物业综合案例分析 主 讲 人刘 华 案例一 某市海湾区一住宅小区内

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,物业综合案例分析,主 讲 人：刘 华,【案例一】：,某市海湾区一住宅小区内有一幢楼名叫某楼，该楼共有30户业主。其中一顶层业主张某因经营需要在该楼屋面长期堆放物品，造成该楼屋面渗雨，落水管道堵塞，致使其他顶层业主屋内渗水，天棚及局部墙面面层装饰污损、剥落。某日大雨过后，因渗水使某业主电器短路被烧毁。众业主要求张某对渗水屋面进行修理，疏通落水管道，并对屋内被毁面层装饰及被 毁电器予以赔偿。张某那么以屋面属大家共有、人人都可以使用不由，拒绝修缮和赔偿。经房屋质量管理部门鉴定，该楼屋面渗雨，确属张某在屋面长期堆放重物，造成屋面产生裂缝和落水管道堵塞所致，于是，众业主将张某告到人民法院，请求法院保护合法权益。,法案如何处理？,【,案例二,】,：方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的要求是否合理 你有什么建议？,【案例三】：为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求撤除招牌。,问：(1)该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2)物业管理公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？,【,案例四,】,：上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。,试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？,【案例五】：某物业管理公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼清扫卫生时，见垃圾桶旁有一废弃的重达7.35公斤的方型木板长、宽77厘米，厚2厘米，因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下，恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某。张当场倒地，后经抢救无效死亡。试问：(1)本案可以依法追究哪些法律责任？由谁来承担？法律依据是什么？(2)物业管理公司依法应该承担哪些法律责任？,【案例六】：王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军那么称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：(1)本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(3)物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？,【案例七】：某小区管理处因维修房屋需要，将一堆沙子临时堆放在道路边，当天夜晚，业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤。假设赵老太起诉到法院，管理处是否应承担责任，为什么？,【案例八】：一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号那么属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼抱歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理公司提出了要求赔偿的要求。试问：(1)接到住户家中报警信号后，物业管理公司是否可以破门而入？(2)在什么情况下，物业管理公司可以破门而入？,【案例九】：妇女因与丈夫争吵赌气,将自家阳台上一块大石头推到楼下,砸死了一个小女孩,被追究法律责任.,问:,1.该妇女应承担哪几种法律责任,2.受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔偿 法律依据是什么,【案例十】：河某小区的业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理效劳内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.谈谈你对此事的看法.,【案例十一】：业主李某经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元.李某认为其摔倒主要是因为地滑,因此物业公司应负担一定责任,物业公司应当补偿其医药费,误工费和精神损失费.请问此事物业公司是否需承担责任 谈谈你的看法.,【案例十二】：某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却快乐不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂补缀了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你答复该业主提出的问题并提出你的处理意见.,【,案例十,三,】,：大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中,发现A公司的门未关,叫了几次里面也没回应.于是他马上走进A公司查看有无财物失窃.请问:小朱的做法有无不妥 你有什么建议,【案例十四】：某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内.除自行车免费保管外,物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于局部业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管理费,物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯局部业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理 假设合理,应如何向业主解释收费的合理性,【,案例,十五,】,：某房地产公司开发了花地小区.由于是分期开发,分期入住的方式,该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会,故由开发商委托物业公司管理.但随后开发商接到居民投诉,指责物业公司人员经常不到位,楼梯垃圾清理不及时,环境绿化无人管.开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求,但物业公司在限期内并无任何明显改善.于是开发商以物业公司违约为由,起诉到法院,要求解除合同,由物业公司赔偿损失.1.开发商与物业公司之间的合同是否有效 为什么,2.开发商是否有权解除合同 为什么？,【,案例,十六,】,：某管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥？,【案例十七】：某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台,大厦局部业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上,各业主对此局部共有使用权.要求物业管理公司不要侵犯业主权益,撤除展台或给予业主一定的赔偿.,家住上海浦东某花园2号19楼的吕女士，由于对物业公司的效劳不满意而拒交管理费，物业公司就索性切断了她家的自来水。据吕女士称，该花园是外销高层商品房，小区内有游泳，但今年游泳池没有向业主开放，据此，吕女士就拒交物业管理费。小区物业公司便切断了吕女士家的自来水。物业公司的负责人说，吕家与物业公司刚为拒交物业管理费的事打过官司。物业公司总不能老是打官司，何况一打官司就要半年多时间，所以这次在再三催付未果的情况下，就采取了断水的方法。你不交管理费，我们就不提供效劳，自来水是物业公司的电泵打上高层的。,【,案例,十八,】,：,试问：业主拒交物管费，物业管理公司能否断水？此案物业管理公司的做法妥否？,