第十章-路线价法课件

房地估价9-1 9-1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理一、路线价法的需要一、路线价法的需要城市繁城市繁华的商的商业街道两街道两侧的土地同的土地同时需要估价需要估价街街 道道第十章第十章 路线价法路线价法9-1 路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商1 1房地估价二、路线价法的概念二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街 道街 道标准深度第九章第九章 路线价法路线价法二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城2 2房地估价三、路线价法的理论依据三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第十章第十章 路线价法路线价法三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价3 3房地估价路路线线价法价法 路线价法的基本原理路线价法的基本原理1 路路线价法价法操作步骤操作步骤2 路路线价法价法总结和运用和运用举例例3l划分路划分路线价区段价区段l设定定标准准临街深度街深度l选取取标准准临街宗地街宗地l调查评估路估路线价价l路路线价法的概念价法的概念l路路线价法价法的理的理论依据依据l路路线价法价法适用的适用的对象和条件象和条件l路路线价法价法的操作步的操作步骤l制作深度价格修正系数表制作深度价格修正系数表l编制其他宗地条件修正系数表制其他宗地条件修正系数表l计算算临街土地的价街土地的价值路线价法 路线价法的基本原理1 路线价法操作步骤2 4 4房地估价重点掌握内容：重点掌握内容：重点介重点介绍了路了路线价法的基本原理，要求重点掌价法的基本原理，要求重点掌握路握路线价法的估价步价法的估价步骤、高、高层建筑地价分建筑地价分摊与土与土地占有分地占有分额的确定。的确定。难点是深度修正系数表的制点是深度修正系数表的制作。作。重点掌握内容：房地估价概念概念 路路线价法是在特定的街道上价法是在特定的街道上设定定标准准临街深度，街深度，从中从中选取若干取若干标准准临街宗地求其平均价格，将此平均街宗地求其平均价格，将此平均价格称价格称为路路线价，然后利用价，然后利用临街深度价格修正率或其街深度价格修正率或其他价格修正率来他价格修正率来测算算该街道其他街道其他临街土地价街土地价值的一种的一种估价方法。估价方法。路路线价法的基本原理价法的基本原理概念路线价法的基本原理房地估价理理论依据：依据：路路线价法价法实质上是一种市上是一种市场法，是市法，是市场法的派生法的派生方法，其理方法，其理论依据与市依据与市场法相同，是不法相同，是不动产产价格形价格形成的替代原理。成的替代原理。因此路因此路线价法与市价法与市场比比较法法类似，只似，只不不过以路以路线价取代了市价取代了市场比比较法中的可比法中的可比实例价格，例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。的具体运用。理论依据：房地估价适用适用对象和条件象和条件适用适用对象：路象：路线价法主要适用于城价法主要适用于城镇街道两街道两侧商商业用地用地的估价。的估价。适用条件：运用路适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道价法估价的前提条件是是街道较规整，两整，两侧临街土地的排列街土地的排列较整整齐 适用对象和条件房地估价路路线价法的操作步价法的操作步骤运用路运用路线价法一般可以分价法一般可以分为下列下列7大步大步骤进行：行：划分路划分路线价区段；价区段；设定定标准准临街深度；街深度；选取取标准准临街宗地；街宗地；调查评估路估路线价；价；制作深度价格修正系数表；制作深度价格修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；制其他宗地条件修正系数表；计算算临街土地的价街土地的价值。路线价法的操作步骤房地估价路路线价法的估价步价法的估价步骤（一）划分路（一）划分路线价区段价区段 一个路一个路线价区段是指具有同一个路价区段是指具有同一个路线价的地段。价的地段。路路线价区段是沿着街道两价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路状分布的。因此，在划分路线价区段价区段时，应将可及性相当、地将可及性相当、地块相相连的土地划的土地划为同一个路同一个路线价区段。价区段。两个两个两个两个路路路路线线价区段的分界价区段的分界价区段的分界价区段的分界线线，原，原，原，原则则上是地价有上是地价有上是地价有上是地价有显显著差异的地点。著差异的地点。著差异的地点。著差异的地点。（二）（二）设定定标准准临街深度街深度 标准准临街深度通常街深度通常简称称标准深度，从理准深度，从理论上上讲，是街道，是街道对地价影响的地价影响的转折点。在折点。在实际估价中，估价中，设定的定的标准准临街深度通常是路街深度通常是路线价区段内各宗价区段内各宗临街街土地的土地的临街深度的众数。街深度的众数。标准深度准深度是指在城是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利土地利用价用价值影响影响为零零时的深度称的深度称为标准深度。准深度。里地里地线是是标准深度的准深度的连线。里地里地线与道路之与道路之间的区域称的区域称为临街地或表地街地或表地，里地，里地线以外的区域称以外的区域称为里地里地。路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段 （二）设定标准临房地估价（三）（三）选取取标准准临街宗地街宗地 标准准临街宗地通常街宗地通常简称称标准宗地，是路准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。价区段内具有代表性的宗地。选取取标准准临街宗地的具体要求是：街宗地的具体要求是：一面一面临街；街；土地形状土地形状为矩形；矩形；临街深度街深度为标准准临街深度；街深度；临街街宽度度为标准准临街街宽度度临街街宽度与度与临街深度的比例适当；街深度的比例适当；用途用途为所在路所在路线价区段具有代表性的用途；价区段具有代表性的用途；容容积率率为所在路所在路线价区段具有代表性的容价区段具有代表性的容积率；率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。具有代表性。（三）选取标准临街宗地 房地估价（四）（四）调查评估路估路线价价 路路线价是附价是附设在街道上的若干在街道上的若干标准准临街宗地的平均价格。通常在街宗地的平均价格。通常在同一路同一路线价区段内价区段内选择一定数量以上的一定数量以上的标准准临街宗地，运用收益法街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技通常是其中的土地剩余技术)、市、市场法等，分法等，分别求其求其单位价格或楼面位价格或楼面地价。然后求地价。然后求这些些标准准临街宗地的街宗地的单位价格或楼面地价的位价格或楼面地价的简单算算术平平均数或加均数或加权算算术平均数、中位数、众数，即得平均数、中位数、众数，即得该路路线价区段的路价区段的路线价。价。（四）调查评估路线价 房地估价（五）制定深度价格修正系数表（五）制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的街深度的变化，地价化，地价变化相化相对程度的表格。是基于程度的表格。是基于临街深度价格街深度价格递减率制作出来减率制作出来的。的。临街深度价格街深度价格递减率又是基于减率又是基于临街土地中各部分的价街土地中各部分的价值随着随着远离街道而离街道而有有递减减现象，或者象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。也就越低。（五）制定深度价格修正系数表 房地估价深度价格修正的各种方法深度价格修正的各种方法（1）最）最简单且最容易理解的且最容易理解的临街深度价格街深度价格递减率是四三二一减率是四三二一法法则。该法法则是将是将临街深度街深度100英尺的英尺的临街土地，划分街土地，划分为与街道平行的与街道平行的四等份四等份，各等份由于距离街道的，各等份由于距离街道的远近不同，近不同，价价值有所不同。从街道方向算起，第一个有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价英尺等份的价值占整占整块土地价土地价值的的40，第二个，第二个25英尺等份的价英尺等份的价值占整占整块土地价土地价值的的30，第三个，第三个25英尺等份的价英尺等份的价值占整占整块土地土地价价值的的20，第四个，第四个25英尺等份的价英尺等份的价值占整占整块土地价土地价值的的10。如果超。如果超过100英尺，英尺，则以九八七六法以九八七六法则（来（来补充即充即之后之后连续的的25英尺英尺对土地土地总价价值的的贡献分献分别为标准宗地的准宗地的9%、8%、7%、6%）。深度价格修正的各种方法房地估价40%value30%value20%value10%value40%value30%value20%value10%1515房地估价v【例例】某某临临街街深深度度为为30.48m(即即100英英尺尺)、临临街街宽宽度度20m的的矩矩形形土土地地，总总价价为为121.92万万元元。试试根根据据四四三三二二一一法法则则，计计算算其其相相邻邻临临街街深深度度15.24m(即即50英英尺尺)，临临街街宽宽度度20m的矩形土地的的矩形土地的总总价。价。该该相相邻临邻临街土地的街土地的总总价价计计算如下：算如下：121.92(40%121.92(40%30%)30%)85.34(85.34(万元万元)v上上例例中中如如果果相相邻邻临临街街土土地地的的临临街街深深度度为为45.72m(45.72m(即即150150英英尺尺)，其其他他条条件件不不变变，则则该该相相邻邻临临街街土土地地的的总总价价为为多多少少万万元元？该该相相邻临邻临街土地的街土地的总总价价计计算如下：算如下：121.92(40%30%20%10%9%8%)142.65(万元万元)【例】某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度21616房地估价v（2 2）霍夫曼法）霍夫曼法则则 标标准深度准深度为为100100英尺的土地，按其深度英尺的土地，按其深度4 4等分，由外向里等分，由外向里地地块块的土地价的土地价值值分分别别占占标标准宗地准宗地总总价价值值的的37.5%37.5%、29.2%29.2%、21.0%21.0%，12.3%12.3%v（3 3）苏苏幕斯法幕斯法则则 标标准深度准深度为为100100英尺的土地，前英尺的土地，前5050英尺占土地英尺占土地总总价价值值的的72.5%72.5%，后，后5050英尺占土地英尺占土地总总价价值值的的27.5%27.5%。若再深。若再深50%50%，占，占土地价土地价值值的的15%15%v（4 4）哈柏法）哈柏法则则 一宗土地的价一宗土地的价值值与其深度的平方根成正比，深度百分率与其深度的平方根成正比，深度百分率是地是地块块深度的平方根与深度的平方根与标标准深度的平方根的百分比。准深度的平方根的百分比。（2）霍夫曼法则房地估价 平均深度价格修正率与累平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：可用如下公式表示：平均深度价格修正率累平均深度价格修正率累计深度价格修正率深度价格修正率X标准准临街深度街深度所所给临街深度街深度 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还房地估价制作制作临街深度价格修正率表的要街深度价格修正率表的要领是：是：设定定标准准临街深度；街深度；将将标准准临街深度分街深度分为若干等份；若干等份；制定制定单独深度价格修正率，或将独深度价格修正率，或将单独深度价格修独深度价格修正率正率转换为累累计深度价格修正率或平均深度价格修深度价格修正率或平均深度价格修正率。正率。制作临街深度价格修正率表的要领是：房地估价（六）（六）编制其他宗地条件修正系数表制其他宗地条件修正系数表1宽度修正；度修正；2宽深比率修正；深比率修正；3容容积率修正；率修正；4出出让、转让年期修正；年期修正；5朝向修正朝向修正.（六）编制其他宗地条件修正系数表房地估价（七）（七）计算算临街土地的价街土地的价值 就路就路线价与价与临街深度价格修正率两者的街深度价格修正率两者的对应关系来关系来说，在，在单独深度价格独深度价格修正率、累修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪采用哪一种，要根据所一种，要根据所给路路线价的含价的含义来确定。采用不同的来确定。采用不同的临街深度价格修正街深度价格修正率，路率，路线价法的价法的计算公式有所不同。下面先以一面算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形街矩形土地的情形来来说明明这个个问题。（七）计算临街土地的价值房地估价一面一面临临街矩形土地价街矩形土地价值值的的计计算算v计计算一面算一面临临街矩形土地的价街矩形土地的价值值，是先，是先查查出其所在区段的路出其所在区段的路线线价，再根据其价，再根据其临临街深度街深度查查出相出相应应的深度价格修正率。其的深度价格修正率。其中，中，单单价是路价是路线线价与价与临临街深度价格修正率之街深度价格修正率之积积，总总价是再价是再乘以土地面乘以土地面积积。计计算公式如下：算公式如下：V(单单价价)udv V(总总价价)udv(fd)vV土地价格；土地价格；vu路路线线价价(用土地用土地单单价表示价表示)；vdv临临街深度价格修正率街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率采用平均深度价格修正率)；vf临临街街宽宽度；度；vd临临街深度。街深度。一面临街矩形土地价值的计算计算一面临街矩形土地的价值，是先查2222房地估价前后两面前后两面临临街矩形土地价街矩形土地价值值的的计计算算v计计算前后两面算前后两面临临街矩形土地的价街矩形土地的价值值，通常是采用，通常是采用“重叠价重叠价值值估价法估价法”，即先确定高价街即先确定高价街(也称前街也称前街)与低价街与低价街(也称后街也称后街)的影响范的影响范围围的分界的分界线线，再以此分界再以此分界线线将前后两面将前后两面临临街矩形土地分街矩形土地分为为前后两部分，然后根据前后两部分，然后根据该该两部分各自所两部分各自所临临街道的路街道的路线线价和价和临临街深度分街深度分别计别计算价算价值值，再将此两部，再将此两部分的价分的价值值加加总总。V(V(总总价价)u u0 0dvdv0 0fdfd0 0u u1 1dvdv1 1f(d-df(d-d0 0)V(V(单单价价)uu0 0dvdv0 0dd0 0u u1 1dvdv1 1(d-d(d-d0 0)/d)/d v式中式中 u u0 0前街路前街路线线价；价；vdvdv0 0前街前街临临街深度价格修正率；街深度价格修正率；vd d0 0前街影响深度；前街影响深度；vu u1 1后街路后街路线线价；价；vdvdv1 1后街后街临临街深度价格修正率；街深度价格修正率；vd d总总深度。深度。前后两面临街矩形土地价值的计算计算前后两面临街矩形土地的价值2323房地估价v分界分界线线的求取方法如下：的求取方法如下：前街影响深度前街路前街影响深度前街路线线价价/(/(前街路前街路线线价后街路价后街路线线价价)总总深度深度 后街影响深度后街路后街影响深度后街路线线价价/(/(前街路前街路线线价后街路价后街路线线价价)总总深度深度 分界线的求取方法如下：2424房地估价矩形街角地价值的计算v街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计计算街角地的价算街角地的价值值，通，通常是采用常是采用“正旁两街分正旁两街分别轻别轻重估价法重估价法”，该该方法是先求取高价街方法是先求取高价街(也称也称正街正街)的价的价值值，再，再计计算低价街算低价街(也称旁街也称旁街)的影响加价，然后加的影响加价，然后加总总。计计算公式如下：算公式如下：V(V(单单价价)u u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t t V(V(总总价价)(u(u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t)(fd)t)(fd)v式中式中 u u0 0正街路正街路线线价；价；vdvdv0 0正街正街临临街深度价格修正率；街深度价格修正率；vu u1 1旁街路旁街路线线价；价；vdvdv1 1旁街旁街临临街深度价格修正率；街深度价格修正率；vt t旁街影响加价率。旁街影响加价率。注意：注意：街角地如果有天街角地如果有天桥桥或地下道出入口等而影响其利用价或地下道出入口等而影响其利用价值值的，的，应应在在上述方法上述方法计计算其价算其价值值后再后再进进行适当的减价行适当的减价调调整。整。矩形街角地价值的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。2525房地估价v该该宗土地的宗土地的单单价价 u0dv0u1dv1t 2000120%1000140%20%2680(元元/)v该该宗土地的宗土地的总总价土地价土地单单价价土地面土地面积积 268015.2422.86 93.37(万元万元)假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。该宗土地的单价 u0dv0u1dv1t 假设旁街影2626房地估价其他形状土地价值的计算v梯形梯形v平行四平行四边边形形v里地里地v袋地袋地其他形状土地价值的计算梯形2727房地估价路线价法的操作过程路线价法的操作过程 一、划分路线价区段一、划分路线价区段 二、设定标准深度二、设定标准深度 三、选取标准宗地三、选取标准宗地 四、确定路线价四、确定路线价 五、制作深度指标表五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第十章第十章 路线价法路线价法路线价法的操作过程 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三2828房地估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式（一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V=u dv (f d)当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V=u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数第九章第九章 路线价法路线价法六、计算各宗地土地价格（一）计算公式宗地价格Vdf路线价u2929房地估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格1 1、一面、一面临街矩形土地街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u dv (f d)V=u dv (f d)=20001402015.24 =85.34万元万元第九章第九章 路线价法路线价法（二）运用举例（二）运用举例六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地 路线价2000元3030房地估价（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230m路线价3000元/m2标准深度20m15m15m第九章第九章 路线价法路线价法2 2、前后两面、前后两面临街矩形地街矩形地（二）运用举例路线价2000元/m230m路线价3000元/3131房地估价重叠价值估价法重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（高价街）（低价街）（低价街）第九章第九章 路线价法路线价法重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第九章 3232房地估价150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235万元 第九章第九章 路线价法路线价法150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d03333房地估价3 3、街角地、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率第九章第九章 路线价法路线价法3、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+3434房地估价4 4、特殊形状土地、特殊形状土地uABCfdh三角形土地修正率第九章第九章 路线价法路线价法4、特殊形状土地uABCfdh三角形土地修正率第九章 3535房地估价ABCDABC土地价格=ABD土地价格 ACD土地价格 第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地ABCDABC土地价格=ABD土地价格 ACD土地3636房地估价ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形A3737