反观北侧，拥有一条规划路线。,69,商服形态选择,商服用地一般包括商业、公寓、酒店、写字楼。,酒店、写字楼：作为武汉的四大居住新城，区域发展尚未成熟。商务氛围不浓郁，酒店、写字楼的开发风险性大。,公寓：汉广作为东后湖的标杆项目，公寓年去化,6300,方，价格为,13000,元,/,，销售速度极慢。,所以本项目推荐,16,万方全做商业。,酒店市场,写字楼市场,70,16,万方全做商业,无论在那个城市那个区域都是震撼的，都是具有跨时代的意义。,也是本项目迈向后湖之心的第一步,16,万方商业支撑,区域商业中心空白,双地铁的导入人流,日益激增本地人口,针对性的经营业态,市场品牌档次差异,71,商业业态初步建议,生活城,餐饮城,教育城,娱乐城,购物城,7500,方的超市作为整个项目卖点，先行实施。让客户能够看到开发商的诚意。宁外配上,7500,方苏宁或国美，满足客户入住购买家电问题。,后湖人群主要有两种，一是本地属性化客户，二是汉口中心外溢年轻客群，对餐饮具有极大的消费能力，建议配比,15000,方。,考虑到年龄层次丰富，教育城要能满足儿童的启蒙教育。也要满足成年人的技能学习需求，同时还要满足老年人的精神文化需求。建议配比,15000,方。,建议配比,15000,方。,本项目购物城是要打造城中奥特莱斯，走轻奢品牌路线，基本上可以拦截本区域、金银湖区域、黄陂区域的客户前往汉口中心城区消费。同时又能以较好的区位吸引汉口中心客户前来消费，避免出现盘龙城奥特莱斯的惨状，又能激活本项目。建议配比,50000,方。,XXXX,72,商业形态初步规划,K4,K3,K2,K1,盒子商业,商业街,三个大盒子，层平面为,10000,方，共,5,层，累计,150000,万方。,商业街,10000,方。,73,项目整体定位,后湖之心,城中城,定位诠释,后湖之心：一句诉求出整个项目的至于后湖的地位，从精神层次上到处了项目罕见稀有的高规格形象。,城中城：因为代表项目灵魂的商业部分是分为,5,大主题城来进行阐释，城中城更能赋予项目所能提供的城市服务齐全的寓意。,74,客户及产品定位,75,76,结合本案项目的发展以及后期中高端路线的发展，我们在后湖区域选取了,300,个可能进行购房的客户进行客户问卷调研，完成,样本,300,份，其中有效问卷,268,份。,问卷调研主要结论导向,客户背景,客户产品关注点,客户调研,通过“客户调研分析”探寻潜在客户及需求特质,76,经济承受力较强，家庭年收入集中在,15-30,万之间，购房总价集中在,80-120,万之间,购房者年龄仍以中青年客户为主，但家庭年收入更高，集中在,15-20,万之间，购房总价接受度集中在,80-120,万。,客户调研,客户背景,77,客户调研,面积户型需求,中高端客户对舒适性三房需求较大，三房需求合计占比,52.9%,，尤其是,120-140,的户型，而二房中，需求较好的是,81-90,户型,78,79,偏好南北通透、主卧朝南的户型，希望主卧能有套间，体现舒适性与品质感,意向客户对采光性要求较高，普遍偏好南北通透、主卧朝南的户型，其次希望有明厨明卫及主卧带套间功能，能够体现舒适性与品质感,客户调研,户型功能需求,79,客户调研,建筑、园林风格偏好,购房者明显更偏好线条感强烈，风格大气的偏向于欧式建筑风格的,ART-DECO,园林风格上客户认知度不强烈，区分度不强,【Art-deco】,73.5%,【,现代简约,】,26.5%,建筑风格：,选择,Art-deco,建筑风格的购房者更多（,73.5%,）；,园林风格：,欧式园林接受度高于其它风格（,26.2%,）。,80,结合客户调研以及市场环境，我们确立本项目的标准化选型和住宅户型面积配比,81,项目标准化选型,82,住宅户型面积配比,K4,地块户型配比,户型组合,户型面积,套数,套数比,面积,面积比,二房二厅一卫,80,1452,27.5%,116160,22.6%,三房二厅一卫,90,1980,37.5%,178200,34.7%,三房二厅一卫,105,858,16.3%,90090,17.6%,三房二厅二卫,130,990,18.7%,128700,25.1%,合计,5280,100%,513150,100%,户型组合,户型面积,套数,套数比,面积,面积比,二房二厅一卫,约80,348,53.80%,27840,47.90%,三房二厅一卫,约87,146,22.60%,12702,21.80%,三房二厅二卫,约115,153,23.60%,17595,30.30%,合计,647,100%,58137,100%,K3,地块户型配比,户型组合,户型面积,套数,套数比,面积,面积比,2+1,92,594,64.2%,54648,58.50%,三房两厅一卫,105,165,17.8%,17325,18.54%,三房两厅二卫,130,165,17.8%,21450,22.96%,合计,924,100%,93423,100%,K2,地块户型配比,户型组合,户型面积,套数,套数比,面积,面积比,二房二厅一卫,80,445,28%,35640,21.56%,三房二厅一卫,90,352,22.15%,31680,19.16%,三房二厅一卫,105,198,12.46%,20790,12.57%,三房二厅二卫,130,594,37.39%,77220,46.71%,合计,1589,100%,165330,100%,K1,地块户型配比,83,相关政策解析,84,公建相关政策：住宅政策,【,政策解析,】,85,2013,年,6,月,7,日，武汉市政府常务会原则通过,武汉市地下空间开发利用管理暂行规定,(,以下简称,规定,),，自,2013,年,7,月,1,日起施行。,规定,的出台，首次通过法规形式明确了,开发地下空间，可取得地下建设用地使用权和房产权,。,地下空间产权不许分割,该,规定,按“谁投资，谁所有”的原则，明确了产权关系。,开发利用地下空间的投资者，可取得地下建设用地使用权。,依法取得的地下建设用地使用权可以依法进行转让和抵押。,地下建设用地使用权初始登记时，应当以宗地为基本单位，按照权属范围进行土地登记。,地下建设用地使用权及地下空间的房产权利登记应当在登记簿及权利证书中注明“地下”。,除开发建设项目按照规划配套建设的地下停车库（位）外，其他地下空间建（构）筑物不得分割销售。,地下空间建（构）筑物经登记确认权属后，方可进行转让。,解读：地下空间将具有产权，除地下停车位可以分割销售外，其他商业形式不能分割销售，可以整体转让。,独立地下空间不得单独进行商业开发,地下空间开发利用应当,坚持市政和公共服务设施优先,。独立地下空间不得单独进行商业开发。比如类似汉正街第一大道的地下商业项目不再单独审批，只准地上、地下一并开发的“连建”商业项目，比如王家墩项目。,解读：地下空间开发将只能与地上建筑捆绑开发，不得单独开发商业。,公建相关政策：地下规定,【,政策解析,】,86,“二禁”为：禁止在快速路、主干路交叉口,(,沿道路中心线相交点向外,120,米范围内,),选址布局商业设施；禁止临快速路、主干路新、扩建住宅建筑底层配建商业服务业用房。,“三限”：严格限制在快速路和主干路两侧同时选址布局建筑面积,5,万平方米以上大型商业设施；严格限制在主干路与次干路交叉口选址布局建筑面积,2,万平方米以上大型商业设施；严格限制各级商业中心无序增扩商业营业规模。,“五引”：引导商业中心、商业街与轨道交通站点衔接，且由“一层皮”向街区化发展；引导商业设施地上、地下立体开发利用；引导住宅配建商业服务业用房临次支路网布局；引导住宅配建商业服务业用房采取独立设置或商业内街等形式；引导商业建筑加大建筑退让距离,(,最少,12,米,),。,公建相关政策：商业相关规定,【,政策解析,】,87,谢谢观赏,88,