分户验收77631

*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,分户验收,1,为了保证住宅工程质量,最大限度地降低投诉率,市站先后下发了烟台市住宅工程质量分户验收实施细则及补充规定，自文件下发以来，经过3年多的实践，住宅工程质量有了一定提高，但效果不显著，走形式、走过场的较多，这对分户验收的顺利推进带来了负面影响。,2,其主要原因一是嫌麻烦，思想上重视程度不够，责任心不强，二是对文件的精神领会不透、不深，执行的不够规范。为此，本人将在日常检查中发现的问题和对文件的理解和大家探讨如下：,3,一、正确理解分户验收：,（一）分户验收的含义：,分户验收又称一户一验，是指住宅工程竣工验收前，把每户住宅（包括各户小棚和车库）、公共部分的走廊、楼梯间（或电梯间）、公用车库分别作为一个子单位工程，验收组对分户检验批进行专门的验收，所谓专门验收主要是指检查观感和使用功能的质量。,4,只有所含分户检验批全部合格时，该子单位工程才视为合格，并出具住宅工程质量分户验收表。而目前多数只注重实测实量，更何况有的实测实量数据还造假，忽视了观感质量和使用功能，造成户内观感质量和使用功能较差。,5,(二)分户验收与竣工验收的关系,1、分户验收是竣工验收的前提，未经分户验收或分户验收不合格的工程不得进行竣工验收。,2、分户验收与竣工验收检查的内容不同。分户验收是对所含部分检验批的观感和使用功能质量进行专门的验收，而竣工验收是在分项检验批、分项工程、分部工程验收合格的基础上对单位工程进行全面的验收。,6,3、分户验收与竣工验收检查的范围不同。分户验收是把每一户住宅或公共部位作为一个子单位工程，逐户逐间地进行检查，而竣工验收是随机抽查单位工程10%并不少于三个房间，进行验收检查。,7,（三）分户检验批与分项工程检验批的关系,分户检验批是指分户验收中户内及公共部位子单位工程所含的检验批，为区分分项工程检验批，称为分户检验批。,1、分户检验批与分项工程检验批划分的空间不同。分户检验批是以每一户及公共部位子单位工程为单位，划分为一个检验批，而分项检验批则是以楼层、施工段或50个房间为单位划分一个检验批。,8,2、分户检验批与分项工程检验批检查的内容不同。分户检验批重点检查观感和功能质量，检验批质量验收记录表中主控项目和一般项目，涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的工程原则上不作为验收内容，而分项工程检验批应检查检验批质量验收记录表中所有的项目。,3、分户检验批与分项工程检验批验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判和漏判概率。,9,4、分户检验批与分项工程检验批参加验收的人员不同。分户检验批验收是由建设单位组织，建设、监理、施工和物业等相关人员共同参加，而分项工作检验批验收则是由监理单位组织，由专业监理工程师和施工单位的质量或技术负责人参加。,5、由于分项工程检验批是采取概率的抽查方式，出现不超过一定比例的错判和漏判，规范也是允许的。因此，个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论。,6、为了避免重复劳动，分项工程检验批已抽查过的住户，分户检验批不需重复检查。,10,(四)分户验收子单位工程和分户检验批的划分,1、户内子单位工程的划分,分户验收户内子单位工程是以每一户住宅作为一个子单位工程（含各户小棚及车库）。,2、公共部位子单位工程的划分,按照“有可能因质量问题影响业主正常使用”和“不宜过细”的原则，划分公共部位子单位工程，住宅工程的公共部位包括：走廊、楼梯间（或电梯间）和公用车库等。,11,（1）走廊，按10米或两轴线为一自然间。按有代表性的自然间抽查10%的房间，且不少于三间，每间划分为一个子单位工程。,（2）楼梯间（或电梯间），多层按每单元划分为一个子单位工程；中高层及以上按单元每六层划分为一个子单位工程。,（3）公用车库，按每一个消防分区划分为一个子单位工程。,12,（五）分户检验批划分的原则,1、宜简不宜繁。检验批数量设定要适中。,2、控制重点。按照业主质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的项目和内容。,3、尽可能合并减少纸张和表格。（1）减少存档资料的套数；（2）相同户型的分户检验批实测实量如位置、数量一致，可用一份选点平面布置图。,13,4 、粗装修工程户内分户检验批的划分,（1）土建项目可划分为：一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层、防水地面隔离层、铝合金（塑料）门窗安装、门窗玻璃安装、栏杆和扶手等分户检验批。,14,（2）、安装项目可划分为：室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装工程、室内采暖管道及配件安装、室内给排水管道及配件安装、卫生器具及给水配件安装、卫生器具排水管道安装、普通灯具安装、开关插座、风扇安装、照明配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。,（3）、各户小棚和车库作为户内子单位工程的一个必检房间，按工程所涉及的项目，划分分户检验批。,15,5 、精装修工程户内分户检验批的划分,精装修工程户内分户检验批的划分，除了要包括粗装修工程户内分户检验批的内容外，还要按照建筑装饰装修工程质量验收规范的要求和实施细则后附分户检验批质量验收记录表的内容，由建设、施工和监理单位共同选择确定。,16,6 、公共部位分户检验批的划分,（1）、土建项目可划分为，一般抹灰工程、墙面饰面工程、水泥砼（水泥砂浆、大理石、花岗岩）面层、栏杆和扶手等分户检验批。（如有精装修项目，还应包括相应的分户检验批）,（2）、安装项目可划分为，室内给水管道及配件、室内采暖管道及配件、普通灯具安装、开关插座等分户检验批。,17,（六）分户验收的主要内容,门窗、栏杆安装质量；,墙面、地面、,顶棚面层质量；,防水工程质量；,采暖系统安装质量；,给水排水系统安装质量；,室内电气工程安装质量；,建筑节能工程质量,。,18,(七)、分户验收的组织机构,分户验收由建设单位牵头，组织监理单位，施工总包单位、分包单位共同参与，按专业划分，根据人数和技术力量，一般可分为一个或多个土建项目和安装项目分户验收组。已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收组成员应由下列人员构成：,19,1 、建设单位，项目经理、各专业的工程管理人员；,2 、施工单位，工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；,3 、监理单位，项目总监理工程师、各专业的监理工程师；,4 、物业管理部门，项目经理、各专业的物业管理员。,20,(八)、分户验收的程序,1 、编制分户验收方案。主体完工后，由监理和建设单位共同制定分户验收方案，内容应包括工程概况，编制依据，分户验收小组的组成人员，分户验收子单位工程的划分，每户住宅和公共部位土建、安装分户检验批的项目，分户检验批检查的内容、标准和方法，并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量。分户验收方案须报建设工程质量监督部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。,21,2 、分户验收的时间。在分项工程检验批验收合格后，分户验收组应及时介入，进行分户检验批的检查验收。而执行过程中往往滞后。,3 、现场检查。按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位分户检验批检查的内容、标准、方法，以及户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量，对工程实体质量进行检查，并作好记录。,22,4 、质量评定。根据检查的结果，对分户检验批的质量进行评定。当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目检查全部合格，其中实测实量项目合格占率达到80%及以上（安装部分合格点率应达到100%），且没有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。合格后相关责任人应及时在分户检验批验收记录表中签字、盖章。,23,5 、不合格分户检验批的处理。当分户检验批主控项目的质量经检查不合格，或实测偏差大于允许偏差的1.5 倍，或不合格点率超出20%时，由监理公司下发整改通知书，施工单位进行整改，验收组重新组织验收，并记录整改项目测量结果，填写复查记录,。,24,6 、填写住宅工程质量分户验收表。当每户住宅或公共部位子单位工程所含的检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖分户验收专用章的住宅工程质量分户验收表。,7 、填写单位工程分户验收汇总表。在所有分户和公共部位子单位工程验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表并加盖分户验收专用章，连同住宅使用说明书和住宅质量保证书作为单位工程竣工验收的前提和依据。,25,(九)、分户验收相关的资料,1 、在每户住宅和公共部位子工程验收合格后，将住宅工程质量分户验收表与所对应的分户检验批质量验收记录表装订成册。在所有子单位工程验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表，与分户验收方案一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。,26,2 、 住宅工程质量分户验收表一式三份，一份由建设单位存档，一份置于户内醒目位置，一份作为质量保证书的附件交由业主保存。,3 、 单位工程分户验收汇总表一式四分，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报建设工程质量监督机构，由质监机构存档。,4 、分项工程检验批已抽查过的住户，其分户验收资料可由相应的分项工程验收资料替代。,27,（十）、分户验收的监督,1 、建设工程质量监督站要认真审查建设单位提报的分户验收方案，审查每户住宅和公共部位分户检验批检查的内容、标准、方法和户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量是否符合规范及相关规定的要求。,2 、在日常监督抽查中，建设工程质量监督站要检查各责任主体是否按有关规定进行了分户验收；检查有关单位是否按照要求对分户验收中提出的问题进行了整改。,28,3 、在竣前检查或竣工验收检查时，建设工程质量监督站应随机抽查10%且不少于3个分户验收的子单位工程，逐间逐项进行检查和复核。,4 、建设工程质量监督站在检查和复核中，如发现验收条件不符合相关规定，分户检验记录内容不真实或存在影响主要使用功能等严重质量问题时，应终止竣工验收，责令改正，符合要求后，重新组织竣工验收。,29,5 、建设工程质量监督站在提交建设工程质量监督报告时，要明确提出有关住宅工程分户验收专项监督意见。,6 、分户验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的，按照有关法律法规对责任单位和责任人进行行政处罚。,30,二、常见问题：,1.分户验收方案的编制不符合要求：一是方案编制的时间滞后。分户验收方案应在主体完工后编制完成，但多数工程是在工程基本竣工时才编制分户验收方案。二是方案内容过于简单。分户验收方案应根据该工程的实际情况，确定分户验收小组的组成人员及分工、分户子单位工程和分户检验批划分，同时确定分户检验批检查的内容、标准、部位及检查的数量和方法等，多数工程未按要求编制方案。,31,三是方案编制的主体不符合规定。分户验收工作主要是由建设单位负责组织，编制方案应由建设单位和监理单位共同完成，但不少工程分户验收方案是监理单位独自完成的。四是验收方案没有进行核准。分户验收管理办法规定：分户验收方案应在主体验收后十日内报质监站审核。质监站应依据规范、分户验收实施细则和工程特点，对验收方案进行审核。而许多工程未履行该程序。,32,2.分户验收的时间不符合要求。为了确保分户验收过程中能及时发现问题，并处理问题，分户验收管理办法规定：分户验收工作，应在分项工程检验批验收合格后进行，强调过程控制。但是，目前分户验收介入的时间普遍滞后，大多数工程是在竣工验收前才开展分户验收工作。,33,3.分户验收工作没有突出重点。分户验收是对住宅工程的观感和使用功能质量进行专门的验收，所以工作重点应是观感质量和使用功能的检查。但检查中发现，多数工程把实测实量作为分户验收工作重点，忽略了观感和使用功能质量检查，致使工程实体质量中存在许多缺陷得不到及时的整改。,34,4. 实测实量项目检查不到位。一是检查的内容有缺项，许多需要检查的项目，因操作较困难，而放弃了检查；二是检查的数量偏少。如：一般抹灰检验批中，每户抽查3个房间，这3个房间的每面墙都应布点检查，但许多工程仅在每个房间内设1个检查点。再如下水管道垂直度应测量正、侧面垂直度，而有的只测一个面。三是布点不具代表性：抽查的房间应包括客厅、卧室等主要房间，而有的只抽查小房间，还有的那个房间合格就抽那个房间。,35,5.标识不规范：检测数据有的用粉笔或毛笔标识，无标识符号说明及布点平面图，地下管线未用框线标明管线类别和走向，开间、进深及层高未按补充规定要求标明设计尺寸、实测尺寸及偏差，防护栏杆未做严禁拆除标识等。可以在墙上用纸条标识，也可以在地上用红油漆标识。,36,6.分户验收资料的收集、整理存在不少问题。一是不真实。如：只有3个检查点，但资料中却填写了10组数据，个别还有将没发生的项目也往上加等。二是不及时。分户检验批验收记录应及时记录下检验批验收的情况，实测实量的数据、验收的时间、验收人员等重要信息。但许多工程没有及时将这些信息填写到检验批验收记录中。,37,三是不完整。许多工程把节能和安全使用功能项漏掉，公共子单位工程缺项较普遍。,四是分类不规范。分户检验批验收记录无论是土建还是安装的项目，都应以每户或每个公共子单位工程为单位，将所包括的所有检验批单独整理归档，而大多数工程还是按整个单位工程一同存放。,38,7.分户验收与质量整改不能有机结合起来。通过分户验收及时发现问题仅完成了工作的一部分，关键的是解决问题。多数工程没有下发整改通知书，个别工程只是对单位工程笼统地下发整改通知，而不是按要求给查出问题的子单位工程（每一户），有针对性地下达整改通知书。整改通知应附在检验批表格后面，并将复查结果、日期、检查人员填到复查纪录栏中。分户验收专用章有的用公章代替。,39,三、须探讨的两个问题：,1.分户验收资料太多：能否用电子档处理？竣工验收时上报分户验收报告。,2.腻子问题：目前刷涂料的少，表格为涂饰工程，能否改为腻子工程，表格须调整。,40,谢 谢 大 家!,41,