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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 房地产项目用地的获取,第一节 划拨土地使用权的获取,一、划拨土地使用权的含义,划拨土地使用权,，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。,土地使用权划拨,，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,第五章 房地产项目用地的获取第一节 划拨土地使用权的获,1,基本特征,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,二、划拨土地使用权的基本特征,基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性二、划拨土地使用权的基,2,三、划拨土地使用权的适用范围,1、中央政府对土地划拨使用的政策规定,划拨用地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目,2、地方政府对土地划拨使用的管理情况,规范土地市场交易，划拨土地使用权进入市场要先补交土地出让金,三、划拨土地使用权的适用范围1、中央政府对土地划拨使用的政策,3,四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助,4,1、土地使用权出让含义,土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让概述,第二节 出让土地使用权的获取,1、土地使用权出让含义一、土地使用权出让概述第二节 出让土,5,基本特征,主体,客体,内容,出让方,受让方,城镇国有土地,出让方：出让一定年限土地使用权,受让方：支付土地出让金,2、出让土地使用权的基本特征,基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定,6,拍卖,招标,挂牌,协议,3、出让土地使用权的基本类型,土地最高出让年限：居住用地70年,工业用地50年,教育、科技等50年,商业、旅游、娱乐40年,拍卖招标挂牌协议3、出让土地使用权的基本类型土地最高出让年限,7,1、协议出让土地使用权的含义,协议出让国有土地使用权,，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,二、协议出让土地使用权的获取,1、协议出让土地使用权的含义二、协议出让土地使用权的获取,8,2、协议出让土地使用权的基本特征,非市场出让，没有竞争者,政府对地价较易控制，灵活性较大,价格和使用范围受到限制,3、存在的问题,信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范,2、协议出让土地使用权的基本特征3、存在的问题,9,1、招标出让土地使用权,招标出让土地使用权,，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,公开招标，邀请招标,三、 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取,1、招标出让土地使用权三、 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的,10,2、拍卖出让土地使用权,拍卖出让土地使用权,，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,2、拍卖出让土地使用权,11,3、挂牌出让土地使用权,挂牌出让土地使用权,，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,3、挂牌出让土地使用权,12,1、招标出让土地使用权的基本特征,程序规范,全方位开放，透明度高,公平、客观,交易双方一次成交,四、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,1、招标出让土地使用权的基本特征四、招标拍卖挂牌出让土地使用,13,2、拍卖出让土地使用权的基本特征,必须有两个以上的买主,必须有不断变动的价格,必须有公开竞争的行为,2、拍卖出让土地使用权的基本特征,14,3、挂牌出让土地使用权的基本特征,时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争,操作简便，便于开展,有利于土地有形市场的形成和运作,3、挂牌出让土地使用权的基本特征,15,1、招标基本流程,五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,招标,投标,开标,评标,决标,签约,领证,1、招标基本流程五、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标,16,2、拍卖基本流程,市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点,举行拍卖会,签订成交确认书,2、拍卖基本流程,17,3、挂牌基本流程,公布挂牌,信息,竞买人,报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订成,交确认书,保证金,处理,法律责任,3、挂牌基本流程公布挂牌竞买人确认报价挂牌截止现场竞价签订,18,1、协议出让的政策规定,1999年国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知指出，“要严格限制协议出让国有土地使用权的范围，除划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，都不得协议出让国有土地使用权”,六、出让土地使用权的政策规定,1、协议出让的政策规定六、出让土地使用权的政策规定,19,2、招牌挂出让的政策规定,2002年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令），要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。,2007年1月1日起，全国工业用地出让最低价标准在全国统一实施。根据这一要求，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。,2、招牌挂出让的政策规定 2002年招标拍卖挂牌出让,20,广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。,狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。,土地交易一级市场；土地交易二级市场,一、土地使用权转让的概念,第三节 土地使用权转让,广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。一、土地使用权,21,城市房地产管理法,可以转让的条件,不得转让的条件,二、土地使用权转让的法律条件,土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。,新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。,土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,城市房地产管理法二、土地使用权转让的法律条件 土地,22,三、土地使用权转让的类型,1,出售,2,交换,3,赠与,三、土地使用权转让的类型1出售2交换3赠与,23,1、转让申请,2、签订转让合同,3、转让合同公证,4、缴纳土地出让金和土地增值税,5、土地使用权变更登记,四、土地使用权转让的程序,1、转让申请四、土地使用权转让的程序,24,五、土地使用权转让与出让的比较,区别,出让,转让,行为主体,政府及土地管理部门,境内外任何经济实体及个人,法律关系,法律关系不平等,法律关系平等,在市场所处层次,一级市场,二级市场,年限,按合同规定，不得超过国家规定,合同年限已使用年限剩余使用年限,土地转移方式,协议、招标、挂牌、拍卖,出售、交换、赠与,五、土地使用权转让与出让的比较区别出让转让行为主体政府及土地,25,
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