国家体育场(鸟巢)PPP项目投融资案例分析课件

国家体育场（鸟巢）融资案例国家体育场（鸟巢）融资案例国家体育国家体育场场（鸟鸟巢）融巢）融资资案例案例1.项目基本概况1.项项目基本概况目基本概况1.1“鸟巢”项目展示1.1“鸟鸟巢巢”项项目展示目展示1.2“鸟巢”项目概况国家体育馆，又名“鸟巢”，位于奥林匹克公园中心南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万，场内观众坐席91000个，其中临时坐席11000个，项目于2003年12月24日开工建设，2008年6月28日正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育馆的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。为了缓解国家体育场“鸟巢”建设给财政支出带来的巨大压力，北京市政府决定对“鸟巢”项目融资进行PPP模式。1.2“鸟鸟巢巢”项项目概况国家体育目概况国家体育馆馆，又名，又名“鸟鸟巢巢”，位于奥林匹克，位于奥林匹克1.3“鸟巢”方案的由来国国家家体体育育场场设设计计方方案案经经全全球球设设计计招招标标产产生生，最最终终为为瑞瑞士士赫赫尔尔佐佐格格和和德德梅梅隆隆设设计计事事务务所所、奥奥雅雅纳纳工工程程顾顾问问公公司司及及中中国国建建筑筑设设计计研研究究院院设设计计联联合合体体共共同同设设计计的的“鸟鸟巢巢”方方案案。该该方方案案主主体体由由一一系系列列辐辐射射式式门门式式钢钢桁桁架架围围绕绕碗碗状状坐坐席席区区旋旋转转而而成成，空空间间结结构构科科学学简简洁洁，建建筑筑和和结结构构完完整整统统一一，设设计计新新颖颖，结结构构独独特特，为为国国内内外外特特有有建建筑筑。1.3“鸟鸟巢巢”方案的由来国家体育方案的由来国家体育场设计场设计方案方案经经全球全球设计设计招招标产标产生生1.4“鸟巢”项目建设大事件2 20 00 02 2年年3 3月月3 31 1日日，国国家家体体育育场场面面向向全全球球公公开开征征集集规规划划设设计计方方案案。2 20 00 03 3年年3 3月月2 25 5日日，由由瑞瑞士士赫赫尔尔佐佐格格和和德德梅梅隆隆设设计计事事务务所所、奥奥雅雅纳纳工工程程顾顾问问公公司司及及中中国国建建筑筑设设计计研研究究院院设设计计联联合合体体共共同同设设计计的的“鸟鸟巢巢”方方案案胜胜出出。2 20 00 03 3年年8 8月月9 9日日，中中国国中中信信集集团团公公司司、北北京京城城建建集集团团有有限限责责任任公公司司、国国安安岳岳强强有有限限公公司司、金金州州控控股股集集团团有有限限公公司司等等家家企企业业组组成成的的中中国国中中信信集集团团联联合合体体，成成为为国国家家体体育育场场项项目目法法人人合合作作方方招招标标的的中中标标人人。2 20 00 03 3年年1 12 2月月2 24 4日日，国国家家体体育育场场各各项项开开工工准准备备工工作作就就绪绪，举举行行开开工工奠奠基基仪仪式式。2 20 00 04 4年年7 7月月3 30 0日日，奥奥运运场场馆馆安安全全性性、经经济济性性问问题题成成为为焦焦点点，“鸟鸟巢巢”全全面面停停工工。1.4“鸟鸟巢巢”项项目建目建设设大事件大事件2002年年3月月31日，国家体育日，国家体育场场1.4“鸟巢”项目建设大事件2 20 00 04 4年年8 8月月3 31 1日日，“鸟鸟巢巢”方方案案调调整整，取取消消可可开开启启屋屋顶顶，但但整整体体风风格格不不变变。2 20 00 04 4年年1 12 2月月2 28 8日日，“鸟鸟巢巢”复复工工。2 20 00 05 5年年1 10 0月月2 28 8日日，“鸟鸟巢巢”首首件件钢钢构构件件开开始始吊吊装装。2 20 00 05 5年年1 11 1月月1 15 5日日，“鸟鸟巢巢”混混凝凝土土主主体体结结构构封封顶顶。2 20 00 06 6年年8 8月月3 31 1日日，“鸟鸟巢巢”钢钢结结构构合合龙龙。2 20 00 06 6年年9 9月月1 17 7日日，“鸟鸟巢巢”完完成成钢钢结结构构卸卸载载。2 20 00 07 7年年9 9月月2 27 7日日，“鸟鸟巢巢”膜膜结结构构工工程程开开始始施施工工。2 20 00 08 8年年4 4月月1 18 8日日和和5 5月月1 18 8日日，“鸟鸟巢巢”进进行行两两场场测测试试赛赛。2 20 00 08 8年年6 6月月2 28 8日日，“鸟鸟巢巢”正正式式落落成成。1.4“鸟鸟巢巢”项项目建目建设设大事件大事件2.“鸟巢”投资结构问题：巨额投资资金如何筹集？2.“鸟鸟巢巢”投投资结资结构构问题问题：巨：巨额额投投资资资资金如何筹集？金如何筹集？2.1“鸟巢”投资概况“鸟巢”项目总投资为31.39亿元，其中北京市政府授权北京市国有资产经营管理有限责任公司出资18.20亿元，中信联合体共同出资13.19亿元，两者出资占比分别为58%和42%。中信联合体内部，中信集团(内资)出资7.71亿元、国安岳强(外资)出资0.86亿元、北京城建出资3.1亿元、美国金州出资0.66亿元，各家出资占项目投资总额的比例分别为24.57%,2.73%.12.6%和2.1%。2.1“鸟鸟巢巢”投投资资概况概况“鸟鸟巢巢”项项目目总总投投资为资为31.39亿亿元，其元，其2.2国家体育馆投融资结构示意图 2.2国家体育国家体育馆馆投融投融资结资结构示意构示意图图 2.32.3项目公司各方投入的资本金金额与比例项目公司各方投入的资本金金额与比例2.3项项目公司各方投入的目公司各方投入的资资本金金本金金额额与比例与比例3.“鸟巢”的融资结构问题：采取的是哪种融资模式？3.“鸟鸟巢巢”的融的融资结资结构构问题问题：采取的是哪种融：采取的是哪种融资资模式？模式？3.1PPP模式的选择2002年10月，北京市政府授权北京市发展计划委员会邀请投标者申请资格预审并递交资格审查文件，由此拉开了“鸟巢”项目PPP融资模式的序幕。2003年9月，北京市国有资产经营管理有限责任公司与中信联合体设立项目公司，标志着“鸟巢”项目成功引入了PPP融资模式。3.1PPP模式的模式的选择选择2002年年10月，北京市政府授月，北京市政府授权权北京市北京市3.2PPP3.2PPP融资方式的操作流程融资方式的操作流程政府或项目政府或项目发起人发起人中标单位中标单位通过国际招标通过国际招标授予特许权授予特许权一定比例一定比例的资金的资金一定比例一定比例的资金的资金项目公司项目公司融资、建设、设备采购、运营融资、建设、设备采购、运营项目项目收回投资并取得一定回报之后收回投资并取得一定回报之后这种融资形式的实质是：这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收 益权来换取公共产品加快建设及有效运营。益权来换取公共产品加快建设及有效运营。3.2PPP融融资资方式的操作流程政府或方式的操作流程政府或项项目目发发起人中起人中标单标单位通位通过过国国3.3PPP模式的引入过程3.3PPP模式的引入模式的引入过过程程3.43.4项目联合体及参建方情况项目联合体及参建方情况中标人名称：中国中信集团联合体中标人名称：中国中信集团联合体联合体成员联合体成员项目管理顾问项目管理顾问项目运营战略合作伙伴项目运营战略合作伙伴项目设计顾问项目设计顾问中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团法国万喜大型建筑工程公司、法国布依格建筑公司法国万喜大型建筑工程公司、法国布依格建筑公司法兰西体育场公司法兰西体育场公司澳大利亚澳大利亚H.O.K Sports+Venue+Event公司公司联合体中，中信的出资比例是联合体中，中信的出资比例是65%65%（牵头方），城建占（牵头方），城建占30%30%，美国金州占，美国金州占5%5%3.4项项目目联联合体及参建方情况中合体及参建方情况中标标人名称：中国中信集人名称：中国中信集团联团联合体合体联联17可可编辑17可可编辑编辑占了占了45%的权重的权重3.53.5评标因素的权评标因素的权重重 政府选择政府选择PPPPPP模式，说明了全球化背景下业主发包的项目越来越趋向巨型化模式，说明了全球化背景下业主发包的项目越来越趋向巨型化和复和复杂化，作为发包方的业主，对承包商的能力要求越来越高，除了基本的价值组合能力杂化，作为发包方的业主，对承包商的能力要求越来越高，除了基本的价值组合能力外，更重要的是承包商的融资能力，即带资承包的能力。外，更重要的是承包商的融资能力，即带资承包的能力。评标因素评标因素权重权重1510202555155(A)建筑设计优化方案（含投资估算）建筑设计优化方案（含投资估算）(B)建设方案建设方案(D)运营方案运营方案(C)融资方案融资方案(F)保险方案保险方案(G)移交方案移交方案(E)财务分析财务分析(H)对合同文件的响应对合同文件的响应“鸟巢鸟巢”项目法人招标各评标因素的权重项目法人招标各评标因素的权重占了占了45%的的权权重重3.5评标评标因素的因素的权权重重 政府政府选选3.6“鸟巢”PPP项目的合同结构3.6“鸟鸟巢巢”PPP项项目的合同目的合同结结构构3.73.7项目融资计划项目融资计划项目总投资项目总投资3535亿元亿元。北京市政府拟采用PPP的融资模式解决资金的筹措问题。项目资金来源包括资本金、信托贷款、银行贷款、预收项目运营收入投入和项目资金来源包括资本金、信托贷款、银行贷款、预收项目运营收入投入和北京市政府提供的次级债务。北京市政府提供的次级债务。项目公司前期运营收入4.9亿元，可用于项目建设资金。扣除预收运营收入后，项目实际投资30.1亿元，北京市政府和联合体公司按51%:49%的比例提供资金支持。北京市政府提供的资金支持为北京市政府提供的资金支持为15.3515.35亿元亿元，其中，资本金5.95亿元，占项目公司注册资本的51%;提供的债务资金支持为9.4亿元，由北京市政府提供全额贴息贷款。联合体公司提供的资金支持为联合体公司提供的资金支持为14.7514.75亿元亿元，其中资本金5.72亿元，占项目公司注册资本的49%;协助解决项目公司信托贷款3亿元，银行贷款6.03亿元。考虑项目预期运营收入4.9亿元投入的不确定性，当其影响所需的建设资金时，在优化建筑设计方案增加投资2.5亿元以内，由投标人解决;超出2.5亿元的部分，由北京市国有资产经营公司和投标人按51%和49%的比例解决。3.7项项目融目融资计资计划划项项目目总总投投资资35亿亿元。北京市政府元。北京市政府拟拟采用采用PPP3.8项目融资结构“鸟巢”项目的融资结构由三方面组成:1)分别是北京市国有资产经营管理有限责任公司代表北京市政府出资18.20亿元，占比58%。2)中信联合体从资本金4.38亿元中拿出3.96亿元作为项目资金，占比12.6%。其余29.4%的部分，即9.23亿元则由项目公司通过银行贷款的方式间接融资获得。3)作为项目公司，北京市国家体育场有限责任公司先后与中国工商银行、中国建设银行和中信银行签订贷款协议，贷款年限16年(含6年宽限期)，利率5.184%，从2010年开始按季度等额偿还本金，从首次提款开始按季度支付利息。3.8项项目融目融资结资结构构“鸟鸟巢巢”项项目的融目的融资结资结构由三方面构由三方面组组成成:3.9“鸟巢”项目融资结构图 3.9“鸟鸟巢巢”项项目融目融资结资结构构图图 3.10鸟巢 项目融资来源及占比3.10鸟鸟巢巢 项项目融目融资资来源及占比来源及占比问题：“鸟巢”方案在一片溢美之词中高票中选却2004年7月30日暂停施工？问题问题：“鸟鸟巢巢”方案在一片溢美之方案在一片溢美之词词中高票中中高票中选选却却2004年年7月月停工原因1）出于经济性与安全性方面的考虑 北京奥组委决定把可开启的滑动式屋顶拿掉，似乎拿掉“鸟巢”的盖子就可以既解决资金浪费又能保证场馆安全问题。2）“鸟巢”未通过抗震审查 在“戴高乐机场坍塌”事件发生后，北京市曾委托审查委员会对部分奥运场馆进行“抗震设防”检查。其中五棵松文化体育中心、“水立方”都通过了审查，而在对“鸟巢”的审查中，但专家们的意见是问题不少，需要修改方案。3）“鸟巢”体育场的露水与雷击问题 由于露水在钢结构上更容易凝结，而且凝结后又迅速流下，因此钢结构凝结露水的过程能够反复进行。如果没有相应的排水设施，鸟巢体育场的“鸟巢”下面将总是湿淋淋的。同时如此巨大的钢铁堆积起来的庞大建筑物，其对雷电会有着更加强烈的吸引力，甚至有可能形成雷击景观。4）奥运鸟巢设计缺陷停工原因停工原因1）出于）出于经济经济性与安全性方面的考性与安全性方面的考虑虑 问题：国家体育场项目融资风险有哪些?问题问题：国家体育：国家体育场项场项目融目融资风险资风险有哪些有哪些?1）融资风险尽管“鸟巢”项目实施PPP模式成功解决了国家体育馆融资的问题，但是国家体育馆在奥运会建设过程中以及在奥运会结束后的运营过程中仍然蕴含着巨大的投融资风险。虽然奥运会结束后北京市政府与中信联合体协商一致，确定将“鸟巢”进行了股份制改造，中信联合体放弃30年特许经营的权利，转而获得“鸟巢”42%的永久股份，一定程度上规避了后期运营风险。但总体来讲，“鸟巢”项目实施过程中面临的投融资风险主要体现在招投标过程、项目建设过程及项目运营阶段。1）融）融资风险资风险尽管尽管“鸟鸟巢巢”项项目目实实施施PPP模式成功解决了国家体育模式成功解决了国家体育2）建设风险非理性的建设工期 “鸟巢”项目在签订特许协议的时候，北京市政府要求中信联合体2006年12月31日就必须确保项目竣工，彼时距离项目完工只有3年多的时间。取消可闭合顶盖造成的影响 2004年的7月30日，北京市政府临时决定取消闭合顶盖的设计，导致项目施工全面停止，项目公司对原设计方案进行大量修改和完善，这期间又耽误了半年多的工期，间接增加了后期施工的难度和风险。成本超支 根据国家审计署事后的审计结果，“鸟巢”项目投资总额超过预算14.5%。2）建）建设风险设风险非理性的建非理性的建设设工期工期 收入来源收入来源（预期）（预期）举办活动综合收入举办活动综合收入旅游收入旅游收入纪念品开发纪念品开发冠名权的出售收入冠名权的出售收入VIP客户客户商业面积的运营收入商业面积的运营收入3）运营风险“鸟巢鸟巢”每年有形的运营费用和偿还建造贷款的利息约为每年有形的运营费用和偿还建造贷款的利息约为1.51.5亿元亿元,收入从何而来？收入从何而来？收入来源收入来源举办举办活活动综动综合收入旅游收入合收入旅游收入纪纪念品开念品开发发冠名冠名权权的出售收入的出售收入V运营风险 1）市场需求受限。项目定位更为的是考虑其社会效益和政治意义，较少考虑项目的经济价值。政府部门以及私人部门的非营利性活动才可以在“鸟巢”举办，其他营利性的大型活动，想通过相关部门审批难上加难。2）场地条件变更导致收益受损。国家体育场原来的商业运营面积设计达12万平方米，但是“鸟巢”方案确定之后，商业运营面积锐减到只有6.6万平方米的面积。3）延伸服务开发滞后。由于国家体育场的公益性为主的定位，使得“鸟巢”在运营初期没有办法获得来自外部企业的冠名权，而这个往往是一个体育场收入的主要来源。同时“鸟巢”内的餐饮与旅馆等延伸服务项目以及商业广告等都没有取得较好进展。运运营风险营风险 1）市）市场场需求受限。需求受限。The end!Thanks!The end!Thanks!32可可编辑32可可编辑编辑