.9.20婚姻家庭继承房产课件(改)

婚姻继承法律涉及的房产问题主主讲讲人：焦景收律人：焦景收律师师时时间间：1、夫妻个人财产的认定 2、夫妻共同财产的认定婚姻法3、婚姻关系中的房产归属4、常见的房产问题 1、房屋继承继承法 2、房屋赠与 一、夫妻个人财产序号序号内容（婚姻法第十八条）内容（婚姻法第十八条）备注注1一方的婚前财产1、个人所有的财产：如工资、奖金；从事生产经营取得的收益；知识产权的收益；因继承或赠与所得的财产；资本收益以及其他合法收入。2、一方婚前已经取得的财产权利，如一方婚前取得的债权等。3、婚前财产的孶息，包括个人财产婚前孶息和婚前个人财产婚后产生的孶息。4、一方婚前以货币、股权等形式存在，而婚后表现为另一种形态的财产。2一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用这种因人身权受到侵害所获得的损害赔偿费用，因其具有严格的人身性质，是用于保障受害人生活的基本费用，只能作为一方的个人财产，不得作为夫妻共同财产。一、夫妻个人财产序号序号内容内容备注注3遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产遗嘱与赠与合同均体现了遗嘱人或赠与人强烈的个人意愿，均具有很强的人身性。4一方专用的生活用品指夫或妻一方日常生活中自己使用的物品，如衣物、鞋帽、化妆品以及其他专用物品等。5其他应当归一方的财产兜底条款，指的是法律不宜也难以穷尽的具有人身性质，应当属于夫妻个人的财产：1、夫或妻所获得的奖品；2、一方创作的文稿、手稿、艺术品的设计 图、草图等；3、具有人身性质的保险赔偿金等；4、国家资助优秀科研工作者的科研津贴；5、解除劳动关系的补偿金、用人单位发放的再就业补贴、提前退休补贴费等。二、夫妻共同财产序号序号内容（婚姻法第十七条）内容（婚姻法第十七条）备注注1婚姻关系存续期间所得的工资、奖金婚姻关系存续期间2婚姻关系存续期间的生产、经营收益婚姻关系存续期间3婚姻关系存续期间的知识产权收益婚姻法解释二第12条：知识产权收益指的是在婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益二、夫妻共同财产序号序号内容内容备注注4婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的除外5其他应当归共同所有的财产1、婚姻法解释二第11条：婚姻关系存续期间，下列财产属于其他应当归共同所有的财产：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险 金、破产安置补偿费。2、婚姻法解释三第5条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。孶息、自然增值：个人财产投资收益：共同财产二、夫妻共同财产1、?婚姻法解释二?第14条：人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。2、军人的复员费、自主择业费的共同财产局部：共有财产=年平均数婚姻年限年平均数=总额所管年头70-入伍年龄例：王强20岁参军，25岁结婚，30岁退伍并离婚，部队一次性付给王强复员费10万元，那么：年平均数=10万70-20=2000元/年共有财产=2000元5=1万元三、婚姻关系中的房产归属 1、普通商品房 2、已购公房标准价购置、本钱价购置 3、政策性住房经济适用房、两限房 4、约定效劳条件的房产 5、农村自建房房产种类 6、军产房 7、拆迁安置房 8、公房直管公房、自管公房 9、小产权房 10、违章建筑不予处理一普通商品房归属1、婚前购房出出资情况情况登登记情况情况权属属婚前一方出资全额登记在自己名下一方婚前个人财产登记在对方名下1、作为对一方的赠与2、以结婚为目的，共同共有3、登记方个人财产，出资方作为债权人进行补偿4、考虑实际情况，予以适当补偿婚后变更登记在对方或双方名下（加名）夫妻共同财产出出资情况情况登登记情况情况权属属婚前一方出资部分一方部分出资、部分借款购房，并登记在自己名下，未使用夫妻共同财产归还一方婚前个人财产一方支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷一般产权归产权登记方，就共同还贷部分及对应增值部分给对方补偿一方部分出资、部分借款购房，并登记在自己名下，使用夫妻共同财产归还借款1、离婚时双方可以对此协商2、不能达成协议的，人民法院 可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。3、双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。一方部分出资，登记在对方名下房产归登记方，考虑实际情况，予以适当补偿房屋补偿款=夫妻共同支付款项含本息 房屋购置价+全部应付利息 房屋评估现值或夫妻认可房屋现值 50%出出资情况情况登登记情况情况权属属婚前双方出资全部或部分登记在双方名下按照产权登记情况确认全部登记在一方名下考虑实际情况，予以适当补偿按照出资比例分割部分考虑实际情况，予以适当补偿出出资情况情况登登记情况情况权属属父母参与出资一方父母出全资登记在己方名下己方个人财产登记在双方名下按照产权登记情况确认登记在对方名下1、作为对一方的赠与2、以结婚为目的，共同共有3、登记方个人财产，出资方作为债权人进行补偿4、考虑实际情况，予以适当补偿双方父母出全资登记在己方或对方名下出资份额按份共有登记在双方名下按照产权登记情况确认一方或双方父母部分出资不论登记在己方、对方或双方资金作为对己方的赠与2、婚后购房出出资情况情况登登记情况情况权属属夫妻双方共同财产出资登记在一方或双方名下夫妻共同财产一方用婚前个人财产出资全额、非投资经营行为登记在己方名下按个人财产处理全额、投资经营行为投资经营收益为夫妻共同财产先按份处理后再按共同共有处理部分全部房款登记在对方名下以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理部分房款不论登记在谁名下1、以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理2、婚前财产部分按份共有处理出出资情况情况登登记情况情况权属属双方婚前财产出资全部房款登记在一方名下考虑实际情况，予以适当补偿按出资比例分割全部房款或部分登记在双方名下按照产权登记确认部分登记在对方名下1、以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理2、婚前财产部分按份共有处理一方父母出资的全部房款登记在自己子女名下视为对自己子女的赠与部分房款视为对双方的赠与不论全部或部分登记在对方或双方名下对双方赠与，共同共有父母双方出资全资登记在一方名下按照各自父母的出资份额按份共有全资登记在双方名下按登记情况确认部分视为对双方的赠与二已购公房类型型登登记情况情况归属属分割分割婚姻关系存续期间以成本价购买的公房登记在一方名下夫妻共有财产离婚时，应综合考虑房产来源、工龄折扣等因素予以分割计算一方父母承租的公房，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产以成本价购买登记在一方名下夫妻共有财产离婚时应将公房承租权的价值作为对夫妻双方的赠与（另一种意见认为是对己方子女的赠与），在分割房产计算时予以考虑婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”认定为夫妻共同财产综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以分割计算（另一种观点认为此房子属于尚未取得完全所有权的房子，只能分割使用权）三经济适用房、两限房权属属由一方在婚前申由一方在婚前申请，以个人，以个人财产支付房屋价款，支付房屋价款，婚后取得房婚后取得房产证的，的，应认定定为一方个人一方个人财产。婚后以夫妻双方名义申请，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。分割在离婚诉讼中一般可以分割。但双方均不主张所有权且不同意回购或按原价转让的除外。四约定效劳条件房产的分割夫妻一方在婚后通过与用人单位约定效劳条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时一般应判归约定效劳条件一方，分割时应考虑尚存效劳期的长短、夫妻共同生活的时间，并按适当照顾签有效劳期一方的原那么确定给予另一方补偿款数额。五小产权房第一种意见：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处分的房屋，可以对其使用权归属做出处理。在处理使用权时，法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。第二种意见：小产权房在现有条件下无法取得房屋所有权证，应不予处理。六公房承租权的分割离婚案件中涉及到公房承租权分割，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以将承租权确定在另一方名下。承租权折价数额可以通过评估确定，确无法评估的，可通过竞价确定。七军产房只适宜处理房屋的使用权和居住的权利，在经济价值上不应按照商品房评估作价，但在进行分配和补偿时可以适当考虑房屋可带来的实际利益。假设婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人无权主张居住权，但可以根据?婚姻法?第42条规定，要求对方给予经济帮助，以最大限度维护自身合法权益。八农村自建房有无审批手续，根据申请审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人身份确定。是否属于夫妻共同财产，是否需要分家析产参与翻建的，确定权属时首先应尊重各方当事人共同意愿，其次应尊重原共有人权利，一般原共有人参与翻建人应当视为形成新的共有关系，但如何分割可以识奉献酌情确定。九拆迁安置房根据拆迁安置前房产的产权进行处理。农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。婚姻关系存续期间取得的优惠购房利益应属于个人财产。离婚时优惠购房权价值折算可参考市场价格与优惠价格的差价，乘于优惠面积确定。四、常见的房产问题一以一方的名义购置的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购置资格的另一方？1、在婚姻关系存续期间共同出资购置的经济适用房，即使房产登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。2、对经济适用房购置条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购置的经济适用房只归符合购房条件的一方。四、常见的房产问题二夫妻出资购置，房产证登记在孩子名下的房产，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？父母以未成年子女名义购置的房产，房产证登记在子女名下的，一般不视为家庭共同财产，为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产。四、常见的房产问题三婚前由一方父母承租的公房，婚后以双方共同财产购置的，离婚时如何分割？对于夫妻一方购置的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。在此情况下，除非各方另有约定，否那么，父母享有的货币折扣局部一般视为对夫妻双方的赠与。四、常见的房产问题四婚前一方出资以双方名义购置的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？房子虽由一方出资，但房产证办理到双方名下的事实说明，夫妻双方就一方的个人婚前房产作了特殊约定，该房产属于夫妻共同财产。四、常见的房产问题五双方婚前共同出资以一方的名义购置的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？以一方名义在婚前购置的房产是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房，如果有证据证明双方是基于共同所有的目的买房，一般来说，法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属。四、常见的房产问题六婚前共同出资以双方名义购置的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？夫妻双方婚前共同出资联名购置的房产当然属于夫妻共同财产，对于房产证上已经载明房产份额的，应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。如果房产证上没有载明房产份额的，那么推定为共同共有。四、常见的房产问题七双方婚前共同出资以一方的名义按揭购置的房屋，离婚时是否作为共同财产分割？双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的，该房屋为夫妻共同财产，对于剩余的按揭债务，应当按照夫妻共同债务各自承担一半。四、常见的房产问题八一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值局部应作为夫妻共同财产分割？房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成的，在此情况下房屋出售后的增值局部应归原物所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。四、常见的房产问题九一方为婚外情人购置的房产，房产证登记在情人名下，在双方离婚时是否可以作为夫妻共同财产分割？案例：张某和吴某是夫妻，后丈夫将夫妻共有的35万元购置房子登记在陈某名下，后吴某提出离婚，并要求分割房子。解析：吴某起诉离婚只能解决俩人是否离婚的问题，房子登记在陈某名下，法院不会解决陈某名下的房产归属问题。方案：张某、吴某夫妻可联手通过诉讼追回购房款，张某的35万元出资属于夫妻共同财产，张某擅自将共同财产赠与他人的行为无效。四、常见的房产问题十借用他人名义购置的房产，房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割？案例：岳某和张某婚后打算在回龙观购置经济适用房，但因双方均不具备在北京购房的资格，故以其北京朋友常某的名义购房，房子也登记在常某名下，后岳某、张某离婚，问房子是否属于夫妻共同财产？解析：由于房产证登记在他人名下，在未取得他人同意的情况下，该房产不能作为夫妻共同财产分割。但如果三方对房产的权属没有争议，该房产可以作为夫妻共同财产分割。继承法1、房屋继承的一般步骤2、房屋赠与的五个步骤3、案例分析继承法中的房产问题1、房产继承：同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。2、房产赠与：指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋继承的一般步骤继承公证申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书房屋评估通过评估公司对房屋进行市值评估，评估公司根据房屋所处的路段、楼层、楼龄等重要因素作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。办理死亡证明到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，并办理死亡证明继承过户登记申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写房地产产权登记申请书并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。房屋测绘申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或附图，以便办理产权登记手续办理继承权公证所需提交的材料序号序号具体内容具体内容1被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、身份证、户口簿、派出所出具的注销证明等）2该套房屋的产权证明或其他凭证3继承人的身份证件、户口簿；夫妻户口不在一起的需要提交结婚证4户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件5继承人放弃继承权的，应由放弃人亲自到公证处办理弃权声明书公证6继承人因特殊情况不能亲自到公证处办理的，须提供经公证的委托书，委托其他继承人办理7遗嘱继承人应提供经公证或经司法鉴定的遗嘱（适用于遗嘱继承）办理房产继承过户登记需提交的资料序号序号具体内容具体内容1房屋所有权证书2继承公证或法院调解书、判决书3继承人身份证及复印件4房屋所有权登记申请书5契税完税证及契税完税贴花原件（纳税后提交）6被继承人死亡证明7其他有关文件注意：若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；若继承人为成年，须提交监护人身份证原件及复印件。若房改房、经济适用房继承，还需要提供房改售房价格审查书、已购住房上市交易申请审批表若法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书办理房地产继承过程中的税费序号序号费用用收收费标准准1继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元2房地产价值评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进计算3房地产继承过户税费登记费80元/件；合同印花税按照继承房屋评估价格的0.05%权证印花税：5元/本交易手续费：5元/平方米4契税法定继承人继承房地产：免契税非法定继承人根据遗嘱承受土地房屋权属的，缴纳1.5%的契税。注意：房产继承中不存在遗产税二、房产赠与的五个步骤办理公证房屋赠与必须办理公证受赠人缴纳相关契税房屋赠与的受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，按照规定缴纳有关契税书面赠与合同赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同交付赠与人将房屋交付受赠人办理房屋所有权转移登记手续房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。案例分析案例：李阿姨的老伴王先生多年前去世，现在李阿姨想将其在北京的房子出售，用所得房款到老家养老，但李阿姨发现其所居住的房产证上登记为夫妻二人，包括已故的王先生，请问李阿姨有什么方法可以出售自己的房产？解析：1、本案中夫妻婚后共同购置的房产登记在夫妻二人名下，属于夫妻共同财产，因此房产的50%属于李阿姨的，另外50%属于王先生的。如果王先生留有遗嘱归李阿姨的话，那么该房产李阿姨一人可单独处理；如果遗产不是给李阿姨的或者留给李阿姨和其他人共同继承的话，那么由李阿姨或其他继承人一起处分该房产。2、如果王先生没有留下遗嘱，那么王先生的那50%的房产进入法定继承程序，由王先生的法定继承人继承，如果其他继承人均放弃继承权的，他们可以一起到公证处做一个遗产放弃继承的公证，由李阿姨一人继承遗产，做好遗产公证后，李女士就可以出售过户给自己的房产了。Thank you !