昆明写字楼市场研究课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/7/2,#,昆明市,写字楼市场,调研,现有写字楼,未来写字楼,竞争性项目分析,小结,昆明市写字楼市场调研现有写字楼,1,写字楼市场研究说明,在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、,SOHO,写字楼市场、商务花园,/,总部基地型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：,研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；,本项目用地面积较大，研究,SOHO,写字楼和商务花园型写字楼市场以了解,SOHO,和园区型写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据；,研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基地办公写字楼定位提供市场依据。,写字楼市场研究说明在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼,2,甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的,80%,，即可判定为甲级写字楼，满足,100%,或超出这一标准的为国际标准甲级写字楼,乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的,60%,，即可判定为乙级,写字楼,开发商背景,在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商,地理位置,坐落于城市的商务中心或商贸中心,便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心,外立面,具有时代设计感特征，能成为区域地标,门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料,建筑设计,豪华奢侈的中央大厅，配以大理石,/,花岗岩石的墙体和地板,单层面积达,1,000,平米及以上，楼层可以灵活分割,得房率不低于,65%,办公单位总计,GFA,超过,20,000,平米,楼层高度不低于,3.7,米，室内层高不低于,2.6,米,优质标准写字楼定义,甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写,3,设备配置,中央空调、加热、通风设备,动力电配置，电力充足，至少保证,30VA/psm,的电压输出,智能化消防设备,数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅,完善合理的布线系统和足够的线路接口,足够的安保监控设备，彩色监视屏，,24,小时安全呼叫系统,保安系统,支持,24,小时门卫服务,中央监控系统,紧急呼叫系统,24,小时畅通并随时能作出回应,物业管理,专业的物业管理,停车场,充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统,租金,乙级写字楼：,租金水平不低于,35,元,/,平米,/,月,甲级写字楼：,租金水平不低于,70,元,/,平米,/,月,入驻单位,乙级写字楼：,国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例,甲级写字楼：,世界,500,强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例,优质标准写字楼定义,设备配置 中央空调、加热、通风设备保安系统 支持24小时门卫,4,SOHO,写字楼定义,产品概念,SOHO,或,LOFT,的概念推出小型办公产品,地理位置,便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心,使用形式,主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求,建筑设计,实用率不低于,65%,，,办公单位总计,GFA,超过,1,0,000,平米,楼层高度不低于,3,米，室内层高不低于,2.6,米,设备配置,动力电配置，电力充足,数量足够的电梯，保证客流和货运的顺畅,，,完善合理的布线系统和足够的线路接口,保安系统,支持,24,小时门卫服务,，,中央监控系统,，,紧急呼叫系统,24,小时畅通并随时能作出回应,物业管理,良好,的物业管理,停车场,充足的地上、地下停车车位,租金,租金水平不低于,25,元,/,平米,/,月,租售形式,可分散产权销售,SOHO,写字楼研究界定,：,由于,SOHO,商住产品没有严格的界定，根据对昆明,SOHO,写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义如下：,SOHO写字楼定义产品概念SOHO或LOFT的概念推出小型办,5,根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研究的商务花园,/,总部基地型写字楼项目：,商务园区,/,总部基地型写字楼定义,开发商背景,有过写字楼项目开发经验的优秀开发商,地理位置,便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心,外立面,具有时代设计感特征，能成为区域地标,门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料,建筑设计,得房率不低于,65%,，,办公单位总计,GFA,超过,5,0,000,平米,楼层高度不低于,3.5,米，室内层高不低于,2.6,米,设备配置,动力电配置，电力充足,，,数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅,完善合理的布线系统和足够的线路接口,足够的安保监控设备，彩色监视屏，,24,小时安全呼叫系统,保安系统,支持,24,小时门卫服务,，,中央监控系统,紧急呼叫系统,24,小时畅通并随时能作出回应,物业管理,优质,的物业管理,停车场,充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统,租金,租金水平不低于,30,元,/,平米,/,月,入驻单位,国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例,根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及,6,现有写字楼市场研究,发展历程,发展现状,典型项目,现有写字楼市场研究发展历程,7,1999,年以前,2000-2004,年,2005-2007,年,2008,年以来,1997-1999,年期间立项开工建设的写字楼达到,40,万平米，而优质写字楼（乙级）仅为,13.3,万平米,2000,年之后开发量供大于求，市场处于消化期，以乙级写字楼供应为主,代表项目有志远大厦、红塔大厦、柏联大厦、世博大厦等,2005-2007,年，集中在市区核心位置（一环以内）的乙级写字楼供应增大,2005-2007,年间有摩尔大厦、达阵广场、环球金融、银佳大厦,2009,年开始,，甲级写字楼入市,早期的代表,项目有顺城双塔、俊发,中心，世纪中心、南亚之门、东方首座等一系列甲级写字楼在建，昆明整体写字楼市场将得到极大提升,2008,年，新增乙级写字楼呈现出向市区以外方向新兴商业集中区域发展的趋势,集中在北市区的财富中心中央商务写字楼、颐高数码中心项目,世博会促成,城市建设高潮,供大于求,供应增大,商务区外扩,甲级写字楼入市,2010,年以后,昆明市写字楼发展历程,早期,仅满足基本办公需求,后期,注重产品设计和资源整合,1999年以前2000-2004年2005-2007年200,8,受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是,2009,年之前的，还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合业内共识，根据以下五个标准，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼,位置,物业品质,硬件设施,物业管理,配套设施,位于主要商业区，周边交通系统完善，可达性强，物业展示面较佳,外观现代、美观,单层面积不小于,1,000,平方米,实用率大于,65%,层高不低于,3.3,米,专用大堂,充足的电梯,充足的停车位,中央空调系统,现代化的通信系统、网络服务,电力供应充足，配备后备电源,办公单元可灵活分割,项目内提供完善的商务服务,项目临近商业、酒店、会议厅等商务配套设施,由专业物业管理公司提供物业管理服务,顺城双塔,金领地国际商务中心,领域时代,环球金融,华尔顿大厦,红塔大厦,华一广场,华域大厦,建业商务中心,摩尔大厦,高新科技广场,南亚第一国际,和成国际,三合商利,世博大厦,俊发中心,佳华广场,颐高数码中心,志远大厦,银佳大厦,云南城投大厦,受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是,9,优质标准写字楼历年供应,截止,2012,年,12,月，昆明优质写字楼累计量达到,73,万平方米，入市时间集中在,2000,、,2009,和,2012,年；,1999,年昆明世博会以来，昆明市写字楼市场曾出现“暴食一顿、消化十年”的态势；,2009,年以来顺城双塔、俊发中心、世纪中心、欣都龙城等高档甲级写字楼项目开始入市，昆明写字楼市场又呈现出持续供应的情况，且高品质写字楼日益增多。,昆明写字楼历年供应（,2000-2012,年,）,单位：平方米,优质标准写字楼历年供应截止2012 年12月，昆明优质写字楼,10,2000-2012,年期间，优质写字楼市场整体空置率呈下降趋势；市场年平均吸纳量为,4.6,万平方米，其中,2006-2012,年平均吸纳量,7.0,万平方米，,2007,年达到了高峰,10.5,万平方米；,2009,年起单栋规模较大的甲级写字楼入市，市场整体空置率有所上升，徘徊在,10%-20%,之间；,目前中心城区优质写字楼的空置率大都在,10%,以下，满租的情况较多。,昆明写字楼历年吸纳量（,2000-2012,年,）,优质标准写字楼吸纳量及空置率,单位：平方米,2000-2012年期间，优质写字楼市场整体空置率呈下降趋势,11,甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；未来随着后续供应的放量，将造成空置率的上升，优质写字楼整体租金、售价上涨幅度趋缓,优质标准写字楼租金、售价分析,元,/,月,/,平方米,元,/,月,/,平方米,昆明优质写字楼历年租金水平,昆明优质写字楼历年售价水平,2000-2012,年，乙级写字楼租金年平均复合增长率为,12.8%,；,2009,年新入市的两个甲级写字楼,2012,年平均租金水平达到,150,元,/,月,/,平方米，年平均复合增长率为,17.9%,2012,年，甲级、乙级写字楼在售项目各一个，销售均价分别为,24,000,元,/,平方米和,13,800,元,/,平方米；年平均复合增长率分别为,19.4%,和,18.1%,受整体市场影响，昆明市优质写字楼租金售价从,2006,年开始得到快速增长,甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；,12,序号,项目,序号,项目,1,俊发中心,12,华尔顿大厦,2,顺城双塔,13,建业商务中心,3,世纪中心,14,世博大厦,4,领域时代大厦,15,摩尔大厦,5,颐高数码中心,16,红塔大厦,6,华域大厦,17,南亚第一国际,7,环球金融,18,金领地国际商务,8,三合商利,19,昆明广场,9,华一大厦,20,和成国际,10,银佳大厦,21,高新科技广场,11,志远大厦,现有优质标准写字楼,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,甲级写字楼,乙级写字楼,二环路,一环路,18,19,17,20,21,截止,2012,年,12,月，昆明优质写字楼累计量达到,73,万平方米，入市时间集中在,2000,、,2009,和,2012,年这三个年份，目前入住率较高，空置率仅为,10-20%,。,序号项目序号项目1俊发中心12华尔顿大厦2顺城双塔13建业商,13,现有优质标准写字楼项目特征,项目名称,体量（,m,2,),标准层面积（,m,2,),层高,停车位数量,电梯数量,租金（元,/m,2,*月,),空置率,(%),主力租户类型,顺城双塔,32200,1240/1500,3.6,1860,7,120,15,金融投资类：,60%,；矿产类：,15%,；贸易类：,15%,；咨询服务类：,10%,俊发中心,42000,1600,3.9,680,11,150,5,金融投资类：,30%,；建筑房地产：,30%,；咨询服务类：,20%,；矿产类：,10%,环球金融,22955,986,3.5,180,4,120,0,金融投资类：,80%,；建筑房地产：,10%,；信息技术：,10%,志远大厦,46000,1640,3.3,100,4,100,10,实业投资类：,40%,；金融证券类：,25%,；贸易类：,17%,；其他服务业：,18%,北辰财富中心,29322,1460,3.3,580,4,80,5,金融投资类：,45%,；咨询类：,20%,；贸易类：,15%,；其他：,20%,金领地商务中心,36000,1450,3.5,220,4,90,5,建筑房产：,30%,；咨询类：,20%,；金融类：,20%,；信息技术：,20%,；贸易类：,10%,证劵大厦,58000,2000,3.2,80,4,80,5,金融证券类：,40%,；贸易类：,27%,咨询类：,22%,其他服务业：,11%,和成国际,91560,1200/1500,3.3,100,4,90,20,信息技术类：,40%,；生物制药类：,30%,；投资类：,20%,；其他：,10%,现有优质标准写字楼项目特征项目名称体量（m2)标准层面积（m,14,按建筑面积计算，环城路以内中心区域写字楼所占比例最高，其次是北市区,环城路内的写字楼主要集中在“三横三纵”核心区：,三横,（东西向）：拓风路、金碧路一线；东风路、南屏街；人民路沿线,三纵：北京路沿线、白塔路沿线、青年路沿线,北市区的写字楼集中分布在北京路延长线上，以优质写字楼为主，商务氛围逐渐浓厚，是核心商务区的延展,由于优质写字楼对于区域的生活配套、商业配套的要求，目前主要集中在市区环城路内范围，尤其是东风路、青年路、春城路等主干道沿线,随着近年北市区生活、商业配套逐渐完善，优质写字楼开始在环城路外北京路沿线开始聚集，目前主要是北京路与北辰大道相交处和与金华路相交处这两个,节点,现有优质标准写字楼分布特征,昆明优质标准写字楼区位分布,15,按建筑面积计算，环城路以内中心区域写字楼所占比例最高，其次是,现有优质标准写字楼客群特征：,以金融、贸易、咨询、矿产能源等行业为主,行业整体分布,优质写字楼行业分布,现有优质标准写字楼客群特征：以金融、贸易、咨询、矿产能源等行,16,序号,项目,序号,项目,1,北辰财富中心,12,葡萄街区,2,银海,soho,13,春天印象,3,星都国际总部基地,4,和成国际,5,汇金大厦,6,鼎易天城,7,俊园,SOHO,8,银鹏,SOHO,9,红星国际,SOHO,10,欣都龙城公寓,11,银座,SOHO,现有,SOHO,写字楼,1,二环路,一环路,3,17,2,10,4,5,6,7,8,9,11,12,13,序号项目序号项目1北辰财富中心12葡萄街区2银海soho13,典型案例分析,俊发,SOHO,地址,盘龙区北京路中段与联盟路交汇处,(,星雅俊园前,),开发商,云南俊发凤凰置业有限公司,物业管理公司,俊发物业,开盘时间,2009,年,6,月,占地面积,19500,平方米,建筑面积,总建筑面积,82000,平方米，,建筑层数,世纪俊园,10-11,栋，,4-28,层,单层面积,约,7,容积率,4.01,绿化率,40%,户型分割,40-170,平方米，主力户型,90,平方米,层高,3.3,米,得房率,75%,电梯,3,部客梯，,1,部货梯,车位,330,个,项目亮点,2000,平方米绿化广场,二环路,一环路,典型案例分析俊发SOHO地址盘龙区北京路中段与联盟路交汇,18,销售情况比较理想，主要原因在于：,市场空间：项目周边有昆明最好的甲级写字楼（俊发中心）和颐高数码等乙级写字楼，已经形成一定的商务氛围，但,SOHO,类写字楼产品相对匮乏，为项目带来了市场空间,开发商：俊发地产是昆明本地最好的开发商，在客户资源、客户需求的把握上比较精准,交通配套：项目所处区域，周边交通、商业配套较为欠缺，对于首次置业用于居住的年轻人，生活便利性欠佳,销售,价格：,租赁,30-35,元,/,平方米,，半年,一签,二手房最低价,10,000,元,/,平方米，,层差约,1,000,元,/,平方米,销售速度,：开盘当日售出,700,余套，,3,个月实现清盘，平均,27,333,平方米,/,月,客户来源,：投资、企业自用各占一半，客户来源主要是中小贸易企业、培训美容机构等,启示：,位于非核心商务区的,SOHO,写字楼存在一定市场,需求,，现有项目市场表现良好,典型案例分析,俊园,SOHO,销售情况比较理想，主要原因在于：销售价格：启示：位于非核心,19,序号,项目,1,新亚洲星都总部基地,2,天森金海国际,3,银河,T-Park,商务花园,/,总部基地,二环路,一环路,2,1,3,序号项目1新亚洲星都总部基地2天森金海国际3银河T-Park,20,优质写字楼,SOHO,类写字楼在昆明出现较早，近年来，也得到了众多中小型成长企业的追捧，市场对交通便利、品质较好的,SOHO,类写字楼的需求较高；,现有已知的,SOHO,产品只有奥宸中央,SOHO,、鼎意天城、汇金、葡萄街区等，品质一般，未来竞争压力较小。,SOHO,写字楼,总部基地,小结,昆明,写字楼市场,近年来开始加速发展,，,开始出现甲级写字楼商务区外扩。,品质较差的写字楼客户出现流失，而市场对新落成的优质写字楼需求较为强劲；,未来在建的有,16,个项目在,2013-2015,年之间入市，优质写字楼面临着较为激烈的竞争。,总部基地尚处于园区化发展阶段，市场接受度较高，现有两个项目的整体入住率达到,80%,，随着昆明产业的发展升级，总部基地具有较好的发展前景；,昆明市尚缺乏完全市场化的总部基地，实力企业大都自建，园区型企业总部基地大都以产业主题和优惠政策来吸引企业入驻。,优质写字楼SOHO类写字楼在昆明出现较早，近年来，也得到了众,21,未来写字楼市场研究,未来写字楼市场研究,22,序号,项目名称,体量（万,m,2,),1,欣都龙城,7,2,吹箫巷项目,10.1,3,南亚之门,10.3,4,金平果,国际商务,6.7,5,亚洲创意产业城,7.9,6,人民路壹号广场,7,7,螺蛳湾国际商贸城,15,8,融城金阶,11,9,经典双城,10,10,螺蛳湾,CBD,20,11,西山万达广场,40,12,博欣国际,10,13,东方首座,7.8,14,大成金融商务中心,7.5,15,上海,东盟商务大厦,8.9,16,七彩云南第壹城,10,17,恒隆广场,16,未来优质标准写字楼（甲级）,2,1,二环路,一环路,3,4,5,6,7,9,8,10,11,12,13,14,15,16,17,序号项目名称体量（万m2)1欣都龙城72吹箫巷项目10.13,23,序号,项目名称,体量（万,m,2,),1,金恒财富广场,9.2,2,志远城市综合体,4,3,春城商务中心,3.2,4,中企万派中心,11,5,假日广场,7,6,天森,金海国际,4,7,汇荣时代广场,5,8,霖岚国际广场,10,9,邦盛财富中心,5.8,10,银海金岸,6.7,11,瀚文云鼎商务大厦,2.2,12,金尚俊园,10,13,大都,2.6,14,置信广场,6,15,马街摩尔城,18,16,保利,六合,5,17,摩根道,3.2,18,润城,15.1,未来优质标准写字楼（非甲级）,2,1,二环路,一环路,3,4,5,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,15,16,17,19,奥宸财富广场,10.6,20,鑫都韵城,7.8,21,银河,T-Park,10,18,19,20,21,序号项目名称体量（万m2)1金恒财富广场9.22志远城市综合,24,昆明未来写字楼市场供应量逐渐放大,，高品质的甲级写字楼主要计划于城市核心地段发展，核心区域优质物业后续,竞争较为激烈,昆明未来优质写字楼的区域分布,2015,年之前已知后续总供应有,37,个项目，供应总量达到,345.6,万平方米，年平均新增供应,115.2,万平方米；,昆明,优质写字楼市场整体供应量在经过了约,5,年的时间消化调整后，进入了快速的品质提升发展阶段，,新增供应中,有,55%,，,190,万,平方米都是甲级,写字楼。,昆明未来写字楼市场供应量逐渐放大，高品质的甲级写字楼主要计,25,典型项目分析,典型项目分析,26,地址,昆明五华区崇仁街,7,号,开发商,赛伦地产,物业管理,5.8,元,/,月,/,平方米,开盘时间,2008,年,5,月,交房时间,2009,年,9,月,占地面积,总占地,103,亩,建筑面积,A,塔,2.86,万平米，,B,塔,2.84,万平米,建筑层数,负,3,层至负,2,层停车场及设备层；负,1,层为卖场；,1-4,层商业；,5-26,层写字楼,建筑高度,100,米,单层面积,约,1,240,平米（建筑面积）,户型分割,东塔整层销售；西塔分割为,200,平方米（每层,6,户）,层高,标准层高,3.6,米，净高约,2.8,米,得房率,73%,电梯,6,部芬兰通力电梯（其中,1,部为货运电梯），,2.5,米,/,秒,车位,2,000,个（与商业共用）,空调,东芝,SMMS,多联机空调,现有竞争性项目（一）,顺城双塔,二环路,一环路,地址昆明五华区崇仁街7号开发商赛伦地产 物业管理5.8元/,27,销售策略,销售速度,销售价格,东塔主要以企业自用为主，投资者约占,30%,；西塔中投资客约占,60%,（投资客中以云南省内客户为主，约占,60%,，其余为省外客如浙江、上海客户），,40%,为自用企业，主要有,IT,企业，私人企业、金融类企业,客户来源,东塔面向金融服务业大厦，入驻企业对象为银行业、保险业，以整层销售为主,西塔面向大中型企业及东盟企业，可分割销售，单间面积以,200-300,平米为主,2008,年开盘均价,13,500,元,/,平米（最高价,18,000,元,/,平米），层差约,100,元,/,平米，朝向价差约,100,元,/,平米,2010,年均价为,20,000,元,/,平方米；,2011,年底，均价为,25,000,元,/,平方米；,2012,年底，二手价格为,27,000,元,/,平方米，年均复合增长率约,23%,2008,年,5,月，开盘当天销售约,6,个整层（销售额达,1,亿元），开盘一个月内销售约,8,个整层，截止,2009,年底销售约,85%,，平均销售速度为,2,500,平方米,/,月，到,2010,年底全部售罄,顺,城双塔（销售表现）,现有竞争性项目（一）,顺城双塔,销售策略销售速度销售价格东塔主要以企业自用为主，投资者约占3,28,顺,城双塔（租赁表现）,启示,：位于市中心高品质的物业面向高端客户群体，整,层销售效果好，说明企业自用需求旺盛，购买力强,出租率,2011,年，,2012,年的出租率均为,100%,租金,按建筑面积租金，,2011,年,150,元,/,月,/,平方米；,2012,年,160,元,/,月,/,平方米,投资回报率,7.5%,租户结构,东塔大宗租户多，包括云南南磷集团股份有限公司（,3,层），中国银行顺城支行（,1,层），旭然石油（,1,层），大理药业（,1,层），苏宁旅游投资公司（,1,层），银河证券营业部（,1,层）等,西塔租户类型更为多样，租赁面积稍小，主力租户包括汇合小额贷款公司、,ABB,昆明公司、云南分众传媒、欧文外国语学校、安信证券营业部、云南铜业胜威化工等,现有竞争性项目（一）,顺城双塔,顺城双塔（租赁表现）启示：位于市中心高品质的物业面向高端客,29,新亚洲星都总部基地,商业配套,住宅区,公建配套,地址,昆明官渡区新昆洛路与广福路十字交汇处,开发商,星耀集团,开盘时间,2007,年,交房时间,2009,年,7,月,占地面积,1,089,亩,总建筑面积,约,300,000,平方米，其中,56,栋智能商务别墅和,4,栋,17,层甲级写字楼总建筑面积约,17,万平方米，,3,栋地标式写字楼总建筑面积约,12,万平方米,户型分割：商务别墅单层,300,平方米，,6,层，即单栋,1,800,平方米,户型分割,商务别墅单层,300,平方米，,6,层，即单栋,1,800,平方米,配套服务,为节约入住企业行政成本特别设立商务服务中心，提供包括法务服务、商务旅行服务、邮递服务、会议场地预定服务、企业间联谊沟通服务等,现有竞争性项目（二）,新亚洲星都总部基地,新亚洲星都总部基地商业配套住宅区公建配套地址昆明官渡区新昆洛,30,现有竞争性项目（三）,新亚洲星都总部基地,现有竞争性项目（三）新亚洲星都总部基地,31,租售价格：,2012,年,办公物业,租赁,30-45,元,/,平方米,2007,年商务别墅销售均价约,4,000,元,/,平方米，,2012,年,二手均价约,10,000,元,/,平方米，年均复合增长率达到,35.7%,车位,2007,年,4,月销售，,6,万元,/,个，销售,1,110,个,代表租户：紫金矿业（,12,栋）、中国葛洲坝集团西南分公司（,19,栋）中建四局第五建筑工程有限公司（,53,栋,3,楼）、昆明泰康消防器材集团（,32,栋）,综合评价：昆明目前运营最为成功的总部基地,产业环境：项目,位于昆明市区东南板块，这一区域拥有昆明火车站、昆明机场等大型交通设施，还有昆明国际会展中心，建材、五金、家电、汽配等 众多专业市场，发展总部经济具有较好的交通和产业支撑,区域环境：项目,所处片区居住项目密集，可容纳人口,30,万人，商业、公建配套逐渐完善，为装饰建材、传媒旅游等企业的入住提供了条件,启示：开发总部基地对区域的交通条件、产业支撑要求较高；国有大型企业、制造业企业是当前总部基地办公物业租售的主力,现有竞争性项目（三）,新亚洲星都总部基地,租售价格：综合评价：昆明目前运营最为成功的总部基地启示：开,32,未来竞争性项目（一）,保利小屯综合体,未来竞争性项目（一）保利小屯综合体,33,项目概况,区位,位于西市区西山区政府片区，邻近高新区,地理位置,西山区人民西路和海源路交叉口处,发展定位,立足西市区，辐射昆明，集商务、办公、商业、休闲、居住为一体的大型城市综合体,发展商,云南经典房地产开发集团有限公司,规模,占地面积,1000,亩，建筑面积,333,万,m,零售商业面积,100,万,m,零售商业构成,大型购物中心、商业街等,销售价格,预计,1,楼价格，,7-8,万元,/m,，,2,楼价格,3-4,万元,/m,，返租,5,年，每年,8%,建设进度,建设中,经典双城区位示意图,经典双城南区布局示意图,商业地产时代的超大体量开发项目代表作之一，零售商业体量约,100 m,。该项目的开发，将深刻地影响区域内的商业环境。,未来竞争性项目（二）,经典双城,项目概况区位位于西市区西山区政府片区，邻近高新区地理位置西山,34,