高层楼宇机电设备管理课件

物业公司梯队培训物业公司梯队培训 2012 2012年年1 1月月 高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理高高层楼宇配置的楼宇配置的设备不不仅数量多，而且复数量多，而且复杂程度高、程度高、技技术性性强，管理，管理难度大，关度大，关键的是的是设备在高在高层楼宇楼宇所占的地位十分的重要，配所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心好比是人体心脏、供供应给设备的的电能好比是血液，其它能好比是血液，其它设备好比是人好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住想如果你住的大厦，停水、停的大厦，停水、停电或是停或是停电梯，梯，对你有什么感触你有什么感触？正因正因为它的重要性，所以要求我它的重要性，所以要求我们在日常在日常设备管理管理中，以科学的管理程序和制度，按技中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，管理要求，对各种各种设备的日常运行和的日常运行和维修修进行有效的管理。行有效的管理。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理操作程序必操作程序必须科学、科学、规范，管理制度必范，管理制度必须严谨、执行必行必须严格，格，责任必任必须明确、落明确、落实必必须到人（如中到人（如中央空央空调操作程序上，开机操作程序上，开机时先开冷却塔、冷却先开冷却塔、冷却泵，再次开冷再次开冷冻泵，最后才是开中央空，最后才是开中央空调主机，操作主机，操作错误会会给设备带来来严重的后果；重的后果；责任制方面，任制方面，值班人班人员必必须对当班的当班的设备负责、各、各岗位的位的维修人修人员对所所管管辖的的设备负责、班、班长对监管失管失职负责），每班都），每班都有有值班班记录、设备运行要有运行运行要有运行记录、维修要有修要有维修修记录（记录是最能反是最能反馈管理好坏的依据，也是最管理好坏的依据，也是最直接的技直接的技术性性资料，好比是人的病料，好比是人的病历，通，通过记录可可以了解以了解设备历年来的运行状况，曾有年来的运行状况，曾有过什么疾病，什么疾病，并根据并根据设备运行状况制定运行状况制定维修修计划）。划）。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理在在创优考考评时，设备考考评组考考查的就的就这两两项，首，首先到先到现场查看看设备的管理是否到位，如制度上的管理是否到位，如制度上墙，设备清清洁，设施施齐全，操作人全，操作人员对设备操作操作规范，范，设备运行良好，无异常情况；其次是运行良好，无异常情况；其次是检查平平时的的工作工作记录完整，档案管理到位。完整，档案管理到位。一、高一、高层楼宇的楼宇的设备分分类（重点（重点讲述述这些些设备在在日常的管理）：日常的管理）：高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理1、供供电系系统 1、1高低高低压配配电设备（高（高压环网柜网柜10KV、变压器器10KV/400V、低、低压配配电柜、楼柜、楼层强电井配井配电箱）箱）1、2高高层楼宇供楼宇供电负荷荷为二二级负荷；新楼荷；新楼盘接管接管时，核算配核算配电容量是否容量是否满足深圳今后足深圳今后20年年发展需求，展需求，设备计量表的安装是否合理，量表的安装是否合理，对于一些不常运行的于一些不常运行的设备，应设一个一个总表，减少用表，减少用电底度。底度。1、3高高层楼宇配楼宇配备发电机机组，供公共通道事故照明、，供公共通道事故照明、电梯、消防梯、消防设施施设备、车库、设备房照明等重要房照明等重要负荷荷用用电。停市。停市电时，消防，消防规定，定，发电机机应在在30秒内起秒内起动。1、4制定停制定停电应急急处理措施，包括停理措施，包括停电通知住通知住户的要的要求。求。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理对于于长期运行的期运行的设备，平，平时是无法停运的，将如何是无法停运的，将如何管理？如管理？如变压器，技器，技术要求是允要求是允许温升温升55，设备房最高温度要求房最高温度要求40，如果，如果变压器器绕组最高温度控最高温度控制在制在95内，内，则变压器器连续运行运行20年没什么年没什么问题，但但变压器器绕组温升到温升到120时，还不加以重不加以重视，则变压器寿命器寿命仅有有2.2年，年，这说明温度明温度对设备寿命影寿命影响是极大的。但响是极大的。但现在大厦的重要在大厦的重要设备大都大都设计在地在地下室，如何保下室，如何保证通通风良好呢？将平常关良好呢？将平常关严实的的设备房敞开，加装房敞开，加装带沙网的沙网的铁门，一，一头引入室外引入室外风，一，一头加装排加装排风，设备房敞开一来房敞开一来设备通通风改善，二来改善，二来也也让业主能了解我主能了解我们所管理的所管理的设备。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理对供供电设备的的维修保养，除了平修保养，除了平时的点的点检，根据用，根据用电负荷情况，每年至少荷情况，每年至少进行一次全面行一次全面检查、清理，、清理，锁紧母母线及开关接及开关接线端螺母，清理开关端螺母，清理开关设备的的卫生；生；每五年全面每五年全面检修一次，包括拆开开关修一次，包括拆开开关进行修理，清行修理，清扫积碳，碳，检查开关触开关触头扣合情况，扣合情况，绝缘老化程度。老化程度。供配供配电设备检修一般在修一般在设备低峰期低峰期进行，因行，因为天凉天凉负荷低，各种荷低，各种紧固螺固螺丝有可能松有可能松动，检修方法采取修方法采取分段停分段停电、分段、分段检修，把停修，把停电影响减到最小。影响减到最小。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理对于于长期不运行的期不运行的设备，将如何管理呢？如，将如何管理呢？如发电机，机，对这些平些平时不运不运动设备，应定期定期带它出来它出来历练历练，不然就会，不然就会锈死，死，规定每两周手定每两周手动试机一机一次、每季次、每季带负荷荷试机一次，每次开机前都机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、燃油、机油、水、电瓶瓶电压是否正常；是否正常；从安全用从安全用电的角度考的角度考虑，用，用户室内开关配室内开关配电，每，每户不少于不少于5位。位。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理2、运运输系系统（电梯）梯）分有客梯、分有客梯、货梯、消防梯、自梯、消防梯、自动扶梯；扶梯；分低速梯（分低速梯（1m/s）、快速梯（）、快速梯（1m/s v2m/s）、高速梯（）、高速梯（2m/s）、超高速梯）、超高速梯（4m/s）高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理2、1现在大厦在大厦电梯配置大多分梯配置大多分单双双层梯、并梯、并联群群控控电梯，梯，单双双层梯最大梯最大优点是点是节省候梯省候梯时间，发展商减少投展商减少投资成本，并成本，并联群控群控电梯最大梯最大优点是省点是省电，现商商业用用电0.87元元/度，并度，并联后可后可节省近半的省近半的电费。2、2电梯运行管理，梯运行管理，载货时指定指定专用用货梯，也可梯，也可用消防梯做用消防梯做临时货梯。但消防梯做梯。但消防梯做货梯存有安全梯存有安全隐患，患，载货时影响消防响影响消防响应时间，消防，消防电梯梯设计从首从首层到到顶层运行运行时间不超不超过1分分钟。问：在火灾：在火灾时，楼上的住，楼上的住户能否乘座客梯逃生？能否乘座客梯逃生？高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理2、3电梯每半月必梯每半月必须由由专业维修人修人员进行一次例行一次例行保养，每年都由行保养，每年都由质量量监督局特督局特检所所进行一次行一次电梯梯安全安全检查，每，每5年做一次年做一次负荷荷调校校试验（做超（做超载试验）。）。电梯必梯必须持持安全安全检验合格合格证，在合格，在合格证的有效期限内运行，与的有效期限内运行，与维保保单位位签订维修保养合同修保养合同时，约定急修（包括困人）定急修（包括困人）应在半小在半小时到达事故到达事故现场（考（考评标准要求准要求30分分钟）。）。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理3、中央空中央空调系系统 空空调系系统分分为空气空气处理部份和和制冷部份，制冷理部份和和制冷部份，制冷部份分部份分为冷却水系冷却水系统和冷和冷冻水系水系统；空；空调主机、主机、冷却水冷却水泵、冷、冷冻水水泵、冷却塔、冷却塔、风机机盘管。中央管。中央空空调最重要最重要维保部分保部分水水质处理理 淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁铁质易被水氧易被水氧化，氧化化，氧化铁不但造成空不但造成空调设备腐腐蚀、使用寿命、使用寿命缩短，短，还堵塞堵塞风机机盘管，造成流水不管，造成流水不畅；必；必须请专业的水的水处理公司。定期投放理公司。定期投放缓蚀剂、阻垢、阻垢剂、杀菌等菌等药剂。其次是。其次是尘网清洗。（一台网清洗。（一台200冷吨空冷吨空调主机主机180万）万）高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理4 4、给排水系统给排水系统 水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水）井、化粪池等。水）井、化粪池等。高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施管理：高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施管理：水池、水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必水池、水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必须持有效健康证，水务局检测中心水质化验单；取得须持有效健康证，水务局检测中心水质化验单；取得水务局二次供水设施水务局二次供水设施清洗消毒合格证清洗消毒合格证；供水设施；供水设施应专人管理，水池口加盖加锁；通气管、溢流管口加应专人管理，水池口加盖加锁；通气管、溢流管口加防护罩。防护罩。二次装修验收时，应检查排污管道是否规范，防止污二次装修验收时，应检查排污管道是否规范，防止污水排入雨水管道。对于水泵保养，主要通过水排入雨水管道。对于水泵保养，主要通过设备日设备日常巡视检查要求常巡视检查要求，定期切换和轮流使用，进行强制，定期切换和轮流使用，进行强制保养。保养。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理5、消防系消防系统 高高层建筑具有楼建筑具有楼层高、人口密度大、出入口相高、人口密度大、出入口相对较小等小等特点，特点，给火灾的火灾的营救工作救工作带来一定困来一定困难。目前淮安消防。目前淮安消防车工作高度工作高度约24米，消防云梯不超米，消防云梯不超过50米，高米，高层建筑消建筑消防主要靠防主要靠“自救自救”，即主要依靠室内消防，即主要依靠室内消防设施扑救火灾。施扑救火灾。一般大厦配有火灾自一般大厦配有火灾自动报警警联动控制系控制系统；自；自动灭火控火控制系制系统（自（自动喷水水灭火系火系统和室内消火栓和室内消火栓灭水系水系统，特，特殊殊场所使用的气体所使用的气体灭火系火系统）；防烟、排烟系）；防烟、排烟系统。消防。消防泵每月手每月手动试机一次，每半年消防机一次，每半年消防联动试机一次，确保机一次，确保消防（消防（喷淋）淋）泵在消防状在消防状态下能正常起下能正常起动，物，物业人人员每每年至少要年至少要进行一次消防演行一次消防演习，制定，制定高高层建筑火灾扑救建筑火灾扑救对策策。问？物？物业公司全部公司全部员工都是工都是义务消防消防员。对否？否？高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理6、智能化系智能化系统 火灾火灾报警与消防警与消防联动控制系控制系统、门禁系禁系统、闭路路电视监控系控系统、停、停车场管理系管理系统。智能化方面，也是物智能化方面，也是物业与与发展商最多争展商最多争议的地方，的地方，由于由于发展商工程技展商工程技术人人员与物与物业工程技工程技术人人员所站所站的角度不同，的角度不同，发展商多从成本的角度展商多从成本的角度较多，物多，物业多多从今后管理是否方便及从今后管理是否方便及维修修费用的角度考用的角度考虑较多；多；如晨如晨晖家园家园对讲机，机，发展商展商选用的用的产品无法品无法满足物足物业管理的需要，管理的需要，设备功能配置存在功能配置存在严重的重的问题，如，如要使用要使用这套套产品，管理上就要增加人品，管理上就要增加人员。招商物招商物业组建了智能化建了智能化维修中心，一步到位，由物修中心，一步到位，由物业从新楼从新楼盘的的设计、施工到使用全、施工到使用全权负责。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理二、二、设备管理内容管理内容 一）一）设备档案管理档案管理（一）（一）设备档案管理分档案管理分类（1）设备原始档案原始档案 1、订货合同或安装合同及合同或安装合同及发票（票（设备型号、供型号、供货商、商、设备原原值、出厂日期、安装日期、使用日期都是做、出厂日期、安装日期、使用日期都是做设备台台账原始数据）原始数据）1、设备清清单或装箱或装箱单 2、产品合格品合格证明明书 3、随机随机资料（料（设备图纸、使用、使用维护说明明书、安装、安装调试说明明书）4、安装安装调试验收收报告告 高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（2）设备技技术资料料 设备卡、卡、设备台台账（所有（所有设备都要都要编号建卡，号建卡，设备卡好比是卡好比是设备的身份的身份证，一台，一台设备一一张卡一个卡一个编号，登号，登记订合成册，目的是方便管理）合成册，目的是方便管理）（3）日常运行日常运行记录表格表格 运行运行值班班记录表格、表格、维修保养修保养记录、大中修、大中修记录、年度年度维修修计划划 高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（二）档案（二）档案资料的作用：（具有凭料的作用：（具有凭证作用和参考作用和参考作用）作用）1、凭、凭证作用作用 设备的的订货合同及合同及记录表格是表格是设备的原始档案，是的原始档案，是历史的真凭史的真凭实据。有据。有时还可作可作为责任划分的凭任划分的凭证。2、参考作用、参考作用 设备台台账及及记录表格可以表格可以记录物物业设备从从订货到安装、到安装、调试到目前的全部到目前的全部过程。便程。便于人于人们查考以往情况，指考以往情况，指导今后工作，今后工作，总结经验教教训，掌握管理，掌握管理规律。特律。特别是是编制制设备维修修计划划时，起到关，起到关键的参考作用。的参考作用。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理二）安全管理二）安全管理 首先是要保障首先是要保障维修人修人员的人身安全；其次是保的人身安全；其次是保证设备安全运行、可靠运行。日常管理要始安全运行、可靠运行。日常管理要始终把安全生把安全生产放在工作首位。放在工作首位。（1）制定（必要的）制度：制定（必要的）制度：制定健全的制定健全的岗位位职责、设备的操作的操作规程、作程、作业指指导书；制定日常巡；制定日常巡视检查制度、制度、维修保养制度、交接修保养制度、交接班制度、事故班制度、事故报告制度。告制度。各各类管理制度及管理制度及设备运行运行记录表格，不是越表格，不是越细越复越复杂越好，越好，应结合企合企业实际情况，运作模式，制定可情况，运作模式，制定可操作性、操作性、实用性的管理制度，避免少用性的管理制度，避免少说空空话、少、少说废话，言出必行。，言出必行。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（2）（如何）管理（好）制度）（如何）管理（好）制度 物物业工程部的管理，主要分工程部的管理，主要分为设备的管理和住的管理和住户的的维修服修服务，并且要求，并且要求维修人修人员在管理好在管理好设备的同的同时，还要要满足用足用户的的报修服修服务；设备管理主要分管理主要分维修管理和修管理和运行管理两部分。运行管理两部分。维修与运行既可以修与运行既可以统一管理，也可一管理，也可分分别管理。目前物管理。目前物业公司都在公司都在压缩管理成本，大多采管理成本，大多采用用统一管理，我一管理，我们管理要求是管理要求是紧急急抢修是修是值班人班人员10分分钟赶到事故赶到事故现场（包括住（包括住户室内停室内停电、跑水），一、跑水），一般般维修是修是15分分钟或或约定。定。制度的管理最制度的管理最终是人性的管理，是人性的管理，带有技有技术特特长的的维修修人人员（不同保安人（不同保安人员管理）管理）应如何有效的管理？如何有效的管理？问：维修人修人员工作工作时有思想波有思想波动、带情情绪，应怎怎样管管理？理？高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理A、责任制度：要求任制度：要求责任明确，任明确，责任到人。原因是：任到人。原因是：如果你要求大家都管，可以如果你要求大家都管，可以认为大家都不会管，出大家都不会管，出了事情都会推了事情都会推诿（三个和尚没水吃，中国人普遍素（三个和尚没水吃，中国人普遍素质），所以每台主要），所以每台主要设备应指定指定专人人负责管理。管理。值班人班人员只只对当班当班设备运行管理运行管理负当班当班责任，任，设备有有故障不及故障不及时处理，造成的后果，理，造成的后果，设备责任人任人负责。B、值班制度：按班制度：按设备巡巡视检查要求要求定期巡定期巡视检查设备，能，能够及及时发现问题，解决，解决问题，值班人班人员对设备巡巡视结果，在果，在记录表格中体表格中体现。C、交接班制度：、交接班制度：值班人班人员按按规定定为设备的当班的当班责任，接班人任，接班人员接班接班时发现问题不及不及时处理或理或报告，告，接班后接班后责任由他任由他负责。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（3）事故防范管理事故防范管理 结合大厦管理档次及管理特点，制定各合大厦管理档次及管理特点，制定各类设备事故事故应急急处理流程及措施，理流程及措施，全国物全国物业管理示范大厦管理示范大厦标准及准及评分分细则有明确要求，如停有明确要求，如停电应急急处理措施；理措施；电梯梯应急急处理方案；停水、中央空理方案；停水、中央空调也都有。做到也都有。做到即使出即使出现了了设备意外性故障（意外性故障（抢修），也能游修），也能游韧有有余地排除故障，避免余地排除故障，避免举手无策。手无策。举例：例：电梯困人救援程序，消防中心接到梯困人救援程序，消防中心接到电梯梯报警警后，通后，通过监控与控与电梯梯对讲确确认是否困人，如情况属是否困人，如情况属实，消防中心立即通知巡，消防中心立即通知巡逻保安和保安和值班班电工赶赴工赶赴现场，救援，救援时必必须按照原定操作程序，先是按照原定操作程序，先是稳定乘客定乘客心情，然后才将心情，然后才将电梯梯门关关闭，接着才是停，接着才是停电、盘车、救人。救人。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（4）培）培训教育：企教育：企业在在选聘的聘的维修人修人员时，对个个人的技能要求人的技能要求较高（中高（中级技工），配技工），配备有有强电工工（高低（高低压维修修电工）、弱工）、弱电工（消防、防盗工（消防、防盗对讲、监控）、空控）、空调工、工、电梯工、管道工（梯工、管道工（电、气、气焊）。）。特种作特种作业人人员必必须持持证上上岗，鼓励大家参加，鼓励大家参加劳动部部门的各的各项技能培技能培训，提倡一，提倡一专多能，物多能，物业对维修人修人员要求是多面手（万金油），包括到要求是多面手（万金油），包括到业主家主家修修马桶、做泥水活、桶、做泥水活、焊单车棚。棚。总结：维修人修人员的素的素质要求：要求：1、是高度的、是高度的责任心任心（敬（敬业精神）；精神）；2、是、是娴熟的熟的专业技能；技能；3、有健、有健康的身体、良好的服康的身体、良好的服务意意识等。等。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理维修人修人员技能要求技能要求“一清、二能、三好、四会、五化、六一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无、七无”。一清：一清：对设备、设施管理施管理规章制度要清楚；章制度要清楚；二能：二能：对各种各种设备的性能、功能要明白；的性能、功能要明白；三好：三好：对各种各种设备要做到管好、用好、修好；要做到管好、用好、修好；四会：四会：对各种各种设备会使用、会保养、会会使用、会保养、会检查、会排除故障；、会排除故障；五化：五化：设备图纸档案化、住档案化、住户档案分档案分类化、化、维修保养智能修保养智能化、施工管理化、施工管理规范化；范化；六六查：对设备、设施及施工管理做到日施及施工管理做到日查、巡、巡查、检查、督督查、核、核查、复、复查；七无：机七无：机电设备无灰无灰尘、设备运行无故障、安全运行无运行无故障、安全运行无隐患、房屋外患、房屋外观无碍无碍观、设施施结构无构无损坏、居住坏、居住环境无障碍。境无障碍。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（4）设备事故事故处理原理原则（三不放（三不放过原原则）在管理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么在管理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么完善完善维修修计划也好，但有划也好，但有时百密也有一疏，百密也有一疏，对于于设备出出现偶然性的故障后，偶然性的故障后，应遵循遵循处理原理原则：即：即事故原因未事故原因未查清不放清不放过；对事故事故责任者未任者未处理不理不放放过；事故后没有采取改善措施不放；事故后没有采取改善措施不放过。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理三）三）经济运行管理运行管理大厦的管理成本中，除了人大厦的管理成本中，除了人员工工资外，共用水、外，共用水、电费占据管理成本的大占据管理成本的大头，为了了节约开支，降低成本，开支，降低成本，共用共用设施施设备的的节能运行成了物能运行成了物业企企业经常研究的常研究的课题。（1）共用）共用场所照明所照明节能：能：1、在大堂出入口、地下、在大堂出入口、地下车库、设备房等需常亮的地房等需常亮的地方，在方，在满足一定的亮度情况下，将原有的灯具停用足一定的亮度情况下，将原有的灯具停用一部份，能省一一部份，能省一盏是一是一盏，大堂的照明由保安根据，大堂的照明由保安根据需要控制一些外需要控制一些外饰灯具的启停，利用灯具的启停，利用节能灯耗能灯耗电量量小的小的优点，使用方便点，使用方便维修的修的节能灯具；在能灯具；在电梯前室梯前室和消防楼梯等通道，采用感和消防楼梯等通道，采用感应开关控制。开关控制。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理2、在人流量少的地方，杜、在人流量少的地方，杜绝有有“长明灯明灯”现象，象，尽可能避免不必要浪尽可能避免不必要浪费（物（物业的成本控制，就是的成本控制，就是从点点滴滴的从点点滴滴的节约中做起）。中做起）。对于于绿化化带的景的景观灯和小区四周的路灯，在保灯和小区四周的路灯，在保证适中亮度的前提下适中亮度的前提下控制照明灯数，定控制照明灯数，定时器的器的时间都是随季都是随季节变化而化而进行行调整。整。3、加、加强宣宣传教育，教育，让所有的管理人所有的管理人员都有都有节能能意意识，杜，杜绝浪浪费。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（2）机）机电设备节能能以能耗以能耗较大的中央空大的中央空调为例，例，对于商于商场使用的中使用的中央空央空调，可通，可通过改改变控制冷却水、冷控制冷却水、冷冻水的水水的水泵运行台数和主机运行台数来达到运行台数和主机运行台数来达到节电的效果，通的效果，通常在常在刚开机开机时，为了把室内温度快速降低到了把室内温度快速降低到设定定值，最理想的，最理想的节能措施是空能措施是空调主机全主机全负荷运行，荷运行，待商待商场室内温度达到室内温度达到预定定值后（主机冷后（主机冷冻出水温出水温度达到度达到设定定值），再根据），再根据负荷量荷量调节运行主机和运行主机和水水泵的台数，必免大的台数，必免大马拉小拉小车的的现象。象。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理（3）节水方面的措施：水方面的措施：在在节水方面，首先杜水方面，首先杜绝的是水跑、冒、滴、漏的是水跑、冒、滴、漏现象，象，一般要求小修不一般要求小修不过夜。如每半年一次的水池（水箱）夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前清洗，首先是清洗前进行水池的水位控制，避免行水池的水位控制，避免过多多的浪的浪费，其次是做好，其次是做好废水利用，冲洗化水利用，冲洗化粪池、清洗地池、清洗地下下车库、做消防演、做消防演习。（4）成本控制（包括成本控制（包括维修材料的控制）修材料的控制）每一每一处共用部位的用水、用共用部位的用水、用电都有都有计量，包括走道照量，包括走道照明、明、车库照明、照明、设备用用电、办公室用公室用电、保安宿舍水、保安宿舍水电、清、清洁用水、用水、绿化用水等，每月都化用水等，每月都进行耗能行耗能统计（做到心中有（做到心中有谱），通），通过以往年的耗用量以往年的耗用量进行行对比，比，分析超量原因，控制成本。分析超量原因，控制成本。维修材料控制方面，提倡修旧利修材料控制方面，提倡修旧利废，合理更新。，合理更新。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理四）日常四）日常维修管理修管理 故障率（例故障率（例电梯）：磨合期梯）：磨合期 2年年，运行期，运行期 15年年，维修期修期 20年年（每（每5年中修年中修，10年大修）。年大修）。设备一般折旧年限：一般折旧年限：电缆30年；年；变压器器20年；年；电力力设备15年；中央空年；中央空调15年；年；电梯及自梯及自动扶梯扶梯20年；年；目前江目前江苏省的省的设备折旧年限定在折旧年限定在15年左右，年左右，设备使用使用15年后，年后，设备许多零部件已相多零部件已相对磨磨损严重，重，维修或更修或更换这些零配件成本些零配件成本较大，大，维修后已达不修后已达不到到应有的有的标准和技准和技术要求。要求。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理1、设备管理目管理目标 用好、修好、管好、改造好用好、修好、管好、改造好现有有设备，提高，提高设备的利用的利用率及完好率。率及完好率。A设备的有效利用率：的有效利用率：=T设备有效工作有效工作时间/（T+T1无无效工作效工作时间）*100%B设备完好率完好率=S0设备完好台数完好台数/S设备总台数台数*100%B设备完好率完好率=S0设备完好台日数完好台日数/计划运行台日数划运行台日数*100%计算算设备完好率不是以物完好率不是以物业的全部的全部设备计算，而是以算，而是以对大厦有至关重要的大厦有至关重要的设备（如（如电梯、水梯、水泵、发电机、消防机、消防等），物等），物业公司公司对主要主要设备管理承管理承诺是完好率达是完好率达98%或或99%以上，消防以上，消防设备完好率完好率100%。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理设备的日常巡的日常巡视检查、维护保养十分重要，是保养十分重要，是设备管理的重要管理的重要环节。设备专家多年的家多年的经验：设备技技术性能的性能的发挥、使用寿命的、使用寿命的长短与短与设备先天条先天条件有关，但很大程度决定于日常件有关，但很大程度决定于日常维修管理的好坏。修管理的好坏。如果一台如果一台设备能正确使用、精心能正确使用、精心维护保养、定期保养、定期检查修理，就能保持完好，延修理，就能保持完好，延长使用寿命。使用寿命。根据根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当、事故大多是由于操作使用不当、维护保养不到位引起的，由于操作不当，没有正保养不到位引起的，由于操作不当，没有正确的确的维护保养，保养，设备必然容易必然容易陈旧老化，旧老化，设备的的故障及故障及检修也逐步修也逐步趋向向频繁，花繁，花费在在计划外划外维修修的的时间也越来越多，有效利用率越小。也越来越多，有效利用率越小。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理设备的的维修分修分为计划划维修（大、中修）、修（大、中修）、计划外划外维修（偶然性故障修（偶然性故障抢修）和修）和预检预修（日常修（日常维护保养）。保养）。总结出：日常出：日常维护保养保养时间多一点，多一点，计划外划外维修修少一点，少一点，设备故障率就会少一些；而故障率就会少一些；而维护保养与保养与维修的关系是修的关系是“维护保养保养为主，主，计划划维修修为辅”。设备管理的主管理的主动权：日常管理：日常管理过程中，程中，发现问题及及时处理，随理，随时改善改善设备的技的技术性能，使性能，使设备处于正常完好的运行状于正常完好的运行状态，就容易掌握管理工作主，就容易掌握管理工作主动权。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理2、维护保养的方式：保养的方式：清清洁、紧固、固、润滑、滑、调正、外正、外观表面表面检查清清洁：就象人每天都要保持干：就象人每天都要保持干净，设备也同也同样，爱干干净，需要定期清，需要定期清洁，设备的清的清洁，看似，看似简单，实际上是上是维护保养工作中很重要的方式。灰保养工作中很重要的方式。灰尘进入入设备内，会加快内，会加快设备的磨的磨损，造成，造成设备润滑不良，滑不良，电子子线路板上灰路板上灰尘过多，潮湿天会引起多，潮湿天会引起绝缘老化而老化而烧板。板。紧固：固：设备机械部件机械部件经过每天的启启停停及运行每天的启启停停及运行时的振的振动，紧固件可能固件可能发生松生松动，零部件移位，先是，零部件移位，先是出出现小毛病，小毛病，这里出里出现磨擦声，那里出磨擦声，那里出现碰撞声。碰撞声。再不管，接着再不管，接着咔拤一声一声停机，正所停机，正所谓的的“小洞小洞不不补，大洞吃苦，大洞吃苦”高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理润滑：滑：润滑好比是人需要滑好比是人需要补充充营养一养一样，为了了让它每天精神它每天精神抖抖擞，就要求定期，就要求定期给设备补充充润滑油。滑油。润滑管理要求做到滑管理要求做到“五定五定”即定人、定即定人、定质、定、定时、定点、定量。、定点、定量。调正：是按照正：是按照设备技技术性能指性能指标，把移位的零部件重新，把移位的零部件重新调整、整、校正。校正。发生移位，造成生移位，造成设备运行运行时有磨擦声、有碰撞声及抖有磨擦声、有碰撞声及抖动声等。例因前面所声等。例因前面所说，设备在运行在运行时的振的振动，各零部件之，各零部件之间相相对尺寸肯定会如水尺寸肯定会如水泵正常抽水正常抽水时，是，是电机机带着叶着叶轮打水，打水，现在叶在叶轮松松动，转动时还与与泵壳有磨擦，如不修理，水壳有磨擦，如不修理，水泵肯肯定很快会定很快会报废。外外观表面表面检查：也叫：也叫经验检查，维修人修人员凭借着多年的凭借着多年的维修修经验，通，通过听、看、听、看、查、摸、嗅等方式，主要、摸、嗅等方式，主要检查设备表面表面有无有无损伤裂痕；磨裂痕；磨损是否在允是否在允许范范围内；温度内；温度压力运行参数力运行参数是否正常；是否有超是否正常；是否有超载及及过热现象；运行的振象；运行的振动和噪声是否和噪声是否异常；在运行中异常；在运行中经常出常出现不正常部位等等，可以判断不正常部位等等，可以判断设备是是否有故障，否有故障，带病工作。病工作。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理3、维护保养工作的保养工作的实施：施：主要分日常主要分日常维护保养和定期保养和定期维护保养两保养两类。机机电设备按三按三级保养制（日常保养制（日常维护保养、一保养、一级保养、二保养、二级保养）保养）A、日常、日常维护保养保养：指：指设备操作人操作人员（值班人班人员）所）所进行的行的经常性保养工作。主要包括定期常性保养工作。主要包括定期检查、清、清洁、润滑，滑，发现小故障及小故障及时处理，做好理，做好维修修记录。B、一、一级保养保养：是指：是指维修人修人员（有（有专业特特长的的维修人修人员）按按计划划进行保养行保养维修工作。主要包括修工作。主要包括对设备进行局部解行局部解体，体，进行清洗、行清洗、调正，按照正，按照设备磨磨损规律律进行定期保养。行定期保养。C、二、二级保养：是指保养：是指维修人修人员对设备进行全面清洗，部行全面清洗，部分解体分解体检查和局部和局部维修，更修，更换或修复磨或修复磨损件，使件，使设备能能够达到完好状达到完好状态的保养。的保养。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理4、设备的的计划划维修修 根据根据设备的运行的运行规律及律及维护保养的保养的检查结果，制果，制定定维修修计划，目的是划，目的是对设备进行行预防性防性维修。做修。做好好计划划维修，可以在修，可以在设备发生故障之前就生故障之前就对它它进行行维修，使修，使设备一直一直处于完好运行状于完好运行状态。（1）计划划维修修类型：（小修、中修、大修、型：（小修、中修、大修、设备更新和技更新和技术改造）改造）目前目前设备的大、中、小修没有的大、中、小修没有统一的一的标准，各企准，各企业衡量尺度不一衡量尺度不一样。是物管企。是物管企业一一块很大的利很大的利润空空间。中航物。中航物业所管理的面所管理的面积不是最大，但年不是最大，但年创利利润在全国物管企在全国物管企业是最大的。同行中，是最大的。同行中，设备管管理比理比较出色。出色。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理小修：主要是清洗、更小修：主要是清洗、更换和修复少量易和修复少量易损件，并件，并作适当的作适当的调正、正、紧固和固和润滑。小修滑。小修费从管理从管理费中中出。出。中修：中修：对设备进行定期的全面行定期的全面检修，修，对设备部分部分解体修理和更解体修理和更换少量磨少量磨损件，保件，保证设备能恢复和能恢复和达到达到应有的有的标准和技准和技术要求，更要求，更换率一般在率一般在10%30%。大修：大修：对设备进行定期的全机行定期的全机检修，修，对设备要全要全部解体更部解体更换主要部件或修理不合的零部件，更主要部件或修理不合的零部件，更换率一般超率一般超过30%。高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理设备更新和技术改造：设备更新和技术改造：1、设备已到使用年限；设备已到使用年限；2、安全操作或环保方面存有缺陷，按规定不能安全操作或环保方面存有缺陷，按规定不能使用；使用；3、技术性能落后、效率低、耗能大，按规定不技术性能落后、效率低、耗能大，按规定不能使用；能使用；4、科技进步、产品换代，须更新设备，提高和科技进步、产品换代，须更新设备，提高和改善技术性能。改善技术性能。谢谢大家！谢谢大家！