前期开发概述培训

前期开发报建概述前期开发报建概述主讲：张主讲：张 旭旭2021.042021.042今日议题报批报建的目的报批报建的目的23报批报批报建的工作内容报建的工作内容1报批报建的定义报批报建的定义主要讲解内容主要讲解内容在建筑工程中，这两个概念几乎是一样的。根据?中华人民共和国建筑法?中华人民共和国城市规划法?等有关法律法规的规定：在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须向有关主管部门申请办理规划、施工许可和验收手续，获得批准方可进展后续工作。这些工作统称为建立工程报建手续。报批报建的定义报批报建的定义在工程规划报审阶段主要围绕获取建立工程规划许可证进展，有的需要建立用地规划许可证、修建性详细规划、规划意见书等，有的要进展人防工程、消防工程交通和园林等方面的审查。在施工准备阶段主要围绕获取工程施工许可证进展，要完成施工招标、监理招标、合同签署、缴纳规费等工作。在竣工验收阶段主要是办理消防工程等专项工程验收、工程竣工验收备案、城市规划验收等。报批报建的定义报批报建的定义5今日议题报批报建的目的报批报建的目的3报批报批报建的工作内容报建的工作内容2报批报建的定义报批报建的定义主要讲解内容主要讲解内容1取得相关政府的行政许可，确保工程建立合法合规开展，确保工程建立到达预期销售目标，确保企业融资等。协调内外部关系，排除外部阻力，使工程开发建立及销售顺利进展。报批报建的目的报批报建的目的7今日议题报批报建的目的报批报建的目的2报批报批报建的工作内容报建的工作内容3报批报建的定义报批报建的定义主要讲解内容主要讲解内容1流程概况流程概况根本程序根本程序所涉部门所涉部门工程报建流程工程报建流程其他报建其他报建报建成果报建成果报建总流程图报建总流程图报批报建的工作内容报批报建的工作内容 国土证阶段 工程备案阶段 工程修建性详细规划阶段 方案审查阶段 规划证许可阶段 施工图审查阶段 施工证阶段 预售证阶段 竣工验收阶段 竣工验收备案 房屋产权证阶段流程概况流程概况报批报建根本程序报批报建根本程序 建立单位到建立行政管理部门或其权机构领取建立工程工程登记表。建立单位到建立行政管理部门或其权机构领取建立工程工程登记表。按登记表内容及要求认真填写登记表。按登记表内容及要求认真填写登记表。将登记表报送建立单位主管部门审核、签署意见。将登记表报送建立单位主管部门审核、签署意见。向建立行政管理部门报送登记表，并交验立项批准文件和建立工程规向建立行政管理部门报送登记表，并交验立项批准文件和建立工程规划许划许 可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。建立行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建立单位工程建立行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建立单位工程登记登记 表，进入施工图文件审查程序。表，进入施工图文件审查程序。报批报建工作涉及的相关部门多，是一项沟通性、协调性极强的工作，同时也需要公司内部各部门的大力支持。政府审批部门政府审批部门 区发改委、省国土厅、市国土局、市规划局、市环保局、市区发改委、省国土厅、市国土局、市规划局、市环保局、市园林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、省消防总队、市水园林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、省消防总队、市水务局、省地震局、省国安厅、市国安局、省防雷中心、区政府、市政府、省务局、省地震局、省国安厅、市国安局、省防雷中心、区政府、市政府、省政府、省、市、区重点工程办公室，大型工程涉及国家部委相关部门。政府、省、市、区重点工程办公室，大型工程涉及国家部委相关部门。专业咨询单位专业咨询单位 工程建议书编制单位、可研报告编制单位、交通影响评价报工程建议书编制单位、可研报告编制单位、交通影响评价报告书编制单位、工程修规设计单位、建筑设计单位、环境影响评价报告书编告书编制单位、工程修规设计单位、建筑设计单位、环境影响评价报告书编制单位、地震平安评价报告书编制单位、防雷中心编制雷击风险评估报告书、制单位、地震平安评价报告书编制单位、防雷中心编制雷击风险评估报告书、水土保持方案报告书编制单位、工程节能审查评估报告书编制单位、施工图水土保持方案报告书编制单位、工程节能审查评估报告书编制单位、施工图设计单位、园林绿化设计单位、招标代理单位、面积测绘单位、物业管理单设计单位、园林绿化设计单位、招标代理单位、面积测绘单位、物业管理单位、白蚁防治单位。位、白蚁防治单位。相关外部部门相关外部部门规划设计部规划设计部 提供并确认办理报批报建手续所需设计方案、图纸及相关电子提供并确认办理报批报建手续所需设计方案、图纸及相关电子文件；协助办理设计方案审批；确定工程预、实测面积报告；施工方案发生文件；协助办理设计方案审批；确定工程预、实测面积报告；施工方案发生变更时及时通知工程管理部办理相关设计变更手续。变更时及时通知工程管理部办理相关设计变更手续。工程管理部工程管理部 负责提供施工单位、监理单位、地勘单位与开发报建相关所需负责提供施工单位、监理单位、地勘单位与开发报建相关所需的各专项分包单位相关资料；跟进工程工程进度，满足工程报建审批现场查的各专项分包单位相关资料；跟进工程工程进度，满足工程报建审批现场查勘条件；提供工程竣工验收时所需工程档案；协调施工、监理、造价咨询及勘条件；提供工程竣工验收时所需工程档案；协调施工、监理、造价咨询及各专项分包单位单位配合开发报建工作。各专项分包单位单位配合开发报建工作。公司内部部门配合公司内部部门配合合约商务部合约商务部 对各开发工程的施工、监理以及专项报告编制单位进展招标，对各开发工程的施工、监理以及专项报告编制单位进展招标，同时明确这些单位在工程建立过程应承担的责任和义务；工程前期报建过程同时明确这些单位在工程建立过程应承担的责任和义务；工程前期报建过程中涉及到的公司与其他政府单位如施工图审查中心、防雷中心等或有资中涉及到的公司与其他政府单位如施工图审查中心、防雷中心等或有资质的专业咨询公司质的专业咨询公司,如环评、水保、节能、交评等专项报建时涉及到的报告编如环评、水保、节能、交评等专项报建时涉及到的报告编制单位、招投标代理公司、造价咨询公司等，在公司与这些单位签订相关制单位、招投标代理公司、造价咨询公司等，在公司与这些单位签订相关协议、合同时负责共同进展合同谈判，审核收费金额等工作。对前期开发部协议、合同时负责共同进展合同谈判，审核收费金额等工作。对前期开发部在工作中与外单位签订的各类协议、合同进展合规风险审查和控制。在工作中与外单位签订的各类协议、合同进展合规风险审查和控制。营销管理部营销管理部 审核工程面积测绘报告，配合办理预售证及预售证延期工作，提审核工程面积测绘报告，配合办理预售证及预售证延期工作，提供销售方案，办理工程网上填报及其它预售证配合工作。供销售方案，办理工程网上填报及其它预售证配合工作。公司内部部门配合公司内部部门配合财务管理部财务管理部 审批在办理相关报批报建手续时所需缴交的开发报建费；提供审批在办理相关报批报建手续时所需缴交的开发报建费；提供办理报批报建手续时所需的财务资料，如资质证明、银行同意函等。办理报批报建手续时所需的财务资料，如资质证明、银行同意函等。综合管理部综合管理部 提供办理相关报批报建手续时需提交的企业资料、工程资料；提供办理相关报批报建手续时需提交的企业资料、工程资料；对报建成果归档。对报建成果归档。物业公司物业公司 物业管理企业资质证书、物业管理企业营业执照，完成业主临时物业管理企业资质证书、物业管理企业营业执照，完成业主临时公约、前期物业管理合同、物业备案书。公约、前期物业管理合同、物业备案书。公司内部部门配合公司内部部门配合工程报建流程工程报建流程一取得国有土地使用权证一取得国有土地使用权证 取得土地证的方式：出让、出租、作价出资；取得土地证的方式：出让、出租、作价出资；出让有协议、招标、拍卖、挂牌；出租有国有土地租赁和土地使用权出租出让有协议、招标、拍卖、挂牌；出租有国有土地租赁和土地使用权出租1 1、用地红线图、用地红线图2 2、土地界址坐标表、土地界址坐标表3 3、土地出让合同及缴费、土地出让合同及缴费二取得工程发改备案 1、编制可研报告书确定报告编制单位编制报告-申请审查2、取得工程节能评估意见市住建局办理3、取得固定资产投资工程备案三取得工程修建性详细规划批复三取得工程修建性详细规划批复1 1、取得工程定线作业表及专用地形图、取得工程定线作业表及专用地形图2 2、规划设计条件、规划设计条件3 3、编制工程修建性详细规划方案、编制工程修建性详细规划方案4 4、申请工程修建性详细规划方案审查、申请工程修建性详细规划方案审查四取得工程设计方案预审通知书四取得工程设计方案预审通知书1 1、编制工程设计方案、编制工程设计方案2 2、建筑设计方案审查、建筑设计方案审查3 3、设计方案面积核准、设计方案面积核准4 4、申请设计方案审查、申请设计方案审查五取得各专项报建意见：园林、节能、环评、人防、国安、水保、防雷五取得各专项报建意见：园林、节能、环评、人防、国安、水保、防雷1 1、环境影响评价文件审批确定报告编制单位、环境影响评价文件审批确定报告编制单位编制报告编制报告-申请审查申请审查2 2、交评影响评价报告评审、交评影响评价报告评审3 3、节能评估报告审查、节能评估报告审查4 4、国安报建、国安报建5 5、抗震设防要求技术审查、抗震设防要求技术审查六取得工程建立工程规划许可证六取得工程建立工程规划许可证1 1、园林报建、园林报建2 2、人防规划报建、人防规划报建3 3、防雷规划报建、防雷规划报建4 4、工程水土保持方案审批确定报告编制单位、工程水土保持方案审批确定报告编制单位编制报告编制报告-申请审查申请审查七取得施工图审查合格书七取得施工图审查合格书1 1、办理工程施工图审查出具施工图、办理工程施工图审查出具施工图2 2、办理防雷装置施工图审查、办理防雷装置施工图审查3 3、办理人防工程施工图审查、办理人防工程施工图审查4 4、办理消防设计备案或审核、办理消防设计备案或审核5 5、取得园林绿化工程施工图设计审查意见有资质单位出具园林绿化设计方、取得园林绿化工程施工图设计审查意见有资质单位出具园林绿化设计方案案八取得工程建筑工程施工许可证八取得工程建筑工程施工许可证1 1、确定符合工程要求的有资质施工单位、监理单位、招标代理单位、确定符合工程要求的有资质施工单位、监理单位、招标代理单位2 2、取得中标通知书、取得中标通知书3 3、取得人防施工图审查意见、取得人防施工图审查意见4 4、取得消防施工图审核意见、取得消防施工图审核意见5 5、取得施工图审核合格意见、取得施工图审核合格意见6 6、取得施工发包备案书、取得施工发包备案书7 7、取得工程质量平安监视登记表、取得工程质量平安监视登记表8 8、缴存农民工工资保证金、工程款支付保证金、墙改基金、缴存农民工工资保证金、工程款支付保证金、墙改基金九其它施工报建九其它施工报建1 1、节水施工报建如中水处理、节水施工报建如中水处理2 2、国安施工备案、国安施工备案3 3、施工、监理单位驻琼备案、工程单项备案。、施工、监理单位驻琼备案、工程单项备案。4 4、工程周边市政配套报建、工程周边市政配套报建十取得商品房预售许可证十取得商品房预售许可证1 1、面积测绘报告审核备案确定测绘单位、面积测绘报告审核备案确定测绘单位测绘报告初审测绘报告初审申报申报2 2、预售款专用帐户备案财务、预售款专用帐户备案财务3 3、出具银行提供同意销售的函财务、出具银行提供同意销售的函财务4 4、商品房预售方案备案、商品房预售方案备案5 5、工程开发进度到达、工程开发进度到达25%25%以上以上6 6、街道命名和门牌编号、街道命名和门牌编号十一批后管理十一批后管理1 1、取得建立工程放线成果单、取得建立工程放线成果单2 2、取得建立工程验线成果单、取得建立工程验线成果单3 3、办理主体封顶核验意见、办理主体封顶核验意见4 4、取得竣工测量成果验收意见、取得竣工测量成果验收意见5 5、取得竣工实测面积报告备案通过、取得竣工实测面积报告备案通过十二取得建立工程规划核实意见书十二取得建立工程规划核实意见书1 1、竣工测量成果、竣工测量成果2 2、园林、防雷、环评、人防、消防、质监、国安、水保八大专项意见、园林、防雷、环评、人防、消防、质监、国安、水保八大专项意见3 3、竣工面积备案、竣工面积备案4 4、批后管理表及规划验收、批后管理表及规划验收十三取得建筑工程竣工验收备案证十三取得建筑工程竣工验收备案证1 1、规划验收相关材料、规划验收相关材料十四取得产权证十四取得产权证1 1、竣工实测面积采信、竣工实测面积采信2 2、房产信息录入、房产信息录入3 3、出具银行同意办理产权证的函、出具银行同意办理产权证的函4 4、白蚁备案证、白蚁备案证5 5、期房按揭表预售房屋提供、期房按揭表预售房屋提供其它报建其它报建1、办理房地产企业开发资质申报、年检、变更1综合管理部提供符合要求的有职称人员证件及相关材料如工程技术、财务、统计等，提供企业信息及、人员信息及其它相关材料。2财务部提供银行资信证明2、市政道路：与规划报建不同点：需办工程立项和投资备案、可研审批，初步设计及投资概算审批、最后办理工程交接验收后同时移交市政工程公司。3、重点工程申请、开通绿色审批通道、临建报批、大型奖项申报等。4 4、国土：土地抵押、解押手续，土地使用权转让，土地性质变更，超容积、国土：土地抵押、解押手续，土地使用权转让，土地性质变更，超容积率用地审批，土地评估报告备案、土地界址调整、土地规划等；率用地审批，土地评估报告备案、土地界址调整、土地规划等；5 5、规划：跟进控规编制、变更设计条件，出具土地变更相关意见，协调缴、规划：跟进控规编制、变更设计条件，出具土地变更相关意见，协调缴交增容费、规划方案变更、出具路网和地下管网图、临建报批等；交增容费、规划方案变更、出具路网和地下管网图、临建报批等；6 6、住建：设计、施工单位驻琼备案、工程单项备案、预售证延期、测绘面、住建：设计、施工单位驻琼备案、工程单项备案、预售证延期、测绘面积变更、施工证变更；积变更、施工证变更；7 7、园林和交通：占用市政绿化带处理，道路开口、设置公交站牌等；、园林和交通：占用市政绿化带处理，道路开口、设置公交站牌等；8 8、其它：关于本公司工程政府部门之间来往文件跟进，工程违建罚款、环、其它：关于本公司工程政府部门之间来往文件跟进，工程违建罚款、环保投诉、媒体曝光、配合办理土地和产权解压、抵押等。保投诉、媒体曝光、配合办理土地和产权解压、抵押等。报建成果报建成果土地界址坐标表、土地证、定线作业表、设计条件、修规批复文件、方案预审通知书；园林、人防、环保、节能、国安等专项意见，规划许可证；施工图审查合格意见、质检意见、人防及消防图审意见、中标通知书、施工发包备案书、施工许可证；预售证、规划核实意见，各专项验收意见、工程竣工验收备案证、产权证。图一：报建总流程图图一：报建总流程图图二：房地产工程开发报建验收流程图二：房地产工程开发报建验收流程报建总流程图开发报建开发报建四四“量根本原那么量根本原那么推进靠力量突破靠 胆量沟通靠酒量信任靠 质量谢 谢！演讲完毕，谢谢观看！