泉港房地产市场调研报告课件

泉州泉港市场分析简报2013.9第一章：整体市场第二章：产品分析第三章：公寓专题第四章：商铺专题第五章：优化调整第六章：个案附件目录住宅供销走势楼市运行u从图表看出2011泉港区住宅供销较为正常，到2012年与2013年1-8月份爆增62.3万，后续上市体量更大，竞争激烈。u泉港销售量逐年递增，呈上扬的趋势，2013年1-8月已达15W，是2011年的一倍2011-2013年1-8月份泉港区商品房供销走势图相较去年，供应量增长近3倍相较前年，供应量增长1倍去化量呈持续性增长态势泉港楼市特点楼市运行近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企从当前市场了解，近期开发体量猛增，扎堆入市，以中小规模楼盘为主，价格相差不大，形成购房供过于求的供需情况；开发商大多是以本土企业为主，综合实力较差，缺少影响力，市场缺少品牌号召力的房企。II楼盘百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象底商配套底商配套400亩植物园+100亩中庭园林中闽百汇配套泰式园林端庄的外立面泉港楼市特点楼市运行III房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点390020166614575289740IIIV泉港居民购房消费外流现象突出由于泉港市区刚成立不久，周边区县（洛江区、惠安县）发展快于泉港，对于泉港购房选择更倾向于走向惠安泉州厦门等区域；并且当地石化产业的购房客群并未真正发挥，主力客群还是以当地为主，外地投资客为辅竞争圈层特征楼市运行第三竞争圈第二竞争圈板块特点：泉港区城区入口处，衔接生活区与工业区、港口区，配套弱于其他竞争圈层板块特点：泉港旧成改造集中区，区域内楼盘规模较小，品质一般居住性一般，主要沿着泉港区的严管街而建，区域内商业配套齐全板块特点：政府机关、小型工业集中区区域内楼盘品质较高，楼盘较少第一竞争圈泉港楼市地图楼市运行领第第一广场蓝海国际华拳盛世豪庭金秋阳光海岸蓝湾华府昌茂香槟公馆在售待售庄园华都国际东方帝景阳光城丽港尊品庄园骏豪国际万星城市广场鑫顺花园逸涛城市广场四季康城锦绣公馆泉港银商广场大德财富中心盐湖城优跃阁天阶建东商业大厦天马国际广场万商广场公园1号山海国际为为社区东方伟业城市广场三清现代城南和嘉园荷盛小区润邦华庭中央第一街福璟嘉园第一竞争圈第二竞争圈第三竞争圈u现阶段泉港商品房开发项目共有34个（未包含本案）其中在售项目21个，待售项目13个楼盘基本信息楼市运行项目名称主力户型销售均价销售量丽港尊品三房125-130；130-133400056.8%南和嘉园三房118-120；120-125；125-1340002%荷盛小区一房30-60；三房120-125420051%庄园骏豪国际三房115-120；125-130；130-135440051.2%领第第1广场二房95-100；三房115-120；120-125；125-132440028.30%中央第一街二房77、112；三房115-120；125-130440029.53%蓝湾华府三房120；126；133400036.70%金秋阳光海岸三房125-130；130-135；135-140；400011.10%庄园华都国际三房145-150；四房175540030%逸涛城市广场三房130-135；140-145470020.70%东方帝景三房115-120；120-125430042%大德财富中心6757000%四季康城一房45；二房74-82；三房114-120；120-125；125-130480039.7%阳光城三房96-101350064%华泉盛世豪庭二房60-65；65-70；75-80；80-85；三房110-115；120-125410043.5%楼市特点建议本案打造示范区，前期形象做足，展现实力与品 质，营造良好的市场口碑近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企建议本案从产品上出发，实现产品丰富性楼市百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象建议本案售价初期顺应市场主流，以品质体现性价比，实现快销，快速回笼资金房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点以本地购房群体为主，走出泉港区，拓展乡镇客户泉港居民购房消费外流现象突出特点一特点一特点二特点二特点三特点三特点四特点四早期住宅户型供求楼市运行面积供应面积（）去化面积（）去化率（%）60以下11132.157984.6671.780908766.173057.2834.99011010260.926510.5963.511012014352.449342.7565.112013045651.2123905.9552.413014417544.236600.0437.6144以上16243.963126.1819.2总计123951.0860527.4548.8舒适户型需求显著，实用型产品冲击市场，刚需首改占据市场主力，兼顾部分大客户去化71.7%去化65.1%去化52.4%近期住宅户型供求楼市运行2011年4月-2013年8月产品供销走势户型面积供应套数去化套数去化率二房60-70411741%70-80944851%80-9016912574%90-1001168775%100-110403280%110-120301963%三房90-100594373%100-110643555%110-12040827767.89%120-130122671558%130-14062036559%140-150982323%150-160522140%160-170600%170-175482858%180-190200%四房110-120161594%120-130300%130-140621524%140-1501186152%150-160801519%160-170171271%170-180551324%产品线丰富，实用性产品已在市场得到认可产品分析早期市场不成熟阶段销量相对稳定，近期存量上扬明显，去化日趋缓慢单身公寓单身公寓产品线日趋丰富，客户针对性强，便于提升客户认可产品线产品线产品已由舒适性向实用性过度，总价控制及赠送面积普遍称为开发商应对市场的主要手段面积控制面积控制市场去化仍然以三房产品为主，面积主力110-130销售热点销售热点泉港公寓分类公寓专题泉港公寓的分类住宅式公寓酒店式公寓公寓供销走势公寓专题u公寓在泉港区市场销售不佳，主要源于地缘性导致泉港区投资性客户不多公寓户型供求公寓专题2011年4月-2013年8月产品供销走势户型面积供应套数去化套数去化率一房20-303625%30-40180137.20%40-5040511027.00%50-601361712.50%60-703239%70-8014002011.4-2013.8公寓产品各面积区间供销量情况5%7.2%27.0%12.5%9%0%去率化酒店式公寓公寓专题项目入市时间地块情况面积昌茂香槟公馆预计10月份待售40-60该项目规划1F-10F层为单身公寓，打算做精装返租式酒店驿峰中路区位图昌茂香槟公馆浪花酒店蓝海国际怡庭商务酒店庄园荣寓庄园荣寓蓝海商务酒店怡庭商务酒店昌茂香槟公馆入住待售1F-10Fu泉港早期房地产开发已存在酒店式单身公寓（简单精装、返租的形式出售），浪花酒店凯悦假日个案采用售后反租8年，保证每套公寓每个月的月租能抵银行的每个月按揭款）。一代风华、庄园荣寓、浪花大厦纯酒店式公寓引进大型KTV，酒店和娱乐城，返租房源受到投资客追捧酒店式公寓公寓专题户型示意图1F2F3米3米58-120楼板示意图南北通透南北通透u酒店式公寓在泉港市场已寥寥无几，且出现商业性质的公寓住宅式公寓公寓专题楼盘分布项目地块情况公寓规模（套）消化速度华泉盛世豪庭在售9010%四季康城在售28100%锦绣公馆在售8310%领地第一广场在售887%荷盛小区在售300%润邦华庭待售一期30公园1号待售30重点楼盘情况公寓专题华泉盛世豪庭项目位置泉港区驿峰中路北侧开发商泉州市华泉房地产开发有限公司技术指标占地：3.34万总建：120000容积率：3.0绿化率：46%项目规划欧式建筑风格小高层产品规划8栋18-30层高层建筑，1#2#一层为店面，2至18层为住宅，共221户；3#楼2至18层为住宅，共85户；4#楼一层为4间店面，二至十八层为住宅，共85户。总户数：319户产品结构1#：46-50.一房，76.-80.两房，2#：92-98三房，123三房，139四房3#：65-139两房/三房/四房4#：65.31139.32价格情况4100元/预售证号泉港预售2012第6号、泉港预售2012第16号定位：行政中心/首席欧洲城邦面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率45-50一房90928.%10%64-84两房994331%43%108-122三房1085434%50%139四房22868%36%合计31911436%重点楼盘情况公寓专题四季康城项目位置泉港区南山南路西侧开发商泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司技术指标占地：7777总建：35000容积率：4.5绿化率：25%项目规划高层产品一期（1#2#3#5#）一层均带店面，共39间；1#二至六层为住宅，2#3#5#楼二至十五层为住宅户数：249户停车位：45个产品设计1#：111/114/116/117/1382#：1221583#：124130.5#：45129价格情况4600元/预售证号泉港预售2013第5号定位：都会中央一生之城面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率45一房13136%100%74-81两房18188%100%124-130三房1735578%32%138-157四房1938%16%合计2228940%锦绣公馆项目位置泉港区五路西侧（万星影城对面）开发商泉州市万洲房地产开发有限公司项目规划为万洲商城5#，共17层128户、17个小车车位，72个摩托车车位产品设计47-70一房，110-125三房；133四房；183-239复式价格情况4700元/预售证号泉港预售2013第14号定位：城中央公园官邸面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率47-70一房83865%10%110-125三房27121%3%133四房14311%21%183-239复式403%0%合计128129%重点楼盘情况公寓专题领第第1广场项目位置泉州市泉港区锦绣路广电中心对面开发商福建永嘉地产/泉州华大地产技术指标占地：32674总建：130995容积率：4.0绿化率：30%项目规划由3栋33层，2栋26层，1栋18层高层住宅和局部底层2层沿街商业裙房和局部一层架空层，一层地下室组成；近10000平米城市休闲广场；15000平米【美雅百货】产品设计78一房、95-103二房、115-136三房、156四房价格情况4500元/预售证号泉港预售2012第18号（2012.9月开盘）定位：全城首席峰景豪宅重点楼盘情况公寓专题户型面积（）预售套数成交套数户型占比销售率一房75-8562710.9%11.3%两房95-1051923433.8%17.7%三房115-125642511.3%39%126-1351387424.3%53.6%四房155-1651122519.7%22.3%合计568165129%荷盛小区项目位置泉港区中兴街北侧与学府路交界处开发商泉州市泉港区荷盛房地产开发有限公司项目规划高层产品项目6#7#8#1层为店面，2-18层为住宅，预售面积17822.94共142户，车位90个产品结构25-82一房；87两房；120-125三房；120四房和144-197复式价格情况4150元/预售证号泉港预售2012第12号定位：中央区纯板华宅重点楼盘情况公寓专题面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率25-82一房30030%0%87两房404%0%120-125三房591259%20.3%120.84四房303%0%144-197复式404%0%合计1001212%润邦华庭项目位置泉港锦绣街（泉港一中旁）开发商泉州润邦房地产开发有限公司技术指标占地：总建：12万容积率：绿化率：30%项目规划规划10栋高层，12000园林景观一期是15层的1#2#总户数：1014户产品结构67一房；90两房；121三房预售证号未领预售证定位：水韵豪庭领袖风范公园一号项目位置泉州泉港驿峰中路植物园旁开发商港通地产技术指标占地：66600总建：16万项目规划规划13栋现代简欧风格高层产品结构40-45一房；80-85两房；105-128三房；预售证号暂未领预售证定位：500亩公园城壹号养生园重点楼盘情况公寓专题市场特征泉港由于自身城市坏境的问题，导致本地客户流失严重，当地公寓的投资性不易被客户认可产品特征住宅属性产品相似性很强，市场认可度较差；反观商业属性单身公寓更具特色，更易得到客户的关注客户特征公寓类产品的客户多集中在本地投资客泉港商铺分类商铺专题泉港商铺的分类一拖一一拖一底商底商1F2F1F商铺供销走势商铺专题u整体店面市场属于然供大于求，但是成交量逐年递增，市场反应良好，当地对对面投资较为看重商铺面积走势商铺专题2011年4月-2013年8月产品供销走势面积供应套数去化套数去化率10-201111100%20-301006161%30-4023115768%40-5033720059%50-6034320660%60-7029013145%70-8018610456%80-901083936%90-100743345%100-110291655%110-120321238%120-13017635%130-140302387%140-15010660%60%c100%59%68%61%55%38%35%87%60%45%56%36%45%泉港商铺分类商铺专题u市场上1F的店面更好销售，开间与进深基本达到1:3，一拖一产品的楼盘较少项目建筑形态销售状态规格（米）层高（米）均价（元/）备注四季康城1F在售开间：4.8进深：83.3-4.69000由于在小区内侧价格相对便宜荷盛小区1F在售9000由于在小区内侧，开发商打算不出售，自行经营骏豪国际1F在售开间：3-4进深12-144.518000早期均价1.4万南和嘉园1F在售开间：3进深：115.418000丽港尊品1F在售开间：4-6进深14.55.49000统一打包出售第一广场沿街：一拖一侧面：分层在售开间：3-4进深：151F：4.52F：3.6一拖一：23000分层（1F）：16000分层（2F）：8000一拖一的店面销售难度大盛世豪庭1F在售开间：3进深：124.5早期推出店面，因销售不佳，暂停销售润邦华庭一拖一待售产品结构层次产品现状户型类别面积（）户数（户）汇总（户）户数比例单身公寓3268687.46%两房8268687.46%两房半11110010010.96%三房12513660866.66%127170130102131200三房半13968687.46%合计878878100%u项目户型产品呈金字塔型结构，中小户型稀少，产品结构层次失衡，风险较大产品微调，降低风险户型类别面积（）户数（户）汇总（户）户数比例单身公寓3268687.46%两房8268687.46%两房半11110010010.96%三房11713660866.66%127170130102131200三房半13968687.46%合计912878100%产品结构层次产品微调庄园骏豪国际项目位置泉港区中兴街南侧与祥云南路交叉处开发商泉州市汇聚房地产开发有限公司项目规划高层产品、泰式园林景观由A#B#C#D#4栋组成，底层沿街42席；总户数：214户停车位：96个产品设计32-99店铺；117-134三房、149四房价格情况4400元/预售证号泉港预售2012第14号（2012年10月开盘）定位：城市新领地A栋：15层住宅B栋：16层1层店面，2-16层住宅C栋、D栋：17层1层店面，2-16层住宅面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率115-120三房934843.7%51.6%125-130342316%67.6%130-135713033.3%42.25%149.86四房1587%53.3%合计21310951.2%庄园华都国际项目位置泉州市泉港区南山南路奇龙购物广场旁开发商泉港庄园地产开发有限公司项目规划规划几层精品公寓和商业商铺，地下一层为车位，面积在10.32，有99间；一层为店面，面积在15.8162.32，有24间；一层至三层为铺位，面积在7.27198.28，四至八层各有一间铺位，面积在82.51；二至三层各有一间商场办公，面积在246.04；四至三十二层为住宅产品设计140-150三房；175四房价格情况5400元/预售证号泉港预售2013第4号定位：城市新领地面积（）户型预售套数成交套数户型占比销售率145-150三房823150%37.8%175四房821850%22%合计1644929.9%金秋阳光海岸定位：别墅式海景城堡社区在售一期待售高层待售别墅项目位置泉港区峰尾镇旧车站北侧开发商泉州市金秋园房地产有限公司技术指标占地：总建：120000容积率：3.0绿化率：项目规划由7栋1618层高层及4栋多层组成有别墅、高层、会所、商场、店铺户数：340户车位数：290个产品设计1#：125-140三房/跃层，2#：100两房、126三房、175/217跃层，3#：127三房、170/211/256四房/跃层价格情况3700元/预售证号泉港预售2012第5号1层商业，2-18层住宅，68户1-3层商用，4-16层住宅，52户1层商业，2-18层住宅，118户1层商业，2-18层住宅，68户泳池板式结构一线沿海户型面积（）预售套数成交套数户型占比销售率两房100-10532910.5%28%三房125-1301211940%16%130-13589529%6%140-145311010.5%32%四房170-1803029%7%合计30345115%东方帝景定位：贵族华府面积（）户型（1#2#）预售套数成交套数户型占比销售率二房91-97472631%55%三房114-1241183947%33%四房142351822%51%合计2008342%项目位置泉港区工业园区2号路南侧开发商泉州市泉港广汇投资有限公司技术指标占地：13320总建：2.5万项目规划由3栋组成、东南带园林景观1#88套：1层店面20间、2-18层住宅68户2#86套：1层店面18间、2-18层住宅68户，车位99个3#84套：1层店面24间、2-11层住宅60户产品结构1#2#：96-124三房、141四房3#：92-127价格情况4300元/预售证号泉港预售2012第13号、泉港预售2012第19号、泉港预售2013第12号1#18层2#18层3#11层南和嘉园项目位置泉港区祥云南路东侧开发商泉州市南和房地产开发有限公司技术指标占地：7109总建：24555容积率：绿化率：项目规划小高层产品1#楼一层为店面，二至五层住宅；2#楼一层为店面，二至十层为住宅；3#楼二至十六层为住宅。总户数：172户车位：32个产品结构1#楼户型面积88/155，2#楼71121，3#楼123157预售证号泉港预售2013第8号户型面积（）预售套数成交套数户型占比销售率两房70-751409.30%075-80402.70%085-9026317.30%11.50%三房115-12048032%0120-12517011.30%0125-13015010%0四房135-140402.70%0140-145604%0153-15716010.70%0 合计1503100%2%昌茂香槟公馆定位：法式纯美社区项目位置泉港区中兴街与学府路交汇处开发商泉港昌茂房地产开发有限公司技术指标总建：133020项目规划古典建筑风格由1栋商场和8栋高层建筑组成；1-8号楼为17层高层住宅，9号楼为20层单身公寓（带精装）；近10000平方中庭花园；南北间距41-52米，东西间距约200米。产品设计44-66一房、90二房、121三房、139四房预售证号泉港预售2013第5号项目位置泉港区政府中心锦绣湖公园旁开发商福建大德置业有限公司技术指标占地：15333.34总建：53000项目规划规划3栋高层建筑,1#为挑高5.8米空中联排墅式产品，约计127套；2#、3#两梯三户，品字型结构设计车位116个产品结构1#：层高5.8m两房/四房/五房2#楼、3#楼层高3.1m三房，主力户型67/108/110/128的三房至四房价格情况6000元/预售证号泉港预售2013第15号定位：泉港滨海城市中央商务区大德财富中心1#5.8米挑高联排别墅127套1-3层商业THANK YOU！