高尔夫别墅案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,高尔夫别墅简析,1984,年，中国第一个高尔夫球场,中山温泉高尔夫球场的建立，标志着现代高尔夫运动正式舶来中国；在我们眼里，高尔夫是品质生活的代表，他意味着高端、荣耀、从容、淡定,在成都，也有这么一批高尔夫别墅，它们于鳞次栉比的高楼大厦和郁郁葱葱的郊野山河边隐在这个城市里，它低调而华丽，也令我们无数人把它定位未来生活住宅的终极形态。,麓山片区,龙泉,温江,新都,郫县,都江堰,-,青城山片区,金堂片区,成都市主城区,牧马山,片区,蓝光观岭,中粮御嶺湾,麓山国际社区,保利拉斐,成都别墅分布情况,片区,优势,劣势,特点,形态,特色项目,都江堰,-,青城山片区,坐拥“双遗”，背靠大成都，自然景区配套完备,目前区域内的别墅又主要依靠的还是景区配套，生活配套还不能完全满足人们的生活习惯和消费习惯,度假别墅首选,中低端别墅，以度假别墅居多,置信芙蓉青城、珠江逸景、龙湖小院青城、中信云栖谷等,龙泉片区,是成都平原离中心城区最近的唯一山脉地貌，水域众多，湖山一体，林木繁茂，植被保护完好，具备强大的造氧功能,缺乏高端居住的氛围，很多都是单个的项目，整体感不强，生活配套的不成熟，导致了个别龙泉别墅有着较高的空置率,养老功能绝佳,以联排为主,中粮御嶺湾,牧马山片区,政府在规划中，刻意控制容积率，使得区域内项目都是低密别墅，保持了区域的纯粹性，享有完善的配套设施，保证高品质的生活质量,交通便捷性还有待提升,纯别墅第一山,以独栋为主,龙湖长桥郡、牧马山卡地亚、置信牧山丽景、恒大金碧天下,麓山片区,麓山板块发展得较早，早就路网完善、配套齐全、高端项目扎堆,坡地人造化,国际城南第一高端居所,以独栋为主,麓山国际社区、雅居乐花园、河畔新世界等,温江,-,郫县片区,温江位于成都市西部，是成都市中心城区的重要组成部分，素有“锦城西，金温江”之称郫县位于川西平原腹心，生态环境优美，素有银郫县之称,区域认可度还待提升,中产阶级置业主流,小户型别墅成主流，别墅与电梯“和睦相处”,芙蓉古城、蓝光紫檀山、香颂岛、月映长滩等,金堂片区,成都第二机场已经确定落户金堂，成金（青）快速通道全线贯通，与成都主城区实现了真正意义上的快速对接,目前市区工作人士对该区域认可度不高,商务休闲,便利的交通以及相对较低的价格,蓝光观岭国际社区、恒大御景半岛、中国会馆等,新都片区,198,核心区域已逐渐形成，,2200,亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体的大型山地生态休闲主题公园，是成都目前最大的城市公园。,交通配套、生活配套相对匮乏，整个片区高端居住氛围还待提升,国际化高端生活,以独栋为主,保利拉斐、万科五龙山,城市别墅,更多的占有自然资源，享受更多的城市便利，拥有更多的人文环境,普遍为复合式社区，纯别墅区域较少,享繁华，拥独立,复合式社区,浣花溪片区：水映长城羊西片区：华侨城东岸,麓山国际社区,蓝光观岭,中粮御嶺湾,基本信息,交通情况,项目规划,组团分布,自身配套,Living Room,产品推售,在售产品,高尔夫,客户分析,小结,麓山国际社区,基本信息,麓山国际社区,是成都开发较早的别墅项目，其完整引进北美及欧洲的经典住宅形态，以低密度融入麓山的原生地形之中，其项目中以开发的组团多达,23,组，物业形态多样化，包括独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、双院别墅、花园洋房、景观电梯等 。,项目地址,双流县人民南路南延线麓山大道二段六号,开发商,成都万华房地产开发有限公司,物管公司,成都万华房地产开发有限公司,占地面积,4300,亩,总建筑面积,500000,平方米,物业形态,独栋、双拼、联排别墅 洋房,容积率,0.48,绿化率,45%,建筑类别,欧式、美式,面积区间,200-700,平米,物业费,4.2,元,/,平米,/,月,万华地产：,成都万华房地产开发有限公司是宝光郎酒集团为开发麓山国际社区注巨资成立的房地产开发企业，股东为郎酒集团、宏义房产两家拥有上市公司实力背景企业。,经过长期的规划和建设，项目周边交通相对完善，由人民南路沿线,-,红星路沿线,-,站华路,-,元华路,-,新成仁路,-,成仁快速路,-,麓山大道，交织成交通网；,地铁一号线工程北起大丰站，南至华阳镇广都站，它的建成通车大大缩短了项目与成都市区的空间距离，对项目溢价起到了积极作用。,交通情况,麓山,国际,二环路,三环路,麓山大道,人民南路沿线,红星路沿线,项目规划,A,区域,B,区域,麓山国际开发占地,4300,余亩，开发了,7,年，分单元组团规划，现已建成两个片区；,麓山国际抛弃了以往的分区开发策略，采取了,PUD,（计划单元综合开发模式）,待建用地,组团分布,翠云岭,黑鹰,庄园,碧影溪,黑钻山庄,水晶岗,圆石滩,香溪堤,碧湖岸,叠溪谷,圣芭,芭拉,香怡林,悦林湖,黑檀,山庄,逸翠谷,塞尔维蒙,麓镇,半月湾,圣安,德鲁,帕莎迪拉,因特拉肯,橡树坡,长岛,项目整体相态为独立别墅、叠拼别墅、空中豪宅、景观洋房,自身配套,中学、小学、幼儿园、生活超市,高尔夫练习场,麓山,1,号,高尔夫会所,麓镇,.,商业中心,麓山光亚学校,体育活动中心,高尔夫练习场,学校：,包括成都实验外国语学校西区、麓山光亚学校,生活：,麓山,1,号，未来的会所包括健身房、雪茄吧、恒温泳池、网球中心,高尔夫会所，包括宴会厅、私房菜、西餐厅、红酒吧、高尔夫用具专卖店,老幼活动中心，包括棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球场、操练室,麓山生活超市,商业：,A4,画廊、咖啡厅、图书馆、室内剧场、电影院、美术馆,推售时间,组团名称,形态,房源,面积区间,2004,麓山别墅,.,逸翠谷,独栋,136,191-272 ,麓山别墅,.,橡树坡,独栋,51,300-500 ,2005,麓山别墅,.,水晶岗,独栋,100,270-310 ,2006,麓山别墅,.,碧影溪,独栋,-,410-820,麓山别墅,.,圆石滩,独栋,123,203-302 ,麓山别墅,.,拉佩维尔,叠拼,-,215-238 ,洋房,-,134-240 ,麓山别墅,.,塞尔维蒙,洋房,-,134-202 ,2007,麓山别墅,.,叠溪谷,独栋,88,204-287 ,麓镇,.,帕莎迪拉,洋房,-,85-160 ,2008,麓山别墅,.,香溪堤,独栋,93,343-468,麓镇,.,因特拉肯,洋房,-,170-310,2009,麓山别墅,.,黑钻山庄,独栋,66,570-715 ,麓山别墅,.,翠云岭,独栋,109,300-380 ,麓山别墅,.,黑鹰山庄,独栋,38,400-700 ,麓山别墅,.,香怡林,独栋,130,300-390 ,麓山别墅,.,碧湖岸,独栋,130,360-480,麓镇,.,圣芭芭拉,叠拼,180,192-420 ,2010,麓山别墅,.,长岛,独栋,68,400-700,麓山别墅,.,黑檀庄园,独栋,26,600-715,麓山别墅,.,悦林湖,独栋,47,410-490 ,麓山别墅,.,圣安德鲁,叠拼,-,293-383,麓镇,.,因特拉肯,2,期,洋房,368,160-200 ,麓镇,.,因特拉肯公园,80-150 ,产品推售,在售产品,组团名称,形态,面积区间,特点,价格,麓山别墅,.,圣安德鲁,叠拼,293-383,双重别院别墅，一户一公园,500-600,万,/,套,麓山别墅,.,悦林湖,独栋,410-490 ,临湖，四面临球道,清水,800,万,/,套精装,1200-1800,万,/,套,高尔夫,高尔夫总占地,1200,亩；,拥有,18,洞标准锦标级高尔夫球场，其球洞布满整个社区；,练习场,练习场,高尔夫会所,据悉，为了将麓山以最完美的姿态面世，麓山的团队历时,2,年拜访了全球众多高尚社区、高尔夫住区与球场，采用了国外先进的,PUD(,计划单元综合开发,),模式开发，完整引进北美及欧洲成熟的居住形态与先进的住宅体系，邀请世界最著名的建筑设计大师之一,Doug Dahlin,担纲总体设计，并携手美国,DAHLIN,建筑与城市规划设计集团、美国,JMP,公司、美国,SCHEURER,设计公司、美国,JZMK,公司、美国,JAMES NICOLAY,景观设计事务所、美国,RYAN-YOUNG,室内设计公司等六家全美最负盛名和实力的公司担纲规划、建筑、景观、结构、室内设计。,2009,年的欧米茄中国巡回赛,麓山高尔夫锦标赛，不仅赛事总奖金达到,100,万人民币，而且从赛事阵容来看，,150,名球员参赛是欧米茄中巡赛参赛人数最多的一次。吸引众多社会名流前往观战，表明高尔夫赛事在成都的巨大影响力。,高尔夫,西,道,客户来源：,70%,为大成都客户，,30%,为外地客户,置业目的：,40%,为自住,60%,为投资性购买,客户身份,：客户主要为大企业的中高层领导、政府高级官员、私企业主、商人，业主的文化档次高，社会地位高，眼界开阔,客户有较深层次的涵养，外表谦和礼仪周全，内敛而不张扬，低调而不显摆,客户分析,溪谷,高尔夫球场,归家路,会所,从项目产品开发策略来看，主要通过,“,小面积低总价产品先行，逐步提升产品档次,”,策略，以及,“,独立别墅带动整体档次提升，开发高容积率叠拼和洋房实现市场价值最大化,”,的策略；,成都向南发展规划和交通条件改善，使该项目成为了距离中心城区最近的山地别墅，拥有了绝佳区位价值；,高尔夫主题概念，能够聚集人气、彰显品味，突出特色。进一步提升了项目价值；,从项目客户群构成来看，投资者占有绝大部分需求比例。因此本项目应重点考虑投资者需求，通过提升产品竞争力增加投资者购买预期。,可见，作为一个成功的大型别墅类产品开发项目，需要一个合适的主题。,同时，独立别墅先行推向市场有利于树立高端的市场调性，为后期物业升值作为铺垫。,小结,蓝光观岭,基本信息,交通情况,高尔夫,客户分析,小结,基本信息,观岭国际社区,是本土较有竞争实力的蓝光集团开发，该项目作为蓝光,TOP,级产品面市，选址为目前新兴别墅区域金堂县，虽然整体项目以山水为生活版图，但由于区域位置的限定，客户认可度还待提升。,项目地址,金堂县观岭大道旁,开发商,蓝光集团,物管公司,嘉宝物业,占地面积,4300,亩,总建筑面积,13000,平方米,物业形态,独栋、双拼、联排别墅,容积率,0.28,绿化率,50%,建筑类别,美式,面积区间,200-700,平米,物业费,4.5,元,/,平米,/,月,蓝光地产：,公司以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，先后开发了“玉林生活广场”、“蓝色加勒比”、 “蓝光金荷花”、“香槟广场”、“春江花月”等精品商业楼盘。,2005,年，公司战略重心转移，成功实现从“商业开发”到“住宅开发”的转型，开发了诺丁山、君悦领地等住宅项目。,2006,年起，逐步向高端住宅迈进。,交通情况,通过北三环龙潭立交外环开通的成金（青）快速通道，经过绕城高速,-,康巴路可到达项目；,目前还未开通其他路线。,观岭球场，西南地区首屈一指的,18,洞高尔夫球场景观,18,洞,72,杆标准球场，占地,1200,亩，坐拥“野生动物园”原有地貌及植被，通过精致的景观打造，发挥球场山清水秀、得天独厚的自然环境优势，彰显其独有的幽雅气质，实现与自然的和谐共生。,高尔夫,蓝光,观岭高尔夫球场，球道占地,1200,亩，全场,7224,码，其中,6,号球洞纵深前低后弯，落差近,30,米，,18,号洞水障碍比较多，,12,号果岭比较小，会所总建筑面积达,7000,多平米，总投资近,1,个亿，内设中西餐厅、,18,米挑高空间的国宾级私属宴会厅、欧式宫廷更衣区、专卖店、雪茄吧，以及拥有,70,个打位的高尔夫练习场等。,高尔夫,客户来源：,70%,为大成都客户，,30%,为外地客户,置业目的：,60%,为自住，,40%,为纯投资性购买，自住客户绝大多数作为第二居所购买,客户身份：,客户主要为大企业的中高层领导、政府高级官员、私企业主、商人，业主的文化档次高，社会地位高，眼界开阔,客户分析,从项目产品开发策略来看，主要通过“小面积低总价产品先行，逐步提升产品档次”策略，以及“独立别墅带动整体档次提升,山水生态景观和高尔夫主题提升了项目的档次和人气,前二后三的户型设计和大面积花园赠送，对居住者吸引力较强,项目在一定程度上依靠成都第二机场在金堂的规划提升了价值预期，同时部分投资客和外来置业者也非常看重第二机场临近该项目带来的方便和价值提升预期。同时，项目凭借这一规划预期也降低了自身区位偏远的劣势,但是项目所在区域配套的缺乏和交通的不便也成为了制约项目价值进一步提升的关键,这是一个典型的合理利用自身资源优势的郊区主题别墅开发项目，项目区位、整体规模和资源条件与拉斐相似,小结,中粮御嶺湾,基本信息,交通情况,周报配套,项目规划,自身配套,主体分析,小结,基本信息,中粮,御嶺湾,是中粮地产进入中国西南区域开发的首个高端别墅项目，项目位于成都市具有“成都绿肺”之称的成都市龙泉驿区同安镇。项目整体的规划设计以生态出发，力求打造森林湖别墅群 。,项目地址,龙泉驿同安镇阳光大道,138,号,开发商,中粮地产成都有限公司,物管公司,中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司,占地面积,5000,亩,总建筑面积,202580,平方米,物业形态,独栋别墅,容积率,0.34,绿化率,65%,建筑类别,北美式,面积区间,270-340,平米,物业费,4.6,元,/,平米,/,月,中粮地产：,20,世纪,90,年代初，中粮集团通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市。中粮地产目前在成都开发的项目有三，分别为中粮祥云、中粮御嶺湾、中粮香榭丽都。其中御嶺湾为中粮地产进入中国西南区域开发的首个高端别墅项目，位于成都龙泉驿区；而祥云及香榭丽都位于城南囊括首置首改再改产品。,交通情况,成洛路,驿都大道,龙泉驿区,三环路,成渝高速路,地铁,2,号线,绕城高速,御嶺湾,阳光大道,成都市区,该项目位于成都市边缘区,同安镇，驿都、成渝高速、成洛路三条干道连接成都市中心，相距成都,18KM,周边配套,利通天鹅堡,国一澳乡,博瑞花园酒店,新光华大酒店,川大成教院,西南石油管理学院,地产发展情况,周边已开发有利通天鹅堡、国一澳乡等地段别墅区，明星花园地段住宅，部分安置区,产业配套,配有博瑞花园酒店、新光华酒店，但均属于三星级别，经营状况不佳,开发阳光体育城，亚洲足球村体育产业，但输出较为低端,教育配套，信息工程学院、川大成教院、成都职业技术学校、西南石油管理学院等,生活配套,周边生活配套严重缺乏，处于城镇配套初级阶段,项目规划,一期,二期,三期,四期,五期,4300,米湖岸线,800,亩御景湖,该项目共分为,5,期打造，目前销售到第三期。三期共,280,套房源，分为,A,标、,B,标，目前在售,A,标共,158,套房源，主力面积,355-486,平米。,A,标,B,标,自身配套,该项目高尔夫场地规划为,18,洞,72,杆的标准赛场，目前还在打造中，尚未呈现。,投入使用的是该项目占地,65,亩的高尔夫小,9,洞练习场，已对外开放，但客源不多，参与者多集中在入住业主及联动企业。,配备高尔夫会所，提供咖啡厅、高尔夫用具专卖、健身房等服务。,拥有约,7000,平米项目会所“鸿艺会”，该会所系属澳门何鸿燊旗下公司，目前在成都有三处，分布于蔚蓝卡地亚、中粮香榭丽都、中粮御嶺湾，会所集高档私人会所、酒吧、咖啡厅、中西餐厅、全方位健身房及瑜伽室、恒温恒湿室内泳池及户外无边界泳池、,KTV,、专业,SPA,及理疗室以及各种商务多功能会议室等为一体，,本体分析,1101,亩别墅用地,800,亩内湖,近,2000,亩山地高尔夫,湖面,近,1000,亩原始森林,酒店,会所,鸟岛,项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；,低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。,配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。,身出名门：世界,500,强中粮品牌优势。,项目主要借势了相邻的龙泉阳光城别墅开发片区的成熟配套和交通条件，并且距离成都市区交通距离也较近,超超大面积的水景资源和旅游度假概念是项目最大卖点,但该项目在户型、景观设计和打造方面力度较弱，较大程度的影响了推盘销售,小结,小结,主要成功因素,项目名称,麓山国际,御岭湾,观岭国际,借势城市规划及交通条件改善提升投资预期,开发商自身可利用的别墅开发经验和品牌知名度,发挥项目规模优势,景观打造充分,利用自然资源条件突出,利用主题概念带动人气和影响力的,完善自身配套和高标准打造,借势区域基础配套和开发成熟度带来的市场影响力,结合自身条件，进行引领性、具有市场标高的档次定位,通过对典型项目成功的可比案例分析，我们总结出以下,9,个使得项目获得开发成功的关键要点,本项目发展方向指引,借势城市规划及交通条件改善提升投资预期,成都主城区向北发展，蜀北新干线、蜀龙大道、蓉都大道、成绵高速已经构成了,四横四纵,的交通网络，即将开通的蜀龙路五期直达建设路商圈，相距仅,11,公里，驱车仅,10,余分钟,开发商自身可利用的别墅开发经验和品牌知名度,保利品牌和实力较强，但缺乏别墅物业操作经验，特别是具有市场标高的别墅物业,发挥项目规模优势,3500,亩大盘开发，纯独栋社区，为项目高端品质提供了极大空间，同时可形成强大的市场号召力,景观打造充分,高尔夫景观,利用自然资源条件突出,熊猫基地、北湖公园、翠湖风景区、泥巴沱风景区、郁金香公园等一系列景点配套,利用主题概念带动人气和影响力的,以高尔夫为主题,完善自身配套和高标准打造,全亚洲最大的郁金香公园、社区内洲际超五星酒店、金苹果唯一森林旗舰幼儿园等保利地产,100,亿打造的全程奢华配套,借势区域基础配套和开发成熟度带来的市场影响力,目前,198,区域尚属发展阶段，整体市场还不成熟,结合自身条件，进行引领性、具有市场标高的档次定位,可针对高尔夫进入国际性赛事,THE END,