蒙阴明德花园教学课件

蒙阴明德花园蒙阴明德花园周边及区域环境本案本案老城区老城区项目地块位于蒙阴县城的北项目地块位于蒙阴县城的北部，为县城的新城区，目前部，为县城的新城区，目前周边的环境比较优越，道路周边的环境比较优越，道路宽阔平坦，绿化植被较多，宽阔平坦，绿化植被较多，同时紧邻蒙阴新广场和未来同时紧邻蒙阴新广场和未来新行政中心。从长远来看，新行政中心。从长远来看，该区域将成为今后蒙阴的行该区域将成为今后蒙阴的行政、新兴商业、居住、休闲政、新兴商业、居住、休闲的中心。但是短期内周边的的中心。但是短期内周边的的人气、居住氛围、生活配的人气、居住氛围、生活配套还比较匮乏，需要依赖老套还比较匮乏，需要依赖老城区的公共资源。该区域板城区的公共资源。该区域板块在利用现代的先进规划理块在利用现代的先进规划理念指导下，有效利用新兴区念指导下，有效利用新兴区的可塑造性，成为蒙阴未来的可塑造性，成为蒙阴未来崛起的城市亮点新板块。崛起的城市亮点新板块。区域规划环境区域规划环境依据蒙阴的依据蒙阴的25年城市年城市规划，结合蒙阴的实际规划，结合蒙阴的实际行政、区域位置，蒙阴行政、区域位置，蒙阴今后城市主要向东西及今后城市主要向东西及北面发展，形成两心、北面发展，形成两心、两轴、三片的格局。两轴、三片的格局。项目地块正好占据城市项目地块正好占据城市规划中的行政中心、南规划中的行政中心、南北蒙山路轴线、中间双北蒙山路轴线、中间双核片区。属于未来城市核片区。属于未来城市最佳宜居位置。最佳宜居位置。一、城市性质：一、城市性质：综合产业城市、生态综合产业城市、生态山水城市、旅游宜居山水城市、旅游宜居城市。城市。二、城市规模：二、城市规模：规划近期到规划近期到2010年，年，城市人口城市人口15万人，城万人，城市建设用地市建设用地17.9平方平方公里，人均城市建设公里，人均城市建设用地用地119.34平方米；平方米；远期到远期到2020年，城市年，城市人口人口25万人，城市建万人，城市建设用地约设用地约26.80平方公平方公里，人均城市建设用里，人均城市建设用地为地为107.21平方米。平方米。老城区老城区竞争态势金桂园金桂园本案项目本案项目一品御墅一品御墅锦绣城锦绣城龙廷居龙廷居荣华园荣华园楼盘区位配套环境交通规划户型包装开发商龙廷居一般 一般 优优优优良良良优锦绣城一般 一般 一般 优优优优优良良金桂园优优优优一般 良良一般 一般 良一品御墅一般 良良一般 良一般 良一般 优优荣华园优良一般 一般 一般 良一般 一般典型楼盘优势分析典型楼盘优势分析环景环景交通交通户户型型区位区位规规划划包包装装配配套套锦绣城锦绣城龙廷居龙廷居金桂园金桂园一品御墅一品御墅开发商实力开发商实力越靠近中心线、越向上代表项目竞争力就越强。锦绣城锦绣城竞争态势分析竞争态势分析龙廷居占据景观及规模优势，目龙廷居占据景观及规模优势，目前为蒙阴高端客群认可度较高区前为蒙阴高端客群认可度较高区域。锦绣城占据产品和教育资源域。锦绣城占据产品和教育资源优势，在产品方面体现差异化开优势，在产品方面体现差异化开发模式。金桂园占据位置及配套发模式。金桂园占据位置及配套优势，符合县城需求特点，便利优势，符合县城需求特点，便利性购买因素。一品御墅是主推开性购买因素。一品御墅是主推开发商实力品质和价格、教育优势发商实力品质和价格、教育优势，实行短平快策略。，实行短平快策略。蒙阴随着城市化进程的推进蒙阴随着城市化进程的推进到到2020年城市人口将达到年城市人口将达到25万人，因此在今后十年万人，因此在今后十年蒙阴将迎来房地开发的高峰蒙阴将迎来房地开发的高峰，在价格、数量和规模上都，在价格、数量和规模上都将有很大的突破。逐步进入将有很大的突破。逐步进入大盘时代。竞争与机遇同在。大盘时代。竞争与机遇同在。鉴于蒙阴县城横跨距离较短，因鉴于蒙阴县城横跨距离较短，因此在楼盘竞争方面覆盖全县城区此在楼盘竞争方面覆盖全县城区域。只有客户群的不同，区域概域。只有客户群的不同，区域概念划分不明晰。目前项目主要竟念划分不明晰。目前项目主要竟争楼盘分布于干道蒙山路及新城争楼盘分布于干道蒙山路及新城路两侧。今后将形成沿汶河带和路两侧。今后将形成沿汶河带和新广场片区两大主要集中带。新广场片区两大主要集中带。高端客户群高端客户群中端客户群中端客户群低端客户群低端客户群客群分析客群分析根据项目特征及竞争楼盘根据项目特征及竞争楼盘分析，项目主要针对蒙阴分析，项目主要针对蒙阴县中高端客户群体，该县中高端客户群体，该客户群体对区域环境、便客户群体对区域环境、便利性、品牌度及配套比较利性、品牌度及配套比较关注。对面积需求集中在关注。对面积需求集中在120-140平米之间。平米之间。客户群特征客户群特征1、蒙阴本地居民，对蒙阴已有习惯性购买趋向比较深。2、收入中等以上，主要从事个体商业，事业机关单位及企业中上管理层。3、购买具有跟风特点4、年龄普遍在35岁以上，三口以上家庭使用。5、要求户型在三室以上。13机会价值机会价值开发价值开发价值延伸价值延伸价值项目价值分析项目价值分析依托项目所在区域依托项目所在区域的易可塑性，借助的易可塑性，借助区域大手笔规划。区域大手笔规划。在未来的行政中心在未来的行政中心区打造蒙阴最佳易区打造蒙阴最佳易居舒适社区。其所居舒适社区。其所在所在区位优势亦在所在区位优势亦可与南坊政府周边可与南坊政府周边项目相济，潜力巨项目相济，潜力巨大。大。项目地块比较方项目地块比较方正，便于规划，正，便于规划，周边区域规划合周边区域规划合理完善，今后几理完善，今后几年年,随着以广场随着以广场为中心配套的完为中心配套的完善，该项目将成善，该项目将成为蒙阴行政区内为蒙阴行政区内绝无仅有的稀缺绝无仅有的稀缺资源项目资源项目该项目的成功开发，将带动区域该项目的成功开发，将带动区域开发建设的速度及价值的快速提开发建设的速度及价值的快速提升，同时引领蒙阴进入大盘时代。升，同时引领蒙阴进入大盘时代。奠定集团公司在蒙阴地产的地位奠定集团公司在蒙阴地产的地位和社会形象及品牌度的确立。和社会形象及品牌度的确立。为今后市场的开拓提供有力的资金为今后市场的开拓提供有力的资金及品牌支持。及品牌支持。14本次报告逻辑结构本次报告逻辑结构项目项目解析解析目标与目标与愿景愿景原方案原方案点评点评核心问题思路营销营销策略策略目标与愿景目标与愿景核心目标：保障项目安全、持续、成功开发运营基础上，实核心目标：保障项目安全、持续、成功开发运营基础上，实现利润最大化；现利润最大化；缩短项目的运营周期，实现快速销售，保障资金快速回笼；缩短项目的运营周期，实现快速销售，保障资金快速回笼；整合各种资源、迎合城市和市场需要，优化产品设计，提升整合各种资源、迎合城市和市场需要，优化产品设计，提升产品价值；产品价值；引导区域购买趋向，提高项目认可度。引导区域购买趋向，提高项目认可度。降低降低项目的投资风险率项目的投资风险率；本次报告逻辑结构本次报告逻辑结构项目项目解析解析目标与目标与愿景愿景原方案原方案点评点评核心问题思路营销营销策略策略原设计方案评析原设计方案评析高层区高层区小区西小区西入口入口小区南入口小区南入口小区东小区东入口入口小区项目内部小区项目内部道路规划通畅道路规划通畅循环，分设三个循环，分设三个出入口。便于内出入口。便于内部设立单向行驶部设立单向行驶及人车分流布局。及人车分流布局。景观带斜传贯通景观带斜传贯通，打破呆板设计，打破呆板设计格局。同时与地格局。同时与地势条件相结合势条件相结合。单体布局错落有单体布局错落有致依据地势条件致依据地势条件，可以形成良好，可以形成良好的自然采光条件的自然采光条件及视觉效果。及视觉效果。原设计方案评析依据项目规划及位置依据项目规划及位置景观将项目产品价值景观将项目产品价值划分为四个档次划分为四个档次一档区为绿色区域一档区为绿色区域二档区位粉色区域二档区位粉色区域三档区位黄色区域三档区位黄色区域四档区位红色区域四档区位红色区域设计方案小结及建议：1、单体布局打破传统方阵式布局，自然协调，为蒙阴首家，有利居住的采光、视线，利于社区景观设计，形成流畅动线。2、道路布局循环流畅，便于社区人车分流，出入通畅。3、作为未来行政中心区域项目，商业部分空间挖掘不够。应增加商业面积。4、充分利用地势条件，变不利为卖点，增加项目的层次感和阶梯式景观优势。项目规划设计建议鉴于今后项目所在鉴于今后项目所在区域的地位，建议区域的地位，建议项目增加部分沿街项目增加部分沿街商业和独立式商业商业和独立式商业体，一方面满足今体，一方面满足今后区域需要，另一后区域需要，另一方面提高项目的竞方面提高项目的竞争力和附加值，有争力和附加值，有利，提升周边人气利，提升周边人气弥补项目配套不足。弥补项目配套不足。本次报告逻辑结构本次报告逻辑结构项目项目解析解析目标与目标与愿景愿景原方案原方案点评点评核心问题思路营销营销策略策略依据以上分析总结结合集团开发计划本项目的核心问题如何让项目在高价位的情况下实现快速销售？问题一：目前区域认可度不高问题二：市场平均价格较低，上升缓慢。问题三：项目周边配套少，居住氛围不够。问题五：如何利用现有资源，形成项目优势。本次报告逻辑结构本次报告逻辑结构项目项目解析解析目标与目标与愿景愿景原方案原方案点评点评核心问题思路营销营销策略策略解决思路：大处着眼，细处着手 整合客观，发挥主观1、挖掘区域价值，结合项目进行片区规划带动项目，以自然和行政公共资源为整合切入点，提高区域价值潜力；引导县城区域购买导向。2、蒙阴有品质的市场潜力，没有品质的市场产品，只有品质能令高端市场有高端的价格。从小区大门、围墙、户型、景观、指示、照明、物业、售楼处、样板间等处处在细节打败对手。3、公共配套设施，采用自建和置换建设方式，将社区内和公共用结合配套，提升片区及项目的竞争力和居住氛围。本次报告逻辑结构本次报告逻辑结构项目项目解析解析目标与目标与愿景愿景原方案原方案点评点评核心问题思路营销营销策略策略项目优势整理客观方面1、规模 2、区位 3、交通 4、风水5、开发商主观可提升方面1、规划 2、户型 3、单体 4、配套项目卖点整合区位项目占据蒙阴行政核心，今后将享受公共项目占据蒙阴行政核心，今后将享受公共配套资源优势和行政中心建设带来的升值配套资源优势和行政中心建设带来的升值潜力。进行区域炒作。通过区域炒作，引潜力。进行区域炒作。通过区域炒作，引导购买区域趋向，将对项目的销售有很大导购买区域趋向，将对项目的销售有很大帮助。帮助。龙穴作为该项目的购买人群无论从商人士还是机作为该项目的购买人群无论从商人士还是机关单位都会对风水比较信奉，因此充分利用关单位都会对风水比较信奉，因此充分利用项目背依山脉的优势，充分挖掘风水资源，项目背依山脉的优势，充分挖掘风水资源，同时结合项目本身进行一些风水处理，在通同时结合项目本身进行一些风水处理，在通过一些风水专家的现场活动，将项目的风水过一些风水专家的现场活动，将项目的风水优势展现的淋漓精致。优势展现的淋漓精致。风水规划项目的主要竞争对手是龙廷居，而它的项目的主要竞争对手是龙廷居，而它的环境优势通过区域引导来应对，对于产环境优势通过区域引导来应对，对于产品优势，本项目则通过项目的规划细品优势，本项目则通过项目的规划细节处理来增强客户对项目的好感度。节处理来增强客户对项目的好感度。目前项目周边的配套较少，虽然项目与广场为邻，但是目前项目周边的配套较少，虽然项目与广场为邻，但是目前项目的人气、生活氛围不足，造成区域认可度不高目前项目的人气、生活氛围不足，造成区域认可度不高；鉴于本项目占地面积较大，且有后期储备用地，因此；鉴于本项目占地面积较大，且有后期储备用地，因此在配套方面应发挥大盘的优势，没有的配套自己建，在在配套方面应发挥大盘的优势，没有的配套自己建，在现有的规划中加入商业、幼儿园、小学分校，购物中心现有的规划中加入商业、幼儿园、小学分校，购物中心等规划。依托集团品牌和大盘实力会得到广大客户的等规划。依托集团品牌和大盘实力会得到广大客户的认可和信任认可和信任。配套景观依托小区大手笔的景观规划，打造蒙阴第一流的主依托小区大手笔的景观规划，打造蒙阴第一流的主题景观带，将休闲、观景、隔音、美化融为一体题景观带，将休闲、观景、隔音、美化融为一体处处体现大盘气度。处处体现大盘气度。物业打造一个高档的小区，不但产品高档，打造一个高档的小区，不但产品高档，服务同样要高档，提前展示小区物业，服务同样要高档，提前展示小区物业，对项目后期销售至关重要。对项目后期销售至关重要。户型不但满足居住的需要，在设计上增户型不但满足居住的需要，在设计上增加多的功能设置，如顶层观景露台，空加多的功能设置，如顶层观景露台，空中私家花园等，同时建造不同风格的样中私家花园等，同时建造不同风格的样板间，展现唯美生活，体现大盘实力和板间，展现唯美生活，体现大盘实力和气势。气势。产品项目定位明德花园作为蒙阴目前规模最大，规划区域最好的地块项目，我们将放眼长远，以高标准的尺度为蒙阴创造一个意向不到的居住品质高度。蒙阴首席21万平米公园社区卖点支撑 规模宏大 景观别致 稀缺地段 紧邻广场 依山而建 风水宝地 享受城市的私家花园 坐拥稀缺风水宝地整合区域优势资源，打造蒙阴行政中心首席高档社区整合区域优势资源，打造蒙阴行政中心首席高档社区规划建造高档精品工程，塑造高尚生活新天地规划建造高档精品工程，塑造高尚生活新天地政府新区所在地，无论环境还是配套都将是一个区域最好的缩影。何况在县级政府新区所在地，无论环境还是配套都将是一个区域最好的缩影。何况在县级城市，因为资源的限制，基本都将行政与商业相结合构成一个双核心。未来的城市，因为资源的限制，基本都将行政与商业相结合构成一个双核心。未来的蒙阴在商业升级和功能细化的过程中将以新广场为核心打造一个新的商业、行蒙阴在商业升级和功能细化的过程中将以新广场为核心打造一个新的商业、行政、居住中心。政、居住中心。定位思路推广总体策略：片区远景炒作片区远景炒作区域价值提升区域价值提升项目形象导入项目形象导入产品价值展示产品价值展示体验活动营销体验活动营销销售促进引导销售促进引导品牌战略建立品牌战略建立推广主题：中轴名门 大宅风范 无际视野 气宇天成 明德福地，让生活更有想象 意出冠鲁 境在明德 移步异景 一人一境 拥有的不仅仅是一处居所 价格策略 1 1、定价策略、定价策略低开高走，预留升值空间，减少前期销售压力，形成旺销形式，引导消费导向，后期分低开高走，预留升值空间，减少前期销售压力，形成旺销形式，引导消费导向，后期分期拉升价格。期拉升价格。2、定价方法、定价方法以周围项目价格为参考，集合建筑形式，开发成本；综合消费者收入以周围项目价格为参考，集合建筑形式，开发成本；综合消费者收入水平，协调单价、面积、总价的价格区间。水平，协调单价、面积、总价的价格区间。开发周期建议：二期一期三期四期五期建议分五期开发；建议分五期开发；建议依据：考虑目前建议依据：考虑目前蒙阴市场年销售量、蒙阴市场年销售量、一期选择最靠近干道一期选择最靠近干道和广场位置，便于利和广场位置，便于利用一期的外景做形象用一期的外景做形象宣传，树立项目形象。宣传，树立项目形象。同时兼顾小区后期施工同时兼顾小区后期施工与使用的协调，同时与使用的协调，同时兼顾小区地势，便于兼顾小区地势，便于平行组团施工。平行组团施工。END谢谢！61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈。CocoChanel62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。刘向63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。孔丘64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。海贝尔65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。杰纳勒尔乔治S巴顿