吉安商业业态市场分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,吉安商业业态市场分析报告,吉安商业发展分析,吉安市商业发展水平处于第四阶段，出现中高端百货、大型专业市场，已经进入商业升级序幕,城市商业发展水平,沿街为市,商业开发主要以临街商铺为主，商业基本以沿街底商为主。,集中式商业出现,集中式商业出现，档次多为中档、中低档，代表项目文山步行街,专业市场替代零散,商铺，商业更集中,集中商业和专业市场,第一阶段,第二阶段,第三阶段,出现了以天虹、新世界广场、大型商业市场，大型美食街为代表。,第四阶段,百货市场&大型专业市场,商业扫描：中国城市商业发展阶段判断,吉安商业市场,发展阶段,阶段,主要商业项目描述,主要特征,上世纪末至2001年前,吉安的商业市场呈现混乱无序的状态，没有一个真正意义上的纯商业项目。,商圈无从谈起，商业分布散乱，都是一些自发形成的市场。,2001年至2005年,2001年，吉安最大的商业项目,文山步行街落成，项目位于城市核心地带，同时青原贸易广场批发模式建立，吉安商业初见成型,文山步行街的落成，改善了吉安商业混乱无序的状态，提升了本地的品牌档次和消费水平，促进了商圈的形成。,2005-2013,2006年，凯震阳明商城开业，与文山步行街相呼应，四方圆，凯震建材专业市场,，进一步促进了中心商圈的形成,形成了以文山步行街、阳明东路及人民广场为核心的中心商圈，河东等商圈,2013年后,随着房地产的发展，吸纳以天虹、新世界广场等中高端百货；城南商圈，城北商圈等生态吃喝形式商业；华美立家、亿都，豪德星城等专业市场,中高端百货&生态旅游吃喝等商业&专业市场突发猛进，吉安商业市场百花齐发,井冈山大道商圈,阳明路商圈,火车站商圈,井大商圈,沿江路商圈,贸易广场商圈,租金水平：100-200元/M,2,/月,开间4-5M，进深7-8M,客户：本地居民80%，周边乡镇、外来流动人口、学生20%,业态：黄金珠宝、钟表眼镜、手机通讯、银行、家居用品、专卖店、皮具箱包、化妆品、美容美发、餐饮小吃、药店、酒店、KTV、电影院、快餐店,租金水平：60-75元/M,2,/月,开间，进深6-10M,客户：外来流动人口85%，周边居民、学生15%,业态：足浴、餐馆、超市、网吧、宾馆,租金水平：20-25元/M,2,/月,开间，进深8-12M,客户：高校学生80%、周边小区居民20%,业态：五金建材、粮油批发、菜场、电器、药房、餐馆、超市、银行、酒店、汽修、家具、文体用品、皮具、黄金珠宝、休闲食品、服装、美容美发,租金水平：40-150元/M,2,/月,开间4-8M，进深10-15M,客户：原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、,业态：超市、家电、百货、餐馆、专卖店、服装、婚纱摄影、宾馆、台球厅、面包店、KTV、酒吧,吉安市商业集中分布在吉州区和青原区，吉州区以百货购物、步行街为主，已形成一定商业氛围，青原区商业相对不发达、发展较慢,吉安,商圈分布,租金水平：40-150元/M,2,/月,开间3-8M，进深7-12M,客户：原住居民70%、周边乡镇、外来流动人口、学生30%、,业态：餐馆、便利店、网吧、酒吧、旅店,租金水平：15-30元/M,2,/月,开间3-5M，进深7-10M,客户：原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、,业态：干货批发、粮油批发、服装、家居装修、文体用品、电器,商圈对比,吉安六个商圈，仅井冈山大道商圈和阳明路商圈业态丰富，其余商圈规模小，商业发展不规范,名称,井冈山大道商圈,阳明路商圈,沿江路商圈,火车站商圈,贸易广场商圈,井大商圈,区位,井冈山大道中段,阳明东路,沿江路中段,文天祥大道,青原大道南端,青原大道中段,档次,中档,中档,低档,中档、低档,中档、低档,低档,消费客群,本地居民及外地人士,本地居民及外地人士,以本地居民为主,以外地人士为主,以本地居民为主,以井大学生为主,重点项目,天虹、莱斯百货,凯震商城、国光百货、苏宁、腾达、步步高,青岛啤酒美食广场、粥佳园、粤港粥铺,国光百货,贸易广场批发专业市场,甘雨亭商贸城,主要业态,购物、餐饮、娱乐,购物、娱乐、餐饮,餐饮,餐饮、住宿,市场批发,餐饮、娱乐,商圈特点,井冈山大道商圈除天虹、莱斯百货外，其余商业均以沿街商铺为主,阳明路商圈以阳明商城与文山步行街为主，其余商业均为住宅底商,沿江路商圈除青岛啤酒美食广场、粥佳园以外，均已沿街商铺为主,火车站商圈除国光百货以外，均已沿街商铺为主,贸易广场商圈除贸易广场专业市场以外，均已沿街商铺为主,井大商圈除甘雨亭商贸城以外，其余商业均为沿街商铺为主,井冈山大道商圈是中心城区中购物、娱乐、餐饮集中地,阳明路商圈是以购物、娱乐、餐饮为主，当地居民消费首选地,沿江路商圈是以中低档次餐饮为主，当地居民餐饮消费首选地,火车站商圈是以餐饮、住宿为主，外来流动人口消费首选地,贸易广场商圈是以市场批发为主，本地经商个体户消费首选地,井大商圈是以中低档餐饮、娱乐为主，井大学生消费首选地,来此购物当地居民占80%，周边乡镇、学生占20%,来此购物当地居民占85%，周边乡镇、学生占15%,来此购物当地居民占90%，周边乡镇占10%,来此购物外来流动人口占90%，当地居民占10%,来此购物当地居民占80%，外来流动人口占20%,来此购物井大学生占90%，当地居民占10%,在建集中商业为可诺丹婷时尚大厦,在建集中商业为万象广场,商圈内没有在建项目,在建集中商业为财富广场,商圈内没有在建项目,商圈内没有在建项目,2013年后，吉安商业市场随着房地产的发展，百花齐发，既有天虹等中高端百货大楼的出现，大型写字楼、美食城、又有以河东新商圈的专业商业市场，市场竞争激烈,吉安商业市场,环境研究,区域商业发展现状主要商业项目调研,开业,在建,序号,项目名称,商业类型,1,铜锣湾广场,集中型商业,2,万象广场,集中型商业,3,金岸银座广场,步行街,4,香格里拉滨江新天地,集中型商业,5,理想城,集中型商业,6,财富广场,集中型商业,7,金鑫未来港,集中型商业,8,豪德银座数码广场,专业市场,9,印象城,集中型商业,10,庐陵商业街,步行街,11,儒林俚特色古街,步行街,12,庐陵人文谷,步行街,13,庐陵美食城,集中型商业,14,恒大帝景,集中型商业,15,农副产品物流中心,专业市场,16,滨江城市综合体,集中型商业,17,华耀城,集中型商业,18,新天地,集中型商业,序号,项目名称,商业类型,1,文山步行街,步行街,2,新世界广场,集中型商业,3,天虹百货,集中型商业,4,阳明商城,集中型商业,5,青原步行街,步行街,6,吉福购物广场,集中型商业,7,吉安贸易广场,专业市场,8,万商汇小商品城,专业市场,9,凯震装饰材料市场,专业市场,10,四方圆建材家居广场,专业市场,8,2,3,8,6,4,7,5,9,10,11,12,13,14,15,17,16,18,本项目,3,6,7,1,5,10,9,2,4,8,1,吉安市,大型商场主要分布在吉州区,吉安主要大型商场,项目名称,租金,经营状况,主要业态,天虹,120-250,好,购物、服装、百货、休闲娱乐、餐饮,莱斯百货,100-200,一般,百货、餐饮、精品、服装、休闲娱乐,国光百货,50-150,较好,百货、购物,凯震商城,50-120,较好,餐饮、精品、电子产品、副食品,世纪商场,80-120,较好,生活百货、副食品、精品店、精品服装、服装鞋包,吉安目前主要大型商场租金平均在100元/，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等，经营状况较好,吉安天虹,莱斯百货,凯震商城,世纪商场,国光百货,吉安商场现状主要为满足生活基础业态为主，处于中端商业水平,业态种类全面，部分中档商场，能提高居民生活层次。,大型商场业态情况,根据初步统计，目前吉安大型商场业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达39%，,其次服饰购物等业态占25%；,休闲娱乐类业态缺乏。,大型商场商业态配比情况,业态,占比,餐饮,39%,精品,4%,住宿,3%,五金建材,1%,生活配套,16%,休闲娱乐,10%,家居装潢,2%,服饰购物,25%,吉安市,主要商业街道主要分布在吉州区,吉安主要商业街道,街道名称,租金,经营状况,主要业态,井冈山大道,40-55,较好,购物休闲、文化娱乐,阳明步行街,60-100,好,休闲娱乐、餐饮、住宿、购物,文山步行街,30-35,好,购物百货、家电、服装,鹭洲东路,20-30,一般,电子数码,沿江路,25-35,好,餐饮、休闲娱乐,文天祥大道,20-45,较好,餐饮、住宿、副食品,吉安目前主要商业街道租金平均在150元/，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等，经营状况不错。,井冈山大道,文山步行街,鹭洲东路,阳明步行街,沿江路,文天祥大道,吉安商业街道现状主要为满足市区居民基本生活为主，商业街道分类较明确，如餐饮沿江路。,商业街道业态情况,商业街道业态配比情况,业态,占比,餐饮,41%,汽修,3%,住宿,6%,五金建材,2%,生活配套,25%,休闲娱乐,5%,家居装潢,2%,服饰购物,16%,根据初步统计，目前吉安商业街道业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达41%，,其次生活配套等业态占25%；,休闲娱乐、住宿类业态缺乏。,吉安主要业态分析,刘氏烧烤王大排档,文山国际大酒店中餐厅,尊品牛排,亨美乐都市餐饮,(,吉安凤凰店,),澳门豆捞,好街坊,餐饮业态分布,数据显示，区域餐饮店铺共计,760,家，面积约计,380000,，店铺面积区间,30-1400,。,基本为饭馆，中端档次，以本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌。,业态层面：,餐饮业态普遍，以中低端本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌,餐饮业态分析,吉安餐饮业主要集中在沿江路、阳明路的位置，当地人注重本土炒菜、烧烤的口味，人均消费普遍在30元，经营状况不错,吉安主要业态分析,名称,位置,菜系,人均消费（元）,经营状况,刘氏烧烤王大排档,阳明东路30号大桥百货商场内,土菜馆,30,好,尊品牛排,吉州区书街2号,西餐,54,较好,文山国际大酒店中餐厅,吉安吉州区井冈山大道118号文山国际大酒店1楼,中餐厅,65,一般,亨美乐都市餐饮,井冈山大道198号,中餐厅,30,一般,澳门豆捞,吉安吉州区后河东路7号,火锅,166,较好,粥佳园吉安店,吉安吉州区沿江路7号,粤菜,50,好,好吃不如饺子吉安分店,吉安吉州区井冈山大道145号,快餐,29,好,七子香辣蟹,人民路59号,火锅,43,较好,菜肴传奇,吉州区后河路,中餐厅,25,较差,肯德基,江西省吉安市阳明东路22号一层,快餐,30,较好,吉安主要业态分析,环球网络会所,美洲会所,工人文化宫,传奇动漫城,清和坊足疗会所吉安店,黄金海岸音乐时空自助式,KTV,休闲娱乐业态分布,数据显示，区域休闲娱乐店铺共计,380,家，面积约计,410000,，店铺面积区间,50-2000,。,休闲娱乐业态齐全，多数网吧、,KTV,、养生按摩馆、活动中心，高端活动场所稀缺,。,业态层面：,休闲娱乐业态齐全，多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心，高端活动场所稀缺,吉安主要业态分析,名称,位置,档次,人均消费（元）,经营状况,环球网络会所,吉安市青原区学苑路,低档,20,较好,美洲会所,吉福路36号,低档,40,一般,芭芭拉酒吧,吉州区井冈山大道,低档,30,较好,钻石酒吧,吉安吉州区文山步行街,中档,40,较好,大地数字影院,吉州区阳明东路9号阳明商城C栋5楼,中档,35,较好,金逸国际影城,井冈山大道天虹五楼,中高档,50,一般,清和坊足疗会所吉安店,下后街2-25,中档,80,较好,黄金海岸音乐时空自助式KTV,阳明东路女人街附近,中低档,200,较好,根之根足疗会所,吉州区阳明东路9-135号,中档,100,较好,常相聚KTV,吉州区沿江路224-9号,低档,100,一般,娱乐休闲业态分析,吉安,娱乐休闲主要集中在阳明路的位置，目前整体业态档次处在中低档次，人均消费普遍在70元，经营状况较好,吉安主要业态分析,望江楼大酒店,吉安宾馆,吉安锦湖大酒店,开元洲际大酒店,圣欧顿酒店,财富大饭店,酒店住宿业态分布,数据显示，吉安市住宿共计,200,家，面积约计,800000,，房间面积区间,40-130,。,住宿业态普遍，主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,业态层面：,住宿业态普遍，主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,吉安主要业态分析,名称,位置,档次,房价（元/天）,经营状况,望江楼大酒店,吉安吉州区阳明东路8号,中低档,165,较好,吉安宾馆,江西省吉安市吉州区沿江路99号,中档,271,好,吉安锦湖大酒店,大桥西路20号,中低档,144,较好,开元洲际大酒店,吉州区永叔路88号,中档,238,较好,圣欧顿酒店,江西吉安青原区文天祥大道8号,中档,254,较好,财富大饭店,吉安市青原大道渼陂西路18号,中档,249,较好,文山国际大酒店,吉安市井冈山大道118号,中档,222,较好,吉安华粤大酒店,井冈山大道140号,中低档,138,一般,君嘉商务酒店,江西省吉安市吉州区韶山东路8号,低档,99,一般,青原商务宾馆,青原大道金竹园283号,低档,75,一般,酒店住宿业态分析,吉安,酒店住宿主要集中在？位置，目前整体业态档次处在中档，房价普遍在180元/天，经营状况较好,未来发展趋势,城市商业发展进程，一定是由单核向多核转变,主中心,副中心,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,副中心,副中心,副中心,城西商圈,市中心商圈,河东商圈,城南商圈,河东,商圈,城南商圈,城西专业商圈,市中心商圈,区域商业发展分析商业发展趋势,从整体商业布局看吉安市商业正由市区向周边区域突破，形成多点核心的商业中心发展趋势,河东,新商圈,河东商圈,商业市场进入购物中心时代，商业竞争将更强调差异化和特色化，区域型商业将获得更多机会,小结,启示：,老城区商业发展成熟，中心地位难以动摇，对周边区域吸纳力强。本项目短期内不适宜做传统意义上需要大量随机人流支撑的购物类商业中心，而需要考虑以较强目的性消费为主的特色商业。如餐饮类,结论：,目前吉安形成了六个特色分明的商圈，但老城区商圈辐射力强劲，中心地位难以动摇；饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例较大，租售情况较好，中等规模占据市场主流，大型集中餐饮较少；休闲娱乐业处于发育阶段，缺少较高档次的休闲、娱乐项目，部分高端消费群外溢，由此可见，吉安的休闲、娱乐业发展空间较大。,区域商业市场,吉州板块,隶属吉安老城区，商业较为集中，商业氛围浓郁，目前属于吉安市唯一成熟的商业中心,区域商业格局,吉州区作为老城区，人口密度相对较多，城市配套完善，目前区域商业较为集中，整体格局：,“,井冈山大道商圈,”,、,“,阳明路商圈,”“,沿江路商圈,”,，区域整体商业水平较好，经营业态以服装、餐饮、百货类为主，中低端档次，商业氛围浓郁。,名称,井冈山大道商圈,阳明路商圈,沿江路商圈,区位,井冈山大道中段,阳明东路,沿江路中段,档次,中档,中档,低档,重点项目,天虹、莱斯百货,凯震商城、国光百货、苏宁、腾达、步步高,青岛啤酒美食广场、粥佳园、粤港粥铺,主要业态,购物、餐饮、娱乐,购物、娱乐、餐饮,餐饮,商圈发展现状,在建集中商业为可诺丹婷时尚大厦,在建集中商业为万象广场,商圈内没有在建项目,井冈山大道,商圈,阳明路,商圈,沿江路商圈,澳门豆捞,肯德基,七子香辣蟹,菜肴故事,尊品牛排,餐饮业态分布,数据显示，区域餐饮店铺共计,510,家，面积约计,255000,，店铺面积区间,50-1000,。,基本为饭馆，中端档次，以本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌。,业态层面：餐饮业态普遍，以中低端本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌,吉州区商业业态,吉州主要业态分析,餐饮业态分析,吉州区餐饮业主要集中在？位置，当地人注重什么菜系的口味，人均消费普遍在？元，经营状况.,名称,位置,菜系,人均消费（元）,经营状况,刘氏烧烤王大排档,阳明东路30号大桥百货商场内,土菜馆,30,好,尊品牛排,吉州区书街2号,西餐,54,较好,文山国际大酒店中餐厅,吉安吉州区井冈山大道118号文山国际大酒店1楼,中餐厅,65,一般,亨美乐都市餐饮,井冈山大道198号,中餐厅,30,一般,澳门豆捞,吉安吉州区后河东路7号,火锅,166,较好,粥佳园吉安店,吉安吉州区沿江路7号,粤菜,50,好,好吃不如饺子吉安分店,吉安吉州区井冈山大道145号,快餐,29,好,七子香辣蟹,人民路59号,火锅,43,较好,菜肴传奇,吉州区后河路,中餐厅,25,较差,肯德基,江西省吉安市阳明东路22号一层,快餐,30,较好,大自然网络会所,康辉足疗会所,苹果网城,黄金海岸音乐时空自助式,KTV,长寿村养生馆,百乐门台球俱乐部,都市英雄,业态层面：休闲娱乐业态齐全，多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心，高端活动场所稀缺,吉州区商业业态,娱乐休闲业态分布,数据显示，区域内娱乐休闲业态共计,260,家，面积约计,91000,，店铺面积区间,100-600,。,主要为由网吧、,KTV,、养生按摩馆、活动中心。大部分休闲娱乐业态属于中低档次。,吉州主要业态分析,娱乐休闲业态分析,吉州区,娱乐休闲主要集中在？位置，目前整体业态档次处在？，人均消费普遍在？元，经营状况.,名称,位置,档次,人均消费（元）,经营状况,美洲会所,吉福路36号,低档,40,一般,芭芭拉酒吧,吉州区井冈山大道,低档,30,较好,钻石酒吧,吉安吉州区文山步行街,中档,40,较好,大地数字影院,吉州区阳明东路9号阳明商城C栋5楼,中档,35,较好,金逸国际影城,井冈山大道天虹五楼,中高档,50,一般,清和坊足疗会所吉安店,下后街2-25,中档,80,较好,黄金海岸音乐时空自助式KTV,阳明东路女人街附近,中低档,200,较好,根之根足疗会所,吉州区阳明东路9-135号,中档,100,较好,常相聚KTV,吉州区沿江路224-9号,低档,100,一般,尊爵休闲会所,阳明东路吉安大桥路口附近,中档,95,较好,住宿业态分布,数据显示，区域内酒店宾馆共计,80,家，面积约计,320000,，房间面积区间,30-60,。,主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,业态层面：住宿业态普遍，主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,吉州区商业业态,连锁快捷酒店,吉安华粤大酒店,银山金鹭宾馆,锦江鑫商务宾馆,君嘉商务酒店,汉庭酒店,米西宾馆,四季春现代宾馆,新天地宾馆,吉州主要业态分析,酒店住宿业态分析,吉州区,酒店住宿主要集中在？位置，目前整体业态档次处在？，房价普遍在？元/天，经营状况.,名称,位置,档次,房价（元/天）,经营状况,望江楼大酒店,吉安吉州区阳明东路8号,中低档,165,较好,吉安宾馆,江西省吉安市吉州区沿江路99号,中档,271,好,吉安锦湖大酒店,大桥西路20号,中低档,144,较好,开元洲际大酒店,吉州区永叔路88号,中档,238,较好,文山国际大酒店,吉安市井冈山大道118号,中档,222,较好,吉安华粤大酒店,井冈山大道140号,中低档,138,一般,君嘉商务酒店,江西省吉安市吉州区韶山东路8号,低档,99,一般,今日之家商务酒店,吉安市中心车站对面,中低档,134,较好,开通商务宾馆吉安店,吉安市吉州大道恒鑫花园,中低档,109,一般,7天连锁酒店,井冈山大道平安路1号,中低档,134,好,餐饮类,娱乐类,住宿类,吉州区餐饮市场总体较为繁荣，通常结构为一楼或二楼为散座，二楼或三楼为包间。中高档餐厅，装修越好的餐厅，生意越好。同时高档的餐厅主要集中在星级酒店和商业综合体内，也有很多散客消费，如必胜客、文山国际大酒店等；,吉州区娱乐设施较为单调，主要以洗浴中心和,KTV,或酒吧为主；分布相对广泛，档次不一，高档洗浴中心、,KTV,经营情况都十分良好，整体上品质较差，无法满足中高档消费群体的需求；,吉州区住宿类业态主要以经济型酒店和宾馆旅社为主；但高档星级酒店经营情况相对良好，整体上档次较差，无法满足中高档消费群体的需求；,小结,吉州区商业分析,吉州区作为吉安传统老城繁华商圈，,涵盖了吉安市90%零售品牌，文山步行街为目前吉安市最繁华商业街区，亦是吉安市唯一商业环境较好的购物街区；所以吉州区,对于消费者较有吸引力，商业辐射力强。,青原板块,小型商业盒子集中分布在南部片区，已形成一定商业氛围，北部片区商业以社区住宅底商为主，相对较弱,区域商业格局,青原区作为城市发展新区，人口密度相对较小，城市配套有待完善，目前区域商业呈三足鼎立格局：,“,井大商圈,”,、,“,火车、汽车站商圈,”“,贸易广场商圈,”,，且各自为营，区域整体商业水平不高，经营业态以餐饮、住宿类为主，中低端档次，商业氛围一般。,井大,商圈,南,北,火车站/汽车站,商圈,贸易广场商圈,未来新兴商圈,名称,火车站商圈,贸易广场商圈,井大商圈,区位,文天祥大道,青原大道南端,青原大道中段,档次,中档、低档,中档、低档,低档,重点项目,国光百货,贸易广场批发专业市场,甘雨亭商贸城,主要业态,餐饮、住宿,市场批发,餐饮、娱乐,商圈发展现状,在建集中商业为财富广场,商圈内没有在建项目,商圈内没有在建项目,青原区,未来新兴商圈逐步形成，在建大型商业项目就有6个，总商业体量在70万方，均以大型商业综合体为主，未来发展潜力巨大,区域商业格局,在建/代建项目,体量,主题/档次,主要业态,财富广场,2万方,综合体,购物休闲、餐饮美食、文化娱乐,新天地,2万方,综合体,商场、商店、菜场,金鑫未来港,13万方,家居生活馆,家居+百货MAL,理想城,8万方,综合体,农贸市场、电子数码城、百货、休闲娱乐,万商汇小商品城,15万方,第五代小商品市场,生活百货、副食品、精品店、小电器、文体玩具、精品服装、服装鞋包,吉安贸易广场,30万方,综合大市场,小商品、服装鞋包、装饰建材、五金装饰、副食品,青原区目前主要在建项目总体量约70万方，大多以城市综合体为主，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等。,新天地,财富广场,金鑫未来港,理想城,吉安万商汇小商品城,吉安贸易广场,餐饮业态分布,数据显示，区域餐饮店铺共计,141,家，面积约计,11300,，单铺面积区间,60-200,。,基本为中式餐饮，档次中低端，以本地特色土菜馆为主，西餐、商务快餐、主题餐饮等中高档次餐饮稀缺,餐饮业态：以中式餐饮（本地特色土菜）为主，档次中低端，西式餐饮、商务快餐、连锁餐厅、主题餐饮等中高档餐饮稀缺,青原区商业业态,渔民村,粤宴会,巴蜀阁,天玉家味土鸡店,顺源酒楼,区域内各经营业态，餐饮类所占比重较大，近百分之四十。,青原主要业态分析,餐饮业态分析,青原区餐饮业主要集中在？位置，当地人注重什么菜系的口味，人均消费普遍在？元，经营状况.,名称,位置,菜系,人均消费（元）,经营状况,渔民村,青原区青原大道271号,中餐厅,50,一般,小锅饭,阳光新城小区,东北菜,43,较好,天玉家味土鸡店,吉安青原区学苑路井冈山大学附近,赣菜,30,较好,百姓酒楼,天玉山路附近,中餐馆,40,一般,新农村菜馆,吉安青原区青原大道近公略路,中餐馆,40,较好,湘赣人家木桶饭,吉安市青原区火车站,快餐,15,较好,平根烧菜馆,青原大道255-4号华拓大酒店附近,中餐馆,35,一般,学苑小饭馆,吉安青原区丹青路3号,赣菜,20,一般,胖哥餐馆,丹青路3号附近,赣菜,25,一般,百家菜馆,青原大道153号附近,赣菜,25,一般,唐朝娱乐城,百乐门,KTV,华宇网络会所金泰网络连锁,环球网络会所,新领域台球俱乐部,娱乐休闲类：以网吧、KTV、台球室为主，规模较小，档次不高，娱乐气氛一般；其他时尚休闲娱乐类较为稀缺，如游泳馆、溜冰场等，存在一定市场空白。,青原区商业业态,娱乐休闲业态分布,数据显示，区域内娱乐休闲业态共计,22,家，面积约计,6600,，店铺面积区间,200-500,。,主要为由网吧、,KTV,、台球室。均属于中低档次。缺乏新颖的休闲娱乐活动场地。例如：球场、密室逃脱、酒吧、游泳馆、溜冰场,青原主要业态分析,娱乐休闲业态分析,青原区,娱乐休闲主要集中在？位置，目前整体业态档次处在？，人均消费普遍在？元，经营状况.,名称,位置,档次,人均消费（元）,经营状况,环球网络会所,吉安市青原区学苑路,低档,20,较好,高速网吧,吉安市青原区文天祥大道21号,低档,25,较好,小鸟网吧,青原区学苑路17-12号,低档,20,一般,心星网络家园,文天祥大道3亚细亚国际酒店,中档,30,较好,时代动漫城,车站广场南路附近,中档,35,一般,百乐门练歌房,学苑路19号附近,中低档,60,一般,金水湾足浴保健城,天玉山路15-18号,中档,100,一般,新领域台球俱乐部,河东镇学苑路,低档,10,较好,华宇网络会所金泰网络连锁,吉安市青原区 正气路,中档,30,较好,维也纳水疗会所,正气路16号,中档,150,一般,住宿业态分布,数据显示，区域内酒店宾馆共计,19,家，面积约计,76000,，房间面积区间,30-40,。,主要为中端档次酒店，少许低档次宾馆，四星级以上酒店稀缺,住宿类：星级以上酒店不超过5家，中档经济酒店为主，少量低档宾馆旅社；其中七天、如家、维也纳等品牌连锁酒店已逐渐进入市场,青原区商业业态,金锣湾大酒店,(,旗舰店,),吉安香悦精品宾馆,滨江假日酒店,吉安蓝天碧水宾馆,金轩商务宾馆,吉安豪德戴维斯酒店,圣欧顿酒店,君嘉吉安青原店,吉安东方花园时尚酒店,青原主要业态分析,酒店住宿业态分析,青原区,酒店住宿主要集中在？位置，目前整体业态档次处在？，房价普遍在？元/天，经营状况.,名称,位置,档次,房价（元/天）,经营状况,圣欧顿酒店,江西吉安青原区文天祥大道8号,中档,254,较好,财富大饭店,吉安市青原大道渼陂西路18号,中档,249,较好,青原商务宾馆,青原大道金竹园283号,低档,75,一般,亚细亚国际酒店,文天祥路3号,中低档,108,较好,吉安东方花园时尚酒店,吉安青原区花苑路,低档,88,一般,99旅馆,青原区文天祥大道17号,低档,89,一般,吉安君嘉商务酒店,吉安市青原大道219号,中低档,98,一般,吉安香悦精品宾馆,吉安青原区刘家地块安置房11号楼,中档,143,一般,金锣湾大酒店(旗舰店),吉安市青原区青原大道410号,中档,146,较好,象牙商务宾馆,吉安青园区学院路井冈山大学,低档,88,一般,小结,青原区商业分析,餐饮类,娱乐类,住宿类,青原区餐饮市场容量相对较大，餐饮业发展缺少多元化，档次低、品质一般、服务态度较好、特色显著的餐饮店市场欢迎度较高；随着青原新区的经济发展，居民对于较高档次、特色显著餐饮店的需求增加迅速，但一定时期内，多种餐饮层级并存的形式还将存在，传统中餐馆仍将收到大众消费者市场消费的首选；,青原区休闲娱乐类业态极度匮乏，但也有一些酒吧、,KTV,、咖啡茶社等，但是分布少，没有形成规模，同时营业情况良莠不齐，这主要取决于青原区休闲娱乐类业态没有得到发展，同时给本项目一个市场机遇；,青原区住宿类业态以中档经济酒店为主，星级以上酒店缺乏；分布零散，行业档次急需升级；,青原区作为吉安发展新城区，目前青原区,商业主要沿青原大道两侧排开，沿线商业形态主要由沿街住宅社区底商构成，,处在起步阶段，商业水平相对较低，商业气氛较差，人流严重不足,；所以青原区,商业辐射力有限 。,区域未来发展趋势,青原区商业发展处于开发阶段，后期商业发展具有一定潜力,区域商业发展分析未来发展趋势,从目前整体在建商业项目来看，青原区商业类型以专业市场居多，未来入市体量大,井大,商圈,南,北,火车站/汽车站,商圈,贸易广场商圈,未来新兴商圈,新天地,财富广场,金鑫未来港,理想城,吉安万商汇小商品城,吉安贸易广场,整体区域市场小结,启示：,区域商业发展存在较长培育期，未来入市商业项目体量较大，但商业同质化严重，以数码专业市场为主，为本项目创新提供了机会。,结论：,区域商业尚处开发阶段，业态较单一，经营档次不高，规模较小，商业氛围相对较淡、人流量小，市场培育期需要,23,年，后期入市商业项目以专业市场居多，数码类为主，且入市体量较大。,项目周边商业现状,目前本项目周边底商总规模约万,商业街铺体量,街道名称,商铺数量,（个）,商铺规模,（,）,经营业态,青原大道,155,31970,银行、汽配汽修、酒店、家具建材、超市、五金、通讯电子、医疗、美容美发、文化体育、休闲娱乐,学苑路,164,29240,餐饮、美容美发、网吧、电子通讯、文体用品、宾馆、KTV,铁建路,53,2300,餐饮、美容美发、电子通讯、宾馆、超市、服装,科教路,31,2040,餐饮、便利店、宾馆、电信移动、精品超市,本案,科教路,青原大道,学苑路,铁建路,该区域商业现状主要为满足生活基础业态为主，业态种类不全面、缺乏组合业态，处于中低端商业水平,商业业态情况,根据初步统计，目前井大周边街铺业态种类约有63个，其中餐饮、生活配套类占,比高达70%，其次服饰购物、娱乐休闲、汽修、酒店宾馆等业态占30%。休闲娱乐类,业态严重缺乏，同时又与本案主力学生客群息息相关，挖掘潜力巨大。,井大周边商业态配比情况,业态,占比,餐饮,36%,汽修,5%,住宿,5%,五金建材,4%,生活配套,34%,休闲娱乐,5%,家居装潢,2%,服饰购物,9%,本案,科教路,青原大道,学苑路,铁建路,片区商业经营主要依托井大学生、部分社区居民日常性消费支撑，消费人口数量与商业开业率成正比,商业经营现状,青原大道,铁建路,科教路,学苑路,营业店铺（间）,140,45,25,143,未营业店铺（间）,15,8,5,21,开业率（%）,90.32%,84.91%,83.33%,87.20%,总体来看，开业率普遍在,80%,以上，,主干道沿街商铺、紧邻井大的商铺，经营较好，空置率低。,学苑路（靠近井大端）,学苑路（井大旁）,学苑路（井大远端）,调查街道名称,层数,开间（m）,进深（m）,单间面积（）,青原大道,1,4.5,12,54,学苑路,1,4.2,10.5,44.1,铁建路,1/2,3.6,8,28.8,科教路,1,3.6,6,21.6,底商经营规模普遍偏小，经营档次水品低；区域内缺少中高档形象经营商铺,商业经营现状,由于青原板块多数业态为满足基本生活类为主，底商基本沿马路分布，都为1,层沿街商铺，铁建路住宅区部分为2层。对经营面积要求普遍不高，多以单间店铺,经营，面积范围在30-50，经营规模小，部分商铺2-3家合并经营，经营面积约,为 80-120，主要为餐饮、生活食杂超市、中介、网吧类对经营面积以及承租力,较高的业态类。,井大周边底商整体租金约为30元/，最高租金可达45元左右，井大学生和常住居民整体消费力一般,商铺租金情况,井大周边沿街底商租金范围,在15-45元/之间；,青原大道国光百货至丹青路,交叉口租金在整个区域最高，最,高可达45元/，井大正门学苑路,租金相对其它路段也较高，在30-,40元/之间；,其它项目各路段租金范围在,15-25元/之间，幅度相差不大；,井大周边店铺租金每年都有,上涨，上涨幅度约50-100元/年。,本案,科教路,青原大道,学苑路,铁建路,30元/月,45元/月,20,元,/,/,月,25元/月,15元/月,40,元,/,/,月,30元/月,目前项目周边商业发展水平处在传统街铺式商业形态,小结,启示：,餐饮相对于其他行业而言，具备较强的客户吸引力与生存能力，本案短期内开发业态建议以餐饮为主；针对目前井大学生消费需求，辅以日常购物、休闲娱乐业态，但档次宜中端。,结论：,周边商业以餐饮为主，井大正门口有一条餐饮街，晚上人气较旺，已形成较强的餐饮氛围，目的性消费将带来大量客流，给项目带来一定发展机会。,项目商业业态市场总结,建议本案抓住市场机遇，打造具有特色型商业,总结,对本案启示,青原区无集中餐饮，餐饮以零散街铺为主，为本项目的一个机会点，随着经济的发展，每个城市都会有一个餐饮集中区，先发展先得利；,餐饮相对于其他行业而言，具备较强的客户吸引力与生存能力，在一个区域餐饮店一般并不会占据最为核心的位置值，对于区位的要求较弱；,休闲娱乐业态极度匮乏，本案主力消费客群为学生，对于娱乐的需求明显，本项目的地理优势巨大，但由于学生消费能力有限，应规划中低档次物业；,住宿类业态，考虑本项目处于青原区偏远地带，不宜设置高档物业，满足学生及周边上班族租赁需求即可，还有是有一定市场潜力。,建议本案抓住市场空白点，打造以餐饮为主，娱乐休闲和住宿为辅的特色型商业，未来项目发展潜力巨大,谢谢,