安徽郎溪县皖南十字商贸城项目可行性研究报告课件

n呈送：东辰置业有限公司呈送：东辰置业有限公司“皖南皖南.十字商贸城十字商贸城”可行性报告可行性报告呈送：东辰置业有限公司“皖南.十字商贸城”要点提炼要点提炼1.属性与市场定位：十字首个纯封闭式多层住宅、十字升级农贸市场十字首个纯封闭式多层住宅、十字升级农贸市场2.目标客户群定位：（见内文）。3.目标命名定位：十字纯住宅小区、十字新农贸市场4.项目广告语定位：一间好旺铺 百年摇钱树！5.商业定位：一楼定位新农贸市场，二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，业态定位见下文。一楼定位新农贸市场，二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，业态定位见下文。6.营销推广策略：、活动为主，广告为辅。、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合 资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段 的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。8.入市时机选择入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择5月除入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势 房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、“夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、送物业管理费。11.认购排号前近1个月时间，获取最大的蓄水量，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的；12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延；要点提炼1.属性与市场定位：十字首个纯封闭式多层住宅、十字升策略分析思路策略分析思路总体思路脉络消费者需求企业目标项目属性竞争状况 营销推广策略 首先我们明确本案的目标是为了满足十字人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。策略分析思路消费者需求企业目标项目属性竞争状况 营销推广策略目录目录 ContentsContentsPART 1分析分析 Analyse 1)市场解析 市场背景分析 竞争状况 2)项目属性 3)消费者需求PART 3营销营销推广推广阶段划分阶段划分Stage 1)营销推广阶段划分 2)销售准备期 3）排号认购期 4)强销期 5）品牌延续期PART 2策略策略 Strategies 1）项目的5张王牌 2）项目定位 3）项目营销策略 4）销售策略 附1：本阶段广告文案集；附2：农贸市场业主市调；附3：市场商家市场调查；目录 ContentsPART 1分析 AnalysePPART 1分析分析 Analyse1)市场解析 市场背景分析 竞争状况2)项目属性3)消费者需求PART 1分析 Analyse1)市场解析1 1）市场解析一）市场解析一【市场背景回顾市场背景回顾】目前十字经济基础薄弱，产业转型、开发区建设及招商引资、社会保障、市政建设、等社会性事务建设矛盾重重，正在向旅游产业进程，但十字镇整体经济任然在上升阶段；据前期市场调查，2008年，十字房地产开发投资上升一般，销售大不如意：如绿都开发的项目及老街名郡等，另外有些私人建的房子几年都没卖出去；消费承受能力有限：十字镇城区人口只有近1万人不到，人均收入较低，2009年农民人均纯收入尚未突破2000元，整体消费能力有限；市场需求主要为刚性需求：以自住为主，受政策等影响较小；地产市场日趋成熟，政府对自建房管理力度加大，开发公司理念、产 品形态多有一定创新和突破。以上数据来自万山特区区政府信息网1）市场解析一【市场背景回顾】目前十字经济基础薄弱，产业 十字中心一带已经很少有项目开发，本区域区成为置业热点；主流消费群为十字当地人及周边地县入城人员；目前市场对投资型产品比较饥渴；口碑传播是十字市场上一条重要推广渠道；市场缺乏创新产品；客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境市场竞争环境】1 1）市场解析二）市场解析二 2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，虽有部分城市有回暖迹象，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。十字中心一带已经很少有项目开发，本区域区成为置业热点；【十字中心一带已经很少有项目，本区域区成为置业热点；主流消费群为十字当地人及周边地县入城人员；目前市场对投资型产品比较饥渴；口碑传播是十字市场上一条重要推广渠道；市场缺乏创新产品；客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境市场竞争环境】1 1）市场解析二）市场解析二 2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，及2010年银行对房贷控制逐渐严格，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。十字中心一带已经很少有项目，本区域区成为置业热点；【市场地理位置地理位置:位于十字主干道以西，属于十字核心地 段，与十字主要部分的关系紧密。周边配套：周边配套：诸如电信、医疗、教育、金融等城市公共事业在项目周边均匀 分布；超级市场货店等生活配套亦步亦及其丰富。交交 通：通：地处核心地段，各类交通工具自城区任意地点均可无障碍到达 本案，交通便利，交通成本少。环环 境：境：项目周边建筑物的构筑混杂，南临水系形成休闲长廊，形成资源共享。周边人口：周边人口：核心地段造就区域范围内密集的经商人口和原来本地居民，人 口密集。2 2）项目属性认识）项目属性认识-项目描述项目描述地理位置:位于十字主干道以西，属于十字核心地 段，与十字主2 2）项目属性认识）项目属性认识-SWOT-SWOT【项目项目SWOT分析分析】优势优势 开发商为东辰置业有限公司在本地成功开发了弘丰步行街，切名字响亮，能够体现开发商永续开发的姿态，可提高购买者信心；本项目从立项到规划设计、认筹得到政府的大力支持，而且项目本身在十字也不存在复制性，在十字当地具有良好的口碑；项目面临新镇区行政中心，且搬迁旧农贸市场打造新农贸市场，具有强大的交通组织与社会资源；项目在十字目前是规模最大的项目，具有规模优势，且产品种类繁多（农贸市场、纯住宅）；项目所在的十字镇投资增长势头平稳，可为此区域房地发展提供有力的支撑；从项目筹备开始，通过口碑宣传方式已经得到市场很大的认可；本项目是十字具备代表性的工程。2）项目属性认识-SWOT【项目SWOT分析】优势2 2）项目属性认识）项目属性认识-SWOT-SWOT【项目项目SWOT分析分析】劣势劣势 规划中项目以西地块尚未实质性开发，增加了部分商住楼铺面操作难度和降低了开发利益；项目价格入市肯定比其它楼盘较高，同时物业管理在本区域还未完全得到市场的认可；部分客户对前面房地产项目工期和政府搬迁持怀疑态度，导致本项目工程工期在消费者心中信心不足，部分客户观望情绪严重；2）项目属性认识-SWOT【项目SWOT分析】劣势2 2）项目属性认识）项目属性认识-SWOT-SWOT【项目项目SWOT分析分析】机会机会 十字地产发展还处于初级阶段，在产品设计、推广手段上相对较 为落后，使本项目有较大的提升空间；十字镇政府对自建房的严格把控；在一定程度上带动房地产市场的需求；十字镇经济开发区的发展，为十字带来了眼球经济，有利于本项目的开发运作；当地居民对投资型产品有一定的认可度和接受度。2）项目属性认识-SWOT【项目SWOT分析】机会2 2）项目属性认识）项目属性认识-SWOT-SWOT【项目项目SWOT分析分析】威胁威胁 十字镇房地产销售价格增长较为缓慢，这种现象会使购房者形成对于房价涨幅的心理惯性，因而延长购房决策时间；十字镇城区人口较少，随着近几年开发项目的不断累积，镇区人口住房的刚性需求在很大程度上得到了满足，因此常住人口的目标客户数量在逐年递减；金融危机的影响，房产持续低迷。2）项目属性认识-SWOT【项目SWOT分析】威胁2 2）项目属性认识）项目属性认识【项目综合条件分析项目综合条件分析】1.项目所处位置得天独厚，属十字目前较为难得的理想经商、居住地；2.周边竞争项目较少，有利于本项目快速销售预期的实现；3.项目本身功能提升，市场爆破力强，给本案带来了契机。2）项目属性认识【项目综合条件分析】项目所处位置得天独厚，属3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【步行街步行街部分目标客户部分目标客户】地缘客户（城区）地缘客户（城区）适应人群：十字中、高收入阶层，人群主体为私营企业主、公务员年龄区间：3055岁之间；主力客群为3545岁之间家庭构成：已婚并有儿女，子女在学收入状况：收入预期稳定，家庭月收入在2000-3000元以上购房动机：投资、自营置业类型：二次置业或多次置业关 注 点：投资环境、物业管理、升值潜力个性观点：能接受新鲜事物，喜欢舒适的经商环境3）目标客群特征分析-商住楼【步行街部分目标客户】地缘客【步行街步行街部分目标客户部分目标客户】十字周边区县、乡镇客户十字周边区县、乡镇客户适应人群：向往在十字创富的富裕阶层年龄区间：3550岁之间；主力客群为3545岁之间家庭构成：已婚并有儿女，子女在学收入状况：收入预期稳定，家庭月收入在2000元以上购房动机：往镇政府靠，看重十字发展潜力置业类型：县区区一次或二次置业关 注 点：投资前景个性观点：寻找身份感和认同感3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【步行街部分目标客户】十字周边区县、乡镇客户3）目标客群特【步行街步行街部分目标客户部分目标客户】外来经营者外来经营者适应人群：长期在十字从事贸易经营年龄区间：3045岁之间；家庭构成：已婚并有儿女，子女在学收入状况：收入预期稳定，家庭月收入在20003000元以上购房动机：投资置业类型：属于一次置业关 注 点：区位、价格、环境个性观点：购房决策较为谨慎3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【步行街部分目标客户】外来经营者3）目标客群特征分析-商【步行街步行街部分目标客户部分目标客户】外来投资者外来投资者适应人群：长期各地投资获利者年龄区间：3045岁之间；家庭构成：已婚并有儿女，子女在学收入状况：投资收益购房动机：投资置业类型：多次置业关 注 点：区位、价格、环境、升值潜力个性观点：看中便下手，雷厉风行3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【步行街部分目标客户】外来投资者3）目标客群特征分析-商【商住楼商住楼部分目标客户部分目标客户】本地外出务工人员本地外出务工人员适应人群：祖籍十字，但长时间在以外区域（上海、深圳）发展年龄区间：2540岁之间；收入状况：收入预期稳定，月收入在20003000元购房动机：获得归属感，显示在外发展的成就或为在本地亲人置业置业类型：属于一次或二次置业关 注 点：环境、物业管理个性观点：对项目档次和产品品质要求较高3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【商住楼部分目标客户】本地外出务工人员3）目标客群特征分析【目标客户共性特征目标客户共性特征】n在本区域属于高收入人群，且多次置业n社会地位较高，但不过分张扬n注重升值潜力3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商住楼【目标客户共性特征】在本区域属于高收入人群，且多次置业3）目【农贸市场农贸市场部分目标客户部分目标客户】经营者经营者适应人群：祖籍十字，长时间在农贸市场经营者年龄区间：2540岁之间；收入状况：收入预期稳定购房动机：置业、投资置业类型：属于一次或二次置业关 注 点：环境、物业管理、价格个性观点：自信、果敢3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-农贸市场农贸市场【农贸市场部分目标客户】经营者3）目标客群特征分析-农贸【目标客户共性特征目标客户共性特征】n对本区域、本市场的认可；3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-农贸市场农贸市场喜欢好东西识货！注重质量！【目标客户共性特征】对本区域、本市场的认可；3）目标客群特征【部分目标客户部分目标客户】休闲娱乐经营者休闲娱乐经营者适应人群：长时间从事娱乐休闲经营者年龄区间：2540岁之间；收入状况：月收入上万元购房动机：置业、投资置业类型：属于一次或二次置业关 注 点：环境、物业管理、价格个性观点：大胆3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-商住楼商铺商住楼商铺【部分目标客户】休闲娱乐经营者3）目标客群特征分析-商住3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-住宅住宅【住宅市场住宅市场部分目标客户部分目标客户】适应人群：居住在十字的中、高收入阶层收入状况：家庭存款5万元以上购房动机：自住、投资关 注 点：开发商的市场口碑、品牌信誉度、环境个性观点：能接受新鲜事物，喜欢安全、舒适的居住感觉3）目标客群特征分析-住宅【住宅市场部分目标客户】适应人群3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-住宅住宅【住宅市场住宅市场部分目标客户部分目标客户】适应人群：居住在万山的中、高收入阶层收入状况：家庭存款5万元以上购房动机：自住、投资关 注 点：开发商的市场口碑、品牌信誉度、环境个性观点：能接受新鲜事物，喜欢安全、舒适的居住感觉3）目标客群特征分析-住宅【住宅市场部分目标客户】适应人群3 3）目标客群特征分析）目标客群特征分析-住宅住宅【住宅市场住宅市场部分目标客户部分目标客户】适应人群：居住在万山的中、高收入阶层收入状况：家庭存款5万元以上购房动机：自住、投资关 注 点：开发商的市场口碑、品牌信誉度、环境个性观点：能接受新鲜事物，喜欢安全、舒适的居住感觉3）目标客群特征分析-住宅【住宅市场部分目标客户】适应人群1 1）项目的）项目的5 5张王牌张王牌 实力开发商实力开发商 十字政府规划第一大盘十字政府规划第一大盘 清朗化外形元素清朗化外形元素超高性价比（高品质、高升值潜超高性价比（高品质、高升值潜力、优惠价格力、优惠价格)经典户型、物管经典户型、物管1）项目的5张王牌 实力开发商 十字政府规划第一大盘2 2）项目定位）项目定位【属性定位与市场定位属性定位与市场定位】项目属性定位，即USP销售主张，就好比一件价值连城的物品、珍品,是需要人们对其赋予一种内涵，将一种独特的、与众不同的东西融入其中，楼盘也同样如此。综综合合前前面面的的分分析析、周周边边配配套套情情况况、SWOT.SWOT.分分析析，我我们们认认为为本本项项目目之之市市场场属属性性定定位位可以概括为：可以概括为：2）项目定位【属性定位与市场定位】项目属性定位，2 2）项目定位）项目定位-商住楼铺面商住楼铺面【属性定位与市场定位属性定位与市场定位】十字十字 首个首个 依托农贸市场依托农贸市场乡镇的乡镇的投资型投资型唯一性唯一性2）项目定位-商住楼铺面【属性定位与市场定位】十字 2 2）项目定位）项目定位-农贸市场农贸市场【属性定位与市场定位属性定位与市场定位】十字十字 新新 农贸市场农贸市场乡镇的乡镇的投资型、投资型、产品说明产品说明与旧形与旧形成对比成对比2）项目定位-农贸市场【属性定位与市场定位】十字 【属性定位与市场定位属性定位与市场定位】总体商业市场定位描述总体商业市场定位描述:满足中高收入人群的高档投资商业综合满足中高收入人群的高档投资商业综合体体2 2）项目定位）项目定位【属性定位与市场定位】总体商业市场定位描述:满足中高收入2 2）项目定位）项目定位-商业商业【主打广告语定位主打广告语定位】一间好旺铺一间好旺铺 百年摇钱树百年摇钱树 十字财富天堂十字财富天堂2）项目定位-商业【主打广告语定位】一间好旺铺 百年摇钱2 2）项目定位）项目定位-住宅住宅十字十字 性价比最高的性价比最高的 经典经典 生态社区生态社区乡镇的乡镇的经典户型、经典户型、物管物管配套配套丰富的、丰富的、生态的生态的2）项目定位-住宅十字 性价比最高的 经典 生态社区乡2 2）项目定位）项目定位-住宅住宅【属性定位与市场定位属性定位与市场定位】市场定位描述市场定位描述:满满足中高收入人群的高足中高收入人群的高档档生生态态人居社人居社区区2）项目定位-住宅【属性定位与市场定位】市场定位描述:2 2）项目定位）项目定位-住宅住宅【主打广告语定位主打广告语定位】一个城市的居住梦想一个城市的居住梦想 我的幸福天堂我的幸福天堂2）项目定位-住宅【主打广告语定位】一个城市的居住梦想2 2）项目定位）项目定位1.体现项目的商业投资，住宅以及项目整体的建筑风格、园林主题、规模和档次；2.强调创意、气派、响亮和具有特色；3.有利于项目VI识别系统的实施；4.体现独特、易记、好听、朗朗上口、充满想象的特点。【命名原则】十字新农贸市场十字新农贸市场十字北苑、南苑十字北苑、南苑 2）项目定位1.体现项目的商业投资，住宅以及项目整体的建筑风3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广目标营销推广目标】销售增长销售增长通过项目市场进入“高起点”、产品推广“差异化”的传播策略，赢得市场先机，提升项目品牌价值，充分实现项目潜在价值最大化，使项目获得销售最大收益。市场拓展市场拓展通过项目定调、推广定位、销售定时三位一体的整合营销塑造项目及品牌“特性”，在实现销售预期的同时，充分拓展市场资源，开发产品销售和推广渠道。品牌塑造品牌塑造通过营销推广传播工作，树立项目品牌、开发商品牌，增强市场认知度和美誉度。3）项目营销策略【营销推广目标】销售增长3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广原则营销推广原则】统一性原则统一性原则持续性原则持续性原则互动性原则互动性原则“创新创新”主题原则主题原则效益最大化原则以“地产创新”、“新时代运动”为推广原则塑造进行项目差异宣传在推广宣传活动中始终保持与消费者的沟通与交流推广过程中的任何步骤、环节都保持与产品特色和推广主题高度统一将产品特色延伸而出的推广主题进行持续有效的活动推广和广告宣传3）项目营销策略【营销推广原则】统一性原则持续性原则互动性3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广策略营销推广策略】高姿态入市高姿态入市，引入地产发展新理念，引入地产发展新理念n项目高调宣传的入市，有利于消费者认同项目品质界定项目身份，为产品入市和销售价格打下伏笔；n提升项目考评标准利用一、二、三线城市的商业、住宅标准区分市场其他项目，以利于提升项目市场形象；n以“地产创新”的开发思路引起市场关注，以“新生活运动”塑造产品差异。3）项目营销策略【营销推广策略】高姿态入市，引入地产发展新3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广策略营销推广策略】整合资源，逐步提升整合资源，逐步提升n根据开发、销售的不同阶段合理释放项目资源优势，在保持市场温度的同时不断积累消费者心中的价值认同。n通过对产品入市时机的选择和不同阶段资源释放的控制，不断进行价格调整，提高产品获利值。3）项目营销策略【营销推广策略】整合资源，逐步提升3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广策略营销推广策略】活动为主活动为主 广告为辅广告为辅n围绕项目工程和销售时间节点，根据项目卖点开展活动营销，增强推广的目的性和有效性；n广告作为辅助手段，针对不同的节点，做策略性、配合性、告知性投放。3）项目营销策略【营销推广策略】活动为主 广告为辅3 3）项目营销策略）项目营销策略 【营销推广策略营销推广策略】推、销结合，直投为主推、销结合，直投为主 推广与销售紧密结合根据不同销售时机选择不同目标客群设 计促销活动方案，并以直投的推广形式将项目资料和活动信息传 递给目标受众。充分利用口碑营销充分利用口碑营销 做好新老客户服务，凭借良好的客户维护，挖掘老客户的市场潜 力。3）项目营销策略【营销推广策略】推、销结合，直投为主4 4）销售策略）销售策略【价格策略价格策略】为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段的进行销售提价。具体价格策略待进一步根据市场调查与开发商讨论制定！4）销售策略【价格策略】为保持项目的4 4）销售策略）销售策略【入市入市时机选择时机选择】入市时机与方式把握得好，才能产生销售开局，而“良好的开端是成功的一半”，故何时入市，怎样入市值得慎重思考与布置，故应遵循下列原则：A、不匆忙入市：即准备不充分不急于入市我们要避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市，或为入市而入市。在销售策略不明确，市场动向不把握，销售工具不齐备，内外包装不到位的情况下入市，销售前景将是暗淡的。B、无造势不入市：在现阶段十字房地产竞争态势越来越趋于理性化的时候。“无造势即无市场”，故入市准备时间再短也不能忽视造势，而且还要费尽心机造好势。不造势或造势不佳，入市极易造成销售“死火”。C、销售旺季入市：本项目选择6 6月上旬月上旬入市是合适的，前期诚意认购排号期间选择4月。D、有控制地入市：即根据工程进度、消费者心理、配合价格策略、销售导向等，分期、分批、有调整地向市场推出产品，避免蜂拥上市，好房抢尽，劣房积存。4）销售策略【入市时机选择】入市时机与方式把握得好，4 4）销售策略）销售策略【销售控制销售控制】修正定价策略；促进位置较差的房源销售，同时使好位置的房源价值最大化；销控策略结合价格手段应用达到充分挖掘项目价值的目的。在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；房源销控的目的：房源销控的目的：销控原则：销控原则：4）销售策略【销售控制】修正定价策略；促进位置较差的房源销售4 4）销售策略）销售策略【促销手段建议促销手段建议】业主联谊会业主联谊会 直销直销 巡展会、外展场巡展会、外展场 团购团购个性促销个性促销针对目标客群分别涉及的：“新婚套餐”“夕阳红套餐”“分期付款套餐”等等 等等 精准，但又能适应市场变换的个性化营销模式的应用，足以确保应付各类市场环境4）销售策略【促销手段建议】业主联谊会个性促销针对1)营销推广阶段划分2)销售准备期3）内部认购期4)强销期5）品牌延伸期PART 3PART 3战术战术 TacticsTactics1)营销推广阶段划分PART 3战术 Tactics1 1）营销推广阶段划分营销推广阶段划分【工程推出计划工程推出计划】阶段段时间推出推出单位位工程工程进度度广告广告费用用销售准备期2个月（10.410.5）完成至地基具体另算排号认购期约1个月（10.410.5）推出住房和推出住房和农贸市市场工程进度农贸市场二楼具体另算强销期3个月（10.510.8）全部推出主体工程完成23具体另算延续期12个月（10.8）住房、农贸市场基本封顶、现房具体另算费用预算：具体另算可预见费用包括条幅、平时政府公关等1）营销推广阶段划分【工程推出计划】阶段时间推出单位工程进度1 1）营销推广阶段划分营销推广阶段划分2010.5内部认购期强销期销售准备期延续期2010.042011.012010.8项目开盘排号客户联谊会产品推介会1）营销推广阶段划分2010.5内部认购期强销期销售准备期延练好内功、完善物料；阶段性市场目标阶段性市场目标：阶段性销售目标阶段性销售目标：2 2）销售准备期（）销售准备期（2010.42010.42010.52010.5）进行客户积累，为内部认购进行准备；练好内功、完善物料；阶段性市场目标：阶段性销售目标：2）销售一间好旺铺一间好旺铺 百年摇钱树百年摇钱树4月月30日财富巨子全城火热招募日财富巨子全城火热招募营销推广方式：营销推广方式：本阶段的推广工作重点落实在现场环境包装和视觉传播上，完善销售中心的包装，建立健全销售道具，启动户外广告和户外引导系统，锁定视觉引导。推广主题推广主题2 2）销售准备期（）销售准备期（2010.42010.42010.52010.5）一间好旺铺 百年摇钱树营销推广方式：本阶段的推广工作重点阶段工作内容阶段工作内容1 1、现场包装进度加快：、现场包装进度加快：户外：户外：包括广告牌、指引牌、条幅、道旗。目的：营造现场热销气氛，提供指引，使客户顺利到达销售现场。位置：重点区域设置在汽车站、十字往宣城、郎溪城的交通要塞，来营造现场的氛围，实现区域视觉控制。2 2）销售准备期）销售准备期（2010.42010.5）施工现场：施工现场：地块一与桥处做广告牌；阶段工作内容1、现场包装进度加快：户外：包括广告牌、指引牌2 2、建立、健全销售道具：、建立、健全销售道具：简易单页、海报客户通讯户型、规划图册 销售现场用品 名片、手提袋、销售单据等沙盘：展示区域规划和未来生活远景，使现场销售更具说服力。效果图：全区鸟瞰图、园林效果图、建筑单体效果图A A、销售道具：、销售道具：阶段工作内容阶段工作内容2 2）销售准备期（）销售准备期（2010.4-2010.52010.4-2010.5）2、建立、健全销售道具：简易单页、海报A、销售道具：阶段工作2 2、建立、健全销售道具：、建立、健全销售道具：售楼处展板：依客户引导之需求，进行更新现场带看动线之指示、指标系统设计销售现场之旗帜、横幅、POP等客户赠品之LOGO画面设计B B、宣传用品：、宣传用品：阶段工作内容阶段工作内容2 2）销售准备期（）销售准备期（2009.32009.32009.52009.5）2、建立、健全销售道具：售楼处展板：依客户引导之需求，进行更3 3、媒体组合：、媒体组合：媒体安排1、户外广告户外广告 主要运用进出城市高速路边的 T型广告牌，在镇区主要目标人群聚集区 域设置大型户外看板和户外灯箱。2、大众媒体大众媒体 主要采用新闻海报形式发布，进行 活动告知。3、直投直投 进行活动告之阶段工作内容阶段工作内容2 2）销售准备期（）销售准备期（2010.4-2010-52010.4-2010-5）3、媒体组合：媒体安排1、户外广告 主要运用进出城市高速 部分费用预算：部分费用预算：2 2）销售准备期（）销售准备期（2010.4-2010.52010.4-2010.5）投放投放类型型载体体投入量投入量主主诉求（或方式）求（或方式）费用用预算算电媒电视台时每日滚动4次产品特性卖点诉求具体另算 平媒户外喷绘（县内）3块产品特性卖点诉求和品牌阐述具体另算汽车4辆穿行县城的原则，主品牌诉求价格协商灯杆旗80个高速往镇区，吸引和引导客户具体另算指示牌2个售楼处外面及附近当道口具体另算海报2万份投放于本地及各乡镇具体另算手提袋2000份产品特性卖点诉求具体另算户型、规划单张、算价单总数3000份具体另算水杯5000个产品特性卖点诉求具体另算短信整个项目时期10万条具体另算（未包括售楼部包装费用）公关费用：未算 部分费用预算：2）销售准备期（2010.4-树立品牌形象，打造品牌联想，调节市场热度和品牌知名度，扩大社会认知度。阶段性市场目标阶段性市场目标：阶段性销售目标阶段性销售目标：展开内部认购3 3）排号认购期（）排号认购期（2010.52010.52010.62010.6）树立品牌形象，打造品牌联想，调节市场热度和品牌知名度，扩大社推广方式：推广方式：以持续性活动带动项目宣传，以立体立体的广告攻势，全方位全方位 的进行品牌传播。在整个区域范围内，制造“热点热点”和“焦焦 点点”，以强势宣传攻势吸引关注。解读居住理想解读居住理想 实现居住梦想实现居住梦想6月月 日十字新农贸市场日十字新农贸市场 十字北苑十字北苑盛大开盘盛大开盘推广主题推广主题3 3）排号认购期（）排号认购期（2010.5-2010.62010.5-2010.6）推广方式：以持续性活动带动项目宣传，以立体的广告攻势，全方位公关活动 1 1、开盘庆典开盘庆典 在项目施工进度具备开盘所需的环境要求 时，在项目现场举办开盘仪式，正式引爆项目。以舞蹈表演作为活动的主要内容以舞蹈表演作为活动的主要内容，通过时 装表演来预示十字的情趣。同时舞蹈的优雅、华美又与我们产品的形象气质较为吻合，能有 效提升产品形象，同时风笛表演的活动形 式，对聚揽人气也是非常有帮助的。3 3）内部认购期（）内部认购期（2010.5-2010.62010.5-2010.6）公关活动 1、开盘庆典3）内部认购期（2010.5-20媒体推广1 1、电媒、电媒 利用电媒重点传播产品概念和产品功能，为消 费者深入了解产品提供机会，构建产品的权威 性。阶段工作内容阶段工作内容2 2、户外、户外 延续前期的发布区位及产品形象主题，延续 媒体的信息提示效应，但应适当的选择时机 及时更新户外广告画面，以保证持续性视觉 刺激。3 3、直投、直投 宣传产品信息、活动信息。3 3）排号认购期（）排号认购期（2010.5-2010.62010.5-2010.6）4 4、外展场、外展场 宣传产品信息、活动信息。媒体推广阶段工作内容2、户外 延续前期的发布区位及产3 3）排号认购期（）排号认购期（2010.5-2010.62010.5-2010.6）费用预算：费用预算：投放投放类型型载体体投入量投入量主主诉求（或方式）求（或方式）费用用预算算电媒电视台时每日滚动4次主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法具体另算平媒户外喷绘+工地围墙3块产品特性卖点诉求和品牌阐述具体另算汽车2辆主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法具体另算灯杆旗80个项目周边500范围内，吸引和引导客户，主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法具体另算印刷品DM6000万份投放于县里及各乡镇具体另算费用：另算3）排号认购期（2010.5-2010.6）阶段性市场目标阶段性市场目标：阶段性销售目标阶段性销售目标：完成农贸市场90%的销售，住宅60%的销售扩张品牌知名度，张扬品牌个性，4 4）强销期（）强销期（2010.6-2010.82010.6-2010.8）阶段性市场目标：阶段性销售目标：完成农贸市场90%的销售，住推广方式：推广方式：加强推广攻势，针对目标受众，加强利益点的宣传力度，利用开展契合该阶段主题思想的活动实现供需双方向的 信息及情感交流。热烈祝贺十字新农贸市场、十字南苑开盘热烈祝贺十字新农贸市场、十字南苑开盘销售即磬或者针对性客户促销活动销售即磬或者针对性客户促销活动推广主题推广主题4 4）强销期（）强销期（2010.6-2010.82010.6-2010.8）推广方式：加强推广攻势，针对目标受众，加强利益点的宣传力度，公关活动 1 1、客户联谊活动客户联谊活动 在前期客源积累的条件下，邀约已成交客 户和意向客户，定期在销售现场举办现场互动 性活动。以此来展示项目销售热烈、火爆的氛围，吸引社会的关注；借助政府和高端人群借助政府和高端人群的社交文 化，实现关联销售及促进项目的口碑传播；同时还 能够促进社区融合，有利于营造良好的社区氛 围，带动销售。4 4）强销期（）强销期（2010.6-2010.8）公关活动 1、客户联谊活动4）强销期（2010.6-媒体推广 强化传播手段，全方位刺激人群的感官感受，增强体验过程，强强化传播手段，全方位刺激人群的感官感受，增强体验过程，强化社会认知，创造社会认同化社会认知，创造社会认同。2 2、户外、户外 延续前期的发布区位及产品形象主题，延续 媒体的信息提示效应。在重大销售节点，将相 关活动信息向社会公示。3 3、直投、直投 宣传产品信息、活动信息。阶段工作内容阶段工作内容1 1、电媒、电媒 利用电媒，进一步保证产品信息的全部覆盖4 4）强销期（）强销期（2010.6-2010.82010.6-2010.8）媒体推广 强化传播手段，全方位刺激人群的感官感 费用预算：费用预算：4 4）强销期（）强销期（2009.82009.82009.122009.12）投放投放类型型载体体投入量投入量主主诉求（或方式）求（或方式）费用用预算算电媒电视台时每日滚动4次销售情况和项目工程进度6千平媒户外喷绘、工地围墙3块销售情况和项目工程进度具体另算汽车2辆销售情况和项目工程进度具体另算灯杆旗80个项目周边500范围内，吸引和引导客户，销售情况和项目工程进度具体另算印刷品海报3000万份投放于县里及各乡镇具体另算费用：另算 费用预算：4）强销期（2009.82009打造品牌美誉度，巩固产品品牌形象。阶段性市场目标阶段性市场目标：阶段性销售目标阶段性销售目标：完成前各阶段价格高、朝向、采光较差等难点商铺、户型的销售；最终达成销售利润的资金回收。5 5）品牌延续期（）品牌延续期（2010.82010.8 项目完成）项目完成）阶段性市场目标：阶段性销售目标：完成前各阶段价格高、朝向、采推广方式：推广方式：强化针对重点目标人群的宣传，扩展挖掘消费潜力，实现 信息传递的对称性和交流的亲切、紧密性，同时以成交客 户的体验为传播重点内容，影响潜在客群的消费选择。最后的大餐，卖完就绝版！最后的大餐，卖完就绝版！推广主题：推广主题：5 5）品牌延续期（）品牌延续期（2011.92011.9 项目完成）项目完成）推广方式：强化针对重点目标人群的宣传，扩展挖掘消费潜力，实现攻关活动 农贸市场试营业农贸市场试营业 在农贸市场市场试营业的时候进行别开生面的趣味公关活动；十字北苑正式交房5 5）品牌延续期（）品牌延续期（2011.092011.09 项目完成）项目完成）攻关活动 农贸市场试营业5）品牌延续期（2011媒体推广增强公关活动应用，保持常规推广传播力度。增强公关活动应用，保持常规推广传播力度。2 2、户外、户外 延续前期的发布区位及产品形象主题，延续媒 体的信息提示效应。4 4、直投、直投 宣传产品信息、活动信息。1 1、电媒、电媒 利用电媒进一步保证产品信息的全部覆盖阶段工作内容阶段工作内容5 5）品牌延续期（）品牌延续期（2010.092010.09 项目完成）项目完成）媒体推广增强公关活动应用，保持常规推广传播力度。2、户外 费用预算：费用预算：投放投放类型型载体体投入量投入量主主诉求（或方式）求（或方式）费用用预算算电媒电视台2各月促销信息具体另算平媒户外喷绘、工地现场3块促销信息具体另算汽车4辆促销信息具体另算灯杆旗80个项目周边500范围内，吸引和引导客户，促销信息具体另算印刷品海报5000份投放于县里及各乡镇具体另算费用：具体另算5 5）品牌延续期（）品牌延续期（2011.092011.09 项目完成）项目完成）费用预算：投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视附件一：下阶段紧急文案附件一：下阶段紧急文案1 1、道旗、道旗 十字新农贸市十字新农贸市场 十字北苑十字北苑 即将撼世即将撼世 登场！登场！项目地址：宇航路 财富热线：开发商：东辰置业有限公司 营销策划：南京乾坤房地产销售有限公司2 2、户外、户外 十字新农贸市十字新农贸市场 十字北苑十字北苑 即将撼世登场！即将撼世登场！十字首个封闭式园林住宅小区十字首个封闭式园林住宅小区 十字新农贸市场十字新农贸市场高标准高标准 高起点高起点 高质量高质量 配套设施最完善、统一经营、管理配套设施最完善、统一经营、管理项目地址：宇航路 财富热线：开发商：东辰置业有限公司 营销策划：南京乾坤房地产销售有限公司附件一：下阶段紧急文案2、户外 十字新农贸市场 十字北苑附件一：下阶段紧急文案附件一：下阶段紧急文案3 3、车身广告车身广告 十字新农贸市十字新农贸市场 十字南苑十字南苑 即将撼即将撼 世登场！世登场！项目地址：宇航路 财富热线：开发商：东辰置业有限公司 营销策划：南京乾坤房地产销售有限公司4 4、单页、单页 十字新农贸市十字新农贸市场 十字南苑十字南苑 即将撼世登场！即将撼世登场！十字首个封闭式园林住宅小区十字首个封闭式园林住宅小区 十字新农贸市场十字新农贸市场高标准高标准 高起点高起点 高质量高质量 配套设施最完善、统一经营、管理配套设施最完善、统一经营、管理项目地址：宇航路 财富热线：开发商：东辰置业有限公司 营销策划：南京乾坤房地产销售有限公司反面：投资优势解释（投资价值分析）5 5、电视文案电视文案 以项目开盘信息为主以项目开盘信息为主附件一：下阶段紧急文案附件一：下阶段紧急文案附件一：下阶段紧急文案6 6、纸杯纸杯 LOGO LOGO 财富热线：7 7、手提袋、手提袋 吊旗吊旗 LOGO LOGO 一间好旺铺一间好旺铺 百年摇钱树百年摇钱树项目地址：宇航路 财富热线：开发商：东辰置业有限公司 营销策划：南京乾坤房地产销售有限公司附件一：下阶段紧急文案步行街：步行街：5 5大优势突显无限自由的财富空间大优势突显无限自由的财富空间政企联手，财富全程护航。政企联手，财富全程护航。十字政府2009年重点招商项目，重点规划市政配套十字新农贸市场，郎溪知名房地产开发企业郎溪东辰置业有限公司亲情打造，强力打造十字财富核动力。农贸市场商铺，农贸市场商铺，1+1+n的交流和回报模式。的交流和回报模式。铺铺临街，以一层的价格买联体2层商铺，超值享受，全新的投资理念，掀起十字商业地产的革命时代。灵动空间，自由组合，随心匹配。灵动空间，自由组合，随心匹配。框架结构，每层5.4米的层高使您随心所欲，垂直楼梯连接上、下两层，并可跟随项目及喜好进行自由分割。风情广场流动醇醇商机。风情广场流动醇醇商机。最聚集人气与财气的市政水系绿化走廊，是人们茶前饭后乐于聚集的地方。无限商机将在这里延展。业态为王，引领万山商业新航向。业态为王，引领万山商业新航向。*百货：珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、家居、主题性专卖、皮具、箱包*品牌生活超市：日常生活用品*餐饮：冷饮、咖啡馆、酒楼、茶艺馆、美食、小吃一条街*娱乐：卡拉ok厅、歌舞厅、游戏城、酒吧等*休闲：书店、音乐城、文化廓*服务：美容美发、桑拿、洗衣店、旅馆、摄影冲印、健身、药店、足疗保健等*修理：家电维修、电脑、手机维修*商务：商务服务中心步行街：5大优势突显无限自由的财富空间 谢谢！谢谢！