物业管理早期介入与前期管理运作课件

1、物业管理早期介入物业管理早期介入是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。以后的物业管理打下良好的基础。2、什么是前期物业管理：什么是前期物业管理：前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。2、服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。要做好物业管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的内容，工作重点与工作程序。早期介入的主要内容早期介入根据物业项目开发经营管理的周期，可以划分为以下几个阶段：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，在这几个不同阶段，早期介入的内容是各不相同的，其主要工作内容大致可归纳如下：（一）可行性研究阶段（第一页）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。（二）规划设计阶段（第一、三页）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；（三）建设阶段（第二页）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。（四）销售阶段（第二页）完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（五）竣工验收阶段（第五页）竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。物业服务企业在此阶段，要参与各项工程的竣工验收，如：各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。物业管理作为整个房地产开发经营过程中的最后一个环节，通常主要是指物业建成后提供的管理和服务，但并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实上，经过多年的探索总结，现在人们越来越认识到，良好的物业管理应在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应参与物业开发的全过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。1、完善物业的使用功能随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物业的开发建设从规划设计开始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，又要考虑几十年的发展中物业的适应性。因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。2、改进、完善物业具体设计在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特大，尤其是旅游酒店和商业大厦，若没有空调，营业就会受至影响，按国家建筑设计标准设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。3、能更好地监理施工质量国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。因为物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加管理公司的工作难度。因此，物业管理公司对房屋建造的质量将给予高度的重视，让物业公司提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证4、为竣工验收和接管验收打下基础由于已先期介入物业的开发，所以，物业管理公司对验收的物业的各种情况都已相当熟悉，这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。5、便于日后对物业的管理由于先期介入物业开发，物业管理公司对物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进改进的进行及设备的重换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（用户）提供良好的服务打下好的基础。物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为开发商和管理公司所重视，越早介入作用越大也正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介入，以及介入后如何展开具体的工作，这是人们十分关切的问题。1、早期介入，充当顾问所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。此时，管理公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。管理公司早期介入，充当顾问的作用具体表现在：1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。如为满足使用者在装修方面的不同需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。2）、提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见，如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。3）、指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排水池漏的疏忽等。管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出谋划策等。2、中期介入，扮演监理所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大，因参与人员以后也极可能是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有故障，便迅速查找原因，修复故障。3、晚期介入，开始管家所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家”职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。（一）物业管理早期介入的一般程序：1、物业部组成工作小组（小组成员可兼职，但至少应包含安全、房屋本体、设备设施、绿化景观四个专业人员）。2、物业部与地产公司双方确定工作内容以及要求。3、物业部制定工作计划。4、计划实施，物业部应重点关注安保系统、智能化系统、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理用房、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业部与地产公司双方每次的协调研讨应形成书面资料，以备复查。6、涉及物业利益的文件最终应由物业顾问和地产管理层确认，如：物业管理费、前期物业管理服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。1、立项决策阶段早期介入的内容、立项决策阶段早期介入的内容立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该从以下几个方面对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。这些专业意见包括如下内容。1）项目的市场定位市场定位的内容主要包括以下几个方面：（1）明确用途功能根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。（2）确立消费档次根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。（3）筛选目标客户以有效需求为导向，确定项目的目标客户。（4）推出主打房型根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。（5）选择入市时机根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。2）潜在客户的构成（1）目标客户定性调查根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。（2）目标客户定量调查符合定性条件的客户群体的数量。3）消费水平与需求项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。4）项目周边情况以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。5）周边物业管理概况周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。6）日后的物业管理内容针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。这一阶段，物业管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要。这些专业意见与建议包括如下内容。1配套设施房地产项目开发是一种综合性开发行为，仅仅满足居住和工作的需求是不够的，还需要考虑到人们社会生活中的各种需求，这就要求项目配套设施完善。如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学校、商业服务网点、医院等公共服务设施。2水电气等的供应容量水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。3建筑材料的选择建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。4其他在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业管理企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？1要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。2配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。5水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。6信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。7小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。8小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，墙亦要设计成防攀越的形式。10小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。11绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。12小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。13小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。14排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。15现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。16建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。17现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）18楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。19楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。20小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管。21小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。22垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。23单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。24一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。25消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。26由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。27小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。28凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。29建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。30各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。31所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。32商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。33建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。34重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。35小区配套公共设施规划设计要一步到位（1）按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。3建设施工阶段早期介入的内容建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。此阶段物业管理企业介入，一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：1设备的购置安装1）对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。2）重要的大型配套设备（如电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电梯、监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。2建筑材料的选择1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。3工程的监理与验收1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。4 竣工验收阶段早期介入的内容竣工验收阶段早期介入的内容竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜。竣工验收阶段是房地产开发项目的最后一个阶段，这个阶段是建筑单位把符合设计文件规定要求且具备使用条件的开发项目交给开发商。竣工验收是对开发项目质量控制的最后把关，其工作的认真、细致与否，不仅对开发项目质量最终认定产生直接的影响，而且对物业管理企业接管验收也将产生影响。这个阶段工作主要包括以下几个方面：1验收的准备组成验收小组，协助开发商编制竣工验收方案，其中包括验收计划和验收标准，以保证验收工作能够按计划、有步骤地进行，避免验收疏漏的出现。2验收的实施1）提请开发商注意保持物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料验收的完整性。2）提请开发商注意按移交设备清单核清设备的规格型号、设计要求、安装数量、安装位置等。3）提请开发商对在验收过程未达到验收标准的物业、设施、设备，提出书面整改报告并限期进行整改。4）应注意对房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并作好记录。5）对未达到验收标准的物业、设施、设备，要通过摄像、摄影手段，留存影像资料。3验收的结束协助开发商作好验收后资料的分类、存档，为物业接管验收作准备。(一)对介入物业项目的基本要求1、物业的规划设计要科学合理、实用美观，并方便维修和养护；2、物业的设施设备齐全；3、环境安全、方便、优美、舒适；4、建筑施工质量和选用建筑材料质量好，以减少日后的使用和管理成本；5、能为物业管理提供必要的设施。（二）、组织技术力量物业服务企业应该选择经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的土建工程师、结构工程师和设备工程师组成拟介入项目小组，参与早期介入。此外，物业服务企业经理牵头，组织几名骨干人员组成领导小组，定期或不定期的参与早期介入，听取项目工作小组的汇报，检查、帮助、指导他们的工作，与房地产开发企业、施工企业进行工作协调，解决早期介入时发现的问题。（三）收集相关资料主要收集拟介入项目的开发建设、工程设计、施工及监理单位的背景资料，包括技术力量、资金条件、企业信誉、业绩、社会影响、有关人员的职责分工等；拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图样、工程进度表、主要建筑材料清单等；另外还需收集相关的法律法规、政策文件、参考资料等。（四）确定工作方法物业管理早期介入的工作包括阅读文本和图样资料、深入现场、沟通联系、提供咨询报告。早期介入的物业管理人员以周为单位制定工作计划并实施，需要用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位每周保持沟通与联系。并定期对工作计划和建议书所提改进建议的落实情况进行回顾与小结。（五）准备设备器材和资金早期介入的设备一般包括计算机、电话、安全设备等相关专业工具与设备。早期介入的资金一般由房地产开发企业提供，即“开办费”。物业服务企业一般也需要准备一定的资金，以备不时之需。物业接管与验收进户管理装修管理档案管理姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房，去年10月，开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后，姚先生领到了新房钥匙。在小区物业公司的工作人员带领下，姚先生对新房进行验收。但在验收过程中，姚先生发现了好几处质量问题，物业公司工作人员将其一一记录在册。于是，姚先生退回了钥匙，要求等质量问题解决了再收房。去年12月底，物业公司以挂号信的方式通知姚先生，质量问题已处理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业管理费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，因此与物业公司一直纠缠不休。重新验收，物业费该从何时算？物业接管验收物业接管验收是指物业管理公司接管开发单位、承建单位(或个人托管)的新建物业或原有物业时，在竣工验收的基础上对物业的结构安全和设备设施的使用运行安全进行的再检查和接收。物业接管验收是一个专业的技术过程，依据房屋接管验收标准的各项分类条款，结合物业管理公司的实际操作经验进行。物业管理公司、委托单位或建设单位共同制订结构安全检查方案和设备调试方案，编制各类接管验收表格；派遣素质好、业务精的专业技术人员进行接管验收，确定物业缺陷记录、反馈和解决的办法，落实物业的保修事宜等。因此，物业的接管验收实际是对物业进行全面质量的再检验。广义的物业接管验收广义的物业接管验收是指物业管理公司在物业管理工作全面展开之前进行的信息搜集和信息汇总。它的主要内容包括整理产权资料，接收建立在产权明晰基础上的其他衍生合同文件；检查建筑结构的安全质量和设备设施的运行情况以及物业整体环境状况，对存在的缺陷提出整改意见；了解开发商或原有业主对物业管理的品质定位和服务要求，对旧有物业有限度地延续特色服务和特殊服务，实现平稳过渡；与开发商或前任物业管理公司进行相关财务和资产交接；有时还需要续聘部分人员。1 1物业接管验收与工程竣工验收之间的联系物业接管验收与工程竣工验收之间的联系2 2物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别物业接管验收与工程竣工验收的联系和区别 （1 1）工工程程竣竣工工验验收收是是物物业业接接管管验验收收的的前前提提和和基基础础。物业接管验收是在竣工验收的基础上进行的。严谨的工程竣工验收是物业接管验收的重要前提和参考：只有通过了工程竣工的物业才有可能投入使用并推向市场，也才使物业接管验收成为可能；而关于隐蔽工程、土建结构工程等的安全检验资料可以为物业接管验收节省大量的重复劳动。（2 2）物物业业管管理理公公司司应应参参与与竣竣工工验验收收。按现行政策规定，对新建、扩建、改建的物业，物业管理公司应参与政府建设行政管理部门所组织的竣工综合验收。对新建物业，有时竣工综合验收和物业接管验收并行进行。（3 3）物物业业接接管管验验收收是是竣竣工工验验收收的的重重要要补补充充。物业接管验收是在竣工验收的基础上进行的再验收，对竣工验收具有进一步完善和补充作用。特别是当竣工验收和物业正式投入运营的期间较长时，物业接管验收具有重要的补充作用，从竣工验收到投入使用这一阶段，物业成品保护质量和此期间的新建零星工程质量，只能通过物业接管验收评定。物业接管验收与工程竣工验收之间的联系 物业接管验收和工程竣工验收所属产业不同。竣工验收属于 建筑业范畴；接管验收属于房地产业范畴。前者由建设行政主管部门负责管理、指导和监督；后者由房屋行政管理部门负责管理、指导和监督，具体说来，二者存在以下区别：（1）性质不同 （2）参与主体不同 （3）工作内容和侧重点不同 物业接管验收的类型包括新建物业的接管新建物业的接管验收验收和原有物业的接管验收原有物业的接管验收。1.1.新建物业的接管验收新建物业的接管验收 新建物业的接管验收发生在开发商与物业管理公司之间，包括开发商与选聘的社会专业物业管理公司之间、开发商与其自行组建的物业管理公司之间两种情况。此时的接管验收主要侧重对物业的产权情况、质量状况进行检验。2.2.原有物业的接管验收原有物业的接管验收 原有物业的接管验收发生在两种情况下：一是发生在原有物业首次招聘物业管理公司之时；二是发生在物业管理公司的更换交替之时。原有物业的接管验收较之新建物业的接管验收涵盖的内容更多，工作难度更大。1.建设单位和物业管理公司通过接管验收，正式签署文件，明确各方的责、权、利关系，实现权利和义务的同时转移。2.物业管理公司通过接管验收，可以发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、补强、修缮、加固，确保物业主体的结构安全，满足业主正常的使用需要，也发挥物业的正常作用。3.物业管理公司通过接管验收，根据提交的资料和现场查勘，可以摸清物业的性能和特点，由此可以制定预防性的管理措施和维修计划；通过发现缺陷后的及时补救措施，既可以使工程达到质量要求，同时也减少今后管理维修的工作量。（一）接管验收的条件（一）接管验收的条件 1.1.新建物业接管验收的条件新建物业接管验收的条件 2.2.原有物业接管验收的条件原有物业接管验收的条件（二）接管验收应提交的资料（二）接管验收应提交的资料 1.1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。新建房屋接管验收应检索提交的资料。2.2.原有房屋接管验收应提交的资料。原有房屋接管验收应提交的资料。1.1.新建房屋接管验收的条件新建房屋接管验收的条件 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：（1）建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。（2）供电、采暖、给水排水，卫生、道路等设备和设施能正常使用。（3）房屋幢、号，编号经有关部门确认。2.2.原有房屋接管验收的条件原有房屋接管验收的条件（1）房屋所有权、使用权清楚。（2）土地使用范围明确。1.1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。新建房屋接管验收应检索提交的资料。2.2.原有房屋接管验收应提交的资料。原有房屋接管验收应提交的资料。（1 1）产权资料）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。（2 2）竣竣工工验验收收资资料料：竣工图纸(包括总平面、建筑、结构、设备、附工程及隐蔽管线的全套图纸)，地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理)记录，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要资料的质量保证书，（3 3）技技术术资资料料新新材材料料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告。（4 4）说说明明文文件件。物业质量保修文件和物业使用说明书。（1 1）产权证书。）产权证书。房屋所有权证书；土地使用权证书；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。（2 2）技术资料。）技术资料。房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。(一一)新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序 1.1.由由建建设设单单位位书书面面提提请请接接管管单单位位接接管管验验收收，接接管管单单位位按按接接管管验验收收应应具具备备的的三三项项条条件件和和接接管管验验收收应应验验交交的的产产权权资资料料及及技技术术资资料料进进行行审审核核。经审核，对具备条件的，在经审核，对具备条件的，在1515天内签发验收通知并约定验收时间天内签发验收通知并约定验收时间 2.2.接接管管单单位位会会同同建建设设单单位位围围绕绕“质质量量与与使使用用功功能能”进进行行逐逐项项检检验验，检检验验范范围围包包括括：房房屋屋的的主主体体结结构构、外外墙墙，屋屋面面，楼楼地地面面，装装修修、电电气气、水卫消防、采暖、供气、电梯、附属工程及其他项目等。水卫消防、采暖、供气、电梯、附属工程及其他项目等。3.3.对对验验收收中中发发现现的的影影响响房房屋屋结结构构安安全全及及设设备备使使用用安安全全的的质质量量问问题题，约约定定期期限限由由建建设设单单位位负负责责进进行行加加固固补补强强返返修修，直直至至合合格格；影影响响相相邻邻房房屋的安全问题，由建设单位负责处理屋的安全问题，由建设单位负责处理 4.4.对对于于不不影影响响房房屋屋结结构构安安全全和和设设备备使使用用安安全全的的质质量量问问题题，可可约约定定期期限限由由建建设设单单位位负负责责维维修修，也也可可采采用用费费用用补补偿偿的的办办法法，由由接接管管单单位位处处理。理。5.5.房屋检验合格后，接管单位签署验收合格凭证，签发接管文件。房屋检验合格后，接管单位签署验收合格凭证，签发接管文件。1.业主或业主委员会书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2.接管单位按照接管验收标准，对业主或业主委员会提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3.接管单位会同业主或业主委员会按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4.查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。5.交接双方共同清点房屋、装修、设备和附着物，核实房屋的使用状况。6.经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。（一）新建物业接管验收的内容及标准（一）新建物业接管验收的内容及标准（二）原有物业接管验收的内容及标准（二）原有物业接管验收的内容及标准 四、接管验收的内容和技术标准四、接管验收的内容和技术标准 根据房屋接管验收标准，重点从质量与使用功能等方面进行检验。其具体的内容包括主体结构；外墙；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消防；采暖；附属工程及其他等方面的质量要求和使用标准。经常引用的具体标准有：1.建筑地基基础设计规范（GB500072002）2.混凝土结构设计规范（GB500102002）3.建筑抗震设计规范（GB500112002）4.屋面工程质量验收规范（GB502072002）5.电气装置安装工程施工及验收规范（GB50255-1996）6.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）7.室外排水设计规范（GB500142006）8.高层民用建筑设计防火规范（GB 500451995）9.民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-1999）1.1.质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 （1）以民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-1999）和国家有关规定作为检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查验房屋使用情况（建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备），评估房屋现有价值，建立资料档案。2.2.危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 （1）属有危险的房屋，应由交接人负责排险解危后，才能接管。（2）属有损坏的房屋，由交接人和接管单位协商解决，既可约定期限由交接人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。（一）遗留问题的登记确认（一）遗留问题的登记确认（二）遗留问题的解决（二）遗留问题的解决 1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并交交接人签字确认。对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并请交接人签字确认。（1）发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由交接人负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。（2）发现影响相邻房屋的安全问题，由交接人负责处理：因施工原田造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。（3）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由交接人负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。对资料遗留的问题对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐。对物业硬件设施、设备遗留问题对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。对于长期解决不了，势必会影响物业对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人签字备录。（一）交接人的责任（一）交接人的责任（二）接交人的责任（二）接交人的责任 提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应由接交人会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由交接人位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接交人负责处理。按规定负责保修，并应向接交人预付保修保证金和保修费。新建房屋接管后；应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。对建设单位提出的接管验收申请应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，井应及时签发接管验收文件。接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同交接人共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。根据协议，可负责代修、保修。接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。律师解疑：姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改，今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件，姚先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院物业管理条例第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。花园小区的入伙时间是2009年10月1.2日。小区共6栋楼，每日入伙三栋，估计每日入伙的数量在200户左右。以上相关信息资料均以入伙通知书的形式于8月底告之业主，并将入伙应准备的资料给予详细说明。物业管理公司在此时已开始各种准备工作。任务一：该如何制定入伙方案？任务二：该如何准备办理入伙需用到的相关文书资料经典案例经典案例要想做好入伙接待，不仅要求从业人员具有为业主服务的精神，而且也考察从业人员对服务心理的谙熟、对物业相关知识的了解程度及对服务技巧的精通。入伙入伙亦称入住，是指建设单位将物业交付给业主并以书面入住（入伙）通知告知业主，由物业管理公司为业主办理完相应手续的过程。业业主收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办主收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的亦视为入住理相应手续的亦视为入住。对业主而言，入伙包括两个内容：一是物业验收一是物业验收二是物业管理相关手续的办理二是物业管理相关手续的办理入伙前有大量的准备工作，为确保业主入伙当日工作的顺利开展，应该提前一定的时间制定相应的入伙方案。其方案可包括以下内容：按物业小区的规模编制入伙组织架构编制入伙组织架构按照入伙时间和工作量来安排人员到位安排人员到位 时间及其工作任务时间及其工作任务物业接管现场验收现场验收为了确保入伙期间工作的顺利开展，在正式入伙前应该进行三次入伙模拟，将在入伙现场可能遇到的各种各样的问题或突发事件模拟操作，共同探讨和总结经验，具体方案如下：（一）模拟入伙时间及人员安排（二）模拟入伙工作前各小组准备事项模拟的时间可以在入伙前一周分批进行，参加人员如下：指导：负责全面的工作组长：负责调度和管理工作，入伙现场总协调现场咨询组：负责指引和解释业主提出的问题。现场布置负责人：负责营造一个喜庆、和谐的入伙现场。收费组负责人：负责收缴相关费用以及解释相关的财务问题钥匙组负责人：负责发放签收钥匙，验房组负责人：负责解说业主提出的工程问题秩序组负责人：由安全班人员担任后勤组负责人：负责后勤工作装修咨询组负责人：负责解答装修问题咨询组：负责业主提出的各种问题进行现场解答资料组：负责入伙现场的资料填写及业主身份的验证现场布置组：要提前到入伙现场进行场景布置收费组：在第一次模拟前一天要准备好足够的票据，熟悉收费项目及收费依据钥匙组：要在第一次模拟前准备好钥匙，并进行分类验房组：要在第一次模拟前对验房人员进行培训，熟悉验房的注意事项秩序组：要在第一次模拟前对所有保安员进行培训，熟悉小区内的路线，停车管理、安全保卫、消防隐患后勤组：要在第一次模拟前准备好条幅、桌布、入伙资料、装修资料并加盖公章装修咨询组：要熟悉装修流程，准备好装修资料入伙培训能提高员工综合素质,提高工作效率和服务水平,树立企业良好形象。作为入伙前的培训工作,应该重点培训以下的内容：入伙培训 客户服务中心培训 正式入住后的培训 物业管理用房及员工宿舍可以开始使用的时间；入伙通知书及入伙须知等资料的邮寄；入伙后续办理地点的简单装饰；楼宇的清洁及交付；入伙现场相关导向牌的制作。（一）入住手续物业管理公司事前将需要提供给业主的资料放在档案袋中，可有效避免因现场忙乱而发生个别失误现象，这也体现出物业管理公司在为业主提供服务时要注意的细节。（二）收楼时需要注意的事项（1）检查房屋有无裂缝（2）检查房屋有无倾斜（3）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝（4）验门窗（5）仔细检查地面有无空鼓开裂情况（6）验地平（7）水电是否畅通（8）验收下水情况（9）验收地面下水情况（10测量楼宇层高，看楼宇层高是否符合设计标准（11）对照房屋买卖合同，再次确认房屋是否符合交楼标准（12）房屋面积的核定在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：（1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。（2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。入伙期间用到的表格和资料有很多，包括业主入住登记表、收楼及入住承诺书、业主（住户）IC卡申请表、验收交接表、房屋装饰装修管理协议、装修进场许可证、签领钥匙登记表等资料，为避免在入伙期间因没有准备充分而造成业主的不满，客服人员应该事先分类装进资料袋以及熟知各表格资料里的内容。-花园物业服务有限公司：本人已收到-花园-苑-街-座-号房钥匙，本人认可该房的建筑质量及各项设施均符合合同约定交楼标准，同意收楼。本人完全明白并愿意遵守有关物业管理的规定，并同意按本人与两公司所签合同及协议的约定缴纳有关费用。承诺人：年月日-女士/先生：您好！您所认购的-花园-层-室已于-年-月经-省/市-部门验收部门和房地产公司、-建筑工程公司、-物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。1.请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在-，在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。3.如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在月日后，到-房地产公司（地点）先办财务及收楼手续，再到-物业管理公司（地点）办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。物业管理有限公司年月日n李小姐于去年3月在广州某花园购买了一套新商品房，合同约定今年8月30日前交楼，在8月交楼前李小姐收到了收楼通知书，但收楼通知书注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。对此项李小姐不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出收楼通知书，则视为买受人已验收、交付使用。商品房买卖合同中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在李小姐也没有签署过物业管理服务协议，所以李小姐认为这属于“霸王条款”理应拒绝。李小姐提出质疑：难道11月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署物业管理服务协议才开始缴交？到入伙的当天李小姐提出一些疑问而物业工作人员却一问三不知，并且客服助理对入伙流程非常的不熟悉，导致李小姐未入住就对物业管理公司很反感。n任务一：物业管理费应该从何日起计收？n任务二：熟悉业主入伙办理程序经典案例经典案例（一）入伙流程是指引业主办理入住手续的流程图，设计应该尽可能的简单明了，如图4-2所示。业主凭收楼通知书到物业管理公司办理收楼手续请业主出示身份证并进行复印由业主填写业主入住登记表确认缴费方式签订花园物业交接书将房屋验收记录表给业主，此表是验收交接表签收业主和住户手册、房屋使用说明书、装修指南等资料，必须在业主入住登记表的备注栏签名确认签收。签收钥匙，必须在钥匙登记表的相应栏签名确认签收，并解释清楚全屋的钥匙共有1.入伙现场要营造出喜庆的氛围。2.办理期间，物业建设单位、物业管理个部门和相关的部门应集中办公，形成流水作业，一次性解决业主初期遇到的问题，如网络开通、电视