杭州世纪城定位报告课件

29-7月-241世纪城项目办公及商业定位研究报告2019.0717-8月-231世纪城项目办公及商业定位研究报告2019129-7月-242目目 录录研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议一一 研究研究过程程二二 区域区域发展展三三 地地块属性属性四四 市市场分析分析五五 项目定位目定位六六 开开发建建议 17-8月-232目 录研究过程区域发展土地属性市场分229-7月-243工作目标：市场调研、定位论证工作目标：市场调研、定位论证 本次工作要解决问题：1、市场研究：明确杭州写字楼/商业市场形势和代表项目；2、定位论证：做写字楼和商业定位是否可行研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议基础指标地块性质商业综合用地占地面积17141.9 (25.7亩)地上建筑面积120099容积率7绿化率20%建筑密度45%目标定位钱江世纪城地标项目10-15年不落后产品形态假设写字楼、商业、酒店、类住宅17-8月-233工作目标：市场调研、定位论证 本次工作要解329-7月-244研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议开发目标思考：开发目标思考：“叫好又叫座叫好又叫座”1 1、政府、政府认可：能可：能够促促进区域的快速区域的快速发展；展；2 2、用、用户认可：可：满足客足客户需求，需求，实现价价值；3 3、投、投资方方认可：可：较好投好投资回回报和品牌效益。和品牌效益。项目目热销/热租，租，实现快速去化快速去化叫叫 好好叫叫 座座17-8月-234研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开429-7月-245研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议研究思路：以开发目标位出发点研究思路：以开发目标位出发点 本次汇报重点在于 区域分析、土地分析、市场供需 研究方法：定性研究为主，定量研究为辅开开发目目标区域分析区域分析地地块分析分析供供应分析分析需求分析需求分析产品定位品定位研究思路研究思路产品品规划划17-8月-235研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开529-7月-246研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议执行过程执行过程 执行阶段工作：大量的项目调研、访问工作；针对性的产品讨论会 阶段工作内容负责人筹备阶段（1天）研究方案、案组培训、工作安排执行阶段（5天）现场考察、文案资料搜集政府部门走访代表项目调研目标客户访谈报告撰写阶段（3天）模块及关键结论整理内部提讨论报告撰写17-8月-236研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开629-7月-247目目 录录一一 研究研究过程程二二 区域区域发展展三三 地地块属性属性四四 市市场分析分析五五 项目定位目定位六六 开开发建建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议17-8月-237目 录一 研究过程二 区域发展三729-7月-248研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议大杭州规划沿江开发、跨江发展战略大杭州规划沿江开发、跨江发展战略杭州市城市规划示意图城市发展：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。”形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构。一主三副：主城、江南城、临平城和下沙城组成。双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心；临江地区的钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心。双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城与江南城为轴线的城市发展轴。钱江世钱江世纪城纪城钱江世江世纪城位于江南城与主城的推城位于江南城与主城的推对接点，接点，处于大杭州于大杭州发展的主方向上，展的主方向上，是城市建是城市建设资源主要投入地。源主要投入地。17-8月-238研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开829-7月-249研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城概况：钱江南岸，杭州十大新城之一世纪城概况：钱江南岸，杭州十大新城之一 世纪城概况 区位：位于钱江南岸萧山江滨地区宁围镇，规划的江南城北端。四至：东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路。与杭州钱江新城隔江相望；规划总用地为22.27平方公里，可容纳人口16万人。历史：原为萧山区宁围镇。2019年，钱江世纪城和宁围镇合并，实现了城镇合一。开发目标 钱江世纪城是杭州加快实施“沿江开发、跨江发展”战略着力打造的“十大新城”之一，也是萧山进入新世纪“融入大杭州、建设新萧山、引领新发展”的重要平台。根据杭州市新一轮城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同打造未来杭州的中央商务区，共构未来杭州的城市核心。17-8月-239研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开929-7月-2410研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议拥有先天优势的公共配套资源拥有先天优势的公共配套资源 杭州与杭州与萧山的政策和山的政策和产业资源支持源支持 世纪城是继钱江新城之后，杭州城市跨江发展战略的重要实施步骤，同钱江新城一道形成杭州未来的CBD，实现萧山同杭州的整体融合。能够同时获得杭州和萧山资源支持，也成为萧山产业经济的发展平台。奥体中心等重大公建项目成为了世纪城的引擎，极大的增强了世纪城于大杭州的配套能力。完善便利的交通完善便利的交通资源源 世纪城位于大杭州的空间中心点，占尽先天区位交通优势。紧邻“省门第一路”机场高速，距离萧山国际机场仅15公里；同时接入多条高速公路（杭金衢、沪杭甬等）实现杭州及长三角的良好通达性；世纪城有地铁2、6、7号线穿过，同时有过江隧道同钱江新城联通。距离杭州城站4公里、新东站7公里，尽享全方位的便利交通配套。有政策、有有政策、有产业、有机、有机场、有高速网，配套条件、有高速网，配套条件优异，异，发展基展基础坚实17-8月-2310研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1029-7月-2411研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议拥有杭州城市名片拥有杭州城市名片“一江一湖一江一湖”之钱塘江之钱塘江 杭州的杭州的时代脉搏：代脉搏：钱塘江塘江 钱塘江大潮，是名传千古、声达海外的自然奇观，成为杭州最著名的旅游景观之一。大杭州的规划，掀开了杭州从西湖时代走向钱塘江时代的序幕，钱塘江开始成为杭州的主动脉，成为杭州的城市名片、最具魅力之地。使其在自然奇观的名头之外，具有极强烈的象征性意义。钱江新城的都市景江新城的都市景观 位于钱塘江北安的钱江新城，经过近10年的耕耘建设，已经初具现代都市的雏形。市民中心、城市阳台、日月同辉，成为钱塘江畔一道新的风景。为钱江世纪城提供了新的风景线。杭州的杭州的标志和景志和景观资源，使源，使钱江世江世纪城具城具备中心中心标志性志性17-8月-2311研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1129-7月-2412研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议规划定位：环杭州湾总部基地，高起点、高标准规划定位：环杭州湾总部基地，高起点、高标准 世世纪城区域定位城区域定位以现代服务业为主，集金融、商贸、科研、会展、居住为一体，高科技、多功能、生态化的未来杭州中央商务区、区域创新的引领区、“经济优质、制度优越、文化优秀、民生优裕、环境优美”的示范区。产业发展定位展定位 钱江世纪城产业定位为长三角南翼区域性CBD、环杭州湾产业带总部基地。主体产业：贸易、金融、会展、咨询、物流、信息、体育 附属产业：商业、旅游、文化娱乐、房地产 配套产业：教育医疗、社区服务钱江世江世纪城与城与钱江新城一道江新城一道组成大杭州成大杭州CBDCBD17-8月-2312研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1229-7月-2413研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城功能定位：世纪城功能定位：7 7大功能、商务办公为主大功能、商务办公为主 商商务办公：公：承接钱江新城，商务功能集中区 行政管理：高层次行政管理中心与钱江新城呼应 金融贸易：与商务功能互相补充 科技信息：与钱江科教城形成产学研一体化 空港服务：萧山国际基础的空港商务服务基地 生活居住：城市中心和居住中心复合模式 商业文娱：服务于世纪城商务、居住和产业商商务办公是世公是世纪城的核心功能城的核心功能是世是世纪城成功开城成功开发的关的关键也是政府招商的主要方向也是政府招商的主要方向商务办公17-8月-2313研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1329-7月-2414研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城规划结构：世纪城规划结构：“一带、双轴、两片、多区一带、双轴、两片、多区”规划模式划模式 钱江世纪城的用地规划结构采用“核心布置、带状展开、圈层围合、轴线连接、辐射伸展”的模式。规划划结构构可概括为“一带，双轴，两片，多区”。“一带”，是指滨临钱塘江，以观光、游憩、休闲为主，兼具娱乐、科普教育功能的城市生态绿化带。“双轴”是指沿市心北路的文化景观轴线和沿滨江二路的交通景观轴线。“两片”是指具有体育、会展功能的奥体博览片和具有金融商贸功能的金融商贸片。“多区”是指根据奥体博览片、金融商贸片。本本项目位于中心特色目位于中心特色产业区，区，紧邻双双轴，拥有世有世纪城天然的核心区位城天然的核心区位优势17-8月-2314研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1429-7月-2415研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议世纪城交通规划：双轴，地铁交通便利世纪城交通规划：双轴，地铁交通便利 双双轴 市心北路和滨江二路形成主交通轴线 过江隧道江隧道 市心北路延伸过江同庆春路连接 地地铁 地铁2号线、6号线、7号线均在世纪城通过，总共形成内环路站、外环路站、世纪城站、奥体中心等站点。公交公交 形成 4大公交换乘中心，布局完善；本地本地块距离世距离世纪城站城站较近，能近，能够实现3 3条条线路同路同时换乘、地乘、地铁同公交同公交换乘，交通便乘，交通便利性利性较好。好。17-8月-2315研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1529-7月-2416研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议目前土地出目前土地出让良好，道路、安置房的建良好，道路、安置房的建设快速推快速推进中中新城建设节奏：分三期开发，目前处于启动阶段新城建设节奏：分三期开发，目前处于启动阶段钱江世江世纪城建城建设开开发共分共分为三期：三期：第一期启动阶段（2019-2019年）初具雏形，产业培育：首先是大量的居住区的开发建设与滨江商务区的开发。第二期开拓阶段（2019-2019年）功能显现，产业集聚。借助高层次行政中心的迁入，以大型行政、商务和高档住宅区项目的开发为契机，带动行政管理、金融贸易、宾馆旅游服务的发展。第三期成型阶段（2018-2022年）体系完善，功能深化。更大量的资本被吸引进来进行更大规模和标志性的土地开发。从而中央公园两侧的超高层综合商务办公楼的建设已经成为品牌和形象的代言。通过两侧地块的开发，整个世纪城的形象更加突出完整。同时别墅区的开发建设也为世纪城环境和景观奠定基调。17-8月-2316研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1629-7月-2417研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议国内大型行国内大型行业协会会/机构、酒店和机构、酒店和萧山本地百山本地百强企企业入入驻，世，世纪城定位前景可期。城定位前景可期。区域现状：拆迁与建设同步进行区域现状：拆迁与建设同步进行32 开开发情况情况 完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。自然村落拆迁与安置房开发建设同步进行；目前区域内尚在启动阶段，多位待开发的空白地带。进驻项目目 目前为止，钱江世纪城区块内已有40个社会投资项目落地，项目总用地1423.93亩，其中16个社会投资项目已启动建设，到今年年底将有50幢高楼开工。现在入住企业主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等尚有较大发展空间。此外有近百立项项目尚无土地可供，众多企业看好。世纪城 已入住部分项目名称产业类型项目概念产业类型国际OFFICE基地酒店总部酒店人民日报浙江新闻大厦新闻万向集团总部机械农行大厦金融传化总部化工浙江民企发展大厦民企中誉总部汽车华硕国际科研中心IT中国化纤中心化纤恒逸科技广场荣盛集团总部化纤巨盈大厦富利达集团纺织超大购物休闲中心商贸杭齿高科机械侨商大厦侨商龙化总部化工科技孵化及产业中心科技中变研究中心电力世华国际中心金融宏扬大厦太平洋国际中心江宁总部17-8月-2317研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1729-7月-2418研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城未来发展趋势钱江世纪城未来发展趋势 发展展趋势 借助天然的优势资源和钱江新城的带动，世纪城将形成以企业总部为主的杭州城市CBD的重要组成部分。统领杭州跨江发展的各个板块，将成为周边各个板块的行政、服务中心。区域定位同世纪城发展关系钱江新城中央商务区 大杭州地标大服务平台大企业总部钱江新城的延续可借势而为萧山主城传统的经济、居住、商务中心世纪城是萧山老城的升级换代滨江新城国家级高新技术产业区企业总部区同在南岸、距离较近，部分竞争空港新城集航空物流、航空商务、航空制造、航空文化等多功能于一体的长三角南翼的空港经济中心 无竞争侧面烘托钱江世纪城的CBD核心地位，是其商务平台江东新城长三角地区先进制造业整合提升基地、重要的核心城市功能平台和经济增长极之一，无竞争侧面烘托钱江新城的核心地位，是其商务平台17-8月-2318研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1829-7月-2419研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：奥体博览城代表项目：奥体博览城项目位置：位于钱塘江以南萧山区与高新区（滨江）的交界、钱塘江与七甲河交汇之处。占地面积：约为584.04公顷。其中奥体博览城核心区占地面积151.42公顷。总建筑面积：约270万平方米。物业组成：包括奥体中心、国际博览中心、地铁上盖物业和双塔构成，可能让1.2万人在同一个体育馆欣赏体育比赛，能让7500个商家秀出自己的风采，将成为“江南新地标”。产业规划：它是萧山和滨江的商业航母，在产业规划上，主要分为馆区商业、展区商业、场区商业和综合商业，既有面向高端消费市场的休闲、名品购物、餐饮娱乐等功能，又有面向大众消费市场的游艺休闲、商品零售、滨江餐吧等功能，还有依托体育会展而生的汽车展销、体育服饰用品专卖、健身娱乐和配套餐饮等功能。3317-8月-2319研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位1929-7月-2420研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：杭州国际办公中心代表项目：杭州国际办公中心占地面占地面积：450亩建筑面建筑面积：总计180-200万方，其中一期占地面积9.2万方，地上总建筑面积约64.6万方，地下总建筑面积约19.7万方。物物业类型：型：一期包括白金五星级酒店、国际化智能办公中心、商业服务设施等功能群落，预期投资总额约60亿。开开发商：商：众安房产建筑高度：建筑高度：预计300米左右定位：定位：为高端商业复合体，项目主要引主要引进国国际化大公司的化大公司的办事机构及各国商事机构及各国商务领事事馆及商及商务处为主主，旨在为各国企业开展多方位的经贸投资活动，提供一个个性化、标志性，达国际一流水准的集商住娱乐为一体的服务基地。功能功能规划：划：有国际办公区、国际金融区、酒店及服务公寓区、中国贸易区及办公区、配套居住区等。项目意目意义：它是钱江世纪城首个规划及建设商业项目，代表了钱江世纪城整体开发水平和开发形象，一线江景优势、多样化的建筑形态决定了项目将成为钱江世纪城商业项目中的标杆，是杭州双核的重要组成。17-8月-2320研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2029-7月-2421研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：宝盛大厦代表项目：宝盛大厦占地面占地面积：4995方建筑密度：50%建筑面建筑面积：总计110689方，其中地上总建筑面积约89174方，地下总建筑面积约21515方。建筑高度：塔楼高度建筑高度：塔楼高度149.52149.52米（米（4040层）板楼高度板楼高度99.199.1米（米（2828层）业态类型：型：包括总部大楼、大型商业、写字楼和精致型五星酒店。投投资商：商：宝盛投资开开发商：商：宝生置业 建筑商：宝盛建设 总投资：约5亿元 开发进展：施工单位已进场该项该项目占地面目占地面目占地面目占地面积仅积仅4995499549954995方，方，方，方，实际实际建筑占地面建筑占地面建筑占地面建筑占地面积约积约2500250025002500方。方。方。方。则项则项目裙房商目裙房商目裙房商目裙房商业业部分部分部分部分单层单层的面的面的面的面积积有限，初步有限，初步有限，初步有限，初步预预估其裙房商估其裙房商估其裙房商估其裙房商业业面面面面积积在在在在8000800080008000方以内。方以内。方以内。方以内。难难以开以开以开以开发发大型中心型商大型中心型商大型中心型商大型中心型商业业，17-8月-2321研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2129-7月-2422研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议代表项目：侨商大厦代表项目：侨商大厦占地面占地面积：7433.8方建筑密度：45%建筑面建筑面积：总计86406方，其中地上总建筑面积约70621方，地下总建筑面积约15785方。建筑高度：塔楼高度建筑高度：塔楼高度180180米（米（4343层）业态类型：型：商务办公、购物休闲投投资商：商：杭州正鑫置业有限公司设计单位：位：carlos ottcarlos ott先生先生 开发进展：尚未开工该项该项目占地面目占地面目占地面目占地面积积7433743374337433方，方，方，方，实际实际建筑占地面建筑占地面建筑占地面建筑占地面积预计积预计3340334033403340方。方。方。方。则项则项目目目目设设有独立的裙房，有独立的裙房，有独立的裙房，有独立的裙房，预计预计建筑面建筑面建筑面建筑面积积在在在在5000500050005000方左右，方左右，方左右，方左右，难难以开以开以开以开发发大型中心型商大型中心型商大型中心型商大型中心型商业业17-8月-2322研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2229-7月-2423研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议小结小结 钱江世江世纪城具有非常良好的区位条件、交通配套条件和城具有非常良好的区位条件、交通配套条件和发展展规划划 具有成具有成为杭州杭州CBDCBD的必的必备条件条件 区域内的写字楼物区域内的写字楼物业、大型商、大型商业均具均具备发展的基展的基础条件条件 地地块旁旁边的的项目商目商业体量体量较小，小，难以借以借势 项目的启目的启动周期需要跟世周期需要跟世纪城的城的发展展进行必要的行必要的协调 17-8月-2323研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2329-7月-2424目目 录录一一 研究研究过程程二二 区域区域发展展三三 地地块属性属性四四 市市场分析分析五五 项目定位目定位六六 开开发建建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议17-8月-2324目 录一 研究过程二 区域发展2429-7月-2425研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议块处于于钱江世江世纪城的核心区，交通配套良城的核心区，交通配套良好；属于二好；属于二线沿江地沿江地块。地块位置地块位置32 区位区位 钱江世纪城之内，东侧为G11地块，北侧为钱江二路，西侧为公园西路、南侧为宝盛地块。距离钱塘江：1公里 距离机场：18公里 距离火车站：6公里 距离新东站：6公里 距离规划地铁世纪城站：紧邻 道路道路 主要通行道路为南北向的次干道公园西路，再转到北侧的钱江二路或者南侧的滨江二路。距离两端的十字路口均有一段距离，项目地块内无地铁出入口，地铁的直接人流对商业带来的利好有限。G03G04G05G02本案本案本案本案17-8月-2325研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2529-7月-2426研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议产证限定条件限定条件较严苛，必苛，必须做大做大户型型产品品建筑面建筑面积1800018000方不得方不得销售，售，则必必须持有或持有或对外出租外出租这些条件些条件对项目定位和后期运目定位和后期运营提出了更高的要求提出了更高的要求地块指标地块指标32 限定条件限定条件 1、产证不小于400平方米 2、地上15%（18000方）建筑面积产证以层为单位不得对外销售 开开发目目标 1、钱江世纪城地标项目，10-15年不落后 2、部分物业可考虑开发单位自用做总部大楼，不超过4500方 地块性质商业办公用地占地面积17141.9 (25.7亩)地上建筑面积120099容积率7绿化率20%建筑密度45%17-8月-2326研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2629-7月-2427研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议随着沿江地随着沿江地块的开的开发建建设，本地，本地块江景江景资源缺乏源缺乏地形分析地形分析32 地地块形状形状 地块为矩形，A边长140米，B边长121米 朝向朝向 地块 A边朝向为南偏西。地块A边同市心北路和公园西路的道路平行 预计地上建筑的正门将在A边，A边将为建筑的南向主立面。周周边建筑建筑 地块为二线临江，目前在地块北侧和西侧有多块土地已经出让，均具有较高的容积率。预计未来对地块的沿江视线遮挡较重。本地块难以享受江景资源。NA AB B17-8月-2327研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2729-7月-2428研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议周边环境及配套周边环境及配套32 地地块现状状 目前以农居和荒地为主，现有道路可达性较差。周边以少量待拆迁的 农居和在建的安置房为主，无公交配套、商业配套、医疗配套、教育配套等。属于生地开属于生地开发，需要，需要较长时间的的发展期。展期。隧道工地施工房侨商广告牌安置房市心路沿线滨江二路沿线17-8月-2328研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2829-7月-2429研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议片区规划片区规划32 片区定位片区定位 为特色产业区，目前本地块周边部分土地已出让。未来将成为商务办公的集中区，包括宝盛、侨商、浙商、龙达、丽晶、民企等。交通交通 地块北面钱江二路和花园西路路口，未来规划为世纪城站，成为2、6、7号线。并有公交中转中心，交通便利。景景观 紧靠钱江世纪城市心北路绿轴，具有较好的绿化景观资源。未来片区商未来片区商务办公氛公氛围较好、交通和景好、交通和景观配套良好，配套良好，为钱江世江世纪城的城市中心区。城的城市中心区。17-8月-2329研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位2929-7月-2430研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议片区规划片区规划32 片区公建配套片区公建配套 规划行政管理、商务办公、金融贸易、科技信息、空港服务等公共设施集中位于世纪城中央内环线以内，并在沿江部分向两侧展开。商业中心、文娱中心则位于核心区东南侧，圈层居住带的中心，便于对核心区和居住带的服务，6个居住片区则规划相应的居住区级的中心。未来片区内行政未来片区内行政办公、文化公、文化娱乐、学校医、学校医疗等等配套配套较完善。完善。17-8月-2330研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3029-7月-2431研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议地块分析小结地块分析小结 地地块位置：世位置：世纪城核心区，二城核心区，二线江景；江景；地地块条件：江景条件：江景资源源较缺乏，限制条件缺乏，限制条件较多多 周周边现状：开状：开发启启动中，无配套中，无配套 未来未来规划：新城中心，划：新城中心，产业、交通、商、交通、商贸、休、休闲娱乐、公建等配套完善；、公建等配套完善；本地本地块在区位上条件在区位上条件较好，从地好，从地块指指标条件和条件和资源来看，整体缺乏源来看，整体缺乏亮点。在世亮点。在世纪城内属于中等条件的地城内属于中等条件的地块。地地块条件条件对写字楼物写字楼物业支撑力支撑力较强，对大型中心型商大型中心型商业支撑力支撑力较弱。弱。17-8月-2331研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3129-7月-2432目目 录录一一 研究研究过程程二二 区域区域发展展三三 地地块属性属性四四 市市场分析分析五五 项目定位目定位六六 开开发建建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场专业访谈17-8月-2332目 录一 研究过程二 区域发展3229-7月-2433目目 录录一一 研究研究过程程二二 区域区域发展展三三 地地块属性属性四四 市市场分析分析五五 项目定位目定位六六 开开发建建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场写字楼市写字楼市场17-8月-2333目 录一 研究过程二 区域发展3329-7月-2434研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局杭州写字楼商圈格局钱江新城滨 江城 站庆春凤起武林黄 龙文 教钱江世纪城作为杭城未来的CBD之一，是未来高端写字楼的聚集地。钱江世纪城供应需求17-8月-2334研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3429-7月-2435研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局杭州写字楼商圈格局钱江世江世纪城目前由于城目前由于刚刚起步，起步，暂处于第四于第四层级，但写字楼租金及售价增，但写字楼租金及售价增长潜力巨大。潜力巨大。杭州的传统办公及商务场所主要分布在黄龙板块、武林板块、庆春板块、城站板块、文教板块、钱江新城板块及滨江板块，而未来钱江新城和钱江世纪城也将是主流供应板块。按照板块成熟度、租金及售价分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：层级板块名称物业档次平均租金（元/天）平均售价（元/）第一第一层级黄龙、钱江新城顶级配置，设备多采用知名品牌，原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入驻企业行业影响力大，实力雄厚。3.5-4.525000-28000第二第二层级武林、庆春、湖滨板块设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般。3-3.520000-25000第三第三层级城站、文教板块落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小。1.5-2.818000-22000第四第四层级滨江、萧山行政板块、钱江世江世纪城城受区域价值限制，客户认知度较低1-1.515000-18000供应需求17-8月-2335研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3529-7月-2436研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼商圈格局杭州写字楼商圈格局钱江世江世纪城是杭州写字楼的后起之秀，未来将随着成熟度提升向第一、二城是杭州写字楼的后起之秀，未来将随着成熟度提升向第一、二层级靠靠拢。未来未来钱江新城、江新城、滨江新城将成江新城将成为同世同世纪城存在城存在较大大竞争的板争的板块，需重点关注并参考学，需重点关注并参考学习杭州各杭州各层级写字楼市写字楼市场表表现及特征：及特征：第一第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。第二第二层级：武林板块、庆春板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。第四第四层级：随着滨江区、钱江世纪城承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。供应需求17-8月-2336研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3629-7月-2437研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼成交情况杭州写字楼成交情况（注：统计含SOHO用房）2009年全年写字楼成交量较去年出现大幅上扬，成交均价基本保持稳定。写字楼年平均去化量为4646万方万方，成交均价整体上扬，但2019年出现下滑。自2009年5月份起，写字楼成交量开始启动，由于市场的持续升温，除个别月份的特殊影响外，成交量基本保持稳定，成交价格也稳中有升。10年5月，受宏观调控影响市场成交整体回落。6月份写字楼的成交量恢复，形势好于住宅。时间09.109.109.209.209.309.309.409.409.509.509.609.609.709.709.809.809.909.909.1009.1009.1109.1109.1209.1210.110.110.210.210.310.310.410.410.510.510.610.6成交面成交面积20336.20336.76766509.76509.726901.26901.858531756.31756.434338124.38124.767670912.70912.565661437.61437.929254470.54470.060653775.53775.727272830.72830.979775011.75011.848497102.97102.858535229.35229.484839195.39195.464651275.51275.676770854.70854.656532964.32964.787868863.68863.3333成交均价成交均价7061 7061 10614 10614 10725 10725 10198 10198 12885 12885 13580 13580 14513 14513 14806 14806 11769 11769 13857 13857 14254 14254 13551 13551 16828 16828 22047 22047 14443 14443 18299 18299 19579 19579 17609 17609 供应需求17-8月-2337研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3729-7月-2438研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州写字楼主要板块代表项目租金情况杭州写字楼主要板块代表项目租金情况供应需求写字楼租金（元/天/方）市区世贸丽晶城EAC5.5-6.0公元大厦4.0-5.0广利大厦3.5迪凯国际中心3.0滨江康恩贝大厦1.50（毛坯）苏泊尔大厦1.70中财大厦1.8-2.0盾安发展大厦1.8萧山绿都世贸广场1.1心意广场1.517-8月-2338研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3829-7月-2439研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议相关板块写字楼供应情况相关板块写字楼供应情况钱江新城是主要供江新城是主要供应地地供应需求板块名称在售楼盘存量（方）未售楼盘潜在供应量（方）土地潜在供应量（方）钱江新城238658.72516142122072高新滨江174795.1165266.7498408.6萧山新区100297待统计176761钱江世纪城001369446合计51375026814092166688根据土地出让情况和透明售房网数据估算，目前4个板块未售楼盘潜在供应量约268万方；此部分物业预计在2019-2019年期间上市；钱江新城为未来2年内写字楼物业的重要供应地，约占4个板块新增供应的80%以上；钱江新城的供应量中包括酒店式公寓和部分裙房商业的面积。17-8月-2339研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位3929-7月-2440研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江新城概况钱江新城概况中央商务区 区位：杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。钱江新城总规划用地面积21平方公里，分二期滚动实施。定位：杭州CBD、大杭州城市中心；一期位置：新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为先期启动区域；二期规划：为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。中央商务区：主要以公共建筑文化娱乐设施，包括市民广场，大剧院，国际会议中心及城市阳台 大体量高品质办公楼：圣奥中心、汉嘉国际、万银国际等；高星级酒店：高德置地、万象城；大型中高端零售：万象城、来福士广场等；少量住宅。供应需求17-8月-2340研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4029-7月-2441研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区规划定位中央商务区规划定位 范围：杭州市江干区东部，由清江路、秋涛路、庆春东路和钱塘江围合而成的4平方公里为钱江新城核心区，功能定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，杭州政治、经济、文化新中心，重点发展金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等服务业。商务区规划有八个功能区：商贸会展区 滨江休闲游憩区商务办公区 办公园区金融办公区 商业娱乐综合区行政办公区 文化休闲区平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。供应需求17-8月-2341研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4129-7月-2442研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区开发项目分布中央商务区开发项目分布供应需求17-8月-2342研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4229-7月-2443研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区开发项目分布中央商务区开发项目分布序号楼宇名称总体量（万）投入使用时间序号楼宇名称总体量（万）投入使用时间1财富金融中心21.30 201916汉嘉大厦（迪尚）6.30 20192华成大厦7.80 201917凯迪国际中心8.00 20193瑞晶国际商务中心7.40 201918万银国际大厦9.20 20194光彩国际中心17.30 201919亚洲包装中心22.00 未正式开工5力达地铁/20华润万象城80.00 2019万象城开业6尊宝大厦16.00 201921浙江移动7荣安大厦3.60 201922中华航空大厦10.20 20198宏程大厦（日出钱塘）7.00 201923电力大厦未定9世纪中天大厦6.10 201924城市之星24.00 201910国际时代大厦27.50 201925东方君悦14.00 201926钱江商务广场25.00 201911UDC时代大厦25.00 201927凯迪金座7.00 201928大华国际商务中心6.00 201912圣奥中央商务大厦6.80 201929来福士广场40.00 201913钱江商务广场21.00 201930凯迪银座15.00 201914东杭大厦4.30 201931高德广场40.00 201915蓝鲸国际大厦3.80 201932万银双子星（万银国际大厦二期）15.00 2019钱江新城作江新城作为杭州城市新中心和中央商杭州城市新中心和中央商务区区(CBD)的形象初具、框架已成的形象初具、框架已成 供应需求17-8月-2343研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4329-7月-2444研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区商业分布中央商务区商业分布作为杭州未来的CBD，新城内高档次、多功能的零售项目是必不可少的。根据现有规划，未来钱江新城，仅大型零售项目总体量即已接近40万平方米，届时将成为杭州新的升级版的商业中心。钱江新城未来聚集了多个知名项目，如大型商业“航母”华润万象城，新加坡凯德置地集团旗下来福士广场，以及顶级购物中心高德置地等。大型零售不仅服务于钱江新城内的办公和住宅人群，还将吸引众多的来自江对岸滨江区域的大量人群。从项目档次来看，钱江新城的商业展现了高端化和零售化为主的发展趋势。这主要受新城内及周边高端办公楼，高星级酒店和住宅的推动，预计未来购买力将非常强劲。名称商业体量（万方）入市时间商业类型华润万象城242019大型购物中心来福士广场52019购物中心高德置地广场112019购物中心波浪文化城62019商业街城市阳台1-22019商业街其他写字楼裙楼20-30（预计）2019-2019写字楼裙楼大型大型购物中心、高端百物中心、高端百货引引领城市商城市商业升升级，CBD人群提供人群提供强劲消消费力力供应需求17-8月-2344研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4429-7月-2445研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区酒店分布中央商务区酒店分布名称酒店客房数入市时间星级国际时代广场-豪生3182019四星级钱江商务广场-凯宾斯基 320(预计)2019五星级华润万象城-柏悦600(预计)2019五星级来福士广场500(预计)2019五星级高德广场-2019七星级杭州洲际酒店3972019五星级迪凯金座-希尔顿酒店3302019超五星级钱江新城星光聚集，高端商务、观光旅行客带来强劲消费力作为杭州未来的CBD，钱江新城内的高星级酒店将成为必不可少的物业类型。酒店不仅将服务于办公楼的商务客群，并且国际品牌的酒店可以很大程度地提高区域的形象和品质。多个高星级酒店将从2019年开始相继入市。如与国际会议中心配套建设的杭州洲际酒店，高德置地规划的七星级酒店，以及来福士项目酒店和万象城项目酒店都将成为区域内的佼佼者。预计到2019年底，钱江新城将至少拥有四星级以上酒店7家，进而成为杭州高星级酒店新的聚集区域，将提供超过2,895间客房。供应需求17-8月-2345研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4529-7月-2446研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼分布中央商务区写字楼分布作为杭州未来的CBD，钱江新城2019年到2019年将有近280万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域。地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。供应需求板块在售及未售楼盘存量未售楼盘潜在供应量土地潜在供应量楼盘名称可售套数可售面积（m2）楼盘名称潜在供应量（m2）地块（办公用地）编号潜在供应量（m2）钱江新城迪凯国际中心63072.64东杭大厦48600杭政储出201983号122072华成国际发展大厦711645.3东方君悦130000钱江国际商务中心171159荣安大厦 37048钱江国际时代广场39166106.2泛海.光彩国际中心300000太和广场 179853.84迪凯银座84654中豪望江国际 55840迪凯金座121840中天国开大厦 6423604.57汉嘉大厦64000华联UDC10131648.2泛海城市广场290000万银国际1159.2杭州万象城二期800000钱塘航空大厦45365511.06中豪五福天地300000瑞晶国际商务中心5917940.27亚包大厦242000滨江新城时代广场72118.37圣奥中央商务大厦70000来福士广场28000?合计1128238658.72516142122072总供供应量量约为287287万方（含酒店式公寓、裙房商万方（含酒店式公寓、裙房商业等）；等）；未来两年新上市量未来两年新上市量约270270万方；万方；钱江新城写字楼是目前杭州品江新城写字楼是目前杭州品质最好的写字楼集群，呈最好的写字楼集群，呈现高端化、国高端化、国际化的化的发展展趋势。17-8月-2346研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4629-7月-2447研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼中央商务区写字楼万银国际项目万银国际项目供应需求区位：万银国际位于庆春东路与富春路交叉口，咫尺地铁1号线、2号线（直连地铁江锦路站），对望市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、55万m2华润万象城、莱福士广场、星级酒店等钜势商圈。物业组合：集甲级写字楼、酒店、酒店式公寓、商业于一体的商务综合体；总计为三座塔楼；总体指标：总建筑面积28万，容积率9，占地面积2.5万方，绿化率25%；开发理念：全球一站式商务解决体系 入住企入住企业类型：型：商务、金融、外贸、外资等 开发进度：分两期开发，一期万银国际大厦已售罄，将于2019年下半年正式竣工交付；二期万银双子中心已全面启动，预计下半年酒店式行政公馆将公开预售。建成后的万银国际将会是未来钱江新城核心区的标志性建筑群。17-8月-2347研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4729-7月-2448研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区写字楼中央商务区写字楼万银国际大厦万银国际大厦供应需求技术指标：总建筑面积10万方，高度141米，层数41层。物业类型：纯写字楼；物业管理：高力国际租售模式：整层出售或分割出售 产品亮点：1、总裁专属车库，直达电梯及独立办公厅；2、12.8米大跨度无柱式式办公空间 3、1500m2挑高15米酒店式豪华大堂 4、幕墙外立面（3层夹胶中空LOW-E玻璃）5、2层空中生态连廊 6、10大2-16方阳光电梯厅 7、6米/秒高速电梯17-8月-2348研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位4829-7月-2449万银国际大厦客户分析万银国际大厦客户分析写字楼客写字楼客户主要来自于杭州主要来自于杭州约占占总体比例的体比例的50%50%、温州居次、温州居次约占占15%15%，金，金华稍微少一些，稍微少一些，其他区域如台州、慈溪、其他区域如台州、慈溪、诸暨等都有。等都有。写字楼客写字楼客户购买两套以上的两套以上的约占占总体比例的体比例的50%50%、其中一部分人、其中一部分人购买多套。多套。17-8月-2349万银国际大厦客户分析写字楼客户主要来自于4929-7月-2450研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）概况高新区（滨江）概况江北区江北区块滨江区江区块下沙区下沙区块1990.3杭州高新区（杭州高新区（滨江）江）发展展历史史1991.3 2019.12 2019.62019.6始始创经国务院批准成为全国第一批国家级高新技术产业开发区始创国务院批准设置滨江区滨江区正式挂牌成立高新区与滨江区合并为杭州高新区（滨江）总规划85.64平方公里滨江 73平方公里全区常住人口12.9万，外来人口5.9万人，企业3400家，其中高新科技企业1800家江北11.44平方公里已经成为拥有创业服务中心、专业孵化器、创新基地和完善的社会中介服务的高新技术研发、生产基地下沙 1.2平方公里 位于杭州经济技术开发区内供应需求17-8月-2350研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位5029-7月-2451研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）概况高新区（滨江）概况一个公共中心一个公共中心高新开发区(滨江)东部的区级中心四条四条发展展轴线沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线两个两个产业园区园区之江园区浦沿工业园区三个研三个研发中心中心以现状高新软件园为基础的研发中心东部公共中心南部研发中心沿白马湖西侧研发中心一个高教园区一个高教园区滨江高教园区九个居住片九个居住片一条旅游一条旅游观光光带和休和休闲旅游度假区旅游度假区一心、四轴、二区、九片滨江区江区总体体远景景规划划图高新科技园区高新科技园区高教园区高教园区公共中心公共中心公共中心公共中心为规划划总部部办公区，商公区，商业、商、商务、行政中心、行政中心供应需求17-8月-2351研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位5129-7月-2452研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）总部办公区高新区（滨江）总部办公区钱江新城滨江高新江南大道江南大道华元元建建设康恩康恩贝邮电市市邮政政农资大厦大厦盾盾安安萧宏宏富富兴苏波波尔雪峰雪峰区政府区政府海越海越大厦大厦钱江江时代代 商商务大厦大厦万城万城投投资钱江江大厦大厦华龙国国际中中财投投资辛迪辛迪大厦大厦香溢香溢大厦大厦武警医院武警医院新大新大中中大大吉吉利利滨海海威陵威陵本本项目目上峰上峰中中华汉氏氏华达达通通讯凯恩恩大厦大厦新新世界世界飞翔翔世世导仕仕兰微微大大华财政政大厦大厦华联大厦大厦兴耀耀东冠冠法院法院信雅达信雅达大厦大厦网通网通滨 盛盛 路路公园公园公建（政府公公建（政府公共共设施配套）施配套）江江汉路路中中兴花花园园中中兴花花园园在建（在建（06-08年投年投入使用）？入使用）？未建（06-07年动工）公建已经投入使用住宅尚未出尚未出让的土地的土地公建公建星星光光大大道道滨江区总部基地规划图滨江区总部基地规划图 受交通性、昭示性的影响，已建成办公物业主要集中于江南大道。受交通性、昭示性的影响，已建成办公物业主要集中于江南大道。在建项目以星光大道为核心，江南大道为依托，逐渐向北延伸。在建项目以星光大道为核心，江南大道为依托，逐渐向北延伸。滨盛路将成为下一波房地产开发狂潮的引爆点。滨盛路将成为下一波房地产开发狂潮的引爆点。17-8月-2352研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位5229-7月-2453研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）写字楼供应高新区（滨江）写字楼供应（地图布置？）（地图布置？）供应需求板块在售楼盘存量未售楼盘潜在供应量土地潜在供应量楼盘名称可售套数可售面积（m2）楼盘名称潜在供应量（m2）地块（办公用地）编号潜在供应量（m2）滨江江锦国际大厦42727352.56网新双城国际80000杭政储出201975号230455银丰大厦9832852.95君尚金座46179杭政储出201915号32532.5信雅达广场23363929.48中奥江锦国际39087.68杭政储出201911号109389天恒大厦6223788.33杭政储出200934号24004.6朗庭171439.01杭政储出200998号41520钱龙大厦287639.84杭政储出201929号60507.5风尚蓝湾308126.39金龙大厦377245.03华荣时代大厦4223.2长岛之春公寓(商务楼)352198.34合计971174795.1165266.7498408.6高新区（高新区（滨江）供江）供应总量量约8484万方，其中可售存量万方，其中可售存量约17.517.5万方；万方；预计未来未来2 2年内新上市量年内新上市量66.366.3万方万方17-8月-2353研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位5329-7月-2454研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目高新区（滨江）代表项目滨海威陵大厦滨海威陵大厦开开发商商杭州滨海房地产公司物物业管理管理 乔和物业管理公司物管物管费用用3.5元/m2/月水电能耗费另计算车位租金500元/月售价售价/租金租金滨海大厦出售，04年售价6500元/m2，06年1月二手交易7800元/m2威陵大厦自用，剩余部分出租租金1.2-1.5元/m2/天建筑概况建筑概况总面积35？万m2，容积率3.5，滨海大厦21层，标准层1100m2；威陵大厦14层，标准层1100m2地下车库300个车位外墙高档石材、铝板、玻璃幕墙，内墙高级乳胶漆饰面大堂挑高8m，花岗岩地面面积范围75-840m2，主力户型100m2电梯梯/洁具具6部进口三菱电梯，1000kg美国约克中央空调美标洁具其他其他无商务配套，滨海为产权式写字楼，由业主自行招租电梯梯间办公公间大大 堂堂供应需求17-8月-2354研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位5429-7月-2455研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议高新区（滨江）代表项目高新区（滨江）代表项目滨海威陵大厦滨海威陵大厦供应需求滨海大厦客海大厦客户行行业分析分析图公司业务以出口贸易型为主，行业范围涉及较广（如：机械、纺织、五金等），供给客户以滨江及浙南企业和国外客户为主；公司来源以杭州为主，小部分为外省市；其