重庆房地产市场年报

2021年市场年报重庆目录宏观经济环境2021年重庆GDP快速增长，增速位居全国第二位，经济良好运行，城市竞争力不断增强。城市整体GDP来看，2021年重庆GDP总量排名第七名，但重庆人口基数较大。2021年重庆市GDP增长速度将到达17.1%。由于中央大力支持，地方政策到位，我市经济形势正沿着又好又快的方向开展。03-10年重庆GDP赠速2021年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点。与其他城市相比，重庆房价收入比只有2.4，收入和房价的比例相对较为合理，而北京上海以及海南的收入房价比相对较高。宏观经济环境重庆人均可支配收入不断提高，相比其他城市房价相对较为合理，沿海城市房价明显较高。备注:以上数据采用2021年城市整体数据参考其他国家的开展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市顶峰期已过，二三线城市潜力较大。新房交易量与人居GDP关系住房价格与人均GDP的关系2021年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段。一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速开展期已过，二线城市处于加速阶段，三四线城市那么蓄势待发。城市居民人均居住面积从98年的住房制度改造至08年，仅仅10年时间，城市人均住宅面积从18.7平米，到达28平米，住房面积和环境得到极大改善，但整体开展水平依然较低。数据来源：中金公司研究部宏观经济环境2021年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。2021年1-11月全市全社会固定资产投资完成5877.24亿元，同比增长31.4%。增速呈平稳增长态势。固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2021年全社会固定资产投资将到达6900亿元，其增速远远高于GDP。宏观经济环境重庆固定资产持续增加，房地产投资总量增长保持在25%以内，但08-10年增幅有所减缓。政策环境税收：二手房交易税从5年调整至2年，一手房契税减半。金融：一套房首付2层，利率0.7折，多套房参考一套房标准执行。土地：放宽地价款支付期限和比例，支持开发商融资，放宽开竣工期限。税收：二手房交易税恢复至5年，一手房契税优惠取消。金融：一套房首付3层，利率8.5折，二套房5层1.1倍利率，三套房停贷。土地：首付款比例不得低于总地价的50%，有违规的企业不得贷款和新购置土地。鼓励打压415前后调控政策变化示意图2021.11调控仍将持续行政手段：启动4万亿投资方案，拉动整个经济。行政手段：出台限购令，目前已有14个一线城市执行。从08年11月,在金融危机的大背景下，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场开展，此后房市快速回暖，房价屡创新高，10年4月15日国十条出台，开始了新一轮的调控415政策出台，标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励，转为压制，市场开始进入政策调控期。上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价。10年3月上北深广四大城市房价同比增幅超过50%;房价飞涨通货膨胀全年目标实现困难;投机氛围市场心态已经膨胀到濒临失控的状态;经济过热11.9%的经济增速固然喜人，但也有着过热的隐忧;房地产业所反映的并不是单一的行业问题，其涉及到民生，涉及到经济的稳定开展，其折射出了目前全民的膨胀心态，是一个社会稳定问题，是一个经济稳定问题，更是一个政治问题！史上最牛调控!政策环境2021年政策调控时间表与重庆楼市表现1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.10，国十一条明确二套房贷首付不低于40%。贷款买二套房首付50%利率1.1倍。4.15，新国十条加快保障性住房建设；高档住房土地增值税预征率上调到2%，交易契税征收3%；缺乏5年转让住房,征收营业税。6.4，二套房贷5.15，渝十条核定二套房认定标准，设外地人申请房贷门槛。5.15，两江新区两江新区正式挂牌成立。9.29，限购令党中央、国务院表示要加快开展公共租赁住房。多数一线城市家庭限新购一套房。重庆停贷第三套房，首套房首付比例提高至30%。2021年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2021年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。9.17，公租房4月18日为期四天的重庆春交会闭幕，春交会共成交各类房屋12761套，环比09年秋交会增长78%；成交面积120.8万平方米，增长70%。二手房成交量大幅下降，全面传导至新房市场；有楼盘在开盘当天，出现罕见的零成交。市场表现六月，重庆楼市出现商品房供给量、成交量、成交均价齐升的态势，其中首次购房者是助推这波行情的主力军。截至6月28日的统计数据，7月重庆将有40余楼盘同开，其中仅渝北一区就将推出11新盘。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。10月全国房价环比上涨0.2%，重庆房价上涨3%。加息，提高了消费支出，近千名网友担忧央行年内还会加息。国十一条后，2月房市供给环比下降50%，成交量环比下降32%.政策环境楼市重大政策、事件政策主要内容影响程度加强地方执行力度 地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。加强保障法建设 加大保障性安居工程建设力度税收高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税贷款二套房首付比例由5层调整为6层，利率1.1倍土地供应增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。限购限购政策从一线城市扩大到二线城市舆论引导宣传未定房价和保障房，引导合理消费“新国八条政策详情：本次调控是前期政策的延续和强化，表达了政府对楼市现状的不满，加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域是调控重点。历次调控政策比照：本论调控直接针对之前历次调控的软肋地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强。“新国八条影响之限购：限购令升入到二三线城市，如果严格执行，对避胀等投资性购房的打压力度加大，市场由刚需客户拉动，驱动力减弱。截至1月25日，中国出台“限购令的城市已有24个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。其中在2021年后公布“限购令的城市有7个。9月份1、2、3线城市房价比照一线城市二线城市三线城市数据来源：中指数据根据新国八条的规定：限购令城市将扩大到36个，重庆也在其中。“新国八条影响之营业税：二手房营业税从差额转为全额增收，将加大二手房的交易本钱，对投资者心理上造成压力，从该类政策以往的执行情况来看，短期效果较为明显。5年内二手房税费原购价100万，再交易价为150万的税收明细税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%2.75万全额5.5%8.25万个税1%1.5万1%1.5万契税1.5%2.25万1.5%2.25万中介费3.%4.5万3.%4.5万合计11万16.75万税率总结比7.30%11.20%总价150万的物业，二手房交易契税由11.2%提高至7.3%，税率上升3.9个百分点，需多交5.8万税费。新国八条规定：调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。“新国八条总结：中央政府“没有最严厉，只有更严的调控时代已经来临，房价不稳，政策难休。地方政府地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键。如果各区域房交所和民政局实现联网严查以家庭为单位的认房认贷政策如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明如果银行严查贷款人的离婚证明、单身证明根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响。高端物业界定标准按照重庆主城区近两年的备案均价计算建筑面积价格的起征价格为：9941元房产税：重庆版房产税于1月27日出台，针对独立别墅和高端住宅每年一征，额度虽然不大，但心里上的影响远远大于税率本身。房产税的影响：按照目前的市场情况，只有7.75%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，到达58%，洋房18%，高层只有1.9%。数据说明：选择建筑面积100以上，单价在9941元以上的商品房。按照2021年12月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上7.75%的产品征收，影响面相对较窄，但别墅类产品影响较大，有58%的别墅将征收房产税，洋房占比18%，高层只有1.9%。全国表现全国表现住宅市场：重庆成交量蝉联全国第一，价格在所列城市中，排名最后，重庆市场“量高价低的现状没有改变。3000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000050010001500200025003000重庆上海广州天津深圳杭州成都东莞无锡北京苏州南京2021年成交单价元/2021年成交面积万方五大中心城市其它可类比城市重庆表现重庆表现成交量：2021年调控虽然严厉，但重庆的成交量依然到达历史的第二高位，整体来讲2021年依然是火爆的一年。成交面积n2021年重庆全年成交2239万方，月均成交量187万方/月，月均成交量仅低于火爆的2021年。n2021年1-12月成交2239万方，近四年整体成交排名第二，同比09年下降8%，同比08年上涨76%。167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月重庆表现重庆表现供给量：2021全年新增供给2100万方，历史最高；存量：2021年期末库存为803万方，处于近三年的最低点。n2021年1-12月新增供给量2100万方，同比09年增幅15%，同比08年增幅6%。n2021年整体新增供给呈现上升趋势，2021年9月是近三年新增供给之首，达300万方以上。n在存量方面，2021年市场供需相对稳定，市场存量房源在750-850万方之间浮动。新增供给面积08年库存迅速累积，09年去库存化完成，10年市场供不应求。重庆表现重庆表现成交建面均价：市场供不应求，价格自然快速上涨，2021年价格环比上涨38%，是前三年价格涨幅的总和。成交建面均价n2021年，整体价格呈上升趋势，成交均价5962元/，同比2021年，增幅38%。n2021年上半年延续了2021年市场火爆的销售局面，同时受两江新区挂牌成立影响，市场价格一路飙升，从年初4844元/的建面均价，疯狂上涨2200元/，以7040元/的建面均价辞别2021年。21%8%38%诱因分析：政策因素持续低利率、加之7折的房贷利率，吸引了大量投资资金进入房地产，是成交量上升、房价快速上涨的直接因素，缺乏优良投资渠道、社会保障体系不完善等因素是间接原因。重庆表现重庆表现167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月房地产市场现状，让我们更加关注未来政策：1、连续三次新政意味着什么？存款准备金率和利率的上调影响是什么？是否还会继续上调？2、政策进一步可能出台的政策？将会发生何种影响？利率下降，成交量快速反弹库存累积、滞销，价格下行压力去化库存剪刀差加大市场供不应求，价格上扬诱因分析：供需关系存销比持续低位运行，市场供不应求，价格必然上涨，存销比大于12，市场库存积压，价格停止不前，积压到一定程度市场价格下降。重庆表现重庆表现根据过往经济，我们判断：1、当存销比高于12时，价格下行；2、存销比低于10时，价格上行；3、库存持续低位动作，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。物业形态成交套数(套)成交面积(万)成交金额(亿元)全年成交均价(元/)12月成交均价(元/)建面套内建面套内建面套内别墅5865143.65138.67149.8710433108071283113380洋房10265150.65132.26105.707016799279519062普通高层1725381471.371203.82841.095716698764807942经济适用房25573237.37209.4854.452294259921502656商业764792.0580.0687.809537109671038611764写字楼328083.5564.5981.209718125721142615028车库1609760.8123.0115.082480655423326576合计2412652239.451851.881335.1959627210704087262021年房地产市场成交情况一览表p携2021年旺盛需求的余力，2021年上半年需量整体依然保持相对旺盛的走势，政府连续出台多个政策打压投资、投机性购房群体，抑制房价过快上涨，2021年整体成交达24万套，成交建筑面积约2240万方，成交金额约1335亿元，目前建面均价超7000元/，套内均价达8700元/。各物业整体成交情况新政影响下，需求旺盛，价格不断攀升成交结构成交结构注：成交面积为市场成交建筑面积。p2021年较2021年，高层成交量减少257万方，成交占比同比减少5%；别墅、洋房成交量小幅上升，比重上扬；经济适用房成交量小幅下降，但成交占比稳定，占12%左右。成交结构来看，10年相比09年洋房和别墅类产品的市场容量明显上升，在低库存时期，高端物业的需求量略有抬头。单位：万方成交结构成交结构重庆表现重庆表现2021年高层产品中60-80依然是市场主力，但该面积段有向上下移动的趋势，市场细分日趋明显，紧凑型两房和标准三房占比加大。市场越来越细分对企业的市场研究消费者研究、研发能力提出了更高要求。重庆表现重庆表现2021年洋房产品中100-140依然是市场主力，标准洋房面积段得到稳固，小户型洋房减少，舒适性洋房增多。2021年，由于契税政策，对供给结构将带来影响，进而影响成交结构，可能呈现两级分化的局面：建面144以上套内125左右产品，尤其是125-140套内户型，预计会有所下降。重庆表现重庆表现2021年别墅产品中200以下是市场主力，其次是200-250，经济型别墅占比明显加大，提高12个百分点，舒适性产品减少。2010年市场依然火爆，呈现库存低、容量高、价格涨等特点整体市场产品精细化程度加强，市场好，低密度产品市场占比提高基本面良好和史无前例的调控并存，市场面临方向性选择2010年1-12月企业成交金额排名（含非住宅）排名企业名称成交金额（亿元）成交建面（万方）成交套内（万方）成交套数建面均价（元/)套内均价（元/)1龙湖79.7287.8273.9984649078107742保利41.2658.0749.464582710583433恒大40.5764.1454.414772632574574金科39.7159.4049.936192668579525协信35.7242.6835.1339788367101666万科30.1040.0233.324244752190337金融街27.2323.7020.3761411489133708融创26.4237.6030.994790702785279东原22.6533.3926.8339276784844210中渝21.8124.5919.51303688701118211富力21.2431.5825.8031646724823312同景19.3131.4126.2547946147735613华宇18.8328.7523.8740166547788614华润17.9225.3120.7627477080863015鲁能16.2627.1019.9137225999816616瑞安15.7015.4312.121389101731295817中海14.3918.3015.2715957862942018融汇13.8925.8121.3327135383651419融侨12.6719.8215.3623506396825020两江12.4928.9923.28339443095366东原地产2021年以22.65亿元的成交金额跻身重庆主城区销售金额第九名，刷新东原在重庆市场的地位。08-10年前十强企业成交金额占比企业前十强成交金额占比变化：08年市场行情较差，前十强占比到达30%，市场到达最高，说明品牌企业在市场下行期时的份额更高。前十强企业的品牌企业抗风险能力相对较强，在08年和10年调控明显的年份，品牌企业市场占比显著增加。品牌企业成交金额呈逐年上升的趋势，除金科10年表现相对价差以外，其他企业均有较大的增幅。龙湖地产2021年1-12月各工程成交情况数据来源：铭腾数据2021年龙湖新开源著、U城、时代天街三个工程，全年龙湖整体成交77万方，成交金额达81.64亿。序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1龙湖春森彼岸高层85506896122811050082龙湖江与城别墅3686914716907623343龙湖江与城高层11021510718152898514龙湖东桥郡别墅97519418138181347565龙湖花千树洋房281052548271232476龙湖U城洋房555504687881437777龙湖U城高层6317415677820494058龙湖源著洋房95692696126011205829龙湖源著高层2161523083751810210龙湖郦江高层5814351997185650111龙湖悠山郡别墅1047316504172812龙湖悠山时光高层8744193173866458313龙湖时代天街高层302147201542446602合计771090792010589816476龙湖地产2021年1-12月成交情况 集团2021年累计成交金额81.64亿元。超过全年目标70亿元11.64亿元。金科地产 2021年1-12月各工程成交情况数据来源：铭腾数据2021年金科新开VISAR国际、廊桥水乡两个工程，全年共计成交49万方，成交金额达40亿元。序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1金科十年城高层152846195778101193792金科太阳海岸别墅6465819410625686993金科西城大院高层9508213536945660394金科阳光小镇洋房957758367099679905金科阳光小镇高层1982030164579127986金科VISAR国际高层293245309316273177金科廊桥水乡别墅354421351085738479合计49294753068129400701金科地产2021年1-12月成交情况 2021年1-12月合计金额近40亿元。5月受政策导向，且供给量缺乏，导致该月成全年低谷，12月企业供给缺乏，阳光小镇高层首次推出，当月售罄，十年城团购100套其他均为存量销售，销售金额大幅度下降。万科地产2021年1-12月各工程成交情况数据来源：铭腾数据序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1万科渝园别墅4899328110664.79522502万科朗润园高层8345013007178.91599083万科缇香郡洋房477423479150.434436864万科缇香郡高层390678089575.089374075万科锦城高层9672313799811.213948976万科悦府别墅178179223232.3141393合计333792420798733295412021年万科新开缇香郡，锦城，悦府三个工程，全年万科共计成交33万方，成交金额达32.95亿元。万科地产2021年1-12月成交情况万科悦府12月套联排别墅首开售罄，朗润园已全部售罄，锦城10月加推后持续存量销售，1-12月总成交金额突破32.95亿元。2021年重庆整体工程上半年供给部足。保利地产2021年1-12月各工程成交情况数据来源：铭腾数据保利地产2021月总体成交金额45.69亿元，全年成交51万方。保利康桥和保利心语花园均已售罄，华庭尾房销售，所剩房源不多，今年新推保利江上明珠和保利港湾国际两个，12月港湾国际高层工程首次开盘，推出345套，销售180套，价格成交均价8741元/。序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1保利高尔夫华庭高层13093610936842895912保利心语花园高层10596011975955630943保利康桥高层662967786098404264保利港湾国际高层180161808741157485保利江上明珠别墅3252410025104816486保利江上明珠洋房89749562121611091467保利香雪高层70312936815357328合计51379348468894456981保利地产2021年1-12月成交情况2021年1-12月重庆保利总成交体量近51.4万方，累计金额45.69亿元。5月受政策影响，为全年成交低谷，12月港湾国际首次开盘销售，推出345套，销售180套，香雪花园加推162套，全部售罄。江上明珠、高尔夫华庭存量持续销售。协信地产2021年1-12月各工程成交情况协信2021年新推协信城、协信公馆两个工程，整体情况良好，其他工程均存量持续去化，1-12月成交金额35亿元，成交体量33.5万方。数据来源：铭腾数据序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1协信中心公寓1819519120864379622协信阿卡迪亚高层547555328683475443协信阿卡迪亚别墅184655417082315414协信云栖谷高层219833006840150365协信城高层65835131711455754146协信天骄城高层986979097595749617协信彩云湖1号高层233112618392195628协信彩云湖1号别墅153175212051184589协信公馆高层189171621771133504合计335475377810552353982协信地产2021年1-12月成交情况 集团2021年2-7月，在售工程较少，且整体供给量缺乏，8月后刚需产品不断面世，拉高整体成交。今年累计成交金额近35.40亿元。恒大地产2021年1-12月各工程成交情况恒大所有工程全年成交4667套房源，成交面积52万方，成交金额39.95亿。数据来源：铭腾数据序号项目名称物业类型认购体量（）认购套数（套）成交单价（元/）认购金额（万元）1恒大华府高层974725938148794212恒大名都高层166212142183911394703恒大绿洲高层1042068987153745364恒大城高层15353417556912106120合计52142446677663399547恒大地产2021年1-12月成交情况 恒大集团2021年1-12月成交金额39.95亿元，成交体量52.14万方，全年销售较好，成交平稳。企业名称10年销售11年目标企业战略主力形态重庆可售项目龙湖79.72亿100亿集中中高端市场、多业态布局，维持可销售量高水平快速周转，发展地标性投资物业，加大旅游、养老地产开发；增加新进城市个数，加大长三角销售额占比高层、洋房、别墅、商业春森彼岸、江与城、源著、U城、东桥郡、时代天街、郦江金科39.71亿70亿加快全国布局速度，全年销售额突破200亿，加快“3010”计划速度，别墅、高层为主10年城、太阳海岸、阳光小镇、VISAR国际、廊桥水乡、龙头寺项目、茶园项目万科30.1亿75亿继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略。增加二、三线城市份额，探索商业领域高端别墅+中端高层渝园、悦府、悦峰、缇香郡、锦城、江北农场项目、佰富项目、照母山项目两个保利41.26亿60亿高层主打，以刚性产品位置，随行就市，保持持续旺销；增持中心城市的商业地产项目，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。”洋房、别墅、高层江上明珠、香雪花园、港湾国际、可爱岛、椰风半岛恒大40.57亿50亿企业金额目标在2010年基础上增长20-30%，全面进入三线城市；加大商业地产占比全高层恒大名都、恒大绿洲、恒大城、恒大雅苑协信35.72亿60亿2011年进入“百亿俱乐部”，实现集团上市计划，重庆本地冲击60亿目标，积极布局长三角，同时北京、成都、贵阳等多城市布局高层、商业综合体阿卡迪亚、金科协信中心、协信城、协信公馆、彩云湖3号、天骄城、协信城立方重点企业2021目标2021年重点企业均提高了销售目标，龙湖提出100亿重庆的销售目标，万科、金科等企业销售目标也有二倍左右的增长。龙湖n2021年，龙湖已经形成渤海、长三角和西部三大百亿圈的全国化销售格局。在当前调控环境下，龙湖地产2021年的新增土地主要集中于二三线城市，包括无锡、常州、沈阳、青岛、大连、杭州等城市。n2021年，龙湖地产的新增土地建筑面积约990万平方米，公司相应支付的拿地代价是190亿元。n龙湖集团公共事务及行政中心总监许桐珲万科n2021年新增土地建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元，拿地合计支付地价款约567亿元。n万科2021年积极拓展二三线城市，新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场n目前万科在商业上的比重约为9%，商业在未来两年将明显增加，控制在20%以内。n万科董秘谭华杰转战二三线城市是龙湖和万科等知名企业的共同选择，另外商业地产、旅游地产的重视程度也有明显提高。2021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量万科渝园叠加1031039058171323.70%148-187四房3个月5711联排18017811528318676.88%173-190四房12个月2656奥山联排135189130634848810.47%220-360四房12个月4041首金美利山联排20720773635171111.17%250-366五房2个月25856江与城联排14314716907368697.96%220-280四房10个月3687太阳海岸联排209194106256465813.96%300-380五房12个月5388庆隆南山高尔夫联排1341238666306606.62%230-270四房6个月5110独立13210614206388648.39%320-430四房6个月6477逸翠庄园叠加92929276108812.35%103-134三房2个月5441联排42542591888531918.42%165-197四房7个月12188橡树澜湾类独立1283713149114342.47%300-330四房2个月5717香山联排16414410324352477.61%300-500四房8个月4405合计_20521945_463130100%_8667香山竞品去化量排名：美利山逸翠庄园庆隆万科渝园橡树澜湾太阳海岸香山奥山江与城10年竞品分析11年竞品预测1季度2季度3季度香山4季度渝园别墅30套，0.5万方别墅100套，1.8万方别墅120套，2.2万方别墅100套，1.8万方奥山别墅50套，1.4万方别墅80套，2.6万方别墅100套，3.2万方别墅70套，2.5万方美利山别墅50套，1.5万方别墅50套，1.6万方别墅14套，0.8万方江与城别墅40套，1.2万方太阳海岸别墅30套，1万方别墅50套，1.7万方别墅50套，1.8万方别墅20套，0.7万方庆隆南山高尔夫别墅120套，2.9万方别墅120套，2.9万方逸翠庄园别墅120套，2万方别墅300套，5.1万方别墅200套，3.5万方别墅100套，1.8万方橡树澜湾别墅20套，0.7万方别墅100套，3.3万方别墅30套，1万方竞争描述：2021年区域竞品预计供给量达40余万方，主要供给工程是和黄、渝园、奥山等工程。竞争结论：预计11年竞品工程供给2064套，产品面积两极分化；本工程后期剩余产品面积集中在300-420，而此面积区间供给量较大，竞争压力大。项目名称150以下150-180180-200200-220220-240240-260260-300300-350350以上合计渝园30200120350奥山3018090300美利山306024114江与城202040庆隆808080240太阳海岸10050150逸翠庄园120450150720橡树澜湾12030150合计1506502708080016048019420642021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量华润中央公园高层106295486417860222.28%66-114二房、三房2个月39301首创沃德公元高层1114111076948641624.50%63-117二房、三房5个月17283中凯翠海朗园高层058919162071.76%68-96二房、三房7个月887光华观府国际高层034951416870.48%52-97二房、三房4个月422保利香雪花园高层93693681537031219.93%70-93二房、三房3个月23437D7区高层19261731826810949231.04%35-95二房、三房4个月27373合计_56005385_352716100%_18093D7区竞品10年竞品分析去化量排名：中央公园D7区香雪花园沃德公元翠海朗园观府国际11年竞品预测1季度2季度3季度D7区4季度保利江上明珠洋房120套，2万方洋房300套，5.1万方洋房200套，3.5万方别墅37套，1.2万方洋房280套，4.8万方华润中央公园高层200套，1.8万方高层600套，5万方高层600套，5万方高层400套，3.5万方首创沃德公元高层200套，1.9万方高层400套，3.8万方高层600套，5.5万方高层400套，3.8万方中凯翠海朗园别墅39套，1.6万方别墅50套，2万方光华观府国际高层240套，1.9万方高层500套，5万方高层240套，1.9万方高层240套，1.9万方保利香雪花园高层190套，1.6万方高层570套，4.6万方高层760套，6.1万方高层380套，3.2万方竞争描述：11年竞品预计供给约75万方，主要供给为中央公园、沃德公元和香雪花园。竞争结论：区域竞品工程11年预计供给7500余套，主力面积集中在60-120，竞争压力大。项目名称40以下40-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120-150150以上合计江上明珠（洋房）400500900江上明珠（别墅）3737华润中央公园3002003003003003001001800首创沃德公元5405405401620光华观府国际1003003002202001001220中凯翠海朗园8989保利香雪花园3009007001900合计4003008001960500164084050062675662021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量万科缇香郡高层8088089575390678.35%27-31一房4个月9767洋房34934791504774210.20%100-180三房7个月6820长安锦绣城高层118693385617705616.47%65-115二房、三房12个月6421北城国际中心高层1076100285527361415.73%67-112二房、三房12个月6135财信城市国际高层76386186805214911.15%52-89二房、三房12个月4346复地天玺高层11091199707812179026.03%70-120二房、三房12个月10149黄山大道东高层127988686285644012.06%32-114二房、三房6个月9406合计_65706036_467858100%_7578黄山大道东10年竞品分析去化量排名：复地天玺缇香郡黄山大道东锦绣城北城国际中心财信城市国际11年竞品预测1季度2季度3季度黄山大道东4季度万科缇香郡洋房130套，1.9万方洋房130套，1.9万方长安锦绣城高层90套，1.2万方高层270套，3.6万方高层270套，3.6万方高层180套，2.4万方北城国际中心高层450套，3.6万方财信城市国际高层250套，1.6万方高层250套，1.6万方复地天玺高层99套，1.1万方高层198套，2.2万方竞争描述：预计竞品工程供给约25万方，主要供给工程为锦绣城、城市国际。竞争结论：竞品工程11年预计供给2300余套，整体供给量不大，面积分布较为平均，竞争市场较为缓和，主要原因是局部竞品工程整体推售完毕。项目名称50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-120120-150150以上合计万科缇香郡957590260长安锦绣城270270260800北城国际中心1003013013060450财信城市国际128124124124500复地天玺99198297合计22815425435327015554335023072021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量龙湖春森彼岸高层935896122808550619.59%37-151一房、两房、三房、四房12个月7125招商江湾城高层27435298905130911.75%115-164三房、四房12个月4276两江壹号高层18418013230190224.36%89-121两房、三房12个月1585国际社区高层101586384387940318.19%62-157两房、三房、四房9个月8823龙湖郦江高层39251997185814313.32%71-142两房、三房、四房12个月4845南滨国际高层36036011753153653.52%29-69一房5个月3073瑞安雍江艺庭高层111510881381610515024.09%53-116两房、三房、四房12个月87631891高层79640115131226195.18%35-75单配、一房10个月2262合计50714659436517100%50941891竞品10年竞品分析月均去化量排名：国际社区雍江艺庭春森此岸郦江江湾城南滨国际1891 两江壹号11年竞品预测项目名称30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120 120以上合计龙湖春森彼岸12012010016060140200900招商江湾城200600800两江壹号551551国际社区6403901801602402701880龙湖郦江南滨国际2022110040363雍江艺庭1603051653252451200合计322213801085550405160905186656941季度2季度3季度18914季度龙湖春森彼岸高层200套，1.4万方高层300套，2万方高层200套,2.5万方高层200套，2.5万方招商江湾城高层116套，1.6万方高层232套，3.2万方高层348套，4.8万方高层232套，3.2万方两江壹号高层210套2.8万方高层180套2.5万方高层161套2.3万方国际社区高层435套3.2万方高层434套3.2万方高层686套5.9万方高层325套3.1万方龙湖郦江南滨国际高层363套1.5万方瑞安雍江艺庭高层191套，1.6万方高层436套，4.1万方高层299套，3.4万方高层274高，2.8万方竞争描述：11年典型竞品工程供给体量达45万方，主要供给工程是国际社区和雍江艺庭。竞争结论：11年典型竞品工程供给量预计达5700套，主要面积在50-90和100以上，竞争压力集中在二房和三房产品。2021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量芸峰天梭派高层97476073204030812.14%40-83一房、两房、三房5个月8061南湾江上高层3062956756177785.36%40-90一房、两房、三房4个月4445雅居乐国际花园高层、小高层122671877338220424.76%87-144两房、三房、四房9个月9134山千院高层52352363284044212.18%63-90两房、三房6个月6740山千院洋房2472407644288568.69%100-140三房、四房12个月2405万友七季城高层1179117968475536916.68%30-88一房、两房6个月9228融侨彩虹道高层64064066683876311.68%52-73两房、三房8个月4545亲亲里高层5204817379282538.51%43-77一房、两房3个月9418合计56154836331973100%6747亲亲里竞品10年竞品分析月均去化量排名：亲亲里七季城雅居乐山天梭派山千院彩虹道南湾江山11年竞品预测项目名称30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120 120以上合计雅居乐国际花园30210240芸峰天梭派370623324666777南湾江上山千院（高层）2605102601030山千院（洋房）36156192万友七季城198316317991201050合计37026060910731653806636632891季度2季度3季度亲亲里4季度雅居乐国际花园洋房80套1.2万方洋房60套0.9万方洋房100套1.5万方芸峰天梭派高层246套1.3万方高层531套3.1万方南湾江上山千院（高层）高层260套2.0万方高层260套2.0万方高层510套3.9万方山千院（洋房）洋房96套1.3万方洋房96套1.3洋房万友七季城高层185套1.4万方高层415套3万方高层180套1.4万方高层470套3.4万方竞争描述：明年高层供给主要由天梭派、山千院和万友七季城提供，以一房、两房为主，主力面积段为40-90。竞争结论：明年竞争格局较剧烈，竞品工程高层预计供给2857套。2021年各工程成交情况项目名称业态新增供应套数整体销售套数整体成交均价整体成交体量市场占比主力面积主力房型去化周期月均去化量融汇半岛高层、小高层18151739572213707916.62%55-88二房、三房12个月11423洋房3393397242365474.43%73-113三房9个月4061曼哈顿城高层42364225533929100135.29%44-79二房12个月24250恒大城高层、小高层18101755691115353418.62%67-107三房12个月12795浩立碧海湾高层1095102470468595310.42%44-114两房、三房、四房8个月10744典雅中央广场高层5675497251268143.25%24-62一房、两房12个月2235申烨太阳城高层8386934781532676.46%46-117一房、两房、三房、四房7个月7610颜龙山水城高层7296286274405144.91%43-77一房、两房8个月5064合计1142910952824709100%9773香郡竞品10年竞品分析月均去化量排名：曼哈顿城恒大城融汇半岛(高层)浩立碧海湾申烨太阳城颜龙山水城融汇半岛(洋房)典雅中央广场11年竞品预测1季度2季度3季度香郡4季度融汇半岛（高层）150套，1.13万方290套，2.16万方450套，3.38万方290套，2.16万方融汇半岛（洋房）080套，0.86万方60套，0.64万方0曼哈顿城（高层）128套，1.16万方420套，3.81万方300套，2.72万方520套，4.72万方曼哈顿城（洋房）150套，2.1万方120套，1.68万方100套，1.4万方140套，1.97万方恒大城256套，2.77万方576套，6.23万方384套，4.15万方420套，4.54万方浩立碧海湾高层130，套1.5万方高层130，套1.5万方高层130，套1.5万方典雅中央广场申烨太阳城高层360，套2.7万方颜龙山水城高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方高层250，套1.6万方竞争描述：工程主要供给集中在两房和三房，高层供给集中在两房，市场压力较大。竞争结论：2021年竞争工程预计供给6404套房源，主要竞争对手依然为融汇半岛、曼哈顿城和恒大城，二季度和四季度因为房交会，供给量最大。项目名称1030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120以上合计融汇半岛（高层）43049080801001180融汇半岛（洋房）2424303626140曼哈顿城（高层）8060112390380132861281368曼哈顿城（洋房）60120210120510恒大城3323204924921636浩立碧海湾7823478390典雅中央广场0申烨太阳城606060180颜龙山水城2503753751000合计8031001309167754491412183526404品牌企业成长迅速，抵抗市场风险的能力相对较强不把鸡蛋放在一个篮子里，多元化经营是标杆企业应对风险的共同选择：城市战略布局上转战二三线城市，产品线上住宅、商业、旅游地产并存各项目竞争情况：市场竞争加剧，1891和香山面临房产税和限购的双重打压，D7区、亲亲里、香郡、黄山面临市场容量下降，客户观望的影响。行业集中度越来越高，资源更趋集中（尤其是国企），中小企业面临更为严峻的生存压力。n预计2021年市场竞争较剧烈，主要表现在渝中区、渝北区、江北区、大渡口区，北部新区、沙坪坝区、南岸区竞争较小n2021年预计总供给量逾2246万方，约215476套；其中高层供给量最大，占比87%，其次为洋房9%，别墅供给量最小，为4%；总体供给：高层为2021年市场供给主力，洋房、别墅竞争较大，高层竞争相对较小。预测之市场供需n2021年别墅市场竞争剧烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区和江北区。北碚将迎来别墅开发年，至少有9个别墅工程面市，目前，北碚别墅均价约13000元/。沙坪坝区、渝北区、大渡口区竞争较小。n2021年别墅供给量较大，预计供给量逾240万方，约8779套；其中北部新区别墅供给量最大。别墅供给：北部新区、南岸区、江北区是别墅供给主力，未来竞争剧烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区、江北区。预测之别墅市场洋房供给：2021年洋房供给量加大，整体竞争剧烈，主要表现在渝北片区。n由于2021年渝中区无洋房供给，造成供销比高达160.0，2021年预计供给洋房800套，仅一个工程供给，占整体供给的4%，该区域竞争相对较小。n2021年洋房供给量加大，预计供给量逾291万方，约19856套；其中渝北区洋房供给量最大，供销比达3.0，是竞争最剧烈的区域，江北区、巴南区竞争相对较小，南岸区、九龙坡区和大渡口区竞争较小。预测之洋房市场高层供给：2021年高层供销比约1.1，较别墅、洋房竞争相对较小。n从2021年成交及2021年供给量来看，较别墅、洋房2021年高层竞争相对较小，整体供销比约1.1，渝中区、大渡口区和江北区竞争较为鼓励。n2021年高层预计供给量逾1715万方，约186841套；主要以三北片区区和大西区为主，南区土地储藏少，以老盘新推为主，供给量较少。预测之高层市场政策预判之物业税首置首改普通再改高端再改及TOP投资普通高层洋房平层普通四房经济型别墅洋房跃层大平层住宅性SOHO商业/写字楼大别墅但从房产税对市场影响来看，首置首改是最为平安的产品线，普通再改风险较小，高端改善、TOP和投资性SOHO产品风险较大。单从房产税影响来看2011年市场平安一般危险风险时机66货币政策转为“稳健，2021年持续加息将不可防止，利率上调，CPI下降，流动性减弱，市场进入低迷期。利率调整初期成交活泼CPI高位运行存贷款利率持续上调，市场将由“过热转为“冷静；货币政策定性，市场新一轮调整周期开始；p存款利率上调初期，市场成交活泼，CPI高位运行，控制物价成为国家首要任务2021年政府首要任务也是稳定物价。pCPI高位运行，通胀预期明显，避胀资金大量进入房地产，但随做贷款利率的持续上调，货币流动性减弱，成交量转为下降。政策预判之加息高利率成交量低迷政策预判之加息屡次加息对市场将有明显影响，导致成交量下降，然后是成交价格下降。政策预判之库存120万方/月-1440万方150万方/月-1800万方180万方/月-2160万方上半年150万方下半年120万方1620万方08-10年市场表现存销比8以上价格将下行悲观淡定激进靠谱市场预测：2021年初仍然是低库存时期，竞争相对较小，随做库存的累加，市场缺乏兴奋点，下半年观望或将加剧，市场进入深度调整期。市场走势未来一年市场走势预测第一季度：政策发展期第二季度：政策深入期第三季度：政策观察期第四季度：政策观察期宏观政策n两会召开，房价过高，政府压力加大，物业税开始试点；n调控效果显现，政策维护阶段；n调控效果明显，维持现有政策，利率进入稳定器，CPI和GDP在政府可控范围内。市场表现n市场竞争较少，“适度涨价”依然热销；n库存低位运行，价格稳中略升；n市场存量开始累加，竞争形成，价稳量跌，少数企业开始促销；n成交量持续低位运行，库存累加，价格稳中略降；n刚需成为市场主力，投资性物业销售较差；发展商n大部分企业资金充足，“惜售”为主；n大部分企业资金状况较好，价格以稳定为主；n库存积压较多的企业开始加大促销幅度；消费者n“房价还要涨”心里作用依然明显，新生客户高位接盘；n观望开始形成，新生客户较少，市场进入淡季；n观望有蔓延迹象，成交受价格和优惠力度影响；成交量成交均价下半年库存积压“价格”战或将提前到来，“首置首改”相对安全，建议调整工程进度配合营销，高端别墅及投资性产品建议更为慎重。上半年库存将持续低位运行，机会仍然较大，建议合理价格快销。2011年整体市场难度将加大，建议夯实内功，做好打硬仗的准备（含集团基础管理、营销的渠道及品牌建设，工程的质量管理等）。建议提前做“以销定产”，不大批量成片开发。