《物权法》课件解读

第二章第二章 物权法物权法2024年8月1日第二章物权法2023年7月23日2024年8月1日一、物权法的概念一、物权法的概念物权法，是指调整人们基于对物的支配而物权法，是指调整人们基于对物的支配而产生的法律关系的规范的总称。包括广义（实产生的法律关系的规范的总称。包括广义（实质意义）和狭义（形式意义）物权法。质意义）和狭义（形式意义）物权法。物权法的调整对象（物权法的调整对象（物权法物权法第第2条第条第1款）款）一、物权法概述一、物权法概述2023年7月23日一、物权法的概念一、物权法概n二、物的概念和特征n(一)物的概念n物或者说有体物，有广狭二义。广义上的物，是指物理学意义上的一切物，除我们通常所谓的不动产和动产之外，日月星辰以及人体本身均包含在内。而狭义上的物，仅限于能够作为民事法律关系客体的物，是指人身之外能够为人力所控制并具有经济价值的有体物。二、物的概念和特征n(二)物的特征n1.须存在于人体之外。n2.须为有体物。n3.须能够为人力所支配。n4.须独立为一体，且能满足人们生产生活的需要。n5.须具有特定性。(二)物的特征n三、物的分类n从不同的角度，可对物作不同的分类，其中诸多分类对于物权的类型划分和规则设计，具有重要的影响。n(一)动产与不动产n这是民法上关于物的最基本的划分。n(二)主物与从物n主物与从物的区分，是先确定从物，从物之外皆为主物。n(三)融通物与不融通物n融通物是指可以作为交易标的的物。n不融通物是指不能作为交易标的的物。三、物的分类n(四)代替物与不代替物n代替物是指可以依同品种、同质量、同数量的物相互代替的物，如金钱、农副产品等。n不代替物是指不能依同品种、同质量、同数量的物相互代替的物，如古玩字画。n(五)特定物与不特定物n特定物是指具有独特的自然属性或由当事人的意思具体指定的物。n不特定物是指当事人仅依抽象的种类、品质、数量予以限定的物。(四)代替物与不代替物2024年8月1日 2002007 7年年3 3月月1616日，十届人日，十届人大五次会议通大五次会议通过了过了中华人中华人民共和国物权民共和国物权法（形式意法（形式意义的物权法）。义的物权法）。2023年7月23日2007年3月16日，十届人大五u原则：原则：（1 1）物权于债权以同一物为标的者，物权优先）物权于债权以同一物为标的者，物权优先于债权于债权 （2 2）有担保物权的债权优先于一般债权）有担保物权的债权优先于一般债权u例外：例外：买卖不破租赁买卖不破租赁物权对于债权的优先效力物权对于债权的优先效力物权对于债权的优先效力（二）物上请求权（二）物上请求权（二）物上请求权（二）物上请求权物物权权的的权权利利人人在在其其权权利利的的实实现现上上遇遇有有某某种种妨妨害害时时，物物权权人人有有权权对对于于造造成成妨妨害害其其权权利利事事由由发发生生的的人人请请求求排排除除此此等等妨妨害害，称称为为物物上上请求权。请求权。（二）物上请求权物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，物上请求权的内容物上请求权的内容（1 1）请求返还原物）请求返还原物 （2 2）请求恢复原状）请求恢复原状 （3 3）请求排除妨害）请求排除妨害 （4 4）请求消除危险）请求消除危险物上请求权的内容三、物权法中的物权体系三、物权法中的物权体系三、物权法中的物权体系2024年8月1日物物权权所有权所有权他物权他物权动产动产不动产不动产用益用益物权物权1.土地使用权土地使用权2.国有自然国有自然资源用益权资源用益权3.相邻权相邻权担保担保物权物权抵押权抵押权质押权质押权留置权留置权出让土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权农田用地农田用地宅基地使用权宅基地使用权城市城市农村农村采矿权采矿权采林权采林权采水权采水权渔业权渔业权物权法第物权法第2条，本法所称物权，指权利人条，本法所称物权，指权利人依法对特依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权所有权、用益物用益物权权和和担保物权。担保物权。2023年7月23日物权所有权他物权动产用益1.土地使用权担（一）概念（一）概念 所有权是对物的交换价值与使用所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配权，是一切其他物权价值的全面支配权，是一切其他物权的基础。的基础。物权法第物权法第3939条规定：条规定：“所有所有权人对自己的不动产或者动产，依法权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。享有占有、使用、收益和处分的权利。”（一）概念1 1、所有人对所有物的全面支配不是绝对的，而、所有人对所有物的全面支配不是绝对的，而是受到法律的限制：是受到法律的限制：（1 1）公法上的限制：内容上的限制；行使）公法上的限制：内容上的限制；行使上的限制；保护上的限制。上的限制；保护上的限制。（2 2）私法上的限制：内容上的限制；行使）私法上的限制：内容上的限制；行使上的限制；保护上的限制。上的限制；保护上的限制。2 2、所有权概念及其在社会生活中意义的变化、所有权概念及其在社会生活中意义的变化 所有权在不同时期、不同领域中的含义并所有权在不同时期、不同领域中的含义并不相同，传统所有权在社会生活中意义也在不相同，传统所有权在社会生活中意义也在改变。改变。1、所有人对所有物的全面支配不是绝对的，而是受到法律的限制：2024年8月1日 所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权能，是指能，是指所有权的作用所有权的作用，或者说是，或者说是所有权为实现其利益在法所有权为实现其利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段律规定的范围内可以采取的各种手段，即占有权、使用权、，即占有权、使用权、收益权、处分权。收益权、处分权。（二）所有权的内容：四大权能（二）所有权的内容：四大权能占占有有收收益益处处分分使使用用所有权所有权2023年7月23日所有权的内容就是指所有权的权能。2024年8月1日1 1、占有和占有权、占有和占有权占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有人利用财产满足自己的各种需要的前提。人利用财产满足自己的各种需要的前提。人利用财产满足自己的各种需要的前提。人利用财产满足自己的各种需要的前提。占占有有l有权占有有权占有无权占有无权占有l实际占有实际占有观念占有；观念占有；善意占有善意占有恶意占有（非法）恶意占有（非法）盗窃盗窃2023年7月23日1、占有和占有权占有：所有人2024年8月1日2 2 2 2、使、使、使、使 用用用用民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。占有和使用的关系；占有和使用的关系；用益物权的出发点：用益物权的出发点：“所有权人使用所有权人使用”和和“非所有权人非所有权人”使用。使用。民法通则第民法通则第8181条，国家所有的矿藏，可以依法由全条，国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权；采挖。国家保护合法的采矿权；2023年7月23日2、使用民事主体依财产的2024年8月1日收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物质收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物质利益的权能。经济利益，包括物的天然孳息和法定孳息，还利益的权能。经济利益，包括物的天然孳息和法定孳息，还包括在生产经营活动中的劳动收益和利润。包括在生产经营活动中的劳动收益和利润。3 3 3 3、收、收、收、收 益益益益在现代市场经济条件下，收益权能常常与所有权相在现代市场经济条件下，收益权能常常与所有权相分离，形式多样：分离，形式多样：1、所有人和经营人订立合同，让与财产的占有、所有人和经营人订立合同，让与财产的占有、使用和处分权的同时，让与使用和处分权的同时，让与部分收益权部分收益权，保留和经营者，保留和经营者按一定比例分享资产的利益；按一定比例分享资产的利益；2、所有权人让与占有、使用和部分收益，保留处、所有权人让与占有、使用和部分收益，保留处分权和部分收益权（土地承包经营权）；分权和部分收益权（土地承包经营权）；3、在一定期限内让与占有、使用和全部收益权，、在一定期限内让与占有、使用和全部收益权，仅仅保留处分权。仅仅保留处分权。2023年7月23日收益权能是指收取所有物所2024年8月1日处处分分权权能能是是指指所所有有权权人人依依法法对对物物进进行行处处置置，从从而决定物的命运的权能。而决定物的命运的权能。4 4 4 4、处、处、处、处 分分分分l 处分权能是所有权内容的核心；处分权能是所有权内容的核心；l“事实处分事实处分”和和“法律处分法律处分”；l 相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。2023年7月23日处分权能是指所有权人依法2024年8月1日（一）用益物权（一）用益物权 物权法第物权法第1 11717条条用益物权人对他用益物权人对他人所有的人所有的不动产或者动产，不动产或者动产，依法享有依法享有占有、占有、使用和收益使用和收益的权利。的权利。我国用益物权包括：土地承包经营权、我国用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。2023年7月23日（一）用益物权物权法第112024年8月1日甲地（供役）乙1乙2乙地（需役）（1）地役权地役权相邻权相邻权 地役权是指土地上的权利人，为了自己使用土地的地役权是指土地上的权利人，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的定限物权。地的定限物权。得到便益的土地叫做得到便益的土地叫做需役地，需役地，提供邻地以提供邻地以便益的叫做便益的叫做供役地供役地。物权法第。物权法第1 15656条。条。2023年7月23日甲地（供役）乙1乙2乙地（需役）（2 2）地役权的种类）地役权的种类 以其功能为标准，有通行地役权、眺望地役以其功能为标准，有通行地役权、眺望地役权、通用地役权、采光地役权、取水地役权、引权、通用地役权、采光地役权、取水地役权、引入地役权等等。入地役权等等。地役权是一种很古老的物权，在现代又有了地役权是一种很古老的物权，在现代又有了新的发展，一与环境保护有关，二与商业竞争有新的发展，一与环境保护有关，二与商业竞争有关。关。（3 3）地役权的取得）地役权的取得 物权法第一百五十七条规定，设立地役物权法第一百五十七条规定，设立地役权，要订立书面合同。但未经登记的，不得对抗权，要订立书面合同。但未经登记的，不得对抗善意第三人。善意第三人。（2）地役权的种类2024年8月1日担保物权，是指以确保债务清偿为目的，担保物权，是指以确保债务清偿为目的，在债务人或者第三人所有的物或者权利上所设在债务人或者第三人所有的物或者权利上所设定，以取得担保作用的一种定限物权。定，以取得担保作用的一种定限物权。人的担保与物的担保人的担保与物的担保 物物的的担担保保就就是是物物权权法法第第四四编编所所规规定定的的担担保保物物权权，分分别别是是抵抵押押、质质押押、留留置置这这三三种种形形式。式。（二）担保物权（二）担保物权 2023年7月23日担保物权，是指以确2024年8月1日抵押权抵押权1、抵抵押押权权：“债债权权人人对对债债务务人人或或者者第第三三人人不不转转移移占占有有，而而供供债债权权担担保保的的财财产产，如如果果债债务务不不能能得得到到按按期期履履行行，债债权权人就该财产的变价款优先受偿的权利人就该财产的变价款优先受偿的权利”。买房者买房者房地产房地产开发商开发商建设银行建设银行借贷关系借贷关系买卖关系买卖关系抵押权的行使抵押权的行使：直接申请法院拍卖、变卖抵押物：直接申请法院拍卖、变卖抵押物2023年7月23日抵押权1、抵押权：“债权人对债务人或者2024年8月1日2 2、质押：是指债务人或者第三人、质押：是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占将其动产移交债权人占有有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。款优先受偿。浙江某公浙江某公司司海海外外离岸公司离岸公司国内投资项目国内投资项目香港汇丰银行香港汇丰银行用多年留在离用多年留在离岸地的岸地的美元美元作质押作质押贷款：贷款：人民币人民币2023年7月23日2、质押：是指债务人或者第三人2024年8月1日 3 3、留置：、留置：“债权人按照合同约定占有债务人的动产，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。产的价款优先受偿。”保管合同、运输合同、加工承揽合同保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。人不履行债务的，债权人有留置权。加工加工运输运输保管保管债务人债务人2023年7月23日3、留置：“债权人2024年8月1日第三讲第三讲物权法的基本原则物权法的基本原则物权物权物权法定原则物权法定原则一物一权原则一物一权原则公示公信原则公示公信原则2023年7月23日第三讲物权法的基本原则物权物权法2024年8月1日（1 1）不得创设民法或其他法律所不承认的物权。这在学说上称为类型固定。）不得创设民法或其他法律所不承认的物权。这在学说上称为类型固定。（2 2）不得创设与物权法定内容相异的内容。这在学说上称为内容固定。）不得创设与物权法定内容相异的内容。这在学说上称为内容固定。一、物权法定原则一、物权法定原则19921992年年8 8月，甲与乙签订书面合同一份，双方约定，甲将其所有门市房的使月，甲与乙签订书面合同一份，双方约定，甲将其所有门市房的使用权长期转让给乙，乙付给甲用权长期转让给乙，乙付给甲1616万元。该门市房的对面是甲的办公楼。甲与乙还万元。该门市房的对面是甲的办公楼。甲与乙还约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门市房的所有权。合同签约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门市房的所有权。合同签订后，乙将订后，乙将1616万元支付给甲。万元支付给甲。20042004年年7 7月，乙通过拍卖的方式将门市房的长期使月，乙通过拍卖的方式将门市房的长期使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门市房所有权及其所占土地的使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门市房所有权及其所占土地的使用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签订的合同，并要求丙返还该门用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签订的合同，并要求丙返还该门市房。市房。问：法院应否支持甲的诉讼请求？甲与乙之间签订的长期转让使用权的合同问：法院应否支持甲的诉讼请求？甲与乙之间签订的长期转让使用权的合同具有什么性质？具有什么性质？物权法定主义的定义一般表述为物权法定主义的定义一般表述为“物权的种类和内容由法律规物权的种类和内容由法律规定，当事人不得通过合意创设法律规定以外的物权定，当事人不得通过合意创设法律规定以外的物权”。物权法物权法第六条第六条 物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。2023年7月23日（1）不得创设民法或其他法律所2024年8月1日 一一物物一一权权原原则则，又又称称“物物权权的的排排他他效效力力”，是是指指一一物物之之上上不不得得设设立立两两个个和和两两个个以以上上的的在在内内容容和和效效力力完完全全相相同同，相相互互冲突的物权，即冲突的物权，即“一物不容二主一物不容二主”。二、一物一权原则（二、一物一权原则（one thing one thing，one rightone right）1 1、“一物一物”：客体仅为一个独立之物。：客体仅为一个独立之物。2、一物之上只能存在一个、一物之上只能存在一个所有权所有权，而不能存在两个或者，而不能存在两个或者两个以上的所有权。两个以上的所有权。3、一物之上不得存在两个以上性质上互相排斥或者说内、一物之上不得存在两个以上性质上互相排斥或者说内容上互不相容的他物权。容上互不相容的他物权。2023年7月23日一物一权原则，又称“物权的排他效2024年8月1日三、公示、公信原则三、公示、公信原则 1996 1996年年1 1月月3030日，某工艺厂因建大厦资金不足，向任某借款日，某工艺厂因建大厦资金不足，向任某借款1717万元，约定月利率万元，约定月利率1.5%1.5%，使用期为，使用期为1 1年，于年，于19971997年年1 1月月3030日到期日到期。同时约定，工艺厂以正在建筑的大厦一楼。同时约定，工艺厂以正在建筑的大厦一楼6 6间门面房（间门面房（170170平方平方米）作抵押，到期不能归还借款，此房归任某所有。双方签订借米）作抵押，到期不能归还借款，此房归任某所有。双方签订借款抵押协议，但对抵押物未办理登记。款抵押协议，但对抵押物未办理登记。19961996年年4 4月月1515日，工艺厂日，工艺厂因资金不足，又与中国工商银行某支行签订了最高限额为因资金不足，又与中国工商银行某支行签订了最高限额为8888万元万元的抵押借款合同，某工艺厂以大厦房地产（价值的抵押借款合同，某工艺厂以大厦房地产（价值148148万元）作抵万元）作抵押，并经房产所办理了房地产他项权证。合同签订后，某工艺厂押，并经房产所办理了房地产他项权证。合同签订后，某工艺厂于于19961996年年6 6月月4 4日至日至1010月月2222日，分日，分3 3次在第三人处取得贷款共次在第三人处取得贷款共7070万万元，月利率为元，月利率为9.249.24。该贷款逾期后，工艺厂未偿还银行贷款，。该贷款逾期后，工艺厂未偿还银行贷款，银行亦未提起诉讼。银行亦未提起诉讼。工艺厂与任某之间借款到期后，任某向某工艺厂催要借款本工艺厂与任某之间借款到期后，任某向某工艺厂催要借款本息无果，遂以工艺厂为被告向人民法院提起诉讼，工商银行作为息无果，遂以工艺厂为被告向人民法院提起诉讼，工商银行作为第三人参加了诉讼。第三人参加了诉讼。2023年7月23日三、公示、公信原则1992024年8月1日 1 1、物权公示、物权公示 物权公示，是指将物权设立、移转的事实通过一物权公示，是指将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。（1）不动产公示）不动产公示登记登记（2）动产公示）动产公示交付：现实交付；简易交付；交付：现实交付；简易交付；占有改定；指示交付。占有改定；指示交付。2 2、物权公信、物权公信 （1 1）经过）经过“法定公示法定公示”的权利人，在法律上的权利人，在法律上推定推定其为真正的权利人（证明效力）；（其为真正的权利人（证明效力）；（2 2）保护相信物权保护相信物权公示的善意第三人公示的善意第三人；（；（3 3）真实权利人的权利如果没有）真实权利人的权利如果没有进行公示登记，不得对抗第三人。进行公示登记，不得对抗第三人。2023年7月23日1、物权公示2024年8月1日公示公信原则示意图：公示公信原则示意图：主体主体A（物主）物主）主体主体B（非物主）非物主）物权变动物权变动公示方法公示方法登记登记公信力公信力法律保护相信公法律保护相信公示方法的第三人示方法的第三人动产动产公示方法公示方法占有占有善意取得制度善意取得制度不动产不动产2023年7月23日公示公信原则示意图：主体A主体B物权对三个热点问题的看法一、房屋的拆迁问题一、房屋的拆迁问题 二、善意取得问题二、善意取得问题三三、不不动动产产物物权权变变动动与与关关于于不不动动产产物物权权变变动动的的合同的区别问题合同的区别问题对三个热点问题的看法一、房屋的拆迁问题房屋的拆迁问题房屋的拆迁问题什么是公共利益？什么是公共利益？物权法物权法第第4242条规条规定：为了公共利益的需定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。人的房屋及其他不动产。第第4444条：条：因抢险、救因抢险、救灾等紧急需要，依照法灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不以征用单位、个人的不动产或者动产。动产或者动产。房屋的拆迁问题什么是公共利益？物权法 （一）关于定义（一）关于定义“公共利益公共利益”方法之检视方法之检视（二）关于公共利益之概念阐释（二）关于公共利益之概念阐释1、公共利益的一般学理特征、公共利益的一般学理特征2、程序原则之限定、程序原则之限定3、法律列举与概括式规定、法律列举与概括式规定（三）驱除（三）驱除“公共利益公共利益”的魔幻的魔幻“公共公共”就是就是“私人私人”之和之和（四）谁来界定（四）谁来界定“公共利益公共利益”?（五）（五）“公共利益公共利益”与宪法与宪法（一）关于定义“公共利益”方法之检视新伦敦案与公共利益新伦敦案与公共利益n所谓新伦敦案，案件原告是美国康涅狄格州新伦敦市所谓新伦敦案，案件原告是美国康涅狄格州新伦敦市一位叫做苏赛特凯龙的老太太，被告是当地市政府。一位叫做苏赛特凯龙的老太太，被告是当地市政府。市政府为振兴经济，决定征用河边住宅区，改建为辉市政府为振兴经济，决定征用河边住宅区，改建为辉瑞制药公司的研发基地，老太太的小屋恰在征地范围，瑞制药公司的研发基地，老太太的小屋恰在征地范围，但她死活不肯搬家。官司闹到联邦最高法院，最高法但她死活不肯搬家。官司闹到联邦最高法院，最高法院判决：征地源于发展城市经济，符合院判决：征地源于发展城市经济，符合“公共利益公共利益”，因此市政府动用，因此市政府动用“国家征用权国家征用权”合法。合法。n但就新伦敦案而论，苏赛特但就新伦敦案而论，苏赛特凯龙所获补偿就高达凯龙所获补偿就高达160160万美金；即便如此，她的粉红色小屋也并没有被拆除，万美金；即便如此，她的粉红色小屋也并没有被拆除，而要按照她的愿望保存下来，原封不动地迁移到位置而要按照她的愿望保存下来，原封不动地迁移到位置更好的地区。更好的地区。160160万美金无疑远远超出市场价格，而万美金无疑远远超出市场价格，而超出的部分，以及将小屋迁到位置更好的地区，其实超出的部分，以及将小屋迁到位置更好的地区，其实都属于精神补偿。都属于精神补偿。新伦敦案与公共利益所谓新伦敦案，案件原告是美国康涅狄格州新伦重庆钉子户事件 年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同对九龙坡区鹤兴路片区进行开发，拆迁工作从年月开始，该片区户均已搬迁，仅剩一户未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻的两层小楼一直伫立在工地上。年月，吴苹夫妇的房屋被断水，年月房屋被断电，施工队进场后，房屋与外界的道路也被阻断。钉子户的孤楼重庆钉子户事件年，重庆南隆房地产开发有限公年月，开发商向九龙坡年月，开发商向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决被拆迁人限期搬迁。九龙坡区裁决被拆迁人限期搬迁。九龙坡区房管局于年月日下房管局于年月日下达了拆迁行政裁决书，并于月达了拆迁行政裁决书，并于月日向九龙坡区人民法院提起了日向九龙坡区人民法院提起了先先予强制拆迁申请书予强制拆迁申请书，法院受理了，法院受理了此案。此案。月日，九龙坡区法院组织九龙坡区房地产管理局、吴苹、月日，九龙坡区法院组织九龙坡区房地产管理局、吴苹、重庆南隆房地产开发有限公司进行了听证，并当庭裁定限吴苹夫重庆南隆房地产开发有限公司进行了听证，并当庭裁定限吴苹夫妇在月日前自动搬迁。妇在月日前自动搬迁。月日，法院多次组织拆迁三方进行协商，重庆智润置业月日，法院多次组织拆迁三方进行协商，重庆智润置业有限公司、重庆南隆开发有限公司的代表和吴苹参加了协商。有限公司、重庆南隆开发有限公司的代表和吴苹参加了协商。月日，案件进入执行程序。月日，案件进入执行程序。月日，吴苹向九龙坡区法院提出要求院长接待，当日法月日，吴苹向九龙坡区法院提出要求院长接待，当日法院院长和执行法官接待了吴苹，表示愿意协商。院院长和执行法官接待了吴苹，表示愿意协商。年月，开发商向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求 月日，九龙坡区法院组织双方月日，九龙坡区法院组织双方进行了协商，由于拆迁双方存在较大分进行了协商，由于拆迁双方存在较大分歧，协商未果。法院于当日发出执行通歧，协商未果。法院于当日发出执行通知，责令在月日前自动搬迁。知，责令在月日前自动搬迁。月日，法院再次组织拆迁双方月日，法院再次组织拆迁双方进行协商，双方分歧较大，并表示拒绝进行协商，双方分歧较大，并表示拒绝继续接触。吴苹要求面见九龙坡区委书继续接触。吴苹要求面见九龙坡区委书记郑洪。记郑洪。月日，吴苹与九龙坡区委书记郑洪面谈，吴苹的态度有了月日，吴苹与九龙坡区委书记郑洪面谈，吴苹的态度有了较大的转变。较大的转变。月日，九龙坡区法院发布公告，责令月日前自动搬月日，九龙坡区法院发布公告，责令月日前自动搬迁，并将九龙坡区鹤兴路区号房屋交重庆南隆房地产开发有限迁，并将九龙坡区鹤兴路区号房屋交重庆南隆房地产开发有限公司拆迁，否则法院将依法实施强制拆除。公司拆迁，否则法院将依法实施强制拆除。月日，重庆智润置业有限公司和吴苹夫妇达成协议。吴苹夫月日，重庆智润置业有限公司和吴苹夫妇达成协议。吴苹夫妇接受异地商品房安置，自愿搬迁，并获得万元营业损失补偿。妇接受异地商品房安置，自愿搬迁，并获得万元营业损失补偿。月日下午，户主杨武自愿离开房屋，当日时拆除施工开月日下午，户主杨武自愿离开房屋，当日时拆除施工开始，至时分，房屋被顺利拆除。始，至时分，房屋被顺利拆除。钉子户与宪法月日，九龙坡区法院组织双方进行了协商，由于拆迁双方2024年8月1日二、二、善意取得善意取得1、概念：、概念：善意取得，称即时取得，是指原物由占有人转让善意取得，称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人取得原物的所有权，所有权人不得给善意第三人时，善意第三人取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。请求善意第三人返还原物。原物原物所有人所有人无权无权处分人处分人善意第三人善意第三人追及权追及权善意取得制度善意取得制度2023年7月23日二、善意取得原物无权善意第三人追及权善 物物权权法法第第一一百百零零六六条条：无无处处分分权权人人将将不不动动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除除法法律律另另有有规规定定外外，符符合合下下列列情情形形之之下下的的，受受让让人人取取得得该该不不动动产产或或者者动动产产的的所所有有权权：1 1、受受让让人人受受让让该该不不动动产产或或者者动动产产时时是是善善意意的的；2 2、以以合合理理的的价价格格转转让让；3 3、转转让让的的不不动动产产或或者者动动产产依依照照法法律律规规定定应应当当登登记记的的已已经经登登记记，不不需需要要登登记记的的已已经经交交付付给受让人。给受让人。受让人依前款规定取得不动产或者动产的所有受让人依前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产2024年8月1日（1）受让人取得财产时出于）受让人取得财产时出于善意善意=“不知情不知情”+“举证责任举证责任”；（2）受让人必须通过交换的方式）受让人必须通过交换的方式有偿有偿取得财产（合理的价格）；取得财产（合理的价格）；（3）转转让让的的不不动动产产或或者者动动产产依依照照法法律律规规定定应应当当登登记记的的已已经经登登记记，不不需要登记的已经交付给受让人。需要登记的已经交付给受让人。2、善意取得的适用条件：善意取得的适用条件：原物原物所有人所有人无权无权处分人处分人第三人第三人出于善意出于善意追及权追及权善意取得制度善意取得制度有偿取得有偿取得法律法律允许允许流通流通的动的动产和产和不动不动产产2023年7月23日（1）受让人取得财产时出于善意=“不知情2024年8月1日（1）善意取得的对象：善意取得的对象：依法可以流通依法可以流通的的动产和不动产动产和不动产；动产、不动产；动产、不动产；A、货币、有价证券是否使用善意取得？、货币、有价证券是否使用善意取得？B、盗赃物是否使用善意取得？、盗赃物是否使用善意取得？仅限于仅限于“依法可以流动的财产依法可以流动的财产”【例】甲有一台【例】甲有一台25寸电视，一日被乙入室盗窃而去，寸电视，一日被乙入室盗窃而去，乙委托一家二手家电公司寄卖，后丙从公司处以乙委托一家二手家电公司寄卖，后丙从公司处以800元元购得。甲闻讯向丙主张返还彩电的权利。丙是否可以购得。甲闻讯向丙主张返还彩电的权利。丙是否可以主张善意取得？主张善意取得？“公开市场公开市场拍卖或者公开经营拍卖或者公开经营”；市场价格。市场价格。2023年7月23日（1）善意取得的对象：依法可以流通的2024年8月1日（2）无权处分人是基于原权利人的意思占有；）无权处分人是基于原权利人的意思占有；通过合同关系占有：通过合同关系占有：保管，仓储关系；租赁，借用关系；保管，仓储关系；租赁，借用关系；运输关系；运输关系；加工承揽关系；加工承揽关系；所有权受限制的情况所有权受限制的情况：共有关系共有关系民通意见民通意见第第89条，共同共有人对共有财产享有共同的条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。无权处分的情形：无权处分的情形：试用买卖关系；试用买卖关系；无权代理的情况：无权代理的情况：代理人擅自处置被代理人财产代理人擅自处置被代理人财产2023年7月23日（2）无权处分人是基于原权利人的意思占有2024年8月1日（3）第三人为有偿取得；）第三人为有偿取得；有偿取得包括：互易、买卖；有偿取得包括：互易、买卖；排除了赠予、遗赠等方式；排除了赠予、遗赠等方式；如果如果A有一个手表，委托有一个手表，委托B保管。保管。B将手表卖给将手表卖给C，C又将手表又将手表送给女朋友送给女朋友D，D戴上三天后被戴上三天后被E抢走，后来抢走，后来E又将手表遗失又将手表遗失在街头，被在街头，被F捡到，请问谁是这只表的主人？捡到，请问谁是这只表的主人？（4）第三人在取得财产是主观上为）第三人在取得财产是主观上为“善意善意”。即第三人和无权处分人进行民事行为的时候，第三人不知即第三人和无权处分人进行民事行为的时候，第三人不知对方对财产没有所有权或者没有处分权。对方对财产没有所有权或者没有处分权。“善意善意”：不知情即可；：不知情即可；举证责任：推定为善意，由原所有人举证证明举证责任：推定为善意，由原所有人举证证明“恶意恶意”；“当时当时”：事后知情仍然可以适用善意取得。：事后知情仍然可以适用善意取得。2023年7月23日（3）第三人为有偿取得；（4）第三2024年8月1日善意取得的效力：善意取得的效力：（1）第三人取得动产所有权；）第三人取得动产所有权；（2）原所有人（权利人）被法律强制剥夺所有权；）原所有人（权利人）被法律强制剥夺所有权；（3）无处分权人负责赔偿原权利人的损失）无处分权人负责赔偿原权利人的损失原权利人的原权利人的“物权物权”变成变成“债权债权”（侵权之债）（侵权之债）：原权利人只能向无处分权人追偿；原权利人只能向无处分权人追偿；原权利人行使的是原权利人行使的是“请求权请求权”；请求权范围包括：货款返还；请求权范围包括：货款返还；如果贱卖，补足差价；如果贱卖，补足差价；赔偿原权利人的其他损失。赔偿原权利人的其他损失。2023年7月23日善意取得的效力：三、不动产物权变动与关于不动产物权三、不动产物权变动与关于不动产物权变动的合同的区别问题变动的合同的区别问题李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为38万万元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款后，将房子和房产证一起交给易某、易某搬入居住，但一后，将房子和房产证一起交给易某、易某搬入居住，但一直未办理权属变更登记。直未办理权属变更登记。3年后，李某得知此情后，以不年后，李某得知此情后，以不动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋合同无效，动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋合同无效，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，要求驳回李某的请求。请思考：要求驳回李某的请求。请思考：（1 1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗？）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗？（2 2）如果房屋所有权没有转移，李某还有权请求退钱、退房）如果房屋所有权没有转移，李某还有权请求退钱、退房吗？吗？（3 3）如果你作为本案的法官，怎样处理这个纠纷？）如果你作为本案的法官，怎样处理这个纠纷？三、不动产物权变动与关于不动产物权变动的合同的区别问题甲与乙订立了转让A房与B钢琴的合同，问A房与B钢琴的所有权在何时发生转移？假设房屋已经登记，钢琴已经交付，之后甲以乙胁迫他签订合同为由撤销了合同，房屋与钢琴的所有权是否转移？甲与乙订立了转让A房与B钢琴的合同，问A房与B钢琴的所 （一）基于法律行为的物权变动的立法模式（一）基于法律行为的物权变动的立法模式 1、（债权）意思主义（对应于公示对抗、（债权）意思主义（对应于公示对抗要件主义）要件主义）（1）含义）含义（2）特征：债权意思即足以引起物权变动；）特征：债权意思即足以引起物权变动；不必进行公示；物权变动的效力取决于债权行不必进行公示；物权变动的效力取决于债权行为的效力为的效力（一）基于法律行为的物权变动的立法模式2、物权形式主义（对应于公示生、物权形式主义（对应于公示生效要件主义）效要件主义）（1 1）含义含义 （2 2）特征：承认在债权行为之外有独特征：承认在债权行为之外有独立的物权行为（物权行为的独立性）；物立的物权行为（物权行为的独立性）；物权变动需要有物权行为以及公示；物权变权变动需要有物权行为以及公示；物权变动的效力不取决于债权行为的效力（物权动的效力不取决于债权行为的效力（物权行为的无因性）。行为的无因性）。2、物权形式主义（对应于公示生效要件主义）3、债权形式主义（对应于公示生、债权形式主义（对应于公示生效要件主义）效要件主义）（1 1）含义含义 （2 2）特征：不承认在债权行为特征：不承认在债权行为之外存在物权行为；物权变动需要之外存在物权行为；物权变动需要公示；物权变动的效力取决于债权公示；物权变动的效力取决于债权行为的效力。行为的效力。3、债权形式主义（对应于公示生效要件主义）（二）（二）物权法物权法将有关物权变动的合将有关物权变动的合同与物权变动本身作了区别，这种区别主要同与物权变动本身作了区别，这种区别主要有两个用处：有两个用处：1 1、防止当事人的投机行为。、防止当事人的投机行为。2 2、合理而明确地分配风险。、合理而明确地分配风险。（二）物权法将有关物权变动的合同与物权（三）案例：商品房预售登记的效力（三）案例：商品房预售登记的效力19961996年年4 4月，某房地产公司与某税务局签订了月，某房地产公司与某税务局签订了“房地产预售契约房地产预售契约”，约定税务局从房地产公司那，约定税务局从房地产公司那里购买某大厦里购买某大厦2 24 4号号201201及及301301房。房。19961996年年4 4月月2222日，日，双方签订的双方签订的“房地产预售契约房地产预售契约”，在某市的房地，在某市的房地产交易所办理了交易鉴证登记，并进行了商品房产交易所办理了交易鉴证登记，并进行了商品房预售合同登记，但系争房屋一直没有过户到税务预售合同登记，但系争房屋一直没有过户到税务局名下。局名下。19981998年年1212月，房地产公司以自己的名义月，房地产公司以自己的名义办理了产权证。办理了产权证。20002000年年1212月月2828日，房地产公司与日，房地产公司与某信用社签订了抵押合同，房地产公司以系争房某信用社签订了抵押合同，房地产公司以系争房屋为抵押物向信用社借款五百万元，并于屋为抵押物向信用社借款五百万元，并于20012001年年1 1月月1717日办理了抵押登记手续。后来房地产公司未日办理了抵押登记手续。后来房地产公司未能如约还款。能如约还款。信用社起诉要求拍卖抵押物获偿，税务局起诉要信用社起诉要求拍卖抵押物获偿，税务局起诉要求房地产公司为自己办理房产证。求房地产公司为自己办理房产证。（三）案例：商品房预售登记的效力