地价基础知识与估价方法课件

专题专题 土土 地地 估估 价价 专题 土 地 估 价1第一部分 土地估价的基础知识第二部分 土地估价方法中市场比较法的运用第一部分 土地估价的基础知识第二部分 土地估价方法中市场2第一部分第一部分 土地估价的基础知识土地估价的基础知识第一部分 土地估价的基础知识3第一节第一节 土地价格理论及应用土地价格理论及应用一、一、土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动二、二、土地价格的管理土地价格的管理三、三、土地价格的评估方法土地价格的评估方法第一节 土地价格理论及应用一、土地价格的形成与变动4一、一、土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动（一）（一）土地价格的形成土地价格的形成（二）（二）土地价格的内涵及特点土地价格的内涵及特点（三）（三）影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素（四）（四）土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性一、土地价格的形成与变动（一）土地价格的形成5（一）（一）土地价格的形成土地价格的形成2.2.西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论1.1.马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论（一）土地价格的形成2.西方经济学地价形成理论1.马克思主6马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论n土地不是劳动产品，没有价值。土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使但土地有使用价值，并存在价格用价值，并存在价格n土地价格实质是地租的资本化土地价格实质是地租的资本化 土地价格土地价格=地租地租/土地还原利率土地还原利率 4000=200/5%4000=200/5%土地价格是出租土地的资本化收入土地价格是出租土地的资本化收入马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。但土地有7社会主义的土地价格社会主义的土地价格:土地资源价格土地资源价格;土地资本价格。土地资本价格。n土地资源价格土地资源价格：其价格由其价格由真正的地租真正的地租资本化决定资本化决定土地权利在经济上的实现形式土地权利在经济上的实现形式n土地资本价格土地资本价格：凝结在土地中的固定资本价值的货：凝结在土地中的固定资本价值的货币表现。币表现。其个别生产价格其个别生产价格=土地开发成本土地开发成本+平均利润平均利润土地投资带来利息性地租的资本的收回土地投资带来利息性地租的资本的收回社会主义的土地价格:土地资源价格;土地资本价格。土地资源价8西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。1 1、地租的、地租的含义含义地租地租首先是一个经济范畴经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价。地租地租又是一个一个社会历史范畴社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。2 2、地租理论的、地租理论的产生和发展过程产生和发展过程 古典政治经济学阶段古典政治经济学阶段 庸俗政治经济学阶段庸俗政治经济学阶段 现代西方经济学阶段现代西方经济学阶段 西方经济学地价形成理论在市场经济条件下，地租正起着调节土地9古典政治经济学的地租理论古典政治经济学的地租理论 威廉威廉配第配第（William Petty，1623-1678）是古典政治经济学的奠基人奠基人最早提出级最早提出级差地租差地租的概念的概念。弗朗索瓦弗朗索瓦魁奈魁奈（Francois Quesnay，1694-1774）是法国重农学派的创始人法国重农学派的创始人他的地租理论是“纯产品纯产品”学说。学说。在农业中由自然界的帮助自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品纯产品。纯产品以地租形式归土地地租形式归土地所有者所有所有者所有。亚当亚当斯密斯密（Adam Smith，1723-1790）最先系统地研究了地租。最先系统地研究了地租。地租地租是作为使用是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。土地的代价，是为使用土地而支付的价格。“土地是财富之母,劳动是财富之父”。大卫大卫李嘉图李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分地研究了级差地租问题。最充分地研究了级差地租问题。级差地租的第一种形态级差地租的第一种形态：耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入超额收入转化为的地租转化为的地租级差地租的第二种形态级差地租的第二种形态：在同一块土地上追加等量资本和劳动由生产率不同而产生由生产率不同而产生的地租的地租古典政治经济学的地租理论 威廉配第（William Pe10庸俗政治经济学的地租理论庸俗政治经济学的地租理论萨伊萨伊（Jean Bptiste Say，17671832）运用运用效用价值论效用价值论考察地租问题考察地租问题 人力所创造人力所创造的不是物质而是效用。的不是物质而是效用。生产的三要素理论：三要素理论：劳动、资本和土地劳动、资本和土地 工资工资对劳动服务的补偿对劳动服务的补偿 利息利息对资本服务的补偿对资本服务的补偿 地租地租对使用土地的补偿对使用土地的补偿 托马斯托马斯马尔萨斯马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出提出地租地租是总产品价格是总产品价格中的中的剩余部分剩余部分（即总总产品价格产品价格中扣除劳动工资劳动工资和耕种投资利润耕种投资利润后的剩余部分剩余部分）。剩余部分的原因剩余部分的原因：土地的性质土地的性质（指土地的肥力）是剩余产品产生的主要原因主要原因 土地所生产的生活必需品生活必需品具有特殊的性质具有特殊的性质 肥沃土地的肥沃土地的相对稀缺性相对稀缺性 土地能生产出比维持耕种土地能生产出比维持耕种者需要还多的者需要还多的生活必需品生活必需品生活必需品分配产生自生活必需品分配产生自身需求（粮食人口增长身需求（粮食人口增长新的需求粮价支付后新的需求粮价支付后的剩余的剩余地租地租）庸俗政治经济学的地租理论萨伊（Jean Bptiste S11现代西方经济学的地租理论现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德阿尔弗雷德马歇尔马歇尔（Alfred Marshall，18421924）一般而言的地租由由由原始价值原始价值、私有价值私有价值和和公有价值公有价值所组成所组成。保罗保罗萨缪尔森萨缪尔森（Paul ASamuelson，1915）认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定、缺乏弹性固定、缺乏弹性的，因而因而地租量地租量完全取决于土地需求者之间的竞完全取决于土地需求者之间的竞争。争。国家建设国家建设基础设施基础设施改良土壤等改良土壤等投投入入大自然大自然赋赋予的收益予的收益现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德马歇尔（Alfred12 以土地收益理论和土地供求理论为代表以土地收益理论和土地供求理论为代表土地收益理论土地收益理论n土地价格是土地价格是土地收益即地租的资本化。土地收益即地租的资本化。n土地价格公式：土地价格公式：V=a/V=a/r r土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向的土地纯收益的土地纯收益土地价格的内涵土地价格的内涵 以土地收益理论和土地供求理论为代表土地价格的内涵13土地价格的特点土地价格的特点n土地价格是土地的权益价格n土地价格不仅是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价n土地价格主要由土地需求决定n土地价格呈总体上升趋势n土地价格具有强烈的地域性和个别性土地价格的特点14影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素2、区域因素、区域因素3、个别因素、个别因素 影响土地价格变动的因素1、一般因素15一般因素一般因素n指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响n包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地16区域因素区域因素n对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素n包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素17个别因素个别因素n宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素n例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素18土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性n土地价格呈总体上升趋势n土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的变动具有明显的地区差异性n地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势19土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势n社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高n人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加n土地投机土地投机土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高20土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的周期性变动受经济发展土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响周期的影响n土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期21二、二、土地价格的管理土地价格的管理（一）中国土地价格体系（一）中国土地价格体系（二）中国土地价格管理制度（二）中国土地价格管理制度（三）西方发达国家的土地价格管理（三）西方发达国家的土地价格管理二、土地价格的管理（一）中国土地价格体系22（一）（一）中国土地价格体系中国土地价格体系1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、交易地价、交易地价4、其他价格形式、其他价格形式（一）中国土地价格体系1、基准地价23基准地价基准地价n城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格地使用权区域平均价格基准地价城镇土地基准地价24n农地基准地价农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内，以农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格估确定的某一时点的平均价格农地基准地价25一级区域一级区域二级区域二级区域三级区域三级区域四级区域四级区域五级区域五级区域基准地价的确定（5级）一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域基准地价的确定（5级26地价基础知识与估价方法课件27赣州市城区基准地价赣州市城区基准地价赣州市城区基准地价28n宗宗 地地 宗地是被权属界线封闭的地块。宗地是被权属界线封闭的地块。宗地是地籍的最小单元，宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：的地理位置。如：A10724这个地号表示章贡区第这个地号表示章贡区第1带带07片第片第24宗地。宗地。宗 地29地价基础知识与估价方法课件30 政府根据管理需要，评估的具体宗地政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。日的土地使用权价格。标定地价标定地价 政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市31n基准地价和标定地价的主要区别：基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；亦称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。地价更为接近市场交易地价。基准地价和标定地价的主要区别：32地价基础知识与估价方法课件33指土地买卖双方按市场交易规则，在指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地市场中实际成交的价格。主要有：n土地使用权出让价格土地使用权出让价格n土地使用权转让价格土地使用权转让价格n租赁价格租赁价格交易地价交易地价 指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市34按土地的存在形态可分为：按土地的存在形态可分为：生生地地价价格格：指指已已完完成成土土地地使使用用批批准准手手续续而而未未进进行行或或部部分分进进行行基基础础设设施施配配套套开开发发和和土土地地平平整整的的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟熟地地价价格格：指指完完成成了了土土地地开开发发等等基基础础设设施施建建设设，具具备备建建设设条条件件的的正正常常市市场场条条件件下下一一定定年年期期的的土土地使用权价格。地使用权价格。按土地的存在形态可分为：生地价格：指已完成土地使用批准手续而35按土地的存在形态可分为：按土地的存在形态可分为：毛毛地地价价格格：指指已已完完成成基基础础设设施施配配套套开开发发而而未未进进行行宗宗地地内内拆拆迁迁平平整整的的正正常常市市场场条条件件下下一一定定年年期期的土地使用权价格。的土地使用权价格。净净地地价价格格：指指已已完完成成基基础础设设施施配配套套、场场地地内内达达到到开开工工条条件件且且没没有有设设定定他他项项权权利利的的正正常常市市场场条条件下一定年期的土地使用权价格。件下一定年期的土地使用权价格。按土地的存在形态可分为：毛地价格：指已完成基础设施配套开发而36按土地权利分类：按土地权利分类：n土地所有权价格：指土地所有权的转移价格，也可以说是卖土地所有权价格：指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。n土地使用权价格：是对土地拥有一定期限的使用权、收益权土地使用权价格：是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。所形成的一种价格。n土地租赁权价格：在一定时期内取得土地租赁权所形成的价土地租赁权价格：在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。格。n土地抵押权价格：指被抵押土地使用权的抵押担保价格。土地抵押权价格：指被抵押土地使用权的抵押担保价格。按土地权利分类：37按土地价格形成的方式：按土地价格形成的方式：n土地交易价格：指土地买卖双方按市场交易规土地交易价格：指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。则，在土地市场中实际成交的价格。n土地评估价格：指由专业评估机构和人员，按土地评估价格：指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。例如基准地价、交易底价等。按土地价格形成的方式：38按政府管理手段：按政府管理手段：n申报地价：向人民政府申报的地价。申报地价：向人民政府申报的地价。n公告公告(示示)地价：是政府定期公告的地价。地价：是政府定期公告的地价。按政府管理手段：39按土地交易的方式分为按土地交易的方式分为 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。n拍卖价格：以拍卖方式出让或转让形成的价格。拍卖价格：以拍卖方式出让或转让形成的价格。n招标价格：以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、招标价格：以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。n协议价格：指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。协议价格：指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。n挂牌价格：指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。挂牌价格：指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。按土地交易的方式分为40按土地价格使用目的分为：按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。n土地买卖价格：对土地未来年期纯收益权利的交易价格。土地买卖价格：对土地未来年期纯收益权利的交易价格。n租赁价格：指租赁土地的价格。租赁价格：指租赁土地的价格。n抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。n课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。格。n征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。按土地价格使用目的分为：41土地价格定期公布土地价格定期公布 （1 1）根据城市房地产管理法，基准地）根据城市房地产管理法，基准地价、标定地价应当定期确定和公布。价、标定地价应当定期确定和公布。土地价格定期公布42 （2 2）出让土地出于公共利益需要可提前收回）出让土地出于公共利益需要可提前收回 （3 3）政府对土地使用权的转移有优先购买权：土地）政府对土地使用权的转移有优先购买权：土地使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权先购买权 （4 4）政府对地价政府对地价不合理上涨可行政干预：禁止囤不合理上涨可行政干预：禁止囤地、地价冻结、实行交易许可、增加土地供应量、增强地、地价冻结、实行交易许可、增加土地供应量、增强市场透明度等市场透明度等 （2）出让土地出于公共利益需要可提前收回43中国土地价格管理制度中国土地价格管理制度n基准地价和标定地价定期公布制度基准地价和标定地价定期公布制度n土地估价制度土地估价制度n估价机构和估价人员的资格认证制度估价机构和估价人员的资格认证制度n地价监测体系：地价监测体系：（http:/ 中国土地价格管理制度基准地价和标定地价定期公布制度44西方发达国家的土地价格管理西方发达国家的土地价格管理1 1、美国、美国n建立土地估价制度n对地价进行控制2 2、日本、日本n建立地价公示制度n建立不动产估价制度n建立土地交易许可制度和申报劝告制度n制定国土利用计划证 西方发达国家的土地价格管理1、美国453 3、德国、德国n成立土地估价委员会n政府具有土地的征购权和优先购买权n建立农地转用控制制度3、德国46三、三、土地价格的评估土地价格的评估（一）土地价格评估的目的与作用（一）土地价格评估的目的与作用（二）土地价格评估的原则（二）土地价格评估的原则（三）土地价格评估的基本方法（三）土地价格评估的基本方法三、土地价格的评估（一）土地价格评估的目的与作用47（一）土地价格评估的目的与作用（一）土地价格评估的目的与作用n土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于土地交易的顺利进行n土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于企业投资决策n土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场的完善n土地估价有助于土地市场管理土地估价有助于土地市场管理（一）土地价格评估的目的与作用土地估价有助于土地交易的顺利进48（二）土地价格评估的原则（二）土地价格评估的原则n公平原则n替代原则n预期收益原则n供需原则n保证农民基本生活原则n最有效利用原则（二）土地价格评估的原则公平原则49最有效利用的几种特殊情况最有效利用的几种特殊情况n基准地价评估以估价对象的现状利用为基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用最有效利用n企业改制、资产清算、地税征收、公益企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用最有效利用n农地估价中，未获得转用许可的农地以农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用地者，以实际最佳用途为最有效利用最有效利用的几种特殊情况基准地价评估以估价对象的现状利用为最50（三）土地价格评估的基本方法（三）土地价格评估的基本方法n市场比较法市场比较法n收益还原法收益还原法n成本逼近法成本逼近法n剩余法剩余法n基准地价系数修正法基准地价系数修正法n农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法（三）土地价格评估的基本方法市场比较法51市场比较法市场比较法 基本原理基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法市场比较法 基本原理52 VD=VBABDFVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格 A：待估宗地情况指数修正 B：待估宗地日期指数修正 D：待估宗地区域因素指数修正 F：待估宗地个别因素指数修正市场比较法基本公式市场比较法基本公式 VD=VBABDF市场比较法基本公53A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件修正指数计算修正指数计算A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比54收益还原法收益还原法 基本原理基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法收益还原法 基本原理55 V=a/r：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率收益还原法基本公式收益还原法基本公式 V=a/r收益还原法基本公式56基本原理基本原理成本逼近法是以开发土地所消耗的成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法益来确定土地价格的方法成本逼近法成本逼近法 基本原理成本逼近法57地价土地开发费税费地价土地开发费税费利息利润土地增值收益利息利润土地增值收益 成本逼近法基本公式成本逼近法基本公式 地价土地开发费税费 成本逼近法基本公式58基本原理基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法以价格余额来估算待估土地价格的方法剩余法剩余法 基本原理剩余法59 （+）：待估土地的价格：待估土地的价格：总开发价值：总开发价值：整个土地项目的开发成本：整个土地项目的开发成本：开发商合理利润：开发商合理利润剩余法基本公式剩余法基本公式 （+）剩余法基本60基准地价系数修正法基准地价系数修正法 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格 特点：特点：n基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格n基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格n基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格n基准地价具有时效性基准地价具有时效性n基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格基准地价系数修正法61基准地价系数修正法是通过对待估宗地基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法估宗地客观价格的方法基准地价修正法基本原理基准地价修正法基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影62 土地价格基准地价土地价格基准地价（i i）T T i i ：估价对象第：估价对象第i i个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数 T T ：交易时间修正系数：交易时间修正系数 i i：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和和基准地价修正法基本公式基准地价修正法基本公式i1nni1 土地价格基准地价（i）T基准地价修63n农地价格的最低限应能保障农民的农地价格的最低限应能保障农民的基本生活基本生活n农地价格因其权利内涵不同，其价格农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同内涵也不同n农地估价要特别重视农地区位、国家农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响投资和公共投资的影响农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活农地宗地64农地所有权价格农地所有权价格n主要根据农地的现时农业技术水平和利用主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定民的保障作用来确定n在当前农民没有被纳入国家社会保障系统在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现格中应得到较高的体现n农地所有权价格农地纯收益的资本化农地所有权价格农地纯收益的资本化农地社会保障值农地社会保障值农地所有权价格主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业651 1、土地价格的内涵及特点、土地价格的内涵及特点2 2、土地价格的影响因素、土地价格的影响因素3 3、土地价格评估的原则和方法、土地价格评估的原则和方法4 4、中国的土地价格体系、中国的土地价格体系5 5、中国的土地价格管理制度、中国的土地价格管理制度思考题1、土地价格的内涵及特点思考题66第二部分第二部分 土地估价方法中市场比较法的运用土地估价方法中市场比较法的运用第二部分 土地估价方法中市场比较法的运用67n第一节基本原理第一节基本原理 n第二节估价步骤第二节估价步骤 n第三节应用实例第三节应用实例第一节基本原理 68第一节基本原理第一节基本原理 n一、概念一、概念 n二、理论依据二、理论依据 n三、基本公式三、基本公式 n四、特点与适用范围四、特点与适用范围第一节基本原理 一、概念 69一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念市市场场比比较较法法（market market comparison comparison approachapproach，sales sales comparison comparison approachapproach）：又又称称市市价价比比较较法法、交交易易实实例例比比较较法法、买买卖卖实实例例比比较较法法、市市场场资资料料比比较较法法、现现行行市市价价法法，简称比较法、市场法。简称比较法、市场法。n将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。n几个有关概念：几个有关概念：n类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。对象相似的不动产。一、市场比较法的概念市场比较法（market compa70一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念比比准准价价格格：以以估估价价对对象象为为基基准准，对对比比较较案案例例进进行行修修正正后后得到的价格。得到的价格。n同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。的、供需均衡的特定的不动产利用区域。n交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。替代关系的、条件相似的实际交易不动产。n标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。n交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。一、市场比较法的概念比准价格：以估价对象为基准，对比较案例71一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念交交易易情情况况：交交易易行行为为中中能能够够显显著著影影响响不不动动产产价价格格的的一一些些特殊情况。特殊情况。区区域域因因素素：估估价价对对象象不不动动产产所所在在区区域域的的自自然然条条件件、社社会会、经经济济、行行政政、文文化化等等因因素素共共同同作作用用形形成成的的，能能对对不不动动产价格水平产生影响的区域性特征。产价格水平产生影响的区域性特征。个个别别因因素素：能能够够对对不不动动产产价价格格具具有有影影响响作作用用的的，不不动动产产自身的一些特自身的一些特性。性。一、市场比较法的概念交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价72二、理论依据二、理论依据：替代原理：替代原理 同同一一市市场场上上，具具有有相相同同使使用用价价值值和和质质量量的的商商品品，应应具具有有相相同同的的价价格格，即即具具有有替替代代关关系系。同同一一市市场场上上具具有有相相互互替替代代关关系系的的商商品品同同时时存存在在时时，商商品品的的价价格格经经过过相相互互影影响响而而决决定定，即即相相同同类类型型、具具有有替替代代关关系系的的商商品品，由由于于市市场场竞竞争争，价价格格趋于一致。趋于一致。不不动动产产交交易易中中，理理智智的的当当事事人人会会依依替替代代原原理理，对对不不动动产产价价格格进进行行比比较较，决决定定其其行行为为，他他不不会会接接受受偏偏离离正正常常水水平平的的价格。最终，类似不动产价格接近。价格。最终，类似不动产价格接近。不不排排除除交交易易者者的的动动机机、偏偏好好、对对市市场场的的了了解解、讨讨价价还还价价能能力力，使使交交易易价价格格偏偏离离正正常常，但但足足够够多多的的交交易易实实例例的的综综合结果真实。合结果真实。二、理论依据：替代原理 同一市场上，具有相同使用73交易案例不动产交易案例不动产估价对象不动产估价对象不动产条件差异条件差异价格差异价格差异价格修正价格修正估价对象不动产价格估价对象不动产价格市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理交易案例不动产估价对象不动产条件差异价格差异价格修正估价对象74三、基本公式三、基本公式 采采用用比比较较法法，需需进进行行交交易易情情况况、交交易易日日期期、区区域域因因素素、个个别别因因素素的的修修正正，从从而而得得到到估估价价对对象的客观、合理价格。象的客观、合理价格。估估价价对对象象比比准准价价格格=可可比比实实例例价价格格交交易易情情况况修修正正系系数数交交易易日日期期修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系数系数个别因素修正系数个别因素修正系数 三、基本公式 采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区75（一）直接比较修正公式（一）直接比较修正公式 交易实例与待估案例直接比较：交易实例与待估案例直接比较：估估 价价 对对 象象 比比 准准 价价 格格=可可 比比 实实 例例 价价 格格 100/()()/100100/()100/100/()()/100100/()100/()()分分子子为为100100，表表示示以以估估价价对对象象为为基基准准，交交易易实实例例与与之之比比较较，优优于于待待估估，大大于于100;100;劣劣于于待待估估，小于小于100.100.日期：以交易实例日期为基准。日期：以交易实例日期为基准。（一）直接比较修正公式 交易实例与待估案例直接比较：76（二）间接比较修正公式（二）间接比较修正公式设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。区域因素标准化公式：区域因素标准化公式：估估价价对对象象比比准准价价格格=可可比比实实例例价价格格100/()()/100()/100100/()100/()标标准准化化修修正正分分子子为为100100，表表示示以以标标准准不不动动产产的的区区域域因因素素的的得得分分；区区域域因因素素修修正正分分母母100100，表表示示以以标标准准不不动动产产的的区区域域因因素素状状况况为为基基准准，分分子子式式估估价价对对象象的的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。（二）间接比较修正公式 设定标准不动产、标准区域因素、标准77（二）间接比较修正公式（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：个别因素标准化公式：估估 价价 对对 象象 比比 准准 价价 格格=可可 比比 实实 例例 价价 格格 100/()()/100100/()()/100100/100/()()/100100/()()/100100/()()n标准化修正分子为标准化修正分子为100100，表示以标准不动产的，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为个别因素的得分；个别因素修正分母为100100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。个别因素的得分。（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：78四、特点与适用范围四、特点与适用范围（一）（一）特点：特点：1.1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2 2现实性以价格求价格，有较强的说服力。现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.3.需需要要一一个个稳稳定定的的市市场场背背景景在在非非正正常常情情况况下下，比准价格往往偏离真实价格。比准价格往往偏离真实价格。4.4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息信息（二）适用条件：（二）适用条件：1.1.要有充足的市场交易资料。要有充足的市场交易资料。2.2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。比较实例与估价对象有相关性和替代性。四、特点与适用范围（一）特点：79四、特点与适用范围四、特点与适用范围（三三）适适用用范范围围：市市场场发发达达，有有充充足足的的具具有有替替代代性性的的比比较较实实例例的的地地区区。适适用用于于交交易易性性不不动动产产的的价格评估、价格评估、租金评估。租金评估。四、特点与适用范围（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代80建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正求取可比价格求取可比价格求取可比价格求取可比价格第二节市场比较法的估价步骤建立价格可比基础搜集交易实例选取可比实例交易情况修正交易日期81一、搜集交易实例一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。易实例，掌握正常市场价格行情。（一）搜集途径（一）搜集途径 ：1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。定地价、重置价、申报价、出让价。2 2、查阅报刊、杂志。、查阅报刊、杂志。3 3、从不动产开发商和代理商那里获取。、从不动产开发商和代理商那里获取。向交易当事人及相关的人，机构调查。向交易当事人及相关的人，机构调查。4 4、同行之间提供。、同行之间提供。一、搜集交易实例 运用市场比较法估价82一、搜集交易实例一、搜集交易实例（二）搜集内容：（二）搜集内容：1 1、双双方方的的基基本本情情况况及及交交易易目目的的：买买卖卖、租租货货、抵押等。抵押等。2 2、不不动动产产状状况况：坐坐落落、形形状状、面面积积、规规划划、权利状况。权利状况。3 3、成交价格和成交日期。、成交价格和成交日期。4 4、付款方式：一次、分期。、付款方式：一次、分期。5 5、交易情况：税费负担、利害关系。、交易情况：税费负担、利害关系。一、搜集交易实例（二）搜集内容：83二、选取可比实例二、选取可比实例根根据据估估价价对对象象状状况况和和估估价价目目的的，应应从从搜搜集集的的交交易易实实例中选取三个以上的可比实例。例中选取三个以上的可比实例。n1 1、区位相同或类似区位相同或类似。n2 2、用途相同用途相同：不动产具体利用方式。：不动产具体利用方式。n3 3、建筑结构相同建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。：钢、钢混、砖混、砖木、简易。n4 4、权利性质相同权利性质相同。n5 5、交易类型吻合交易类型吻合。n6 6、成交日期与估价时点相近成交日期与估价时点相近：不宜超过：不宜超过1 1年。年。n7 7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。价。二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目84三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础选选取取可可比比实实例例后后，应应对对可可比比实实例例的的成成交交价价格格进进行行换换算算处处理理，建建立立价价格格可可比比基基础础，统统一一其其表表达达方方式式和和内内涵。涵。n1 1、统一付款方式：以一次付清为准。、统一付款方式：以一次付清为准。n2 2、同同一一币币种种和和货货币币单单位位：不不同同币币种种之之间间的的换换算算，应应按按中中国国人人民民银银行行公公布布的的成成交交日日期期时时的的市市场场汇汇率率中中间间价价计计算。算。n3 3、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。n4 4、统一面积单位。、统一面积单位。n5 5、统一采用单价。、统一采用单价。三、建立价格可比基础选取可比实例后，应对可比实例的成交85四、交易情况修正四、交易情况修正 进进行行交交易易情情况况修修正正，应应排排除除交交易易行行为为中中的的特特殊殊因因素素所所造造成成的的可可比比实实例例成成交交价价格格偏偏差差，将将可可比比实实例例的的成成交交价格调整为正常价格。价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1 1、有利害关系人之间的交易。、有利害关系人之间的交易。2 2、急于出售或急于购买情况下的交易。、急于出售或急于购买情况下的交易。3 3、受债权债务关系影响的交易。、受债权债务关系影响的交易。4 4、对市场行情缺乏了解的交易。、对市场行情缺乏了解的交易。5 5、有特别动机或偏好的交易。、有特别动机或偏好的交易。6 6、相邻不动产的合并交易。、相邻不动产的合并交易。7 7、特殊方式交易下的交易。、特殊方式交易下的交易。8 8、税费非正常负担的交易。、税费非正常负担的交易。四、交易情况修正 进行交易情况修正，应排除交易行为中的86四、交易情况修正四、交易情况修正例外：例外：n1 1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；易实例时，应对其进行交易情况修正；n2 2、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。价格。四、交易情况修正例外：87四、交易情况修正四、交易情况修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：（二）修正方法（一般采用百分率法）：可可比比实实例例的的成成交交价价交交易易情情况况修修正正系系数数=正正常价格常价格可比实例的成交价可比实例的成交价1/1/（1+S%1+S%）=正常价格正常价格四、交易情况修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：88五、交易日期修正五、交易日期修正进进行行交交易易日日期期修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其成成交交日日期时的价格调整为估价时点的价格。期时的价格调整为估价时点的价格。交交易易日日期期修修正正宜宜采采用用类类似似房房地地产产的的价价格格变变动动率率或或指指数数进进行行调调整整。在在无无类类似似房房地地产产的的价价格格变变动动率率或或指指数数的的情情况况下下，可可根根据据当当地地房房地地产产价价格格的的变变动情况和趋势作出判断，给予调整。动情况和趋势作出判断，给予调整。五、交易日期修正 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交89五、交易日期修正五、交易日期修正修正方法：修正方法：估价时点价格估价时点价格=可可比实例成交日期价格比实例成交日期价格交易日期修正系数交易日期修正系数可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格（1+T%1+T%）采用价格指数修正：采用价格指数修正：估估价价时时点点价价格格=可可比比实实例例成成交交日日期期价价格格估估价价时点价格指数成交日期价格指数时点价格指数成交日期价格指数五、交易日期修正修正方法：90六、区域因素修正六、区域因素修正 进进行行区区域域因因素素修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其外外部部环环境境状状况况下下的的价价格格调调整整为为估估价价对对象象外外部部环环境境状状况况下下的价格。的价格。区区域域因因素素：繁繁华华程程度度、交交通通状状况况、环环境境、公公共共设设 施配套、城市规划等。施配套、城市规划等。区区域域因因素素修修正正的的具具体体内内容容应应根根据据估估价价对对象象的的用用途途确定。确定。修修正正步步骤骤：确确定定影影响响因因素素、判判定定区区域域因因素素状状况况、逐项比较并确定差异程度逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。、进行价格修正。六、区域因素修正 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境91六、区域因素修正六、区域因素修正修正方法（百分率法）：修正方法（百分率法）：估价对象区域条件下价格估价对象区域条件下价格实例在其区域条件下价格实例在其区域条件下价格区域因素修正系数区域因素修正系数 =实例在其区域条件下价格实例在其区域条件下价格 1/1/（1+R%1+R%）六、区域因素修正修正方法（百分率法）：92区域因素区域因素估价对象估价对象ABC繁华程度繁华程度20201920道路通达度道路通达度1010810公交便捷度公交便捷度10101010对外交通对外交通5595环境质量环境质量1010810景观景观5555城市基础设施城市基础设施15151115公共设施公共设施1515915规划限制规划限制5555治安状况治安状况5535总分值总分值10010087100修正系数修正系数100/100100/87100/100区域因素 估价对象 ABC繁华程度 20201920道路通达93七、个别因素修正七、个别因素修正进进行行个个别别因因素素修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其个个体体状状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有有关关土土地地方方面面的的个个别别因因素素修修正正的的内内容容主主要要应应包包括括：面面积积大大小小，形形状状，临临路路状状况况，基基础础设设施施完完备备程程度度，土土地地平平整整程程度度，地地势势，地地质质水水文文状状况况，规划管制条件，土地使用权年限等；规划管制条件，土地使用权年限等；有有关关建建筑筑物物方方面面的的个个别别因因素素修修正正的的内内容容主主要要应应包包括括：新新旧旧程程度度，装装修修，设设施施设设备备，平平面面布布置置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。七、个别因素修正 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状94七、个别因素修正七、个别因素修正个个别别因因素素修修正正的的具具体体内内容容应应根根据据估估价价对对象象的的用用途途确定。确定。修修正正步步骤骤：确确定定影影响响因因素素、判判定定个个别别因因素素状状况况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。修正方法（百分率法）：修正方法（百分率法）：估估 价价 实实 例例 状状 态态 下下 价价 格格=可可 比比 实实 例例 个个 别别 状状 态态 下下 价价 格格 个别因素修正系数个别因素修正系数 =可比实例个别状态下价格可比实例个别状态下价格1/1/（1+G%1+G%）七、个别因素修正个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确95七、个别因素修正七、个别因素修正容积率修正：容积率修正：修修正正步步骤骤：根根据据估估价价对对象象类类型型划划定定一一定定区区域域，调调查查容容积积率率及及相相应应的的不不动动产产价价格格资资料料；对对容容积积率率与与不不动动产产价价格格水水平平进进行行相相关关分分析析，编编制制容容积积率率与与不不动动产产价价格格相相关关系系数数表表；根根据据容容积积率率与与不不动动产价格相关系数制定容积率修正系数表。产价格相关系数制定容积率修正系数表。修正方法（百分率法）：修正方法（百分率法）：估估价价案案例例价价格格=可可比比实实例例价价格格估估价价对对象象容容积积率率修正系数修正系数/比较案例容积率修正系数比较案例容积率修正系数七、个别因素修正容积率修正：96八、求取比准价格求取比准价格 n交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。分析法。n每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2020，综合调整不得超过，综合调整不得超过3030。八、求取比准价格 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修97八、求取比准价格八、求取比准价格 进行综合修正进行综合修正 ：修正系数连乘：估价对象价格修正系数连乘：估价对象价格=可可比比实实例例成成交交价价11（1 1S%S%）（1 1T%T%）11(1(1R%)1/R%)1/（1 1G%)G%)修正系数累加形式：修正系数累加形式：估估价价对对象象价价格格=可可比比实实例例成成交交价价（1 1T%T%）(1(1S%S%R%R%G%)G%)求求取取比比准准价价格格：选选取取的的多多个个可可比比实实例例的的价价格格经经过过上上述述各各种种修修正正之之后后，应应根根据据具具体体情情况况计计算算求求出出一一个个综综合合结结果果，作作为为比比准准价价格格。简简单单算算术术平平均均法法、加加权算术平均法、中位数法、众数法等。权算术平均法、中位数法、众数法等。八、求取比准价格 进行综合修正：98第三节市场比较法应用实例第三节市场比较法应用实例 为了评估一宗住宅用地价格，选择四宗可比实例。为了评估一宗