物业承接查验基础培训课件

承接查验基础培训承接查验基础培训编制人：孙吉成2015.4.20目录目录v承接查验的概念承接查验的概念v承接查验的必要性承接查验的必要性v承接查验的法律依据承接查验的法律依据物业管理条例物业管理条例、物业承接查验办法物业承接查验办法v实施物业承接查验的依据实施物业承接查验的依据v承接查验物业必须具备的条件承接查验物业必须具备的条件v承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准）承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准）v承接查验的核查方法承接查验的核查方法v常用验房工具介绍常用验房工具介绍v室内验收的方式及处理方法室内验收的方式及处理方法v承接查验与竣工验收的关系承接查验与竣工验收的关系v前期介入前期介入承接查验的概念承接查验的概念v 在物业在物业竣工验收合格后竣工验收合格后，物业管理企业于业主，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。移交手续。v 物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所共场所(地地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。承接查验的必要性承接查验的必要性进一步明确交接双方的一步明确交接双方的责、权、利关系。、利关系。v通通过承接承接查验和承接合同的和承接合同的签订，实现权利和利和义务的的转移移v在法律上界定清楚各自的在法律上界定清楚各自的权利和利和义务确保物确保物业具具备正常的使用功能，充分正常的使用功能，充分维护业主的利益。主的利益。v通通过承接承接查验，发现物物业质量的缺陷和量的缺陷和隐患，患，v通通过及及时返工、修返工、修缮、加固等，确保建筑物主体、加固等，确保建筑物主体结构安全构安全v满足足业主和物主和物业使用人的需要，使用人的需要，发挥物物业的正常使用功能的正常使用功能为日后的物日后的物业管理管理创造条件。造条件。v通通过承承接接查验，根根据据有有关关物物业管管理理的的文文件件资料料，摸摸清清物物业的的性性能能与与特点特点v预防管理中可能出防管理中可能出现的的问题v有有计划地安排好各划地安排好各项管理工作管理工作物业管理条例确立的七项基本制度物业管理条例确立的七项基本制度一、业主大会制度。一、业主大会制度。二、业主公约制度。二、业主公约制度。三、物业管理招投标制度。三、物业管理招投标制度。四、物业承接验收制度。四、物业承接验收制度。五、物业管理企业资质五、物业管理企业资质 管理制度。管理制度。六、物业管理专业人员六、物业管理专业人员 职业资格制度。职业资格制度。七、住房专项维修资金制度。七、住房专项维修资金制度。承接查验的法律依据承接查验的法律依据物业管理条例物业管理条例对承接查验的相关要求对承接查验的相关要求第二十八条第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。施设备进行查验。第二十九条第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。员会。第三十一条第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任物业的保修责任承接查验的法律依据承接查验的法律依据承接查验的法律依据承接查验的法律依据 建设部建设部物业承接查验办法物业承接查验办法总总计条，对相关责任、计条，对相关责任、办法、要求进行了规定。办法、要求进行了规定。实施物业承接查验的依据实施物业承接查验的依据 物业承接查验办法物业承接查验办法（以下全文简称办法）对物业实施承接（以下全文简称办法）对物业实施承接查验的条件做了明确要求：查验的条件做了明确要求：办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：列文件：（一）物业买卖合同；（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准（六）建设工程质量法规、政策、标准 和规范和规范承接查验物业必须具备的条件承接查验物业必须具备的条件办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。（七）法律、法规规定的其他条件。物业承接查验的流程物业承接查验的流程办法第十三条物业承接查验按照下办法第十三条物业承接查验按照下列程序进行：列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。（七）办理物业交接手续。承接查验的准备工作承接查验的准备工作1.1.派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。2.2.定期对施工现场进行检查，认真填写定期对施工现场进行检查，认真填写现场检查记录表现场检查记录表，及时进行总结归纳，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。3.3.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。4.4.准备好承接查验记录表格及相关工具准备好承接查验记录表格及相关工具5.5.事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.6.成立承接查验小组成立承接查验小组7.7.前期资料的提供前期资料的提供8.8.正式进行承接查验的工作正式进行承接查验的工作建设单位承接查验应移交的资料建设单位承接查验应移交的资料办法第十四条现场查验办法第十四条现场查验2020日前日前（根据地产集团公司相关流程，根据地产集团公司相关流程，承接查验应在集中交付前承接查验应在集中交付前2个月进行个月进行）,建设单位应当向物业建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。（五）承接查验所必需的其他资料。承接查验的资料要求承接查验的资料要求v新建物新建物业承接承接查验的的资料要求料要求产权资料料va、项目批准文件。目批准文件。vb、用地批准文件。、用地批准文件。vc、建筑、建筑执照。照。vd、拆迁安置、拆迁安置资料。料。技技术资料料va、竣工、竣工图纸，包括：，包括：总平面平面图、结构构图、设备图、附属工程、附属工程图及及隐蔽管蔽管线图的全套的全套图纸。vb、地、地质勘察勘察资料。料。vc、工程合同及开工、竣工、工程合同及开工、竣工报告。告。vd、工程、工程预决算。决算。ve、图纸会会审记录。vf、工程、工程设计变更通知更通知单及技及技术核定核定单，包括，包括质量事故量事故处理理记录。vg、隐蔽工程蔽工程验收收签证。vh、沉降、沉降观察察记录。vi、竣工、竣工验收收证明明书。vj、钢材、水泥等主要材料的材、水泥等主要材料的质量保量保证书。vk、新材料、构配件的、新材料、构配件的鉴定合格定合格证书。vl、水、水、电、采暖、采暖、卫生器具、生器具、电梯等梯等设备的的检验合格合格证书。vm、砂、砂浆、混凝土、混凝土试块试压报告。告。vn、供水、供暖的、供水、供暖的试压报告告。承接查验的资料要求承接查验的资料要求v原有物原有物业承接承接查验的的资料要求料要求产权资料料va、房屋所有、房屋所有权证。vb、土地使用、土地使用权证。vc、有关司法、公、有关司法、公证文文书和和协议。vd、房屋分、房屋分户使用清册。使用清册。ve、房屋、房屋、设备及定、附着物清册。及定、附着物清册。技技术资料料va、房屋平面、房屋平面图。vb、房屋分、房屋分间平面平面图。vc、房屋及、房屋及设备技技术资料。料。收集资料一定要全面收集资料一定要全面v例：例：电梯设备需要的技术资料电梯设备需要的技术资料1 1、电梯技术规格说明书、电梯技术规格说明书2 2、电梯出厂合格证、电梯出厂合格证3 3、电梯装箱清单、电梯装箱清单4 4、电梯管理与使用手册、电梯管理与使用手册5 5、电梯安装标准、电梯安装标准6 6、电梯操作说明书、电梯操作说明书7 7、电梯维修保养手册、电梯维修保养手册8 8、电梯安装图纸、电梯安装图纸9 9、电梯机械及电气控制图纸、电梯机械及电气控制图纸1010、电梯备品备件清单、电梯备品备件清单1111、电梯操作培训手册、电梯操作培训手册移交资料时的要求的有哪些移交资料时的要求的有哪些第十四条第十四条未能全部移交前款所列未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条第十五条物业服务企业应当对建设单位物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。的合格证明文件。承接查验标准承接查验标准v物物业承接承接查验的具体要求和的具体要求和标准：准：执行行19911991年年2 2月建月建设部部颁布的房屋承接布的房屋承接查验标准、城市住宅小区竣准、城市住宅小区竣工工综合合验收管理收管理办法及法及2010年建年建设部下部下发的的物物业承接承接查验办法法。v承接承接查验标准分准分为两两类：新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。v质量量问题的的处理。理。原有物原有物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。v危危险和和损坏坏问题的的处理。理。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。a、主体、主体结构。构。v地基基地基基础的沉降不得超的沉降不得超过建筑地基基建筑地基基础设计规范范的允的允许变形形值，不得引起上部不得引起上部结构的开裂或相构的开裂或相邻房屋的房屋的损坏。坏。v钢筋混凝土构件筋混凝土构件产生的生的变形、裂形、裂缝，不得超，不得超过钢筋混凝土筋混凝土结构构设计规范范的的规定定值。v木木结构构应结点牢固，支撑系点牢固，支撑系统可靠、无可靠、无蚁害，其构件的害，其构件的选材必材必须符符合合木木结构工程施工及构工程施工及验收收规范范的的规定。定。v砖石石结构必构必须有足有足够的的强度和度和刚度，不允度，不允许有明有明显的裂的裂缝。v凡凡应抗震抗震设防的房屋，必防的房屋，必须符合符合建筑抗震建筑抗震设计规范范的有关的有关规定。定。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。b、外、外墙v不得渗水。不得渗水。c、屋面。、屋面。v各各类屋面必屋面必须符合符合屋面工程施工及屋面工程施工及验收收规范范的的规定，排水定，排水畅通，无通，无积水，不渗漏。水，不渗漏。v平屋面平屋面应有隔有隔热保温措施，三保温措施，三层以上房屋在公用部位以上房屋在公用部位设置屋面置屋面检修孔。修孔。v阳台和三阳台和三层以上房屋的屋面以上房屋的屋面应实行有行有组织排水，出水口、檐沟、落水管排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接安装牢固，接口口严密，不渗漏。密，不渗漏。d、楼地面。、楼地面。v面面层和基和基层必必须粘粘结牢固，不空鼓。牢固，不空鼓。v整体面整体面层平整，不允平整，不允许有裂有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；、脱皮和起砂等缺陷；块料面料面层应表面平正，接表面平正，接缝均匀均匀顺直、无缺棱掉角。直、无缺棱掉角。v卫生生间、阳台、盥洗、阳台、盥洗间地面及相地面及相邻地面的相地面的相对标高高应符合符合设计要求，不要求，不应有有积水，不允水，不允许倒泛水和渗漏。倒泛水和渗漏。木楼地面木楼地面应平整牢固，接平整牢固，接缝密合。密合。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。e、装修、装修v钢木木门窗窗应安装平整牢固，无安装平整牢固，无翘曲曲变形，开关灵活，零配件装配形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，全，位置准确，钢门窗窗缝严密，木密，木门窗窗缝适度。适度。v进户门不得使用胶合板制作，不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底安装牢固，底层外窗、楼外窗、楼层公公共走道窗、共走道窗、进户门口上的亮子均口上的亮子均应装装设铁栅栏。v木装修工程木装修工程应表面光表面光洁，线条条顺直，直，对缝严密，不露密，不露钉帽，与基帽，与基层必必须订牢。牢。v门窗玻璃窗玻璃应安装平整，不安装平整，不应有空鼓、裂有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。和起泡等缺陷。v饰面面砖应表面表面洁净，粘，粘贴牢固，阴阳角与牢固，阴阳角与线脚脚顺直，无缺棱掉角。直，无缺棱掉角。v油漆、刷油漆、刷浆应色色泽一致，表面不一致，表面不应有脱皮、漏刷有脱皮、漏刷现象。象。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。vf、电气气电气气线路安装路安装应平整、牢固、平整、牢固、顺直，直，过墙应该有有导管。管。导线连接必接必须紧密，密，铝导线连接不得采用接不得采用绞接或接或绑接。采用管子配接。采用管子配线时，连接点必接点必须紧密、可靠，密、可靠，使管使管线在在结构上和构上和电气上均气上均连成整体并有可靠的接地。成整体并有可靠的接地。应按套安装按套安装电能表或能表或预留表位，并有留表位，并有电器接地装置。器接地装置。照明器具等低照明器具等低压电器安装支架必器安装支架必须牢固，部件牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。全，接触良好，位置正确。名种避雷装置的所有接点必名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻牢固可靠，接地阻值必必须符合符合电气装置安装气装置安装工程施工及工程施工及验收收规范范的要求。的要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，信号有屏蔽影响的住宅，电视信号信号场强微弱或被高微弱或被高层建筑遮建筑遮挡及反射波复及反射波复杂地区的住宅，地区的住宅，应设置置电视共用天共用天线。电梯梯应能准确地启能准确地启动运行、运行、选层、平、平层、停、停层，曳引机的噪声和振，曳引机的噪声和振动声不得声不得超超过电气装置安装工程施工及气装置安装工程施工及验收收规范范的的规定定值。制。制动器、限速器及其器、限速器及其他安全他安全设备应动作灵敏可靠。安装的作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、蔽工程、试运运转记录、性能、性能检测记录及完整的及完整的图纸资料均料均应符合要求。符合要求。除上述要求外，同除上述要求外，同时应符合地区性符合地区性低低压电气装置气装置规程程的有关要求。的有关要求。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。g、水、水、卫、消防管道与、消防管道与设备。v管道管道应安装牢固，控制部件启、安装牢固，控制部件启、闭灵活，无滴漏。水灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必及保温、防腐措施必须符合采暖与符合采暖与卫生工程施工及生工程施工及验收收规范的要求。范的要求。应按套安装水表或按套安装水表或预留表位。高留表位。高位水箱位水箱进水管与水箱水管与水箱检验口的口的设置置应便于便于检修。修。v卫生生间、厨房内的排、厨房内的排污管管应分分设，出，出户管管长不宜超不宜超过8M，并不，并不应使用陶瓷管、塑使用陶瓷管、塑料管。地漏、排料管。地漏、排污管接口、管接口、检查口不得渗漏，管道排水必口不得渗漏，管道排水必须畅通。通。卫生器具生器具质量量良好，接口不得渗漏，安装良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件平正、牢固，部件齐全，制全，制动灵活。水灵活。水泵安装安装应平平稳，运行，运行时无无较大振大振动。v消防消防设施必施必须符合符合建筑建筑设计防火防火规范范高高层民用民用设计防火防火规范范的要求，并的要求，并且有消防部且有消防部门的的检验合格合格签证。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。h、采暖工程。、采暖工程。v采暖工程的采暖工程的验收收时间必必须在采暖期前的两个月在采暖期前的两个月进行行。v锅炉、箱罐等炉、箱罐等压力容器力容器应安装平整、配件安装平整、配件齐全，不得有全，不得有变形、裂形、裂纹、腐、腐蚀等缺陷。安装等缺陷。安装完完毕后，必后，必须有有专业部部门的的检验合格合格证。炉排必。炉排必须进行行12小小时以上的以上的试运运转，炉排之，炉排之间、炉排与炉膛之炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且不得相互摩擦，且应无无杂音，不跑偏、不受卡，运音，不跑偏、不受卡，运转应自如。自如。v各种各种仪器、器、仪表表应齐全准确，安全装置必全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉开关灵活。炉门、灰灰门、煤斗、煤斗闸板、烟板、烟风挡板板应安装平整，启安装平整，启闭灵活，灵活，闭合合严密，密，风室隔室隔墙不得透不得透风漏气。漏气。v管道的管径、坡度及管道的管径、坡度及检查井必井必须符合符合采暖与采暖与卫生工程施工及生工程施工及验收收规范范的要求，管沟的要求，管沟大小及管道排列大小及管道排列应便于便于维修，管架、支架、吊架修，管架、支架、吊架应牢固。牢固。设备、管道不、管道不应有跑、冒、滴、有跑、冒、滴、漏的漏的现象。保温、防腐措施必象。保温、防腐措施必须符合符合采暖与采暖与卫生工程施工及生工程施工及验收收规范范的的规定。定。v锅炉炉辅机机应运运转正常，无正常，无杂音。消烟除音。消烟除尘、消音减震、消音减震设备应齐全，水全，水质、烟、烟尘排放排放浓度度应符合符合环保要求。保要求。经过48小小时连续试运行，运行，锅炉和附属炉和附属设备的的热工、力学性能及采暖区工、力学性能及采暖区室温必室温必须符合符合设计要求。要求。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验。i、附属工程及其他。、附属工程及其他。v室外排水系室外排水系统的的标高、高、检查井的井的设置、管道坡度、管径均必置、管道坡度、管径均必须符合室外排水符合室外排水设计规范的范的要求。管道要求。管道应顺直且排水直且排水畅通，井盖通，井盖应搁置置稳妥并妥并设置井圈。置井圈。v化化粪池池应按照排按照排污量合理量合理设置，池内无垃圾置，池内无垃圾杂物，物，进出水口高差不得小于出水口高差不得小于5cm。立管与。立管与化化粪池之池之间的的连接管道接管道应有足有足够坡度，并不坡度，并不应超超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不得两个弯。明沟、散水、落水沟内不得有断裂、有断裂、积水水现象。象。v房屋入口房屋入口处必必须做室外道路，并与主干道相通。路面不得有做室外道路，并与主干道相通。路面不得有积水、空鼓和断裂水、空鼓和断裂现象。房象。房屋屋应按按单元元设置信置信报箱，其箱，其规格、位置必格、位置必须符合相关符合相关规定。挂衣定。挂衣钩、晒衣架、晒衣架应安装牢固。安装牢固。烟道、通烟道、通风道、垃圾道道、垃圾道应畅通，无阻塞物。通，无阻塞物。v单体工程必体工程必须做到做到“工完，料工完，料净，场地清地清”，临时设施及施及过渡用房拆除清理完渡用房拆除清理完毕，室外，室外地面平整，室内外高差符合地面平整，室内外高差符合设计要求。要求。v群体建筑群体建筑应检验相相应的市政、公建配套工程和服的市政、公建配套工程和服务设施，要达到施，要达到应有的有的质量和使用功能量和使用功能要求。要求。v建建设工程全部施工完工程全部施工完毕，竣工，竣工验收合格。收合格。v具具备永久供永久供电、供水、通、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通等条件，道路、排水通畅。v已已经有关部有关部门批准并已确定批准并已确定门牌牌编号。号。承接查验标准承接查验标准v新建物新建物业承接承接查验的的标准准v质量量问题的的处理。理。影响房屋影响房屋结构安全和构安全和设备使用安全的使用安全的质量量问题，必，必须约定期限由开定期限由开发单位位负责进行加固行加固补强返修，直到合返修，直到合格；格；影响相影响相邻房屋安全的房屋安全的问题，由开，由开发单位位负责处理。理。对于不影响房屋于不影响房屋结构安全和构安全和设备使用安全的使用安全的质量量问题，可可约定期限由开定期限由开发单位位负责维修，也可以采取修，也可以采取费用用补偿的的办法，由接管法，由接管单位位处理。理。承接查验标准承接查验标准v原有物原有物业承接承接查验的的标准准v质量与使用功能的量与使用功能的检验a、以建、以建设部部颁布的布的房屋承接房屋承接查验标准准为依据，依据，进行房行房屋屋结构安全和使用功能构安全和使用功能满足足为主的主的现场检验。b、以、以危危险房屋房屋鉴定定标准准和国家有关和国家有关规定做定做检验依据。依据。c、从外、从外观检查建筑整体的建筑整体的变异状异状态。d、检查房屋房屋结构、装修和构、装修和设备的完好与的完好与损坏程度。坏程度。e、检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添迁、拆改添建、装修和建、装修和设备情况），情况），评估房屋估房屋现有价有价值，建立，建立资料档料档案。案。f、对产权和技和技术资料料进行行验证核核对，房屋所有，房屋所有权、使用、使用权情况清楚。情况清楚。g、土地使用范、土地使用范围明确。明确。h、物、物业管理管理权的交接手的交接手续完善。完善。承接查验标准承接查验标准v原有物原有物业承接承接查验的的标准准v危危险和和损坏坏问题的的处理理a、属于有危、属于有危险的房屋，的房屋，应由移交由移交单位位负责排排险解危后，解危后，才能接管。才能接管。b、属于有、属于有损坏的房屋，由移交坏的房屋，由移交单位和接管位和接管单位位协商解商解决，既可决，既可约定期限由移交定期限由移交单位位负责维修，也可采取其修，也可采取其他他补偿形式。形式。c、属于法院判决没收并通知接管的物、属于法院判决没收并通知接管的物业，按法院判决，按法院判决处理。理。承接查验核查方法承接查验核查方法办法第十八条办法第十八条现场查验应当综合运用现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质配置标准、外观质量和使用功能量和使用功能。观感查验：观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能备的性能常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：水平尺水平尺v工具介绍：水平尺主要用来工具介绍：水平尺主要用来检测或测量水平和垂直度，检测或测量水平和垂直度，可分为铝合金方管型、工字可分为铝合金方管型、工字型、压铸型、塑料型、异形型、压铸型、塑料型、异形等多种规格；长度从等多种规格；长度从10CM到到250CM多个规格；水平多个规格；水平尺材料的平直度和水准泡质尺材料的平直度和水准泡质量，决定了水平尺的精确性量，决定了水平尺的精确性和稳定性。和稳定性。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：靠尺靠尺v工具介绍：工具介绍：垂直度检测，水平度检测、平整度检测,家装监理中使用频率最高的一种检测工具。检测墙面、瓷砖是否平整、垂直。检测地板龙骨是否水平、平整。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：塞尺塞尺v工具介绍：工具介绍：塞尺又称测微片或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一，横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可以直接读出缝的大小了。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：阴阳角尺阴阳角尺v工具介绍：检测阴阳角工具介绍：检测阴阳角内外直角偏差的常用工内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉具。使用时将活动尺拉出旋转出旋转270度，使指针度，使指针对准对准“0”位，然后靠位，然后靠在阴阳角处测量，测量在阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，后，读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测指针所指数值即为被测面的垂直偏差。面的垂直偏差。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：激光测距仪激光测距仪v工具介绍：激光测距仪，是利用工具介绍：激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定激光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体的距离。激光测距仪重量轻、体积小、操作简单速度快而准确，积小、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。分之一到数百分之一。常用验房工具介绍常用验房工具介绍v工具名称：工具名称：空鼓锤空鼓锤v工具介绍：工具介绍：用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。35室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法1、墙面的验收、墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。u空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。v处理方法：如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。36室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法2、墙面的阴、阳角验收、墙面的阴、阳角验收 v对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。v处理方法处理方法:则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。37室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 v因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。v常见的裂缝有两个部位:一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。v处理方法：处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。38室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法4、楼板的验收、楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。v处理方法：处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。39室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法5、顶棚的验收、顶棚的验收v对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。40室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、进户门的验收、进户门的验收v对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。v处理方法处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。41室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、窗的验收、窗的验收u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。v处理方法：处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。42室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、上、下水的验收、上、下水的验收v检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。v处理方法：处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。43室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、电的验收、电的验收v对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。v再有电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。v处理方法：处理方法：如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。44室内验收方式及处理方法室内验收方式及处理方法、卫生间的验收、卫生间的验收v卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。v验收方法：验收方法：在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。v处理方法：处理方法：如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿开，用特殊的防水材料(堵漏王)渗胶，注入漏水处待24小时以后，再进行养水实验，达到要求就可以了。对发现问题的处理程序对发现问题的处理程序1收集整理存在收集整理存在问题 收集收集承接承接查验记录表查验记录表，分类整理，将承接查验所发，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认现问题登记造表，提交给建设单位确认2处理方法理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。整改意见。3跟踪跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。行验收，办理查验手续。遗留问题如何进行确认遗留问题如何进行确认1.1.对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录承承承承接查验资料遗留问题登记表接查验资料遗留问题登记表接查验资料遗留问题登记表接查验资料遗留问题登记表中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。2.2.对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在承接查承接查承接查承接查验设施设备问题登记表验设施设备问题登记表验设施设备问题登记表验设施设备问题登记表中，请发展商及施工单位相关人员签字确认。中，请发展商及施工单位相关人员签字确认。3.3.对资料遗留的问题，承接查验小组应当积极同发展商联系补齐。对资料遗留的问题，承接查验小组应当积极同发展商联系补齐。4.4.对物业硬件设施、设备遗留问题，承接查验小组应当协调发展商及施工单位明确解决对物业硬件设施、设备遗留问题，承接查验小组应当协调发展商及施工单位明确解决时间，并跟进解决。时间，并跟进解决。5.5.未能按时解决而影响物业管理的问题，按未能按时解决而影响物业管理的问题，按承接查验协议承接查验协议承接查验协议承接查验协议处理处理,和备忘录交总办归和备忘录交总办归档长期保存。档长期保存。如何签订如何签订承接查验协议承接查验协议一、合同签订时应该注意的问题一、合同签订时应该注意的问题1 1、首先要了解并罗列出、首先要了解并罗列出前期物业服务合同前期物业服务合同中对承接查验项目没有涉及到的项目有哪些；中对承接查验项目没有涉及到的项目有哪些；2 2、项目总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期及维保责任；、项目总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期及维保责任；3 3、销售合同中，共有部位、共有设施设备、业主户内配置标准、地点、数量等；、销售合同中，共有部位、共有设施设备、业主户内配置标准、地点、数量等；4 4、质量保证书质量保证书各项与总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期的时间统一性。各项与总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期的时间统一性。二、承接查验协议应该包含的主要内容二、承接查验协议应该包含的主要内容1 1、项目基本情况；、项目基本情况；2 2、承接查验内容与时间；、承接查验内容与时间；3 3、双方的权利与义务；、双方的权利与义务；4 4、移交中质量问题的解决方法与承诺；、移交中质量问题的解决方法与承诺；5 5、违约责任与其它约定。、违约责任与其它约定。三、如何保证承接查验协议的有效执行三、如何保证承接查验协议的有效执行1 1、协议协议双方是开发商与物业公司；双方是开发商与物业公司；2 2、项目施工各方质量保修的相关规定项目施工各方质量保修的相关规定可以确保承接查验中发现问题的有效处理。可以确保承接查验中发现问题的有效处理。承接承接查验注意事注意事项一是防止物一是防止物业承接承接查验工作工作“走走过场”。v一旦物一旦物业承接承接查验结束，如再束，如再发生生问题也也难以或者无法再去与建以或者无法再去与建设单位交涉，位交涉，而是而是责任自任自负。二是防止物二是防止物业承接承接查验工作工作“不到位不到位”。v物物业管理企管理企业选派的人派的人员不懂行或者是工作不懂行或者是工作责任心不任心不强，或者，或者对该验收的收的项目不目不验收，收，对不合格的不合格的项目按照合格目按照合格验收等。收等。结果，使得本果，使得本该由建由建设单位或位或者施工者施工单位承担的位承担的责任，任，转由物由物业管理企管理企业负担。担。v实际上，上，这部分部分额外的外的维修修费用却用却转嫁到了嫁到了业主身上。主身上。三是防止物三是防止物业承接承接查验的的资料料“不不齐全全”。v尤其是要注意尤其是要注意图纸不不齐全或者全或者图纸不是最后的竣工不是最后的竣工图纸，这将将给日后的物日后的物业管理工作管理工作带来极大的来极大的隐患。患。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v物物业竣工竣工验收的基本概念收的基本概念当一个建筑工程当一个建筑工程项目目经过建筑施工和建筑施工和设备安装后，达到了安装后，达到了该工程工程项目目设计文件所文件所规定的要求，具定的要求，具备了使用条件，了使用条件，这就叫就叫竣工竣工。工程工程项目竣工后，施工目竣工后，施工单位需向开位需向开发单位位办理交付手理交付手续，在，在办理交付手理交付手续时，需，需经开开发单位或由政府建位或由政府建设行政主管部行政主管部门专门组织的的验收机构收机构对竣工竣工项目目进行行查验，在，在认为工程合格后工程合格后办理工程接收手理工程接收手续，把，把产品移交品移交给开开发单位，位，这一交接一交接过程称程称为竣工竣工验收收。竣工竣工验收是工程收是工程项目由建目由建设阶段段进入使用入使用阶段的段的标志，也是志，也是对工程工程项目的目的设计质量和施工量和施工质量的量的检验。凡新建、改建、凡新建、改建、扩建的工程建的工程项目，按批准的目，按批准的设计文件文件规定的内容施工完定的内容施工完毕，具具备使用条件使用条件时，都必，都必须经过验收并及收并及时办理交付手理交付手续。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v物物业竣工竣工验收的分收的分类物物业竣工竣工验收可分收可分为隐蔽工程蔽工程验收、分期收、分期验收、收、单体工程体工程验收和全部工程收和全部工程验收几种。收几种。1、隐蔽工程蔽工程验收收v各各项隐蔽工程完成后，在蔽工程完成后，在隐蔽前，开蔽前，开发单位与承建位与承建单位位应按技按技术规范要求及范要求及时进行行验收。收。v验收以施工收以施工图的的设计要求和要求和现行技行技术规范范为准，准，经检查合格后，双合格后，双方在方在隐蔽工程蔽工程检查记录上上签字，作字，作为工程竣工工程竣工验收收资料。料。v隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢筋架、地隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢筋架、地下管道的安装等。下管道的安装等。2、分期分期验收收v分期分期验收是指分期收是指分期进行的工程行的工程项目或目或单元工程在达到使用条件且需元工程在达到使用条件且需要提前使用要提前使用时所所进行的行的验收。收。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v物物业竣工竣工验收的分收的分类3、单项工程工程验收收v工程工程项目的某个目的某个单项工程已按工程已按设计要求施工完要求施工完毕，具，具备使用条件，使用条件，能能满足投足投产要求要求时，承建，承建单位可向开位可向开发单位位发出交工通知。出交工通知。v开开发单位位应先自行先自行检查工程工程质量、量、隐蔽工程的有关蔽工程的有关资料和工程关健料和工程关健部位施工部位施工记录以及有无以及有无遗漏情况等，然后由漏情况等，然后由设计、承建等、承建等单位位组织验收小收小组，共同，共同进行交工行交工验收。收。4、全部工程全部工程验收收v整个建整个建设项目按目按设计要求全部建成并达到竣工要求全部建成并达到竣工验收收标准准时，即可，即可进行全部工程行全部工程验收。收。v大型建大型建设项目的全部工程目的全部工程验收工作，收工作，应在做好在做好验收准收准备的基的基础上，上，按按预验收、正式收、正式验收的收的顺序序进行。行。v经正式正式验收合格后的物收合格后的物业，应迅速迅速办理固定理固定资产交付使用手交付使用手续，并，并移交与建移交与建设项目有关的所有技目有关的所有技术资料。料。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v物物业竣工竣工验收的收的标准及准及应提交提交资料料1、竣工、竣工验收的收的标准。准。v工程工程项目竣工以后，目竣工以后，验收机构收机构应以批准的以批准的设计任任务书、设计文件、施工文件、施工图纸、设备说明明书、现行施工技行施工技术验收收规范、上范、上级领导机关下机关下发的有关建的有关建设文件，以及国外引文件，以及国外引进技技术或成套或成套设备的合同文件和国外提供的的合同文件和国外提供的设计文件等文件等资料料为依据依据进行行验收。收。v由于建筑工程由于建筑工程项目的性目的性质不同、行不同、行业不同，其竣工不同，其竣工验收的收的标准也不同，具体准也不同，具体标准可参照有关准可参照有关书籍、手册中的介籍、手册中的介绍。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v物物业竣工竣工验收的收的标准及准及应提交提交资料料2、竣工、竣工验收收时应提交的提交的资料。料。v在工程在工程项目竣工目竣工验收前，承建收前，承建单位位应将有关技将有关技术资料系料系统整理、分整理、分类立卷，立卷，在竣工在竣工验收收时交开交开发单位位归档保管。档保管。v竣工竣工验收收时，应提交的主要提交的主要资料有：料有：1.竣工工程项目一览表、竣工工程项目一览表、2.设备清单、设备清单、3.设备及材料证明、设备及材料证明、4.土建施工记录、土建施工记录、5.建（构）筑物监测记录、建（构）筑物监测记录、6.隐蔽工程验收记录、隐蔽工程验收记录、7.工程质量事故发生及处理记录、工程质量事故发生及处理记录、8.图纸会审记录、图纸会审记录、9.设计变更通知单和技术核定单、设计变更通知单和技术核定单、10.工程项目竣工图、工程项目竣工图、11.建（构）筑物的使用注意事项、建（构）筑物的使用注意事项、12.其他重要技术决定和文件等。其他重要技术决定和文件等。竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系v竣工竣工验收与承接收与承接查验的的联系系竣工竣工验收是承接收是承接查验的前提与基的前提与基础。v承接承接查验是在竣工是在竣工验收的基收的基础上上进行的，行的，严谨的竣工的竣工验收是承接收是承接查验的重要前提和参考，的重要前提和参考，只有通只有通过了竣工了竣工验收的物收的物业才有可能投入使用并推向市才有可能投入使用并推向市场，也才能使承接，也才能使承接查验成成为可能。可能。v而关于而关于隐蔽工程、土建蔽工程、土建结构工程等安全构工程等安全检验资料可以料可以为承接承接查验节省大量的重复省大量的重复劳动。物物业管理企管理企业应参与竣工参与竣工验收。收。v按按现行政策行政策规定，定，对新建、新建、扩建、改建的物建、改建的物业，物，物业管理企管理企业应参与政府行政管理部参与政府行政管理部门所所组织的竣工的竣工验收。收。承接承接查验是竣工是竣工验收的重要收的重要补充。充。v承接承接查验是在竣工是在竣工验收的基收的基础上上进行的再行的再检验，对竣工竣工验收具有收具有进一步完善和一步完善和补充的重充的重要作用。要作用。v特特别是当竣工是当竣工验收和物收和物业正式投入运正式投入运营的的时间间隔隔较长时，承接，承接查验具有更具有更为重要的重要的补充作用。充作用。v从竣工从竣工验收到投入使用收到投入使用这一一阶段，物段，物业成品保成品保护质量和此期量和此期间的新建零星工程的新建零星工程质量，只量，只能通能通过物物业承接承接查验来来评定。定。竣工验收与承接查验的区别：竣工验收与承接查验的区别：1.性质不同：性质不同：竣工验收竣工验收是政府行为，任何建设工程是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公（小组成员：建委、质检站、监理公司等）司等）承接查验承接查验是企业行为，是物业管理公是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。的物业进行质量验收。（小组成员：建设单位、施工单位、（小组成员：建设单位、施工单位、物业公司、业主代表等）物业公司、业主代表等）竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的区别：竣工验收与承接查验的区别：2.验收目的不同验收目的不同竣工验收竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；所规定的要求；承接查验承接查验是在竣工验收合格的基础上，以主体结是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。58竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的区别：竣工验收与承接查验的区别：3.验收主体不同验收主体不同竣工验收：竣工验收：施工单位施工单位 建设单位建设单位承接查验：承接查验：建设单位建设单位 物业管理企业物业管理企业、业主、业主59竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的区别：竣工验收与承接查验的区别：4.验收条件不同验收条件不同竣工验收竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等；达到规定的质量标准，能满足使用等；承接