地产税务培训课件

感谢阅读、感谢下载Part-4.税务专项简介税种介绍Part-1.Part-2.税务基础管理Part-3.税务系统介绍Part-4.税务专项简介感谢阅读、感谢下载1、增值税税率：11%（简易5%）、6%、17%征税范围：营改增前：销售货物、提供加工和修理修配劳务、提供应税服务（现代服务）；营改增后：销售不动产无形资产、建筑服务、金融服务、生活服务计税依据：一般征收增值税=组成销售额（不含税）*税率-组成支出额（不含税）*税率组成销售额：销售不动产收取的全部价款和价外费用、租金收入、利息收入、服务费收入。组成支出额：工程款、材料款、地价款、营销费、与经营业务相关的管理费。（不可抵扣支出：利息、福利费、招待费、除住宿外差旅费、用于免税及简易征收项目支出）简易征收增税税=销售额*征收率（5%、3%）纳税义务发生时间：收讫销售款索取销售款凭据的当天（合同约定的付款日期）未签订合同的为货物发出、服务完成的当天先开票的未发票开具的当天纳税地点：在机构所在地主管国税机关缴纳。1、增值税税率：11%（简易5%）、6%、17%感谢阅读、感谢下载2、土地增值税税率：预征税率：根据预计增值率确定2%、3%、5%、8%清算税率：采取超额累进税率征税范围：只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权征税计税依据：增值额=收入-扣除项目预征：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的收入征税。地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税（限价房、经济适用房、公租房、廉租房、自住型商品房）。纳税义务发生时间：预征：以预售方式转让房地产的，对在办理结算前取得的收入预征土增税。清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税地点：土增税由房地产所在地的主管税务机关进行征收，而非其机构所在地和经营所在地。增值率税率土增税额增值率50%30%增值额3050%增值率100%40%增值额40扣除项目金额5100%增值率200%50%增值额50扣除项目金额15200%增值率60%增值额60扣除项目金额352、土地增值税税率：增值率税率土增税额增值率50%30%增感谢阅读、感谢下载3、企业所得税税率：25%、15%征税范围：就法人企业所得缴纳（个人独资与合伙企业不适用）计税依据：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损+预售账款预计毛利+财税差异调整。不征税收入：财政拨款、行政事业性收费和政府性基金、其他不征税收入。免税收入：国债利息收入，符合条件的股息、红利等权益性收入，符合条件的非营利组织的收入，09年及以后的发行的地方政府债券利息所得。预收账款预计毛利=销售未完工产品收款*预计毛利率（15%、3%）财税差异调整：视同销售、减值准备、预提成本费用、限额费用等。纳税义务发生时间：月度或季度预缴，年终汇算清缴，多退少补。纳税地点：除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点（登记注册地是指企业依照国家有关规定登记注册的住所地。）3、企业所得税税率：25%、15%感谢阅读、感谢下载4、房产税税率：1.2%/12%征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区房屋。产权所有人缴纳，产权未确认的由实际使用人缴纳。计税依据：从价计征：应纳税额=房产原值*（1-扣除比例10%-30%）*1.2%从租计征：应纳税额=租金*12%免税规定：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税；凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税；老年服务机构自用的房产暂免征收房产税；对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房屋因大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。纳税义务发生时间：房地产开发企业自用、出租本企业建造的房屋，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。（免租使用房产的由使用人缴纳）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征。纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。4、房产税税率：1.2%/12%感谢阅读、感谢下载5、城镇土地使用税税率：分级幅度税额（北京：一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。）征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区土地。产权所有人缴纳，产权未确认的由实际使用人缴纳。计税依据：应纳税额=单位税额(总计税面积-免税面积-交付业主使用面积）。交付业主使用面积=（项目总计税面积-免税面积）（交付业主购买的房产建筑面积+已移交配套建面）项目总建筑面积。免税面积：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园、廉租房、经济适用房、公租房其用地能与企业其他用地明确区分的，免征土地使用税。纳税义务发生时间：购置新建商品房.自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。纳税地点：城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，有土地所在地的税务机关负责征收。分级幅度税额大城市中等城市小城市县城、建制镇、工矿区1.5元至30元1.2元至24元0.9元至18元0.6元至12元5、城镇土地使用税税率：分级幅度税额分级幅度税额大城市中等城感谢阅读、感谢下载6、印花税不需缴纳印花税的合同印花税税目范围税率与非金融机构签订的借款合同（如向股东借款）购销合同供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同0.0003股权投资协议加工承揽合同加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同0.0005委托代理合同（如销售代理、委托管理服务、物业服务、保安服务）建设工程勘察设计合同勘察、设计合同0.0005与电网签订的供电合同建筑安装工程承包合同建筑、安装工程承包合同（总包、分包、转包合同）0.0003法律、会计、审计等方面的咨询合同财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车、机械、器具、设备等合同0.001工程监理合同货物运输合同民航、铁路、海上、内河、公路运输及联运合同0.0005服务外包、岗位外包、代理招聘合同仓储保管合同仓储、保管合同0.001实际结算金额超过合同金额不需贴花借款合同银行及其他金融组织与借款人签订的借款合同0.00005培训合同财产保险合同财产、责任、保证、信用等保险合同0.001既有订单又有购销合同的，订单不贴花技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务合同0.0003继续使用已到期合同无需贴花产权转移书据包括财产、所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据0.0005供电合同资金账簿反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿0.0005三方合同中的担保人、鉴定人等非合同当事人不需要缴纳印花税其他账簿日记账簿和各明细分类账簿按件贴花5元单位和员工签订的劳务用工合同权利、许可证照房产证、营业执照、工商注册证、专利证、土地使用证按件贴花6元日常清洁绿化服务合同质量认证服务合同；翻译服务合同；出版合同计税依据：印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。6、印花税不需缴纳印花税的合同印花税税目范围税率感谢阅读、感谢下载7、契税税率：3%-5%征税范围：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人缴纳契税计税依据：纳税义务发生时间：签订土地、房屋权属转移合同的当天，自纳税义务发生之日起10日内缴纳申报。纳税地点：土地、房屋所在地的税务机关负责征收。交易行为交易行为计税依据计税依据土地使用权出售、房屋买卖成交价格土地使用权赠与、房屋赠与参照有关市场价格出让国有土地使用权支付的全部经济利益优惠税率情况面积税率个人首套90平米及以下1.0%90平米以上1.5%个人二套90平米及以下1.0%90平米以上2%/3%7、契税税率：3%-5%交易行为计税依据土地使用权出售、房屋感谢阅读、感谢下载1、纳税申报流程1-3日4-8日9-11日12-15日必须先发审批再付款，不得后补审批确定金额后马上向资金组发邮件调拨资金申请1、9日起正式申报，报税责任人每天以邮件形式告知税务组申报进度2、税务组按天以邮件形式通报、催促报税进度1、注意“未到锁死期”是否结转至次月2、将报税截屏整理好并项目会计签字日期交至税务组3、征期结束3天内完成归档，按天以邮件形式通报时间节点抄税（3日完成）税金计算V税云平台税金审批报资金组税金计划预缴增值税3%（地产）正式申报划款清卡截屏归档整体流程注意事项注意“未到报税期”是否结转至次月1、纳税申报流程1-3日4-8日9-11日12-15日必须先感谢阅读、感谢下载2、纳税申报痛点阶段痛点解决途径事前国家对税务政策的不断更新，时刻影响日常申报的各种变化；通过对事前培训、邮件等方式通知相关重大政策变化，提前做好准备，顺利完成申报期；事中申报过程中出现的种种问题越来越多，沟通成本太高，重复问题多等情况；通过对问题进行整理、汇总，编制税务日常申报问答汇编，降低沟通成本；事中申报过程繁杂，节点偏多，公司数量大，需要实时监控各项目申报进度，避免造成逾期申报等情况；通过建立纳税申报统计表，要求各项目会计配合告知进度的方式，达成实时监控；事中根据每个项目自身情况的不同，税金计算会产生多种情况，需要统一口径，进行税金的审核；通过建立税金计算底稿培训等措施，发送k2审批经过税务组、合作方等审批，待审批通过后进行申报；事后根据每期申报结束后的一天为节点，对当期申报中出现的问题、以及造成的损失等情况进行总结，对当期申报优秀的项目给予适当激励措施；通过事后监督的方式，对申报做最后的总结归档，形成申报闭环；2、纳税申报痛点阶段痛点解决途径事前国家对税务政策的不断更新感谢阅读、感谢下载发票管理流程增值税发票的领取注意事项项目会计主责管理员监督外部要求：每月增值税申报完成，才可以领取发票。每月只限领取一次，最后一个工作日不可领取。现场领取发票必须携带主机。若遇到交付等情况，请提前预估发票使用量，如现有发票量不够的话，需要办理增版、增量。项目会计从主管税务机关领取纸质版增值税发票，并邮件知会增值税发票管理员。增值税发票管理员记录领取台账，并保管空白增值税专用发票。发票管理流程增值税发票的领取注意事项项目会计主责管理员监督外感谢阅读、感谢下载增值税发票的使用审核内容发票记录权限设置各项目收款岗开具发票前，根据合同等相关资料，核对开票金额、房号、面积等信息，并根据客户出示的有效证件开具发票。开具规范各项目管理员设置收款岗开票权限、管理员权限；非特殊情况（请假、调岗、离职）不得将权限移交他人，不得将密码告诉他人，不得在其他机器开具发票，请签约中心负责人监督。增值税专用发票开具前，开票人员发起K2审批，由审批人确认开票金额、业务真实性及购货方纳税人资质，待审批通过后，按照审批中内容开具。增值税专用发票若发生“销售退回”等原因需要开具红字发票的，开票人员发起k2审批，由审批人确认原因、原票等，待审批通过后，按照审批中内容开具。增值税普通发票开具前，根据合同等相关资料，核对开票金额、房号、面积等信息，并根据客户出示的有效证件开具发票。建立增值税发票台账记录发票领用及开具情况，并确认客户签字。（对外）每月各项目收款人员定期将增值税发票使用情况邮件知会至税务组。（对内）发生“销售退回”，“退面差”等情况发生，需要收回原发票的，并就作废红冲发票写明原因。请现场保管人做好记录并签字确认。增值税发票管理员接收到已通过的专票k2审批后，将空白发票领取并邮件交接，注明发票代码、发票号码及开票内容。发票管理流程增值税发票的使用审核内容发票记录权限设置各项目收款岗开具发票感谢阅读、感谢下载增值税发票的保管增值税发票的检查空白增值税发票和发票专用章应分别由专人保管，保管职责与开具职责需要分开。普票项目现场收款员保管；专票由财务部专人视同先现金保管，凭审批领用，开票机、开票系统、税控设备、U-key由各项目开票人员保管和使用；空白发票定期进行盘点，对已开具发票要按月整理、装订及归档。开具的增值税发票记账联、当月作废的普票及专票所有联次由签约中心负责专人配送至北京万科中心，交接各项目会计装订归档。（针对增值税专用发票记账联，一律同时附上已通过k2审批，）税务组将定期抽查盘点项目上开具发票情况，并对其进行风险评估。对发票管理不当，且未对公司造成不利影响，税务组将进行披露，并从考核角度给予负面评价；对风险较大，或给公司造成严重不利影响，造成管理事故的，将对其处以10005000的罚款。发票管理流程增值税发票的保管增值税发票的检查空白增值税发票和发票感谢阅读、感谢下载背景外因：营改增后税务要求更高税务信息化程度更高税局管理及稽查手段更多样互信沟通更需规范内因：公司规模及市场变化无标准规范，信息不共享税务成果需要输出V税云平台界面图01/总页码1、V税云平台-背景及价值价值有规则、可记录、可延续、可共享、资源整合即是工具又是智库反推业务和系统，税务工作前置推动一线精细化管理夯实企业经营收益，降低企业经营风险背景外因：V税云平台界面图01/总页码1、V税云平台-背感谢阅读、感谢下载01/总页码2、V税云平台-操作流程01/总页码2、V税云平台-操作流程感谢阅读、感谢下载建立房地产业务最小核算单元（房间）的全生命周期管理，实现房间交易涉税情况的全程监管。根据房间交付时点判断是否为现房收款，其次根据各地预缴政策的不同，便于判断是否现房需要预缴。通过第三方喜盈佳平台自动抓取销项、进项发票信息，进项税额转出的税会差异处理可以细化到每个合同的结算单，有据可查。一般计税项目的土地价款扣除溯源到每个房间的交易面积、项目及分期的证照面积，能够实现精确计算。纳税情况展示、预警、提醒功能，便于各级税务管理者及时掌握税负情况，及时发现税务风险。123453、V税云平台-亮点建立房地产业务最小核算单元（房间）的全生命周期管理，实现房间感谢阅读、感谢下载45321实施重大业务风险管理将税务管理事项深入到业务环节，并完成税务平台的风险预警与知识发布等功能，加强对涉税业务的事前、事中、事后管理。实施增值税管理搭建增值税管理平台，实现增值税核算管理、销项及开票管理、进项及认证抵扣管理、纳税申报管理。扩展全税种管理扩展升级至全税种管理平台，实现所得税、土地使用税、土地增值税、房产税、印花税、附加税费等全税种管理。全面的税务管理平台将集团税务管理的理念、制度、方法、流程以信息化手段加以固化和提升，实现信息管税、智能调控，从而降低纳税成本、降低涉税风险。规划税务系统建设蓝图聘请税务+信息化专业咨询团队，规划税务管理系统建设蓝图，确定系统建设目标和策略，制定实施方案。第一阶段工作任务3、V税云平台-实施计划45321实施重大业务风险管理将税务管理事项深入到业务环节，感谢阅读、感谢下载1、背景查询物流繁琐，丢失无预警发票处理进度和状态不可知跟踪跟踪发票不合规退票工作量大需人工核对发票品名发票处理流程长结算结算沟通内容多传统沟通工具，效率低下沟通环节冗长对账对账消除开票信息传递不及时人工开票繁杂开票开票消除消除消除资源共享线上协同，沟通无阻，提升效率票实相符，付款提速控制风险系统自检，无缝对接对账开票跟踪结算对账清晰方便开票信息实时推送快速开具合规发票过程可视透明结算方便进度提速资金周转快速1、背景查询物流繁琐，丢失无预警跟踪发票不合规退票工作量大结感谢阅读、感谢下载3、非协同模式双方线下确认开票信息供应商根据信息开具发票项目工程师发起产值审批成本拆分（产值确认）共享中心发票认证财务单据签收自动导入核算系统非协同模式扫描岗扫描单据发票及凭证归档1、PDC：成本管理平台，集采需求预测能力，战略资源管理能力，计划协同能力，成本前期规划和过程控制能力，配合这些能力集团推出了各项新的管理动作，集团以PDC平台为基础打造整合的流程与IT系统配合管理的落地。付款k2审批付款3、非协同模式双方线下确认开票信息供应商根据信息开具发票项目感谢阅读、感谢下载项目工程师录入产值成本拆分（产值确认）喜盈佳企业云平台推送供应商开具发票发票寄给武汉共享中心共享中心发票认证财务单据签收自动导入核算系统付款k2审批发起付款申请付款4、协同模式协同模式发票复印件发票及凭证归档喜盈佳企业云平台1、开票信息实时推送；2、直连开票一键打印；3、发票流转可视管理；4、信息协同高效便捷；流程全面优化付款业务并行告别迷茫等待！认证完成直连非直连项目工程师录入产值成本拆分（产值确认）喜盈佳企业云平台推送感谢阅读、感谢下载预缴不超缴稽查不大额补税筹划早介入扣除项目应抵尽抵尾盘无亏损退税需坚决预缴申报期早作预测，及时报送税局数据，避免异常增加稽查风险系数。汇缴报告严格审核，确保数据有理有据。如遇超缴事项，在汇缴完毕后及时准备资料，启动退税申请（退税不一定引来稽查）对全项目结算情况进行测算，做到心中有数，确保各年结算计税收入及成本相匹配，亏损产品不留尾。准确预测本年汇缴申报结束后，下半年至第二年3月，筹划介入，根据结算预测制定来年汇缴方案，并根据经营状况动态更新。审计报告沟通中，调增事项逐个筛查，针对有争议抵扣事项，据理力争。季度/月度所得税预缴申报，金额大于汇缴应交税金的70%，小于汇缴应缴税金。结转收入对应的实际毛利与预计毛利差、新增预计毛利计算准确。所得税汇算清缴预缴不超缴稽查不大额筹划早介入扣除项目应抵尾盘无亏损退税需坚感谢阅读、感谢下载1、企业法律形式改变：是指企业注册名称、住所以及企业组织形式等的简单改变。2、债务重组：是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书，就其债务人的债务作出让步的事项。3、股权收购：是指收购企业购买被收购企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。4、资产收购：是指受让企业购买转让企业实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。5、合并：是指一家或多家企业（被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。6、分立：是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。7、划转：对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产。8、作价入股：居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资。资产重组形式1、企业法律形式改变：是指企业注册名称、住所以及企业组织形式感谢阅读、感谢下载再次热烈欢迎各位新同事谢谢聆听再次热烈欢迎各位新同事谢谢聆听