上海新案例研究

*,此数据为商业机密，请勿外泄,上海新天地,案例研究,8/12/2024,目录,上海新天地简介,地理区位,总体规划,开发理念,改造历程,工程指标,商业业态,上海新天地的运营模式、盈利模式,开发商：瑞安房地产,新天地工程总结,新天地开发模式总结,新天地成功因素总结,2,城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。,从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。,3,开发目的：以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为根底，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。,工程取名：“新天地源于“一大的灵感，“一“大合起来是个“天字，与天对应的是“地。,上海新天地简介,4,地理区位,上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界,1914,年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。,5,总体规划,新天地是太平桥改造规划的一局部。,太平桥工程总占地：52公顷,总建筑面积：116.3万平方米,总体规划参谋：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM),开发商：香港瑞安集团,前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币,人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人,6,7,8,A太平桥人工湖绿地,，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观,B新天地,，占地3万，建面6万，分南、北里,E瑞安集团总部大楼,，区域的标志性建筑,D企业天地,，甲级写字楼区，总建面50万,C翠湖天地,，高级住宅小区，总建面68万,9,开发理念：存表去里 整旧如旧 翻新创新,“新天地区内有国家重点保护单位“中共一大会址和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑，在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。,地段改造采用了“存表去里的方式，即对保存建筑进行必要的维护、修缮，保存建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。撤除一局部老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。,为了配合外表“整旧如旧、内部“翻新创新的特色建筑，设计及工程以保存房子原貌为原那么，但内部那么进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里那么设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。,10,石库门的保护与重建：旧瓶装新酒,石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。,石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间、“客堂间、“厢房、“天井以及“二房东、“白相人嫂嫂、“七十二家房客等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。,外观修复,内部改造,在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。,11,1997年 规划设想,1998年 拿地,1999年 新天地北里开工,中心绿地及人工湖开工,2001年 新天地北里开业商业只租不售,中心绿地及人工湖开放,新天地南里开工,住宅一期开工,写字楼一期开工,2002年 新天地南里开业商业、公寓只租不售,2003年 住宅一期完工，销售率100翠湖天地雅苑：,建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平方米，均价16000元/平米,写字楼一期完工，销售率90以上,2006年 住宅二期完工翠湖天地御苑：建筑面积约13.6,万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼， 提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米 ,2021年 住宅三期开盘翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万7.5万元平方米。,商圈,地铁口,商圈,地铁口,商圈,地铁口,2001年进度,新天地北里商业,绿地、人工湖,2002年进度,新天地南里商业、公寓,2003年进度,住宅、写字楼一期,改造历程,12,新天地工程指标,占地面积：约3万平方米,建筑面积：5.56万平方米,建筑覆盖率：56%,开发商：香港瑞安集团,规划参谋：本杰明伍德Wood and Zapata Inc.,建筑参谋：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院,日均客流量：约2万人次，周末节假日到达3万人次,13,新天地商业业态组合:,零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20,餐饮,零售/服务,艺术休闲娱乐,22家，其中11家为欧美风味,24家，主要为工艺品、饰品、家居用品,12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等,3540,3540,2025,1.21.4万,1.21.4万,0.70.88万平米,北里业态主要为餐饮、零售/效劳和艺术休闲娱乐，3.5万平。,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式效劳公寓53套单元、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。,餐饮,零售/服务,艺术休闲娱乐,37,45,18,0.82万平,1万平,0.4万平,14,运营模式：只租不卖，管理与经营别离,上海新天地只租不卖，管理者与经营者相别离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广方案，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。,租金节节攀升,：,2003年 15美元/平米月,2007年 25-35美元/平米月,现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。,15,上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。,由于“新天地的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：,地价提升：从1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。,房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；,新天地在建之际，房价升至15000元；,新天地建成，周边房价已升至20000元；,而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。,短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。,以翠湖天地为例：,2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。,2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。,2021年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。,盈利模式：商业先期提升区域价值,16,开发商：瑞安房地产,瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，至今已开展成为一个多元化的集团，旗下之房地产开展、建筑及建筑材料业务普及香港、中国内地。,瑞安房地产于2004年成立，是集团的地产旗舰公司，并结合了瑞安在中国内地的主要房地产开展工程，于2006年10月在香港联合交易所上市。,瑞安房地产在中国内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等工程，开展工程主要可分为两个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心开展工程，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于失去优越地段的优质综合住宅开展工程，一般包括住宅、学校和商业、零售及消闲设施。,目前瑞安房地产在上海、杭州等城市开发8个工程，其总建筑面积共达1320万平米。,17,罗康瑞，1948年4月生，广东省普宁人。生于香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石，家中共有十个兄弟姊妹，罗康瑞排行老六，是罗鹰石的四子。目前罗氏家族执掌香港四大集团，除瑞安集团外，鹰君集团和孙福记集团总经理由罗康瑞的三哥罗喜瑞担任，世纪城市集团那么由二哥罗旭瑞主持。,罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香港瑞安集团董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发沪港促进会理事长，上海市荣誉市民。,在1999年告贷无门时，罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海“新天地工程。瑞安集团上上下下都说“老板疯了，但这位将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区。,在香港，罗康瑞靠建材起家，兼做一些规模不大的房地产生意，与房地产巨鳄李氏家族、郭氏兄弟不可同日而语。即使他的父亲、香港早期的房地产富豪罗鹰石，与上述诸位也难比肩。,可是现在，李嘉诚、郭炳湘每次遇到罗康瑞，不禁也要拍拍这位后生的肩膀：“罗康瑞，你行啊，你有眼光，这么早到上海去投资。,2021年11月27日，罗康瑞在新加坡与苦恋八年的“最美丽港姐朱玲玲霍震霆前妻注册结婚,18,瑞安房地产主要开发工程一览,城市,项目名称,项目概况,项目特色,上海,上海新天地,上海新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目的西侧，主要商业街淮海中路正南方，总建面5.7万平米。,国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。,企业天地,项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约41.6万平米。,由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。,翠湖天地,位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁站，总建面约55.1万平方米。,配套设施完备的大型高尚住宅项目。,创智天地,创智天地位于上海市杨浦区，邻近十七所高等学府，总建面59.2万平米。,知识型社区。,瑞虹新城,位于虹口区，附近多高校和商业区，总建面约115.6万平米。,专为年轻的专业人士而设的综合住宅。,重庆,重庆天地,位于重庆市主城区中心地段，建成后的总建筑面积共约260万平方米。,定位为重庆的制造业服务中心，集商贸、住宅及休闲购物等多种功能于一身。,杭州,西湖天地,位于杭州西湖景区，总建筑面积约5.2万平方米。,以娱乐休闲功能为主。,武汉,武汉天地,位于武汉市汉口中心城区，项目占地约61.2公顷，总建筑面积约140万平方米，整个项目预计于2014年整体完成。,项目将永清片区打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的城市核心发展项目。,19,项目,内容,基本情况,总占地面积52万,，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主,运作方式,完全市场化运作,改造主体,由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益,容积率变化,原容积率1左右，改造后提升到3,拆赔比,采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右,安置方式,全部作价补偿，原居民不返迁,社会效益,启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能,经济效益,采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；,开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。,新天地工程总结,20,新天地工程开发模式总结：能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发,湖心绿地,商业,写字楼,住宅,规模,时间,开发步骤,填补绿脉空缺，提升居住环境价值。,罗康瑞以公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地,01.1-01.6,00 初,02.9开街,4.4万平米,6万平米,50万平米,68万平米,对工程价值抬升的奉献,回收投资，赚取利润，实现工程溢价,以建筑为载体传承上海历史文化风貌,中西交汇铸就特色商业，带动房地产地价提升,节省后期营销费用,02.06出售,20.12入住,03.10建成,地段成熟具备高端商务形成的条件,淮海中路东段中央商务区的扩展,进一步抬升后期住宅的投资价值,最终把新天地拉进上海的核心,文脉、地脉,环境改造入手，商业提升区域价值；,高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化,21,新天地工程成功因素总结,观念的进步 以往社会群众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的时机。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。,手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保存建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是表达了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。,优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务气氛，便于集聚城市中最有活力的人群。,统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。,瑞安集团因为保存中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；,政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体开展而受益；,社会群众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。,多赢的局面,22,