资源描述
,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,临港新元社区商业策略构思,漕河泾（松江）商业策划案,2013年,2,月,市场调研,1,漕河泾概况,片区小区分析,主要商业分布,重点商业研习,片区调研总结,项目分析,上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约,2700,亩，规划建筑面积约,350,万平方米。,园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。,目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地,837,亩，规划建筑面积,100,万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。,项目,占地面积,（亩）,建筑面积,（万方）,建筑进程,入驻企业,一期（,1,）,258,9,已完工,200,余家,一期（,2,）,14,二期（,1,）,147,20,建设中,无,二期（,2,）,432,尚未开发,科技广场,25.35,9,建设中,无,漕河泾（松江）概况,位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；,东临,G60,（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；,距上海虹桥国际机场约,15,公里，上海浦东国际机场约,45,公里；,距,G15,（嘉金高速）莘砖公路出口约,1.8,公里，,G60,（沪杭高速）莘砖公路出入口约,100,米，直通沪闵高架；,距地铁,1,号线莘庄站约,5,公里，地铁,9,号线九亭站约,5,公里，上海南站约,8,公里；,距虹桥综合交通枢纽约,12,公里，徐家汇商圈约,12,公里；,距松江大学城约,9,公里，紧邻亚洲最大的别墅群,新闵别墅区。,漕河泾（松江）概况,截止目前为止，园区共吸引国内外企业,200,余家，其中约有,65%,左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。,漕河泾（松江）概况,英郡雷丁,初步统计核心商圈内，共有住宅套数约,3.6,万套，其中，已交付入住约,2.9,万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约,1.5,万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约,2.1,万套。,核心商圈内目前人口约,13,万人，未来,2,年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达,15,万人。,区域内别墅类住宅物业费大多在,1.82.8,元,/,平米,/,月，高层住宅物业费在,1.21.4,元,/,平米,/,月,片区小区分析,本案,该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈,本项目核心商圈内住宅楼盘共计,40,个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共,30,个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘,10,个。,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,片区小区分析,区域主要商业分布,典型商业调研,项目名称,绿地金御广场,物业类型,城市综合体,项目定位,外向型购物中心,商业面积,10,万平米,主力店,大光明、朗庭,主力店规模,大光明影院：,2,万平米朗庭酒店：,300,平米,品牌商家,屈臣氏、肯德基、东方既白等,主要业态,BF:,停车场、汽车美容；,1F,：美食广场、流行服饰街,2F,：风味餐厅、童装；,3F,：,KTV,、美容养生、餐饮、教育等,4F,：大光明影城,租金水平,1F：8元/平米/天,2F：5.5元/平米/天,3F：4.5元/平米/天,经营情况,整体经营情况良好,典型商业调研,项目名称,新闵生活广场,物业类型,社区集中商业,项目定位,区域邻里中心,商业面积,约,3.5,万平米,主力店,农工商、龙喜城商务酒店、绍龙农贸市场,品牌商家,农工商,主要业态,以社区生活配套为主，包括超市、餐馆、房产中介、旅馆、五金等,租金水平,1.21.8,元,/,平米,/,天（部分商铺含有一定的转让费）,经营情况,整体经营情况良好，里面部分铺面空置,典型商业调研,项目名称,巴比伦生活广场,物业类型,集中商业组成的商业街区,项目定位,外向型社区商业,商业面积,约,2,万平米,主力店,七欣天、海曼艺校安娜琴行,品牌商家,中国银行、普贤教育,主要业态,1F,；地产中介,2F:,休闲、保健、足疗,3,、,4F,：教育培训、养生,租金水平,1F,；正面,6-8,元,/,平米,/,天；背面：,3-4,元,/,平米,/,天,2F,：,4-5,元,/,平米,/,天,3F,：,2,元,/,平米,/,天,经营情况,整体经营情况良好，,3,、,4,楼部分空置,典型商业调研,典型商业调研,项目名称,西部香港城,物业类型,街区商业,项目定位,片区休闲、消费街区,商业面积,约,1.5,万方,主力店,明珠海鲜酒店、帝豪会所,品牌商家,帝豪,主要业态,酒店、会所、动漫、洗浴等,租金水平,1,、,2F,；,4-6,元,/,平米,/,天,3,、,4F,：,2-3,元,/,平米,/,天,经营情况,整体经营情况一般,商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，,4,万平米半开放式广场型商业布局。,13,层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。,人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境,每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。,商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达,2000,平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动,总占地面积,3.6,万方,家乐福超市（,13,层）,2,万方,总建筑面积,10,万方,大光明（第四层）,20,万方,容积率,2.1,朗庭酒店（,12,层）,4,万方,商场,1.8,万方,地下车库,2,万方,得房率,73.8%,车位,480,个,自动扶梯,11,部；直达客梯,4,部；货梯,3,部,重点商业研习,绿地,金御广场,重点商业研习,绿地,金御广场,1,F,美食/零售,重点商业研习,绿地,金御广场,2F,特色餐馆,重点商业研习,绿地,金御广场,3F,娱乐,/,餐饮,重点商业研习,绿地,金御广场,4F,影音,/,休闲,重点商业研习,绿地,金御广场,自持物业 统一经营（只租不售）,闵行中心 位置优越,周边成熟 人口稠密 消费力强,受地方政府重视 坐享充足公共交通,资源,商业面积大 业态丰富,玻璃幕墙设计 风尚潮流,超大地下车位 一站式购物,乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流,总建筑面积,近,90000,平米,机动车车位,约,700,辆,绿化率,约,25%,绿化总占地面积,约,3200,平方米,空调系统,中央空调配新风系统,空调品牌,日本大金,电梯系统,自动扶梯：,21,部 观光梯：,4,部,客梯：,7,部 货梯：,3,部,重点商业研习,亚繁,亚乐城,1F,美食,/,零售,重点商业研习,亚繁,亚乐城,2F,数码,/,服饰,重点商业研习,亚繁,亚乐城,3F,儿童服饰,/,用品,重点商业研习,亚繁,亚乐城,4F,美食广场,重点商业研习,亚繁,亚乐城,5F,影音,/,休闲,重点商业研习,亚繁,亚乐城,-1 -2F,超市,/,停车场,重点商业研习,亚繁,亚乐城,亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度,周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力；,莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且,租金也逐渐上升；,目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活,广场、亚乐城等；,绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域,极具影响力的商业综合体；,区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建,材家居、花鸟古玩等一应俱全。,片区调研总结,本案地处亚洲最大的别墅区之一,莘闵别,墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社,区林立，只是不便于外出消费购物。,区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消,费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚,繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。,核心商圈,12,万人口,消费观念成熟理性,购买力强，追求消费品质,与档次。,项目分析,项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约,2,万方，为集中,型,商业，便于产品规划,项目分析,商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接,项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。,项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目,项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划,996,户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！,项目分析,英郡雷丁商业街分析,店名,类别,百狮楼棋牌室,休闲,百姓人家,餐饮,黔 味人家,餐饮,桂林米粉,餐饮,沙县小吃,餐饮,黄山土菜馆,餐饮,水果卖场,其他,川湘食府,餐饮,西北人家火锅,餐饮,第一零售便利店,超市,藏雅轩美食城,餐饮,咔咖酷复式餐厅,餐饮,沙县小吃,2,餐饮,久新宾馆,宾馆,尚于茶座棋牌,休闲,如海超市,超市,长虹地产,其他,蛮足,SPA,油压保健,休闲,菜饭骨头汤,餐饮,一家人粥坊,餐饮,百狮楼土菜馆,餐饮,商业空置率达,50%,在所进驻的商家中，餐饮所占比例达,65%,商业街以,2,层为主，局部,3,层,项目,1-2,层租金约为,2-2.5,元,/,平米,/,天,1-3,层租金约为,1.5-1.8,元,/,平米,/,天,项目分析,英郡雷丁,优势（,STRENGTH,）,背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑；,产品布局优于对面的英郡雷丁商业街；,西侧景观河增加项目附加值；,只租不售，便于统一招商,劣势（,WEEKNESS,）,高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入；,项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应；,周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。,机会（,OPPORTUNITY,）,高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展；,临近密集的住宅小区群；,威胁（,THREATEN,）,亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响,；,英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。,项目,SWOT,分析,项目分析,项目定位,2,定位方向,产品建议,业态规划,适合做,集中商业,的,业态,类型：,专业市场,小商品,美食休闲,购物中心,定位方向,市场类型,说 明,专业市场,目前莘松路上已经有家居建材市场，且位置相对本项目更加优越，而电子产品则需要优越的地理位置、五金汽配等需要的是规模效应；,购物中心,购物中心更多地是考虑地理位置，本项目地处远郊的高科技园内，人气的局限，使得本项目做购物中心不可行；,美食休闲,周边人口密集，随着区域板块建设的推进，消费需求的增,加，存在机会，有待研究；,小商品,小商品的面积小，总价低、首付少，便于更多客户接受，小商品市场做旺后，,租金的增长会很快，后期可以有力的保障投资者的收益。,定位方向,排除法确定项目,可行性定位方向,美食休闲综合体,（酒店、餐饮、休闲、娱乐）,小商品精品馆,（小商品批零为主，生活配套为辅）,定位方向,地块定位研究方向：美食休闲综合体,地块开发规划方向讨论,英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店,四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、,KTV,一应俱全,主力餐饮店、休闲娱乐,主力餐饮店、休闲娱乐,沿街配套餐饮,周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争,美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全,定位方向,招商的难度较高,消费可持续性较低,主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城将成为他们理想消费场所。,餐饮、休闲等业态与周边大型综合体高度重合，且项目对面已经有多家餐饮店，运营一般,本项目不适宜,美食休闲广场,定位方向,上海九洲小商品市场,车墩小商品市场,洞泾小商品市场,长桥街小商品市场,砖桥贸易城小商品市场,九洲小商品街,亚洲最大,别墅群,本项目,松江目前小商品市场发展较为繁荣，但是地处松闵交界处的漕河泾开发区域却存在巨大的市场空白，这为本项目的定位提供了强力的支撑。,定位方向,地块开发规划方向讨论,地块定位研究方向：小商品精品馆,地块开发规划方向讨论,本案,周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费,定位方向,招商的难度较低,消费可持续性较高,直接可导致项目西部十多万人群的刚性导入，与项目所处产业园区规划数百家企业员工的强烈消费支撑，保证市场迅速做旺,项目的产品布局、周边强大的刚性需求、开发商的统一运营、统一管理都是保证招商成功的前提,本项目适宜,精品小商品城,定位方向,漕河泾打造上海的“义乌”,商业的快速增长,商品流,购买载体,购买力,知名度,美誉度,精品差,异化,大型的功能,齐全的商业平台,人口、收入,标志性商业,大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发展,定位方向,定位方向,差异化是项目制胜的关键,产品盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大的聚集效应；,业态多、全，成为松江一站式商品批零的最佳场所；,商品走精品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；,运营只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，确保精品城持续旺场；,品质,属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。,建筑规划,柱距：,8.4m,，面宽：,4.2m,，进深：,8.4m,；,层高：统一为,4,米；,面积,1,层面积稍大，开间,4.2,米，进深,4.2,米，使用面积为,17.64,平米，,23,层面积较小，开间,2.1,米，进深,4.2,米，使用面积为,8.82,平米,风格,现代风格为主，进一步与其他市场形成视觉上的偏差,通道,主通道宽度为,3.2,米，次通道宽度为,2.4,米,1,2,3,4,5,产品建议,精品小商品城示意图：,产品建议,一层,三层,二层,二层,业态规划,一层：,五金、电子、首饰等为主；,二层：,办公、体育、服饰为为主；,三层：,杨宝、日用品、辅料包装为主；,业态楼层规划概述,在小商品馆的基础,融入限定体量的餐饮、休闲、娱乐业态,作为本项目的配套设施，满足市场内部的消费需求。,业态规划,德普置地公司介绍及案例展示,公司介绍,主营业务,商业项目案例分析,53,公司介绍,54,55,背景介绍,上海德普置地集团,是一家从事,高档住宅地产开发,为主的综合性房地产开发企业。经过,10,年的稳步发展，已形成,总资产规模,25,亿元，净资产,10,亿元的资产规模，,公司在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累积开发量达到,120,余万平方米。代表项目有,“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”,等,。,最近三年来，公司进入转型期,，从专一的高端住宅开发转向,综合地产开发运营（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产）,，并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目有,“上海民生新元素”,、,“上海万源普乐汇”,、“,上海浦江商务园”、长沙“德普,五和园”、长沙洋湖垸项目等，,文化创意地产项目有,“重庆时光”,、旅游休闲复合地产项目有,“重庆,四季田园”、,“,长沙,四季田园”,等。,公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享有盛誉。,55,主营业务,56,57,服务领域,全球视野 本地实践,德普置地,四大领域,住宅地产,休闲旅游地产,商业地产,文化旅游地产,57,服务领域,住宅地产,58,过去,10,年,德普致力于高档精品住宅开发,58,长沙美洲敀事,长沙美洲故事占地,800,亩,为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。,住宅案例,59,长沙托斯卡纳,长沙托斯卡纳占地,400,亩,是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯卡纳规划有,Townhouse,、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。,住宅案例,60,重庆人文别墅,重庆人文别墅占地,500,亩,经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水岸漫步生活即将悠然呈现。,住宅案例,61,重庆缇香小镇,重庆缇香小镇占地,2000,亩,是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心，可远眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所环绕，自然景观丰富为项目打造高端物业提供了有力的支持。,住宅案例,62,缇香小镇二期,公园里,重庆缇香小镇占地,2000,亩,是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。,住宅案例,63,近,3,年，德普业务转型,综合商业、休闲旅游、文化创意园开发,服务领域,商业地产,64,商业案例,民生新元素项目,（老建筑商业改造）,民生新元素项目位于民生路码头，改造面积,2,万平米,民生路码头建于一百多年前，为当时的英国蓝烟囱公司装卸码头，项目本周历史建筑保护性开发为理念，改造为主题鲜明、具有标志性和引领地位的滨水文化、商务、休闲综合区域。以文化产业为主题（大文化概念），致力于打造未来上海时尚文化商业新地标,65,万源普乐汇,（精品社区商业）,万源普乐汇位于金虹桥板块，总建面积,2,万平米,为德普集团品牌社区商业产品线中的开篇项目，主打区域餐饮休闲娱乐中心，项目将给与社区商业全新诠释和定义，继而打造全新社区商业品牌。,商业案例,66,长沙上海城,（精品社区商业）,长沙上海城总建面积,3,万平米,商业案例,67,上海浦江商务园,上海浦江商务园位于浦江镇漕河泾开发区，,总建筑面积,3.3,万平米，打造别墅型办公、总部型办公的,2.5,商务产业园,商业案例,68,重庆时光,（创意文化园）,重庆时光占地,230,亩,与重庆报业集团合作，打造重庆文化重地，是一座多产业融合的文化创意新城，将打造西南首个剧院群落、西南首个创意经济会展中心、 西南首个文化公益聚合中心以及重庆非物质文化遗产展示交流中心。,商业案例,69,长沙德普,五和企业园,长沙德普,五和企业园,项目位于长沙市长沙经济技术开发区内，总占地面积为,232.26,亩，总建筑面积,20,万平方米左右。项目定位为产业区办公和商业中心,商业案例,70,重庆,四季田园,（休闲旅游综合商业）,重庆四季田园占地,2800,亩,2010,年德普养身休闲泛地产起航，德普企业团队旅游休闲度假地产的开拓尝试；,重庆四季田园为保健养生、休闲度假、商务会议、农业观光为一体的高端商业项目；,商业案例,71,“长沙四季田园”选址长沙岳麓区莲花镇，首期占地,3000,亩，打造一个集农业种植、旅游度假、保健养生、商务会议、都市休闲为一体的现代农业休闲综合体。,长沙,四季田园,（休闲旅游综合商业）,商业案例,72,长沙洋湖垸,长沙洋湖垸,位于长沙市大河西先导区洋湖片区，共占地,39.92,亩，总建筑面积,74803,。本项目打造一个在景观、空间、配套等方面领先长沙的顶级办公及商业项目，成为湘江西岸的地标性建筑。,商业案例,73,END&THANKS,
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