资源描述
,Click to edit Master text styles,Click to edit Master text styles,Click to edit Master text styles,*,Click to edit Master text styles,*,第一局部:青岛产业经济及房地产行业运行概况,青岛产业经济开展特征传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市开展阶段从制造之都到创新之都的嬗变,青岛房地产行业运行概况青岛具备宜居城市的魅力宜居城市与房地产开展状况存在反差房产市场供需相对平衡 市场理性开展,青岛经济产业开展概况一传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地,2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较,单位：亿元,2005年，青岛工业总产值位居省会城市和方案单列市第八位,2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地,青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的开展,拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国著名商标,数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报,2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占,GDP,比例,2005年省会城市和方案单列市工业总产值比较,单位：亿元,青岛经济产业开展概况二 从制造大市到制造强市的转变,2002-2006年青岛新技术产业开展状况,青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上,在经历了“十五期间的快速提升后，高新技术产业规模根本接近山东省总量的1/4,单位：亿元,高新技术产业快速提升,规模以上企业国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业 工业产值保持28.37%的年平均增长速度,六大集群产业创造效益能力显著,青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重,2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势,CAGR：28.37%,数据来源：青岛市统计公报、,青岛市第一次经济普查,青岛经济产业开展概况三 产业高度滞后于城市开展阶段,2002-2006年青岛产业结构比例,2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较,2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化开展阶段划分标准，处于工业化开展中后期，城市化加速期。,这样的开展阶段要求建立高层次的“三二一产业结构，实施现代效劳业和先进制造业的“两轮驱动,但是，青岛制造业强劲的开展势头，挤占了效劳业比重的上升空间，现代效劳业开展缺乏,2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的开展状况,城市开展客观上要求在加快开展消费性效劳业的同时，更加注重生产性效劳业对先进制造业的全方位效劳。,小结：青岛,从制造之都到创新之都的嬗变,山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地,第三产业是城市辐射力的主要载体。大力开展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。,青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力开展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代效劳业。,以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济开展新的增长点,增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重,创新、开展现代制造业,创新、开展现代效劳业,青岛市确定的总体城市功能定位,可持续开展、创新型的经济体系的构建,从制造之都到创新之都的嬗变,提升城市核心竞争力,青岛房地产行业开展概况(一)青岛具备宜居城市的魅力,中国城市宜居评价指数TOP102005,投资者中国城市宜居指数评价值TOP102005,数据来源：零点研究咨询、?商务周刊?，?2005中国城市宜居指数报告?国内首个综合评价的量化指数,全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价,在31个宜居城市评价中排第9位,排第11位,排第12位,青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲,2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升,从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10,高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性,青岛房地产行业开展概况(二) 宜居城市与房产开展状况存在反差,2006年全国15个副省级城市房地产投资比较,数据来源：青岛统计局网站,与全国15个副省级城市比照，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距,2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位,2006年，青岛房地产销售面积到达737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位,2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位,单位：亿元,2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较,单位：万平方米,2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较,单位：万平方米,青岛房地产行业开展概况(三) 房产市场供需根本平衡，市场相对理性,竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比竣工面积/销售面积逐步递减开展态势，房产供需根本平衡,商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内,注：施工面积反映了12年后现房供给量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为3-4，值小于3.0倍，会出现供给短缺，大于4.0倍，未来供给量将会放大。,青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比,2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值,数据来源：青岛统计局网站，?2005年房地产产业地图?,青岛房地产行业开展概况(四) 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级,2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出,CAGR：15.14%,CAGR：12.93%,青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率,与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购置住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出,2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素,居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级,青岛统计局调研显示，购置一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求,青岛广阔市民对居住的要求，正从有房住向住好房转变,2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较,单位：元,单位：平方米,数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴,青岛旅游度假市场开展状况分析,青岛旅游区位及产业优势青岛市旅游客源市场分析青岛旅游产品供给状况工程目标客源市场-旅游产品分析矩阵,区域滨海度假开展状况及国外趋势借鉴环渤海的审视层面山东半岛的审视层面青岛当地的审视层面国外滨海度假开展模式研究及借鉴对于本工程的借鉴,第二局部:青岛旅游及区域滨海度假开展状况审视,区域旅游市场开展状况分析一青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业开展的增长级,青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；,青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；,旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。,1999,年,2006年青岛旅游业各项指标,2006,年青岛各项旅游指标占山东省比重,年度,游客接待量（万人次）,增长率（%）,旅游总收入（亿元）,增长率（%）,1999,1153,-,81.1,17.2,2000,1311.57,13.75,100.5,23.9,2001,1551.43,18.28,118,17.4,2002,1836.7,18.38,150.52,27.6,2003,1688.67,-8,136.8,-9,2004,2209,31,207.7,52,2005,2517,14,256.68,23,2006,2887,15,325.2,27,游客接待量（万人次）,所占比重（%）,旅游总收入（亿元）,所占比重（%）,青岛,2886,-,325.2,-,山东,17193.1,16.8,1295.6,25.1,区域旅游市场开展状况分析三旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈,客源集中在经济兴旺地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；,商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。,国内游客需求特征,国内市场的开发潜力,主要客源地经济兴旺，出游率高，对高端度假需求强烈；,按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在2021年将全面进入度假时代。,区域旅游市场开展状况分析三客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场,青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁；,奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。,客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；,商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%；,入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关；,停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天；,景点到访率低。,如何满足入境商务旅游者的需求是本工程的重点；,工程的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征；,目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和工程，青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费；,面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。,入境市场的开发的潜力,入境游客特征,区域旅游市场开展状况分析三旅游客源市场分析青岛旅游目标客源旅游偏好概况,1,出游人群具有较强的消费能力，对旅游工程要求丰富多样，参与性、游乐性强,参与性、娱乐性,2,要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用,出游距离要求适中,3,居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高,度假设施舒适化,4,休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游工程如养生度假等,旅游产品要求多元化,5,在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，,但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广,目的地选择广泛,根据相关 调研资料整理,区域旅游市场开展状况分析四青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新,产品类型丰富多样,青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新,主题,主要景点,工业园区游,海尔工业园、可口可乐公司、双星集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、青岛港、华东葡萄酒庄园,书法修学游,青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范艺术馆等,田园风光游,李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、胶州艾山田园风光游、崂山北宅,“,山里人家,”,游,建筑博览游,老市区欧陆建筑风貌游、新城区现代建筑风貌游,宗教景点游,崂山太清宫、上清宫、太平宫、蔚竹庵等,名人故居游,八大关名人别墅,青岛主题旅游产品列表,在传统观光产品的根底上不断增加新的内容,城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点,2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次,青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点,青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点,2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最,青岛度假产品整体处于开发的初期,现有高尔夫等度假产品数量少,温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变,游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低,细分市场,细分产品,银发人群,市场,青少年学生市场,家庭出游市场,党政机关（公务员）市场,海外入境游者市场,都市白领市场,商务会晤人群市场,高端企业市场,科技体验, , , , , , , ,大众,游,光, , , , ,商务会议, , , ,温泉,养生度假, , , , , , ,科普修学, , , ,节庆活动, ,主题,娱乐体验, , , ,蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好,图例：弱 中 强,根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本工程的潜在目标客户群,由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场,有不同客群的偏好，本工程中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动,小结：工程目标客源市场-旅游产品分析矩阵,1,2,3,4,5,6,7,区域滨海度假开展状况及国外趋势借鉴一环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争剧烈,旅游圈层,代表性度假区,优势,劣势,主要项目,特色,山东,半岛,青岛石老人度假区,首批国家级度假区，度假区自身配套设施不断完善，周边景点多,设施建设和配套不足,游乐场、高尔夫球场、美食村、海豚表演馆、青岛海洋游乐城、啤酒城、直升机游览项目、高科技工业园,综合类的滨海度假产品,烟台金沙滩旅游度假区,沙滩资源优良，有,“,中国北方,”,第一海滩,“,的美誉,在环渤海圈层中，整体处于劣势,秦始皇东巡宫、阳主庙、观光索道、游乐城 、科技名人雕塑园,人文观光,辽东,半岛,大连金石滩度假区,首批国家级度假区，度假产品类省丰富,日韩国际区位优越,远离国内客源,奇石景区、国际高尔夫、游艇、狩猎俱乐部、跑马场、世界名人蜡像馆 、婚礼殿堂、鲜花大世界、会议中心、艺术学校,针对中高端的丰富的休闲度假产品,渤海湾地区,秦皇岛北戴河,临近首都经济圈，客源优势明显,资源一般，规模档次不高,山海关观光、观鸟、沙滩游乐项目,大众滨海休闲,旅游度假圈层代表工程分析,环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：1气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑；2主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区；,环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争；,工程在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。,区域滨海度假开展状况及国外趋势借鉴二山东半岛的层面：“黄金海岸开展战略下，滨海旅游度假方兴未艾,沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源,根据?山东半岛城市群总体规划?以及 ?山东省海滨旅游规划?，山东省将重点实施“黄金海岸旅游带建设方案，以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点，实施四大工程建设：烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。,城市,开发主题,主要客群,青岛,在大海、沙滩、阳光的基础上，深度开发购物、温泉、高尔夫产品,与欧洲有着历史渊源，注意针对俄罗斯远东市场,烟台,蓬莱的海市蜃楼、岛屿旅游可以作为未来山东游船旅游的起始点,北方山海旅游和休闲度假需求客群,威海,位于中国最东端的，海洋温泉会成为康体保健旅游的优势中心,会议会务、保健康疗人群,日照,作为适合发展家庭度假的,“,黄金海岸,”,立足山东省，开拓京津及长三角地区的城市中等收入居民市场,附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位,烟台金沙滩旅游度假区,结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴场为核心，开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点,青岛石老人国家旅游度假区,集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体，室内外刺冲动感工程带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮,威海荣城天鹅湖旅游度假区,依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔，形成天然的万米海水浴场和沙浴场地,乳山市银滩旅游度假区,礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体,威海石岛湾旅游度假区,依托渔港开展渔俗文化，开发休疗别墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生建筑小品，塑造个性海滨游憩空间,青岛琅琊台旅游度假区,融效劳、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体，分区功能明确；设置古代竞技设施，以体验式娱乐为主,区域滨海度假开展状况及国外趋势借鉴三青岛的层面：符合国际开展趋势的全新滨海度假产品是空白点,名称,主要内容,石老人旅游度假区,山海风光、啤酒文化、渔村民俗、美食购物、海洋娱乐,薛家岛旅游度假区,山海风光、渔村民俗、海洋娱乐,琅琊台旅游度假区,水上娱乐、渔村民俗、滨海休闲,田横岛旅游度假区,滨海休闲度假,仰口旅游度假区,人文景观和名胜观光，滨海休闲和娱乐活动,崂山卧龙度假村,农家体验、景区观光,即墨温泉度假区,蔬菜温室、温泉疗养,青岛主要旅游度假区,总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青岛滨海度假的品牌和市场领导者。,没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的产品,度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品,产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引力,设施建设和配套产品缺乏,饱满的滨海度假产品尚待完善,附：国际滨海旅游度假景区开展趋势研究一趋势特点一：四季均衡，平滑波谷,沉淀局部常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷,旅游季节,旅游景气度,传统理念,强调常年人口沉淀,山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。,平滑传统旅游模式下的波峰波谷,时序化的四季节事活动。,通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果,1,2,附：国际滨海旅游度假景区开展趋势研究二,趋势特点二：用地趋于复合,商务/商业用地比重,居住地产用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%,25%,20%30%,其他用地比重,20%,25%,国际滨海度假模式,用地结构,*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡,Sentosa,、法国,Nice,、法国,Grimaud、,香港愉景湾、美国,Talega,、法国,Val dEurope,、意大利的,Amalfi、,美国,Ocean City,的研究总结成果。,附：国际滨海旅游度假景区开展趋势研究三 趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观,以往单纯的旅游度假 居、业有机融合游，提升旅游度假能级,核心功能外延,发展核心项目,酒店,休憩活动设施,旅游景区,住宅开发,培育中远期收益项目,配套商务/商业设施,重点发展资金回流项目,核心功能外延,项目整体资金平衡,项目发展资金供给,土地价值提升,原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造=居（业）与旅游度假相互融合,旅人之,“,情,”,（生活方式审美情趣）天然而成的,“,景,”,=更高审美情趣的体验之,“,境,”,全新的大旅游度假观,经营性物业收益特征,多元化物业开发平滑收益曲线,可售性物业收益特征,可售性物业对总体开发收益的平滑作用,附：国际滨海旅游度假景区开展趋势研究四趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释,据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值,2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达,240,亿美元,养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品,养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%,追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。,家庭收入,中高等以上收入,年龄,25-55,岁,教育程度,35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历,度假原因,减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体,国际养生度假市场消费特征,滨海旅游,历史文化旅游,商务旅游,健康旅游,日常旅游,1,2,3,4,特种病预防,康复旅游,养生休闲,细分市场,：,SPA/,健身/美体/营养/饮食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗,滨海旅游产业链,小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式,可持续性,国际滨海,度假模式,四季均衡,通过节事活动、可售型物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证景区可持续性开展,身心平衡,在度假中养生，利用创新的滨海旅游度假产品，强调天人合一，调整身心至健康状态,情境度假、游居合一,攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和享受度假环境与气氛,基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析开展机遇与空间,以温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特色,周边项目开发理念相对原始，档次较低,周边项目多数功能单一，相对与本项目竞争性较弱,现有周边工程的低品质开发为本案预留拓展空间,青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的开展,高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案开展的契机,区域温泉开发项目,类型特征,中、小型温泉宾馆,温泉疗养,国家、省市疗养（及休闲中心）院,温泉度假村,天泰海泉综合开发项目,休闲度假,复合开发,温泉王朝,青岛阳光温泉度假城,和达依泉美庐项目,青岛温泉健诊中心,华鲁国际游艇俱乐部,温泉的复合开发成为发展趋势,高端、单一主题项目出现，将推动高端休闲度假消费市场,工程区位图,基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估,温泉镇资源特点,温度高，便于开发利用,海水温泉，氯化钠含量接近于自然海水,化学元素含量丰富，保健功能明显,温泉镇开发利用特点,以吸引客群温泉洗浴为目的,已成为区域返季旅游度假的重要产品，冬季温泉旅游人群更多,促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升,分配给本工程的温泉用水量有限为800M3/天，促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品开展,温泉分布图,第三局部:温泉度假开展模式及复合产品专题研究,温泉度假开展模式总体趋势,温泉度假开展模式专题研究,典型案例研究及借鉴,青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议,温泉旅游度假及开展趋势研究:总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式,温泉,TOWN,温泉旅游区,温泉疗养区,系统,多功能,保健养生,特定客群,中高端群众客群,泛客群,客群,功能,温泉洗浴，温泉疗养，温泉保健,温泉娱乐，温泉养生，温泉会议修养,温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温泉艺术,复合功能,开展模式,温泉度假开展模式专题研究一温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱,温泉疗养区,特征：,温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效,疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良,主要产品：疗程性疗养,主体客源：,疗养保健人群，医生、保险公司提供根底客源，形成长期固定客源群体。停留期长2-3周,优势：,根底客源稳定,利润率高,限制：,资源依赖性强,产品更新缓慢,市场拓展有限,市场适应能力弱,匈牙利 Heviz：,温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效,悠久的温泉疗养传统,温泉设施、效劳遵循传统,保持稳定市场，缓慢扩展,温泉疗养区,温泉洗浴温泉疗养温泉保健,温泉度假开展模式专题研究二温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位,温泉度假区,特征：,在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物,针对细分市场，不同倾向性开展,优势：,进入技术要求低，市场启动迅速,限制：,市场拓展有限，竞争剧烈,产品生命周期短，更新要求高,产品附加值低,养生型：,宣传突出温泉医疗保健功能,开发突出配套系列养生产品,市场相对高端，注重健康调养，停留较长2-3日,娱乐型：,依托临近大城市，群众一日游为主,产品设置注重娱乐性,会议型：,配有大型的会议设施，市场明确,产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体,优势：,客源稳定，具有品牌效应,限制：,管理、效劳和产品开发要求高，市场增长速度受限,优势：,市场针对性强，客源相对稳定,利润率高,限制：,市场单一，竞争剧烈，受地缘因素影响大,温泉度假区,温泉娱乐温泉养生温泉会议修养,温泉度假开展模式专题研究三温泉TOWN I 针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式,温泉城镇,特征：,与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素,针对各类市场，财务奉献率最高的是富裕阶级及中产阶级,不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住,优势：,固定受众的层次较多，容易形成互补性客群,产品开发中对于温泉条件的限制小,产品生命周期的波动小,吸引力随时间积淀而提升,限制：,城镇产生开展不可控因素强,需要时间的积淀与整体风貌控制,居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满,温泉城镇,温泉娱乐温泉养生温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺术,温泉开展模式专题研究三温泉TOWM II 情境合一的旅游度假是温泉TOWN要打造的气氛,在新兴的“情境旅游、“体验旅游模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求,原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居业与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征,将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，是温泉,TOWM,的主要特征；,居、业有机融合游，提升旅游度假能级,小结：温泉度假三种模式的综合比照,市场拓展,生命周期,资源依赖性,产品复合性,开发难度,综合成长性,温泉城镇,5,5,5,5,1,21,温泉度假区,3,1,3,3,3,13,温泉疗养区,1,3,1,1,5,11,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,温泉开展能量谱,典型案例研究一意大利Merano 小镇I 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,19世纪初,19世纪中,20世纪,开展历史：,19世纪初，仅提供单一的温泉疗养SPA。,19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。,到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游度假地。,19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态吸引众多人来Merano度假，常住。,到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地。,典型案例研究一意大利Merano 小镇II 温泉小镇情境度假生活方式的构成,温泉情境度假,生活方式,1,2,3,4,环境：居住、工作、度假,运动、健康,节事会议,特色,SPA,和酒店,典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析I创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好表达,珠海海泉湾,特征,大规模度假区产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的地靠拢,客源,中高端大众客群（家庭）,，,会议客群,功能,娱乐，会议，度假，休闲，康体,优点,市场启动迅速，有规模效应和带动效应,不足,没有真正实现综合配套的效益,温泉疗养区,时间：开业一年,接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的50%。,凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。,收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。,投资回报率不甚乐观,。,温泉度假区,温泉城镇,珠海海泉湾,典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析II酒店温泉是主要的经营收入奉献者，工程之间缺乏联系，起爆工程的带动作用未表达,游客接待比例,营业额贡献率比例,游客经营收入贡献率,酒店,11%,43%,4,温泉,32%,29%,0.9,主题游乐,30%,18%,0.6,娱乐康体及其他,27%,10%,0.37,温泉,酒店,主题游乐,商业娱乐康体,利用率,剧院,30-40%,体检中心,3%（,预期值比例）,运动俱乐部,50%（,预期值比例）,典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析III客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高,酒店,温泉,乐园,客源,预算,实际,预算,实际,预算,实际,团队,30%,50%,30%,60%,40%,80%,会议,35%,20%-30%,-,-,-,-,商务,15%,15%,10%,10%,-,-,散客,20%,5%,60%,30%,60%,20%,团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差异。,大量团队游客导致：,当日游客往返率到达46.5%。停留时间缺乏导致大量设施利用率不高。,旺季与淡季差异悬殊，资产利用率缺乏。,消费集中，未能实现各个设施之间的互动。,客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。,停留时间短，并且面临游客流失的风险,会议客源开拓缺乏，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有120。,小结：珠海海泉湾对于本工程的启示,工程之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现,客源区域化明显，缺乏多样性,客源还未走向高端，停留在观光休闲档次,珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未能实现,珠海海泉湾的缺乏,设计理念上跳出狭隘旅游观，把握度假旅游开展的趋势,使旅居合一,沉淀有重点客群,注意各种复合功能的搭配，实现通过功能设置对客源的选择,开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合的价值,对青岛海泉湾的借鉴,设计理念局限在狭隘旅游，尚未把握度假旅游的核心,开发步骤割裂旅游与居住，损害整体优势,没有通过功能设置实现对客源的优化选择,缺乏原因分析,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议,(,一,),超越珠海海泉湾 打造五彩旅居的温泉,town,人,温泉疗养区,温泉度假区,温泉城镇,青岛海泉湾,1,2,3,4,居住,健康,工作,游乐,珠海海泉湾,Merano,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议,(,二,),青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计,人,海洋温泉游乐,温泉主题游乐产品,滨海休闲产品,绿色居住,温泉居住产品,滨海居住产品,橙色工作,LOFT,MOHO,金色度假,会议产品,高端度假产品,紫色养生,WELLNESS,养生产品,温泉游艇产品,第四局部:工程战略远景及构建原那么,工程功能定位,工程形象定位,工程开发六大构筑原那么,工程开发六大主题,中国滨海温泉主题情境度假示范基地,环渤海湾 国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地,山东半岛滨海旅游黄金枢纽战略高地,战略远景及开展模式阐释一工程功能定位,战略远景及开展模式阐释二工程形象定位,海泉湾五彩邑,Galaxy Bay, Rainbow Hub,温泉情境城尚邑旅居港,1,3,4,5,6,会议牵引,以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地,情境度假,借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区开展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品，打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城,四季均衡,导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力,身心平衡,打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的,WELLNESS,度假方式,乐活生活,导入全新的LOHAS商业业态，形成具有戏剧化生活气氛的商业情调,战略远景及开展模式阐释三工程六大构筑原那么,2,寓居于景,形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造,环渤海旅居合一的温泉旅居天堂,休闲度假,和谐情境,诗意栖居,温泉主题,提升景,区品质,温泉生,活方式,情境地产,温泉体验,山东半岛海滨地标,生命能量提升,LOHAS,商业,商务会议,游,商/业,居,战略远景及开展模式阐释四工程开发六大主题,居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式,1,温泉白金度假会议主题,2,温泉养生,WELLNESS,主题,3,乐活商业业态主题,4,情境主题地产主题,5,游艇婚庆主题,6,温泉文脉主题,高端居住物业市场研究及主题元素筹划,市场背景梳理与产品研究,高端居住物业板块定位,高端居住物业板块构建原那么,物业谱系-空间区位的开展主题建议,特色休闲商业市场研究与主题元素筹划,青岛商业开展背景审视,海泉湾商业功能开展机遇,工程商业/商务组团开展主题导入性分析,青岛海泉湾商业/商务组团主题定位工程构建,旅游度假市场研究及主题元素筹划,温泉养生度假细分市场状况/主题元素筹划,主题游憩度假细分市场状况/主题元素筹划,商务会议度假细分市场状况/主题元素筹划,第五局部：工程功能板块市场研究及主题元素筹划,5.1 高端居住物业板块工作内容,市场背景梳理与产品研究,高端居住物业板块定位,高端居住物业板块构建原那么,物业谱系-空间区位的开展主题建议,市场背景梳理与产品分析-供给方面一滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具开展潜力,城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供给量，引导房地产开发方向东移；,增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格；,政策引导：“暂停别墅用地审批限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要到达70%以上限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。,别墅均价：1.5万元/平米,高档公寓均价：8000元/平方米,规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；,城郊别墅和连排别墅是主要方向；,室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；,产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。,青岛高端物业开发的趋势如下：,青岛别墅开发主题,主题,代表,山景主题,100福国际山庄、金盟山庄,海景主题,仁泰旅游度假花园、水青木华,静水主题,百通的香溪庭院,山海融合主题,石湾山庄、山海天别墅,市场背景梳理与产品分析-供给层面二青岛市高端物业组团评析,组团,主要特点,即墨区与其他组团关系评价,发展潜力,市南区,临近中心商业区,具有环境资源优势而受到关注,但目前供应量有限,市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；,即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；,即墨,与崂山一脉相承、山海相连，是,崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。,崂山区,启动较早，离市区较近,从1999年起房地产高速发展,开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色,城阳区,别墅的主要供应区,引领青岛人郊区置业进程,领先于即墨，房价高于即墨,即墨区,未来青岛高端住宅发展重点,引导青岛大盘郊区化开发,承接主城区高端住宅需求外溢,市场背景梳理与产品分析-供给方面三东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院,东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在开展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；,市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业开展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。,市南区,崂山区,城阳区,即墨区,根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，开展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的开展；,2000年以来，即墨房地产市场的快速开展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；,即墨已经开展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。,按照05年统计,市场背景梳理与产品分析-需求层面一旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速开展,根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP开展水平均超过2000美元，工程所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为开展第二/三居所提供支持。,第三居所私密性强、彰显高端品质，集中表达高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要开展趋势；,第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游转向“居在游中，居游结合；,在美国，第三居所被称为“Home From Home，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家。,观赏旅游,主要用于日常居住、起居的住所,第一居所,并不经常固定使用的郊外别墅类住所,第二居所,休闲旅游,私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所,第三居所,体验旅游,世界旅游组强对于房地产产品与人均,GDP,关系的研究,800美元,1500美元,3000美元,人均,GDP,旅游发展阶段,潍坊：2171美元,2005年山东半岛主要城市人均,GDP,水平,威海：5874,美元,青岛：4428美元,#即墨：3350美元,烟台：3883,美元,市场背景梳理与产品分析-需求层面二工程高端物业需求来源及主要特征,补充规划图,工程涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产第二/三居所需求。,分类,来源,主要特征,高端第一居所需求,即墨市居民对别墅产品的需求,以换房或改善居住质量为目的的自住购房,青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力,对稀缺资源和私密空间的需求,青岛市半小时经济圈内其他城市高端需求,交通发展引导的高端住宅需求,第二/三居所旅游度假需求,依托流亭机场的商务公出人员、结合区域产业规划产生产业人员需求,宜居宜业的产品需求,商务度假相结合的居住需求,威海、济南、大连等地流向青岛的旅游度假人群,看好青岛旅游业发展的投资购房,休闲旅游度假需求,外籍人士特别是韩国在青岛及周边区域工作、度假人群,休闲旅游度假,居业游相结合的物业偏好,工程居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求；,敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；,客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。,配套复合项目偏好调研,市场背景梳理与产品分析-需求层面三别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境,市场背景梳理与产品分析-需求层面四近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重,根据市场随时抽样结果，23%的被访者已在郊区别墅工程中置业，倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征；,环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购置的主要因素；,第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份；,被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：,不选择别墅的原因,选择别墅的原因,别墅必须满足多项功能要求，具有平安感；,别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值；,别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局，表达个性化生活方式。,高端居住物业板块开展主题建议,开发特征,主要居住产品,针对客群,重要符号,以海温泉为开发主题，结合康健疗养，开发结合海、滩、泉等符号的高端情况地产,养生康复别墅；湿地生态别墅；,水岸果岭别墅；滨水景观别墅,威海、青岛、即墨等地改善型第一居所需求；青岛地区高级白领和私营业主的第二居所度假需求,温泉、渔港,绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量,绿色海泉/情境主题地产组团,本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求为主要效劳客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、VILLA与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境,绿色海泉,/,情境主题地产组团,绿色海泉,/,情境主题地产组团,高端居住板块构建原那么一赋予空间场所旅游价值，生活场景表达生命畅享,平衡身心的“生命畅享,阐释,情境地产,全程主题情境筹划,价值取向互融于“境,强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活气氛的遐想,通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅享 。充分开掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住空间赋予特色的生活场景，特定的生活气氛；对基地内部景观资源的利用与照应成为营造“温泉度假+平衡身心的情境核心,景观地产与旅游场所的情境合一。以海温泉及其他旅游工程开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致,典型案例研究-,Bath,温泉别墅,英国,Bath,所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；,皇家新月楼(,Royal Crescent),是,Bath,与山温泉结合的高端度假别墅。,Royal Crescent,位于,Bath,西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；,装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；,需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。,高端居住物业组团的构建原那么二融合基地内部资源，打造情境地产产品,内部资源梳理,南面临海地块,西面地块,北面地块,东面平坦的滩涂,西北面现状虾池,入海口较为宽阔,主要是虾池，平整后地势平坦,两条小河穿越其中，可以打造沿河景观带，提升住宅价值,现状为虾池,湿地/生态住宅,游艇养生住宅,水岸果岭住宅,游艇港口住宅,岛居体验住宅,滨水景观住宅,最适合,较适合,工程开展高端居住物业的适配分析,物业谱系-空间区位的开展主题建议,工程房地产开发之物业谱系,第一居所,第二/三居所,产权式住宅,非产权式住宅,湿地/生态住宅,游艇养生住宅,水岸果岭住宅,游艇港口住宅,岛居体验住宅,滨水景观住宅,1,2,1,1,2,6,5,4,3,2,谱系属性,左岸风气：,效劳于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套,1,2,2,6,东方托斯卡纳：,中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化生活方式,2,1,1,3,2,2,1,2,6,附录：高端居住物业谱系,一般产业配套,高端居住物业,居住物业谱系,第一居所,第二居所,第三居所,周边环境,空间形态,复合功能,主题营造,产权式物业,效劳式公寓,度假别墅,LOFT/STUDIO,私人岛屿,游艇别墅,企业度假,交通便利、社区商业及效劳设施,商业配套，家庭题材等主题乐园,旅游景观资源好，宜居宜业,社区自我效劳能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱,有闲阶段独享的景观资源,私密性好，能够使业主沉着应对居住、度假、商务应酬,多层,小高层公寓,中低密度别墅,低密度别墅,跃层/花园式洋房,高层公寓,酒店式公寓,自由分割空间,社区商业,健身中心,主题公园,OUTLETS,酒吧/,DIY,商业设施,高尔夫球场,星级酒店,游艇码头,高尔夫、赛马场,家庭气氛，和谐生活,创意时尚生活方式,原生态景观资源与建筑的互融，稀缺性,典型案例研究-上海中邦,MOHO,区位,北靠俞浦桃河，东邻浦东运河，属浦东金桥开发区南区,占地面积,12,0000平方米,#商务楼,92588,平方米,#酒店式商务会所,6500,平方米,商务楼容积率,0.6,单体建筑数量,28,幢,户型面积,338/342/381,配套设施,网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅,建筑结构,立方体设计和组合原则，户型采用裂层设计，田字结构,外立面,玻璃、石材、木板,均价,5700,元/平方米,开盘日期,2006,年3月13日,MOHO：,集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的,移动办公,模式，传递着无尽创造力之宅(,Most Creativity House),5.2 特色商业/商务板块工作内容,青岛商业开展背景审视,海泉湾商业功能开展机遇,工程商业/商务组团开展主题导入性分析,青岛海泉湾商业/商务组团主题定位,青岛海泉湾商业/商务组团工程构建,青岛商业开展背景审视一 青岛市商业布局规划,未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；,五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；,八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内,距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，
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