遵义别墅市调课件

GUIZHOUHOPE【房地产市场】遵义房地产土地市场情况土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈。年份土地购置面积（万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格（万元/亩）折合（元/平方米）201934.380.1312022019142.282019119.82019366.4584512106.4159520192019274遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2019年，土地价格为80.13万元/亩，至2019年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。随着遵义两大副城区城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域；瑞安地产已取得遵义县2000亩土地，正在大规模开发。GUIZHOUHOPE【房地产市场】遵义房地产市场住宅整体供应及成交情况2019年9月累计获批274万方，总体销售136万方，红花岗区无疑占据着主要的地位，新蒲新区以及南部新区开始崛起；全市整体均价4390元，虽受新蒲新区及遵义县楼盘低价影响，但较去年3790元有所上升，又由新蒲几个大盘的项目启动，各区域部分客户受到分流，影响较大的主要为南部新城及遵义县项目；遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。20192019年年获批批预售情况售情况住宅住宅办公公商商业其他其他区域区域套数套数套内面套内面积套数套数套内面套内面积套数套数套内面套内面积套数套数套内面套内面积建筑面建筑面积建筑面建筑面积建筑面建筑面积建筑面建筑面积红花岗区120241061208.417416002.4711415424638.734731371260.941298463.919656.21593475.82502140.82汇川区8004740332.5760258078.832565242325.44965208121.68893472.9286384.97324223.49240157.49新蒲新区3153286530.080030232418.2555019860.26345299.42036866.2321161.32遵义县2045168435.0531224438.1621026830.811101.86205382.6634634.228803.98103.82全市全市252262256506.1108898519.4614492726213.236247599344.742742618.9140675.38983369.52763563.4520192019年遵年遵义市成交情况市成交情况住宅住宅办公公商商业其他其他区域区域套数套数套内面套内面积套数套数套内面套内面积套数套数套内面套内面积套数套数建筑面建筑面积建筑面建筑面积建筑面建筑面积红花岗区6783602691.2873918.22333396092.71315735120.785120.67128852.73汇川区2062176147.57605532.8784528291.7647215321.27809.1246026.83新蒲新区2491226877.150019813226.4425272751.22014171.15遵义县1183111994.26141086.7315476.71256135290.971551.455937.29全市全市125291119511.716110537.794415143745.76431360351.114481.24195646.08GUIZHOUHOPE【城市发展】东扩西控、南北充实；形成“一主、两副、一带”的城市空间结构南白副城区新蒲副城区主城区坪桥、深溪现代产业带城市空城市空间发展展结构：构：中心城区形成中心城区形成“一主、两副、一一主、两副、一带”的的“网网络化、化、组合型合型”城市空城市空间结构构。一个主城区：由董公寺-老城-忠庄龙坑与礼仪-南宫山两条城市带构成两个副城区：新蒲副城区与南白副城区一个现代产业集聚带：坪桥-三岔-龙坪-深溪工业带城市空城市空间发展方向：展方向：东扩西控、南北充西控、南北充实、提升中心、提升中心、优化化环境。境。【房地产市场】GUIZHOUHOPE【楼市板块】主城区发展成熟，政府主导下先后发展了董公寺、忠庄、龙坑、新蒲四大板块。板块规划范畴规划定位规划人口发展方向董公寺主城拓展产业集聚区；北部综合服务节点35万以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区忠庄主城拓展疏导旧城人口与公共服务设施40万以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业新蒲副城综合性城区20万科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产南白-龙坑副城综合性城区50万南白：规划区南部生产生活服务中心龙坑：南白城市功能的延伸；居住、办公、商贸主城区忠庄新蒲南白-龙坑高坪-董公寺【房地产市场】GUIZHOUHOPE【董公寺发展】汇川区政府主导的居住新区；2019年始发，起步早、发展慢。政府机构已建成，恒大城已入伙，后续发展动力有限，在楼市板块价值在竞争中逐渐趋于边缘化规划定位产业新城产业集聚区；北部综合服务节点发展方向以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区政府力量汇川区政府生态资源温泉（遵义汇川国际温泉城）发展进度道路：主干道建成政府：汇川区政府、区人民法院建成楼市概况首发时间：2019.08区域项目较少；品牌开发商恒大进驻，恒大城体量150万方，一期在售遵义汇川国际温泉城规划在建汇川大道川黔公路遵龙快线汇川区政府汇川区人民法院汇川国际温泉城遵义恒大城董公寺主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE【忠庄发展】红花岗区政府主导的居住新区；属于南部新城，2019年保利未来城市主导推动区域始发，目前处于快速发展期，属于现状热点板块规划定位居住新区疏导旧城人口与公共服务设施发展方向以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业政府力量红花岗区政府生态资源无发展进度政府：红花岗区政府已建成道路：遵龙快线（共青大道）建成，延遵南大道线状发展楼市概况首发时间：2019.05品牌开发商保利开发超级大盘保利未来城市，总建面1500万方，瑞安项目凯莱国际总建面70万方，下月一期洋房开盘贵遵高速遵南大道遵龙快线凯莱国际保利未来城市瑞安忠庄主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE共青湖贵遵高速遵南大道杭瑞高速天池大道中铁共青湖格瑞铜雀台丰乐未来城万豪城南白一中【龙坑发展】遵义县政府主导的居住新城；以龙坑镇为基础发展，处于新发展期，与市区交通便捷规划定位遵义县新城南白城市功能的延伸发展方向居住、办公、商贸政府力量遵义县政府生态资源共青湖发展进度学校：南白一中进驻市政：遵义县企事业单位楼市概况龙坑镇以低价项目主导，铜雀台、丰乐未来城、万豪城等项目在售，总体量约58万方中铁共青湖以共青湖资源驱动，开发建面105万方，目前南区ABC组团在售；高价高形象龙坑主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE【新蒲发展】遵义市政府主导的科教居住新城；2019年始发，目前处于起步发展初期，中建、金科、富力等品牌开发商相继进驻，2019年竞争将进入白热化阶段规划定位科教居住新城发展方向科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产政府力量遵义市政府生态资源中桥水库、人工湿地公园发展进度道路：核心干道已建成公园：生态湿地公园部分建成学校：遵义四中已建成科教：新蒲科教园规划中（遵义职业技术学校、遵义医学院、贵州航天职业技术学院等）楼市概况首发时间：2019.06截至2019.12，新蒲新区拿地品牌开发商3家：中建、金科、富力，合计拿地7000余亩，建面超过600万方；机场快线新龙路新浦大道高新快线中桥水库湿地公园新蒲科教园新蒲新区主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE董公寺新蒲忠庄龙坑发展基础（天时）发展属性产业新区科教居住新城居住新区遵义县新城发展阶段空白起步发展初期空白起步进入发展空白起步发展初期以龙坑镇基础，实现新发展对比发展条件（地利）交通配置存在山体格挡目前交通单一存在山体格挡目前交通单一交通便捷无缝连接交通便捷无缝连接生态资源一般湿地公园一般共青湖城市资源现无大商业规划遵义四中已建成规划大量市政配套保利未来城市大体量社区商业南白一中、华润万家、北京华联BHG对比驱动力（人和）政府力量汇川区政府遵义市政府红花岗区政府遵义县政府楼市力量恒大中建、金科、实地保利大盘主导瑞安尚未动工中小等规模本地楼盘，中铁对比后劲不足发展趋缓政府+开发商快速发展开发商主导快速发展无催化稳步发展【板块终极价值梯队】新蒲（高起点、市政府强势推动）忠庄+龙坑（融合，进入市场自行发展通道）董公寺（边缘化）【房地产市场】GUIZHOUHOPE2019年，预计区域市场内主推物业仍然以高层及小高层物业为主；洋房物业竞争有一定压力；别墅市场竞争压力相对较小。区域项目名称容积率别墅洋房小高层高层公寓城南新区保利未来城市4万豪商贸城5东都凯莱国际3新蒲实地蔷薇国际3中建幸福城3.5金科2.5汇川汇川国际温泉旅游城2.5恒大城4星长征尊龙湾1.2【房地产市场】遵义房地产整体市场分析遵义项目容积率多在2.5以上，高层及小高层是绝对的主流产品，土地使用强度高。复合型楼盘的高端物业多以品质洋房出现；遵义中高档次项目前期推货以高层及小高层产品为主，主要考虑为吸引刚需客群、促进楼盘热销；后期介入洋房细分市场拉升楼盘品质；遵义市场别墅产品推送量有限，市场竞争相对较小GUIZHOUHOPE【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（洋房）遵义市洋房产品供给集中在城南及新蒲，整体去化情况较好，市场成交主力面积段及总价格段比较集中。遵义市在售主要洋房项目情况行政区域项目名称总建面(万)容积率月去化情况(套)洋房总量(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)城南新区东都凯莱国际一期303.89352087-146420071%保利未来城市5004431317106-256370064%红花岗天蕴南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月开盘）1300120-208390096%从洋房供应量上看，遵义市洋房供货量持续增加；面对市场竞争，众多开发商已将提高产品附加值及物业品质视为市场突破口。区域客户受消费水平限制，对洋房总价较为敏感；根据遵义市竞争楼盘分析和客户反馈信息来看，城南及新蒲总价在40万60万的洋房为畅销产品，从去化率上看，竞品项目110130洋房整体去化率高；GUIZHOUHOPE【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（洋房存量预判）在售、待售楼盘低密产品存量项目名称套数或面积存量凯莱国际近22万方洋房天蕴南加州近3万方洋房保利未来城市600余套洋房，约计7万方中铁共青湖北区规划有洋房或小高层，按推售的洋房+小高层占比75%计算，未来约50万方桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知5个在售亮相项目，存量总计约80万；主要集中在凯莱国际22万方洋房和中铁共青湖北区近50万方洋房；未来洋房项目可达6个，存量约48万方，集中在新蒲板块；包含金科、中建等企业土地端洋房，小高层存量(1.25容积率2.0）区域开发商名称项目名称占地容积率建面预计洋房土地位置汇川区遵义市汇川区城市建设投资公司未知57622.01.609219592195汇川区董公寺镇割麻村红花岗区遵义市红花岗区药业工业投资公司未知9879.52.001975913238遵义市园区大道旁遵义钛世纪房地产开发有限公司未知20190.01.643301333013红花岗区南关镇长岗村遵义湘江投资建设有限责任公司未知6382.01.4491909190红花岗区南关镇南山村、金华村新蒲新区重庆金科房地产开发有限公司金科项目96150.11.96188454130033遵义市新蒲镇文武村中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城146933.01.97289458201926遵义市新蒲镇文武村总计6615004.6632070477396整体市场供应近130万；项目端供应48万，集中在忠庄板块，老城区供应有限；新蒲包含金科等品牌企业，约33万方。GUIZHOUHOPE从别墅供应量上看，遵义市别墅供货量较小，价格处于较低水平；预期随着居民消费能力提升，改善性置业需求将促进别墅市场容量增加，物业价值上涨空间较大；从去化率及整体去化量来看，中铁共青湖目前占据着遵义市场别墅产品领导者遵义市别墅产品供应量小，上涨空间较大，发展前景较好。遵义市在售别墅项目情况区域项目名称总建面(万)容积率总套数销售套数月去化情况(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)汇川汇川国际温泉旅游城一期301.8484825（开盘）240-60090001城南新区中铁共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未来城市6004首推40套44（开盘）209-300110000.1新蒲金科1302.5-认筹-180-3509000-【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（别墅）GUIZHOUHOPE在售、待售楼盘别墅存量项目名称套数或面积存量保利未来城市二期100套别墅，近3万平米东欣彩虹城未来有少量别墅产品，体量未知桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知威尼斯广场未来批次可能规划少量别墅遵义汇川国际温泉旅游城22套独栋别墅云山秀水20套双拼、联排在售、待售项目未来别墅存量主要集中在保利未来城市、中铁共青湖；其中保利未来城市预计3万；根据土地成交统计，未来土地别墅存量约为16万，集中在新蒲板块的中建项目、永和美投资项目及星长征项目土地端别墅存量别墅（容积率1.25)区域开发商名称项目名称占地容积率建面预计土地位置红花岗区遵义钛世纪房地产开发有限公司未知4569.01.205482.83673.476红花岗区南关镇南山村新蒲新区中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城56557.81.1062213.634839.62遵义市新蒲镇文武村遵义市永和美投资开发有限公司未知146579.61.10161237.590293遵义市新蒲镇新中村、大山村遵义市新蒲镇新中村汇川新区遵义新奥房地产开发有限公司尊龙湾1260001.25000050000遵义市汇川大道与遵绥路口交汇处总计3333706.4278934158806未来4个大盘开发别墅；现状竞争集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建项目+永和美项目+星长征项目约18万；【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（别墅）GUIZHOUHOPE【房地产市场】竞品案例分析（别墅）新蒲中建永和美忠庄保利未来城市龙坑中铁共青湖仁怀 碧桂园汇川星长征遵义别墅市场以南部区域中铁共青湖和保利未来城市为主，供应稀缺、相对畅销，遵义市区别墅项目只有个别项目少量有售。天蕴南加州汇川国际温泉城别墅市场供应稀缺，相对畅销，公开市场仅中铁共青湖销售走量3-6套/月和未来城市1套/月；客户以商贸老板为主，公务员、事业单位管理层为辅；后者更为低调（购买低调楼盘）；随着大盘的土地供应，别墅开发混合其中，未来竞争聚焦大盘，仁怀碧桂园会形成潜在的分流。GUIZHOUHOPE【房地产市场】竞品案例分析（别墅客户构成）板块项目物业区域构成职业、年龄构成红花岗板块桃溪河畔御龙湾叠拼市区客户为主50%公务员管理层、50%生意人东欣彩虹城独栋、联排、叠拼市区客户占80%主要为本地商人忠庄保利未来城市联排市区占比60-70%，区县15%、外省20%商人老板占到60%；企业高管占到30%，中层管理10%；龙坑板块中铁共青湖独栋、联排、合院目前主要面向两城区与遵义县客户本地经商商人主导，以酒、茶经销商、建材老板为代表以主城区商贸生意人主导，特别是酒、茶经销商，建材等商贸老板，企业高管为辅，政府单位公务员管理层较少，集中于低调项目桃溪河畔御龙湾的叠拼；区县客户占比相对较小。GUIZHOUHOPE项目地址遵义县共青湖开发商遵义源丰置业有限公司占地面积1800000建筑面积1050000容积率1.25绿化率70%物业形态别墅、洋房户车比1：1.04开盘日期2019年10月25日交房时间2019.6物管费2.3n项目整体占地2700亩，总建面105万方，涵盖叠拼别墅、联排别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。n定位清晰，直击遵义最高端客户市场。n景观资源、高赠送均为客户重要需求因素，项目有共青湖天然水景资源。【房地产市场】竞品案例分析（中铁共青湖）GUIZHOUHOPE竞品独栋产品均属于热销产品，联排产品中，A、B两个组团的联排去化率较高，C组团联排较难销售，洋房产品A、C组团滞销严。ABCD序号 项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（）建筑单价（元/）去化率1A组团独栋10022000100%2A组团类独栋 40011000100%3A组团联排57112418950081%4A组团洋房 1449816229600032%5B组团 合院6448100521000025%6B组团类独栋130011000100%7B组团 联排 14009500100%8C组团独栋 21522532020076%9C组团类独栋462263901070052%10C组团联排 41337593970020%11C组团洋房 6165757331857007%12合计102179211825322%【房地产市场】中铁共青湖（产品情况）GUIZHOUHOPEA组团余货11套，联排别墅均集中在后排山上位置的9-14#楼栋中套，花园赠送较小。滞销原因：产品位置基本集中于中套，湖景视野被遮挡；相对于已售产品花园赠送较小，附加值差异较大。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四联排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-4类别房号位置建筑面积花园面积总价产品表现四联排A9-1-3边套220.05862094887楼栋前排湖景视野被遮挡，后排洋房产品影响，景观不佳，私密性差；剩余产品花园赠送面积相对已售产品较小，客户满意度较低五联排A10-1-2中套219.67962098213五联排A10-1-3中套219.67962098213五联排A10-1-4中套219.67962098213四联排A11-1-3中套220.051052086757五联排A12-1-2中套219.671072085085五联排A12-1-3中套219.671072085085五联排A12-1-4中套219.671072085085四联排A13-1-2中套220.051162093629五联排A14-1-3中套219.671162090708五联排A14-1-4中套219.671162090708GUIZHOUHOPE楼栋B7B8B9B10B11B12B13产品表现户型建筑面积（）花园赠送（）销售总价实得均价（元/）余货 余货 余货 余货余货余货余货A1216-221225-245220万54210322000花园赠送面积大，附加值高，实得均价相对较低A2201-215101-142240万64916262614花园赠送远远低于A1户型，且实得单价偏高，价值差异化并不明显A3206-210134200万64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B组团余货48套,A1户型去化较好（花园赠送面积大附加值较高），A2/A3户型滞销。B滞销产品滞销产品畅销产品滞销原因：A2/A3户型滞销明显，赠送面积远远小于A1户型，且实得单价高于A1户型1000元，价值差异颠倒；2019年下半年受工程影响，处于销售停滞状态，且产品展示不强，客户体验度不高。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）GUIZHOUHOPE洋房独栋剩余房源类独栋剩余房源联排剩余房源C组团独栋剩余5套、类独栋剩余22套，联排剩余33套，剩余产品均被位置影响，景观面不佳，私密性较差。滞销原因：独栋产品位置不佳，部分产品临高速路或入口位置，噪音影响较大，私密性较差；类独栋花园赠送较大，附加值高，但由于位置影响，景观面不足，且部分产品临高速路；联排产品剩余房源景视野被遮挡，所在位置比较尴尬，私密性较差。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）GUIZHOUHOPE优点：阔景独栋,大尺度大空间地下室全赠送,花园超大赠送空间变化多样,功能配置完善户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深独栋389610超过100%13.917.913.96.24.89.140240地下一层地上一层地上二层地上三层缺点：占地面积过大,占有资源过多导致总价过高；【房地产市场】中铁共青湖（独栋产品解析）GUIZHOUHOPE户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深联排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一层地上一层地上二层地上三层优点：联排端套户型作为类独栋销售，提升产品品质；赠送较大，高性价；缺点：四连排背靠背布局紧凑；部分采光较差。【房地产市场】中铁共青湖（联排端套产品解析）GUIZHOUHOPE类别房号余房面积（）架空层（）花园面积（）总价产品表现六联排下山C246225-243129-180131-382230-280万联排产品前方视野被独栋遮挡，无法清晰欣赏湖面景观；联排位于独栋与洋房之间，私密性较差五联排下山C255226-243129-180114-360230-280万四联排下山C342226129200230万五联排下山C354226-243129-180130-290230-280万五联排下山C363226129112-129230万六联排下山C375225-243129-180127-330230-280万四联排上山C384222-244/143-364200-230万六联排下山C394225/142-170200万类独栋C22-1-17290.46/265-505290万类独栋余房花园赠送较大，附加值高类独栋22、23#楼位于高速路旁，噪音影响较大，私密性不佳；26-29#楼位于独栋与洋房之间，景观资源相对较差；C23-1-13290.47/370-550290万C26-1-23290.47242.04310-420370万C27-1-13290.47242.04225-315360万C28-1-13290.47242.04320-420380万C29-1-23290.47/285-330260-290万独栋C2-1-11528.41486.212001400万独栋余货集中在入口位置2、3#楼和高速路旁的19、20、21#楼，噪音影响较大,私密性较差；C3-1-11528.41486.211001370万C19-1-11398.73372.24790634万C20-1-11398.73372.24640625万C21-1-11398.73372.24600622万【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）GUIZHOUHOPE优点：面积尺寸适中；功能分区齐全，赠送较大，高性价；户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深联排22034937%6.620.86.65.64.15.61960优点：四连排背靠背布局紧凑；部分采光较差。地下一层地上一层地上二层地上三层【房地产市场】中铁共青湖（联排产品解析）GUIZHOUHOPE户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深合院A131943737%8.415.55.7744.90118一层二层三层【房地产市场】中铁共青湖（合院产品解析）GUIZHOUHOPEn调查目的：更好的认知客户n针对客户群：【别墅客户】各大中企业负责人、商铺、别墅客户n访谈数量：415份（共青湖成交客户55组，意向客户80组，资源280组；）n调查着重点：对项目区域的认可度；对项目品牌认可度；对产品的需求情况；对别墅与洋房产品的看法；客户心理价位预期；【客户调研】市场客户电话访谈调查客户多以自住型为主，对共青湖景观资源、环境、高尔夫等极为认可，具有强烈的独有资源占有欲望；但一半以上的客户以资源占有非自用型为主，认为区域偏远，且交通不便；配套设施薄弱，影响生活便利性；对比市场竞品，认为其价格偏高，客户难以承受；【客户调研】客户调研结果：【房地产市场】中铁共青湖（客户情况）GUIZHOUHOPE【房地产市场】中铁共青湖（小结）n共青湖湖景资源：共青湖为遵义市民的“母亲湖”，是遵义市民家喻户晓的“湖泊”景观资源，是遵义市民休闲、度假、游玩的好去处；也是中铁共青湖项目为客户所接受的最主要的卖点、靓点。n稀缺产品：目标客户群锁定精准，遵义市场稀缺的、唯一在售的别墅产品是本项目的又一大卖点；试想，共青湖畔不是别墅产品，而是高层产品，则可想客户的接受度及认可度肯定不会很高。n企业品牌：中铁置业，国家央企，在贵阳有不少已成功开发的高品质楼盘案例，在遵义市民心目中就是实力的象征，相信中铁开发的楼盘品质高、质量有保证，中铁品牌就是项目附加值的体现之一，也是项目的核心卖点之一。n项目点评：1、共青湖独有资源配套，加上别墅产品定位，奠定了遵义市场顶级楼盘形象。2、主要目标客户群为主城区的实体企业主、个体私业主、部分公务员及仁怀、金沙等郊区县市的顶级客群。GUIZHOUHOPE【房地产市场】竞品案例分析（汇川国际温泉旅游城）项目地址遵义市汇川大道旁（红河北路与金沙江路交汇处）开发商遵义金宏置业有限公司占地面积666667建筑面积1200000容积率1.2绿化率50%物业形态高层，洋房，独栋别墅户车比开盘日期2019.3交房时间2019年12月物管费n项目整体占地666667，总建面120万方，涵盖高层、洋房、别墅等业态，项目分三期开发，目前正在进行一期开发。n定位清晰，开拓遵义市高端温泉旅游市场。n温泉资源、学区资源GUIZHOUHOPE独独栋别墅墅 洋房洋房【房地产市场】汇川国际温泉旅游城（产品情况）一期开盘推出楼栋建筑类型推出套数（套）销售套数（套）开盘销售率目前销售率面积区间（）均价2019.38洋房26014054%662265000元/2019.324栋独栋别墅241979%200400320-430万/栋n项目已推户数284套，到目前为止，销售157套，用时15个月，平均每月销售约11套。n项目是遵义市政府重点打造标杆项目，低密度温泉资源是客户居住主要原因。n项目的优惠政策主要是洋房特价房4260元/，洋房业主享有温泉会所一定折扣，具体未定。别墅业主享有温泉会所6折优惠。GUIZHOUHOPE【房地产市场】汇川温泉城（客户情况）1.国际温泉城位于汇川区，产品主要以洋房、高层为主，洋房504套总面积19593.76，面积段为105-132，主要以小户型低总价为竞争力；2.成交客户以市区市区和和绥阳阳为主主；【房地产市场】产品形态高层、洋房、社区商业内配套温泉、游泳池外配套遵义航中市场占位主打低密度温泉旅游城竞争评级 GUIZHOUHOPE【房地产市场】汇川国际温泉旅游城（小结）n资源优势：遵义市场仅有的温泉资源及航中的学区资源是项目的优势。n城市运营的规划配套：政府对于温泉旅游城的规划奠定了此项目的标杆地位，集生态居住、温泉疗养、水上乐园、五星酒店、旅游商务、商业超市、特色商街为一体的城市综合体。n周边配套：与遵义航天中学相邻，与北部客车站、汇川区人民医院等近在咫尺，项目周边区检察院、区人民法院、区人武部已投入使用，市中级人民法院、区公安分局、移动公司、供电公司即将投入使用。GUIZHOUHOPE项目地址遵义市桃溪寺恒达驾校旁开发商遵义天蕴房地产开发有限公司占地面积10万建筑面积38万容积率3.0绿化率35%物业形态高层、洋房户车比1：1开盘日期2019.12交房时间2019.6物管费1.2项目整体占地150亩，总建面38万方，项目由49栋洋房5+1，9栋高层组成。项目共一期开发共11栋5+1洋房组成，项目一期200余套已全部推出，剩少量平层房源。项目卖点：地理位置优势，由于建筑风格特色一出来就抓住中高端客户群体，满足其居住需求，树立精品标杆路线，定位准确，有极强的借鉴意义。【房地产市场】竞品案例分析（天蕴南加州）GUIZHOUHOPE一期洋房已售完一期洋房已售完二期高层二期高层项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（）建筑单价（元/）去化率（%）天蕴南加州高层9栋一94-1283800未开盘洋房70010119-158550090%天蕴南加州产品：高层、洋房（5+15+1），洋房去化率比较高。【房地产市场】天蕴南加州（产品情况）GUIZHOUHOPE户型建筑面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)开间进深开间进深开间进深洋房平层12413810%10.714.64.54.23.64.5户型点评：此户型是洋房平层，入户花园带有大露台，让生活更加有序，通厅设计彰显高贵大气，厨房带生活阳台使得更加方便，户型方正紧凑合理，南北通透，板式结构，间间采光，三阳台设计。【房地产市场】天蕴南加州（户型情况）GUIZHOUHOPE1.前期通过西班牙风情实景园林景园林呈现吸引客户，加之地理位置地理位置优越越，洋房洋房产品去化品去化较好好，后期余余货主要主要为高高层产品，品，其中，含公寓公寓产品；品；2.成交客户以市区和仁市区和仁怀为主主，内部关系内部关系占主要占主要；3.该项目处于老城区与南部新城交汇处，地理位置地理位置优越，越，在客群选择上与本案存在竞争威胁；【房地产市场】天蕴南加州（客户情况）产品形态高层、洋房、社区商业内配套基础商业外配套遵义市一中市场占位遵义市场洋房产品先行者竞争评级 GUIZHOUHOPE【房地产市场】天蕴南加州（小结）n优势：在遵义市场面世较早，客户普遍认可项目其南加州的建筑风格。n周边配套：在遵义市一中分校对面，周边有遵义市体育馆、医专附院等配套设施。n周边配套：规划有2万风情商业街，小区广场等；n点评：项目花园洋房基本售罄，只余住宅在建，已开始交房，项目口碑较好。GUIZHOUHOPE【房地产市场】竞品案例分析（保利未来城市）项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义保利置业有限公司占地面积5000000建筑面积15000000容积率3.0绿化率35%物业形态、别墅、洋房、高层户车比1：0.9开盘日期2019年10月15日交房时间2019年6月物管费1.2元/n项目整体占地7500亩，总建面1500万方，分五期开发，涵盖洋房、高层、别墅。nA1地块由15栋洋房和39栋高层组成，全部在售；A2地块规划有高层与别墅组成。n项目品牌为突出优势，项目以品牌效应、强大的配套为主要策略。GUIZHOUHOPE山体别墅约100套已推40套产品位置套数面积（）价格（元）滨湖联排40207-2909000-11000山体联排100220-31012000取消客户分析：共计44个意向客户，交筹客户10个，逼定成交4套；成交客户：均为商业客户再购和朋友介绍，认可经济型别墅产品，接受保利的大规划和配套；未成交客户：不能接受价格和环境，对产品位置不满意；【房地产市场】保利未来城市（产品情况）保利联排别墅产品与本案形成竞争趋势，意向客户主要为市区商贸人群，外省商会人群占一定比例，客户保利联排别墅产品与本案形成竞争趋势，意向客户主要为市区商贸人群，外省商会人群占一定比例，客户对环境和价格较不认可。对环境和价格较不认可。GUIZHOUHOPE1.强度推广，拓客动作强，覆盖面广；2.2.客群定位改善群体客群定位改善群体，对客户选择性极高，加之相同产品价格在区域内竞争优势；3.未来城市项目以改善客群客群为主，主，该项目离本案较近，对本案洋房和本案洋房和别墅墅产品影响品影响较大大；产品形态高层、洋房、别墅、商业内配套红黄蓝幼儿园、遵义一小、大型商业外配套学校、自然资源市场占位刚需大盘领导者竞争评级【房地产市场】保利未来城市（客户情况）GUIZHOUHOPE【房地产市场】保利未来城市（小结）n大盘规模：遵义市场前所未有的1500万方规模大盘，未来200万常住人口的南部新城，未来的遵义城市副中心。n企业品牌：保利置业，国家央企，国之巨子，在贵阳及全国有不少已成功开发的高品质楼盘案例，在遵义市民心目中就是实力的象征，相信保利开发的楼盘品质高、质量有保证，保利品牌就是项目附加值的体现之一，也是项目的核心卖点之一。n城市运营的规划配套：一山两湖五公园的“公园城市”，0-18岁的全国知名幼儿园、小学、初中、高中全程教育的“教育城市”，2.5公里长西南最长商业步行街的“中心城市”，三纵六横的“畅通城市”，温泉酒店、五星级涉外酒店、5A甲级写字楼、大型SHOPPING MALL、保利博物馆、保利电影院线的“顶级配套城市”。n公务员榜样力量：充分利用政府力量，大部分政府公务员均购买保利，保利未来城市掀起了“全城谈保利、全城买保利”的热潮，公务员的榜样力量及“羊群”效应导致了客户“不买保利没面子”的从众心理与局面。GUIZHOUHOPE【房地产市场】竞品案例分析（金科中央公园城）项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义金科房地产开发有限公司占地面积3000亩建筑面积350万方容积率2.10绿化率31%物业形态住宅，洋房，别墅户车比1:1（别墅）开盘日期2019年12月20日交房时间2019年12月物管费2.1元/n项目整体占地3000亩，总建面350万方，分五期开发，涵盖洋房、高层、别墅。n本项目品牌为突出优势，项目以品牌效应、区域核心发展为主要策略。GUIZHOUHOPE产品位置套数面积（）价格（元）独栋223868865.72双拼66256-2657809.32联排60191-1996128.45叠墅12873-1975894.78客户分析：共计成交135套；剩余141套成交客户：均为商业客户再购和朋友介绍，认可经济型别墅产品，接受保利的大规划和配套；未成交客户：不能接受价格和环境，对产品位置不满意；【房地产市场】金科中央公园城（产品情况）别墅产品洋房产品GUIZHOUHOPE1.强度推广，拓客动作强，覆盖面广；2.2.客群定位改善群体客群定位改善群体，处于新蒲新区政府大力引导核心区，加之相同产品价格在区域内竞争优势；3.3.客客户关注点：关注点：别墅地块及周边环境要求绿化率较高；别墅社区景观打造客户非常看重；客户对户型设计的合理性要求最高，花园及户型赠送面积非常关键；企业知名度及物业管理水平客户也十分看重；产品形态高层、洋房、别墅、商业内配套幼儿园、自建中、小学、遵义四中外配套综合市场、自然资源市场占位改善性品质大盘竞争评级【房地产市场】金科中央公园城（客户情况）GUIZHOUHOPE【房地产市场】金科中央公园城（小结）n优势：金科以品牌效应、区域核心发展为主要策略。n教育配套：项目自建幼儿园、小学、中学，周边遵义四中，新蒲小学、初中、高中、大学。n周边配套：银行、邮局、医院、湿地公园、青少年活动中心、花卉博览园、美术馆、大剧院、图书馆、博物馆、文化宫；n点评：金科项目位于新蒲新区核心地段，项目配套齐全，产品一树立一定口碑，推货节奏把控合理产品丰富。GUIZHOUHOPEn整个遵义市楼市一片洋溢，供需两旺成为了未来几年房地产市场的主要基调，而在这个市场环境下，大开发商与大项目有着天然的竞争优势，可以想见未来几年遵义房地产市场将是大项目与大品牌的天下。n遵义未来的发展的方向一南一北。汇川大道区域正处于北方板块的核心部分，政府政策的优惠和大开发商的进入，使汇川大道区域成为了未来最具升值潜力的板块，发展潜力无可限量。n汇川大道板块经过恒大城、汇川国际温泉城的打造后，已初具规模，规划与配套日渐成熟，区政府与事业机关单位的迁入更是板块热度与日俱增，而航天中学的搬入，更使得本区炙手可热，星长征此时的介入，正可承上启下，借发展的东风一举促使汇川大道区域步入高速发展成熟的时期。n整个遵义的别墅市场开发集中于海尔大道至南部新城一线，该区域竞争较为激烈，而汇川区别墅市场竞争较为平缓，项目较少，产品单一，存在较大的市场空间，正是项目的进入的好时机。【房地产市场】竞品汇总小结1GUIZHOUHOPEn价格：市场在售别墅项目较少，无明显竞争，竞品共青湖项目价格隶属区域标杆；n速度：市场无明显竞争项目，保利未来城市2019年9月推售已来仅销售4套别墅，中铁共青湖以5套/月销售速度成为区域标杆；n风格：目前市场上南加州建筑风格的楼盘已获得客户认同，广受好评。n存量：主要竞争对手中铁共青湖，未来2年内中建、金科及仁怀碧桂园等项目存在未来竞争威胁。【房地产市场】竞品汇总小结2谢谢！