土地登记实务(第六章)课件

*,*,单击此处编辑母版标题样式,华中农业大学土地管理学院,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,【,土地登记实务,】,主讲：王秀兰,华中农业大学土地管理学院,2024/9/9,2,华中农业大学土地管理学院,第六章 注销和其他登记,注销登记,其他登记,第一节 注销登记,一、基本概念,二、法律特征,三、登记要点,2024/9/9,3,华中农业大学土地管理学院,一、基本概念,注销登记，是指因土地权利的消灭而进行的登记。,注销登记主要有以下几种情形：,（,1,）依法收回的国有土地；,（,2,）依法征收的农民集体土地；,（,3,）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭；,（,4,）因自然灾害等原因造成土地权利消灭；,（,5,）非住宅国有建设用地使用权期限届满 ，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准；,（,6,）已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止。,2024/9/9,4,华中农业大学土地管理学院,二、法律特征,（一）经有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权,（,1,）为公共利益需要使用土地的；,（,2,）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；,（,3,）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；,（,4,）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；,（,5,）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,2024/9/9,5,华中农业大学土地管理学院,二、法律特征,（二）闲置土地可以无偿收回土地使用权,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,（三）土地征收,（四）土地灭失，土地使用权终止,（五）土地使用权期限届满,（六）土地使用权抵押权、地役权期限届满或终止,2024/9/9,6,华中农业大学土地管理学院,三、登记要点,（一）申请,（二）权属审核,应着重从以下几个方面进行审核：,1.,注销登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门；,2.,注销登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称；,3.,所盖公章与单位名称应一致；,4.,证明内容与其他相关内容应一致无误；,5.,注销登记证明材料应是真实、合法和有效的。,2024/9/9,7,华中农业大学土地管理学院,三、登记要点,（三）注册登记,（四）注销或更改土地权利证书,2024/9/9,8,华中农业大学土地管理学院,第二节 其他登记,一、更正登记,二、异议登记,三、注销异议登记,四、预告登记,五、注销预告登记,2024/9/9,9,华中农业大学土地管理学院,第二节 其他登记,六、查封、预查封登记,七、注销查封、预查封登记,八、补发或换发土地权利证书,九、地上地下建设用地使用权登记,十、关于公路线路用地的土地登记,2024/9/9,10,华中农业大学土地管理学院,一、更正登记,（一）基本概念,（二）更正登记的方式,（三）土地登记的错登和漏登,（四）法律特征,（五）登记要点,2024/9/9,11,华中农业大学土地管理学院,（一）基本概念,更正登记是指当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门依职权更正原登记内容的土地登记。,2024/9/9,12,华中农业大学土地管理学院,（二）更正登记的方式,一是土地权利人和利害关系人发现土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向国土资源行政主管部门申请更正登记，经国土资源行政主管部门审核，申请属实的，应当予以更正。,另一种是国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，如审查疏忽造成错登、漏登的，国土资源行政主管部门可依职权，根据事实，在报经人民政府批准后进行更正登记。,2024/9/9,13,华中农业大学土地管理学院,（三）土地登记的错登和漏登,土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。,2024/9/9,14,华中农业大学土地管理学院,（四）法律特征,（,1,）申请更正的宗地应以完成总登记、初始登记和变更登记；,（,2,）经土地权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的更正登记须申请人提出书面申请，国土资源行政主管部门自己发现错误后作出的更正登记由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后进行，无须申请；,（,3,）更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告；,2024/9/9,15,华中农业大学土地管理学院,（四）法律特征,（,4,）国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更换或者注销员土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经人民政府批准并公告后废止；,（,5,）利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人同意更正的书面证明；,（,6,）更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。,2024/9/9,16,华中农业大学土地管理学院,（五）登记要点,1.,申请,2.,权属审核,3.,注册登记,4.,换发（注销）或更改土地权利证书,2024/9/9,17,华中农业大学土地管理学院,二、异议登记,（一）基本概念,异议登记是指国土资源行政主管部门将事实上的权利人或利害关系人对土地登记簿记载的事项提出的异议记入登记簿的行为。,（二）法律特征,（,1,）异议登记以利害关系人提起过更正登记并且土地登记簿记载的权利人不同意更正为前提。,2024/9/9,18,华中农业大学土地管理学院,二、异议登记,（,2,）异议登记属于可单方申请的登记类型。,（,3,）异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿。,（,4,）异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记。,（,5,）异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。,2024/9/9,19,华中农业大学土地管理学院,二、异议登记,（三）登记要点,1.,申请,（,1,）申请人,（,2,）申请人应当提交的文件资料：,1,）土地登记申请书；,2,）证明登记事项错误的有关材料。,2.,权属审核,3.,注册登记与核发异议登记证明,2024/9/9,20,华中农业大学土地管理学院,三、注销异议登记,（一）基本概念,注销异议登记，简单的说就是将原异议登记的内容废止。注销异议登记主要包括以下几种情况：,（,1,）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；,（,2,）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；,（,3,）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。,2024/9/9,21,华中农业大学土地管理学院,三、注销异议登记,（二）登记要点,1.,申请,（,1,）申请人,为异议登记申请人或土地登记簿记载的土地权利人。,（,2,）申请人应当提交的文件资料,1,）土地登记申请书；,2,）异议登记证明或异议登记通知书；,3,）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明材料。,2.,权属审核,3.,注册登记与注销异议登记证明,2024/9/9,22,华中农业大学土地管理学院,四、预告登记,（一）基本概念,预告登记，是指为保全一项请求权而进行的土地登记。,（二）法律特征,（,1,）土地权利预告登记申请人一般为签订土地转让协议的转让方和受让方，不排除单方申请情形。,2024/9/9,23,华中农业大学土地管理学院,四、预告登记,（,2,）申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间发生了土地权利转让，并且双方当事人事先约定要办理预告登记。,（,3,）预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。,（,4,）债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。,2024/9/9,24,华中农业大学土地管理学院,四、预告登记,（三）登记要点,1.,申请,2.,权属审核,（,1,）土地登记申请书中的申请双方应与转让协议中的双方一致；（,2,）土地权利转让协议的合法、有效性。,3.,注册登记与核发预告登记证明,预告登记所登记的不是实际意义上的土地权利，而是目的在于将来发生土地权利变动的请求权，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。,2024/9/9,25,华中农业大学土地管理学院,五、注销预告登记,（一）基本概念,注销预告登记，就是将原预告登记的内容废止。,预告登记消灭的原因：,（,1,）预告登记的土地权利依法终止；,（,2,）预告登记权利人明确作出放弃预告登记的意思；,（,3,）预告登记保全的请求权消灭。,（,4,）预告登记保全的请求权得到实际履行并因此产生本登记。,2024/9/9,26,华中农业大学土地管理学院,五、注销预告登记,（二）登记要点,1.,申请,2.,权属审核,（,1,）预告登记证明中的登记宗地应与申请注销的宗地信息一致；（,2,）预告登记权利人应与预告登记证明中记载的土地权利人一致；（,3,）相关证明材料应为有权单位出具的有效材料。,3.,注册登记与注销预告登记证明,2024/9/9,27,华中农业大学土地管理学院,六、查封、预查封登记,（一）基本概念,查封、预查封登记是指对人民法院查封或者预查封的土地使用权进行的登记。,（二）法律特征,2024/9/9,28,华中农业大学土地管理学院,六、查封、预查封登记,（,1,）被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。,（,2,）下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封：,1,）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；,2,）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；,3,）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。,（,3,）土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记自动转为查封登记。,2024/9/9,29,华中农业大学土地管理学院,六、查封、预查封登记,（,4,）对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。,（,5,）两个以上人民法院对同一宗地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后者办理轮候查封登记。,（,6,）查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效。,（,7,）在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。,2024/9/9,30,华中农业大学土地管理学院,六、查封、预查封登记,（三）登记要点,1.,申请,2.,权属审核,（,1,）人民法院执行人员身份的核实，包括工作证与执行公务证的合法有效性；（,2,）提供的查封或预查封裁定书、协助执行通知书是否齐全并合法有效；（,3,）国土资源行政主管部门不对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查。,3.,注册登记,2024/9/9,31,华中农业大学土地管理学院,七、注销查封、预查封登记,（一）基本概念,注销查封、预查封登记，就是将原查封、预查封登记的内容废止。,注销查封、预查封登记：,（,1,）查封、预查封期限届满，人民法院未办理继续查封或预查封续封手续导致查封、预查封登记失效的；,（,2,）人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的。,2024/9/9,32,华中农业大学土地管理学院,七、注销查封、预查封登记,（二）登记要点,1.,申请,2.,权属审核,3.,注册登记,2024/9/9,33,华中农业大学土地管理学院,八、补发或换发土地权利证书,（一）补发或换发土地证书的条件,1.,土地证书灭失、遗失的可申请补发。,2.,土地证书破损的，可申请换发。,3.,土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。,2024/9/9,34,华中农业大学土地管理学院,八、补发或换发土地权利证书,（二）补发或换发土地证书的程序,1.,补发土地证书,（,1,）土地权利人应当向国土资源行政主管部门报失；,（,2,）土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明；,（,3,）土地权利人提交补发土地证书申请书：申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等；,2024/9/9,35,华中农业大学土地管理学院,八、补发或换发土地权利证书,（,4,）经审核，属补发之列的，土地登记机关应做出补发公告；,（,5,）公告期内无异议的，予以补发。,（,6,）补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以土地登记簿登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。,2024/9/9,36,华中农业大学土地管理学院,八、补发或换发土地权利证书,2.,换发土地权利证书,（,1,）提交换发土地权利证书申请书和原土地权利证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等；,（,2,）国土资源行政主管部门进行查验是否确须换发；,（,3,）换发土地权利证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。,（,4,）应注销破损土地权利证书。,2024/9/9,37,华中农业大学土地管理学院,九、地上地下建设用地使用权登记,物权法,第十二章“建设用地使用权”第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,2024/9/9,38,华中农业大学土地管理学院,十、关于公路线路用地的土地登记,采取了只登记造册不发证的做法。,公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充分利用土地利用现状调查资料和建设用地勘测定界成果，如果资料不全或者不能满足登记需要的，可以请申请登记发证的单位提供符合地籍调查标准的图件资料或组织专业队伍重新进行地籍调查。,2024/9/9,39,华中农业大学土地管理学院,十一、土地登记的损害赔偿,（一）因土地登记错误，致当事人或者利害关系人遭受损害的，国土资源行政主管部门应当承担赔偿责任,（二）国土资源行政主管部门在向受害人承担责任后，可以向造成土地登记错误的人追偿,2024/9/9,40,华中农业大学土地管理学院,