楼盘全年营销推广计划-课件

楼盘全年营销推广计划楼盘全年营销推广计划目录目录 contents住宅全年营销推广第一阶段住宅全年营销推广第一阶段住宅全年营销推广第二阶段住宅全年营销推广第二阶段第一部第二部住宅全年营销推广第三阶段住宅全年营销推广第三阶段第三部第一部分：住宅全年营销推广第一阶段住宅全年营销推广第一阶段一、全年营销推广计划一期住宅部分一期住宅部分（2011.8-2012.82011.8-2012.8）8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月第一阶段第二阶段第三阶段首批入市首批入市1、3、4、5、6#楼。楼。（188套房源。）第二批房源预计10-11月推出2、6、7、8、13、14#楼。（小高层住宅共计 364套）通过各种促销政策及促销活动全力去化一、二批剩余房源全年营销推广计划时间节点(一期住宅部分住宅部分)营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段（第一阶段（2011.8-2011.102011.8-2011.10）推广主题：推广主题：大海大海公园公园,家门前家门前顶级私属海岸顶级私属海岸 零距离直面大海零距离直面大海销售目标：完成已推房源销售目标：完成已推房源40%40%的销售的销售大家应该也有点累了，稍作休息大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段一、销售策略：一、销售策略：1、第一批次房源预计2011年8月6日入市，通过入市前半个月的宣传推广及一期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案并最终成交。2、通过开盘后促销、包装制造噱头，吸引来人。2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。3、通过近期外地分销商的反馈意见，目前本案价格略高，我司建议首批房源入市应采取“低开高走”的价格策略，根据市场反应情况，再进行后期的价格调整。二、销售策略二、销售策略 8月 9月 10月 11月美国芭蕾舞演出开盘全城大送礼活动交1万抵3万元房款优惠中秋赏月外地自驾游目标客群产品推荐会国庆节促销一口价促销第二批房源宣传剩余房源优惠促销月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段活动目的：第活动目的：第一批房源入市，通过集中认购的方式，消化前期积累客户，实现销售最大化。活动房源：活动房源：1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。楼。（多层 40套 小 高层198套，花园洋房 80套，共计318套），54136户型。活动内容：活动内容：通过“全城大送礼”活动制造轰动，吸引目标客户在极的短时间内 关注本项目，并最终促进开盘成交。（广告主推全城大送礼活 动、开盘优惠及开盘信处传达）开盘优惠：开盘优惠：1、交1万抵3万。2、一次性付款优惠96折，按揭98折。3、开盘当日成交客户均赠送价值500-1000元的礼品一份（建议折叠 山地自行车）。备注：备注：全城大送礼及开盘方案另附。20112011年年8 8月：开盘活动月：开盘活动月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段文字表现文字表现398元大礼 全城大赠送名牌高档皮具三件套名牌高档皮具三件套 豪情相赠全市轿车族豪情相赠全市轿车族(礼品费用约计：礼品费用约计：5万万)海上明月城一期海上明月城一期8 8月月6 6日盛大开盘日盛大开盘交1万抵3万等多重优惠 购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车)相送 月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段文字表现文字表现顶级私属海岸 零距离直面大海稀有南向观海，奢藏一线海景城一期8月6日盛大开盘交1万抵3万等多重优惠 购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车建议折叠山地自行车)相送 月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段方案一、海上明月城方案一、海上明月城“暑期自驾游有礼暑期自驾游有礼”活动活动活动目的：活动目的：8-9月的暑假期间，吸引内陆城市中高收入者（有私家车）投资客群来项目看房，并通 过各种促销手段促进成交。活动房源：活动房源：首批入市房源。首批入市房源。活动对象及内容：活动对象及内容：外地客群外地客群。通过外地分销商、目标城市的中高档车友会等组织自驾一日游活动。对于热衷于自驾游的各位驴友来说，暑期又有一好去处，不用耗费大量精力去到太远的地方，花费较低的滨海风情游就能让你有新惊喜！城在暑假期间（8月15日-9月15日）针对自驾前往的驴友们，推出多项惊喜-免费到城售楼中心享用餐点、饮料，并且还可参与夏日大抽奖活动！优惠策略：优惠策略：1、活动期间自驾游客户凭本人驾照及行车证（或由分销商组织）到城看房可免费提供就餐、饮料等，并可参加抽奖，奖品为折叠山地自行车一辆。2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）3、一次性付款优惠96折，按揭98折。备注：备注：“暑期自驾游有礼”活动方案另附。20112011年年9 9月：外地客群相关活动（暂定月：外地客群相关活动（暂定8 8月下旬）月下旬）月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段方案二、海上明月城目标客群产品推介会方案二、海上明月城目标客群产品推介会活动目的：活动目的：8-9月的旅游旺季，吸引内陆城市来旅游的客户到项目看房，通产品推介会，全面向客户推介并实行各种优惠政策促进成交。活动房源：活动房源：首批入市房源。首批入市房源。活动对象及内容：活动对象及内容：外地客群及当地高收入客群外地客群及当地高收入客群。联合日照市各大旅行社，组织外地旅游团来项目看房，免费提供晚餐，并举办1.5小时的产品推介会。优惠策略：优惠策略：1、晚餐免费，并赠送小礼品（礼品待定）。2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）3、一次性付款优惠96折，按揭98折。备注：备注：“产品推介会”活动方案另附。20112011年年9 9月：外地客群相关活动（暂定月：外地客群相关活动（暂定8 8月下旬）月下旬）月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段文字表现文字表现夏日海滨游 看房、休闲两不误！月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段活动目的：活动目的：以60年国庆以及中秋两重节日节点为契机，增强新老客户的品牌认知度和归属感；扩大公司及项目的影响力和感召力，促进口碑传送；老带新，促进一期剩余房源的去化。活动房源：活动房源：1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。楼。（多层 40套 小高层198套，花园洋房 80套，共计318套房源。）54-136户型活动对象及邀约：活动对象及邀约：老客户、意向客户、媒体老客户、意向客户、媒体业主邀请方式：其一针对于老客户及前期积累的意向客户利用短信平台、电话等告知活动内容，邀约其到售楼部领取邀请函，每家业主仅限两张，活动当天凭邀请函入场，从9月6日开始通知，其三9月9日大致统计业主及意向客户参加人数，不足部分给重点意向客户上门邀约。优惠策略：优惠策略：1、参加酒会抽奖活动（礼品待定）。2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）3、一次性付款优惠96折，按揭98折。备注：备注：仲秋赏月酒会活动方案另附。20112011年年9 9月：仲秋赏月酒会（暂定月：仲秋赏月酒会（暂定9 9月月9 9日晚）日晚）月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段文字表现文字表现祝福祖国祝福祖国 祈福中秋祈福中秋 月映海上 情满全城城城VIP客户中秋赏月酒会客户中秋赏月酒会（费用约计：（费用约计：3万元）万元）9 9月购房即送全套空调月购房即送全套空调 月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段文字表现文字表现邀邀 请请 函函 尊敬的业主：尊敬的业主：为了答谢业主对为了答谢业主对城的支持与厚爱，兹定于城的支持与厚爱，兹定于9月月9日晚日晚18：30分在分在广场举办广场举办“祝福祖国祝福祖国 祈福中秋祈福中秋”城城VIP中秋赏月酒中秋赏月酒会，奢华盛宴，现场抽奖，期待您的光临！会，奢华盛宴，现场抽奖，期待您的光临！置业置业（本活动解释权归（本活动解释权归置业有限公司所有）置业有限公司所有）月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段 2011年10月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突。20112011年年1010月月 首批剩余房源促销策略首批剩余房源促销策略营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段活动策略活动策略活动费用约为：100000元营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 大众媒体为主、增加户外长效广告大众媒体为主、增加户外长效广告阶段总策略：阶段总策略：媒体策略媒体策略 1、本地报纸广告（1）报媒选择：以发行量和影响力最大的晨刊和晚报、信息信息为主，其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。（2）发布频次：信息整版、晨刊半版、晚报半版每周一次的基本量，保证连续性的广域市场刺激；快讯等其他媒体主要配合房源加推时配合。（3）版式安排：主要以含金量较高的头、底版广告为主，在重要节点使用整版广告。（4）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段2 2、短信广告、短信广告（1）目标受众：市区手机话费在200元/月以上的中高端人群和15万以上的车主。（2）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要集中在8月和9月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。3 3、网络广告、网络广告 能够及时反映项目近况，针对外地市场有宣传影响力，对项目进行口碑传播有一定的作用。媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段4 4、户外广告、户外广告（1）已有户外：项目周边围档（2）建议增加户外：项目周边路、路、路道旗以及城等道旗广告。（3）建议增加高速口户外广告牌。通过该几处路段的户外拦截部分投资客群、外地客群和周边楼盘的潜在客群。媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段5 5、外地市场、外地市场本案为一线海景高档生活区，投资客为主要目标客群，因本地消费力有限，所以外地市场的拓展及推广将成为本案销售的重点。全年外销商拓展计划全年外销商拓展计划 省内：济南、淄博、临淄、济宁、邹城、兖州、泰安、新泰、莱钢、省内：济南、淄博、临淄、济宁、邹城、兖州、泰安、新泰、莱钢、枣庄、滕州、东营、诸城、胶南等地区；枣庄、滕州、东营、诸城、胶南等地区；省外：中原油田、连云港等地区省外：中原油田、连云港等地区媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 月度报纸广告计划营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段网络广告发布时间：7月28-9月28日发布媒体：房产网、搜狐焦点网发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯发布内容：活动信息，促销信息，活动报导费用：约2万元（全年约计10万元）电视飞字广告发布时间：7月20日-9月20日发布媒体：有线、综合频道发布内容：产品优势+推售信息费用：约2万元媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段短信广告发送时间：7月20日、7月28日、8月5日、8月20日、9月8日发送数量：各10万条，共50万条发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息费用：2.5万元户外广告道旗+户外广告费用：本阶段费用约计4万元。（全年25万元）公交车身广告选择路线：018路1辆发布时间：2011年8月-2012年8月发布内容：形象+促销信息本阶段费用：0.3万元（全年总费用：1.6万元）媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段海报派送时间：7月下旬-9月上旬发送数量：3次，各2万份，共6万份发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息费用：1.2万元外地市场近期主要针对邹城、兖州、莱芜莱芜、临淄、临沂五城市进行宣传与推广。临淄、临沂五城市进行宣传与推广。第一阶段第一阶段(7月底月底-9月底月底)：邹城、兖州两地预计各投入：邹城、兖州两地预计各投入6万元，莱芜万元，莱芜、临淄、临淄、临沂三地预计各投入临沂三地预计各投入3万元，其它城市本阶段投入万元，其它城市本阶段投入4万元。万元。外地市场本阶段费用：外地市场本阶段费用：25万元万元备注：外地市场广告推广主要以海报派送为主要宣传方式，当地报纸为辐。备注：外地市场广告推广主要以海报派送为主要宣传方式，当地报纸为辐。详细宣传计划由外地分销商提供。详细宣传计划由外地分销商提供。媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段推广费用推广费用 本阶段营销推广总费用约为：49万元活动费用约为10万元营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段推广主题：奢享纳海入怀的全景海岸人居推广主题：奢享纳海入怀的全景海岸人居 销售目标：本批次房源销售销售目标：本批次房源销售40%40%营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段 10月 11月 12月 1月二批次房源9月15日第二批次房源开始蓄客10月推出2、6、7、8、13、14#楼第二批次房源强销期二期开盘国庆活动圣诞活动营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段（第二阶段（2010.3-2010.62010.3-2010.6）春节有礼城,漫步地中海推广语：文字表现文字表现 营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段一、销售策略：一、销售策略：1、第二批次房源预计2011年10月入市，通过开盘前的宣传推广及二期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案最终成交。2、通过开盘后的强销、圣诞活动等，吸引客户，促进销售。3、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。4、执行老带新的优惠(老客户带新客户，给予2000-3000元的提成激励)。5、价格上涨200元左右，户型、通透性俱佳，且有露台赠送。二、推广策略：二、推广策略：事件炒作+卖点解析工程结点配合：工程结点配合：1、2011年10月1日之前，第二批次房源具备销售条件,园林景观开始施工。2、2011年10月，二期开盘时样板房开放。推广策略推广策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段事件炒作：样板间公开事件炒作：样板间公开海上明月城尊贵样板间公开，欢迎全城品鉴。开舱！开舱！验证城市鉴赏力验证城市鉴赏力文字表现：文字表现：推广策略推广策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段三、活动策略：三、活动策略：客户影响力客户影响力-圣诞联欢活动圣诞联欢活动口碑影响力口碑影响力-业主回馈活动业主回馈活动 11月 12月 1月 2月12月25日圣诞联欢会1月春节前业主答谢会10月二期开盘活动活动时间：活动时间：10月（具体时间待定）活动地点：活动地点：广场邀请媒体：邀请媒体：日报、晚报、日报、晚报、DM广告、电视台、网广告、电视台、网络等络等活动内容：联合活动内容：联合区旅游局区旅游局,国庆节期间举行国庆节期间举行海滨旅游节海滨旅游节,由由城冠名或者赞助城冠名或者赞助,海滨旅海滨旅游游+联谊+演出活动。开场前先播放城广告片，主持人进行项目介绍以及项目有奖问答等。活动费用：活动费用：约5万元活动策略活动策略营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段“城杯城杯”10.1海滨旅游节海滨旅游节圣诞狂欢夜圣诞狂欢夜活动时间：活动时间：12月25日晚20：00-23：00活动地点：活动地点：城营销中心邀请媒体：邀请媒体：日报、晚报、DM广告、电视台、网络等活动目的：活动目的：通过新颖的活动形式和内容，吸引目标客户，促进销售，为项目造势。活动内容：活动内容：利用项目的现场包装，当晚将营销中心打造成狂欢酒吧，提供音响、领舞、酒水、水果等服务，通过DJ和领舞现场带动气氛，并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高潮。活动费用：活动费用：约3万元活动策略活动策略营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段活动策略活动策略活动费用约为：80000元营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段大众传媒轰炸，小众传媒渗透大众传媒轰炸，小众传媒渗透媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段推广费用推广费用 本阶段营销推广总费用约为：66万元活动费用约为8万元营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段推广主题：住宅收官之作销售目标：住宅房源销售80%营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段 5月 6月 7月 8月5.15-8.15逢周末在广场举行水果节或冷饮节住宅尾房促销项目住宅部分则开始扫尾促销，争取在7月底完成住宅的销售。营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段一、销售策略：一、销售策略：1、高调宣传，2012年4月份开始扫尾促销。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，全案收官房源,特价房及送露台、花园等。销售策略销售策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段旅游旺季吸引人气旅游旺季吸引人气-冰凉水果（冷饮）节冰凉水果（冷饮）节活动时间：5月15日-8月15日逢周末活动地点：城现场、广场等活动内容：海滨旅游旺季，利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。活动费用：约2万元活动策略活动策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段大众传媒轰炸，小众传媒渗透大众传媒轰炸，小众传媒渗透媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段媒体策略媒体策略 营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段一期商业部分一期商业部分（2011.10-2012.82011.10-2012.8）10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月城一期商业87套，计划分两批入市。根据市场情况及工程进度选择商铺入市时间，初步计划于10月份首批商业入市。初步计划首批入初步计划首批入市商业为市商业为40套套第二批商业预计2012年4-5月份入市，47套。通过各种促销政策及促销活动全力去化剩余商业房源商业全年营销推广计划时间节点(一期商业部分商业部分)商业营销方案及营销推广计划后期提报，商业营销方案及营销推广计划后期提报，商业广告费约为商业广告费约为15-20万元。万元。