城市更新专题分享课件

title of this report,|,24,Copyright,Centaline Group, 2011,深圳城市更新分享,深圳城市更新分享,深圳城市更新背景,Part 1,深圳城市更新背景Part 1,深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间,2014,年深圳,计划,供应,建设用地,17.5,平方千米,新增,建设,用,地,5,平方千米,安排,存量,建设用,地,12.5,平方千米,向,存量要发展空间是必然,选择,深圳土地面积相当于,北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一,上海开发强度,36.5%,北京开发强度,20%,大巴黎开发强度,21%,大,伦敦为,23.7,%,东京开发强度,29.4%,香港开发强度,21%,深圳,开发强度,46%,国内外大都市开发强度对比,深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间2014年深圳计,深圳市沿革与土地管理政策的变化,.,.,.,.,深圳市行政区划沿革,深圳市建市，第二年成立经济特区,土地管理政策变化,1979,1992,2004,2009,特区内城市化，,撤县建,区，宝安、龙岗区设立，授特区立法权,特区外龙岗、宝安区城市化,特区扩容,开启“土地有偿使用,”,制度，第一份土地出租协议，东湖丽苑,特区内土地全部国有化；,93,年，将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理,宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中国第一个无农村的城市,2012,年开始新一轮土地改革,深圳市沿革与土地管理政策的变化.深,二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏,教育,关内欧洲,关外非州,基础设施,医疗,交通,治安,一区两法,地铁、公交等城市的“生命线”急需完善，只有“缩短”内外的距离，才能让内外的融合没有障碍,区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧,学校大都分布在“关内”，“关外”不仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一定程度上存在差距,医疗资源大都,分布在“关内”，,“关外”数量与质量远不如关内,市政、道路、供水、商业、金融等,“一市两法”造成特区内外执法标准不一，给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多,困扰,二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏教,二元,管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题,1992,、,2004,两次城市化,划定用地红线：,红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地,非农建设用地：,指标不能落实,其中，工商用地：每人,200,平米；宅基地每户,100,平米；公共设施用地：每户,200,平米；,征地返还用地：,不能落实,拆迁安置用地：,不能落实,规划内，规划外,城市规划建设区,原村集体用地红线,城市化历史遗留问题,国有土地,城市规划建设区,合法用地,集体土地,城市规划建设区外,非法用地,390,平方千米,违法,建筑问题,违法建筑面积,高达,4.05,亿平方米，占深圳市总建筑面积的,49,%,；,2001,，,2004,，,2009,，,2014,四次违法建筑,处理,二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问,游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权,光明农场,：,55,平方公里，,1957,年,企业办,社会：学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等,1998,年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原则暂时不变。,2002,年实现政企分离，,2009,年，在此基础上成立光明新区，绿色新城,蛇口工业区,10.85,平方公里,1979,南油开发区,23.01,平方公里,1984,华侨城,12,平方公里,1985,福田保税区,1.35,平方公里,1991,盐田港,0.97,平方公里,1985,游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权光明农场：55平,土地利用现状：,出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安全隐患的城中村；,布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低,，无法满足产业升级需求的旧工业区,目前深圳共有以行政村为单位的城中村,241,个，其中特区内城中村,91,个，特区外城中村,150,个，以自然村落为单位的城中村和旧村则更多，共计,2,000,余,个，共占地,106,平方千米,深圳市各类旧工业区,3881,个，占地,98,平方千米，其中村办工业区占,80%,以上,建筑质量问题严重的旧住宅区,土地利用现状：出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严,深圳市关于存量土地开发的三种破解方式,三种方式,城市更新,土地整备,土地制度改革,对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等,），,根据城市规划,和城市更新办法,规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动,土地整理储备,通过,收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期,开发,原农村集体土地入市,，以工业用地为主；自主拆除后公开挂牌转让，获取收益分成；,两种分成模式：,50%,市,国土基金，,50%,归原农村集体经济组织继受,单位；,70%,国土,基金，,30%,归原农村集体经济组织继受单位，并可,持有,20,%,的,物业,深圳市关于存量土地开发的三种破解方式三种方式城市更新土地整备,深圳,城市更新历史演变,Part,2,深圳城市更新历史演变Part 2,政策演变,政策的法律效力层面,摸索时代（,2004,年之前）,试验时代,(2004-2008,年,),法制时代（,2009,年,）,2004 ,深圳市,城中村,(,旧村,),改造暂行,规定,深府,2004177,号,2005 ,关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见,深府,200556,号,2007 ,关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知,深府办,2007159,号,2007 ,关于工业区升级改造的若干意见,深府,200775,号,2008 ,关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见,深府办,200835,号,2009 ,深圳市城市更新办法,市政府令第,211,号,深圳市城市更新办法实施细则,深府,20121,号,“,1+6,”文件，产业用地优化升级，集体产业用地入市等,2002,深圳市,龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府,20025,号,文,各,区试点摸索，出台相关政策,市政府出台城中村改造和工改工政策,地方性规章,深圳市城市更新办法,出台及一系列配套政策,政策演变摸索时代（2004年之前）试验时代(2004-200,改造模式演变,模式要点,案例,自主更新,政府主导市场参与,市场化主导,改造主体确认：,村集体经济组织自筹资金，自主改造,政府角色,：,政府,统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用,改造主体确认：,原产权所有人可,自主选择市场合作方，由政府,审批，不进行公开招投标程序,政府角色：,政策制定者，不再参与具体项目操作,改造主体确认,：,形式上政府通过招标、挂牌方式公开确认，实际,内定,政府角色：,制定政策，参加并主导项目拆迁赔偿,渔民村旧,改,田贝村,旧改,渔农,村、岗厦村，福田区,政府,+,金地,大冲村，南山区政府,+,华润,水湾,1979,佳兆业城市广场,绿景,虹湾等等,改造模式演变模式要点案例自主更新政府主导市场参与市场化主导改,深圳,城市更新现状,Part,3,深圳城市更新现状Part 3,城市更新资源盘点,Part,3.1,城市更新资源盘点Part 3.1,城中村改造资源分布城中村总占地,106,平方千米，主要集中原关外地区,罗湖,251,福田区,415,南山区,540,盐田区,130.7,沙头角,27.2,海山,27,盐田,59.1,梅沙,17.4,光明新区,820,光明,170,公明,650,坪山新区,851.8,坪山,587.6,坑梓,264.2,龙岗区,2805.7,坂田,176,布吉,334.6,南湾,245.6,平湖,306.4,横岗,408.6,龙城,379.1,龙岗,719.3,坪地,236.1,宝安区,2550,松岗,400,沙井,650,西乡,610,新安,170,福永,410,石岩,310,大鹏新区,567.8,大鹏,222.7,南澳,122.2,葵涌,222.9,龙华新区,1710,龙华,290,民治,300,大浪,350,观澜,770,面积单位：公顷,城中村改造资源分布城中村总占地106平方千米，主要集中原关,旧工业区资源分布总占地,98,平方千米，主要集中在原关外地区,罗湖区,170,福田区,280,盐田区,89.6,沙头角,13.5,海山,49.7,盐田,23.9,梅沙,2.5,光明新区,1210,光明,210,公明,1000,大鹏新区,140,葵涌,70,大鹏,70,南澳,0,坪山新区,630,坪山,420,坑梓,210,龙华新区,1430,龙华,300,大浪,180,观澜,800,民治,150,龙岗区,2810,坂田,270,布吉,270,南湾,220,平湖,300,横岗,500,龙城,310,龙岗,590,坪地,350,宝安区,3070,松岗,590,西乡,540,新安,190,石岩,360,福永,730,沙井,660,面积单位：公顷,旧工业区资源分布总占地98平方千米，主要集中在原关外地区罗,深圳市旧住宅区分布总占地约,5,平方千米，主要集中在原关内地区,罗湖区,200.3,红岭片区,30,太安路片区,9.6,文锦度片区,9.7,莲塘片区,5.3,黄贝岭片区,35.5,罗湖商业中心区,22.1,大头岭片区,21.3,福田区,96.6,上步工业区,17.2,莲花村片区,12,皇岗公园片区,1.9,园岭片区,16.3,上下沙片区,0.7,新洲片区,2.7,车公庙片区,7.5,南山区,98.6,南头北片区,54.3,华侨城片区,16.9,蛇口片区,21.3,大南山片区,0.9,前海片区,0.8,高新区,2.9,沙河片区,0.5,同乐片区,0.5,赤湾片区,0.5,龙岗区,17.2,布吉中心地区,7,龙岗中心城,4.5,平湖,1.9,坑垶,1.1,坂田,2.7,清水河片区,6.1,布心片区,11.7,中兴路片区,0.6,银湖片区,2.4,水贝片区,17.9,东门片区,6.7,泥岗片区,9.1,新秀罗芳片区,12.3,福田南片区,17.5,香蜜湖片区,0.5,八卦岭片区,11.7,黄木岗片区,3.5,皇岗口岸片区,0.5,景田片区,2.5,竹子林片区,1.3,福华新村片区,0.8,宝安区,54.6,西乡东片区,2.8,龙华旧城区,9.9,宝安中心片区,39.9,观澜,0.4,福永,1.6,盐田区,22.4,沙头角片区,20.9,盐田后方地区,1.5,面积单位：公顷,深圳市旧住宅区分布总占地约5平方千米，主要集中在原关内地区,深圳城市更新现状,Part,3.2,深圳城市更新现状Part 3.2,纳入城市更新计划的项目总量小，实施,率,低；且实施周期长,纳入城市更新单元计划的,407,个,项目，涉及更新面积,35,平方公里，约占深圳原集体土地的,9%,完成城市更新单元规划审批,227,个，约,20,平方公里,处于实施阶段的,100,个,1998,年,，,深圳市政府决定,对岗厦河园片区进行全面改造,。,2002,年,，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施,；,2006,年,，,深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体,改造；,2009,年,，开始拆除,2014,年,，旧改后的深圳中心即将入市,岗厦村改造历程,深圳城市更新现状,纳入城市更新计划的项目总量小，实施率低；且实施周期长纳入城市,申报难征集意见难，,需占总面积,2/3,和总人口,2/3,的,业主同意,意见，以及股份公司股东大会通过,第三十四条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物,总面积三分之二,以上的,业主且占总人数三分之二以上,的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。,城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位,股东大会按照有关规定表决,同意。,关键点：,集体股份公司,集体股份公司的作用,多家发展商的恶性竞争,申报难征集意见难，需占总面积2/3和总人口2/3的业主同意,审批难审批流程复杂，程序多，审批慢,业主签署改造意愿委托书,受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划,批准纳入城市更新,年度计划,土地及房屋确权、登记,开发商与业主签订,拆迁补偿协议,编制更新单元规划草案,核发更新单元规划批复,核发建设工程规划许可证,核发改造实施,主体批准文件,核发房屋拆迁许可证,并完成旧建筑物拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图,建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开工许可证,核发竣工,验收证明,缴纳地价,办理房地产证,入伙,签订土地使用权,出让合同,占建筑总面积,2/3,以上且占总人数,2/3,以上的业主同意拆除重建，城中村需经过集体股份公司表决,街道办、区城市更新办、市规土委三级申报、审批,一个城市更新项目由更新单元立项到获取项目工程施工许可证的整个流程，约花费,1302,天,（约三年半），项目涉及政府审批单位共,45,家,。如涉及原村集体资产，需要召开,股民大会,6,次,审批难审批流程复杂，程序多，审批慢业主签署改造意愿委托书受,拆赔难,拆迁赔偿难谈拢,，拆,赔,比越来越高，以及钉子户,问题,南园新村,2013,年,1,：,1.4,大冲,2009,年,1,：,1,岗厦,2008,年,480,平,1,：,1,480,以上,1,：,0.9,渔农村,2004,年,1,：,0.9,拆赔难拆迁赔偿难谈拢，拆赔比越来越高，以及钉子户问题南园新,销售难工改工项目有很多销售限制,城市更新,项目配套设施最多占总建筑面积,30%，,可分割销售,。,一般产业用房的受让人必须是,通过产业主管部门审查,的企业；创新型产业用房则在受让人的企业所属行业、主营业务年增长率、纳税等多方面严格,限制,一般,产业用房没有明确的价格限制；但对于创新型产业用房，政府明确规定了评估价，同时要求租售并举,;,创新型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估价格的,50%-70,%,工业楼宇的二次转让较为麻烦，除,5,年二次转让周期限制外，二次转让的增值税完税税率也较高，,5,年内确需转让的，增加值收益额,100%,上缴,。,销售面积限制,销售对象限制,销售价格限制,限定转让周期和高额增值税,销售难工改工项目有很多销售限制城市更新项目配套设施最多占,Thanks 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