品牌长租公寓市场调查分析研究报告课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,品牌长租公寓市场调研,品牌长租公寓市场调研,1,公寓市场调研,目录,长租公寓行业市场状况,长租公寓客群状况,长租公寓产品类型及行业发展状况,长租公寓产品竞品调研,长租公寓产品运营模式分析,开发商进入长租公寓领域的前景分析,公寓市场调研目录,2,公寓市场调研,长租公寓行业市场状况,公寓市场调研长租公寓行业市场状况,3,长租公寓行业市场背景,人口高流动时代到来：,随着全国城市化率的快速提升,向大型城市涌入的外来流动人口,也急剧增长,东部地区的流入人口占总流动人口比例超过90%,导致他们对住房尤其是租,房需求不断增加。,外来人口向上海集聚:,上海近五年外来常住人口数量增长率远远超过户籍常住人口增长,率,流动人口集中涌入,大部分为正值劳动年龄的青壮年,有较长留居意愿,房价的高企也,使得他们不得不以租代买。,上海常住人口增长趋势（万人）,375,0,1500,1125,750,2010,2011,2012,2013,2014,1,429,1,425,1,420,1,412,1,405,996,990,960,935,898,外来常住人口,户籍常住人口,公寓市场调研,36%,41%,14%,9%,五年以上,上海外来人口留居时间,半年以下,半年到一年,一年到五年,长租公寓行业市场背景37515002010201120,4,租房人群占总租房群体比例,公寓市场调研,0%,50%,37.5%,25%,12.5%,租房年龄划分,20-24岁,25-29岁,30-34岁,1%,50岁及以上,1%,45-49岁,2%,40-44岁,4%,35-39岁,一线城市租房族各年龄群体占比,35%,12%,42%,3%,15-19岁,0%,15岁以下,长租公寓行业市场背景,在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随着城市化进展的加快，生存,压力进一步增大，一线城市的房价近年来不断走高，致使购房者能够承受买房,的年龄延后至31-35岁，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在20-30岁以,下的租房族占到76.54%的调查比例，租房阶段变长。,租房人群占总租房群体比例公寓市场调研0%租房年龄划,5,公寓市场调研,第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业,就业人数,61%,39%,2012,53%,47%,2008,51%,49%,2004,第三产业就业人数,过去五年上海早高峰进出站人口密度分布,进站人口密度,出站人口密度,第二产业就业人数,就业导致居住需求向中心城区靠拢,长租公寓行业市场背景,上海产业结构转型,第三产业服务业就业人数占比超过工业,工作流动性大幅增强,并,且新增岗位集中于市区外环内,大量郊区化人口交通成本日益提升,较多人开始选择进,城租房或是地铁沿线租房,公寓市场调研第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业,6,公寓市场调研,2013年全国空置房屋占比（未实际居住和租住）,- 数据来源 新浪乐居,一线城市,二线城市,三线城市,长租公寓行业市场背景,随着商品房建设速度的加快，全国空置房比例处于一个较高的水平线，这为租房市,场提供了房源层面上的储备条件。,公寓市场调研2013年全国空置房屋占比（未实际居住和租住）,7,公寓市场调研,125,0,375,250,500,411,北京,194,上海,146,深圳,129,天津,123,重庆,2013年全国整租房源供应前五城市（万套）,100,0,300,200,400,319,北京,160,上海,73,成都,66,南京,63,深圳,2013年全国合租房源供应前五城市（万套）,25,0,100,75,50,北京,39,上海,36,深圳,30,成都,27,广州,2013年全国整租房日均需求前五城市（千人）,91,10,0,40,30,20,北京,16,上海,11,深圳,10,成都,7,苏州,2013年全国合租房日均需求前五城市（千人）,37,长租公寓行业市场背景,与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量,突破,350万套,日均5.5万人找房租赁,租赁房屋是高频交易,是全国第二大公寓租赁市场,公寓市场调研125375500411北京1941461291,8,公寓市场调研,0,1500,4500,3000,6000,3,203,2,969,3,666,3,485,5,570,北京,上海,深圳,厦门,青岛,2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）,0,425,1275,850,1700,1,117,1,109,1,284,1,647,1,625,北京,广州,杭州,上海,东莞,2013年一线城市整租和合租租金对比（元/月）,2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）,1500,0,3000,6000,4500,1,00,0,深圳,1,117,上海,1,647,北京,3,485,3,666,5,570,上海租金目前已经连续45个月上涨,近三年,上海整租房租金上涨30%,合租房租金上涨11%,上海租房客户租金预算是月收入的,30-35%,长租公寓行业市场背景,上海租房租金水平较高,整租位居全国第二,合租位居全国第四,合租,租金一般是整租的,三分之一,一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,一线城市客户租金多数占月,收入的30-35%,公寓市场调研01500450060003,203 2,96,9,租房用户需求,1400,1200,1000,800,600,400,200,0,上海外环内开始大量旧城改造,有大量旧城区、旧厂房可以改造,顺,应市,场租赁需求,上海大量供应商办类物业,外环外空置率较高,存量,高,去化日益困难,部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁,根据上海规定,工业用地厂房不能建设酒店,消防不允许,而允许建设青年公寓,上海市建委打击群租,但是规定每人居住面积超,过8平米的,不认定群租,长租公寓行业市场背景,公寓发展的上海市场机会商办物业高库存,旧城改造,上海政策鼓励,1800,1600,租房用户需求1400上海大量供应商办类物业,外环外空置,10,公寓市场调研,长租公寓行业市场背景,在2015年3月上海的一份报告也应证,房屋租赁市场的火热现状,。上海房屋租赁指数,办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三大特征：,房源角度：,买卖市场成交相对进入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转入租赁市场，加上中介,在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推高了租赁需求。,客群角度：,年轻人，尤其是刚毕业人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，一定程度上又带动,了中高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价比的房源；,政策角度：,上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租小户,型房源。,公寓市场调研长租公寓行业市场背景,11,公寓市场调研,长租公寓行业市场背景,因此，品牌化的长租公寓产品的出现是时代的大背景的必然产物：,其一，消费升级大背景。,2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代,来临，居住体验当然也该升级了。,其二，年轻一代新需求。,2012年，90年生的人22岁，大学毕业，进入租房状态，85后则毕业几年，有了稳定,的居住需求，但他们往往在大城市买不起房也不愿背负买房的压力。85后、90后在优越环境长大，追求良好,生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满足他们。,其三，房产市场大趋势。,以2014年为明显的分水岭，房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开,发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对,房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。,公寓市场调研长租公寓行业市场背景,12,公寓市场调研,当前租房需求,传统租房市场,X,供需矛盾,然而，当下的租房需求越来越无法通过传统的租房市场得到满足,这是一个充满了需求的市场，然而传统的租房模式体验已无法满足这些人群的需求,正基于此，,市场上也逐步演化出了一个更能顺应现有市场需求的模式,公寓市场调研当前租房需求传统租房市场X供需矛盾然而，,13,公寓市场调研,长租公寓行业市场小结,高流动时代到来,租赁需求不断增长,外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为,第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为,第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓,政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用,上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展,公寓市场调研长租公寓行业市场小结,14,公寓市场调研,长租公寓客群状况,公寓市场调研长租公寓客群状况,15,2%10%,租房用户需求,租房用户构成和特征描述,2014年底调研数据显示,A性别：,上海租房客户男性占比较高,B年龄：,租赁年龄跨度大,23到40岁区,间占比最高,C职业：,白领职员占比过半数,D学历：,以本科和大专为主,上海房屋租赁市场房客性别构成,45%,55%,男性,女性,上海房屋租赁市场房客年龄构成,24%,26%,34%,3%,18岁以下,18-22岁,23-27岁,28-32岁,33-40岁,40岁以上,上海房屋租赁市场房客职业构成,4%,15%,16%,6%,58%,白领/职员,公务员/事业单位,自由职业者/个体户/私营企业主,工人/服务业人员,其他,上海房屋租赁市场房客学历构成,40%,7%,4%,4%,14%,30%,小学及以下,初中,高中/中专/职专,大专,本科,硕士及以上,2%10%租房用户需求租房用户构成和特征描述上海房屋租赁,16,租房用户需求,租房用户构成和特征描述,上海租房客户月收入分布,5000-20000元是主力,房租承受力是月收入的30%,上海房屋租赁市场房客收入结构,20%,26%,24%,15%,6%2%,7%,4000元以下,4000-4999,5000-7999,8000-11999,12000-20000,20000-30000,30000以上,房租占收入比重压力度,租房用户需求租房用户构成和特征描述20%26%24%15,17,租房用户需求,2012,2013,2014,2015,租房用户构成和特征描述,上海租房市场需求变化,总量上不断增长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和,3000-5000元区间。在日益高涨的租金压力,下,更多客户选择合租,来降低租赁成本,2013年和2015年租赁模式转变,2013,2015,52%,45%,48%,55%,整租,合租,整体而言,上海的房租在不断上升,今年6月上海房租连续45个月上升,为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本,从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交比例激增,主要源自于合租群体的大量增加,主要是选择1-2人合租,租房用户需求2012201320142015租房用户构成,18,租房用户需求,租房用户构成和特征描述,上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁,时间方面,客户普遍偏向长租,上海房屋租赁市场房客年龄构成,8%,19%,4-6月,7个月-1年,1年以上,73%,长租趋势主要源自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,而且长租协议往往能锁定租金,租,客愿意接受,租房用户需求租房用户构成和特征描述,19,租房用户需求,0%,22.5%,45%,67.5%,90%,23.8%,23.4%,18.8%,8.8%,47%,43%,租房用户构成和特征描述,除房租外,客户租赁的影响因素主要是围绕工作地点的距离、交通便利性、生活方便性。租客更看,重日常使用的家具,电视已经不是必需品,上海房屋租赁市场影响房客决策因素,83.8%,距离工作或者学习的地点近,交通方便，配套完善,房屋精装，设备齐全,房屋房龄年轻,其他,小区物业服务优质,房屋位于市中心繁华地段,客户租房逻辑与买房逻辑不同,首要逻辑是费用,其次就是距离上班地点的远近,交通条件、周边生,活配套,室内装修情况占第四位因素,关键是设备齐全，户型、优质物业从来都不是租赁客户考虑的重,要问题,租房用户需求0%22.5%45%67.5%90%23.,20,租房用户需求,租房市场客户痛点,目前上海租赁市场的客户痛点市场存在痛点,行业整体不规范,不是企业提供产品和服务,因此大量企业开始在解决痛点方面入手,快速扩展市场,爱屋吉屋在上海成立1年半,利用互联网平台做租房平台,主打真房源和免租客佣金策略,目前,位居上海租赁市场老大,（占上海租房总成交量20%以上）,租房用户需求租房市场客户痛点,21,租房用户需求,租房用户构成和特征描述,拥有住房但仅把,住房当做投资品,的用户,在沪的外籍年轻人,和留学生,对房价敏感度高，,中短期内没有买,房能力的用户,追求不同居住,体验的用户,享受型用户,家境相对殷实的,外地来沪年轻人,租房用户需求租房用户构成和特征描述拥有住房但仅把追求,22,租房用户需求,享受型用户,享受型用户强调生活质量，对居住环境的硬件设施和服务有一定的需求,注重个性化的体验，注重设计感的表现,对智能化家居和网络环境有依赖感，能够快速接受新事物,搜房租房网调查显示，,毕业生租房考虑的要素中，租金、地理位置、居住环境是他们最重视的三大条件。,调查显示，过半毕业生的理想租金在月收入的五分之一至三分之一左右，实际租金一般在月收入的三分之一，有的甚至超过了一半。,以往租房者最看重的是出租房能否洗澡做饭，90后租房潮的到来又把Wi-Fi带宽、微波炉等纳入了生活必需品。这群追求生活质,量的年轻人，在租房时也会考虑小区附近是否有大型超市和商场。甚至绿化率如何、是否临近健身房、合租者是否吸烟，都是他们选,择住房时考虑的因素。,近期步入社会的90后毕业生多是独生子女，家庭压力较小，对生活水平的要求比以往更高。,-搜房网租房群体调查数据,租房用户需求享受型用户,23,租房用户需求,对房价敏感度高，中短期内没有买房能力的用户,上海高企的买房成本导致部分年轻人（尤其是外地来沪人群）无法拥有自己的住房,住房成本与个人对居住环境的期望存在现实差距,在刚刚落幕的上海市政协第十二届委员会第三次会议上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，目前上海的住房限购,政策不会变化，仍将继续执行严格的住房限购政策。那么就意味着短期内非户籍单身青年仍然无法置业，对于这个问题，汉宇,地产咨询公司总经理施宏叡认为，参考目前上海的形势，,未来很可能发展为类似香港这样有40%以上的家庭买不到房。,他提到：“在上海，买房一定要量力而为，,如果目前还处在打拼阶段，完全可以以租房作为自己安居乐业的选择。,”而对开发商来,说，推出30-50平的青年公寓或许会成为2015年的趋势之一，这种总价百万以内的产品还贷压力小，且在市场上非常有竞争力。,租房用户需求对房价敏感度高，中短期内没有买房能力的,24,租房用户需求,拥有住房但仅把住房当做投资品的用户,拥有多套住房，但因为诸如工作原因、子女教育原因等因素，无法居住在自有房屋内,租房满足生活需要，将自有住房出租满足投资需求,根据调查的情况，,上海目前常住人口中，没有住房的人占总数的37.9%。,将近20%的人有两套。住宅数目为三套或超过三套的人所占,比例总计为5.3%。与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其他比例均有不同程度的增加。其中，对于具有两套及两,套以上住宅的比例增高现象，一种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多,的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住宅数量增多。,租房用户需求拥有住房但仅把住房当做投资品的用户,25,租房用户需求,追求不同居住体验的用户,工作变动频繁或是自由执业者，频繁变换居住场所,对居住环境要求高，丧失新鲜感后即考虑变更居住场所,对居住硬件配套要求高，渴望拎包即可入住,租房用户需求追求不同居住体验的用户,26,租房用户需求,在沪的外籍年轻人和留学生,上海的外籍留学生和企业员工数量连年攀升，传统学校宿舍和酒店无法满足他们的居住需求,Airbnb等互联网共享租房模式的普及，使这部分用户能够快速在工作地和学校周围找到合适的居住场所,到2012年底，,上海市常住外国人共17.3万余人，同比增加6.7%，,占全国四分之一。上海目前共有境外人员聚居区76个。,2012年，上海全市公安出入境管理部门共签发各类中国公民出入境证件261.8万证次，同比增加5.8%;与五年前2007年的,131.9万证次相比，平均年增长率达到17%。,租房用户需求在沪的外籍年轻人和留学生,27,租房用户需求,家境相对殷实的外地来沪年轻人,上海是个人口导入型城市，每年的外地来沪年轻人数量巨大,随着中国经济的发展，这部分用户也越来越注重居住环境的体验，无法忍受脏乱差的设施环境,对租金的敏感性逐渐减弱，愿意为更好的居住环境支付更多的租金，甚至愿意将收入的50%用于房租,租房用户需求家境相对殷实的外地来沪年轻人,28,租房用户需求,租房用户区域需求,上海租赁客户选择租赁区域方面,围绕产业区租赁是最典型的需求,浦东持续领先,闵行、徐汇、长,宁、普陀四区稳定排名,产业驱动明显,2013年至今上海租赁客户区域需求排行TOP5,浦东低租金和高新产业吸附,导致租赁旺盛,闵行,闵行,闵行,闵行,普陀,普陀,普陀,普陀,租房用户需求租房用户区域需求闵行闵行闵行闵行普,29,租房用户需求,租房用户区域需求,上海租赁需求旺盛板块浦东张江、北蔡、三林,闵行七宝、莘庄,都是热门租赁地点,开发公寓前,景较好,2013年至今上海租赁客户板块需求排行,浦东低租金和高新产业吸附,导致租赁旺盛,租房用户需求租房用户区域需求,30,公寓市场调研,租房用户特征小结,伴随租房需求的不断提升，外来人口多的城市租房用户数量不断提升,由于传统租房存在的诸多痛点，传统租房无法满足现有的租房用户需求,客户租赁的影响因素主要是围绕工作地点的距离、交通便利性、生活方便性。,公寓市场调研租房用户特征小结,31,公寓市场调研,长租公寓产品类型及,行业发展状况,公寓市场调研长租公寓产品类型及,32,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,目前上海租赁公寓市场,主要有三种经营模式:酒店式公寓模式、快捷酒店模式、青年公寓模式。,青年公寓,注:以公司化运作为前提,不考虑私人租赁和简单二房东模式,当前市场上以私人二房东模式最多,也是痛点最多的部分,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,33,出现原因,产品特点,目标客户,长租公寓产品类型和特征,酒店式公寓模式:,是上海较早出现的租赁公寓模式,是对传统星级酒店进行家庭化改造、整体档,次较高、主要针对外籍中高端商旅人士的公寓,客群比较单一。,出现于上世纪70年代,源于西方发达国家服业务兴起和跨国企,业大发,展,顺应,企业全国和全球流动人员日益增多而出现的。,上海酒店式公寓出现在,上世纪90年代。,产品介于传统星级酒店和住宅之间,提供酒店式的管理和服务,而产品,形态和装修偏向家庭式,营造家庭居住氛围,。,是住宅和酒店跨界的创新。,主力客户是外资企业的外籍中高层商旅人士,此类客户有企业,的租房补,贴,可支持月房租在万元以上,。,以长租客户为主体,租期多在半年以上,来稳定出租率,同时,兼做短租生,意,来提升房租周转回报率。,租房用户需求,出现原因长租公寓产品类型和特征展,顺应企业全国和全,34,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,酒店式公寓模式:,雅诗阁、辉盛阁在上海管理1000套左右客房,平,均月租金2-3万元,公共功能区域较,星级酒店有所减少,但也保留了早餐厅、泳池、商务中心等,配置的管理人员数量较多。,12000,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,35,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,酒店式公寓模式:,雅诗阁、辉盛阁、优帕克酒店式公寓以轻奢风格为主,追求典雅、尊贵、宁静、放,松的理念。,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,36,出现原因,产品特点,目标客户,长租公寓产品类型和特征,快捷酒店模式:,是目前上海规模最大的租赁业态,2004年左右兴起,并且大规模快速扩张。整体档次较,低,目标客户原来针对到上海的,国内外地商旅客户,以满足短租需求为主,目前出现国内长租客户。,国内首次出现于2002年,2004年左右开始大规模发展。,源于国内经济的高速发展,国内贸易和商旅出行需求快速提升,大量,国内企业需要控制成本商旅出行,因此快捷酒店应运生。,产品基于传统酒店基础上大幅压低成本,砍掉相关配套设施,仅留简单,的早餐配套服务,室内装修标准化,全面压缩成本。,整体简洁、干净、地段交通便利,周边配套较好。,满足国内早期中低端商旅人士出差需求,价格普遍不超过300元,/晚,主要依靠短租商旅客户高入住率来赚钱,规模连锁。,随着经济发展,在上海等城市,出现较大量的外地商旅客户长,租快捷酒,店群体,上海地区快捷酒店约有10%的客户是长租客户群体,因为异地调,动等因素需要长期居住,但希望控制成本,有一定酒店服务。,租房用户需求,出现原因长租公寓产品类型和特征源于国内经济的高,37,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,快捷酒店模式:,目前进军长租公寓领域的快捷酒店有华住汉庭、如家和颐等,华住汉庭月租为3000-,5000元不等。,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,38,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,青年公寓模式:,由于进入门槛低,目前竞争相当激烈,基本为分散,式+合租,通过二手房房东、中介及政府,等渠道收购住宅、类住宅,等物业,模块式装修、专人维修保洁、线上APP服务和活动。,青年公寓,青年公寓,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,39,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,青年公寓模式:,以简约的宜家装修家具为主,有不同风格可选择,家电品牌合作方有美的、海尔、格力等,提供的服务包括公共保洁、专人维修、线上缴费,水电费及宽带自理。,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,40,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,青年公寓运营模式:,从空间角度分,集中式和分散式租赁模式。,不考虑短租型,更偏向互联网酒店公司,自己没有房,多数是做平台交易,当前中国信用欠缺,难以出现AIRBNB模式,短租规模和发展受限制,青年公寓,集中式整租,租赁:拿下整栋现有项目,或是,一栋中,的几层,统一品牌标志,装修标准,统一,配备家政服务,出租:按每套整体出租,不做一,间合,租模式,物业类型:商业、工业较多,目标客,户:相对中高端,分布式散租,租赁:分散拿下个人房源(为求,房源稳定,和业主签下3-10年长租约合同),统一标准,化装修,出租:分间发租,合作为主,也,有整租模式,物业类型:住宅为主,目标客户:全覆盖,各类群体,中低端较多,租房用户需求长租公寓产品类型和特征集中式整租分布式散,41,北京,上海,长租公寓产品类型和特征,一线城市长租青年公寓多数是从草根路径发展而来,二手房中介、二房东是变革的主力群体,他们率先,推动了市场的进步,开发商目前没有介入公寓运营开发,2011-2012年前后,北京二手房中介龙头链家开始在市场上收房,做分,布式公寓,同期收取一栋商住楼做集中式公寓试点,自如寓产品诞生,2013年开始,链家大规模在北京收房做分布式公寓,形成大规模开店,产,品迭代和运营提升,到2015年链家北京自如寓产品突破3万间,2014年,北京诸多二房东、地产中介和社会资本进入行业,开始增加供,应,行业竞争开始加剧,但龙头只有自如寓一家,2011-2012年,上海诸多酒店式公寓团队人士创业,开发青年公寓,2013年,大量二房东开始介入,学习北京自如寓,2015年,大批二房东、酒店团队人士纷纷涌入青年公寓,目前上海青年公寓品牌最多、产品最多、但是整体水准不高,租房用户需求,北京长租公寓产品类型和特征2013年开始,链家大规,42,洋洋项目规划方案,长租公寓发展历程,2002,2006,2008,2010,2011,2012,2013,2014,分布式酒店公,寓快速发展,晟耀行成立,自如成立,消费升级,需求上涨,青年汇,成立,优客逸家,成立,行业融资火爆,青年公寓爆发,蘑菇公寓,成立,雷军投资,YOU+,途家网上线,新派公寓成立,优帕克成立,行业趋势,企业状况,洋洋项目规划方案长租公寓发展历程2002200620,43,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,上海青年公寓市场:,起步较早,企业众多,拿房竞争激烈,各个细分市场都有覆盖,竞争较为,激烈,但没有市场巨头,广州、厦门竞争远不能和上海相比。,2010年上海就已经出现青年公寓,在国内属于最早出现的城市,发展至今,上海青年公寓各个细分市场都有覆盖,竞争较为激烈,广州万科、厦门万科所面对的青年公寓市场竞争性远不能和上海相比,虽然起步早,但缺乏有实力巨头,目前青客和蘑菇数量虽多,但影响力和运营能力有限,远不及北,京自如寓对市场的影响和掌控力,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,44,发展路径,地段选择,目标客户,长租公寓产品类型和特征,受制于发展路径,北京和上海都是以分散式公寓为主,集中式公寓相对少,分散式和集中式公寓目,前形成了不同的客户定位和区位及市场选择,各有优劣,市场散租房源较多,中介和二房东以较低成本可以收房并租赁,容,易迅速做大,目前分散式公寓是上海的主力形态,集中式公寓需要收房后整体改造,成本较高,时间周期长,因此有,实,力企业开始较少,供应也就少,分散式公寓选择范围广泛,主要靠近轨道交通和周边生活配套相,对便,利即可,价格范围区间较大,灵活性强,集中式主要在外环内,需要有较好的生活配套和交通条件,依靠周边产,业区,如浦东的金桥、浦西的漕河泾、徐汇,集中式公寓,针对3000元以上市场,主要做3000-4000元一房产品,主,打单身客户或是二人世界,工作4年以上,分散式公寓,主打1000-3000元之间市场,主打工作4年以下或是注重,性价比租赁的白领客户,多为单身或是二人世界,租房用户需求,发展路径长租公寓产品类型和特征易迅速做大,目前分,45,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,目前上海青年公寓市场已经进入快速发展阶段,目前战场主要在分散式公寓,自如寓、蘑菇和青客三,家在激烈对战,后来者不断加入,上海目前最大的分散式公寓企业青客公寓,拥有房间1.5万间,主打中低端客户,聚焦外环外市场,国企背景,自如寓是北京链家旗下,今年3月进入上海,6月底拥有9千套房源出租,主打中端和中低端白领客户,蘑菇公寓,主打上海中端白领公寓,发展较早,目前有6千套房源,2014年底开始大量外来资本涌入市场,不断投资白领公寓,2015年5月,链家自如寓对蘑菇公寓开战,租金比拼,抢夺中端客户,上海抢房,2015年7月,链家自如寓对青客开战,抢夺中低端客户,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,46,租房用户需求,长租公寓产品类型和特征,集中式公寓在2015年迎来发展加速期,青年汇、魔方是早期企业,目前YOU+,以及大量快捷酒店转型,青年长租公寓进入市场,但因,为资本量较大,发展不及分散式快速,目前竞争尚不激烈,集中式公寓因为资本量需求大,上海长期资产价格高,因此一直发展缓慢,青年汇和魔方公寓发展相对早,但是发展缓慢,青年汇目前仅有3个项目,魔方开业6家店,2015年开始,大量快捷酒店在上海进入租约到期年,纷纷转型做青年公寓,如家、,汉庭、亚朵都,在大力发展,整体而言,集中式公寓市场对手较为薄弱,且发展缓慢,租房用户需求长租公寓产品类型和特征,47,长租公寓行业发展状态,行业发展状态小结1,进入第二发展阶段,从草莽时代转向品牌和产品时代,各路资本和强力巨头开始,陆续进入市场,行业依然处于发展初期,尚不具备洗牌整合时机,2010-2013年,草莽时代,中介、二房东等草,根,力量为主,外来,资本,少,行业整体,较为混,乱和不受关,注,2014至今,巨头进入时代,各路资本和管理方开始涌入,围绕互联网概念和盘活存量概,念进行做产品,行业规模、运,营和产品能力日益重要,各路公寓运营方纷纷开始融资,和走风投路线,加速发展,行业开始洗牌,预计在2015,年开,始将有并购、破产等,洗牌整合,租房用户需求,洗牌整合,？,长租公寓行业发展状态2010-2013年20,48,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,第一派,中介二房东派,乌合之众派,最早做公寓,最大巨头是自如寓,其他相对较小,影响力弱,最早从事青年公寓的群体,人数最多,房源最多,规模,:,除链家自如寓外,其他团队普遍规模小,融资渠道少,产品和服务差、品牌差,优势,:,自己有中介渠道,便于收房和快速销售租房,盈利模式:就是赚租户租金差,疯狂压低拿房租金,而后做群租切割或是抬租金,链家自如寓与其他不同,有自己一套运营模式,后面分析,劣势,:,行业从业人员最多,但整体素养不高,品牌能力、研发能力、运营能力有限,租房用户需求长租公寓行业发展状态,49,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,第二派,公寓派,跨行业而来,为上市而来,胃口最大,最爱宣传,包装,主要还是单纯做公寓,试图立足公寓做,增值服务,第二批做公寓群体,多为房地产、酒店等行业跨界而来,目前最为活跃,主要目标想利用风,口做上市或是被人收购,因此是积极找风投融资和对外鼓吹的能手,规模,:,与资本结合,注重品牌和产品收益,往往注重高租金和所谓情怀打造,优势,:,资本意识强,善于营销和包装,善于学习,推动行业快速进步,盈利模式:一方面赚租金差,另一方面赚投资者钱,不断找风投画饼融资,劣势,:,团队人数有限,资本有限,扩张速度一般,管控能力有限,虽然好于二手中介,但是在销,售、产品质量把控、获取房源方面存在劣势,租房用户需求长租公寓行业发展状态,50,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,第三派,酒店派,快捷酒店转型而来,寻找酒店下个增长点,埋头干活不声张,成本和拿房能力优秀,将,公寓作为酒店转型产品,2015年初开始大规模进入这个行业,因为快捷酒店成本高企,难以盈利,规模,:,目前小规模试水进入,主要是在一线城市试点,时机成熟开始全面扩张,优势,:,集中式房源最多,可以将现有快捷酒店迅速改造成公寓,成本控制能力和运,营,管控能力最好,盈利模式:主要赚租金差,将之前快捷酒店的长租客户盘活导流,劣势,:,产品设计能力有限,品牌营造能力和服务方面一般,租房用户需求长租公寓行业发展状态,51,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,第四派,轻资产派,互联网企业和资产方跨界,不单纯玩公寓,而是将公寓整合到自己产业链条中,用轻,资产模式运营,前两年开始大规模进入市场,多采用轻资产模式操作,规模,:,主要通过互联网轻资产、资产托管等形式,整体团队投入人少,更具故事性,优势,:,轻资产、投入少,易于集中精力做品牌和渠道,更多搭建平台,属于偏重酒店或,是互联网运营模式,盈利模式:世联是主要采取售后返租,和开发商合作模式。其他团队多数是互联网平,台模式,做交易撮合,赚取佣金模式,劣势,:,服务、产品设计等方面无法把控,整体更适合做短租而不适合做长租,租房用户需求长租公寓行业发展状态,52,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,目前行业发展状态小结2、,目前虽然企业众多,但行业依然处于发展初期阶段,盈利模式有限,行业,开始洗牌,但远未饱和,行业企业众多,上海目前品牌最多,也是竞争最为激烈,没有绝对龙头企业,行业需要规模效应才能盈利,目前尚未有真正意义巨头,运营能力整体低下,多家长租公寓企业都在跑马圈地,疯狂拓展拿房,但是整体运营能力有限,蘑菇公寓空置率超过50%,青客也不乐观,中小公寓空置率日益提升,目前盈利模型主要还是租金差模型,其他模式有限,规模效应和单店运营能力需要双,结合才,能发挥效应,随着大量行业外资本涌入,行业开始洗牌,利润率和客源竞争日益激烈,租房用户需求长租公寓行业发展状态,53,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,目前行业发展状态小结3、,资本和人才成为行业的两大瓶颈,资本方压力日益增强,行业之前企业多为中小企业,普遍缺乏资金,在2013年后迎来VC潮,大量排队做A轮,和B,轮融资,社会资本投资活跃,但是资本方对于收益要求较高,目前团队运营效率在激烈行业竞争下并未有效提升,因,此被迫提升租金或是加大融资力度,导致客户流失或是品质控制能力减弱,魔方过,快扩,张持续亏损,而YOU+扩张过快,价格虚高,导致产品服务畸形,接下来,大量资本方会不断压迫创业团队,疯狂扩张以及提升租金收益,市场竞争将格外,惨烈,行业刚刚兴起,缺乏稳定的人才,大规模扩张支撑力度不足,租房用户需求长租公寓行业发展状态,54,租房用户需求,长租公寓行业发展状态,目前行业发展状态小结4、,行业在加速发展,不断产品迭代,如果要做,需要尽快进入市场。公,寓日益进入运营、产品和服务的竞争,户型等传统住宅逻辑不是公寓逻辑,行业在不断快速迭代,尤其公寓派和酒店派在不断迭代产品以及融资做产品,目前整体硬件产品能力有了很大,提升,行业出现了诸多分工和外包团队,仅凭硬件优越,不能保证击败对手,接下来的竞争是运营管理和服务管理的竞争,长租公寓在2014年开始日益火爆,主要源自于创业热潮以及和互联网+概念沾边,但是直到目前为止,行业内基本没有太多企业实现互联网+,租房用户需求长租公寓行业发展状态,55,公寓市场调研,长租公寓产品竞品调研,公寓市场调研长租公寓产品竞品调研,56,公寓市场调研,按照用户的价值需求，我们基本上能将品牌长租公寓,的受众市场分为3个层级,公寓市场调研按照用户的价值需求，我们基本上能将品牌长租公,57,自我超越,尊重需求,社会需求,安全需求,生理需求,公寓市场调研,中低端品牌长租市场的切入点,传统群租市场及低端租房市场切入点,高端服务式公寓的市场切入点,中高端品牌长租市场的切入点,中端品牌长租市场的切入点,市场需求,中低端市场,租金水平（1000,-,3500）,高端市场,租金水平（10000,-,55000）,中端市场,租金水平（3500,-,10000）,自我超越安全需求中低端品牌长租市场的切入点高端服务,58,公寓市场调研,市场需求,满足年轻人走出校门初踏社会居住需求的公寓，主要是从城市,相对偏远位置找闲置房源，进行统一的智能设备装修，客户定,位在月租金承受能力3000月以下。,从满足处于小康阶段的白领居住需求出发，除了简洁大方装修,还需要满足交际的圈子活动；月租金承受能力3500,-,8000左,右；一般所处位置较好，交通便利。,从满足富裕阶段尊重与自我超越居住需求出发，将楼盘定位位,置较好的高端楼盘，对象为租金承受能力在8000以上的高端,人群。提供完善的酒店式管理服务。,中低端,市场,中端,市场,高端,市场,公寓市场调研市场需求满足年轻人走出校门初踏社会居住需,59,洋洋项目规划方案,市场需求,洋洋项目规划方案市场需求,60,公寓市场调研,市场调研,-,中低端市场,产品类型：,品牌集中式公寓、品牌散租公寓,客群：,蓝领、收入水平一般的小白领、白领,租金范围：,1000-3500元,代表品牌：,蓝领公寓,-,新起点、果果青年、果壳小窝、幸福家,小白领公