物业管理业主自治管理课件

业主自治管理一 业主自治管理概述（一）业主及业主自治管理的概念 1 业主的含义 物业的所有权人为业主。在法律上，只有办理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进行了产权人登记的才可成为业主。2 业主的权利【物业管理条例第六条】【物业管理条例第六条】房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。3 业主的义务 【物业管理条例第七条】业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（二）业主自治管理的概念及必要性 1 业主自治管理的概念 广义：指物业区分所有权人对自己专有部分和共用部分及共同事务进行管理。狭义：指业主团体对共用部分的统一管理。我们这里所指的业主自治管理实际上是业主团体的自治管理。2 业主自治管理的必要性 产权利益协调的需要 社会主义民主发展的需要 3 业主团体自治的原则 依法自治原则 积极自治原则 规范自治原则 民主自治原则 接受督导原则 公益优先原则二 业主自治组织的形式及设立（一）业主自治组织形式 我国物业管理业主自治管理组织的形式有：业主大会（业主代表大会）业主委员会 是由业主大会会议民主选举产生的，是业主大会的常设机构。业主小组（二）业主公约 业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。1 业主公约的设定、变更及废止 由区分所有权人的全体会议制定。由开发商或房屋出售单位预先制定（业主临时公约）。业主公约的设定、变更和废止要求参加业主大会的区分所有权人超过总数半数，并得到参会半数以上人同意。问题：业主临时公约和业主公约有何异同？答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。2 业主公约的特点 公约的主体是全体业主 公约的客体是有关物业使用、维修和其他管理等方面的行为。公约的内容是有关物业使用、维修和其他管理等方面的权利和义务的规定。公约的有效性 公约的立足点是建立在主体的自我意识和行为的把握。3 业主公约的主要内容业主公约一般应包括以下主要内容：有关物业的使用、维护、管理。业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的保护；等等。业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。4 业主公约的法律效力【物业管理条例第十七条第二款】业主公约对全体业主具有约束力。【释解】该条是对业主公约的法律效力的规定。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，业主公约的效力范围当然涉及全体业主。有如下两点需说明：业主公约对物业使用人也发生法律效力。业主公约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。（三）业主大会和业主委员会的设立1 设立的原则 由物业管理区域内全体业主组成。应当代表全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业区域内成立一个业主大会 在主管部门指导下成立。2 设立的程序应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组的主要职责如下：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作-应以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过业主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。（3）业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。（4）业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会的成立情况，业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区县人民政府房地产主管部门备案。问题：1 什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。三 业主自治组织的运作（一）业主大会（一）业主大会 1 业主大会的职责业主大会的职责【物业管理条例第十一条】【物业管理条例第十一条】业主大会履行下列职责：业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。其他有关物业管理的职责。2 业主大会的运作规定（二）业主委员会 1 业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。2 业委会的运作规定问：业主大会是否要定期开会，由谁召开？问：业主大会会议以什么形式召开？答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交业主委员会备案单及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。问：业主大会如何决议才有效？答：一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。问：业主委员会是否需要备案？问：什么情况下业主委员会委员资格终止？问：业主委员会如何作出决定？答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。案例分析【问题】1.如何看待业主委员会的“维权”活动？2.不当维权对小区物业管理会有哪些负面影响？【案例A】某物管公司受开发商委托，对开发商所有的小区地下车库进行管理，但就停车费问题，物管公司一直无法与该小区的业主委员会达成一致。经向国土局、市政管理委员会停车设施管理处及小区办等单位反映，得到的批示是：具体收费价格由物管公司与业主委员会协商议定。经双方协商，决定在最终收费价格确认前，物管公司按每车位每月人民币300元收取停车费。事后不久，业主委员会以开发商未完成会所、小学建设、绿化为由，只同意业主向物管公司交纳停车费中的50元物业管理费。物管公司在承担了近两年的车库保安、保洁、开荒、维护、水、电等费用后，仍无法顺利地与业主委员会签订停车管理服务协议。【点评】【点评】本案反映了业主委员会不恰当的本案反映了业主委员会不恰当的“维权维权”行行动可能会阻碍了小区的发展。动可能会阻碍了小区的发展。本案中，物管公司已承担了近两年的车库本案中，物管公司已承担了近两年的车库保安、保洁、开荒、维护、水、电等费用，但因保安、保洁、开荒、维护、水、电等费用，但因无法与业主委员会就小区地下车库的停车管理服无法与业主委员会就小区地下车库的停车管理服务问题达成有效协议，一直无法收取到相应的停务问题达成有效协议，一直无法收取到相应的停车费。从表面及短期来看，业主委员会阻碍物管车费。从表面及短期来看，业主委员会阻碍物管公司收费是有利于小区业主的，小区业主可以少公司收费是有利于小区业主的，小区业主可以少交相应的费用，但从更深一层及长远看，业主委交相应的费用，但从更深一层及长远看，业主委员会的这种员会的这种“维权维权”行动不利于维护小区业主利益。行动不利于维护小区业主利益。由于物管公司是营利性单位，在支出与收入达不由于物管公司是营利性单位，在支出与收入达不到预期目标时，物管公司不达到营利的目的或至到预期目标时，物管公司不达到营利的目的或至少为避免出现亏损，最终只能作出两种选择：一少为避免出现亏损，最终只能作出两种选择：一是降低服务标准，以减少成本支出；二是撤离小是降低服务标准，以减少成本支出；二是撤离小区，另行开辟服务市场。区，另行开辟服务市场。【问题】原物管公司不撤出，新物管公司无法进驻，谁该承担新物管公司的损失？【案例B】某小区业主委员会于2002年11月，通过招标方式选聘了新的物管公司。2003年4月，业主委员会正式向开发商及原物管公司送达了交接通知，但两公司却置之不理。新物管公司因不能参与小区的物业服务，将小区的业主委员会、开发商以及原物管公司一同告上了法庭。庭审中，小区业主委员会辩称，业主委员会已同意全面履行与原告所签订的物业管理委托合同，原告无法对小区进行管理，是因为原物管公司拒不撤出小区，故原告的经济损失及管理者酬金应由原物管公司负担。【判决结果】法院审理后判决：解除开发商、原物管公司与业主委员会签订的物业管理委托合同，原物管公司退出小区物业管理，由新物管公司行使小区的物业管理权，小区业主委员会给付新物管公司2003年3月至2003年11月管理者酬金。【点评】（1）小区业委会成立后，有权决定续聘原物管公司或重新选聘物管公司对小区进行管理。新物管公司依法定程序中标后，开发商与原物管公司之间的物业管理委托合同应予解除。新物管公司要求履行其与小区业主委员会签订的物业管理委托合同的请求合法。（2）业主委员会与新物管公司之间的物业管理委托合同生效后，物管公司在履行合同后应获得履行合同的预期利益（管理者酬金）。本案的新物管公司之所以未获得管理者酬金，系业主委员会未履行合同所致，故业主委员会应给付新物管公司依合同应获得的管理者酬金。但本案的情况是，新物管公司由于非自身原因无法进驻小区，进而无法开展实际管理服务的。考虑到新物业管理服务合同的相对一方为业主委员会而非原物管公司，在没有明确法律规定的情况下，新物管公司直接向原物管公司主张权利，会存在对法律依据进行说明的困难。在这种情况下，应根据合同，由业主委员会对新物管公司无法进驻小区承担违约责任。综上所述，小区业主委员会负有保障新物管公司进驻小区的义务。本案例中，法院正是基于新物管公司与业主委员会之间签订的物业管理服务合同，最终判决业主委员会应给付新物管公司管理者酬金的。此外，实践中，新物管公司除了有权要求小区业主委员会承担协助进驻小区的义务外，如合同中有违约责任的具体约定，新物管公司还可以根据合同，要求业主委员会承担支付违约金等违约责任，或根据合同法第94条规定，要求解除物业管理服务合同。【问题】物管公司与业委会应如何采取公告方式通知业主？【案例D】某小区的业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告”多份，内容包括“物管公司违规操作、乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物管公司，缴付停车费”等。物管公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到严重损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的“诬告”，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员会立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉，并赔偿损失。庭审中，业主委员会承认了张贴公告的事实，但坚持自己是代表广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。法院认为，被告在没有充分证据证明的情况下，张贴公告，公然指责原告乱收费等，构成了对原告名誉的损害，判决被告向原告书面赔礼道歉。原告提出的索赔请求，因未能提供必要的证据，因此不予支持。【点评】小区业主人数众多，张贴公告是快速、有效通知的最为便捷的方式，但正是由于公告具有影响较大，涉及面广，阅读者多的特点，如果公告内容不恰当，公告的发布者就可能因给他人造成包括精神上及物质上的损失，而被要求承担法律责任。本案中，业主委员会就是因为张贴的公告不合理、合法，给物管公司的声誉造成了损害，而被法院判决向物管公司赔礼道歉的。【问题】1.欠费业主是否有资格担任业主委员会委员？2.物管公司和业主委员会应如何进行有效沟通，以保证小区管理工作的正常、有序进行？【案例】某小区物管公司提供的服务一直深受小区居民的好评，但小区业主委员会在成立后不久，却在小区内贴出了关于终止已过期物业管理服务合同的公告，并指出物管公司管理中存在的诸多问题，要求物管公司解决。物管公司认为业主委员会所为是对自己工作的不认可，在要求业主委员会对其服务的合法性给予确认，却没得到任何书面答复的情况下，物管公司也采取了张贴公告的方式，公布了自己作出的撤离小区的决定。事件发生后，小区业委会认为，自己并没有赶走物管公司的意思，只是在物管公司没有对提出的整改意见作出肯定答复的情况下，不能随便和物管公司签订新的合同，物管公司的做法不够理智。业主委员会委员们在物管公司撤离后，为保证小区物业管理正常进行，自己垫钱请了保洁工和清运工。但大多数委员却存在拖欠物业费的情况。物管公司负责人表示：撤出小区实属无奈之举，是公司经过反复慎重考虑决定的。由于原定物业费不能随意提高，多年来经费总是入不敷出。业主委员会在现有情况下，又对其工作提出了更高的要求，实在难以达到，因此决定撤出。【点评】业主委员会委员是通过业主大会由小区业主选举产生的。实践中，一些小区的业主盲目地把物管公司作为自己的斗争敌人，认为不交纳物业费的业主是与物管公司进行斗争的先锋，而推选其担任业主委员会委员，但实际上，这种做法损害的不仅是物管公司的利益，最终受损的也是全体业主的权益。物管费中，虽有部分是物管公司的收益，但大部分是用于维护小区的安全、环境、设施设备正常运作所需支出的费用。业主拖欠物业费，不仅是对物管公司权益的损害，也是对其他正常交费业主权益的损害。根据业主大会规程第30条，拒不履行业主义务是业主委员会委员资格终止的情形之一。欠费业主即使担任了业主委员会委员，也会应因其没有履行交费义务而被业主大会终止其委员资格。【对策】根据业主大会规程的规定，只要反对欠费业主担任业主委员会委员的业主人数达到小区业主总数的20%，该部分业主即可要求业主委员会组织召开业主大会临时会议，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。【问题】1、业委会有无权利对物管公司的工作方式提出强制性要求？2、业委会与物管公司二者是平等关系、服从与被服从关系还是其他关系？【案例】某小区部分业主违反业主公约，擅自占用小区公共空间，实施了在楼顶平台建设房屋、防盗门占楼道、超出外墙体安装防盗窗等行为。小区业主委员会就该情况，要求物管公司向违规业主发函，让其限期拆除，如不拆除，物管公司应以诉讼手段解决问题。后因问题未得到解决，业主委员会又向物管公司下发通知，要求物管公司对该部分业主提起诉讼，并规定物管公司向法院递交诉状的限期为通知发出之日起1个月，同时说明：如物管公司不起诉违规业主，业主委员会将对物管公司采取一定的措施。【点评】（1）在物业管理实践中，不论是物管公司，还是业主委员会，都对二者之间的关系问题存在认识上的误区，主要有以下两种错误的认识：第一种是认为业主委员会与物管公司二者之间没有什么关系。表现为：物管公司把业主作为自己的摇钱树，只收钱不服务，或高收费却低服务标准，对业主委员会的存在及建议视若无物、充耳不闻，不理不睬；业主委员会方面，则对小区的物业管理活动不予参与，消极履行自己的监督职责，形同虚设。第二种是认为业主委员会与物管公司之间是服从与被服从的关系，表现为：物管公司方面，完全听从业主委员会的安排、建议、业主委员会指到哪里，服务就做到哪里，丧失了自己的经营自主性；业主委员会方面常常以小区业主代表的身份，以维护小区业主利益为依据，要求物管公司听从自己的安排，表现为插手于小区物业管理的方方面面，通过直接下发通知的方式对物管公司和小区业主提出服从性的强制要求。上述两种认识，不论是缺乏对物管公司工作的有效监督，还是使物管公司的工作处处受制于业主委员会的监督之下，都是错误的，都不利于物管公司工作的正常开展，保证小区物业管理的质量。没有监督，必然导致物管公司的服务在短期赢利思想的支配下，无法满足小区业主的利益，而过度的监督，则使物管公司的经营自主性遭到损害，使其专业性服务的特点无法得到有效的发挥。本案中，业主委员会就是错误认识了自己与物管公司的关系，也没有认清自己的权利范围，将平等的关系扭曲为了上下级关系，要求物管公司按自己的要求进行工作，明显忽视了物管公司作为独立的经营实体所依法享有的自主经营权。就业主违规搭建问题，业主委员会可以与物管公司协商处理，向物管公司提出工作建议，但绝不能强制要求物管公司按自己的要求进行工作。对于物管公司来说，物管公司是有权从专业管理的角度出发，对业主委员会的建议进行处理的，采纳或不采纳该建议，都应由物管公司自主决定。（三）业主委员会与业主大会的关系业主委员会与业主大会的关系如下：全体业主通过业主大会会议选举产生业主委员会；业主委员会是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。1、与房地产行政主管部门（房管局）的关系（1）受房地产行政主管部门的监督、管理（2）业委会产生后应向房地产行政主管部门备案（3）可向房地产行政主管部门投诉2、与公安机关的关系【物业管理条例第二十条第一款】：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。（四）业主大会、业主委员会与政府 相关部门的关系