某停车场收益预估报告课件

集家嘴停车场收益预估报告集家嘴停车场1目录TableofContents项目环境分析项目本体分析运营管理及收益预算目 录Table of Contents项目环境分析项目本体20101项目环境分析宏观环境分析区域环境分析0101项目环境分析 宏观环境分析 区域环境分析3.项目环境分析宏观环境分析城市概况武汉位于湖北省东部、长江与汉水交汇处，是湖北省省会，中部六省唯一的副省级市和特大城市，中国中部地区的中心城市，长江经济带核心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，中央军委联勤保障部队驻地。全市下辖13个市辖区，总面积8494.41平方公里，2017年常住人口1091.4万人，2018年地区生产总值14847.29亿元。2019年10月，第七届世界军人运动会将在武汉举行。.项目环境分析宏观环境分析城市概况武汉位于湖北省东部、长江4近年来，随着武汉经济的迅猛发展和城市功能的不断增强，人均收入日益增长，汽车这一奢侈高档商品开始普遍进入普通市民家庭，城市机动车的拥有量及外来机动车数量急剧增加，人们对车位的需求也越来越大。由于公共停车场建设相对滞后，致使武汉市主城区停车设施建设不能够满足车辆的需求，城市中心城区不同程度地发生了占道停车、违章停车、停车位严重不足等停车问题，“停车难”已引起社会广泛的关注。因此迫切需要对公共停车场的开发和经营。.项目环境分析宏观环境分析武汉市停车现状近年来，随着武汉经济的迅猛发展和城市功能的不断增强，人均收入5宏观环境分析武汉市汽车保有量调查近年来，武汉市机动车爆发式增长。，今年突破300万辆大关几无悬念，曾经设计的230万辆“保有量红线”早被超越，全市近三分之一的家庭拥有汽车，平均3.6人拥有一辆汽车。武汉历年汽车保有量表.项目环境分析宏观环境分析武汉市汽车保有量调查近年来，武汉市机动车爆发式增6宏观环境分析武汉市停车位现有量截至2018年底，全市全年已累计建成停车场254个，停车泊位12万余个，其中公共停车泊位占比41%，超过政府设定占比不低于30%的目标。武汉历年停车位数量表.项目环境分析宏观环境分析武汉市停车位现有量截至2018年底，全市全年已累7结合项目自身物业结构及特性，停车场的面积、停车位数量、可停机动车车型、设备设施等方面也是价格设定的考量因素。泰源轻纺城停车场收费标准调查总结：晴川桥停车场位于晴川桥下面，是路边停车场。4、将事件报告及时反馈给公司总部。1、使用紧急照明，保证各通道的照明；-如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。Economic analysis据数据显示，周边停车场的收费标准相差不大，白天的停车率基本都在50%以上。Economic analysis1、及时通知消防中心；-发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。4、熟记固定车位及月保车车辆，公司车辆牌和司机；分清是否固定车，并对号停泊；汉正街自古就有“天下第一街”之美誉。4、保洁员共设2人，其中保洁时间由保洁公司自行调班，故不再计算替休人员。宏观环境分析武汉市政府有关停车场建设规划根据调查数据可以看出，武汉停车位的数量远少于汽车保有量，车位的需求量远远没有满足。2019年1月，在武汉市十四届人大四次会议上，武汉市政府公布，今年将下大力气在交通出行方面建管并重、标本兼治。武汉将新增停车位20万个、充电桩10万个。集家嘴临时停车场项目的建设是应市场需求的结果。.项目环境分析结合项目自身物业结构及特性，停车场的面积、停车位数量、可停机8项目地域位置Economic analysisEconomic analysis区域环境分析集家嘴临时停车场位于武汉市江汉区与硚口区交汇处，南靠汉江，西邻友谊南路和晴川桥，紧邻沿河大道主干道和汉正街。周边的商业中心有汉正街中心商城、武汉大夹街服装批发市场、武汉万商白马服装交易中心、武汉多福路商城等专业批发市场。项目位置汉正街汉正街.项目环境分析项目地域位置Economic analysisEconomi9汉正街概况Economic analysisEconomic analysis区域环境分析汉正街位于武汉市硚口区，是武汉市最大的旧城区，人口密度达每平方公里近10万人，人口稠密。过去的汉正街把握着武汉早期商业的命脉，现在汉正街在全国十大市场中名列前茅。汉正街自古就有“天下第一街”之美誉。汉正街正在进行改造升级工程，全面建设汉正街国际金融服务中心，开发汉正街购物主题公园项目，建设世界上最高的跨江摩天轮“汉江之眼”等。2019年位于汉正街的云尚武汉国际时尚中心、恒隆广场即将开业。.项目环境分析汉正街概况Economic analysisEconomic10项目周边道路流量Economic analysisEconomic analysis区域环境分析由此可见，本项目位于武汉市城区核心商业地段，车流与人流情况亦会随着周围的发展在今后1-2年内有较大的增长，有利于项目的持续发展。u从对本项目周边三条道路监测发现，友谊南路、晴川桥和沿河大道交汇处正处于武汉第一街汉正街东侧，每日人流量及车流量较大。u项目位于武汉最大的批发市场中心，不仅有大量的居民，此段的车流基数也很大。.项目环境分析项目周边道路流量Economic analysisEcono11Project analysisEconomic analysis周边案列调查1区域环境分析晴川桥停车场收费标准调查地址武汉市硚口区友谊南路与沿河大道交汇处车位数66个车型收费标准月收益测算年收益测算白天7：00-19：00夜间19：00-7：0010.67万元128.08万元小型机动车5元/小时30元/次中型机动车10元/小时车位使用率80%20%日收入测算3168390元合计3558元说明：此数据仅作参考.项目环境分析Project analysisEconomic analy12Project analysisEconomic analysis区域环境分析总结：晴川桥停车场位于晴川桥下面，是路边停车场。周边交通发达，靠近武汉最大的批发市场，白天车流量非常大，车位基本是时时满位。晚间由于批发市场关店，客流量大大减少，只有附近居住的市民在此停车，停车率很低。周边案列调查1.项目环境分析Project analysisEconomic analy13Economic analysisProject analysis但是停车场前30分钟免费，货车停留时间较短收费不多，其主要收费来源是小型机动车，白天的停车率最高可达70%。2、地面维护及设施维护是指灭火器灌装维护、墙地面维护、消防指示灯等标识、充电桩、交通设施。其地下停车场的车位数量多达1000个，地上临时停车位也有数十多个。-发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。根据停车场停车收费年收入预算和运营成本的支出预算得出项目每年的净收入数据，具体如下表所示：4、熟记固定车位及月保车车辆，公司车辆牌和司机；Economic analysis武汉市实行政府定价、政府指导价的二、三、四级机动车停车等级收费标准泰源轻纺城停车场收费标准调查1人6000元/人/月=6000元/月Economic analysis社保金额（元/人/月）并定期核算车场收费情况3、是军运会期间接待全国与世界人民的重要接待点（2）停车场财务人员1人，负责停车场每天费用的结存工作；3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值人员，同时使用手动计费如下：白天小型机动车5元/小时，中型机动车10元/小时；通过对项目周边停车场的调查显示，大多停车场规模较小，车位多在100个左右，缺少大型公共停车场。3、系统故障时，由停车场入口保安与收费人员进行人工收费。Project analysisEconomic analysis区域环境分析周边案列调查2万商白马停车场收费标准调查地址武汉江汉区沿河大道65号附近车位数100个车型收费标准月收益测算年收益测算白天7：00-19：00夜间19：00-7：0013.5万元162万元小型机动车5元/小时10元/次中型机动车车位使用率70%15%日收入测算4200元300元合计4500元说明：此数据仅作参考.项目环境分析Economic analysisProject analy14Project analysisEconomic analysis区域环境分析总结：万商白马地下停车场邻近白马批发市场，白天客流量大，因此停车率也比较大，但是周边居民不多，晚上停车率并不高。周边案列调查2.项目环境分析Project analysisEconomic analy15Project analysisEconomic analysis区域环境分析周边案列调查3金正茂汉派服装总部停车场收费标准调查地址武汉市硚口区汉正街777号车位数1000个车型收费标准月收益测算年收益测算白天6：00-18：00夜间18：00-6：00免费时段102万元1224万元小汽车货车10元-5元/小时80元封顶10元/小时40元封顶第一小时前30分钟内免费，超过30分钟不足一小时按一小时收费车位使用率50%10%日收入测算30000元4000元合计34000元说明：此数据仅作参考.项目环境分析Project analysisEconomic analy16Project analysisEconomic analysis区域环境分析总结：金正茂汉派服装总部是武汉最大的批发市场，人流量巨大，车来车往，货车居多。其地下停车场的车位数量多达1000个，地上临时停车位也有数十多个。但是停车场前30分钟免费，货车停留时间较短收费不多，其主要收费来源是小型机动车，白天的停车率最高可达70%。周边案列调查3.项目环境分析Project analysisEconomic analy17Project analysisEconomic analysis区域环境分析周边案列调查4泰源轻纺城停车场收费标准调查地址武汉市江汉区满春街办事处友谊南路12号泰源轻纺城车位数100个车型收费标准月收益测算年收益测算白天7：00-19：00夜间19：00-7：00免费时段13.5万元162万元小型机动车5元/小时10元/次第一小时前30分钟内免费，超过30分钟不足一小时按一小时收费中型机动车车位使用率70%30%日收入测算4200300元合计4500说明：此数据仅作参考.项目环境分析Project analysisEconomic analy18总结：泰源轻纺城停车场位于轻纺布匹批发市场中，主要停车是货车居多。白天停车率很可达70%。由于旁边居民小区停车位不多，很多居民选择来此停车，晚上停车场的停车率也很高。区域环境分析周边案列调查4.项目环境分析总结：泰源轻纺城停车场位于轻纺布匹批发市场中，主要停车是货车19区域环境分析所调查的停车场停车状况对比表停车场车位数收费标准停车率晴川桥停车场（地上）66个白天小型机动车5元/小时，中型机动车10元/小时；夜间30元/次白天80%夜间20%万商白马停车场（地下）100个白天5元/小时；夜间10元/次白天70%夜间10%金正茂汉派服装总部停车场（地下）1000个前30分钟内免费；白天10元/小时80元封顶；夜间10元/小时40元封顶白天50%夜间10%泰源轻纺城停车场（地上）100个前30分钟内免费；白天5元/小时；夜间10元/次白天70%夜间30%说明：此数据仅作参考.项目环境分析区域环境分析所调查的停车场停车状况对比表停车场车位数收费标准20Project analysisEconomic analysis区域环境分析通过对项目周边停车场的调查显示，大多停车场规模较小，车位多在100个左右，缺少大型公共停车场。据数据显示，周边停车场的收费标准相差不大，白天的停车率基本都在50%以上。除去受价格和进出不便等因素的影响，拉低车位使用率，项目周边的停车位需求量很大，停车场项目的建设有很高的发展前景。周边停车场调查总结晴川桥停车场泰源轻纺城停车场金正茂停车场万商白马停车场项目.项目环境分析Project analysisEconomic analy210202项目本体分析项目介绍项目SWOT分析项目收费标准预测0202项目本体分析 项目介绍 项目SWOT分析 项目22Economic analysis项目名称集家嘴临时停车场项目地址位于汉江流通巷堤段（堤防桩号为39+12738+575），为老流通巷防洪墙线型向外推090m，改建后形成堤内新增的防护面积23779平方米为本工程的红线范围。建设单位武汉水资源发展投资有限公司施工单位中国华西企业股份有限公司设计单位武汉市城市防洪勘测设计院建设规模23779平方米建设目标沿新老防洪墙用地周边划分出绿化空间。形成更高的绿视率的感官效果，确保停车场建设的景观生态性要求。项目位置Economic analysis项目介绍.项目本体分析项目概况Economic analysis项目名称集家嘴临时停车场项23Economic analysisEconomic analysis项目介绍项目效果图.项目本体分析Economic analysisEconomic anal24Economic analysis3、车辆选择车位泊好，锁好车门，离开；Economic analysis总结：晴川桥停车场位于晴川桥下面，是路边停车场。2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；6、对停车场的设备损坏及卫生情况要及时上报主管人员；Economic analysis6、对停车场的设备损坏及卫生情况要及时上报主管人员；项目位于武汉最大的批发市场中心，不仅有大量的居民，此段的车流基数也很大。-注意保护现场，并通知保安部报警，在警察未到达现场之前先用围栏围住现场守候，同时给事主作简单记录。4、各类风险（划伤、车位锁被撞），费用暂设定为2000元露天临时停车白天1元/次，夜间1元/次；提供开放性接口，跟相关部门进行数据对接，可以做到信息的有效利用和共享。形成更高的绿视率的感官效果，确保停车场建设的景观生态性要求。根据停车场停车收费年收入预算和运营成本的支出预算得出项目每年的净收入数据，具体如下表所示：形成更高的绿视率的感官效果，确保停车场建设的景观生态性要求。Economic analysis3、对上下车道每月定期清洗两次；2019年武汉将举办军运会，举办期间将迎接来自全国和世界各地的宾客，本项目的建设将成为一个重要的接待点。在政府制定的停车场收费标准基础上，周边停车场的收费标准设定也相差不大。近年来，武汉市机动车爆发式增长。四、停车场员工配备及其他Project analysis项目规模面积尺寸车位通道10954-绿化7040-停车场大车位6373.5m13m14个小车位51483m6m286个合计23779-300个Economic analysis.项目本体分析项目介绍项目规划建设内容Economic analysisProject analy25Project analysis1、保障江滩、堤防运行安全本次集家嘴临时停车场对堤防工程范围内场地进行整理，满足停车需求也完善防汛抢险道路。2、改善江滩面貌、美化沿江环境项目地理位置特殊，夹在新老防洪墙之间，荒凉的景色与周边日益美好的江景格格不入。3、是军运会期间接待全国与世界人民的重要接待点2019年武汉将举办军运会，举办期间将迎接来自全国和世界各地的宾客，本项目的建设将成为一个重要的接待点。Economic analysis项目介绍项目建设的目的.项目本体分析Project analysis1、保障江滩、堤防运行安全E26Project analysisEconomic analysis项目SWOT分析有政府支持（财政支持、费用优惠、全程代办等）；预留10-20个充电桩，停车服务全面；地块紧邻沿河大道，周边住宅区密集，商业中心分布广，消费人口的基础庞大；面临主干道沿河大道、友谊路交汇，车流量大；项目为地面停车场，南邻汉江东靠长江，占地面积大，夏季雨水多，受到环境影响较大；虽然周边交通便利，但也存在不小的安全隐患，需要着重注意交通安全方面的设置；商业物业配套设施的不完备，物业管理还无法运行。威胁（T）整体的停车市场资源固定，市场先入者会形成较大的资源壁垒，留给后进来者的生存空间较小；经营管理团队组合的能力不足，会使商业物业的发展受到阻碍；行业仍处于发展早期，需要考虑未知影响变量较多。提供开放性接口，跟相关部门进行数据对接，可以做到信息的有效利用和共享。APP、公众号、交管门户网站、短信等系统为市民提供更便捷的停车服务，可以吸引更多的车主来停车；本项目将成为今年武汉军运会的一个重要接待点。机会（W）优势（S）劣势（O）.项目本体分析Project analysisEconomic analy27Project analysisEconomic analysis项目收费标准预测武汉市实行政府定价、政府指导价的二、三、四级机动车停车等级收费标准等级设备设施车型收费标准（元）白天7：00-19：00夜间/次19：00-7：001小时内（含1小时）1小时后二级露天停车场，停车泊位在80个以上，安装计时系统，进出道口分设有标准的停（行）车标线，配有冲洗及消防设施、保管人员，管理制度和收费程序规范小型机动车368中型机动车51013大型机动车6.51317三级露天停车场，停车泊位40-80个，沥青或地砖路面，进出道口分设，有明显的停（行）标线，设有消防设施和现场保管人员，管理制度和收费程序规范小型机动车2.557中型机动车4810大型机动车51013四级小型机动车2.545中型机动车2.557大型机动车4.579二轮摩托车停放收费标准不分停车场等级露天临时停车白天1元/次，夜间1元/次；室内临时停车白天2元/次，夜间2元/次.项目本体分析Project analysisEconomic analy28根据项目周边的市场调研，周边竞争对手的经营状态，附近地上停车场的租金摸底和进出停车的流量，初步得出集家嘴临时停车场项目的收费定价，定价依据如下：Project analysisEconomic analysis项目收费标准预测本项目定价依据A武汉市物价局实行政府定价、政府指导价的一、二、三、四级机动车停车场等级收费标准。市场价格设定C充分考虑交通地段、项目垂直交通、主/次入口，流动向将重要影响车位价格区间设定。客流动线价格设定B结合周边停车场价格的设定，使本项目的车位价格区间保持一致性，保证整体价格的合理性。周边停车场价格设定D结合项目自身物业结构及特性，停车场的面积、停车位数量、可停机动车车型、设备设施等方面也是价格设定的考量因素。物业特性及结构.项目本体分析根据项目周边的市场调研，周边竞争对手的经营状态，附近地上停车29Project analysisEconomic analysis项目收费标准预测项目收费标准预估说明：此数据仅作参考根据调查数据显示，周边停车场白天的停车位率都在50%以上，晚上停车率会低很多，但也在10%以上。在政府制定的停车场收费标准基础上，周边停车场的收费标准设定也相差不大。在此可以得出集家嘴临时停车场的收费标准及停车状况的预估，具体如下表所示：集家嘴临时停车场收费标准测算车位数300个车型收费标准月收益预算年收益预算白天7：00-19：00夜间/次19：00-7：00免费时段28.8万元345.6万元小型机动车5元/小时20元/次第一小时前30分钟内免费，超过30分钟不足一小时按一小时收费中型机动车10元/小时大型机动车15元/小时车位使用率预算50%10%日收入预算9000元600元合计9600元.项目本体分析Project analysisEconomic analy300303运营管理及收益预算运营管理方案运营成本预算项目收益预算0303运营管理及收益预算 运营管理方案 运营成本预算31Project analysisEconomic analysis.运营管理及收益预算运营管理方案针对集家嘴临时停车场，制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。明确停车场管理的有偿保管责任及车位的有偿使用，并向进入停车场车主明确此关系。管理目标Project analysisEconomic analy32Project analysisEconomic analysis运营管理方案（一）时租车辆使用方法1、车辆驶至车闸旁取得泊车票，闸杆升起；2、司机按车道标志指示驶入停车场；（注意服从保安员指挥）3、车辆选择车位泊好，锁好车门，离开；4、离开车场时，司机驾车并持时租车票驶经收银处缴费；5、泊车未到30分钟者免收停车费；泊车在1小时以上（含）的按5元/小时收取（不满一小时按一小时计算）；晚间停车按25元/辆/次收取费用。6、司机在缴完费后需尽快驶离大厦，以免阻塞停车场出入口；一、停车场运行管理.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy33Project analysisEconomic analysis运营管理方案（二）停车场保安维护停车场内维护停车场秩序及治安及协助收费人员进行管理；24小时闭路电视监控及录映，由消防监控中心保安员负责监控，发现可疑人物在停车场行动，立刻通知停车场保安员及主管前往处理。（三）清洁管理1、停车场之清洁由清洁工执行，每天定期清扫地面一次，其余时间保持地面没有垃圾、积水；2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；3、对上下车道每月定期清洗两次；一、停车场运行管理.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy34一、停车场运行管理Project analysisEconomic analysis运营管理方案固定车辆年票车辆检查车辆有效泊车证计算机核算对磁卡机密码开闸方行停泊指定位置车辆进入放行离开时由收费员计算收费地面入口取临时停车票由车辆管理员引导泊车来访车辆停泊指定位置有车辆管理员核对数据地面入口取临时停车票合作商家停泊指定位置离开时收费员核对数据（四）停车场管理流程图.运营管理及收益预算一、停车场运行管理Project analysisEcono35Project analysisEconomic analysis运营管理方案物业服务中心停车场主管收费岗车场出入口停车场巡逻岗停车场保洁人员停车场物业人员一、停车场运行管理（五）停车场管理架构.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy36Project analysisEconomic analysis二、停车场保安员、收费员工作细则运营管理方案（一）在出入口设置保安员一名，负责车辆进出及收费工作。1、停车场进场保安须熟记停车场守则，对进入停车场的租赁客人，要热情有礼；2、维持停车场出入口秩序，保证车道畅通；3、需熟习停车场收费系统的操作；4、对于不懂使用系统客人，要协助其进场；5、对于系统问题（如无卡、无法进入）需及时处理；.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy37Project analysisEconomic analysis二、停车场保安员、收费员工作细则运营管理方案（二）停车场内特设两名保安员负责巡逻工作。1、停车场保安要合理安排停泊车辆；分清是否固定车，并对号停泊；编号外的地方禁止停车；停车不能压线。2、固定车位不能安排其他车辆停泊（建议安装地锁）；3、禁止无关人员玩弄车辆及停留于停车场;1）车辆停泊后,要求司机熄火将贵重物品取走，关好门窗，禁止司机着车等候；2）搬运人员，施工人员在停车场工作，需申请并做好登记，进出物品需有公司签发的放行条，方能放行；3）禁止送货或搬运人员在停车场闲坐、躺睡，应劝其离开；.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy38Project analysisEconomic analysis二、停车场保安员、收费员工作细则运营管理方案4、熟记固定车位及月保车车辆，公司车辆牌和司机；5、发生交通事故或其他突发事件，要及时报告主管人前往处理，并提供实际现场报告协助处理；6、对停车场的设备损坏及卫生情况要及时上报主管人员；7、车主丢失停车证(卡)的凭车辆执照取车，并做好登记,无停车证(卡)，又无车辆执照的一律不得取车，以防车 辆丢失；8、防止停放的车辆被骗取走或被盗，发现可疑人员或车辆及时上报级；9、注意取车和停放车辆的秩序，特别是在早晚上下班高峰期会出现停车和取车混乱，因此，要求停放车辆的车 主，守秩序和互相谦让，注意安全；10、不准在停车场内吸烟，加油和停放易燃物品等，禁止在停车场内修理车辆及洗车；11、停车场内严禁堆放任何杂物，确保场内的车辆安全出车；12、保安员定时巡查车辆及登记车辆停泊车位号码，指挥车辆出入及管理.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy39Project analysisEconomic analysis二、停车场保安员、收费员工作细则运营管理方案（三）收费流程司机驾车前来缴费交卡给收银员读票收费显示器显示应交款同时将该资料存于电脑司机缴费后并给出收据每天早班统计票款于下午4：00与财务部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人员，放入消防中心保险柜财务将款存入银行并定期核算车场收费情况.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy40Project analysisEconomic analysis三、停车场财务收费制度运营管理方案1、每位收银员进入自己系统进行操作，严禁进入其他系统；2、收银员交接班时，做好交接班记录；3、如收银员需临时离开岗位必须通知主管，由主管安排；4、月票及时钟票收据统一由公司保存，收银员每次用完才能领取；5、如公安等特殊车辆离开时将时租票交收银员读票，收银员需记录车牌及时间，交主管确认免费停泊。6、收款及送款时间：每天于16：00（星期一至星期五），由收银员将收款交物业中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人员金额后交消防中心保险柜；7、收款具体事项：收款人员到停车场向当班收银员收款时，要当面核对清楚所收款项金额及有关票据是否相符，票据号码是否相连，有没有免费车票，辩别钞票真伪，所收到的钞票及相关票据要严格登记在册，并进行签收。.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy41Project analysisEconomic analysis四、停车场员工配备及其他运营管理方案1.组建停车场独立管理及保安班组，直属停车场主管负责；2.停车场开放时间为：全天开放；3.收银员、每天工作8个小时，每周6天工作制;4.总共配16人，具体人员分配如下：（1）停车场主管1人，负责停车场的整体工作；（2）停车场财务人员1人，负责停车场每天费用的结存工作；（3）汽车闸口收费员共8人（3岗3班制）；（4）保洁员2人；（5）泊车巡逻安保人员3人。注：上述人员为暂定人员，等进场后将根据工作工作需要、劳动强度等对人员进行增加调整；.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy42Project analysisEconomic analysis五、停车场应急措施运营管理方案（一）停车场发生火警需即时通知消防监控中心，或打119报警-如火势较小，可以即时用灭火筒进行扑救；-如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。（二）如遇车辆失窃-注意保护现场，并通知保安部报警，在警察未到达现场之前先用围栏围住现场守候，同时给事主作简单记录。（三）停车场发生水浸-应准备一定的沙包，以作应急之用；-如发现水浸，应即时通知保安中心及工程值班室，进行紧急排水；-调派人手用沙包进行堵截水源；-如遇水管爆裂，马上到水制房关闸。.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy43但是停车场前30分钟免费，货车停留时间较短收费不多，其主要收费来源是小型机动车，白天的停车率最高可达70%。5、对于系统问题（如无卡、无法进入）需及时处理；收银员在收到计时卡后应做好详细登记并核对发出临时时钟卡及收回临时时钟卡之情况，于移交公6、司机在缴完费后需尽快驶离大厦，以免阻塞停车场出入口；2019年武汉将举办军运会，举办期间将迎接来自全国和世界各地的宾客，本项目的建设将成为一个重要的接待点。-如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。2019年1月，在武汉市十四届人大四次会议上，武汉市政府公布，今年将下大力气在交通出行方面建管并重、标本兼治。Project analysis二轮摩托车停放收费标准不分停车场等级Project analysis1、及时通知公司，确定原因；车辆驾驶员在离场时驾车至收费处打卡缴款，收银员收回计时卡及开出收据或发票；二轮摩托车停放收费标准不分停车场等级武汉市江汉区满春街办事处友谊南路12号泰源轻纺城汉正街自古就有“天下第一街”之美誉。Economic analysis武汉市江汉区满春街办事处友谊南路12号泰源轻纺城汉正街位于武汉市硚口区，是武汉市最大的旧城区，人口密度达每平方公里近10万人，人口稠密。6、收款及送款时间：每天于16：00（星期一至星期五），由收银员将收款交物业中心，中班、夜班由信封封好，8、防止停放的车辆被骗取走或被盗，发现可疑人员或车辆及时上报级；Economic analysisProject analysisEconomic analysis五、停车场应急措施运营管理方案（四）发现可疑物品-发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。（五）发现可疑人物在停车场行动-先知会保安中心，同时报告自身位置，待增援同事到达后上前盘问。（六）遇紧急停电1、使用紧急照明，保证各通道的照明；2、立即将停电区域及详细情况报告当值主管或保安部当值主管；3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值人员，同时使用手动计费如下：A.车辆进入停车场时，由入口岗位人员手动起杆；B.车辆驾驶员在离场时驾车至收费处打卡缴款，收银员收回计时卡及开出收据或发票；C.收银员在收到计时卡后应做好详细登记并核对发出临时时钟卡及收回临时时钟卡之情况，于移交公司时登记清楚。.运营管理及收益预算但是停车场前30分钟免费，货车停留时间较短收费不多，其主要收44Project analysisEconomic analysis五、停车场应急措施运营管理方案（七）如遇消防报警时1、及时通知消防中心；2、由消防中心确定火警或属误报；3、如确定属误报，及时通知消防中心开启卷帘，保持停车场正常进行。（八）如遇与客户纠纷时1、及时通知主管，如实汇报双方损失情况；2、由主管经理确定处理方案；3、尽快恢复停车场正常运作；4、将事件报告及时反馈给公司总部。（九）如遇系统故障时1、及时通知公司，确定原因；2、如仍无法排除故障，由公司主管授权由厂家技术人员处理；3、系统故障时，由停车场入口保安与收费人员进行人工收费。.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy45Project analysisEconomic analysis一、人员成本支出运营成本预算按照武汉市薪资标准，设置集家嘴临时停车场的员工基础工资，具体人员支出如下：1、停车场主管1人（其中包括服装、福利、劳保用品）。1人6000元/人/月=6000元/月2、停车场收费岗实行三班倒共配人数8人，进出口2人x3+2人替休（其中包括服装、福利、劳保用品）。8人3700元/人/月=29600元/月3、停车场泊车巡逻安保人员3人，其中白天设1人，夜间设2人（其中包括服装、福利、劳保用品）。3人3700元/人/月=11100元/月4、保洁员共设2人，其中保洁时间由保洁公司自行调班，故不再计算替休人员。2人2200元/人/月=4400元/月5、设备维修人员1人（其中包括服装、福利、劳保用品）1人5000元/人/月=5000元/月.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy46Project analysisEconomic analysis二、设备维修及磨损支出运营成本预算由于项目还在建设中很多，设备维修及磨损费用只能大体预算，具体预算如下：1、设备维修及磨损费用是指道闸系统维护，监控设备。2、地面维护及设施维护是指灭火器灌装维护、墙地面维护、消防指示灯等标识、充电桩、交通设施。其中第一项和第二项将费用划为每月2000元。3、水费：是指每天用于地面清洁和擦拭的所产生水的费用。电费：停车场经过节能改造后现开启夜间照明灯使用的费用和设备系统全天正常运行使用的费用。预计水费和电费的费用划为每月6000元。4、各类风险（划伤、车位锁被撞），费用暂设定为2000元.运营管理及收益预算Project analysisEconomic analy47人员成本支出测算序号项目人数薪资水平（元/月）社保金额（元/人/月）月支出（元/月）年支出（万元/年）1停车场主管1人600097369738.42财务管理1人440097353736.453收费岗8人370077843738444.864泊车巡逻安保人员3人370029191401916.825保洁员共设2人2200194663468.46设备维修人员1人500097359736.45人员成本支出合计7606891.28设备维修及磨损支出测算序号项目月支出（元/月）年支出（万元/年）1设备维修及磨损20002.42地面维护及设施维护20002.43水费电费60007.24风险20002.4设备维修及磨损成本支出合计1200014.4支出成本总合计72500105.68Project analysisEconomic analysis.运营管理及收益预算成本支出测算表运营成本预算说明：说明：此数据仅作参考人员成本支出测算序号项目人数薪资水平（元/月）社保金额（元/48（四）停车场管理流程图Project analysis2、立即将停电区域及详细情况报告当值主管或保安部当值主管；-发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。二、停车场保安员、收费员工作细则4、对于不懂使用系统客人，要协助其进场；汉正街自古就有“天下第一街”之美誉。Economic analysis形成更高的绿视率的感官效果，确保停车场建设的景观生态性要求。1、使用紧急照明，保证各通道的照明；Economic analysis1人6000元/人/月=6000元/月Project analysisEconomic analysis 项目为地面停车场，南邻汉江东靠长江，占地面积大，夏季雨水多，受到环境影响较大；2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；-如遇水管爆裂，马上到水制房关闸。Project analysisEconomic analysis5、对于系统问题（如无卡、无法进入）需及时处理；1、及时通知公司，确定原因；2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；整体的停车市场资源固定，市场先入者会形成较大的资源壁垒，留给后进来者的生存空间较小；Project analysis3、如确定属误报，及时通知消防中心开启卷帘，保持停车场正常进行。（二）停车场内特设两名保安员负责巡逻工作。但是停车场前30分钟免费，货车停留时间较短收费不多，其主要收费来源是小型机动车，白天的停车率最高可达70%。结合项目自身物业结构及特性，停车场的面积、停车位数量、可停机动车车型、设备设施等方面也是价格设定的考量因素。Project analysis武汉市城市防洪勘测设计院2019年10月，第七届世界军人运动会将在武汉举行。4、月票及时钟票收据统一由公司保存，收银员每次用完才能领取；12、保安员定时巡查车辆及登记车辆停泊车位号码，指挥车辆出入及管理二轮摩托车停放收费标准不分停车场等级本次集家嘴临时停车场对堤防工程范围内场地进行整理，满足停车需求也完善防汛抢险道路。通过对项目周边停车场的调查显示，大多停车场规模较小，车位多在100个左右，缺少大型公共停车场。（一）停车场发生火警需即时通知消防监控中心，或打119报警（1）停车场主管1人，负责停车场的整体工作；2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；3、禁止无关人员玩弄车辆及停留于停车场;第一小时前30分钟内免费，超过30分钟不足一小时按一小时收费Economic analysisEconomic analysis1人6000元/人/月=6000元/月-如遇水管爆裂，马上到水制房关闸。项目位于武汉最大的批发市场中心，不仅有大量的居民，此段的车流基数也很大。从对本项目周边三条道路监测发现，友谊南路、晴川桥和沿河大道交汇处正处于武汉第一街汉正街东侧，每日人流量及车流量较大。收费显示器显示应交款同时将该资料存于电脑10、不准在停车场内吸烟，加油和停放易燃物品等，禁止在停车场内修理车辆及洗车；项目为地面停车场，南邻汉江东靠长江，占地面积大，夏季雨水多，受到环境影响较大；2、收银员交接班时，做好交接班记录；2）搬运人员，施工人员在停车场工作，需申请并做好登记，进出物品需有公司签发的放行条，方能收益预估报告二轮摩托车停放收费标准不分停车场等级3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值人员，同时使用手动计费如下：在政府制定的停车场收费标准基础上，周边停车场的收费标准设定也相差不大。所调查的停车场停车状况对比表（一）停车场发生火警需即时通知消防监控中心，或打119报警Project analysis1、及时通知消防中心；汉正街自古就有“天下第一街”之美誉。Project analysisEconomic analysis项目收益预算项目年利润预算表.运营管理及收益预算项目年利润预算表年收益预算（万元/年）运营成本支出（万元/年）利润（万元/年）345.6-105.68239.92说明：说明：此数据仅作参考根据停车场停车收费年收入预算和运营成本的支出预算得出项目每年的净收入数据，具体如下表所示：本项目固定投入500万元，预计每年运营费用投入万元，实际预估停车场每年正常收益为万元，故可以得出本项目在预计2年的时间里收回投资成本。（四）停车场管理流程图2、每月定期给停车场清扫一次，天花通道49