遵义市场调研报告课件

遵义房地产市场调研报告遵义房地产市场调研报告20162016年年1010月月目录目录一一、城市背景分析、城市背景分析二、宏观经济分析二、宏观经济分析三、城市发展格局三、城市发展格局四四、房地产发展概况、房地产发展概况一一、城市背景分析、城市背景分析遵义市区位：遵义市区位：地处黔、渝两地之间的核心区位，是贵州融入成渝经济圈的桥头堡，对两地客户有一定的辐射能力。p遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。p遵义地处黔中经济圈及重庆一小时经济圈交叉覆盖位置。目前已通车的贵遵高速公路，从遵义至贵阳仅需一个半小时。随着快速铁路的建设通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需一个小时。遵义市依据自身北连重庆、南接贵阳的优越地理位置，根据贵州省“南下、北上、西进、东联”的开放思路，继续实施“依托黔北、紧连渝筑、面向三沿、扩大开放”的经济发展战略，积极吸引黔、渝两地投资，并有效打通两地经济、社会及文化等方面的联系。遵义交通：遵义交通：立体交通体系20152015年基本建成年基本建成，遵义到达周边地区的时间、空间距离将有效缩短。遵义规划遵义规划“一横三纵一横三纵”的铁路、的铁路、“四纵三横三联二环四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场交通体系的骨干公路网以及机场交通体系的建成，将使得遵义四通八达。建成，将使得遵义四通八达。1 1、铁路、铁路：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州省毕节市威宁县至湖南省吉首市的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路，规划建设的渝黔高铁以及遵义到开阳的开阳城际铁路；2 2、公路、公路：对外连接的“一纵一横”与遵义市域公路共同组成了“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里；3 3、机场、机场：遵义机场2012年8月正式通航，目前开通北京至遵义、广州至遵义两条航线，根据航空业务量预测，到2020年旅客吞吐量为30万人。遵义机场遵义机场p渝黔高铁预计2014年通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时半个小时，至重庆仅需1 1个小时个小时，2015年贵广高铁通车后，遵义至广州仅需5 5小时小时。p将实现3小时经济圈，“四纵三横三联二环”的公路网将实现遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。p立体交通带动城市发展，遵义市立体交通网络的形成大大减小了遵义与周边区域及各个主要城市的空间及时间距离。增加了区域人口流动量，将有效地带动地区经济发展及城市建设。遵义城市现状：遵义城市现状：主城区配套齐全，但城市负载能力逐渐提升。p中心城区包含红花岗区和汇川区，两区是目前遵义市主城区居民主要的居住、消费和娱乐区域。p城市规划密集、人口数量多，交通拥堵情况较为严重。主城主城区区国贸广场国贸广场丁字口丁字口主城交通主城交通主城区范围示意南白副城区新蒲副城区城市主城区南部工业聚集区城区发展：城区发展：主城区城市框架拉大，新蒲新区、南白区并入主城区框架将带来新的机遇。p主城范围扩大。遵义市原主城区仅包括红花岗区及汇川区，通过向东扩展新蒲新区，向南扩展南白区并建设工业聚集区，形成“一主、两副、一区”的空间结构。p人口吸纳力增强。城市面积的扩大，以及新区经济的发展将能够吸收大量周边人口进住城区。同时，在新蒲新区及南白区规划了大面积的居住区。中心城区东扩西控、南北拓展，形成中心城区东扩西控、南北拓展，形成“一主、两副、一区一主、两副、一区”的空间结构。的空间结构。一个主城区：一个主城区：包括红花岗区、汇川区；两个副城区：两个副城区：新蒲副城区与南白副城区；一个工业集聚区：一个工业集聚区：以湘江工业园区、和平工业园区以及深溪、龙坪、三岔工业园区形成的产业聚集区。规划城区范围示意单核心扩张多核心发展城市群形成目前的单核心发展模式，两城区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能。多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展。“城市群”的发展必然是城市发展的结果。多核心发展有利于城市群的形成。发展机遇：发展机遇：由单核心扩张向城市群建设发展，副城区城市配套设施逐步完善。中心城区中心城区中心城区新蒲副城区南白副城区中心城区新蒲副城区南白副城区绥阳桐梓仁怀p城市群逐步形成。遵义市主城区规划，由单核心扩张到多核心发展再到城市群形成，将完成由单点发展，到以点带面，实现了功能区域的合理规划以及多个经济中心的相互促进。p遵义市目前处于多核心发展阶段，东部新蒲新区、南部南白区城市化建设逐步开展。遵义目前处于遵义目前处于该阶段该阶段遵义市文化体系示意图p汉文化、苗文化:汉文化和苗文化的互相渗透形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义市级辖区内聚居着汉族、仡佬族、苗族及土家族等多个民族，其中少数民族人口占总人口的9%左右；p沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化和巴蜀文化的融合造就遵义直爽的民风，也因此让遵义人更加具有亲渝性：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩。城市文化：城市文化：文化融合提升了四川四川、重庆、重庆等周边地区对遵义的接受程度。p多文化融合。遵义市的文化遵主要体现在两大融合。少数民族人口占9%造就汉、苗文化的融合。沙滩文化与巴蜀文化的融合，使遵义人表现出更多的亲渝性。p遵义文化与巴蜀文化的融合将使重庆、四川地区人群对于遵义的接受度提高，促进区域贸易往来，带动更多川、渝地区人群来遵义工作或做生意。遵义市未来城市定位城市定位：城市定位：城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。p充分利用遵义特有的资源、自然地理优势，烟酒茶等特色产业生产范围扩大；p随着交通网络不断完善，遵义黔北区域中心城市的影响力将扩大辐射整辐射整个西南片区个西南片区；p工业园区的投产逐步投产将更加巩固遵义能源、新材料和现代制造业基地的地位。国家历史文化名城和红色旅游城市；国家历史文化名城和红色旅游城市；黔北区域中心城市和绿化宜居城市；黔北区域中心城市和绿化宜居城市；全国名酒、名烟、名茶基地；全国名酒、名烟、名茶基地；能源、新材料和现代制造业基地。能源、新材料和现代制造业基地。二、宏观经济分析二、宏观经济分析20112011年年-2015-2015年年5 5年年间间GDPGDP几乎翻番几乎翻番，20152015年遵义年遵义GDPGDP总量达到总量达到21682168亿元，稳居全省第二位，亿元，稳居全省第二位，人均人均生产总生产总值值为为3512335123元元，比上年，比上年增长增长12.7%12.7%，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平。20112011年年以来以来遵义遵义国国民生产总值始终保持在民生产总值始终保持在13%13%以上的以上的增长速度。增长速度。国民生产总值国民生产总值2011年2012年2013年2014年2015年0500100015002000250010.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%22.0%24.0%1121.461361.931584.671874.362168.3417.0%15.9%14.0%14.4%13.2%GDP总总量量增速增速人均收入及城市化水平人均收入及城市化水平2011-20152011-2015年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，20152015年为年为2499724997元元/平米，随着平米，随着经经济水平的提升，济水平的提升，20092009年后城镇人口增长速度逐渐加快，但年后城镇人口增长速度逐渐加快，但20122012年遵义市户籍人口同比略年遵义市户籍人口同比略有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，20152015年年遵义城镇化率遵义城镇化率39.8539.85%，远低于全国远低于全国56.1%56.1%的平均水平的平均水平，总体来说，遵义市未来发展空间较，总体来说，遵义市未来发展空间较大。大。2011年2012年2013年2014年2015年0500010000150002000025000300000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%174261974820504227282499714.0%13.3%3.8%9.5%10.0%人均收入增速消费水平消费水平遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，20152015年全市社会零售总额年全市社会零售总额639.93639.93亿元，同比亿元，同比增长增长12.212.2。其中城镇消费品零售额其中城镇消费品零售额547.60亿元，增长亿元，增长15.3；乡村消费品零售额；乡村消费品零售额92.33亿元，下降亿元，下降3.4。2011年2012年2013年2014年2015年01002003004005006007000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%350.62409.87470.37533.4639.9320.8%16.9%14.8%13.4%12.2%消消费总额费总额增速增速固定投资情况固定投资情况近近5 5年遵义固定资产投资保持高速增长，年遵义固定资产投资保持高速增长，20152015年达到年达到3236.913236.91亿元，同比增长亿元，同比增长26.8%26.8%，50万元以上固定资产投资2563.32亿元，增长24.9。其中，第一产业完成投资96.67亿元，增长42.0。第二产业完成投资881.56亿元，增长21.6。第三产业完成投资1243.37亿元，增长31.9;房地产开发投资341.72亿元，比上年增长7.9，其中商品住宅投资232.02亿元，增长12.6。2011年2012年2013年2014年2015年05001000150020002500300035000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%813.621306.481761.82552.733236.9147.40%60.60%34.90%44.90%26.80%三、城市发展格局三、城市发展格局遵义市行政区划图及区域职能遵义市行政区划图及区域职能区域现状区域现状 红花岗（老城区）：红花岗（老城区）：城市主城区，整体成熟度高，商业、商贸等配套完善，承担主要的全方位城市功能。汇川板块：汇川板块：城市扩张外延的新兴区域，区域平坦，地源广阔，商品房市场发展形成一定规模。新蒲新区：新蒲新区：定位为副中心城区，位于遵义市城区东部，距离主城区10公里，开车15分钟即可到达。森林覆盖率高，是城市待开发区域。南白区：南白区：由遵义县的县级城市发展起来，有一定城市发展基础。以行政、工业、居住为主。遵义市经济、文化中心和交通枢纽中心。副中心城区，科教、会议疗养、休闲度假、文化体育、高新技术产业、房地产业。副中心城区，重点安排商贸、仓储、对外交通、居住和一类工业区。南白区南白区新蒲新蒲城市格局：城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。细细 项项居住居住现状现状城市老区，住房较陈旧，居住人气足，集聚大量未改善居住条件的原住民。商业商业配套配套遵义市区的核心商业中心，具备大型商业体及老商业街区，是市民购物的主要 场所。基础基础设施设施内市政配套最为成熟，医疗教育配套齐全，但交通环境较差，拥堵情况严重。休闲休闲资源资源中心广场及湘江休闲带，休闲公共场所及设施齐全。自然自然资源资源凤凰山公园。实施实施预期预期预计3-5年南部形成工业聚集区。优势：优势：p传统城市商贸中心，集中了遵义现有各类大型商业项目(如：国贸、国美、百盛等)；p目前遵义市包括优质教育、医疗等配套资源主要集中在该区域，生活便捷度高。劣势：劣势：p城市建筑陈旧，道路狭窄，交通拥堵，城市面貌有待提升；p旧城改造力度小，居住价值提升不足，宜居性较差。红花岗区：红花岗区：遵义市经济、文化中心和交通枢纽，南部未来形成工业聚集区。遵义国贸遵义国贸遵义四中遵义四中遵义会址遵义会址优势：优势：p汇川是城郊型特征的城市新区，遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划较新；p全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟叶公司、长征电器集团公司、贵州茅台啤酒公司和贵州海尔电器公司等大中型企业在区内入驻。劣势：劣势：p工业企业对区域居住环境形成一定污染。细细 项项居住居住现状现状以高层社区为主，目前社区品质及配套不断完善。商业商业配套配套社区商业逐步发展，已初步形成大型商业街区，生活便利，民众认可度提高。基础基础设施设施道路条件好，教育及医疗设施相对完善。休闲休闲资源资源缺乏中高品质的休闲公共场所及设施。产业产业支撑支撑工业实力雄厚，多家大中型企业入驻。实施实施预期预期未来5年着力打造国家级经济技术开发区。市政府市政府师范学院师范学院汇川体育馆汇川体育馆汇川区：汇川区：目前的行政中心，遵义与重庆“两江新区”合作的桥头堡。优势：优势：p南白区位于城市发展主轴南端，是政府规划新区，受南部新城发展政策支持，多家开发商进驻。劣势：劣势：p新开发区域，缺乏人气和居住氛围；p城市配套发展不完善。细细 项项居住居住现状现状以保利、中铁等打造的项目为主要居住区。商业商业配套配套主要以房地产开发项目配套商业街为主，未形成大型商业圈。基础基础设施设施基础设施不完善。休闲休闲资源资源无休闲娱乐设施。产业产业支撑支撑西南重要铝工业和新材料基地。实施实施预期预期预计5-8年形成工业聚集区。南白区：南白区：城市向南扩展的副城区，工业园聚集区。南白区典型项目南白区典型项目优势：优势：p新蒲新区是遵义市中心城区东扩发展规划的新城区，未来遵义市政府办公地、四中和遵义医学院附属医院等教育医疗配套都将迁址新蒲新区；p区内自然条件优越，市内居民对于其环境的接受度高。劣势：劣势：p新区发展起步晚，城市配套不完善。细项细项居住居住现状现状依托优越的自然环境规划居住区。商业商业配套配套商业配套匮乏。基础基础设施设施机场通航，未来规划有高铁站。但目前基础设施尚不完善。休闲休闲资源资源自然生态环境优美。产业产业支撑支撑规划新舟空港高新技术产业园区。实施实施预期预期预计未来10年后将成为遵义市中心城区政治、经济、文化中心。新蒲新区：新蒲新区：未来遵义市政治、经济、文化中心，综合性城区。新蒲新区新蒲新区规划城市建设总用地70平方公里，人口70万。由高铁片区、新蒲城市组团和新舟空港组团(即国家级遵义经济技术开发区东区)三部分组成。高铁片区高铁片区新蒲新城新蒲新城新舟空港新舟空港板块板块定位定位居住限制居住限制商业商业配套配套产业产业资源资源实施预期实施预期汇川区行政中心成熟城市居住区域初步形成大型集中商业教育、医疗配套尚未成熟工业矿产资源未来5年着力打造国家级经济技术开发区红花岗区核心商业中心陈旧密集居住区域成熟商业，主力消费场所市政、商业成熟、缺乏公共休闲设施商贸、服务业景区资源预计3-5年形成工业聚集区南白区城市副中心新兴优质居住区多自发形成的商业街缺乏中高品质学校，医疗配套工业景区资源预计5-8年形成工业聚集区新蒲新区城市副中心无集中居住区无商业体系，只有沿街小商铺机场及规划高铁站，缺乏基础设施配套规划发展高新技术产业自然生态资源预计未来10年后将成为遵义市中心城区政治、经济、文化中心区域规划小结市中心发展受到空间限制市中心发展受到空间限制，向，向南白区、新蒲新区方向拓展。南白区、新蒲新区方向拓展。四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析近五年遵义市商品住宅供求情况近五年遵义市商品住宅供求情况市场供量持续攀升，成交量稳定，2013年开始库存量剧增。受库存积压及居民收入水平偏低影响，商品房成交价格较低。2212342172434281901021321802117620829335657335003620402639554175供应成交存量均价2011年2012年2013年2014年2015年0100200300400500600700100015002000250030003500400045003500362040263955417560以下60-8080-100100-120120以上05001000150020002500300035004000450050000%5%10%15%20%25%30%35%14%15%28%33%10%20152015年年商品住宅成交面积配比商品住宅成交面积配比比例比例商品住宅成交特点商品住宅成交特点100-120产品去化最好，其次为80-100偏刚需型产品接受度较高；120以上大户型去化较差，合理的面积及总价是客户关注的重点。典型项目分布地图典型项目分布地图金科中央公园城7000元/中建幸福城3100元/天蕴南加州5500元/东欣彩虹城4200元/祥龙御府4200元/中铁共青湖12000元/凯莱国际4000元/别墅高层洋房保利未来城市典型大盘典型项目分布：A、典型大盘-保利未来城市B、高层红花岗区-东欣彩虹城、祥龙御府新浦区-中建幸福城C、洋房：红花岗区-天蕴南加州、凯莱国际D、别墅：新浦区-金科中央公园城遵义县-中铁共青湖典型大盘典型大盘-保利保利未来城市未来城市项目地址项目地址 遵义市遵南大道中段西侧开开 发发 商商 保利贵州置业集团占地面积占地面积 2200亩总建面积总建面积 550万绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率3.0物业类别物业类别高层、洋房、别墅、商业、写字楼总总 户户 数数5万户首次开盘时间首次开盘时间2011.10销售进度销售进度在售高层、洋房价格（均价）价格（均价）高层：3600元/洋房：4300元/别墅：11000元/商业：15000元/写字楼：6300元/保利中国首个城市运营示范区项目价值点项目价值点p大型城市综合体，集大型城市综合体，集CBDCBD、文化娱乐、公共服务、体育休闲、行政办公、生、文化娱乐、公共服务、体育休闲、行政办公、生态居住为一体；态居住为一体；p1 1山山2 2湖湖3 3公园自然资源，打造出多组团景观；公园自然资源，打造出多组团景观；p打造打造0-180-18岁教育配套；岁教育配套；p2.52.5公里西南最长商业步行街，集主题商业、购物中心及休闲中心于一体；公里西南最长商业步行街，集主题商业、购物中心及休闲中心于一体；产品及去化产品及去化保利未来城市各业态去化率业态推售货量（套）推货面积（）已售套数（套）已售面积（）去化率（按套数）高层8164529286720073214888%洋房130218228098313486375%别墅4090076130515%商业7781263396356809182%写字楼3123463449532116%保利未来城市各业态户型配比业态高层洋房别墅商业写字楼比例77.0%12.3%0.4%7.3%2.9%高层洋房联排别墅2房702房10694-256262209典型户型典型户型70%10%20%保利保利未来城市客未来城市客户户区域区域两城区遵义县地州20%40%40%保利保利未来城市客未来城市客户职业户职业公务员私营业主企业职工成交客户中，2011-2012年，公务员占比60%，因公务员政策调整及新浦新区对市场的分流，目前公务员下降至20%，现主要以私营企业主及企业职员为主。客户情况客户情况四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析高层项目高层项目汇总汇总项目名称项目名称 祥龙御府祥龙御府东欣彩虹城东欣彩虹城中建幸福城中建幸福城所属区域红花岗区红花岗区新浦区占地面积（万方）205370建筑面积（万方）8080170容积率 42.562.4项目定位遵义首个名士生活范本社区百万方滨水生活大城城市综合体产品形态 高层、商业洋房、小高层、商业高层、洋房、商业面积区间（）82-12081-13784-150均价（元/）420042003100产品套数 368一批次50001600一批次剩余套数一批次（四期）802401000套型比例 两房：40%；三房：60%；两房：40%；三房：40%；四房：20%两房：40%三房：40%四房：10%当期去化率35%80%95%近期动态81-111高层认购85-136江语组团余货清仓双景高层2980元/起，团购享500元特惠，别墅、商铺同期发售祥龙御府祥龙御府项目地址项目地址 红花岗区银河路（遵义一中南行200米开开 发发 商商 遵义市祥龙居房地产开发有限公司占地面积占地面积 约20万平方米总建面积总建面积 约80万平方米绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率3.0物业类别物业类别高层、商业总总 户户 数数当期户数1158首次开盘时间首次开盘时间2013.12销售进度销售进度在售临街商铺价格（均价）价格（均价）4200元/祥龙御府主力户型为91-100面积段的三房户型，目前已去化90%左右，主要在于总价低，客户接受度较高。40%40%20%祥祥龙龙御府御府户户型配比型配比80-9091-100101-1203房1022+1房82产品及去化产品及去化90%10%祥祥龙龙御府客御府客户户区域区域两城区 地州该项目平均每天到访客户8组左右，成交客户90%来自两城区，10%来自地州；每天10名固定兼职派单，如果在派单过程中有客户要看房，有专车接到售楼部。客户情况客户情况东欣东欣彩虹城彩虹城项目地址项目地址 遵义市东欣大道1号开开 发发 商商 遵义东欣房地产开发有限公司占地面积占地面积 约53万平方米总建面积总建面积 约9.3万平方米绿绿 化化 率率40%容容 积积 率率1.36物业类别物业类别小高层、高层、洋房、别墅总总 户户 数数3500户首次开盘时间首次开盘时间2008.11销售进度销售进度在售34-380临街商业价格（均价）价格（均价）4150元/东欣彩虹城主力户型为91-110面积段的三房户型，目前已去化70%左右，主要在于总价低，客户接受度较高。40%25%15%20%东东欣欣彩虹城彩虹城户户型配比型配比80-9091-110111-120120以上B户型2房81A户型4房129C户型2+1房83产品及去化产品及去化该项目平均每天到访客户10组左右，成交客户95%来自两城区，5%来自地州；该项目销售周期长，老业主较多，目前成交的客户中60%为老业主介绍。95%5%东东欣欣彩虹城客彩虹城客户户区域区域两城区地州客户情况客户情况中建中建幸福城幸福城项目地址项目地址 新蒲新区4号路湿地公园旁开开 发发 商商 遵义中建地产有限公司占地面积占地面积 约70万平方米总建面积总建面积 约200万平方米绿绿 化化 率率36%容容 积积 率率2.4物业类别物业类别多层、小高层、洋房、高层总总 户户 数数11888户首次开盘时间首次开盘时间2013.12销售进度销售进度在售高层价格（均价）价格（均价）3080元/平方米中建幸福城主力户型为101-120三房户型，目前一批次高层已去化95%。15%25%40%20%中建中建幸福城幸福城户户型配比型配比80-9091-100101-120120以上2房942+1房1042+1房120产品及去化产品及去化80%20%中建中建幸福城客幸福城客户户区域区域两城区周边乡镇客户80%来源于两城区，20%来源于周边乡镇，由于未进行地州拓展，较远的地州客户成交较少；中建幸福城从市区到项目有免费接送大巴，方便客户到项目现场看房，每周100名左右的兼职在市区派单登记客户。客户情况客户情况高层小结高层小结目前市场高层产品面积段在目前市场高层产品面积段在80-15080-150之间，户型配比以两房、三房居之间，户型配比以两房、三房居多，热销产品以多，热销产品以91-11091-110三房三房户型为主；户型为主；高层项目客户主要以两城区为主，渠道运用已成为各开发商重要拓客高层项目客户主要以两城区为主，渠道运用已成为各开发商重要拓客手段。手段。四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析洋房项目汇总洋房项目汇总项目名称项目名称 天蕴南加州天蕴南加州凯莱国际凯莱国际所属区域红花岗区红花岗区占地面积（万方）1028建筑面积（万方）3870容积率 31.51项目定位花香浓荫里的城市府邸遵义首席法兰西生活小镇产品形态洋房、高层、商业别墅、洋房、小高层面积区间（）平层：125-140底跃：150顶跃：115-125平层：98-138底跃：118（买一层送一层）顶跃：120价格（元/）平层：5600底跃：7000顶跃：7100平层：4000底跃：6800顶跃：5300产品套数 540234剩余套数118140去化率78%30%近期动态近期动态洋房扫尾，价格调整，涨幅约150元/在售洋房及高层，洋房交一万抵五万洋房项目汇总洋房项目汇总30-4041-5051-6061-7071-8081-9091-1000102030405060洋房成交洋房成交总价情况价情况80-9091-100101-120121-140140以上01002003004005006007008009001000洋房成交面洋房成交面积段段从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中在140m2以上、70-90万产品。20142014年上半年洋房成交汇总年上半年洋房成交汇总天蕴天蕴南加州南加州项目地址项目地址 红花岗区遵义市银河大道遵义一中对面开开 发发 商商 遵义天蕴房地产开发有限公司占地面积占地面积 约10万平方米总建面积总建面积 约38万平方米绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率3.0物业类别物业类别洋房、高层商业总户数总户数1372户首次开盘时间首次开盘时间2012.9销售进度销售进度洋房余货扫尾价格（均价）价格（均价）5500元/平方米3房1573房1463房134南加州洋房共计推售540套，已售422套，整体去化率为78%。典型户型典型户型55%25%10%5%5%凯凯莱国莱国际际客客户户区域区域红花岗区汇川区遵义县地州贵阳及省外客户80%来源于两城区，10%来源于遵义县，5%为地州客户，5%来源于贵阳及省外客户。客户情况客户情况凯莱国际凯莱国际项目地址项目地址 红花岗区遵义市红花岗区遵南大道中段开开 发发 商商 遵义东都房地产开发有限公司占地面积占地面积 约28万平方米总建面积总建面积 约70万平方米绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率1.51物业类别物业类别洋房、小高层、高层、商业首次开盘时间首次开盘时间2013.9销售进度销售进度在售洋房、高层价格（均价）价格（均价）4000元/平方米朝阳小学分校幼儿园一期一期独栋商业（四期）独栋商业（四期）二期二期三期三期凯莱国际首批次推售区域，共15栋住宅，616套房源，其中13栋6+1、8+1洋房234套，洋房户型分为底跃（买一层送一层）、平层、顶跃（送露台），面积98-138；成交价格3600-4200元/，洋房当期去化30%。C4户型4房B2户型3房E户型3房产品及去化产品及去化70%30%凯凯莱国莱国际际客客户户区域区域两城区周边乡镇客户70%来源于两城区，30%来源于周边乡镇，大量在两城区派发DM单（凭借DM单到访抽奖），故成交客户多数为两城区。客户情况客户情况洋房洋房小结小结目前市场洋房产品平层面积在目前市场洋房产品平层面积在9 98-1508-150之间，之间，主要成交集中在平层主要成交集中在平层100-100-140m140m2 2、40-5040-50万的产品，其次集中在跃层万的产品，其次集中在跃层140m140m2 2以上、以上、70-9070-90万万产品产品；洋房呈现两级分化，一类依靠性价比走量，一类以示范区展示效果好，洋房呈现两级分化，一类依靠性价比走量，一类以示范区展示效果好，均价较高。均价较高。四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析别墅别墅项目汇总项目汇总项目名称项目名称 中铁共青湖中铁共青湖金科金科中央公园城中央公园城所属区域遵义县新浦区占地面积（万方）180200建筑面积（万方）58350容积率 51.75项目定位2700亩滨湖低密度生态城新浦中心 3000亩自然大都市面积区间（）独栋：350-580联排：220-280独栋：350叠拼：180-197双拼：260联排：220-260价格（元/）独栋：11000联排：8600-9000独栋：9500叠拼：6200双拼：8500联排：7500产品套数 140214剩余套数8054去化率57%59%近期动态在售A、B组团6月21日开盘中铁中铁共青湖共青湖项目地址项目地址 遵义县共青湖开开 发发 商商 遵义源丰置业有限公司占地面积占地面积 180万平方米总建面积总建面积 105万平方米绿绿 化化 率率40%容容 积积 率率1.25物业类别物业类别别墅、洋房、高层总户数总户数7000户首次开盘时间首次开盘时间2013.4销售进度销售进度在售A、B、C组团价格（均价）价格（均价）8600-22000元/平方米在售在售封盘C组团B组团A组团独栋别墅349二层三层首层地下一层 A组团别墅全为联排（四联排、五联排），去化45套，B组团为联排和独栋，去化10套，C组团为联排和独栋，去化25套；共推售140余套别墅，整体去化共80套，未售别墅多数靠后，前面有遮挡，视野较差，客户基本不考虑，故去化缓慢。产品及去化产品及去化85%10%5%中中铁铁共青湖客共青湖客户户区域区域两城区地州遵义县客户85%来源于两城区，15%来源于周边乡镇及遵义县。客户情况客户情况金科金科中央公园城中央公园城项目地址项目地址 新蒲新区遵义市新蒲新区遵义四中正对面开开 发发 商商 遵义金科房地产开发有限公司占地面积占地面积 200万平方米总建面积总建面积 430万平方米绿绿 化化 率率31%容容 积积 率率2.5物业类别物业类别洋房、别墅、高层、商业总总 户户 数数26576户首次开盘时间首次开盘时间2014.6销售进度销售进度在售别墅价格（均价）价格（均价）7000元/别墅5房195别墅5房206金科中央公园城别墅214套，体量约3万方，类独栋5套已售完，双拼10栋已售完，联排20套已售18套，叠拼179套，边套已售完，剩余52套。产品及去化产品及去化85%7%8%金科金科中央公园城客中央公园城客户户区域区域两城区 地州 外省或在本地经商客户85%来源于两城区，15%来源于周边乡镇及遵义县；由于市场上仅此项目有叠拼产品，故客户对于市场新型产品选择较多。客户情况客户情况别墅别墅小结小结别墅产品别墅产品面积段在面积段在180-580180-580之间，去化较好面积段为之间，去化较好面积段为180-280180-280经济型别墅；经济型别墅；别墅产品主要以独栋及联排为主，金科别墅产品主要以独栋及联排为主，金科中央公园城推售市场新型产品叠拼别中央公园城推售市场新型产品叠拼别墅，去化较好。墅，去化较好。四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析城市商业发展格局城市商业发展格局：以红花岗为核心的“单核”结构。n1 1个都市级商业区个都市级商业区 红花岗区 服务人口约50万人，商业面积约40万。n4 4个市级商业区个市级商业区 汇川区、老城区、丁字口、火车站 服务人口约20万人，商业面积约20万。n8 8个社区商业区个社区商业区 服务人口约10万人，商业面积约10万。遵义商圈布局规划遵义商圈布局规划目前主城区成熟商业多分布于主城区成熟商业多分布于三三大成熟路段大成熟路段（中华路、香港路、广州路），无规划、分散状态，总体经营档次偏低，商业价值无法体现。丁字口商圈丁字口商圈传统商圈传统商圈老城商圈老城商圈新兴商圈新兴商圈汇川区商圈汇川区商圈万里路商圈万里路商圈中心城区商圈分析中心城区商圈分析遵义市商业中心遵义市商业中心主要存在于传统的老城区范围传统的老城区范围（老城商圈、丁字口商圈）随着遵义市的城市发展，汇川区和万里路汇川区和万里路沿线商业逐渐形成规模，成为新兴商圈。新兴商圈。城市商业现状分析：城市商业现状分析：传统城区成熟的商业氛围逐步向南北扩张。火车站商圈火车站商圈老城商圈老城商圈万里路商圈万里路商圈汇川区商圈汇川区商圈丁字口商圈丁字口商圈火车站商圈火车站商圈序号路段名称售价(万元/)面积区间()租金（元/）主要经营商业商业经营情况1中华南路临街：57约30-400200400服装、商场较好2老城步行街临街：582F：35约15-250临街：3504202F：60-150商场、服装较好3中华北路35约15-200100200服装一般4香港路35约30-200100-250电器、服装较好5上海路2-3约15-15050-100汽车配件一般6广州路35约30-500100200服装、商场较好商业租售水平：商业租售水平：以临街商铺为主，中心路段租金、售价较高。中心城区高租金路段集中在丁字口周边。随着汇川区汇川区住宅项目的入住率提高，商业价值得到提升，商铺售价虽然比丁字口略低，但租金基本持平持平。123456老城商圈老城商圈汇川区商圈汇川区商圈丁字口商圈丁字口商圈老城商圈老城商圈万里路商圈万里路商圈汇川区商圈汇川区商圈火车站商圈火车站商圈丁字口商圈丁字口商圈1324567891011重点商业项目概况重点商业项目概况序号名称1国贸广场2东方百货3浩鑫商贸城4重百5财富国际广场6花锦百货7新天地8遵义百盛9世纪美美10珠海广场11星力城重点商业项目概况重点商业项目概况所属商圈所属商圈名称名称类型类型体量概况体量概况形态形态档次档次消费群消费群丁字口国贸广场百货5000裙楼+写字楼中高端中高收入东方百货百货20000裙楼+写字楼中端中等收入浩鑫商贸城商场20000裙楼+住宅中低端工薪阶层重百百货20000裙楼+写字楼中端中等收入火车站财富国际广场 商场35000裙楼+住宅中端中等收入花锦百货 百货8000裙楼+住宅中端工薪阶层老城沃尔玛生活超市20000独栋商业中端中等收入遵义百盛百货20000独栋商业中高端中高收入汇川世纪美美百货20000裙楼+写字楼中高端中高收入珠海广场商场25000裙楼+住宅中高端中高收入万里路星力城百货35000裙楼+住宅中高端中高收入城市各业态发展概况名称体量百货超市电器餐饮娱乐其他国贸广场5000东方百货20000浩鑫商贸城20000家居用品重百30000重百超市财富国际广场35000沃尔玛酒店花锦百货8000老城新天地50000沃尔玛盛皇影城遵义百盛20000KFC世纪美美20000珠海广场25000家居用品星力城35000星力百货星力超市KFCp商业项目有黄色标注为有该业态p该业态主力店特殊标注重点住宅项目商业概况重点住宅项目商业概况序号名称1中天万里湘江2丰乐未来城3保利未来城市4遵义恒大城5遵义国际商贸城12354红花岗区红花岗区南部新城南部新城汇川区汇川区重点住宅项目商业概况重点住宅项目商业概况住宅项目名称住宅项目名称 商业类型商业类型 体量概况体量概况 开间开间/层高层高形态形态招商情况招商情况消费群消费群中天万里湘江4F临街商业35000开间：4-6米层高：6米底商星力百货、KFC、必胜客中高端丰乐未来城2F专业市场80000敞开式门面层高：6米商业街、底商正在招商报名中，以中低端家具行业为主中低端保利未来城市1-4F商业街一期规划100000开间：4-8米层高：6米商业街、独栋商业、底商保利影院、居然之家、国贸广场、KFC等（均已确定但未进驻）中高端遵义恒大城1F社区商业60000开间：4-7米层高：4米底商无暂统一招商中低端遵义国际商贸城3F专业批发市场130万开间：3-5米层高：5.5米临街商业场馆式商业红星美凯龙（确定但未进驻）、义乌小商品城（确定但为进驻）中低端国贸广场东方百货浩鑫商贸城重百财富国际广场老城新天地遵义百盛世纪美美珠海广场百货商业购物中心大众化高端化星力城花锦百货城市各业态发展概况城市各业态发展概况四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析公寓分布地图公寓分布地图公寓项目分布：汇川区：A、唯一国际B、星长征尊城C、曼哈顿曼哈顿9000元/唯一国际7000-9000元/星长征尊城7000-9000元/项目区域总建面（万）标准梯户比面积段（）层高（米）均价（元/）总价（万元）去化率（%）项目卖点备注唯一国际汇川区80毛坯5梯32户52-533-4.87000-900036-4585%地段优势、周边市政配套、教育配套及商业配套齐全，是项目的强势卖点3米层高均价7000,4.8米层高均价9000星长征尊城 汇川区18毛坯、精装6梯20户53-9137000-900040-6591%现已改为写字楼性质出售曼哈顿汇川区15毛坯2梯6户60-1103900036-9595%遵义在售公寓项目遵义在售公寓项目目前遵义市公寓产品较少，产品较为单一，但销售较好，市场前景较好。目前遵义市公寓产品较少，产品较为单一，但销售较好，市场前景较好。在售公寓项目均位于汇川区，区域吸附力较强；在售公寓项目均位于汇川区，区域吸附力较强；公寓产品单一，无明显附加值；公寓产品单一，无明显附加值；地段及周边完善配套是项目强势优势。地段及周边完善配套是项目强势优势。四、房地产发展概况四、房地产发展概况p整体市场供求情况p高层市场情况分析p洋房市场情况分析p别墅市场情况分析p商业市场情况分析p公寓市场情况分析p办公市场情况分析 遵义重点写字楼项目分布（汇川区）遵义重点写字楼项目分布（汇川区）城上城城上城万豪国际万豪国际盛帮地标盛帮地标航天阳光航天阳光国投大厦国投大厦德宝贵园德宝贵园曼哈顿时代广场曼哈顿时代广场在售项目在售项目售罄项目售罄项目汇川区写字楼项目分布汇川区写字楼项目分布 遵义重点写字楼项目分布（红花岗区及南白区）遵义重点写字楼项目分布（红花岗区及南白区）红花岗区写字楼项目分布红花岗区写字楼项目分布中建大厦中建大厦融兴大厦融兴大厦帝豪景峰帝豪景峰南白区写字楼项目分布南白区写字楼项目分布保利未来城市保利未来城市侨龙财智国际侨龙财智国际该区域内无在售该区域内无在售项目，以商住写项目，以商住写字楼为主，目前字楼为主，目前各项目均以招商各项目均以招商为主，并销售部为主，并销售部分剩余存货。分剩余存货。该区域以新兴写该区域以新兴写字楼为主，其中字楼为主，其中侨龙财智国际推侨龙财智国际推出的为出的为5.55.5米得米得loftloft产品。产品。在售项目在售项目售罄项目售罄项目 遵义在售写字楼项目分析遵义在售写字楼项目分析区域名称层数（层）层高（m)标准层面积（）销售均价电梯数量（部）电梯品牌物业公司卖点汇川区德宝贵园16层3.26409000元/3周边配套较为完善，700多车位，停车位配比率较高曼哈顿时代广场16层3.5114413000元/4贵阳国贸物业周边配套完善，紧邻贵阳国贸广场购物中心，遵义首个全机械停车场南白副城区保利未来城市29层3.913446200元/7（一部消防电梯，两部低区电梯，两部高区电梯，低区、高区无障碍电梯各一部）保利物业开发商品牌，遵义在售项目中唯一拥有大堂11米挑高的项目侨龙财智国际16层5.510296900元/3戴德梁行独特的loft产品，投资门槛低，市场关注度较高目前在售写字楼项目主要集中在汇川区和南白副城区，且仅有曼哈顿时代广场和保利未来城市为甲级写字楼。目前在售写字楼项目主要集中在汇川区和南白副城区，且仅有曼哈顿时代广场和保利未来城市为甲级写字楼。汇川区内的项目周边配套较完善，且销量较好。汇川区内的项目周边配套较完善，且销量较好。写字楼等级写字楼等级甲级写字楼总建筑面积总建筑面积约3万层数层数16层层高层高3.5米标准层面积标准层面积1144均价均价13000元/项目地址项目地址汇川区珠海路中段目前销售状况目前销售状况去化率28%经济指标经济指标项目位于汇川区珠海路中段，处于新兴商业中心区域；距遵义市政府仅10分钟路程；贵阳国贸购物中心处于该项目裙楼；拥有遵义首个机械停车场；周边配套完善。曼哈顿时代广场曼哈顿时代广场电梯数电梯数4部电梯间电梯间宽度宽度2.9米走廊宽度走廊宽度2.4米3-83-8号户型号户型开间：开间：7-8.4米进深：进深：8.4米1/21/2号户型号户型开间：开间：14.1米进深：进深：10.9米9/109/10号户型号户型开间：开间：8.6米进深：进深：10.9米该项目产品采用框架结构设计；客户可按照自身要求进行设计和改造；走廊纵深较长，从电梯间到两侧端头房间距离过长。49.449.4米米23.123.1米米电梯间标准间卫生间7.97.9米米8.68.6米米6.26.2米米6.96.9米米红色箭头表示柱间距红色箭头表示柱间距黄色箭头表示总长度黄色箭头表示总长度8.68.6米米8.48.4米米8.28.2米米8.48.4米米7 7米米曼哈顿时代广场曼哈顿时代广场产品形态产品形态客群年龄结构客群年龄结构客户来源区域客户来源区域购房目的购房目的职业特征职业特征购房关注点购房关注点时代大厦时代大厦35岁以下少量35-5035-50岁为主岁为主50岁以上为辅本地客户占90%90%其他区域占10%10%企业自用为主投资为辅个体商人40%40%民营企业老板50%50%中高阶层管理者10%10%地段好周边配套成熟首个机械停车场毗邻遵义市政府客户情况：客户情况：本地企业客户购买为主，占90%，其他区域占10%曼哈顿时代广场曼哈顿时代广场 德德宝宝.贵贵御国际御国际总建筑面积总建筑面积约3.05万层数层数16层面积区间面积区间145-251层高层高3.2米标准层面积标准层面积640均价均价9000元/项目地址项目地址汇川区苏州路目前销售状况目前销售状况去化率13%经济指标经济指标项目位于汇川区苏州路体育场后；距遵义市政府仅15分钟路程，但项目出入口距离主要交通道路较远；附近有高速公路路口；周边配套比较完善。电梯数电梯数3部电梯间电梯间宽度宽度约2米走廊宽度走廊宽度约2米1 1号户型号户型开间：开间：15.65米进深：进深：7.85米2 2号户型号户型开间：开间：18.35米进深：进深：9.45米3 3号户型号户型开间：开间：18.35米进深：进深：8.6米走廊宽度较窄；办公空间大，但无独立卫生间；办公空间不能自由分割，规划较为落后；公用卫生间面积较小，无法满足办公区域内的人员使用。32.832.8米米18.3518.35米米8.958.95米米7.257.25米米6.66.6米米8.68.6米米7.857.85米米10.0510.05米米蓝色箭头表示柱间距蓝色箭头表示柱间距红色箭头表示总长度红色箭头表示总长度电电梯梯卫卫生生间间1 1 2 23 3 德德宝宝.贵贵御国际御国际产品形态产品形态客群年龄结构客群年龄结构客户来源区域客户来源区域购房目的购房目的职业特征职业特征购房关注点购房关注点B2/B3B2/B335岁以下少量35-5035-50岁为主岁为主50岁以上为辅本地客户占80%80%其他区域占20%20%企业自用为主投资为辅民营企业老板90%90%个体商人10%10%地段好周边配套较为成熟毗邻遵义市政府毗邻兰海高速入口该项目以该项目以35-5035-50岁年龄层企业老板为主，由于该项目产品面积区间较大，客群针对性较强，岁年龄层企业老板为主，由于该项目产品面积区间较大，客群针对性较强，客户群体较为单一。客户群体较为单一。德德宝宝.贵贵御国际御国际写字楼等级写字楼等级5A写字楼总建筑面积总建筑面积约3.6万层数层数29层，其中14层为避难层层高层高3.9米大堂挑高大堂挑高11米标准层面积标准层面积1344均价均价6200元/项目地址项目地址遵义市遵南大道中段西侧目前销售状况目前销售状况去化率23%经济指标经济指标地处红花岗区和南白副城区交汇处；后期将有大量商务集群推售；目前遵义唯一的核心筒5A级写字楼；距红花岗区政府15分钟车程；毗邻兰海高速入口；周边配套较为缺乏，主要依托项目自身配套。保利未来城市保利未来城市电梯数电梯数7部电梯间宽度电梯间宽度约3米走廊宽度走廊宽度2.3米1 1号户型号户型开间：开间：5.2米进深：进深：9米2 2号户型号户型开间：开间：9米进深：进深：9米核心筒结构设计；各户型均无独立卫生间，同时公共卫生间侧面被隔断，导致2号户型男士不方便如厕，若有企业购买半层作为办公场所，则必将有一个卫生间不再成为公共卫生间，剩余公共卫生间无法满足办公区域内的人员使用。37.337.3米米9 9米米9 9米米37.337.3米米蓝色箭头表示柱间距蓝色箭头表示柱间距红色箭头表示总长度红色箭头表示总长度2 21 1电电梯梯电电梯梯男男卫卫女女卫卫 保利未来城市保利未来城市产品形态产品形态客群年龄结构客群年龄结构客户来源区域客户来源区域购房目的购房目的职业特征职业特征购房关注点购房关注点A1A1地块地块3636号楼号楼30岁以下少量30-4530-45岁为主岁为主45岁以上为辅本地客户占90%90%其他区域占10%10%投资为主企业自用为辅个体商人50%50%民营企业老板30%30%中高阶层管理者20%20%品牌号召力该区域增值空间大价格较为便宜该项目以该项目以3 30 0-4545岁年龄层投资客为主，由于该项目所在区域尚处于发展阶段，且价格较为便宜，投资门槛岁年龄层投资客为主，由于该项目所在区域尚处于发展阶段，且价格较为便宜，投资门槛较低，大多客群以投资为主。较低，大多客群以投资为主。客户情况：本地投资客及企业客户购买为主，占客户情况：本地投资客及企业客户购买为主，占90%90%，其他区域占，其他区域占10%10%保利未来城市保利未来城市写字楼产品品质较低，产品设计相对落后；写字楼产品品质较低，产品设计相对落后；1汇川区成为写字楼集中供应区域；汇川区成为写字楼集中供应区域；2投资客群均为本地客户，外来客户占比较少。投资客群均为本地客户，外来客户占比较少。3遵义市写字楼投资观念尚未成熟。遵义市写字楼投资观念尚未成熟。小结小结感谢聆听感谢聆听2016.102016.10