工业地产简介XXXX课件

工业地产简介XXXX课件第一章工业地产概述工业地产定义、分类特点及趋势第一章 工业地产概述工业地产定义、分类 工业地产定义工业地产定义工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产定义工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产工业地产分类工业地产分类根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。医疗保健设施数据交换中心教育培训基地科技孵化器企业加速器创业人社区都市经济园物流园区保税物流园临港经济区专业批发市场大学生科技园软件外包基地影视传媒中心创业产业园公共博展馆旅游渡假区产业转移园生态工业园总部经济园中央商务区基础保障创业阶段商业零售楼宇经济体创新领域发展阶段成熟领域流通领域工业地产分类根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。医工业地产特点工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；投资大、投资回收期长投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回报期限大于住宅房地产与商业地产；区域性强区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功能差别很小；项目增值性项目增值性发展第三产业，实现二、三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群，都能促进项目价值提升。工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主工业地产趋势工业地产趋势近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞逐的新领域，不仅传统的产业地产运营商加大了扩张力度，连很多实体企业也纷纷参与国内产业地产强势产品品牌不断战略扩张，如联东U谷、道丰集团、武汉光谷等国外巨头加大在华投资力度，如普洛斯向武汉等中部城市布局，AMB公司在上海收购1.7万的工业地产项目大型房地产开发商为了规避风险开始进入产业地产领域，包括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等，如万通和TCL合资成立工业地产开发公司万通新创工拥有独特资源的产业实体企业开始尝试从示范走向布局，如广州市龙源环保科技有限公司提供专业、集中的水处理服务，同时因水处理设施带来了产业园建设和运营1234工业地产趋势近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞第二章工业地产开发模式研究工业地产开发模式政府主导模式主导企业引导模式工业地产商模式综合开发模式优劣势比较第二章 工业地产开发模式研究工业地产开发模式 工业地产开发模式工业地产开发模式政府主导模式政府主导模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。主体企业引导模式主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业租售等方式引进同类企业。工业地产商模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。综合运作模式综合运作模式上述三种模式的混合运用上述三种模式的混合运用。工业地产开发模式政府主导模式主体企业引导模式工业地产商模式综政府主导工业园模式政府主导工业园模式基本情况基本情况政府主导模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域或经济全面发展。开发主体地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、谷底出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。操作手段具备外部条件政府主导工业园模式基本情况政府主导模式：以政府开发为主导政府主导工业园模式政府主导工业园模式园区开发模式流程园区开发模式流程区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规则概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程研究定位总体规划园区建设整体招商园区管理园区升级政府完全主导的开发模式政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府主导工业园模式园区开发模式流程 区域经济研究 概案例：新加坡裕廊工业园案例：新加坡裕廊工业园园区概况：位于新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多km，1961年政府计划在裕廊划定6480公顷土地发展工业园区，1968年园区内厂房，港口、码头、铁路、公路、电力、供水等基础设施建设基本完成开发主体：开发运营主要是由政府垄断开发。最初的管理机构是经济发展局，1968年成立裕廊管理局（JTC）。资金筹集、土地运用、招商引资等均采用一级政府统一规划，专业化分工建设、管理和服务协调相配合。政府用法律制度来安排土地的开发利用，由JTC统一控制全国工业用地和各类园区的供给，由经济发展局遍布世界的专业招商队伍统一负责招商1961-1979年劳动密集型产业主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段1980-1989年技术与资本主导阶段入区企业以劳动密集型产业为主，主要是为了解决新加坡就业问题，改变其工业落后的面貌为高增长型的企业设计和提供具有差异化的设施和厂房提高集约化利用园区的土地出现了商业园、技术园、后勤园等新概念的园区保证项目快速启动并尽快达到规模经济快速并以较低成本获取私人土地有效吸引跨国公司的投资园区的竞争对象在国外而不在国内，园区之间没有恶性竞争。案例：新加坡裕廊工业园园区概况：位于新加坡岛西南部的海滨地带案例：新加坡案例：新加坡裕廊工业园裕廊工业园产品系列工业用地商业园土地（新兴产业、高新技术企业）多层厂房（Flattedfactories)标准厂房（Standardfactories)创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70，科技企业中心为多层厂房+综合设施）iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise）写字楼（Officespace）配套食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园截止到2003年底，新加坡岛内已建立了30多个工业园区，共占地8025公顷，已开发5069公顷，包含了7000多家跨国公司和本地的高技术制造业公司，对GDP的直接贡献率为25%，雇佣了全国1/3以上的劳动力裕廊镇管理局公司(JTCCorporation)是这些工业园区的主要开发者案例：新加坡裕廊工业园产品系列截止到2003年底，新加坡岛内案例案例：北京雁栖经济开发区：北京雁栖经济开发区雁栖经济开发区园区概况：成立于1992年，为北京市级开发区、北京生态涵养区县开发区，总规划面积15.035平方公里开发主体：北京雁栖经济开发区管理委员会是负责开发区的整体规划、宣传推介、协调征地拆迁、审核入区项目、各项统计工作以及园区安全生产、市政市容、治安秩序等工作。北京市长城伟业投资开发总公司为怀柔区政府直属国有企业，负责开发区规划区域内土地的征用、开发、招商引资以及经营性物业投资管理。管委会与长城伟业是“两块牌子，一套班子”园区布局：初期由主园区、经纬园、凤翔园构成，食品饮料及配套包装印刷产业是园区核心支柱产业，是“华北最大的食品饮料产业聚集区”，2008年规划调整为“一区四园”：新能源新材料产业园、生命科学产业园、中关村雁栖高新技术创新基地和文化创意产业园经济效益：2010年1-11月工业总产值136.9亿元，同比增长19.5%，投产开业企业340个，同比增长7.6%，三资企业86个，同比增长11.7%，从业人员2.2万人，同比增长1.9%，招商项目117个，同比增长12.5%案例：北京雁栖经济开发区雁栖经济开发区园区概况：成立于199案例：北京雁栖经济开发区案例：北京雁栖经济开发区怀柔区定期组织企业与市级融资平台进行对接。怀柔区政府出资2000万元作为“代偿资金”，借助市经济和信息化委员会高端制造业投融资服务平台，设立怀柔区中小企业投融资服务平台，为中小企业提供投融资服务。同时安排500万元高新技术产业融资贷款担保金，用于支持高新技术产业发展。通过出台多项扶持政策，不断改进政府服务意识，改善软环境，吸引、留住企业国家国家北京市北京市怀柔区怀柔区中关村中关村财政部国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知财政部国家税务总局关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知北京市工业企业流动资金贷款贴息补助政策实施细则北京市鼓励在京设立科技研究开发机构的规定北京市财政支持高新技术成果转化项目等财政专项资金实施办法北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干规定怀柔区高新技术企业申请使用科技及中小企业担保资金管理办法北京市怀柔区引进人才办法实施细则怀柔区发展总部经济实施品牌战略技术创新战略开拓资本市场战略扶持政策怀柔区促进生产性服务业和文化创意产业专项引导资金使用管理实施细则中关村科技园区留学人员创业企业小额担保贷款“绿色通道”实施细则中关村科技园区中小企业技术创新专项资金管理暂行办法中关村科技园区企业改制上市资助资金管理办法除国家、北京市相关优惠政策外，怀柔区政府根据区内实际情况制定了有针对性的人才、融资担保和财政政策，同时设立专项资金促进相关行业发展。通过积极协调公交公司设立站点、搭建融资平台、缩短审批流程等方式，为企业发展提供便利条件。交通交通雁栖经济开发区管委会与北京八方达公交公司怀柔分公司协商，在开发区设立公交总站，雁栖公交总站建成后，开发区与怀柔城区间的通行将更加便捷，后续也将开通开发区与中关村、开发区与东直门等多条线路。审批审批流程流程实行“重点标记、即时移送”分办制度，对重点项目引进和建设进行全程跟踪监控，压缩用地审批、环保评估等手续时限，年内开工项目免交或缓交市政基础设施建设费。凡属区级权限内的审批事项，原则上完成时限压缩50%。融融资资平平台台案例：北京雁栖经济开发区怀柔区定期组织企业与市级融资平台进行主体企业引导模式主体企业引导模式基本情况基本情况主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发模式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其再行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。开发主体操作手段具备外部条件主体企业引导模式基本情况主体企业引导模式：政府支持，大型主体企业引导模式主体企业引导模式园区开发模式流程园区开发模式流程政府完成初步计划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房其他设施国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级主体企业开发模式流程初步规划基本配套建设主体企业规划建设整体招商园区管理园区升级政府引导，企业带动的开发模式适当包装及推广政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。主体企业引导模式园区开发模式流程政府完成初步计划及配套建案例：案例：北京诺基亚工业园北京诺基亚工业园北京诺基亚工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年北京诺基亚工业园产值突破千亿；2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。公司国家产品Savcor芬兰镀膜EXEL英国物流Electronic日本键盘RFMD美国半导体Friwo德国充电器SANYO日本电池案例：北京诺基亚工业园北京诺基亚工业园是诺基亚全球手机生产的工业地产商模式工业地产商模式基本情况基本情况工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取缔方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出售或出租方式实现效益。区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。开发主体操作手段具备外部条件工业地产商模式基本情况工业地产商开发模式：地产商运用住宅工业地产商模式工业地产商模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。详细了解区域产业发展现状及趋势。工业园区获得工业土地其它途径获得道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发租赁、转让合作经营合资经营工业地产商开发模式流程前期工作土地获取施工建设收益获取工业地产商主导开发模式适当包装及推广工业地产商模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最工业地产商模式工业地产商模式案例案例1五矿进入开发区建设运营领域的央企大尺度2大连软件园高端研发办公型产业园运营商中尺度3普洛斯物流地产行业的国际巨头小尺度4联东U谷从建材到标准厂房，再到综合性园区开发 小尺度5津通国际从标准厂房到综合性园区开发小尺度6ABP总部基地概念的制造者小尺度7龙源环保从电镀废水处理到工业厂房业务小尺度工业地产商模式案例1五矿进入开发区建设运营领域的央企大尺度2案例：五矿案例：五矿(营口营口)产业园发展产业园发展有限公司有限公司五矿(营口)产业园公司：五矿产业园开发建设、运营管理的执行主体，是园区招商引资的对外合作主体中国五矿集团：1999年列入中央管理的44家国有重要骨干企业，2007年国资委正式增列地产开发和经营为中国五矿集团主营业务，目前主要业务为黑色金属、有色金属、地产开发、物流和金融案例：五矿(营口)产业园发展有限公司五矿(营口)产业园公司：案例：五矿案例：五矿(营口营口)产业园发展产业园发展有限公司有限公司五矿产业园位于辽宁（营口）沿海产业基地内，是产业基地的“园中园”位于营口市沿海产业基地核心景观区南侧，规划总面积30.4k，分三期开发。产业园规划由新加坡裕廊国际承担利用五矿集团在有色、黑色金属行业领域的优势，以五矿集团主业战略协同和价值链整合为根本原则，重点发展以装备制造、电子信息及光电、新能源、新材料应用等四大主导产业，以及现代物流和现代商贸服务两个支撑产业案例：五矿(营口)产业园发展有限公司五矿产业园位于辽宁（营口案例：五矿案例：五矿(营口营口)产业园发展产业园发展有限公司有限公司依照园区发展规划，五矿产业园总投资将达300亿元以上，是中国五矿集团公司进行战略转型，进军工业地产的核心项目。产业园公司已经拥有了规划、建设、招商、运营等完整的业务链模式“园区规划：产业规划先行”、“园区招商：企业+政府”、“园区开发：协同发展”招商渠道以“走出去”战略为重点，采取合作、自建等多种方式积极健全网络布局，充分发挥集团整体优势，与日本、韩国、德国等海外兄弟企业签署招商代理协议2006年8月16日中国五矿与辽宁省政府签署经济技术合作框架协议2007年2月2日中国五矿与营口市政府签署协议，确定建设五矿产业园2007年3月29日“五矿(营口）产业园发展有限公司”注册成立2007年5月22日新加坡裕廊国际启动园区规划制订2007年9月29日园区举行开工奠基典礼，与法液空、日本兼松、领锐等公司签署入园协议案例：五矿(营口)产业园发展有限公司依照园区发展规划，五矿产案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）投资方：亿达集团是集房地产开发、软件园投资营管理、生态科技城开发建设等产业于一体的大型企业集团，2010年实现销售收入突破60亿元，实缴税金超过8亿元，名列2010中国民营企业500强、中国服务业企业500强、中国房地产开发企业500强第49位1998年，大连市政府提出了发展软件与信息服务业的构想，但缺少产业发展资金和运作经验，亿达集团提出开发和承建软件园项目大连软件园于1998年奠基，由DLSP(大连软件园股份有限公司)建设运营，一期占地面积3平方公里左右，位于大连市西南部星海湾畔的高教科研文化区和高新技术产业区。案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）投资方：亿达集团是集案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）软件与服务外包是大连软件园发展的主体产业。借势上世纪90年代前半段跨国际软件外包需求迅猛增长，特别是来自于日本的软件外包需求，大连承接了大量了软件外包业务，继而大连软件园的成功运作和带动使其成为许多世界大中型IT相关的企业的软件发展以及资讯服务的基地。1998年亿达集团与东软集团签订合作合同，使东软成为第一家入驻大连软件园的软件企业。截止2010年底，大连软件园入园企业数量超过500家，外资企业所占比例为41%。包括IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT等在内的世界500强企业已达42家。2010年大连软件园销售收入280亿元，出口值10.8亿美元。案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）软件与服务外包是大连案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）企业独栋孵化中心企业产品订制信息中心商务配套案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）企业独栋孵化中心企业案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）企业运营商商务园区政府“官助民办”的园区开发运营模式“官”为助力打造领先水平的产业发展环境市长亲自带队国外招商软件园招商第一年免房租，相关费用由政府“买单”政府财政补贴中小企业进行CMM认证等“民”为主体企业是软件园开发主体，企业负责整个园区的基础建设、环境规划、招商引资、产业服务以及配套管理职能，并在某些方面代行政府行政管理职能案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）企业运营商商务政府“案例：普洛斯（专业的物流地产商）案例：普洛斯（专业的物流地产商）亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络，满足客户在多个地区的商业扩张需求在中国21个城市投资、建设并管理着57个物流园建成面积390多万，在建200万已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、中山、厦门和珠海在日本已进入8个主要城市，拥有并管理着69个物流园总面积约255万平方米已进入的城市包括：东京、大阪、名古屋、仙台、札幌、新泻、福冈和广岛北区华东区中西部案例：普洛斯（专业的物流地产商）亚洲最大的现代物流设施提供商案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商）范围广泛的物流设施相关解决方案多租户设施定制（build-to-suit）/单用户设施售后租回设施增值服务设施设计选址网络优化物业管理联合营销流程：取地一级开发基础设施建设建设仓储设施租赁或销售物业管理和客户维护打造一个设施平台，吸引物流企业、制造商、零售商入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务由客户操作物业占企业很大一部分固定资产，通过租赁，客户可以更有效地管理现金，降低成本，专注核心业务案例：普洛斯（专业的物流地产商）范围广泛的物流设施相关解决方案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商）北京首都机场广州白云机场南京禄口机场上海浦东国际机场上海虹桥国际机场青岛流亭国际机场上海洋山深水港大连大窑湾港深圳盐田港青岛前湾港广州南沙港宁波北仑港沈阳经济技术开发区苏州工业园区天津经济技术开发区杭州经济技术开发区广州开发区成都高新技术产业开发区重庆经济技术开发区在中国，GLP已布局重要的机场、港口和加工基地案例：普洛斯（专业的物流地产商）北京首都机场上海洋山深水港沈案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商）案例：普洛斯（专业的物流地产商）案例案例：联联东东U U谷谷200407年标准厂房为主，容积率0.7200708年订制厂房为主，容积率1.12008总部、研发产品为主，容积率1.4亦庄被确定为东部发展带亦庄提出产业升级亦庄强调研发与创新联东集团1991年从建筑模板业务起步，目前成为集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团公司产业地产的聚合U模式，即围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资源聚合。已经在全国开始产品复制随着亦庄的发展，联东U谷完成了产业与产品的升级，成为新型产业园案例：联东U谷200407年标准厂房为主，容积率0.720案例案例：联联东东U U谷谷联东U谷占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家。产品主要以厂房和总部办公为主，配套以满足自我需求为主，产品按一定比例租售案例：联东U谷联东U谷占地1300亩，规划建筑面积100万平案例：津通国际工业案例：津通国际工业园园津通集团是一家以国际化的高新科技园、产业园、创意园、加速器、现代服务业交易中心等平台的开发运营为核心，以投融资和高新技术产业研发及制造为主体的国际化企业集团津通国际工业园位于江苏省常州市武进高新区。占地1000亩，总规划建筑面积90万m，一期占地500亩，现已建成36万m的标准工业厂房、生产性服务中心和生活服务中心全部建成后将形成以现代化高标准厂房为主体，集科研孵化中心、制造生产中心和现代服务中心为一体，花园式社区为环境特征的智能化管理新型高新技术产业园区案例：津通国际工业园津通集团是一家以国际化的高新科技园、产业案例：津通国际工业案例：津通国际工业园园2005年高层标准厂房2007年研发中心2009年生产与生活配套园区以大规模的高标准厂房为基础，以研发、设计等带动产业、产品升级、以生产性服务业和生活服务业配套完善园区功能，提升园区档次，最终建成新型综合性园区案例：津通国际工业园2005年高层标准厂房2007年研发中心案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP）总部基地（中国）控股集团，致力于投资、开发、建设以总部基地模式为主的总部经济区以及综合性国际投资集团。自2003年起，即重点投资运营中国区域总部经济区的建设与发展，主要项目有：北京总部基地、总部基地金融港、北京玛雅岛酒店、东北总部基地、青岛总部基地等。总部基地（中国）控股集团北京道丰建设工程有限公司北京道丰总部基地物业管理有限公司北京道丰总部基地餐饮管理有限公司北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司北京玛雅岛酒店管理有限公司沈阳东北总部基地开发建设有限公司道丰国际董事长：许为平案例：总部基地（总部基地控股集团ABP）总部基地（中国）控股案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP）丰台总部基地：项目总占地面积约60公顷，自2003年6月开工建设以来，目前400栋总部大楼已全部竣工，总建筑面积达1万平方米的21个总部会所也已建成并投入使用，近4000平方米的员工餐厅、员工公寓以及超市、办公超市投入运营。总部基地全部总部楼的入驻率已经超过80%，聚集了中国铁路工程总公司、中国航天时代、建龙钢铁、中牧股份等400多家企业和企业总部，领域涉及生物医药、新材料、电子信息等高科技行业。政策一级开发二级开发北京市政府2004年提出发展“总部经济”中关村科技园区丰台园管理委员会负责具体开发：丰台园科技开发建设有限公司北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司统一规划、统一设计、统一建设、统一招商案例：总部基地（总部基地控股集团ABP）丰台总部基地：政策一案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP）l建筑形态建筑形态：总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积10005000平方米，主导楼每栋面积30005000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。l楼体楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。案例：总部基地（总部基地控股集团ABP）建筑形态：总部基地将广州市龙源环保科技有限公司广州市龙源环保科技有限公司2006年5月成立，注册资本为2400万元人民币，是一家集科研、电镀设备制造、工业园投资开发、电镀集控区运营管理为一体的高科技环保企业中国首创、自主研发的“电镀废水零排放”专利技术（国家发明专利专利号：ZL200610033047.3和实用新型专利专利号：ZL200620053958.8）除广州示范区外，其它项目占地均为2000亩，包括工业厂房等废水分流，分类处理净水回用，金属回收广州市龙源环保科技有限公司2006年5月成立，注册资本为24广州市龙源环保科技有限公司广州市龙源环保科技有限公司福龙源（广州）环保电镀示范基地项目占地面积507亩，总建筑面积约36万平方米电镀废水处理及回用中心电镀原料供应/配送中心化验检测中心电镀工艺支援中心安全生产与危险化学品监控中心商务(物业)管理服务中心自动生产线设计中心抛光中心工业厂房广州市龙源环保科技有限公司福龙源（广州）环保电镀示范基地电镀综合开发模式综合开发模式基本情况基本情况综合开发模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。由于建设规模较大和设计经营范围较广，即要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策;项目建设规模较大，设计经营范围较广。开发主体操作手段具备外部条件综合开发模式基本情况综合开发模式：工业园、主体企业、工业综合开发模式综合开发模式园区开发模式流程园区开发模式流程由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方面力量共同完成区域工业地产建设。区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划基础设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级总体规划园区建设整体招商园区管理园区升级工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业。主导企业进驻，施工建设，带动其他相关企业进驻。综合开发模式园区开发模式流程由于规模大、经营范围广，需以案例：案例：北京经济技术开发区北京经济技术开发区北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区总体规划面积为46.8平方公里，由产业区、商务区及生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任案例：北京经济技术开发区北京经济技术开发区于1992年10月开发模式的优劣势对比开发模式的优劣势对比模模 式式 优优 势势 劣劣 势势政府主导模式政策支持、税收优惠条件丰厚政府财政压力大人员抽调导致的资源配置问题政府职能错位，投资效率低主体企业引导模式议价能力强，可获得相对优惠土地资源园区运作经验不足缺乏基础设施建设经验工业地产商模式减轻政府财政负担减少政府人员抽调导致的资源配置问题有专业的园区开发运作经验属于市场化运作，园区投资效率高利于降低综合成本达到政府、企业、开发商共赢项目投资大，期限长，对地产商资金作用能力要求高招商引资工作难度大，对地产开发商运作能力能力要求高综合开发模式政府从总体上对新能源土地、税收方面有政府支持政府、开发商达到双赢协调难度较大缺乏解决矛盾的缓冲机制缺少园区开发的专业团队开发模式的优劣势对比模 式 第三章华夏幸福基业工业地产业务简介第三章 华夏幸福基业工业地产业务简介开发区投资运营专家开发区投资运营专家产业规划空间规划土地整理基础设施产品开发招商引资投资服务品牌推广园区运营开发区投资运营体系公共设施固安工业园区文安工业园区大厂工业园区沈阳苏家屯沈阳于洪沈阳沈北昌黎工业园区怀来沙城开发区乌兰察布呼和浩特白塔内蒙古河北辽宁开发区投资运营专家产业规划空间规划土地整理基础设施产品开发招工业地产产品体系工业地产产品体系工业地产事业部产业园总部公园产业港工业地产产品体系工业地产事业部产业园总部公园产业港产业园产业园产业园作为产业集群的载体，是产业集群在空间上的具体表现形式，企业间在产业上关联、在空间上集聚产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰产业园分类产业型（二产为主）创新型（三产为主）概念型（综合）航空航天产业园汽车零部件产业园通用装备产业园研发基地软件外包产业园文化创意产业园生态产业园绿色产业园循环经济产业园产业园产业园作为产业集群的载体，是产业集群在空间上的具体表现总部公园总部公园总部基地，一般位于区位、配套、产业环境较佳的城市副中心区域，占地面积一般在3001000亩，吸引企业的办公、研发、营销、财务、后台服务等非制造环节集聚主要产品是独栋企业楼、低层、高层写字楼、研发楼以及配套总部公园总部基地，一般位于区位、配套、产业环境较佳的城市副中产业产业港港面向规划的若干产业。除大门、形象、景观节点等配套设施外，主要的可售产品为标准厂房和定制厂房定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象客户：适合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业面积：单体10005000平方米，可自由分割、组合产业港面向规划的若干产业。除大门、形象、景观节点等配套设施外谢谢 谢谢谢 谢