物权法在物业管理实务中运用课件

物权法在物业管理实务中运用一、涉及到的主要法律法规1、物权法2、物业管理条例3、合同法4、相关司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一部分物业管理法规概论1.1物物业管理立法管理立法1.明确物业管理法规的范围：广义：所有调整物业管理活动过程中涉及到的法律法规，统称为物业管理法规，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规等；狭义：仅指立法机关颁布的物业管理专项法规，即物业管理条例2.物业管理立法的具体表现形式（法的渊源）1）宪法：全国人民代表大会制定，具有最高的法律效力；一切法律的基础，任何部门法都不能与它冲突2）法律：全国人大及其常委会根据宪法制定颁布的规范性文件，效力仅次于宪法；思考：目前，我们物业行业的最专业的法律是物权法其它与物业相关的法律有：民法通则、公司法合同法、招投标法房地产管理法等3）行政法规：最高行政机关根据宪法和法律颁布的规范性文件，效力仅次于宪法和法律，多以“条例”形式出现；提问：我们行业最重要的一部行政法规是？物业管理条例其它相关行政法规：建设工程质量管理条例4）部门规章：国务院所属部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规在各自管辖权限范围内发布的规范性文件，多以(命)令、指示、规章等形式出现，效力次于行政法规；与物业行业相关的部门规章，多有建设部发布，5）地方性法规：由省及人大及其常委会制定和发布的，实施于本地区的法规，不得与宪法、法律、行政法规相抵触；思考：浙江有没有与物业相关的地方性法规？浙江省物业管理条例6）司法解释：由最高司法机关针对具体法律条文制作出的具有司法效力的规范性文件，效力等同于法律规范；注意：不是任何部门的解释说明都可以作为法条加以使用的3.效力等级（依次递减）宪法法律行政法规地方性法规部门规章注注意意：地方性法规和部门规章的效力不进行区分，当两者规定不一致时，有国务院提出意见，国务院认为应该适用地方性法规的，应当决定适用地方性法规，如果认为应该适用部门规章的，应当提请全国人大常委会裁决。4.如何判断某一规范是法律、法规、规章还是地方性法规？看该规范的制定机关5.我国物业管理立法存在的问题1）全国性的法规还不完善，由于缺乏统一法典，使得在具体适用法律上有些混乱，有些重要的问题界定，包括业委会的法律地位，共用部位的产权界定等需要法律专家一起探讨；2）立法水平、立法体系等凸显的地区差异大，法规整体的配套性和实用性也相对较差；3）新的立法仍然有不尽如人意之处，对物业的一些敏感问题也没有做出合理科学的规定，如物权法对小区车库权属问题的规定等，物业立法仍然任重道远。第二部分物业权属法律制度第一节物权与物业权属 一、物一、物业概述概述（一）何为物权权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利。（二）特征1、物权是以没有瑕疵的物为客体的权利。何谓“没有瑕疵”？即其它人不会就你所有的物主张权利。例：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表卖于不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁带上第三天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为己捡到。己将手表交予当地判处所，派出所发出招领公告，1年后该手表仍无人问津。于是依照规定将手表交予寄售商店拍卖，后被A以拍卖价买得。问：本题中，谁最终取得手表的所有权？为什么？首先，并给予善意取得规则去的手表的所有权。其次，丙是所有人时，赠予的行为有效，丁取得所有权；再次，戊违法行为，不可能取得手表所有权；己，拾得遗失物，交派出所，符合物权法规定；根据民诉175条，一年后无人认领，手表归国家或集体所有。A基于拍卖，合法取得手表所有权；甲可以向无权处分人乙要求赔偿。2、只有物权的权利人可依自己的意志就物直接行使权利；3、物权人有权排除其他任何人对自己的物权和自己行使物权的干涉。二、物二、物权的的类型型（一）自物权与他物权1、自物权：权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。通俗称为：所有权只有自己对自己的物可以全面支配。2、他物权：对他人所有的物享有特定的权利。即某物为甲所有，却由乙使用、收益，现实生活中，在何种情况下乙有这种权利么？房屋租赁（二）用益物权与担保物权1、用益物权是权利人直接支配标的物之使用价值，以对标的物的使用、收益为内容的物权；如房屋租赁租用2、担保物权是指权利人对标的物交换价值的支配，用以担保其债权的实现，因此也叫做价值权；如抵押权（三）动产物权与不动产物权以物权的标的物为标准可以分为动产物权与不动产物权。一般来说，动产由于价值较小、一般不涉及公共利益，因此法律对其交易等限制较少，而不动产则由于价值较大、属于人民安身立命的根本，因此法律对其限制很多。三、物三、物权的基本原的基本原则（一）物权法定原则物权必须由法律创设，即法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依意志设立与法律规定不同的物权。1、物权的种类不得自由创设。物权的类型只能由物权法或者其他法律规定，不得由当事人随意创设。如我国法律只规定了动产质权，因此就不得创设不动产质权。2、物权的内容、效力由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。以所有权内容为例。（二）一物一权原则即“一物不存二主”此处的“权”，严格说来是所有权，即一物不可以同时有两个所有人。（三）物权变动的公示公信原则1、公示原则：物权的产生、变更和消灭必须以外部可查知的方式表现出来。动产的公示交付；不动产的公示登记。物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。公信原则：一旦物权的变动以外部可以查知的方式表现出来，即具有了是社会公众相信的效力，即公信力。为便于理解，我们看下面一案例甲乙为夫妻，共有一处房产，但是房产证上只有加以人的名字，现甲乙二人闹离婚，甲未告知乙而与丙签订了房屋买卖合同，丙将房款交予甲，与甲一起办理了过户手续。后乙得知后，诉至人民法院，要求确认甲丙行为无效，丙不得取得房屋产权。问：法院该如何处理？回答本案一下问题：其一，房屋的真实状态与公示的状态一致么？其二，乙的权利有没有进行公示？其三，丙的权利有没有进行公示？丙取得房屋所有权，乙可以就损失向甲追偿。所谓公信原则，包含以下含义：（1）进行公示后，第三人信赖这一公示而为一定行为，时候即使公示的物权状态与物权真实状态不一致，第三人的权利仍然予以保护；（2）当事人在享有变更物权时依法进行公示后，其物权足以对抗第三人；（3）当事人在享有变更物权时未进行公示，其物权不得对抗第三人。（4）公信原则的另一层含义：若当事人约定的权利内容与公式的权利内容不一致，以公示内容为准。二手房交易，实际房屋面积可能和房产证面积有出入，以哪一面积为准？（四）物权优先原则例1、物权优先于债权例1、甲于2012年向乙借款10万元，于2014年向丙借款50万元，同时将仅有的自家三层楼房抵押给丙并办理了抵押登记手续，问：两笔债务到期时，乙丙的债权如何实现？丙优先受偿，若有剩余，再偿还乙。2、成立在先的物权优先于成立在后的物权例：甲向丙借款10万元，以价值25万楼房抵押给并办理了手续，第二年，甲又向乙借款10万元，将该楼房再次抵押给丙，债务到期，甲无力偿还，问：乙丙的债权如何实现？（谁先谁后）先丙后乙第二节房屋所有权 一、所有一、所有权的概念的概念（一）概念对（房屋）物的全面支配的权利。包括对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。（二）内容1、占有权：对（房屋）物的实际控制和支配的权利。一般为所有权人行使。经所有权人同意，由非所有人行使。2、使用权对（房屋）物的实际利用。符合物的性质来使用3、收益权利用物获取经济利益，该利益又称为孳息。天然孳息：根据物的自然属性而获得的收益，如树木果实，家畜繁殖等。法定孳息：基于法律关系，法律规定所获得的收益，如利息、租金。物是所有权人的，那么以下这些物的孳息归谁所有？（1）甲的牛遗失，乙捡到牵回家喂养，两个月后生出两头小牛，这两头小牛；（2）甲的土地承包给乙耕种，翌年获得丰收，产出谷物，这些收获的谷物；（3）甲的牛生病，甲弃于荒野，乙发现该牛后带回家悉心照顾，两个月后该牛病好并产下两头小牛，这两头小牛；（4）甲将牛卖于乙，两天后，该牛生出两头小牛，该两头小牛；物权法第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。合同法第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。4、处分权：处置财产、决定其命运的权利。所有权最本质最核心的权利，判断是否对其有所有权，看是否可以随意处分该物。（三）相互关系可以相互分离，除处分权之外，可以将其它的权利一并转让给非所有人行使。通常是有偿的，有条件的。二、所有二、所有权的取得和消的取得和消灭（一）所有权的取得1、原始取得：所有权的第一次产生。哪些属于所有权第一次取得？房屋新建、生产制造，加工、添附。拾得遗失物、发现埋藏物，拾得人和发现人可不可以取得该物的所有权？发现文物呢？拾得无主物呢？物权法第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。2、继受取得通过某种法律事实或者法律行为从原所有人处获得物的所有权。（所有权的第二次取得）举例说明。买卖、赠与、继承遗产等（二）所有权的消灭1、绝对消灭，一定得法律事实导致所有权客体的消失。消费，财物毁灭，房屋冲毁、垮塌、拆除等，即原物不复存在。2、相对消灭：一定法律事实的发生使原所有人丧失所有权，但原物仍然存在，只是变更了所有人。转让、抛弃财物、所有人死亡、所有权主体消灭等。第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有一、建筑物区分所有权权的概念的概念 建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。二、建筑物区分所有二、建筑物区分所有权权的特征的特征(一)复合性建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。(二)专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。(三)一体处分性(四)权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有三、建筑物区分所有权权人的人的专专有有权权 专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。(一)专有部分根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。提问：简单罗列几个建筑物的专有部分最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。也即：除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。（二）专有权人对专有部分的权利通说认为：区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意。（三）专有权行使的限制1、专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。2、专有权人不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。3、专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。4、其他区分所有权人、管理人或管理委员会因维护、修缮共有部分或设置管线，必须进入专有部分时，无正当理由不得拒绝；5、专有部分的修缮、维护、管理，由各区分所有权人承担，并负担其费用。四、建筑物区分所有四、建筑物区分所有权权人的共有人的共有权权 共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。（一）共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。物权法73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（二）区分所有权人作为共有人的权利（1）共有部分的使用权(2)共有部分的收益权(3)共有部分的维护权（三）区分所有权人作为共有人的义务(1)依共有部分本来的用途进行使用的义务。(2)分担共同费用和负担，如维修费和税费等。华联商厦状告王府井.doc一案件的事实概要与分歧意见.doc 五、建筑物区分所有五、建筑物区分所有权人的成人的成员权(一)成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。(二)成员权的内容1、成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照物权法第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。(三)成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。1、业主大会决定区分所有建筑物的重大事项；业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。2、业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。3、区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理；二是委托管理。第三节相邻权一、相一、相邻权邻权的概念的概念（一）概念在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。（二）“相邻”1、不动产物理上相互联结；2、虽不联结但是相互影响；3、对其他不动产产生辐射影响。二、相二、相邻权邻权的内容的内容（一）因用水、排水而产生的相邻关系1、相邻用水关系2、相邻排水关系（二）相邻土地的通行关系（三）营缮的邻地利用关系（耕地）（四）相邻管线安设关系（五）相邻通风、采光、日照关系（六）不可量物的侵害（种植的林木）（七）相邻防险关系（避险）（一）与我们物业相关，日常纠纷较多的相邻权：相邻通风、采光、日照关系（二）注意：1、在房产开发规划时，必须以老小区的用地红线为基准；2、新建小区规划必须考虑与周边老小区的相邻关系；三、相三、相邻邻关系的关系的处处理理 相邻关系的处理原则1、有利生产、方便生活原则2、团结互助原则3、公平合理原则第四节物业登记制度一、物一、物业业登登记记房地产行政主管部门对房屋所以权以及由此产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；房产证是所有权人合法拥有房屋产权的唯一合法凭证；由房地产主管部门核发。二、物二、物业业登登记记的种的种类类（一）总登记了解当地房屋产权变化情况，掌握本地区最新的房产状况，是一种房产普查；定期要做的，类似于人口普查；一般在登记普查前30天会发出公告；经过普查，有需要的，要进行验证换证。（二）初始登记新房屋竣工验收合格之日起三个月内向登记机关申请房屋所有权的登记；一般由开发商向房屋主管部门办理登记；（三）转移登记当房屋所有权基于各种法律事实或法律行为而发生转移变化，自事实发生之日起90天内必须申请转移登记；1、包括房屋买卖、赠与、继承、转让、合并、划拨等等；2、新物权法第九条：“未经登记的，不发生法律效力。”3、未经公示，不产生公信力，不产生物物权权变动效力；4、交易需登记才生效，我国房地产登记采此说（四）变更登记房屋的物理属性发生变化时，自变化之日起九十天内申请转移登记；包括：1、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变化的；2、房屋面积增加或减少；3、房屋翻建的；（五）他项权利（他物权）登记在房产上设定其他权利的时候，自事实发生之日起30天内申请登记；房产、土地的抵押，必须办理登记（六）注销登记1、依申请：一般情况下，当特定事实发生时，房屋产权所有人应当自事实发生之日起30天内到房屋主管部门申请注销登记，包括：房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等；注：物权法149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2、自行注销：有下列情形的，登记机关有权直接注销房屋产权证：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。三、三、物物权法中的特殊登法中的特殊登记制度制度（一）不动产的预告登记物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预预告告登登记记后后，未未经经预预告告登登记记的的权权利利人人同同意意，处处分分该该不不动产动产的，不的，不发发生物生物权权效力。效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。1、即合同登记后，转移登记之前，买受人可以向登记机构申请预告登记。2、预告登记的效力：限制了出卖人的处分权；对第三人而言，丧失购买权；必须在三个月内办理产权登记手续，否则预告登记失效；经过预告登记，出卖人禁止将房屋转售，转售的不发生物权效力。（二）不动产的异议登记物权法19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。四、其它登四、其它登记制度制度（一）我国房地产登记采登记生效说，未经登记不发生物权效力（第九条）（二）不动产登记簿书物权归属和内容的根据，由登记机构管理，产权证书与登记簿不一致时，如无相反证据，以登记簿为主；（三）我国不动产登记采用统一登记制度第三部分物业管理法律责任第一第一节节 物物业业管理法律管理法律责责任任物业管理的各方主体(业主物业公司业委会开发商等)在进行物业活动的过程中,违反相关的物业法律法规依法应当承担的不利后果和责任;具体有民事责任刑事责任和行政责任;实践中又以民事责任最为普遍.第二第二节节 物物业业管理民事法律管理民事法律责责任任一、民事法律责任是民事主体针对权利受到侵害的当事人进行的一种旨在补偿对方当事人损失的财产责任.由于物业纠纷主体的特殊性,这种责任承担方式可以最好的弥补当事人业主受到的损失,便于页最简单易行;二、物业管理民事责任的分类(一)违约责任违反合同义务或者履行义务不符合约定,依法应当承担的责任.其核心是双方当事人之间的协议在物业领域即是物业服务合同业主公约等.违约责任很好界定,也有准确的依据(协议或者公约),因此只要按照协议或者公约即可.(二)侵权责任在物业服务过程中,因物业各方主体的违法行为侵害了他人的财产权利及其他合法权利而应当承担的法律责任.侵权责任由于涉及到特定的财产或者人身权利的损失,其往往比违约责任后果更加严重,在实践中也更加复杂.1职务侵权行为除国家机关的工作人员以外的其他各类法人(包括物业公司)的法定代表人工作人员的职务行为所引起的民事赔偿责任.何为职务行为?即从事本职工作的行为该责任由谁来承担?看下面两个小例子:保安小李在小区维持秩序过程中,工作态度恶劣,一次在规劝业主停车过程中,与业主发生摩擦碰撞致业主受伤,花去医药费1000元,业主的损害由谁来赔偿?保安小王与业主李先生私下交情不错,小王曾借给李先生2000元钱,后要求李先生偿还,李先生一直以各种借口推脱,在要钱无果的情况下,小王将李先生打成轻伤住进医院,花去医药费5000元,李先生的损失由谁来偿还?职务侵权行为,是员工在履行本职工作的过程中,由于失误或其他原因导致的其他人的人身或者财产的损失,这种责任应该由企业承担;注意:只有在履行职务行为的时候该责任才由企业承担该责任;个人原因或者在处理个人事物过程中造成的事故,不在此例.2维修施工责任(地面施工责任)例:某小区在台风过境以后,物业委托市政维修队对小区内的下水管道进行维修,施工路面有一段2米深的坑,业主校长晚上回家不慎掉入坑中,摔伤腿骨,花去医药费用2000元,该医药费由谁来承担?由施工方(市政维修队)承担责任.上例中,如果小区在维修时已经在维修低端150米前架设了警示招牌,小张由于疏忽没有看见,请问,2000元的医药费由谁来承担?小张个人自己承担.若施工方有效证明自己已经尽到应尽的法定义务(架设警示牌,安全告示等),则可以免除其责任,否则即推定其有过错要承担民事赔偿责任.接上例,若维修单位在架设警示牌时,将警示牌插在地上,并不明显,周围没有其他防护设施,业主小张回家时不慎摔入坑中,小张的医药费由谁来承担?架设的警示招牌必须是醒目的,能够真正起到警示作用的.否则,视为没有架设注意日常生活中遇到类似问题要注意留存证据.(三）物件致人损害责任1、建筑物致人损害建筑物及其它设施、建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害而才生的损害赔偿责任。（1）责任主体：建筑物的所有人或者管理人（选择性）例1：甲住在某小区，一日，甲阳台的花盆坠落砸伤业主乙，问：业主乙的损失由谁承担？例2：甲在某小区有住房一套出租给丙，一日，甲留在家中的花盆坠落砸伤行人乙，问：乙的损失由谁来承担？甲还是丙？（2）责任主体是对该建筑物负有直接控制管理的人；思考：户外（小区楼外）架设的广告招牌脱落，由谁承担责任？附：翠苑电影大世界玻璃整体脱落至消费者受伤事件2、构筑物致人损害（1）构筑物：土地上建设的不供人在内进行活动和生产的场所，具体包括道路、桥梁、隧道、硬井等多是市政设施。思考1：构筑物如何致人损害？例1：某小区内5号楼附近的硬井盖年久失修已经破碎，地面形成一个大窟窿，物业一直没有进行维修维护，某日，业主甲晚间路过坠井扭伤脚踝，问：由谁来承担该责任？（2）构筑物欠缺通常应具备的安全性，即推定存在管理、维护上的瑕疵（如道路坑洼不平，地面应井无盖）等，由管理人或者所有人承担赔偿责任。思考2：是否构筑物造成的第三人损失都由管理人或者所有人承担赔偿责任?例2：如果上例的硬井盖是当晚被人偷走的，那么甲的损失又该由谁补偿？（3）因第三人的原因使构筑物缺乏应当具备的安全性而发生的事故，应该由所有人、管理人对受害人承担赔偿责任，事后对第三人追偿。其他情况例3：上例中，井盖是在施工时施工单位甲擅自使用劣质钢材浇注的，甲当晚踏上后坠井摔伤，那么甲的损失又有谁来承担？（4）如果构筑物因设计施工者的设计施工缺陷造成第三人损害的，则由所有人、管理人与设计施工者一起对外称带连带责任。物业对公共设施设备的维护必须要严格按照各项规章严格执行，尤其是市政设施设备，常由物业代为维护，必须要做到定期查看，定期维修。注意气候变化对小区管理的影响。3、堆放物（1）堆放物滚落、滑落、倒塌、爆炸致人损害，有堆放物的管理人、所有人承担责任；（2）所有人、管理人能够证明自己确实没有过错的，依公平原则酌情承担。注意:物业对业主的物的保管责任。4、树木致人损害（1）小区内的树木折断、倾倒、果实坠落砸伤业主，责任如何承担？小区的树木、绿化一般都视为小区的公共设施，其维修养护的责任当然由物业承担；那么道路两侧的树木呢？一般视为市政设施5、免责事由即可以免除责任人承担责任的合法事由（1）所有人、管理人能够证明自己没有过错的；（2）不可抗力；（3）受害人有过错的，责任人可以减轻或者免除责任三、饲养动物侵权例：甲带领自己三岁男孩在小区玩耍，孩子在小区玩耍，甲与他人在路旁闲聊，造成孩子被狗抓伤，该孩子的损失有谁承担责任？（一）适用无过错责任：一旦发生侵权后果即承担责任，不论主观是否存在过错。对动物饲养人提出更高的要求，不仅使受害人处于优越的地位，而且有利于减少社会危险因素。（二）责任承担主体：1、饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；2、动物园的动物造成他人损害的，动物园应当承担侵权责任；3、遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。4、饲养烈性犬只，饲养人、管理人承担责任。（三）免责事由1、受害人的过错出于喜爱去抱别人的宠物，传染上疾病，如狂犬病、猫爪热，是否属于此种情况？2、第三人的过错某甲投掷石块，激怒了旁边的狗。某甲一侧身闪过，恰好某乙从旁边经过，于是狗咬住了某乙，对某乙造成了伤害，乙的损失由谁承担赔偿？3、约定免责（一般了解）动物园与驯兽师之间监护人的责任（一）监护人责任是指无民事行为能力人或者限制民事行为能力人因自己的行为致人损害，由行为人的父母或者其他监护人承担赔偿责任的特殊侵权责任。以过错推定为原则，以公平责任为补充（二）具体责任承担方式：1、无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护责任的，可以减轻其侵权责任。2、有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人赔偿。（三）未成年人受伤害侵权责任的承担1、无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害的，幼儿园、学校或者其他教育机构应当承担责任。2、限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害，学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的，应当承担责任。3、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间，受到幼儿园、学校或者其他教育机构以外的人员人身损害的，由侵权人承担侵权责任；幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，承担相应的补充责任。第四部分业主自治管理第一第一节节 业业主主(简单了解了解)一,业主的概念物业的所有人,(狭义的概念)二,业主的权利与义务1,业主的权利,物业管理条例第六条:房屋的所有权人为业主。业 主 在 物 业 管 理 活 动 中，享 有 下 列 权 利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；(十）法律、法规规定的其他权利。2,业主的义务物业管理条例第七条:业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二第二节节 业业主大会主大会业主大会是业主的自治机构，权利机构一、业主大会成立的前提条件（一）设立的区域：一个物业区域设立一个业主大会。浙江省物业管理条例第七条第二款：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。（二）指导者：物业主管部门（三）入住条件：浙江省物业管理条例第八条：物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。杭州市物业管理条例第九条：（一）入住率达到60%以上的；（二）入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的；三、业主大会的成立（一）成立筹备组：1、组成：业主推举的代表、建设单位、居委会代表组成，名单3日内公布在物业区域；2、具体筹备事项：（1）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容，于首次业主大会召开前15天通知全体业主；（2）参照示范文本拟发业主大会议事规程（草案）和管理规约草案;(3)确认业主身份以及在首次业主大会上的投票权数（以后的表决按照业主大会议事规程的规定，无规定的继续参照此条）：浙江省物业管理条例第十条：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。杭州市物业管理条例第八条第二款：业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。（4）确定业委会的人数，确定业委会委员候选人产生办法及名单；（5）在业主中推举选举的选票发放人、计票人、监票人若干；（6）做好会务工作；（7）做好召开首次业主大会会以的宣传、公告等工作上述1，2，3，4，项应该在会以15日前以书面形式在小区内公告。（二）召开首次业主大会1，筹备组负责召集首次业主大会；2、会议议程一：筹备组介绍筹备情况，会议简单流程，业主对相关问题提进行提问，筹备组回答；3、会议议程之二：业委会候选人提名，筹备组成员代表筹备组介绍候选人情况；4、审议并表决通过管理规约和业主大会议事规则；（注意通过的标准）（5）选举业委会成员；（6）在业委会的主持下审议通过其他与物业管理相关的必须由业主大会审议、通过的重大事项（也可以另选时间召开）；（7）筹备组自成立30天内在指导部门的指导下组织召开首次业主大会并选举产生业委会成员；（8）首次业主大会召开时间即是业主大会成立的时间四、业主大会的会议制度（一）定期会议和临时会议1、定期会议：杭州市物业管理条例规定至少每年召开一次；2、临时会议：20%以上的业主要求；重大事故需要及时处理的（二）会议形式书面征求意见，集体讨论（四）参与人员人数要求1、全体业主或者业主代表，业主如果有事可以书面委托代理人代为参加，但是要有明确的授权；2、小区业主超过100名的，可以选举业主代表参加，需要表决的事项由业主本人签字后由业主代表在会议上如实反映。3、参加人数：浙江省物业管理条例第九条：应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。（三）投票权数计算业主大会议事规则规定，如无规定，以首次业主大会的投票权数计算。回顾一下首次业主大会的投票权数计算。（五）决议规则：新物权法涉及经费使用(筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的)：应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（六）其他议事规则1、会议召开前15天将会议召开的时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。2、全体业主或者业主代表参加；3、业主代表在开会三天前收集所代表业主就讨论事项的意见。思考：在业主大会召开过程中临时加入决议事项是否可以？五、业主大会的职责物权法第七十六条：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。请根据所学知识回答以下内容，并说明理由1、未成年人可否享有业主身份参加业主大会？2、单个业主能否提议召集业主大会？3、非业主可否参加业主大会？4、业主可以不接受自己未参加的业主大会通过的决议么？1、未成年人能否成为业主参加业主大会？未成年人属于限制民事行为能力或者无民事行为能力的人，其只能从事与自己的年龄智力相适应的行为，而参加业主大会并行使投票权参与小区事项的决议显然不能由未成年人自行参与，应该由其监护人（法定代理人）代为履行。2、单个业主能否提议并召集业主大会？业主有权提议召开业主大会，业主有监督权和建议权，这是业主的权利，受法律保护。但是业主大会的会议制度规定，临时业主大会必须由20%的业主提议才能够举行，因此单个业主的提议并不能召开业主大会，业主可以联系到相当数量的业主联名提请业委会召开。3、非业主可以参加业主大会么？业主大会的性质决定，业主大会是全体业主的自治机构，因此必须具有业主身份才可以参加；但是在实际生活中，业主因故不能参加业主大会的，可以委托（非业主）代理人代其参加，为了维护业主的权利，我们要求委托他人参加的，必须由业主的书面委托书和明确授权。4、业主可以不接受业主大会的决议么？业主大会的决议时业主大会的直接结果，是全体业主的意思表示，对于全体业主有非常重要的意义，所以该决议必须是按照合法程序，通过合法决议通过的，只要该业主大会的决议符合法律法规的相关规定（包括参会人数，参会人员，决议规则，计票原则等）即对物业管理区域内的全体业主有约束力，即使个别业主有异议，也必须遵照执行。第三第三节节 业业主委主委员员会会一、业委会的性质1、业主大会的执行机构；2、常设机构二、业委会委员的条件业主大会规程21条（书本83页）业主委员会委员应当符合下列条件：(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；(二)遵守国家有关法律、法规；(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(五)具有一定组织能力；(六)具备必要的工作时间。请思考：拒绝交纳物业服务费的业主（以物业服务没有达到合同标准为由）有资格成为业委会委员的候选人么？严格说来，候选人不一定是最终的委员，而法律尚没有直接规定候选人的资格，对于这类业主，如果符合一般条件，可以作为候选人；但是业主在投票选举的时候，要慎重投出自己的一票三、业委会的成立、组成（一）业委会在首次业主大会上选举产生，自产生之日起3日内必须召开首次业委会会议；（二）人数：5人以上的单数（5-15人）从中选举主任1名，副主任1-2名；（三）业委会的任期：1、浙江省物业管理条例：每届任期3-5年；2、杭州市物业管理条例：每届任期不超过3年（四）业委会的成立采备案制1、自选举产生之日起30日内（杭州市要求15日）向所在地的房地产行政主管部门备案。2、附：备案需提交的资料（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会委员的名单。四、业委会的会议制度（一）主持：由主任或者主任委托的副主任召集；（二）召开条件：1/3以上业委会委员提议或者业委会认为必要；业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告（二）参会人数：召开会议时须有半数以上的委员出席；（三）表决：所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意（1人1票）。（四）费用：业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定（市17条）。五、业委会委员的变更换届（一）变更委员：20%的业主提议，业主大会作出决定，书面形式公告；（二）资格丧失：(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(四)有犯罪行为的；(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(六)拒不履行业主义务的；(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。思考：1、业主甲为小区的业委会委员，年初甲将其在该小区的房产过户到其儿子名下，问甲的业委会委员的资格是否丧失？2、现在甲考虑到与儿子住在一个小区很方便，于是在该小区另购置一套住房，他的业委会委员的资格是否可以自动续期？（三）委员换届1、任期届满前两个月，进行换届选举业主可不可以一直做业委会委员（前提是每届都被选上）？2、任期届满的10日内，将档案，资料，财物进行移交；因资格丧失种植业委会委员职务的，应自终止3日内移交。六、业委会的职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。请同学们了解杭州市物业管理条例15条关于业委会职责的规定：(一)组织召开业主大会或业主代表大会；(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案；(三)提议聘用或解聘物业管理企业；(四)根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同；(五)审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，督促业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用；(七)监督共用部位、共用设备设施的使用和维护；(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。七、业委会章程八、业委会的法律地位1、有待立法加以明确2、作为原告，浙江省物业管理条例17条：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。诉讼后果由全体业主承担。3、作为被告，物权法78条：业主大会或者业委会的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2006年12月，在上海市场浦区法院审理的一起业主委员会与建材公司购销合同纠纷案中，拒不支付货款的业主委员会最终败诉，法院判决业委会支付欠缴的物业服务费，违约金和诉讼费。但是业委会以不是法人不能做被告为由，要求追加全体业主为被告。问：1、业委会能不能做被告？2、欠款应该由谁来支付？（业委会是不是法人）业委会没有独立财产和经费，其是全体业主的代表机构，代表全体业主的利益，而其经费由物业管理费用中来，对于此类的费用，依业委会的性质，应该由全体业主分摊但是在实践中基本上不能实现；二、业委会维权2004年10月29日，陆某入住其购买的房屋。之后，除了其房屋发生质量问题外，陆某发现其所在小区“绿化差，保安不负责任，外人随便出入，影响业主休息，不安全”。基于以上原因，自2005年8月至2007年6月，陆某拒交物业费用。2007年4月，物业公司将陆某起诉至北京市通州区法院。随后法院判决支技了物业公司。陆某不服，上诉。在上诉理由中，认为其没有收到业主委员会催交通知，物业公司无权直接向法院起诉。请问：业主的抗辩理由能否成立？有没有法律并依据？物业管理条例67条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第四第四节节 管理管理规约规约业主管理规约草案2009.doc杭州市江干区新城国际花园小区管理规约.doc违约责任：1、业主违反规定，妨碍正常使用造成损失的，其他业主或者物业可以提起诉讼；2、业主违反本规定，致全体业主利益受损的，受损害业主可以提起诉讼；3、建设单位未履行规约义务的，业主或者物业可以提起诉讼。第五部分物业服务合同物物业业服服务务合同的合同的订订立立 一、合同的订立思考：合同是如何订立的：（一）订立方式1、以招投标方式（略）2、选聘方式（1）业主大会选聘具体的选聘流程为：由业委会提名候选物业公司提交业主大会决议，由业主大会决议通过；专有面积占建筑面积过半数且业主人数也占总人数过半数通过；（2）签订合同由业委会代表全体业主与选聘的物业公司签订物业服务合同；效力及于全体业主二、物业合同的生效（一）回顾合同生效的要件1、主体合格：前期物业服务合同的双方：有资质的物业公司，开发建设单位；物业服务合同的双方：有资质的物业公司，全体业主。2、意思表示真实与传统该合同的意思表示真实有区别（1）对于开发商与物业签订的前期物业服务合同，对业主仍有约束力（业主没有意思表示）；前期物业服务在业主选聘出自己的物业公司时终止（物业管理条例26条），因此在这个过程中，业主要接受前期物业服务合同的条款，当然，有欺诈等违法情形的除外；（为第三人的权利订立的合同）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。（2）业主不得以自己未投赞成票为由拒绝接受经业主大会决议通过的物业服务公司（业主有不一致的意思表示）。3、内容合法内容详细具体，包括具体的一些物业服务方案和达到的效果承诺；物业服务合同的内容确定依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款。4、形式合法（1）合同的签订过程要合法（必须由业委会代表全体业主签订）；（2）合同的形式要合法（书面）；（3）签订出的合同格式必须规范（有范本依据）第第二二节 物物业服服务合同的解除合同的解除终止止物业服务合同基于特殊性，与一般的合同解除有很大区别，基本上不适用一般合同解除的条款。具体来说，物业服务合同因以下的几种原因终止：一、不可抗力，合同解除二、物业合同期满，没有续签；三、业主大会决议通过，解聘物业公司，合同终止（注意终止的程序）；最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。（二）解除的步骤业主大会只要按照法定程序作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。比较：被“出局”的物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，怎么办？思考：1、业委会的换届影响合同的效力么？2、业主房屋产权的转让，影响物业服务合同的效力么？3、非业主的物业实际使用人引起的物业服务纠纷（相邻权纠纷，物业欠费纠纷等），可以按照物业服务合同中的内容约束他么？附：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六部分物业服务收费第一第一节节 物物业业服服务费务费用用一、概念二、物业服务收费的原则物业管理条例41条:第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。三、计费方式及成本构成（一）计费方式1、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。服务费用的构成：物业服务成本+法定税费+物业服务企业的利润2、酬金制：在预收的物业服务资金中，按约定比例或约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金：物业服务支出和物业服务企业的酬金。（1）物业应向业主大会公布年度预算，每年至少一次公布物业收支情况，并及时解答业主质询；（2）业主大会或物业公司可以聘请专业机构来审核3、在物业服务合同中要约定是包干制还是酬金制（二）两种收费方式的优缺点分析1、包干制的优点（1）包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。（2）在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。（3）由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。2、包干制的缺点（2）在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律；（2）包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；（3）实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。3、酬金制的优点（1）酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；（2）物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化；（3）酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。4、酬金制的缺点（1）酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。（2）物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。5、两种收费模式的使用比较（1）在物业管理发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制；（2）我国大部分小区的物业管理管理收费目前仍然采用包干制。（3）由于包干制的收费相对低廉，酬金制的收费相对较高，故在我国酬金制也多适用于商住楼，高档物业小区；（三）成本构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共