游客量测算专题-课件(同名1327)

游客量测算专题我们需要测算什么？游客量规范或经验值项目建设规模项目投资建设单价经营型项目：游客量人均消费经营收入销售型项目：项目建设面积销售单价销售收入项目收益旅游地产部“五拍”拍脑袋“拍”什么：方法、经验值、市场数据融资方案运营成本经营成本销售费用税费现金流量分析1一拍：游客量一.旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护二.游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算21旅游容量发展及概念发展：引借自生态学中的“环境容量”（1938年，比利时数学生物学家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世纪90年代，广泛运用到旅游规划、旅游管理领域。在我国：关于旅游容量的研究，经历了概念性介绍、理论探讨和实际应用的阶段，但大量问题有待研究，一些技术性方法也值得推敲。定义：对某一旅游地而言无害于其可持续发展的旅游活动量。31旅游容量构成体系注：红色标注为常用指标按空间尺度划分：旅游景点容量、旅游景区容量、旅游地容量、旅游区域容量按时间尺度划分：日旅游容量、季节旅游容量、年旅游容量4旅游经济容量相关指标旅游者基本消耗（中国）52旅游容量测算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr旅游心理日容量或环境日容量T每日开放时间T0人均每次利用时间A旅游区（或景点或设施）的空间规模Q基本空间标准，即单位利用者在一定时间内所占用的空间规模或设施量根据项目性质不同，空间规模的选取标准不同，具体方法有：面积法、线路法、卡口法三种视项目具体情况选择。62.1旅游容量测算方法面积法1.面积法：以每个游人所占平均游览面积计C=A/aDA可游览面积，单位为平方米；a每位游人应占有的合理面积，单位为平方米；D周转率（D=景点开放时间/游完景点所需时间）。主景景点：50-100m2/人(景点面积)；一般景点：100-100m2/人(景点面积)；浴场海域：10-20m2/人(海拔0-2以内水面)；浴场沙滩：5-10m2/人(海拔0+2m以内沙滩)。7大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静继续保持安静82.1.1旅游容量测算方法基本空间标准经验值不同国家的标准有差异，如美国的标准一般大于日本的，我国的旅游容量测算一般参照欧美标准。旅游场所旅游容量的基本空间标准（欧美）92.1.1旅游容量测算方法基本空间标准经验值旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）引自：保继刚等旅游地理学102.2.1旅游容量测算方法基本空间标准经验值旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）续引自：保继刚等旅游地理学112.2.1旅游容量测算方法基本空间标准经验值游憩用地生态容量用地类型 允许容量和用地指标人/公顷m2/人1.针叶林地2350033002.阔叶林地48250012503.森林公园15206005004.疏林草原20255004005.草地公园701406.城镇公园30200330507.专用浴场500208.浴场水域1000200020109.浴场沙滩10002000105注：摘自风景名胜区规划规范GB50298-1999122.2旅游容量测算方法线路法2.线路法:以每个游人所占平均道路面积计完全游道：C=M/mD不完全游道：C=MD/（m+（mE/F）M游道全长；M每位游客占用合理游道长度；D周转率，D=游道全天开放时间/游完全游道所需时间F游完全游道所需时间；E沿游道返回所需时间。132.3旅游容量测算方法卡口法3.卡口法：实测卡口处单位时间内通过的合理游人量C=DA=(t1/t3)A=(H-t2)A/t3D日游客批数；A每批游客人数；t1每天游览时间，单位为小时；t2游完全程所需时间，单位为小时；t3两批游客相距时间，单位为小时；H每天开放时间，单位为小时。143.1旅游容量测算示例1：河南叶县项目按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。面积法：Da=ST/dt线路法：Da=MT/dtDa为日客流容量，S为游览区内游览面积，M为游览道路长度，d为游览线路上的游客合理密度，T为有效游览时间（假设为8小时），t为每次游览平均所需时间（假设为2小时）。注：游客密度参考风景区规划的规范并适当调整l基地建成后，瞬时容量约为5800人。l按照平均0.8的周转率，日游客容量为5838/0.8=7298，即约7300人次。153.2旅游容量测算示例2：镇远项目分别按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。面积法：Da=ST/dt线路法：Da=MT/dtDa为日客流容量，S为游览区内游览面积，M为游览道路长度，d为游览线路上的游客合理密度，T为有效游览时间（假设为8小时），t为每次游览平均所需时间（假设为2小时）。注：长城和游步道的游客密度参考风景区规范最低值，其他游览区域的游客密度参考风景区规划的中间值。根据测算可知，基地的游客应控制在其生态容量即约8300人次/天以内。其瞬时容量应控制在2100人以内。163.3旅游容量测算示例317一拍：游客量一.旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护二.游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算181游客量l一般测算期限：510年l基于生命周期理论的测算：1.确定基点初始游客量2.确定增长率未来若干年游客量192初始游客量测算方法时间序列法：适用已有项目或区域，且历史资料明确可查，增长率稳定、环境因素稳定、游客需求变化少目标预测法：适用已有项目和全新项目市场比较法：适用全新项目（但市场有类似已有项目）202.1时间序列法l方法：根据历年游客量增长趋势，顺势增长或加快增长。l所需数据：历年游客量数据。l关键：新增长率判断，顺势或增势l下一年增长率近5年平均增长率：近年平均增长率为18.88，预测2010年游客量为159.3（118.88）189.3万人次l结合近年增长率变化趋势判断下一年增长率：近年增长率从2005年逐年下降，到2009年有明显上升，预测2010年增长率为20左右，则2010年游客量为159.3（120）191.6万人次212.2目标预测法l方法：根据项目历年在上一级区域中的游客量占比，结合上一级区域的旅游规划目标数据测算。l所需数据：上一级区域的历年游客量数据及未来规划游客量数据，（项目历年在上一级区域中的游客量比重）l关键：比重判断，根据历年比重及项目建成后的吸引力能级判断l示例：基于浙江安吉龙王山自然生态风景区修建性详细规划对章村的年游客量预测，根据项目特点和吸引力，估计龙王山景区游客量占章村游客量的50%，滑雪场占章村游客量的20%，公园占章村游客量的10%，则各项目年游客量为：222.3市场比较法l方法：通过与类似（产品类似）项目对比决定项目游客量的重要因素，继而对比出项目的游客量。l所需数据：多个类似项目的近一年游客量数据、类似项目及本项目的重要资料（决定游客量的重要因素如区位、吸引力等）l关键：（影响游客量的）因子及权重确定；类似景区选择（产品类似，最好是同区域的）l其他：此方法用途广泛，还可以用于门票定价、房产定价等232.3市场比较法示例年游客量推算：以上：36（0.3200.5200.1251.1150.0520）100，后面以此类推。注意：与不同项目类比出来的结果偏差不应太大。结果：32（3636.523）/3243未来若干年游客量测算方法旅游地阶段预测模型生命阶段判断已有项目根据历年数据判断全新项目一般为探索阶段或参与阶段确定生命周期增长规律一般项目，按照一般的旅游地生命周期规律（见下图）很有特点的项目，参照类似项目的增长规律，一般要求类似项目较成熟，历年数据完整按照增长规律测算l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段253.1未来游客量测算示例：叶县项目游客量预测叶县旅游生命阶段初判l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般规律l按照叶县总游客量*占有率估算基地第一年游客量约为37.37（115）208.6（万人次）l按生态容量结合开发时序估算基地第一年游客量约为730025/36.1（万人次）l取上述两个估算值的平均值为7.3万人次基地第一年游客量预测值，结合旅游地生命周期规律，预测基地未来游客量为l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段万人次263.2未来游客量测算示例：安仁古镇游客量预测安仁旅游目的地生命阶段初判安仁旅游作为目的地由参与发展阶段向发展阶段过渡。类似景区生命周期变化趋势古镇旅游周期变化分析以周庄为例参与阶段34年1520%增长率发展阶段45年3035%增长率巩固阶段56年510%增长率停滞阶段安仁古镇游客量估算结论：结论：安仁旅游发展正处于发展阶段，根据估算5年后安仁游客量将达到181万，最大游客量将保持在200万人次，而后会出现调整下行，最终游客量会稳定在180万人次的水平。选择相近度高的已成熟项目做对比，比套用景区一般生命周期规律更合理273.3未来游客量测算示例：镇远石屏山游客量预测镇远旅游生命阶段初判l参与阶段3-4年，增长率15-20%l巩固阶段5-6年，增长率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般规律l预计镇远的游客总量，5年后达61.2万，未来最大游客量将达73万，而后调整下行，基本保持在65万左右。l预计基地的游客量，5年后达18.4万，未来最大游客量将达22万，而后调整下行，基本稳定在19.5万。l发展阶段4-5年，增长率30-35%l停滞阶段28二拍：项目建设规模一.基于游客量的建设规模预测二.基于经验值或经济性的规模预测291基于游客量测算的项目规模常用：l停车场面积测算l床位数预测302.1停车场规模预测示例1：平乐古镇项目此方法基于年游客量测算，较粗不过，动态方式具前瞻性，较合理，适合停车场和项目分期开发的情况；312.2停车场面积预测示例2：法华寺项目此方法基于高峰日游客量测算，更合理，但需清楚其淡旺季游客结构323床位数预测规划期旅游接待床位预测表床位数年游客量住宿率平均停留天数年旅游天数床位利用率说明：l年旅游天数根据项目所处地区季节性、项目实际情况而定。l常根据游客动态进行床位的动态预测。33二拍：项目建设规模一.基于游客量的建设规模预测二.基于经验值或经济性的规模预测341基于经验值或经济性的规模预测常见：l容积率确定l常见项目体量确定：高尔夫、度假酒店等（待建数据库）352.1如何确定容积率？根据不同容积率下的售价，结合市场可接受价格范围，选择可行性最强的容积率l容积率为自由变量l土地价格为已知数据（一般来自甲方）l楼面价土地价格/容积率l建安成本为经验值或第三方报告数据l利润率为行业经验值l售价（楼面价建安成本）（1利润率）362.2如何确定物业类型？物业类型主要通过市场需求确定，也可适当结合经济测算选择较佳的物业类型。说明：一般情况，如数据有限，只计算土地成本和建安成本也可以。示例：叶县项目372.3如何确定最佳物业配比？构建函数：F(y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(y):项目总收益A1,A2,A3,A4产分别为独栋,联排,叠加/洋房,公寓的单价（根据市场求得的已知数据）X1,X2,X3,X4产分别为独栋,联排,叠加/洋房,公寓的建筑面积，0=(X1，X4)=S2（总建筑面积S2总占地面积S1容积率）函数构建的假设前提：1、假设市场交易的风险在可控范围内（如价格的实现）2、假设隐性价格贡献点作用有限（如项目形象的提升）3、假设各种产品的建设成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为同一常数项目整体容积率确定时，独栋、联排、叠加/洋房、公寓的容积率分别按一般标准0.35、0.7、1.0、3.0（根据经验值范围和市场确定的具体物业的容积率，具体数据可在合理范围内调整），则X1/0.35+/X2/0.7+X3/1+X4/3=S1X1+X2+X3+X4=S20=(X1，X4)=S2当F(y)达到最大值时，X1,X2,X3,X4的值即为最佳物业配比。38三拍：项目投资基于项目建设规模，结合建设单价进行测算建设单价参照经验值或专业造价报告（待建数据库）此部分内容仅供参考，待后续完善细讲39战略规划建设投资估算（例表）粗略估算，按分区或项目估算。40概念规划（旅游地产）项目投资估算此类项目最多，估算项目较全41总体规划投资估算（例表）42修规项目投资估算（例表）43四拍：项目收益基于游客量，结合人均消费进行测算基于项目建设规模，结合销售或租赁单价进行测算人均消费和租售单价都根据市场数据判断44各类收益计算公式l旅游经营收入（门票收入）游客量人均消费（门票价格）l租金收入可出租面积年出租率单位租金l酒店经营收入客房数入住率客房价格（150）（50为餐饮等消费，该比例为经验值或根据市场类比得到，可调）l房产销售收入销售面积销售单价说明：红色为项目投资规模部分得到的结果；绿色为市场数据或基于市场数据的预测。45五拍：运营成本基于经营收入和销售收入，根据行业经验值和相关法规，经营成本、销售费用和税费等成本。46各类成本计算公式l租金类：成本租金收入27.55（含房产税12，营业税及附加5.55，管理费10）l售票类：成本售票收入20（综合管理成本，含营业税）l酒店经营支出经营收入45-60%（综合管理成本，含营业税）l销售税费销售收入5.55l销售费用销售收入2.5说明：红色为可根据情况调整的数据。47