华夏幸福基业工业地产产品大全()65页

工业地产产品大全,2011,年,5,月,10,日,目录,工业地产定义及分类,业界标杆案例,工业地产基本产品大全,产业园产品大全,增值服务及专业服务大全,工业地产定义,工业地产定义,指工业类土地使用性质的所有,毛地、熟地,，以及该类土地上的,建筑物和附属物,，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地,可建建筑物,用途范围较大，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等,建筑层数少（一般钢结构,1-2,层，钢混结构,3-8,层），建设周期短,批租年限,在我国，工业土地批租年限为,50,年,经营模式,建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工业地产项目后出租（适合房地产信托投资基金）,四大特点：大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报,工业地产常见分类方法,重工业房地产,如钢铁厂、汽车厂、炼油厂等,一般是所有者自己管理,需要大量的产业工人和原材料，交通设施专用，如业主型专用码头,例子：天津滨海新区的大港开发区,轻工业房地产,属于通用性厂房，对装配线和仓储规模要求不大,比较适合地产开发商（第三方业主）投资出租，租金波动比较小,如果配上办公设施，就是很好的郊区办公园区，包括配备大学研究机构，就可以演化成研究园或者高科技园，也是“孵化器”的一类,仓储房地产,第三产业里用地类型最大的一类，也可以称为物流地产,一般是业主和租用者根据合约来管理，也有第三方业主投资,自由贸易区房地产,带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产,所在区域有特殊政策，降低交易成本，国内进区的产品属于出口，区内加工产品不交纳增值税等,区域周边可以产生很好的综合地产类型，如大连大兴岛港口建设高尔夫、海滨浴场等,例子：天津东疆保税区,准工业地产,比较特殊，属于和工业地产相关的地产类型,给市中心商业或者居民提供储存空间的小型仓储式的准工业地产,在市中心的废弃厂房里改造成特殊的地产，类似北京,789,，纽约苏荷区,在市中心的废弃厂房改造成,SOHO,或者“孵化器”区,工业地产常见分类方法,目录,工业地产定义及分类,业界标杆案例,工业地产基本产品大全,产业园产品大全,增值服务及专业服务大全,案例：新加坡裕廊产品介绍,产品系列,工业用地,商业园土地（新兴产业、高新技术企业）,多层厂房（,Flatted factories),标准厂房（,Standard factories),创业,/,科技企业中心（,iHUB,每个工作空间的面积为,8-70,，科技企业中心为多层厂房,+,综合设施）,iPark,：提供,15,公顷地产供企业建设独栋（,Premise,）,写字楼（,Office space,）,配套,食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园,案例：腾飞瑞资公司简介,腾飞房产投资信托基金（,A-REIT,）是,新加坡第一家商业和产业房地产投资信托公司,，,2002,年,11,月,19,日上市。公司的地产已经增加到,92,个，截至,2010,年,6,月,30,日，账面值约,48,亿新加坡元,公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括,商业和科学园、高科技产业园、轻工业园、物流和配送中心以及仓储式零售设施,承租人包括来自各行各业的近,930,家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以及服务业的后勤支持,名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（,MSCI,），欧洲公共房地产协会,/,美国国家房地产投资信托基金协会,(EPRA/NAREIT),的全球不动产指数以及全球不动产研究公司,(GPR),的亚洲,250,指数。穆迪投资者服务公司给予,A-REIT,“,A3,”公司家族信用评级,案例：腾飞瑞资产品介绍,商业园与科学园,郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，,禁止进行制造活动,主要用于实业跨国公司的,区域总部、金融机构的后勤支持办公室、,IT,公司以及从事各个领域研发的公司,，包括生命科学、食品与化工等等,案例：,宏基大厦,位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相连接，还有一层地下车库,案例：腾飞瑞资产品介绍,高科技产业园,包括垂直型企业园区，,办公室,比例较高，结合高规格多用途,工业场地,主要面向希望把,制造活动与总部运营职能,放在同一地点的,跨国公司,。包括数据中心在内,案例：,西门子中心,靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研发中心的,15,层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车间和办公室的八层大楼,案例：腾飞瑞资产品介绍,轻工业园,大楼的,办公室比例较小,，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，,制造场地的比例更高,面向将,轻工业制造活动与总部运营,放在同一地点的,本地大型公司,案例：,凯发大厦,坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层的单层车间,案例：腾飞瑞资产品介绍,多层厂房,多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货容量更大，进出也更方便,主要面向从事各种,制造活动,的,本地中小企业,。有些,跨国公司,也在此类建筑中进行制造活动,案例：,Techplace,一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房，此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有,509,个停车位，包括多层停车库和地面停车场,案例：腾飞瑞资产品介绍,物流与配送中心,主要为,仓库,和,配送中心,A-REIT,物流与配送中心约,62%,为单层或带车辆坡道入口的多层建筑,主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司,案例：,IDS,物流公司总部,是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸拉惹高速可以方便地进入,案例：腾飞瑞资产品介绍,仓储式零售设施,前面为,零售门店,，后面为,仓库设施,A-REIT,拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡,面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点,案例：巨人超市,新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，,在工业场地进行区域总部、零售、仓储和工业活动,。“货仓零售计划”设施的总建筑面积不少于,60%,必须用于工业或仓储性质。,目录,工业地产定义及分类,业界标杆案例,工业地产基本产品大全,产业园产品大全,增值服务及专业服务大全,工业地产基本产品大全,产品线,产品,所属类别,供应方式,地块类,小地块,产品,自有产品,中地块,产品,自有产品,大地块,产品,自有产品,厂房类,单层厂房,产品,自有产品,双层厂房,产品,自有产品,多层厂房,产品,自有产品,定制厂房（厂房,+,办公）,产品,自有产品,定制厂房（厂房,+,办公,+,研发）,产品,自有产品,研发类,独栋研发楼,产品,自有产品,独栋中试楼,产品,自有产品,研发、中试综合楼,产品,自有产品,办公类,企业独栋办公楼,产品,自有产品,企业双拼办公楼,产品,自有产品,企业叠拼办公楼,产品,自有产品,多层综合写字楼,产品,自有产品,高层综合写字楼,产品,自有产品,物流类,仓储用房,产品,自有产品,地块是,初级产品,形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段,区位：,任何交通方便地区均可,客户,：适合处于具备一定规模的,制造类企业,面积,：最小,10,亩地块，根据客户,需求及园区规划确定,收益,：土地款,+,落地投资额返还,+,税收返还,地块,地块,在新园区起步区，可规划面积为,10,亩的,小企业基地,，以满足招商、政府等各方面需求,厂房,标准厂房建设完成后，可租可售。销售型厂房可快速回收成本；出租型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资,定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业,厂房,区位：,厂房一般位于城市边缘区、距离,城市中心区,1,小时车程范围之内（标准,厂房为主），也可位于核心城市近郊,面积较小的区域内（标准,+,定制,+,总部）,定位,：承接紧邻成熟区域产业外溢，,快速建立园区形象,客户,：适合处于成长初期的制造类或,研发,+,制造类企业,面积,：单体,1000,5000,平方米，可,自由分割、组合,收益,：租金,/,销售款,+,物业费,+,落地投资额返还,+,税收返还,厂房类型与产业客户对应,单层厂房,双层厂房,多层厂房,生产（+研发）+办公,创意研发,中试基地,通用实验楼,研发中心,创意中心,综合办公,总部独栋,总部综合,写字楼,仓储物流,物流中心,仓储设施,目录,工业地产定义及分类,业界标杆案例,工业地产基本产品大全,产业园产品大全,增值服务及专业服务大全,产业园,产业园是企业间在产业上关联、在空间上集聚的区域,产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰,产品形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务设施,主导产业园,展馆,大门,标志物,餐饮,公园广场,药店,企业自建厂房,企业自建厂房,企业自建厂房,企业自建厂房,邮局,银行,标准厂房,标准厂房,仓储物流,文体中心,办公大楼,员工公寓,商务,宾馆,产业园四大产品组件,一个完整的产业园，一般有四大产品组件，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和优惠政策,小地块,中地块,大地块,厂房类,研发类,办公类,物流类,基础配套,商业生活配套,税收,类,产业,/,专项类,中小企业类,产业园配套设施,产品线,产品,所属类别,供应方式,基础配套类,产业园大门,产品,自有产品,产业园围墙,产品,自有产品,产业园展馆,产品,自有产品,产业园支路,产品,自有产品,产业园广场,产品,自有产品,产业园管网,产品,自有产品,产业园景观绿化,产品,自有产品,产业园雕塑小品,产品,自有产品,基础配套大门、围墙,大门是产业园的主要标识,围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感,基础配套展馆,展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套,较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能,基础配套产业园支路,道路是产业园交通系统的骨干,道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同,基础配套绿化、雕塑小品,绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观,基础配套产业园管网,产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口,产业园内部的管网，由工业地产开发完成,项目,供水厂、供水管线,自主开发,供水,供水厂、供水管线,合作伙伴,供气,燃气站、燃气管线,合作伙伴,供热,供热厂、热力管线,自主开发,雨水,污水处理厂、雨水管线,自主开发,污水,污水处理厂、污水管线,自主开发,电力,变电站、电力管线,合作伙伴,电信,电信基站、电信管线,合作伙伴,产业园商业生活配套,产品线,产品,所属类别,供应方式,商务生活配套类,银行,产品,合作伙伴,邮局,产品,合作伙伴,超市,产品,自有产品,餐饮店,产品,自有产品,员工宿舍楼,产品,自有产品,文体中心,产品,自有产品,员工食堂,产品,自有产品,会议中心,产品,自由产品,卫生所,产品,合作伙伴,药店,产品,自有产品,音像店,产品,自有产品,维修店,产品,自有产品,阅览室,产品,自有产品,书店,产品,自有产品,商务酒店,产品,自有产品,必备功能,备选功能,案例：邻里中心简介,社区与社区商业,社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在,1887,年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的,属地型商业,对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义,人口密度大、人均,GDP,高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有,4-6,万平方米,地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有,8000-15000,平方米,通常邻里商业中心覆盖面积在,500-1000,米半径内，,5-10,分钟步行的距离。 服务与周边,1000,米半径内的,5-10,万居民的日常生活需求,中国目前现阶段发展水平来看,社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量,现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右,案例：邻里中心简介,邻里中心,苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。,新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。,第一类，每,1000,1200,套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每,6000,8000,套住户配套建设一个,邻里中心（,Neighbourhood Center,）,；第三类，每,40000,60000,套住户配套建设一个新镇中心,作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“,居住区商业中心,”，围绕,12,项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务,不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”,案例：邻里中心12项必备功能,生活性服务业,生产性服务业,公益性服务业,案例：邻里中心一主三辅品牌及备选功能,2004,：,师惠,邻里假日酒店,2006,：,玲珑,邻里假日酒店,2007,：新城,邻里,1+1,2007,：玲珑,邻里,1+1,服装店,鞋店,礼品店,鲜花店,摄影店,音像制品店,推荐,13,个,行业和业态业种,案例：邻里中心发展,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,正式成立,新城大厦,在国家工商总局注册,师惠大厦,湖东大厦,玲珑大厦,沁苑大厦,翰林大厦,贵都大厦,签署战略合作协议,控股股东变更为,苏州工业园区管委会,“零缺陷”通过,ISO9001,：,2000,认证,扩张第一步：江苏省苏宿,邻里中心开发有限公司成立,21000,30000,20000,23000,21000,12300,11800,方洲大厦,28000,案例：邻里中心借鉴意义,邻里中心属于社区商业，服务对象以社区居民为主，产业人口为辅；园区商业配套服务对象以产业人口为主，社区居民为辅,商业配套的功能设置可以采取必备功能为主、兼顾备选功能的方式,视园区发展情况，决定备选功能的多少,产业园商业配套,6,大必备功能,银行、邮局、超市、餐饮店、员工宿舍楼、文体中心,产业园商业配套,9,大备选功能,员工食堂、会议中心、卫生所、药店、音像店、维修店、阅览室、书店、商务酒店,商业生活配套超市、银行、邮局,超市,超市,邮局,银行,商业生活配套员工食堂、员工宿舍、卫生所、阅览室,商业生活配套餐饮店、文体中心,优惠政策税收类,企业所得税优惠,除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第,1,年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的,100%,，第,2,3,年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的,50%,高新技术企业,获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税,15%,的税率,个人所得税优惠,年纳税总额达到,300,万元以上，先征后奖，给予企业,3,名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励,年纳税总额达到,500,万元以上，先征后奖，给予企业,5,名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励,年纳税总额达到,1000,万元以上，先征后奖，给予企业,10,名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励,优惠政策产业/专项类,政府专项资金（,2010,年）,地方市服务业发展引导专项资金,地方市可再生能源和新能源发展专项资金,高技术产业化专项资金,地方市科技小巨人企业及培育企业专项资金,国家重大科技项目地方匹配专项资金,国家和地方市重点新产品计划项目专项资金,地方技术经纪促进专项资金,地方市纳米科技专项资金,地方市软件和集成电路产业发展专项资金,地方市知识产权示范企业专项资金,地方市加快自主品牌建设专项资金,物联网发展专项资金管理暂行办法,地方市企业自主创新专项资金,地方市引进技术的吸收与创新,地方市认定企业技术中心及专项资金,地方市信息化发展专项资金,对外经济技术合作专项资金,驰名商标认定及专项资金,地方环境保护专项资金,地方市标准化推进专项资金,地方市人才发展资金,地方市领军人才专项资金,地方市专利资助专项资金,联盟计划,难题招标专项资金,优惠政策中小企业类,中央目前有,7,项资金支持中小企业,设立于,1999,年的科技型中小企业技术创新基金,设立于,2000,年的中小企业国际市场开拓资金,设立于,2001,年的农业科技成果转化资金,设立于,2003,年的中小企业服务体系专项补助资金,设立于,2004,年的中小企业发展专项资金,设立于,2004,年的中小企业平台式服务体系专项补助资金,设立于,2007,年的中小企业成长工程引导资金,截至,2007,年末，中央财政已累计安排这七项专项资金,近,170,亿元,每个园区分为5个产业园为宜,假定园区面积分别为,15,、,20,、,25,平方公里,工业用地占,70%,，分别为,10.5,、,14,、,17.5,平方公里,以产业为题材，一般园区内的产业园保持在,5,个左右为宜,产业园分类,新一代电子,信息,新材料,节能环保,新能源,高端装备,新能源汽车,生物,特种,材料,电子,信息,通用设备,制造,专用设备制造,电气设备制造,交通运输设备,制造,汽车制造,高新技术、创意、绿色、生态、循环、静脉、乐活、智慧、数字、移动、硅谷、信息谷,综合类,制造厂房类,配套,类,政府客户分类,高端型客户,升级型客户,发展型客户,起步型客户,低价值客户,城市层级,距离,重点目标市场,注：,top10,，,5666,亿，青岛,/ top30,，,3090,亿，潍坊,/ TOP100,，,1150,亿，河南信阳,政府客户需求分析,高端型客户,升级型客户,发展型客户,起步型客户,园区面积,需求产业,1 Km (,小尺度,),高端服务业,高新技术产业,1020Km (,中尺度,),高附加值工业,工业高端环节,生产型服务业,1020 Km (,中尺度,),中端工业,生产型服务业,1525 Km (,大尺度,),2550 Km(,超大尺度,),中端工业，,少量低端,产业园类型,功能型为主,少量概念型、产业型,概念型和产业型为主,少量功能型,概念型和产业型为主,少量功能型,产业型为主,少量概念型,（初期以工业园起步）,政府客户需求升级路线,高端型客户,升级型客户,发展型客户,起步型客户,发展水平,产业园类型,工业园,产业型产业园,概念型产业园,功能型产业园,起步型园区的产业园规划,发展型园区的产业园规划,升级型园区的产业园规划,高端型园区的产业园规划,目录,工业地产定义及分类,业界标杆案例,工业地产基本产品大全,产业园产品大全,增值服务及专业服务大全,增值服务分为五类25种,产品线,产品,所属类别,供应方式,招商服务,企业投资可行性报告,产品增值服务,自有产品,建设报批服务,立项审批,产品增值服务,合作伙伴,总平图审批,产品增值服务,合作伙伴,施工图审批,产品增值服务,合作伙伴,环保审批,产品增值服务,合作伙伴,工商注册,产品增值服务,合作伙伴,税务登记,产品增值服务,合作伙伴,职业病防范预评价,产品增值服务,合作伙伴,消防审核,产品增值服务,合作伙伴,施工、监理招投标代理,产品增值服务,合作伙伴,施工许可证办理,产品增值服务,合作伙伴,工程竣工手续办理,产品增值服务,合作伙伴,土地证办理,产品增值服务,合作伙伴,物业管理服务,日常保洁,产品增值服务,自有产品,安保,产品增值服务,自有产品,公共部位的日常性维护,产品增值服务,自有产品,公共部位的大修、中修与更新改造,产品增值服务,自有产品,生产服务,营业执照年检,产品增值服务,合作伙伴,建厂期间税务申报,产品增值服务,合作伙伴,建厂及生产期间水电等事宜协调,产品增值服务,合作伙伴,生活服务,职工子女入学,产品增值服务,合作伙伴,租赁房屋介绍,产品增值服务,合作伙伴,医疗服务,产品增值服务,合作伙伴,休闲服务,产品增值服务,合作伙伴,餐饮服务,产品增值服务,合作伙伴,专业服务分类,专业服务共分,7,大类,39,种,专业服务分类,产品线,产品,所属类别,供应方式,产业研究服务,产业研究报告,专业服务,自有产品,财务管理服务,各类审计,专业服务,合作伙伴,代理记账及财务咨询,专业服务,合作伙伴,代理申报纳税,专业服务,合作伙伴,常年会计顾问,专业服务,合作伙伴,税务筹划,专业服务,合作伙伴,资产评估,专业服务,合作伙伴,企业改组评估,专业服务,合作伙伴,收购、兼并等财务策划,专业服务,合作伙伴,产权交易服务,专业服务,合作伙伴,产权抵押评估,专业服务,合作伙伴,法律服务,企业变更和注销,专业服务,合作伙伴,日常法律咨询,专业服务,合作伙伴,知识产权服务,专业服务,合作伙伴,处理商务纠纷,专业服务,合作伙伴,公司治理相关的法律咨询,专业服务,合作伙伴,管理层持股及期权奖励计划设计,专业服务,合作伙伴,企业兼并收购方面的法律服务,专业服务,合作伙伴,企业上市的法律服务,专业服务,合作伙伴,专业服务分类,产品线,产品,所属类别,供应方式,人力资源服务,人事政策咨询,专业服务,合作伙伴,人事招骋服务,专业服务,合作伙伴,人事档案代理,专业服务,合作伙伴,技术人员培训,专业服务,合作伙伴,人事外包服务,专业服务,合作伙伴,投融资服务,股权投资中介服务,专业服务,合作伙伴,企业融资服务,专业服务,合作伙伴,银行贷款服务,专业服务,合作伙伴,改制上市服务,专业服务,合作伙伴,政策咨询服务,产业政策咨询,专业服务,合作伙伴,企业资质认定申请,专业服务,合作伙伴,政府专项基金申请,专业服务,合作伙伴,市场开拓服务,寻找合作伙伴服务,专业服务,自有产品,政府公关服务,专业服务,自有产品,企业间交流服务,专业服务,自有产品,组织行业论坛及会议服务,专业服务,自有产品,企业国际化合作服务,专业服务,合作伙伴,信息交流服务,信息交流平台,专业服务,合作伙伴,企业家俱乐部,专业服务,自有产品,工程师俱乐部,专业服务,自有产品,谢谢,请领导批评指正,