第7章-房地产开发项目规划设计课件

已有明确项目的房地产全过程策划已有明确项目的房地产全过程策划项目投资策划项目投资策划最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等项目规划策划项目规划策划布局策划、产品规划项目开发建设策划项目开发建设策划招投标、项目管理项目营销策划项目营销策划形象策划、广告策划等项目后期策划项目后期策划物业管理 已有明确项目的房地产全过程策划城市规划与房地产开发城市规划与房地产开发7.1房地产开发项目规划设计房地产开发项目规划设计 的指导思的指导思想与内容想与内容7.2城市规划与房地产开发7.1房地产开发项目规划设计 房地产开发项目的规划布局房地产开发项目的规划布局7.3房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的住宅户型设计房地产开发项目的住宅户型设计7.47.5房地产开发项目配套设施规划房地产开发项目配套设施规划7.6房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目绿地与景观规划房地产开发项目绿地与景观规划7.77.8房地产开发项目的规划布局7.3房地产开发项目的建筑选型房地产7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述1 1）城市规划的概念）城市规划的概念城市规划城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城城市的性质、规模和发展方向市的性质、规模和发展方向，合理利用，合理利用城市土地城市土地、协调、协调城市空间布局城市空间布局和和各项各项建设建设的综合部署和具体安排。的综合部署和具体安排。城市规划城市规划是建设城市和管理城市的基本依据是建设城市和管理城市的基本依据法规效力法规效力经过审批7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述1）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述2 2）城市规划的层次体系）城市规划的层次体系城市总体规城市总体规划划城市分区规城市分区规划划城市详细规城市详细规划划控制性控制性修建性修建性7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述2）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述2 2）城市规划的层次体系）城市规划的层次体系1 1 城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划在较长时期内（一般在较长时期内（一般2020年），对年），对城市性质、发展目标、城市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建设土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。的综合部署和实施措施。主要任务：主要任务：城市的性质城市的性质、发展目标和规模城市布局形式城市布局形式和功能分区城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划城市专项工程专项工程规划及工程管线设计主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划地位和主要职能地位和主要职能块状、带状、环状、串联、组团、星块状、带状、环状、串联、组团、星座状座状给水、排水、防洪、供给水、排水、防洪、供热等热等7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述2）城市大连大连最佳绿色旅游城市最佳绿色旅游城市大连最佳绿色旅游城市郑州郑州块状布局块状布局 郑州块状布局 青岛青岛带状布局带状布局 青岛带状布局 上海上海星座状布局星座状布局 上海星座状布局 7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述2 2）城市规划的层次体系）城市规划的层次体系2 城市分区规划城市分区规划城市分区规划城市分区规划在总体规划的基础上，具体划定土地使用界限，对土在总体规划的基础上，具体划定土地使用界限，对土地进一步地进一步分类分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性控制性要求，确要求，确定次干道及支路的定次干道及支路的红线位置红线位置、横断面、主要交叉口形式、控制点的坐标、横断面、主要交叉口形式、控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理屏标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理屏幕和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容幕和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。积率和人口数量。7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述2）城市红红 线线红线一般是指各种用地的边界红线一般是指各种用地的边界，包括道路红线、建筑红线道路红线、建筑红线等。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度。建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。即建筑物的外立面所不能超出的界线。红 线红线一般是指各种用地的边界，包括道路红线、建筑红线紫紫 线线城市紫线：城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线历史建筑的保护范围界线。紫 线城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、黑黑 线线黑线：黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设施市政公用设施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。黑 线黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用黄黄 线线城市黄线城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。黄 线城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定蓝蓝 线线城市蓝线：城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水保护和控制的地域界线。蓝 线城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地第7章-房地产开发项目规划设计课件第7章-房地产开发项目规划设计课件7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述2 2）城市规划的层次体系）城市规划的层次体系3 城市详细规划城市详细规划城市详细规划城市详细规划在近期拟建的地段上进行具体的规划布局以确定各项在近期拟建的地段上进行具体的规划布局以确定各项建筑物、道路、绿地和工程设施的安排，为各项单项设计提供依据建筑物、道路、绿地和工程设施的安排，为各项单项设计提供依据。与房地产开发项目息息相关与房地产开发项目息息相关7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述2）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述2 2）城市规划的层次体系）城市规划的层次体系3 城市详细规划城市详细规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划将城市总体规划的要求具体落实到地块上如建筑密度、容积率、人口密度等规划总平面图、市政设施的具体位置等7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述2）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述3 3）城市规划的特点）城市规划的特点城市规划的特点政策性前瞻性区域性综合性实践性7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述3）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 7.1.1 城市规划概述城市规划概述4 4）城市规划的作用）城市规划的作用 推动城市社会经济的发展推动城市社会经济的发展 改善城市总体形象改善城市总体形象 优化城市人口布局优化城市人口布局 促进城市环境保护促进城市环境保护 促进城市建设的高效促进城市建设的高效7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述4）城市7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述7.1.2 7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系城市规划与房地产开发之间的关系城市规划城市规划房地产开发房地产开发相互影响7.1 城市规划与房地产开发7.1.2 城市规划与房地产开发7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述7.1.2 7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系城市规划与房地产开发之间的关系1 1）城市规划对房地产开发的影响）城市规划对房地产开发的影响 城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险 城市规划对房地产开发具有控制作用城市规划对房地产开发具有控制作用控制公共投资控制私人投资 城市规划影响土地价值的变动城市规划影响土地价值的变动学区、青奥、地铁、隧道7.1 城市规划与房地产开发7.1.2 城市规划与房地产开发第7章-房地产开发项目规划设计课件7.1 城市规划与房地产开发7.1.1 城市规划概述7.1.2 7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系城市规划与房地产开发之间的关系2 2）房地产业对城市规划的影响）房地产业对城市规划的影响 促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展 促进城市规划管理的科学化和法制化促进城市规划管理的科学化和法制化 对城市空间结构产生影响对城市空间结构产生影响 对城市经济发展产生影响对城市经济发展产生影响房地产业的带动效应房地产业的带动效应 对土地利用产生影响对土地利用产生影响 对城市景观产生影响对城市景观产生影响 是实施城市规划的有效手段是实施城市规划的有效手段7.1 城市规划与房地产开发7.1.2 城市规划与房地产开发7.1 城市规划与房地产开发7.2 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1 7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想房地产开发项目规划设计的指导思想 应当体现应当体现项目总体策划项目总体策划的基本构思与原则的基本构思与原则 和谐理念和谐理念7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的第7章-房地产开发项目规划设计课件7.1 城市规划与房地产开发7.2 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1 7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想房地产开发项目规划设计的指导思想 应当体现应当体现项目总体策划项目总体策划的基本构思与原则的基本构思与原则 和谐理念和谐理念与自然生态和谐与社会发展生态和谐与用户需求变化和谐7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2 7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标房地产开发项目规划设计的技术经济指标 建筑容积率建筑容积率建筑面积建筑面积/用地面积用地面积 建筑密度建筑密度基底面积基底面积/用地面积用地面积 建筑高度建筑高度室外地面室外地面-檐口高度檐口高度 建筑间距建筑间距相邻居住建筑之间的距离相邻居住建筑之间的距离7.1 城市规划与房地产开发7.2.2 房地产开发项目规划设某房地产开发商获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）。试计算项目的总建筑面积、商铺每层建筑面积、标准层每层建筑面积分别是多少？(15分)某房地产开发商获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标7.2.3 7.2.3 房地产开发项目规划设计的工作内容房地产开发项目规划设计的工作内容土土 地地环境环境环境环境规划设计7.1 城市规划与房地产开发7.2.3 房地产开发项目规划设7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标7.2.3 房地产开发项目规划设计的工作内容房地产项目 规划设计内容规划布局建筑选型住宅户型配套设施规划道路交通规划绿地与景观规划7.1 城市规划与房地产开发房地产项目 规划设计7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 7.3 房地产开发项目的规划布局房地产开发项目的规划布局7.3.1 7.3.1 规划布局遵循的原则规划布局遵循的原则以居住区规划布局为例 方便居民生活，有利于组织管理方便居民生活，有利于组织管理 设置公共活动中心设置公共活动中心 合理组织人流、车流，有利于安全防卫合理组织人流、车流，有利于安全防卫 构思新颖，体现地方特色构思新颖，体现地方特色7.1 城市规划与房地产开发7.3 房地产开发项目的规划布局7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.3.1 规划布局遵循的原则7.3.2 7.3.2 常见的规划布局形式常见的规划布局形式规划布局考虑的因素规划布局考虑的因素采 光通 风项目所在地的地形、位置7.1 城市规划与房地产开发7.3.2 常见的规划布局形式规7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.3.1 规划布局遵循的原则7.3.2 7.3.2 常见的规划布局形式常见的规划布局形式常见的布局形式行列式周边式自由式混合式7.1 城市规划与房地产开发7.3.2 常见的规划布局形式常常见的规划布局形式常见的规划布局形式 行列式行列式按一定的房屋朝向和间距朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列优点每户有好的朝向，施工方便缺点空间较为单调常见的规划布局形式 行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，第7章-房地产开发项目规划设计课件第7章-房地产开发项目规划设计课件常见的规划布局形式常见的规划布局形式 周边式周边式沿街坊或院落周围布置优点内部环境比较安静，土地利用率高缺点部分住宅的通风和朝向较差常见的规划布局形式 周边式沿街坊或院落周围布置优点内部第7章-房地产开发项目规划设计课件第7章-房地产开发项目规划设计课件常见的规划布局形式常见的规划布局形式 混合式混合式行列式+周边式常见的规划布局形式 混合式行列式+周边式第7章-房地产开发项目规划设计课件第7章-房地产开发项目规划设计课件常见的规划布局形式常见的规划布局形式 自由式自由式结合地形、地貌、周边条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以致取得良好的日照通风效果。常见的规划布局形式 自由式结合地形、地貌、周边条件，不拘泥第7章-房地产开发项目规划设计课件第7章-房地产开发项目规划设计课件7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 7.4 房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的建筑选型7.4.1 7.4.1 建筑类型建筑类型 按建筑层数划分按建筑层数划分 按平面特点划分按平面特点划分 按结构类型划分按结构类型划分 按户内空间布局划分按户内空间布局划分7.1 城市规划与房地产开发7.4 房地产开发项目的建筑选型建筑类型建筑类型 按建筑层数划分按建筑层数划分建筑类型低层住宅1-3层多层住宅4-6层高层住宅10层以上中高层住宅7-9层小高层？8-11层。电梯。7层以上，12层（消防电梯）单层住宅独栋别墅联排别墅 Townhouse叠拼别墅建筑类型 按建筑层数划分建筑类型低层住宅1-3层多层住宅4独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅叠拼别墅叠拼别墅建筑类型建筑类型 按平面特点划分按平面特点划分建筑类型点式住宅条式住宅宽度和长度比较接近的住宅，塔式住宅两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅，板式住宅建筑类型 按平面特点划分建筑类型点式住宅条式住宅宽度和长度点式住宅点式住宅条式住宅条式住宅建筑类型建筑类型 按结构类型划分按结构类型划分建筑类型砖混结构框架结构框剪结构建筑类型 按结构类型划分建筑类型砖混结构框架结构框剪结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构框剪结构框剪结构建筑类型建筑类型 按结构类型划分按结构类型划分建筑类型平层式错层LOFT复式处于同一平面不处于同一平面概念上是一层，不具备完整的两层空间挑 高跃层楼中楼建筑类型 按结构类型划分建筑类型平层式错层LOFT复式处于平层式平层式错层式错层式复式复式LOFTLOFT跃 层跃 层7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.4.1 建筑类型7.4.2 7.4.2 建筑风格建筑风格1 1）建筑风格的含义）建筑风格的含义建筑风格一个建筑物的个性和独特表征。历史、流行风格、文化、技术构思建筑风格构思建筑风格7.1 城市规划与房地产开发7.4.2 建筑风格1）建筑风格7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.4.1 建筑类型7.4.2 7.4.2 建筑风格建筑风格2 2）住宅开发中常见的建筑风格形式）住宅开发中常见的建筑风格形式7.1 城市规划与房地产开发7.4.2 建筑风格2）住宅开发建筑风格建筑风格中式建筑风格欧陆风格异域风格新古典主义风格现代主义风格主题风格北京四合院江南园林新徽派建筑建筑风格中式建筑风格欧陆风格异域风格新古典主义风格现代主义风四合院四合院江南园林江南园林徽派建筑徽派建筑西班牙风格西班牙风格威尼斯水城威尼斯水城7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.5 7.5 房地产开发项目的住宅户型设计房地产开发项目的住宅户型设计1 1）住宅分区的原则）住宅分区的原则住宅分区的原则内外分区动静分区洁污分区对 内对 外7.1 城市规划与房地产开发7.5 房地产开发项目的住宅户型7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.5 7.5 房地产开发项目的住宅户型设计房地产开发项目的住宅户型设计2 2）住宅分区）住宅分区住宅分区私人行为空间公共行为空间交通空间、室外过渡空间家庭及卫生行为空间卧室、客房、保姆室起居室、餐厅、过厅、健身房厨房、洗衣房、家务室、卫生间过道、走廊、阳台、户内楼梯7.1 城市规划与房地产开发7.5 房地产开发项目的住宅户型7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.5 房地产开发项目的住宅户型设计7.6 7.6 房地产开发项目配套设施规划房地产开发项目配套设施规划7.1 城市规划与房地产开发7.6 房地产开发项目配套设施规配套设施规划配套设施规划公共服务设施规划市政公用设施规划停车设施安全设施户外场地设施服务管理设施配套设施规划公共服务设施规划市政公用设施规划停车设施安全设施7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.5 房地产开发项目的住宅户型设计7.6 房地产开发项目配套设施规划7.7 7.7 房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目道路交通规划1 1）交通组织方式）交通组织方式交通组织方式人车分行人车混行结合局部分行7.1 城市规划与房地产开发7.7 房地产开发项目道路交通规7.1 城市规划与房地产开发7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3 房地产开发项目的规划布局7.4 房地产开发项目的建筑选型7.5 房地产开发项目的住宅户型设计7.6 房地产开发项目配套设施规划7.7 7.7 房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目道路交通规划2 2）路网规划原则）路网规划原则7.1 城市规划与房地产开发7.7 房地产开发项目道路交通规