房地产开发项目可行性研究课件

第六章 房地产开发项目可行性研究.7/12/20247/12/20241 1第六章房地产开发项目可行性研究.8/14/20231第六章第六章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 本章要求本章要求本章要求本章要求了解可行性研究的概念、内容与步骤；了解可行性研究的概念、内容与步骤；了解可行性研究的概念、内容与步骤；了解可行性研究的概念、内容与步骤；熟悉房地产开发项目投资与收入测算的熟悉房地产开发项目投资与收入测算的熟悉房地产开发项目投资与收入测算的熟悉房地产开发项目投资与收入测算的方法以及可行性研究中不确定性分析的方法以及可行性研究中不确定性分析的方法以及可行性研究中不确定性分析的方法以及可行性研究中不确定性分析的方法；方法；方法；方法；掌握房地产开发项目财务评价指标的定掌握房地产开发项目财务评价指标的定掌握房地产开发项目财务评价指标的定掌握房地产开发项目财务评价指标的定义与计算方法，能够编制房地产开发项义与计算方法，能够编制房地产开发项义与计算方法，能够编制房地产开发项义与计算方法，能够编制房地产开发项目的可行性研究报告。目的可行性研究报告。目的可行性研究报告。目的可行性研究报告。.7/12/20247/12/20242 2第六章房地产开发项目可行性研究本章要求.8/14/20第六章第六章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述第二节可行性研究的内容与步骤第二节可行性研究的内容与步骤第三节项目开发经营方案与评价参数选择第三节项目开发经营方案与评价参数选择第四节房地产开发项目项目投资与收入估算第四节房地产开发项目项目投资与收入估算第五节房地产开发项目财务报表的编制第五节房地产开发项目财务报表的编制第六节风险与不确定性分析第六节风险与不确定性分析第七节第七节可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写.7/12/20247/12/20243 3第六章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述.8/第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用三、可行性研究的依据三、可行性研究的依据四、可行性研究的工作阶段四、可行性研究的工作阶段.7/12/20247/12/20244 4第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的.8/14/一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的可行性研究可行性研究是在投资决策前，对建设项目进是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。行全面的技术经济分析、论证的科学方法。综合研究建设项目的综合研究建设项目的技术先进性和适用性技术先进性和适用性、经济合理性经济合理性、建设的可能性和可行性建设的可能性和可行性。目的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的设的经济、社会和环境效益经济、社会和环境效益。.7/12/20247/12/20245 5一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项二、可行性研究的二、可行性研究的作用作用申请投资项目核准的依据申请投资项目核准的依据项目投资决策的依据项目投资决策的依据筹集建设资金的依据筹集建设资金的依据开发商与各有关部门签订协议、合同的依据开发商与各有关部门签订协议、合同的依据编制下阶段规划设计方案的依据编制下阶段规划设计方案的依据.7/12/20247/12/20246 6二、可行性研究的作用申请投资项目核准的依据.8/14/202三、可行性研究的三、可行性研究的依据依据国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；项目所在城市的规划条件；项目所在城市的规划条件；项目所在城市的规划条件；项目所在城市的规划条件；项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；案；案；案；有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。数和指标体系。数和指标体系。数和指标体系。.7/12/20247/12/20247 7三、可行性研究的依据国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政四、可行性研究的工作阶段四、可行性研究的工作阶段可行性研究通常分为四个工作阶段：可行性研究通常分为四个工作阶段：可行性研究通常分为四个工作阶段：可行性研究通常分为四个工作阶段：（一）投资机会研究（一）投资机会研究（一）投资机会研究（一）投资机会研究对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确度为度为度为度为30%30%,研究费用占总投资比例研究费用占总投资比例研究费用占总投资比例研究费用占总投资比例 0.2%0.8%0.2%0.8%，需要时间，需要时间，需要时间，需要时间1313个月。个月。个月。个月。（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究“预可行性研究预可行性研究预可行性研究预可行性研究”，在投资机会研究基础上进一在投资机会研究基础上进一在投资机会研究基础上进一在投资机会研究基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，投资估算的精确度为投资估算的精确度为投资估算的精确度为投资估算的精确度为20%20%，研究费用占总投资研究费用占总投资研究费用占总投资研究费用占总投资比例比例比例比例 0.25%1.5%0.25%1.5%，需要时间，需要时间，需要时间，需要时间4646个月。个月。个月。个月。.7/12/20247/12/20248 8四、可行性研究的工作阶段可行性研究通常分为四个工作阶段：.8（三）详细可行性研究（三）详细可行性研究（三）详细可行性研究（三）详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资估算的精确度为估算的精确度为估算的精确度为估算的精确度为10%10%，研究费用占总投资比研究费用占总投资比研究费用占总投资比研究费用占总投资比例大项目例大项目例大项目例大项目0.2%1.0%0.2%1.0%、小项目、小项目、小项目、小项目1.0%3.0%1.0%3.0%，需要时间，需要时间，需要时间，需要时间812812个月。个月。个月。个月。（四）项目评估和决策（四）项目评估和决策（四）项目评估和决策（四）项目评估和决策审批单位委托咨询评估单位进行的评估论证审批单位委托咨询评估单位进行的评估论证审批单位委托咨询评估单位进行的评估论证审批单位委托咨询评估单位进行的评估论证企业内部投资决策人员的评估企业内部投资决策人员的评估企业内部投资决策人员的评估企业内部投资决策人员的评估.7/12/20247/12/20249 9（三）详细可行性研究.8/14/20239影响投资决策的主要因素影响投资决策的主要因素ShoulddoMightdoCandoWantdo可能做什么可能做什么外部环境：外部环境：规划规划/控制、控制、政策、竞争政策、竞争应该做什么应该做什么社会规范：社会规范：道道德德、习习俗俗、价值判断价值判断能够做什么能够做什么资源条件：资源条件：资金、时间资金、时间知识、才能知识、才能想做什么想做什么个个人人意意愿愿：信信念念、目目标标、思想意识思想意识.7/12/20247/12/20241010影响投资决策的主要因素ShoulddoMightdoCa投资项目进展过程初初步步可可行行性性研研究究更更 新新 改改 造造项项 目目 建建 议议 书书可可 行行 性性 研研 究究项项目目评评估估投投资资决决策策工工 程程 设设 计计谈谈 判判 签签 约约施施 工工 安安 装装试试运运转转竣竣 工工 验验 收收生生 产产 经经 营营机机会会研研究究投投 资资 前前 阶阶 段段投投 资资 阶阶 段段经经营营阶阶段段.7/12/20247/12/20241111投资项目进展过程初步可行性研究更新改造项目建议书可行性研究项第二节可行性研究的第二节可行性研究的内容与步骤内容与步骤一、可行性研究的内容一、可行性研究的内容二、可行性研究的步骤二、可行性研究的步骤.7/12/20247/12/20241212第二节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容.8/1可行性研究的内容可概括为：可行性研究的内容可概括为：市场研究市场研究市场研究市场研究解决建设上的解决建设上的解决建设上的解决建设上的“必要性必要性必要性必要性”和和和和“可能性可能性可能性可能性”问题，是前问题，是前问题，是前问题，是前提；提；提；提；技术研究技术研究技术研究技术研究解决技术上的解决技术上的解决技术上的解决技术上的“先进性先进性先进性先进性”和和和和“适用性适用性适用性适用性”问题，是基问题，是基问题，是基问题，是基础；础；础；础；经济评价经济评价经济评价经济评价解决经济上的解决经济上的解决经济上的解决经济上的“盈利性盈利性盈利性盈利性”和和和和“合理性合理性合理性合理性”问题，是核问题，是核问题，是核问题，是核心。心。心。心。市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行性研究的三大支柱。性研究的三大支柱。性研究的三大支柱。性研究的三大支柱。一、可行性研究的一、可行性研究的内容内容.7/12/20247/12/20241313可行性研究的内容可概括为：一、可行性研究的内容.8/14/2（一）（一）（一）（一）项目概况项目概况项目概况项目概况项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目开发的意义、可行性研究的目的和依据。开发的意义、可行性研究的目的和依据。开发的意义、可行性研究的目的和依据。开发的意义、可行性研究的目的和依据。（二）开发项目（二）开发项目（二）开发项目（二）开发项目用地的现状调查用地的现状调查用地的现状调查用地的现状调查及及及及拆迁安置方案拆迁安置方案拆迁安置方案拆迁安置方案的的的的制定制定制定制定土地调查土地调查土地调查土地调查人口调查人口调查人口调查人口调查建筑物调查建筑物调查建筑物调查建筑物调查单位调查单位调查单位调查单位调查管线调查管线调查管线调查管线调查其他地下、地上物的调查其他地下、地上物的调查其他地下、地上物的调查其他地下、地上物的调查拆迁计划拆迁计划拆迁计划拆迁计划安置方案安置方案安置方案安置方案.7/12/20247/12/20241414（一）项目概况.8/14/202314（三）（三）（三）（三）市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场交易数量与价格的分析与预测市场交易数量与价格的分析与预测市场交易数量与价格的分析与预测市场交易数量与价格的分析与预测服务对象分析，制定租售计划服务对象分析，制定租售计划服务对象分析，制定租售计划服务对象分析，制定租售计划拟建项目建设规模的确定拟建项目建设规模的确定拟建项目建设规模的确定拟建项目建设规模的确定.7/12/20247/12/20241515.8/14/202315（四）（四）（四）（四）规划设计方案选择规划设计方案选择规划设计方案选择规划设计方案选择市政规划方案选择市政规划方案选择市政规划方案选择市政规划方案选择项目构成及平面布置项目构成及平面布置项目构成及平面布置项目构成及平面布置建筑规划方案选择建筑规划方案选择建筑规划方案选择建筑规划方案选择（五）（五）（五）（五）资源供给条件分析资源供给条件分析资源供给条件分析资源供给条件分析（六）（六）（六）（六）环境影响评价环境影响评价环境影响评价环境影响评价（七）（七）（七）（七）项目开发组织机构和管理费用研究项目开发组织机构和管理费用研究项目开发组织机构和管理费用研究项目开发组织机构和管理费用研究（八）（八）（八）（八）开发建设计划编制开发建设计划编制开发建设计划编制开发建设计划编制.7/12/20247/12/20241616（四）规划设计方案选择.8/14/202316（九）（九）项目经济及社会效益分析项目经济及社会效益分析项目总投资项目总投资项目总投资项目总投资项目投资来源、筹措方式的确定项目投资来源、筹措方式的确定项目投资来源、筹措方式的确定项目投资来源、筹措方式的确定开发成本估算开发成本估算开发成本估算开发成本估算销售成本、经营成本估算销售成本、经营成本估算销售成本、经营成本估算销售成本、经营成本估算销售收入、租金收入和其他营业收入估算销售收入、租金收入和其他营业收入估算销售收入、租金收入和其他营业收入估算销售收入、租金收入和其他营业收入估算财务评价财务评价财务评价财务评价国民经济评价国民经济评价国民经济评价国民经济评价风险分析风险分析风险分析风险分析项目环境效益、社会效益及综合效益评价项目环境效益、社会效益及综合效益评价项目环境效益、社会效益及综合效益评价项目环境效益、社会效益及综合效益评价（十）（十）结论及建议结论及建议.7/12/20247/12/20241717（九）项目经济及社会效益分析.8/14/202317二、可行性研究的二、可行性研究的步骤步骤接受委托建立研究组织收集资料进行市场调研方案设计选择和优化编制可行性研究报告并提交财务评价和国民经济评价.7/12/20247/12/20241818二、可行性研究的步骤接受委托建立研究组织收集资料进行市场第三节第三节项目开发经营方案项目开发经营方案与评价参数选择与评价参数选择一、房地产开发项目的开发经营方案一、房地产开发项目的开发经营方案二、构造评价方案二、构造评价方案三、选择评价基础参数三、选择评价基础参数.7/12/20247/12/20241919第三节项目开发经营方案与评价参数选择一、房地产开发项目的一、房地产开发项目的一、房地产开发项目的开发经营方案开发经营方案（一）区位分析与选择（一）区位分析与选择（一）区位分析与选择（一）区位分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择.7/12/20247/12/20242020一、房地产开发项目的开发经营方案.8/14/202320二、二、构造评价方案构造评价方案u构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。构造出可供评价比较的具体开发经营方案。u通常按开发项目是否分期与开发经营方式构通常按开发项目是否分期与开发经营方式构造造2-4个基本评价方案。个基本评价方案。u其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。.7/12/20247/12/20242121二、构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出三、三、选择评价基础参数选择评价基础参数时间类参数：时间类参数：起始时间点、开发经营期、计算周期等起始时间点、开发经营期、计算周期等起始时间点、开发经营期、计算周期等起始时间点、开发经营期、计算周期等融资相关参数：融资相关参数：贷款利率、资本金比例等贷款利率、资本金比例等贷款利率、资本金比例等贷款利率、资本金比例等收益相关参数：收益相关参数：出租率或空置率、运营成本等出租率或空置率、运营成本等出租率或空置率、运营成本等出租率或空置率、运营成本等评价标准类参数：评价标准类参数：基准收益率、目标投资利润率、目标投资回报率等基准收益率、目标投资利润率、目标投资回报率等基准收益率、目标投资利润率、目标投资回报率等基准收益率、目标投资利润率、目标投资回报率等.7/12/20247/12/20242222三、选择评价基础参数时间类参数：.8/14/202322第四节第四节房地产开发项目房地产开发项目投资与收入估算投资与收入估算一、投资估算一、投资估算二、成本费用估算结果的汇总二、成本费用估算结果的汇总三、资金使用计划三、资金使用计划四、收入估算与资金筹措四、收入估算与资金筹措.7/12/20247/12/20242323第四节房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算.8/1一、投资估算一、投资估算p房地产开发项目投资估算的范围包括：房地产开发项目投资估算的范围包括：1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.税费8.其他费用9.不可预见费.7/12/20247/12/20242424一、投资估算房地产开发项目投资估算的范围包括：1.土地费用2（一）（一）土地费用估算土地费用估算1.土土地地征征用用拆拆迁迁费费：农农村村土土地地征征用用拆拆迁迁费费和和城城镇镇土地拆迁费土地拆迁费2.土地出让地价款土地出让地价款熟熟地地：土土地地出出让让金金+拆拆迁迁补补偿偿费费+城城市市基基础础设设施施建设费建设费毛地毛地：土地出让金：土地出让金+城市基础设施建设费城市基础设施建设费3.土地转让费土地转让费4.土地租用费土地租用费5.土地投资折价土地投资折价.7/12/20247/12/20242525（一）土地费用估算.8/14/202325（二）（二）前期工程费前期工程费1.可行性研究费可行性研究费2.工程勘察费工程勘察费3.规划设计及工程设计费规划设计及工程设计费4.咨询评估费咨询评估费5.建设工程规划许可证执照费建设工程规划许可证执照费6.“三通一平三通一平”等土地开发工程费等土地开发工程费.7/12/20247/12/20242626（二）前期工程费.8/14/202326（三）（三）（三）（三）房屋开发费房屋开发费房屋开发费房屋开发费pp房屋开发费包括：房屋开发费包括：房屋开发费包括：房屋开发费包括：1.1.建安工程费；建安工程费；建安工程费；建安工程费；2.2.公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；3.3.基础设施建设费（室外工程费）基础设施建设费（室外工程费）基础设施建设费（室外工程费）基础设施建设费（室外工程费）pp房屋开发费的房屋开发费的房屋开发费的房屋开发费的估算方法估算方法估算方法估算方法：1.1.单元估算法；单元估算法；单元估算法；单元估算法；2.2.单位指标估算法；单位指标估算法；单位指标估算法；单位指标估算法；3.3.工程量近似匡算法；工程量近似匡算法；工程量近似匡算法；工程量近似匡算法；4.4.概算指标法。概算指标法。概算指标法。概算指标法。.7/12/20247/12/20242727（三）房屋开发费.8/14/202327（四）（四）管理费管理费（总投资的（总投资的3%-5%）（五）（五）财务费用财务费用（利息、其他融资费用）（利息、其他融资费用）（六六）销销售售费费用用(销销售售人人员员费费用用、广广告告宣宣传传费费等等)（七）（七）开发期税费开发期税费（按当地有关标准估算）（按当地有关标准估算）（八）（八）其他费用其他费用（按当地有关规定费率估算）（按当地有关规定费率估算）（九九）不不可可预预见见费费（各各项项费费用用之之和和的的3%-7%）.7/12/20247/12/20242828（四）管理费（总投资的3%-5%）.8/14/20232二、成本费用估算结果的汇总二、成本费用估算结果的汇总u为为为为了了了了便便便便于于于于对对对对房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目各各各各项项项项成成成成本本本本与与与与费费费费用用用用进进进进行行行行分分分分析析析析和和和和比比比比较较较较，常常常常把把把把估估估估算算算算结结结结果果果果以以以以汇汇汇汇总总总总表表表表的的的的形形形形式式式式列出。列出。列出。列出。u在在在在实实实实际际际际项项项项目目目目成成成成本本本本估估估估算算算算中中中中，有有有有关关关关成成成成本本本本费费费费用用用用项项项项目目目目的的的的列示并非一成不变。列示并非一成不变。列示并非一成不变。列示并非一成不变。.7/12/20247/12/20242929二、成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产开发项目各项成本与三、资金使用计划三、资金使用计划u根根据据可可能能的的建建设设进进度度和和将将会会发发生生的的付付款款时间及金额时间及金额，编制资金使用计划表。，编制资金使用计划表。.7/12/20247/12/20243030三、资金使用计划根据可能的建设进度和将会发生的付款时间及金额四、收入估算与资金筹措四、收入估算与资金筹措（一）收入估算（一）收入估算u租售方案：租售物业的类型与数量租售方案：租售物业的类型与数量u租售价格：以市场分析为基础租售价格：以市场分析为基础u租售收入：考虑空置期、空置率的影响租售收入：考虑空置期、空置率的影响u销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表u出租收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表u收款方式：分期付款的期数及各期付款比例收款方式：分期付款的期数及各期付款比例.7/12/20247/12/20243131四、收入估算与资金筹措（一）收入估算.8/14/20233（二）资金筹措（二）资金筹措（二）资金筹措（二）资金筹措资资资资金金金金筹筹筹筹措措措措计计计计划划划划要要要要以以以以房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目资资资资金金金金使使使使用用用用计计计计划划划划和和和和销销销销售售售售收收收收入入入入计计计计划划划划为为为为基基基基础础础础，确确确确定定定定资资资资金金金金的的的的来来来来源源源源和和和和相相相相应应应应的数量。的数量。的数量。的数量。资金来源：资本金、预租售收入、借贷资金资金来源：资本金、预租售收入、借贷资金资金来源：资本金、预租售收入、借贷资金资金来源：资本金、预租售收入、借贷资金资金筹措要求满足投资计划中对资金的使用要求资金筹措要求满足投资计划中对资金的使用要求资金筹措要求满足投资计划中对资金的使用要求资金筹措要求满足投资计划中对资金的使用要求编制编制编制编制“投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表”.7/12/20247/12/20243232（二）资金筹措.8/14/202332财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表1.财务评价基本程序第五节房地产开发项目财务报第五节房地产开发项目财务报表的编制表的编制.7/12/20247/12/20243333财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析财务评价指标房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息估算表42.财务评价辅助报表的编制.7/12/20247/12/20243434房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：总投资估算表1销售收 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。财务评价基本报表一般包括：内部收益率等。财务评价基本报表一般包括：现金流量表1资金来源与运用表2损益表3全部投资现金流量表项目资本金现金流量表3.财务评价基本报表的编制资产负债表4.7/12/20247/12/20243535通过财务评价基本报表，可以计算反映财务评价的内容与评价指标财务评价的内容与评价指标评价内容评价内容基本报表基本报表评价指标评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标盈利盈利能力能力分析分析全部投资现金流量表全部投资现金流量表全部投资回收期全部投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值资本金现金流量表资本金现金流量表财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值损益表损益表投资利润率、投资利投资利润率、投资利税率、资本金利润率税率、资本金利润率偿债偿债能力分析能力分析资金来源与资金运用表资金来源与资金运用表借款偿还期借款偿还期资产负债表资产负债表资产负债率、流动比资产负债率、流动比率、速动比率率、速动比率外汇平衡外汇平衡分析分析财务外汇平衡表财务外汇平衡表不确定性分析不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡产量、盈亏盈亏平衡产量、盈亏平衡生产能力利用率平衡生产能力利用率敏感性分析敏感性分析灵敏度、不确定因素灵敏度、不确定因素的临界值的临界值风险分析风险分析概率分析概率分析NPV00累计概率累计概率定性分析定性分析.7/12/20247/12/20243636财务评价的内容与评价指标评价内容基本报表评价指标静态指标第六节第六节风险与不确定性分析风险与不确定性分析一、房地产项目不确定性因素的分析一、房地产项目不确定性因素的分析二、盈亏平衡分析（保本点分析）二、盈亏平衡分析（保本点分析）三、敏感性分析三、敏感性分析四、概率分析（风险分析）四、概率分析（风险分析）.7/12/20247/12/20243737第六节风险与不确定性分析一、房地产项目不确定性因素一、房地产项目不确定性因素的分析一、房地产项目不确定性因素的分析房房房房地地地地产产产产投投投投资资资资项项项项目目目目的的的的不不不不确确确确定定定定性性性性分分分分析析析析，是是是是指指指指分分分分析析析析不不不不确确确确定定定定性性性性因因因因素素素素对对对对项项项项目目目目可可可可能能能能造造造造成成成成的的的的影影影影响响响响，并并并并进进进进而而而而分分分分析析析析可可可可能出现的能出现的能出现的能出现的风险风险风险风险。各各各各评评评评价价价价指指指指标标标标的的的的计计计计算算算算中中中中，各各各各因因因因素素素素的的的的取取取取值值值值都都都都是是是是以以以以估估估估计计计计和和和和预预预预测测测测为为为为基基基基础础础础的的的的，在在在在实实实实际际际际开开开开发发发发投投投投资资资资过过过过程程程程中中中中，这这这这些些些些因因因因素素素素很很很很容容容容易易易易发发发发生生生生变变变变化化化化，有有有有些些些些变变变变化化化化可可可可能能能能会会会会对对对对评评评评价价价价结结结结果果果果有有有有很很很很大大大大影影影影响响响响。因因因因此此此此在在在在评评评评估估估估过过过过程程程程中中中中，要要要要找找找找出出出出这这这这些些些些影响。影响。影响。影响。.7/12/20247/12/20243838一、房地产项目不确定性因素的分析房地产投资项目的不确定性分析1.1.土地费用土地费用土地费用土地费用2.2.建安工程费用建安工程费用建安工程费用建安工程费用3.3.租金或售价租金或售价租金或售价租金或售价4.4.开发期和租售期开发期和租售期开发期和租售期开发期和租售期5.5.容积率及有关设计参数容积率及有关设计参数容积率及有关设计参数容积率及有关设计参数6.6.资资资资本本本本化化化化率率率率（净净净净租租租租金金金金收收收收入入入入与与与与售价的比值）售价的比值）售价的比值）售价的比值）7.7.贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率8.8.财务结构财务结构财务结构财务结构（一）房地产（一）房地产开发项目开发项目的主要不确定性因素的主要不确定性因素.7/12/20247/12/202439391.土地费用5.容积率及有关设计参数（一）房地产开发项目的主（二）房地产置业投资项目的主要不确定性因素（二）房地产置业投资项目的主要不确定性因素1.1.购买价格购买价格购买价格购买价格2.2.权益投资比率权益投资比率权益投资比率权益投资比率3.3.空置率空置率空置率空置率4.4.租金水平租金水平租金水平租金水平5.5.运营成本运营成本运营成本运营成本6.6.有效面积系数有效面积系数有效面积系数有效面积系数7.7.贷款利率等贷款利率等贷款利率等贷款利率等.7/12/20247/12/20244040（二）房地产置业投资项目的主要不确定性因素1.购买价格5.运二、盈亏平衡分析（保本点分析）二、盈亏平衡分析（保本点分析）u最低租售价格分析最低租售价格分析最低租售价格分析最低租售价格分析u最低租售数量分析最低租售数量分析最低租售数量分析最低租售数量分析u最高土地取得价格最高土地取得价格最高土地取得价格最高土地取得价格u最高工程费用最高工程费用最高工程费用最高工程费用u最高购买价格最高购买价格最高购买价格最高购买价格u最高运营费用比率最高运营费用比率最高运营费用比率最高运营费用比率u多因素临界点组合多因素临界点组合多因素临界点组合多因素临界点组合u分析利润为零时项目的成本、售价或销售量等分析利润为零时项目的成本、售价或销售量等指标，目的是找出项目方案的盈亏平衡点。指标，目的是找出项目方案的盈亏平衡点。u房地产项目的盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析.7/12/20247/12/20244141二、盈亏平衡分析（保本点分析）最低租售价格分析最高购买价格分盈亏平衡分析图 BEP盈亏平衡点.7/12/20247/12/20244242盈亏平衡分析图BEP盈亏平衡点.8/14/202342项目不亏不盈即项目不亏不盈即B 0时得：时得：产量盈亏平衡点产量盈亏平衡点 BEP（Q）=CF/(PtCV)销售额盈亏平衡点销售额盈亏平衡点BEP（S）=PCF/(PtCV)如果按设计生产能力如果按设计生产能力Qc进行生产和销售，进行生产和销售，价格盈亏平衡点价格盈亏平衡点BEP(p)=CF/Qc+CV+t生产能力利用率盈亏平衡点生产能力利用率盈亏平衡点BEP(%)=盈亏平衡点产量盈亏平衡点产量/设计生产能力设计生产能力100%.7/12/20247/12/20244343项目不亏不盈即B0时得：.8/14/202343u例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均每平方米售价每平方米售价每平方米售价每平方米售价40004000元，单位变动成本元，单位变动成本元，单位变动成本元，单位变动成本20002000元，元，元，元，开发商开发固定成本为开发商开发固定成本为开发商开发固定成本为开发商开发固定成本为50005000万元，开发项目土地万元，开发项目土地万元，开发项目土地万元，开发项目土地面积面积面积面积1500015000平方米，容积率为平方米，容积率为平方米，容积率为平方米，容积率为3 3。计算盈亏平衡点。计算盈亏平衡点。计算盈亏平衡点。计算盈亏平衡点销售量并分析项目安全性。销售量并分析项目安全性。销售量并分析项目安全性。销售量并分析项目安全性。解：解：盈亏平衡点销售量：盈亏平衡点销售量：盈亏平衡点销售量：盈亏平衡点销售量：生产能力利用率：生产能力利用率：生产能力利用率：生产能力利用率：项目比较安全。项目比较安全。项目比较安全。项目比较安全。.7/12/20247/12/20244444例：某房地产开发公司要开发一个小区，预计平均每平方米售价40u分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。主要变动因素变化的敏感程度。主要变动因素变化的敏感程度。主要变动因素变化的敏感程度。目的：目的：目的：目的：找出影响项目经济效益变动的敏感性因素找出影响项目经济效益变动的敏感性因素找出影响项目经济效益变动的敏感性因素找出影响项目经济效益变动的敏感性因素步骤：步骤：步骤：步骤：1.1.选择要分析的不确定性因素选择要分析的不确定性因素选择要分析的不确定性因素选择要分析的不确定性因素2.2.选择分析所用的评价指标选择分析所用的评价指标选择分析所用的评价指标选择分析所用的评价指标3.3.计算不确定性因素变动对评价指标的影响计算不确定性因素变动对评价指标的影响计算不确定性因素变动对评价指标的影响计算不确定性因素变动对评价指标的影响4.4.判定敏感性因素判定敏感性因素判定敏感性因素判定敏感性因素5.5.提出控制敏感性因素的建议提出控制敏感性因素的建议提出控制敏感性因素的建议提出控制敏感性因素的建议三、敏感性分析三、敏感性分析.7/12/20247/12/20244545分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的影响因素影响因素影响因素影响因素初投资初投资初投资初投资年租赁收入年租赁收入年租赁收入年租赁收入年经营费用年经营费用年经营费用年经营费用寿命期寿命期寿命期寿命期估计值估计值估计值估计值10001000万元万元万元万元 38003800万元万元万元万元18001800万元万元万元万元2525年年年年初投资变动初投资变动初投资变动初投资变动幅度幅度幅度幅度-20%-20%-10%-10%0 0+10%+10%+20%+20%NPVNPV492.82492.82392.82392.82292.82292.82 192.82192.8292.8292.82租赁收入租赁收入租赁收入租赁收入变动幅度变动幅度变动幅度变动幅度-20%-20%-10%-10%0 0+10%+10%+20%+20%NPVNPV-198.45198.4547.1847.18292.82292.82 538.46538.46784.09784.09经营费用变经营费用变经营费用变经营费用变动幅度动幅度动幅度动幅度-20%-20%-10%-10%0 0+10%+10%+20+20%NPVNPV525.53525.53409.17409.17292.82292.82 176.47176.4760.1160.11.7/12/20247/12/20244646影响因素初投资年租赁收入年经营费用寿命期估计值1000万元3p确定敏感性因素依次为：确定敏感性因素依次为：n价格（租赁收入）、经营费用、期初投资价格（租赁收入）、经营费用、期初投资p控制方案：控制方案：n首先需要控制价格，考虑如何较少增加初投资的首先需要控制价格，考虑如何较少增加初投资的前提下提高租赁价格或降低经营费用，提高项目的前提下提高租赁价格或降低经营费用，提高项目的经济效益。经济效益。.7/12/20247/12/20244747确定敏感性因素依次为：.8/14/202347u根根根根据据据据各各各各种种种种变变变变量量量量的的的的概概概概率率率率分分分分布布布布，来来来来推推推推求求求求一一一一个个个个项项项项目目目目在在在在风风风风险条件下获利的可能性大小。险条件下获利的可能性大小。险条件下获利的可能性大小。险条件下获利的可能性大小。u概率分析中期望值法的概率分析中期望值法的概率分析中期望值法的概率分析中期望值法的步骤步骤步骤步骤：1.1.选用净现值为分析对象，并选定不确定因素选用净现值为分析对象，并选定不确定因素选用净现值为分析对象，并选定不确定因素选用净现值为分析对象，并选定不确定因素2.2.确定不确定因素可能发生变化的范围确定不确定因素可能发生变化的范围确定不确定因素可能发生变化的范围确定不确定因素可能发生变化的范围3.3.估算各不确定性因素每种情况发生的概率估算各不确定性因素每种情况发生的概率估算各不确定性因素每种情况发生的概率估算各不确定性因素每种情况发生的概率4.4.分别计算各可能发生情况下的净现值分别计算各可能发生情况下的净现值分别计算各可能发生情况下的净现值分别计算各可能发生情况下的净现值5.5.计算净现值大于等于零的累计概率计算净现值大于等于零的累计概率计算净现值大于等于零的累计概率计算净现值大于等于零的累计概率6.6.综合评价项目承担风险的大小综合评价项目承担风险的大小综合评价项目承担风险的大小综合评价项目承担风险的大小四、概率分析（风险分析）四、概率分析（风险分析）.7/12/20247/12/20244848根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能第七节第七节可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成一、项目可行性研究报告的基本构成一、项目可行性研究报告的基本构成一、项目可行性研究报告的基本构成封面封面摘要摘要目录目录正文正文附表附表附图附图.7/12/20247/12/20244949第七节可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点u项目总说明项目总说明项目总说明项目总说明 u项目概况项目概况项目概况项目概况u投资环境研究投资环境研究投资环境研究投资环境研究u市场研究市场研究市场研究市场研究u项项项项目目目目地地地地理理理理环环环环境境境境和和和和附附附附近近近近地区部分性发展项目地区部分性发展项目地区部分性发展项目地区部分性发展项目u规划方案及建设条件规划方案及建设条件规划方案及建设条件规划方案及建设条件u建设方式及进度安排建设方式及进度安排建设方式及进度安排建设方式及进度安排u投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措u项项项项目目目目评评评评估估估估基基基基础础础础数数数数据据据据的的的的预测和选定预测和选定预测和选定预测和选定u项目经济效益评价项目经济效益评价项目经济效益评价项目经济效益评价u风险分析风险分析风险分析风险分析u可行性研究的结论可行性研究的结论可行性研究的结论可行性研究的结论.7/12/20247/12/20245050二、项目可行性研究报告正文的写作要点项目总说明建设方式及进