零售业务评审要点培训课件

零售业务评审要点培训零售业务评审要点培训授信评审部2014年2月22日目录目录 一、零售业务品种一、零售业务品种二、零售业务授权范围二、零售业务授权范围三、个贷管理办法及零售审批操作规程文件学习三、个贷管理办法及零售审批操作规程文件学习四、住房贷款审查要点四、住房贷款审查要点五、徽贷通业务审查要点五、徽贷通业务审查要点六、个贷业务常见问题汇总六、个贷业务常见问题汇总徽贷通徽贷通个人住房个人住房/商用房贷款商用房贷款个人存量住房个人存量住房/商用房贷款商用房贷款个人汽车营运贷款个人汽车营运贷款个人汽车消费贷款个人汽车消费贷款个人综合消费循环贷款个人综合消费循环贷款再就业小额担保贷款再就业小额担保贷款徽商银行个人贷款管理暂行办法徽商银行个人贷款管理暂行办法201159号号第一章第一章 总则总则第第二二条条 本办法所称个人贷款，是指本行向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。第第五五条条 个人贷款用途应符合法律法规和国家有关政策，不得发放无指定用途的个人贷款。第二章第二章 金额、期限与利率金额、期限与利率第第六六条条 个人贷款金额和期限应符合国家和本行相关规定，并根据借款人收入偿债比例，同时结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素合理确定，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。第三章第三章 受理与调查受理与调查第八条第八条 个人贷款申请应符合以下条件（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；（二）借款人具有有效的身份证明；（三）贷款用途明确合法；（四）贷款申请数额、期限和币种合理；（五）借款人具有稳定的职业和收入，具备良好的还款意愿和还款能力；（六）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；（七）在本行开立个人结算账户，接受本行信贷监督和结算监督；（八）符合所申请本行产品管理制度相关规定；（九）本行要求的其他条件。第十条第十条 借款人应至少提供以下资料：（一）贷款申请书；（二）借款人及配偶的有效身份证件和婚姻状况证明材料；（三）证明借款人家庭经济收入、资产的相关证明材料；（四）本行认可的借款人经济收入或偿债能力证明材料；（五）贷款用途证明材料；（六）提供抵（质）押担保的，应出具抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押物价值证明以及有处分权人同意抵（质）押的书面材料；提供保证的，应提供保证人基础信息资料、保证能力资料及同意提供保证的书面材料；（七）本行要求提供的其他资料。第第十十一一条条 经办行在受理贷款申请后，贷前调查人员应通过与借款人面谈、现场调查等方式审核借款人条件、借款行为、借款担保、所提供资料等的真实性、准确性、完整性、有效性，根据其职业、信用记录、收入状况等因素调查评估借款人的借款用途、还款意愿、还款来源、还款能力、还款方式及支付方式等，出具明确的调查评价意见，并要求借款人在面谈记录上签名确认。贷款调查人员核对贷款申请资料复印件与原件相符后，应在复印件上加盖原件已核章，并将资料送交贷款审查人员审查。第四章第四章 风险评价与审批风险评价与审批第十七条第十七条 贷款审查应对调查内容的合法性、合规性、合理性、准确性、完整性等进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的婚姻状况、诚信状况、贷款用途、偿还能力、收入支出比例、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等。第十八条第十八条 贷款审批人应根据审慎性原则，按照授权独立审批贷款。贷款审批应主要对借款人主体资格的合法性、借款用途的合理性、借款人及其关联人的婚姻状况、信用状况、收入偿债比例的合理性、还款来源、还款能力及担保的有效性进行评审，并重点提示主要风险点和应采取的防范措施，提出审批意见，确定贷款金额、期限、利率、贷款用途、担保方式、支付方式等贷款要素。第六章第六章 发放与支付管理发放与支付管理第二十五条第二十五条 经办行应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷分离的原则，由放款审核人员依据本行相关制度规定审核授权执行、合同签订、担保落实、贷款支付等放款条件落实情况，审核通过后，由会计操作人员发放满足约定条件的个人贷款。发放贷款前，经办行应确认借款人已满足合同约定的提款条件，借款人资信状况、影响风险评价的主要因素等未发生重大不利变化。对合同约定的贷款条件发生较大变化、可能危及贷款安全的，应暂缓或停止办理贷款发放手续，并及时向相关部门报告。第二十七条第二十七条 贷款资金支付分为受托支付和自主支付两类。受托支付是指本行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。自主支付是指本行根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。经办行应根据本行相关规定和合同约定进行贷款资金支付。第三十三条第三十三条 有下列情形之一的个人贷款，经经办行同意可以采取自主支付方式：（一）借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的；（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；（三）贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的；（四）法律法规规定的其他情形的。第一章第一章 总总 则则第四条第四条 零售业务授信审批形式包括会议审批、双签审批、单签审批。会议审批包括三人审批会议审批、五人审批会议审批和信贷审查委员会审批。各级行在评审工作中应根据信贷授权选择相应的审批形式，并遵守相应的议事规则。徽商银行零售业务授信评审操作规程徽商银行零售业务授信评审操作规程20112011348348号号第二章业务受理第二章业务受理第六条第六条业务申报单位应按本行各类零售业务相关制度及贷前调查要求，认真完成尽职调查工作，组织申报材料，并对申报材料的合法性、真实性和完整性负责。第三章第三章 合规审查合规审查第十条第十条 个人贷款业务合规性审查一般应包括以下资料：（一）业务申请书；（二）申请人及其配偶的有效身份、收入、信用状况、婚姻状况等证明材料；（三）借款用途证明材料，包括真实有效的购销合同、协议等；（四）担保能力和担保有效性的证明材料；（五）申报单位的调查意见，包括但不限于申请人基本情况、收入情况、借款用途、还款来源、还款能力及还款方式、保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力等内容；（六）审批部门要求提供的其他材料。第第十十三三条条 合规审查人员对申报资料进行审查后，应在授信业务合规性审查意见单中明确注明不合规和合规。对于不合规的申报资料，将审查意见单和申报资料退回受理人员；对于审查合规的，按授权规定的审批组织形式选择以下流程：授权规定为单签审批的，交审查人员出具审查意见后报有权审批人审批；授权规定为双签审批的，交双签审批经理审批；授权规定为会议审批的，交审查人员出具审查意见后，由会议组织人员安排审批会议。第四章第四章 风险评价与审批风险评价与审批第十五条第十五条 各类个人贷款评审需分析评价的共性内容：（一）申请人主体资格的合法性；（二）是否符合相应贷款品种规定的基本条件；（三）资信记录是否符合相关要求；对于申请人有多次逾期记录的，应关注申请人是否提供还款明细等相关非恶意欠款证明；调查人员是否作出资信调查结论。（四）贷款用途是否合法合规、明确、合理，包括：1、是否符合相应品种规定、国家有关法律、法规和监管机构的规定；2、所提供的贷款用途证明资料是否充分、有效。（五）对申请人还款能力的评审应重点关注的内容为：1、收入状况证明等还款来源证明资料是否充分、合理，还款来源是否充足；2、综合收入水平或家庭资产等与贷款金额/授信金额、贷款期限/授信期限是否相匹配。（六）对担保物（人）评审应重点关注的内容为：1、采用抵（质）押担保的，抵（质）押物评估价值是否合理；抵（质）押率是否符合本行规定。2、采用保证担保的，保证人是否符合相关贷款管理办法的准入条件；（七）贷款采用信用方式的，申请人是否符合本行该类贷款的准入条件。（八）分析业务的主要风险点并提出相应防范措施。第十六条第十六条 住房贷款评审中另需分析评价的主要内容：（一）申请人所购房产是否达到按揭条件；（二）购房行为是否真实，房屋买卖合同是否完整、有效；（三）首付款证明资料是否充分、有效；（四）月还款支出与收入比、月所有债务支出与收入比是否符合相关要求。第十八条第十八条 经营类贷款评审中另需分析评价的主要内容：（一）申请人贷款投向与经营主体的经营范围是否一致；（二）经营主体的行业投向是否符合国家产业政策，是否属于我行审慎介入及退出类；（三）经营主体的经营情况是否稳定、利润水平及现金流状况是否良好；（四）贷款额度/授信额度与经营主体经营规模是否匹配；（五）结合申请人在我行资金回笼率等综合收益情况分析贷款定价是否合理；第二十条第二十条 审批结论区分不同的审批形式按以下相应流程形成：单签审批的个人贷款业务，审查人员审查完毕，提交有权审批人审批，形成最终审批结论；双签审批的个人贷款业务，双签审批经理完成独立评审后，按照相应议事规则形成最终审批结论；会议审批的个人贷款业务，审查人员出具审查意见并将审查意见及相关资料一并提交会议组织人员，经会议审批后按照相应议事规则形成最终审批结论。个人住房贷款评审要点个人住房贷款评审要点参考文件：个人住房贷款管理办法徽银2008243 号个人住房贷款操作手册贷前调查阶段：贷前调查阶段：风险风险1：客户提供虚假、无效、失效或不完整资料。控制措施：控制措施：确保客户和担保人当面签署申请文件；与原件核对相符，在复印件上加盖“与原件核对无误，经办人 ”并签字确认；通过电话等手段核实收入证明的真实性；核查借款用途证明资料，尤其是首付款的真实性。风险风险2：高估借款申请人的资产水平与还款能力。控制措施：控制措施：认真核实客户资产水平和家庭总体负债情况，依据谨慎性原则考察客户资产与其还款能力。风险风险3：房屋售价明显高于同区域同类型房屋的市场价格。控制措施：控制措施：了解原因，并根据客户的还款能力，相应调整首付款比例。风险风险4：“假首付”、“假按揭”。控制措施：控制措施：（1）与客户面谈时，对客户与开发商及其管理层人员的关联性进行调查，对关联度较高的客户进行重点审查和防范；（2）关注开发项目的销售情况，对销售状况不好的，应进行重点调查和防范；（3）必须进行面谈并要求借款人当面在面谈记录上签字。审查审批阶段：审查审批阶段：1、信贷审查：、信贷审查：（1）申报材料的完整性、准确性、有效性；（2）对贷款基本要素、主体资格、信贷政策、信贷风险、信贷担保等调查内容进行合规审查；2、信贷审批：、信贷审批：根据调查、审查意见等在授权范围内确定贷款金额、期限、利率、担保方式等要素。贷前调查关注重点：贷前调查关注重点：一、加强借款人调查，确保借款用途的真实性一、加强借款人调查，确保借款用途的真实性借款人调查内容主要包括借款人及配偶的身份、年龄、学历、职业、职称、健康状况、婚姻状况、家庭成员状况等。1、要认真查验借款人身份的真实性。贷款调查人员应查验借款人夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明等原件及复印件中姓名、身份证号码、出生日期等资料记载内容，并核实各证件之间同类信息是否一致，有条件的分支行，可通过联网核查公民身份系统查验借款人身份证资料的真实性、有效性和一致性，有可疑或涂改处，应要求借款人提供证明材料并调查核实，防范使用无效身份证明、盗用他人身份证明或假冒夫妻现象。2、要严格落实面谈面签制度。贷款调查人员应利用谈话技巧判断借款人身份、收入、借款意图、交易（适用于有交易类贷款）、担保、贷款用途、贷款资金流向的真实性和合规性，告知借款人需承担的义务和违约后果，及时发现和防范诸如“假按揭”贷款等重大风险隐患，并当面见证借款人（含共同借款人）、担保人及其他相关人员在有关借款申请表、各项授权等材料上签字（章），保证签字（章）真实、有效、一致。案例分析案例分析-个人住房贷款个人住房贷款【案例简介】【案例简介】v某银行在受理某开发商项下住房按揭贷款申请时发现，有18 户借款人开具的收入证明均为关联单位出具,职业身份亦雷同，开发商称其是团购行为。但经调查核实，借款人并不知道自己的购房行为，该行随即对所有借款人进行逐笔上门核查，排除“假按揭”等风险隐患。【案例分析】【案例分析】v“假按揭”指开发商出于套取银行资金的目的，假借他人名义签订房屋买卖合同并向银行办理住房按揭贷款。一般存在以下特征：v一是一是房地产开发商规模不大，且资信欠佳，或者经营上发生了重大变故。v二是二是借款人身份一般是房地产开发商的股东、员工、亲朋好友或是其特别雇佣的人员、中介公司员工等。v三是三是一般发生在房地产市场不振、销售不畅、开发商资金链紧张的情况下。v四是四是房地产销售价格通常与同类房地产价格差异较大，甚至存在同一楼盘价格差异较大的情况。【案例分析】【案例分析】v五是五是首付款收据全部由开发商出具，借款人根本没有付款事实。六是六是借款人及其配偶对所购房屋具体情况不熟悉。v七是七是办理按揭手续时，合同是借款人签名或由他人代签，但是按揭所需要的费用由开发商支付，按揭的全部贷款资料也由开发商持有。v八是八是每月还款由开发商从公司账户上划出，或存入借款人的还贷存折上，借款人可能根本不知道扣款账号、还款时间。【案例分析】【案例分析】v当前我国的房地产市场调控政策愈加严厉，致开发商资金链普遍较紧张。办理住房贷款时，客户经理及审查审批人员除严格按照文件规定进行调查、审查、审批和贷后管理之外，还应大力防范“假按揭”风险，重点强化以下工作。【案例分析】【案例分析】v首先首先要切实加强贷前调查。每笔按揭贷款须严格落实面谈、面签制度，必要时进行居访，以核实借款人身份和购房行为真实性。若同一按揭楼盘存在多名借款人籍贯及身份证地址相近，联系电话和工作单位相同等情况时，应重点审查，查看其是否来自于同一地区、同一单位，是否为房地产开发商关联单位成员，要注意各类信息和材料的一致性及其内在逻辑联系，及时发现疑点。在与借款人面谈中，若发现购买期房的借款人不了解房屋面积、房屋价格、地理位置、周边环境等情况时，更要仔细排查。此外，须认真核实借款人提供的首付款凭证，并与同一小区其他借款人的首付款收据比对，查看是否存在异常。对房价出现异常偏高或偏低的情况须重点审查。查看购房合同要素填写是否完整，重要项目（如房屋总价、房屋楼号、面积等）填写是否规范。【案例分析】【案例分析】v其次，其次，贷款审查审批时要注意发现异常情况。对于借款人出现上述身份、职业或户籍雷同，首付款凭证或房价异常，合同填写不完整或不规范等情况，应额外要求客户经理增加补充调查、审查手续。对于有多个审批人的机构，建议同一批楼盘交由相同的审批人员审批，便于批量审批时发现风险隐患。v再次再次要加强贷后监督与管理。及时到房管部门核实商品房销售备案和预抵押登记资料，确保预抵押登记手续完备。加强对借款人还款情况监控，关注借款人还款规律和还款来源，还款账户有无异常，是否出现房地产开发商统一还款等情况。及时办理已交付房产他项权证，物权法规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，为降低贷款风险，各v分支机构应及时办理已交付住房、商用房按揭贷款的他项权证，防范和降低抵押权悬空风险。二、还款意愿及还款能力分析二、还款意愿及还款能力分析（一）还款意愿：借款人（含配偶）及贷款关联人信用状况，可结合人民银行征信系统查询征信报告、在本行的信用记录以及其所从事行业、收入、社会关系等情况综合评价。（二）还款能力：还款来源调查内容主要包括借款人及其配偶的职业、任职单位、在职年限、从业经历、收入、资产负债、目前居住状况、家庭正常生活开支状况等项目。1、加强借款人收入水平调查、加强借款人收入水平调查（1）规范收入证明格式单位出具的收入证明一般应采用本行的格式文本，出具单位须加盖单位公章、财务公章或人事部门公章，不得使用专用章、发票章等不具有收入证明效力的印章，保证收入证明资料的有效性。（2）核实收入证明真实性加强对收入证明真实性的核实。可通过借款人工作单位、被投资单位等途径采取电话回访、上门调查等方式核验收入证明的真实性和合理性，并记录回访结果、回访人员、回访时间等信息。（3）综合评定借款人收入水平根据对借款人收入真实性调查情况，结合个人结算账户银行流水、纳税凭证、社保缴纳凭证、资产证明等，对借款人收入水平进行综合评定。2、合理评估借款人还款能力、合理评估借款人还款能力 重视借款人及家庭成员所在行业性质、还款来源和家庭负债比率的调查及测算，通过分析借款人收入构成和稳定性，结合贷款用途、贷款额度期限和还款方式，计算借款人每月最高可承受的还款额，控制借款人每期还款额不超过其还款能力，并根据产品不同，按照相关规定控制借款人的收入偿债比例。对于一年期内（含）一次性还本的贷款，借款人可支配收入至少应能覆盖到期贷款本息。三、二套（及以上）房认定三、二套（及以上）房认定（一）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。借款人家庭住房套数以当地房地产主管部门出具的借款人家庭住房登记书面查询结果为准。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，应要求借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。（二）有下列情形之一的，应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（1）借款人首次申请利用贷款购买住房，在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（3）各行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。（三）非本地居民申请住房贷款的：对能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本通知第二条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地，分支机构可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。实际操作中的认定方法：实际操作中的认定方法：1、面谈、面谈2、个人征信报告、个人征信报告3、X套房承诺书套房承诺书参考文件：1、关于贯彻执行第二套住房贷款政策有关事项的通知徽银2009298号2、关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 徽银2010230号3、三部门关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知建房2010113号徽贷通评审要点徽贷通评审要点 文件：徽贷通业务管理办法（徽银2012216号）第第二二条条 徽贷通业务是指在规定的授信额度和期限内，本行向符合条件的自然人（以下称“借款人”）循环发放的用于合法生产经营活动的人民币贷款。第第三三条条 本办法所称借款人，包括自然人独资企业的投资人、由自然人出资组成的合伙企业的主要合伙人、有限责任公司法定代表人或主要自然人股东、个体工商经营者及其他从事合法生产经营活动的自然人。一、徽贷通文件解读一、徽贷通文件解读第四条第四条 借款人必须同时具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力，贷款到期时年龄不超过65周岁；（二）具有有效的身份证明，在经办行所在地市有固定居所；（三）具有合法的经营资格；（四）借款人及配偶信用状况和品行良好；（五）还款意愿良好；（六）具有稳定的收入来源和按时偿还贷款本息的能力；（七）贷款用途明确、合法合规；（八）在本行开立个人结算账户；（九）本行规定的其他条件。第八条第八条 授信额度一般不超过1000万元。第第九九条条 授信期限根据借款人的授信用途、还款能力和担保方式等因素综合确定。（一）授信额度期限一般为3年，以住房、商业用房抵押的，最长不超过5年。（二）额度项下单笔贷款期限最长不超过授信额度期限，采用本办法规定的保证或共同担保的，单笔贷款期限最长不超过1年。（三）任一单笔贷款到期日不得超过授信额度到期日，不得展期。第十三条第十三条 抵押限于借款人（或配偶）名下、借款人（或配偶）所拥有的经营主体名下、其他第三方自然人名下已取得所有权证的住房、商用房或商住两用房、办公用房、厂房、拥有土地使用权证的出让性质的土地等本行认可的抵押物，抵押要取得产权共有人或其他权利人同意，抵押物价值按照本行抵押评估管理制度执行，抵押率按照本行贷款担保管理制度规定执行。【参考我行文件：徽商银行贷款担保管理暂行办法徽银2008424号】抵押物特殊要求：1、个人客户以一套住房办理抵押贷款有关事项的通知（徽信200924号）2、徽商银行宿州分行关于规范信贷业务部分抵押物管理的通知（徽宿201426号）二、个人经营类贷款特点二、个人经营类贷款特点（一）贷款用途多样，影响因素复杂（一）贷款用途多样，影响因素复杂个人经营类贷款用途多样，可用于购置固定资产，也可以用于流动资金周转，受宏观环境、行业景气程度、借款人自身经营状况等不确定因素影响较多。（二）风险控制难度较大（二）风险控制难度较大个人经营类贷款不仅需要掌握借款人自身情况，还需详细了解借款人经营主体的经营状况，并对经营主体资金运作情况有一定控制，以防止贷款资金挪作他用。相比消费类贷款来说，风险控制难度更大。三、主要风险点三、主要风险点（1）经营风险。个人流动资金贷款用于经营主体经营，故该类贷款风险的大小直接受经营主体经营情况的影响。宏观政策调整、行业状况恶化、市场份额萎缩等均会形成经营风险，对信贷资金造成不利影响。（2）过度授信风险。当个人与经营主体均有贷款用于经营主体经营时，其还款来源相同，若仅考虑个人自身资产负债情况核定授信额度，未考虑经营主体融资规模，可能会产生过度授信风险。（3）信贷资金挪用风险。个人流动资金贷款要防范借款人在取得信贷资金后直接或间接进行民间借贷，或投资其他与主营业务不符、我行退出或禁止介入的经营领域，产生信贷资金挪用风险。四、评审要点四、评审要点（一）借款人主体资格（一）借款人主体资格（1）借款人信用状况。通过查看中国人民银行征信系统个人征信报告（距审查日不得超过30个工作日）和本行历史信用记录，结合借款人与其他银行业务往来情况，综合分析借款人信用状况。借款人有如下情况且不能提供我行认可的情况说明，可拒绝其借款申请：贷款或信用卡最近两年出现连续三次或累计六次逾期记录；当期贷款或信用卡处于逾期状态；涉及法律诉讼；有坏账核销记录。（2）借款人婚姻状况。借款人已婚的，应审查结婚证，结婚证丢失的应要求其补办结婚证或由民政部门出具有效证明；结婚证信息与身份证信息不符的，须提供发证部门出具的相关证明；借款人为离异的，应审查离婚证、离婚判决书或经公证的离婚协议书，并出具亲笔签名的婚姻状况声明；借款人为未婚的，应审查是否出具了亲笔签署的婚姻状况声明，借款人可以提供未婚证明的，应要求其提供；借款人为丧偶的，须出具亲笔签署的婚姻状况声明，并提供丧偶的相关证明（如死亡证明、火化通知书等）。（二）、借款人还款能力（二）、借款人还款能力（1）对于还款来源以经营收入为主的小企业业主，应重点审查经营主体的“三证”（营业执照、税务登记证、组织机构代码证）、“一报告”（验资报告）、“一章程”（公司章程）和“企业财务报表”（如有）。一是审查经营主体的经营范围与调查报告相关描述是否一致，营业执照、税务登记证和组织机构代码证是否到期、是否年检；二是审查经营主体验资报告中的股东构成和关联关系，股份占比，实收资本到位方式及安排；三是审查经营主体征信记录，掌握经营主体银行融资规模、对外担保情况；四是审查经营主体收入真实性。在个人贷款业务操作中，普遍存在借款人经营主体财务不规范的现象，借款人经营收入真实性判断要结合借款人的资产状况、经营主体及借款人现金流状况等信息。通过审查经营主体及借款人银行账户流水、销售合同、货物进出库单等还原借款人真实经营收入。必要时，可以要求调查人提供经营主体上年经税务部门核准的纳税申报表，作为经营主体收入真实性的判断依据。（2）对于借款人是个体工商户的，应重点关注其经营是否稳定、经营现金流量是否充足，结合银行账户流水、进货单、纳税单等进行审查。（三）、用途的合法合规性（三）、用途的合法合规性经营主体的行业投向是否在其营业执照许可经营范围内，是否符合国家产业政策，是否属于我行限制及退出类。对特殊行业是否提供相关的经营许可证等证件。可通过约定受托支付方式控制贷款流向。（四）、担保效力（四）、担保效力抵押担保的审查审查抵押物是否属于担保法及徽商银行贷款担保管理办法认可的抵押物类型；抵押物产权是否明晰，是否易于变现，抵押人及其共有权人是否出具了同意抵押的承诺书；审查抵押物是否经本行认可的评估机构评估，抵押率是否控制在规定范围之内，抵押物评估价值与周边房产市场价格相比是否有高估现象，若存在高估，应对抵押率予以调整；审查房屋抵押权和房屋租赁权的关系。根据物权法第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此在接受相关财产作为抵押担保时，要注意审查抵押物是否已被出租，租期长短，如果存在租赁关系，租赁期限又长于抵押权行使期限，则需要评估租赁是否影响抵押物的处置变现，并需要求出租人和承租人出具租赁承诺书，租赁承诺书具体参考徽商银行徽贷通业务管理办法附件；审查借款人是否以自有或他人提供的唯一一套住房抵押。若是唯一住房抵押的，房龄原则上不超过15年，对于建筑质量、区域位置特别优良的住房，房龄可适当放宽，但最长不超过20年。抵押率不超过60%。抵押房产的价值可以根据一年内该房产的最近一次交易或评估的价值确定，超过一年应当重新评估。审查抵押人是否确定一名或多名愿意为其承担预后安置的自然人，安置人是否出具了同意安置承诺函。（五）、额度合理性（五）、额度合理性 应将借款人的贷款额度与所在经营主体已有的贷款金额一并考虑。对于财务制度规范、经营规模相对较大的私营企业，可以要求调查人员测算新增贷款需求合理性，并将测算结果作为参考核定贷款额度。对于小微企业、个体工商户等财务制度不健全的，其法定代表人、实际控制人等符合我行规定的自然人向我行申请贷款时，具体额度的核定要结合个人及企业整体负债规模，对个人及经营主体现金流状况、经营收入、经营周期、贷款用途等要素进行综合分析，谨慎、合理地核定贷款额度。个贷业务常见问题汇总个贷业务常见问题汇总 v材料未填写完全、部分内容空白就上报v调查报告简单复制粘贴，出现张冠李戴情况v收集材料时，客户身份证、户口本、结婚证号码不一致未能发现v贷款金额、房栋号、房屋面积等在调查报告、客户资料册、保证函等相关材料中填写不一致v客户有多笔贷款时，家庭月还款支出简单相加错误v收入证明收入与银行流水、工作单位及人行征信不匹配，或未在调查报告中说明清楚原因v材料退回修改时，只修改部分内容，相关联信息不做修改。如月还款额错误，只修改月还款额，不修改月还贷比；工作单位发生变化时只修改调查报告内容，客户资料册不修改等个贷业务常见问题汇总个贷业务常见问题汇总 v材料在填写中涂改现象较为严重，特别是客户资料册中贷款金额、贷款期限、利率涂改严重v查询征信时，姓名或身份证号输错，或未发现客户有逾期记录v客户有逾期情况时，开立的非恶意逾期证明理由不合理，如逾期1年以上贷款，开立的证明显示为工作繁忙或外出学习（出差）忘记还款或记错还款日期等；逾期证明相关要素不全，如客户有多笔逾期时未说明清楚具体哪一笔逾期、金额多少、是否按时还款或结清等。v办理住房贷款时，查询征信发现借款人有其他贷款，担保方式为抵押或其他，未关注抵押物是否为借款人名下住房。（提供证明材料）参考文件参考文件徽商银行个人贷款管理暂行办法（徽银201159号）徽商银行零售业务授信评审操作规程（徽银2011348号）关于加强个人贷款调查的通知（徽零201136号）徽商银行个人经营类贷款业务审批指引（徽银发2013118号）谢谢！关于进一步做好住房金融服务的关于进一步做好住房金融服务的通知通知（徽银发2014236号）一、现阶段，对于贷款购买首套普通自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，各分行要根据当地市场及客户情况，制定差别化的贷款利率政策。二、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。三、对于有1笔未结清购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例为60%，贷款利率下限为贷款基准利率上浮10%。四、在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，各分行应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。五、对拥有2套及以上住房但有2笔及以上未结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，应暂停向其发放住房贷款。认定标准：认贷不认房认定标准：认贷不认房